Doppelvermietung – ältere mietvertragliche Ansprüche mit Vorrang?

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Oberlandesgericht Koblenz

Az: 5 U 1148/07

Urteil vom 27.10.2007


In dem Rechtsstreit hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2007 für R e c h t erkannt:

Die Berufung der Verfügungskläger gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 2. August 2007 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Verfügungsklägern zur Last.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

I. Die Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) sind Eigentümer einer Sportanlage, die sie der Verfügungsbeklagten zu 3) zur Nutzung überlassen hatten. Mit Vertrag vom 30. August 2002 vermieteten die Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) den beiden Verfügungsklägern ein in der Anlage befindliches Fitnessstudio auf zunächst 5 Jahre und – vorbehaltlich der Kündigung unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist – auch für entsprechende Folgezeiträume. Bereits am 6. August 2002 hatten die Verfügungskläger von der Verfügungsbeklagten zu 3) die Betriebseinrichtung des Fitnessstudios bis zum 31. August 2007 gepachtet. Dabei war ihnen die Option eingeräumt worden, Einrichtungsgegenstände, die bei Vertragsende im Eigentum der Verfügungsbeklagten zu 3) stehen würden, käuflich zu erwerben. Diese Option übten die Verfügungskläger unter dem 21. Mai 2007 aus.

Am 17. Januar 2003 vermieteten die Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) weitere Teile der Sportanlage an eine GbR, die sich aus dem Verfügungskläger zu 1) und Bernd B. zusammensetzte. Ergänzend wurde die Vermietung des zugehörigen Inventars vereinbart.

Wirtschaftliche Schwierigkeiten der Verfügungskläger veranlassten die Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) im Jahr 2007, den Austausch ihrer Vertragspartner zu betreiben. Deshalb trafen sich am 30. April 2007 der Verfügungskläger zu 1), Bernd B., der Verfügungsbeklagte zu 1) und der Verfügungsbeklagte zu 4). Nach der Vorstellung der Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) sollte eine vom Verfügungsbeklagten zu 4) betriebene GmbH neuer Nutzer der gesamten Sportanlage sein. Folgt man dem Beklagtenvortrag, war mit der GmbH bereits ein entsprechender Mietvertrag vereinbart. Auf Veranlassung des Verfügungsbeklagten zu 1) unterzeichneten der Verfügungskläger zu 1) und Bernd B. nunmehr zwei Erklärungen, wonach die mit ihrer GbR geschlossenen Verträge aufgehoben werden sollten. Gemäß dem Vorbringen der Verfügungsbeklagten bestand dabei Einigkeit, nicht nur die am 17. Januar 2003 begründete Vertragsbeziehung, sondern auch die Verträge vom 6. und 30. August 2002, die mit den Verfügungsklägern zu 1) und zu 2) bestanden, zu beenden.

Anschließend übergab der Verfügungskläger zu 1) dem Verfügungsbeklagten zu 4) Schlüssel, die den Zugang auch zu dem Fitnessstudio ermöglichten. Der Verfügungskläger zu 1) behielt zumindest noch einen Schlüssel zu dem Trainerraum, den er weiterhin aufsuchte. Am 2. Juli 2007 fand er dann freilich keinen Einlass mehr, weil der Verfügungsbeklagte zu 4) dort die Schlösser gewechselt hatte.

Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Verfügungskläger unter Berufung auf ihre Vertragsrechte vom 6. und 30. August 2002, die sie nicht preisgegeben hätten und denen auch keine anderweitige Vermietung im Wege stehe, den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Verfügungsbeklagten beantragt: Den Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) sollte vorläufig aufgegeben werden, die Nutzung des Fitnessstudios und dessen Betriebseinrichtung durch den Verfügungsbeklagten zu 4) zu beenden, sie ihm auch nicht weiter zu gestatten und statt dessen ihnen, den Verfügungsklägern, den Zugang sowie die Nutzung zu ermöglichen. Dazu sollte auch der Verfügungsbeklagte zu 4) unter dem Verbot der weiteren Eigennutzung angehalten werden.

Das Landgericht hat das Begehren nach Durchführung einer Beweisaufnahme zurückgewiesen. Es ist zwar davon ausgegangen, dass die Verfügungskläger weiterhin aus den Verträgen vom 6. und 30. August 2002 berechtigt seien. Aber entsprechende Rechte seien auch der GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4) eingeräumt worden. Damit liege ein Fall der Doppelvermietung vor, in dem es keinen einstweiligen Rechtschutz zugunsten einer Seite geben könne. Ansprüche aus verbotener Eigenmacht könnten sich nur gegen die GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4) richten, die indessen nicht mitverklagt sei.

Diese Entscheidung greifen die Verfügungskläger mit der Berufung an, indem sie ihr Verlangen grundsätzlich erneuern. Sie bestreiten die Rechtswirksamkeit der von den Verfügungsbeklagten behaupteten Vertragsvereinbarungen zugunsten der GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4). Außerdem widersprechen sie der Ansicht des Landgerichts, dass die Rechtschutzmöglichkeiten bei Doppelvermietungen beschränkt seien; das laufe auf die Duldung eines Faustrechts hinaus.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Es verbleibt bei der Ablehnung der beantragten einstweiligen Verfügung. Die Inanspruchnahme der Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) scheidet ebenso aus wie die des Verfügungsbeklagten zu 4).

1. Die Verfügungskläger können nicht verlangen, dass ihnen die Verfügungsbeklagten die Nutzung an dem Fitnessstudio und dessen Betriebseinrichtung einräumen und gleichzeitig diese Nutzung dem Verfügungsbeklagten zu 4) vorenthalten.

a) Allerdings haben die Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 3) den Verfügungsklägern grundsätzlich dauerhaft mit dem Vertrag vom 30. August 2002 das Fitnessstudio vermietet (§ 535 Abs. 1 BGB) und die Verfügungsbeklagte zu 3) hat am Folgetag die Betriebseinrichtung verpachtet (§ 581 Abs. 1 Satz 1 BGB), und diese Verträge sind nach den Feststellungen des Landgerichts weder aufgehoben noch wirksam gekündigt worden. Legt man das unter Außerachtlassung der Bedenken, die sich insoweit in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat aufgetan haben, zugrunde, bestehen für die Verfügungskläger nach wie vor schuldrechtliche Überlassungsansprüche.

Aber die Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) haben sich in gleicher Weise gegenüber der GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4) verpflichtet. Die Verpflichtung ist Gegenstand eines Vertrags vom 27./30. April 2007. Dass der Vertrag unter anderem eine Grundstückskaufoption für die GmbH beinhaltet, ohne dass eine notarielle Beurkundung erfolgt wäre, macht ihn nur insoweit (§§ 311 b Abs. 1, 125 Satz 1 BGB), nicht aber darüber hinaus unwirksam. Die Voraussetzungen des § 139 BGB sind nicht erfüllt, weil eine salvatorische Klausel vorhanden ist.

Allerdings begrenzt die salvatorische Klausel das Nichtigkeitsverdikt des § 125 Satz 1 BGB nicht unausweichlich auf die Grundstückskaufoption. Aber sie führt im Fall eines Streits über die Wirksamkeit des Restgeschäfts dazu, dass solange von dessen Rechtsgültigkeit ausgegangen werden muss, wie nicht derjenige, der den gesamten Vertrag verwerfen will, Umstände dartut und beweist, die einen der Klausel widersprechenden Willen der Vertragsschließenden offenbaren (BGH NJW 2003, 347).
Deshalb war es angesichts des im hiesigen Prozess insoweit ausgetragenen Streits Sache der Verfügungskläger, entsprechend vorzutragen und Beweisanträge zu stellen. Das ist jedoch nicht geschehen. Freilich führen die Verfügungskläger jetzt in ihrem nachgereichten Schriftsatz vom 19. Oktober 2007 Gesichtspunkte an, die darauf schließen lassen sollen, dass der Vertrag vom 27. April 2007 ohne die Kaufoption nach der Interessenlage keinen Bestand haben kann. Aber dieses neue Vorbringen ließe sich nur nach einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung berücksichtigen. Für einen Wiedereintritt in die Verhandlung gibt es jedoch keinen hinreichenden Grund, nachdem der Senat im Termin auf die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hingewiesen hatte und die Verfügungskläger nicht gehindert waren, die von ihnen für erforderlich erachteten Sachausführungen bereits seinerzeit zu machen. Sie hatten zudem die Möglichkeit, eine Parteivernehmung des anwesenden Verfügungsbeklagten zu 4) herbeizuführen.

Die danach gegebene Doppelverpflichtung der Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) kann nur in eine Richtung erfüllt werden, und im Übrigen wird Schadensersatz geschuldet. Dabei gibt es keinen Grundsatz dahin, dass die älteren mietvertraglichen Ansprüche Vorrang haben (OLG Brandenburg, MDR 1998, 98; OLG Hamm, NJW-RR 2004, 521; OLG Schleswig, MDR 2000, 1428). Vielmehr ist es Sache der Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) zu bestimmen, an wen die versprochene Vertragsleistung erbracht wird (KG WuM 2007, 207; OLG Brandenburg, MDR 98, 98; OLG Frankfurt, NJW-RR 97, 77; OLG Hamm, NJW-RR 2004, 521). Die konkurrierenden Gläubiger, die die Erfüllung jeweils für sich fordern, sind zu einer entsprechenden Entscheidung nicht in der Lage. Da keiner von ihnen über das bessere Recht verfügt, ist es ihnen verwehrt, die jeweils beanspruchte Rechtsposition auf Kosten des anderen zwangsweise und dabei namentlich im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Deshalb ist das gegen die Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) gerichtete Begehren der Verfügungskläger, ihnen zu Lasten der GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4) die Nutzung an dem Fitnessstudio und dessen Betriebseinrichtung zukommen zu lassen, mit der herrschenden Meinung (KG, WuM 2007, 207; OLG Frankfurt, NJW-RR 1997, 77; OLG Hamm, MDR 2004, 521; OLG Scheswig, MDR 2000, 1428; Weidenkaff in Palandt, BGB, 66. Aufl., § 536 Rdnr. 30; relativierend Pellegrino NZM 1998, 550, 556; Sternl, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 594; a.A. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1991, 137, 138; Müb/Treier, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auf., XIII Rdnr. 118; Vollkommer in Zöller, ZPO, 26. Aufl., § 938 Rdnr. 12) zurückzuweisen.

Entgegen der Auffassung, die die Verfügungskläger in ihrem nachgereichten Schriftsatz vom 19. Oktober 2007 vertreten, wird dadurch Art. 19 Abs. 4 GG nicht berührt. Denn es geht nicht darum, dass der Rechtsweg abgeschnitten oder verkürzt würde. Das Verlangen der Verfügungskläger scheitert allein an der materiellen Rechtslage, weil ihnen kein Verfügungsanspruch zur Seite steht. Ein solches Hindernis kann im Rechtsweg nicht beseitigt werden.

Anders als im Verhältnis zu den Verfügungsbeklagten zu 1) und zu 2) stellen sich die Dinge freilich mit Blickrichtung auf die Verfügungsbeklagte zu 3) dar, weil diese an dem Überlassungsvertrag vom 27/30. April 2007 mit der GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4), wie die von der Beklagtenseite vorgelegte Ausfertigung zeigt, nicht beteiligt war. Hier fehlt es also an einer Doppelverpflichtung. Aber die Verfügungsbeklagte zu 3) ist nicht in der Lage, die Ansprüche aus den Verträgen vom 30. und 31. August 2002 zu erfüllen, auf die sich die Verfügungskläger stützen, weil sie nicht auf das Fitnessstudio zugreifen kann. Sie ist weder Eigentümer noch Besitzer und es ist auch nicht zu ersehen, dass sie diesbezüglich aktuell über irgendwelche sonstigen Rechte verfügte. Das hindert den verfolgten Anspruch (§ 275 Abs. 1 BGB).

b) Auch gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 4) fehlt es an einem Anspruch auf Nutzungseinräumung an dem Studio. Vertragliche Rechte bestehen insoweit von vornherein nicht. Die Verfügungskläger können sich allenfalls auf Besitzschutzrechte stützen, weil gegen sie verbotene Eigenmacht verübt wurde. Daraus lassen sich jedoch – wenn überhaupt – nur Ansprüche gegen die GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4) herleiten, weil allein die, nicht aber der Verfügungsbeklagte zu 4) in den Besitz der Räumlichkeiten eingerückt ist und deshalb fehlerhaft besitzen kann (§ 861 Abs.1 BGB). Indessen ist eine verbotene Eigenmacht auch insoweit nicht zu ersehen:

Als sich der Verfügungsbeklagte zu 4) nach der Unterredung vom 30. April 2007 in das Fitnessstudio begab und sich dann dort mit seiner GmbH längerfristig einrichtete, handelte er nicht ohne den Willen der Verfügungsklägerin; der Verfügungskläger zu 1) hatte ihm sogar Schlüssel zur Verfügung gestellt. Rechtlich unerheblich war auch der spätere Ausschluss der Verfügungskläger von der Benutzung des Trainerraums, der im Zusammenhang mit dem Schlossaustausch erfolgte. Denn es gibt keinen verlässlichen Anhalt dafür, dass die Verfügungskläger nach der Schlüsselübergabe an den Verfügungsbeklagten zu 4) noch Besitzer des Trainerraums geblieben wären. Seither wurde das Fitnessstudio nämlich von dessen GmbH betrieben. Wenn der Verfügungskläger zu 1) gleichwohl noch den Trainerraum nutzte, übte er damit nicht notwendig eigenen Gewahrsam aus. Das Vorbringen der Verfügungsbeklagten, dem Kläger sei lediglich – einem Besucher vergleichbar – zeitlich begrenzt Zugang gewährt worden, damit er seine Angelegenheiten habe abwickeln können, ist unwiderlegt. Von daher kann eine eigene Besitzerstellung nicht festgestellt werden. Das macht Ausführungen dazu entbehrlich, ob etwaige Besitzschutzansprüche am Ende auch an § 866 BGB scheitern würden.

2. Im Bezug auf die Betriebseinrichtung des Fitnessstudios sind durchsetzbare Ansprüche ebenso wenig vorhanden.

a) Vertragliche Rechte wurden überhaupt nur gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 3) begründet. Aber die Verfügungsbeklagte zu 3) ist seit der Besitzeinräumung an die GmbH des Verfügungsbeklagten zu 4) gehindert, den Verfügungsklägern die Betriebseinrichtung zur Verfügung zu stellen, weil sie nicht mehr auf das Fitnessstudio zugreifen kann (vgl. oben 1. aa. E.). Ob eine Überlassung der Einrichtung außerhalb des Studios möglich wäre, ist ohne Belang; denn darum geht es den Verfügungsklägern ersichtlich nicht.

Zudem ist zu beachten, dass die pachtvertraglichen Rechte der Verfügungskläger mit dem 31. August 2007 ausgelaufen sind. An ihrer Stelle sind aufgrund der mit Schreiben vom 21. Mai 2007 ausgeübten Option kaufvertragliche Ansprüche (§ 433 Abs. 1 BGB) getreten. Diese Ansprüche betreffen jedoch nicht ohne weiteres das gesamte den Verfügungsklägern mit dem Vertrag vom 6. August 2002 überlassene Inventar, das im vorliegenden Fall reklamiert wird, sondern nur “die zum 31. August 2007 im Eigentum der Verfügungsbeklagten zu 3) stehende Betriebseinrichtung”. Dass hier Identität gegeben wäre, ist nicht aufgezeigt. Unabhängig davon bestehen Zweifel, ob sich kaufvertragliche Besitzüberlassungsrechte mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen lassen. Das käme der Vorwegnahme der Hauptsache gleich.

b) Mangels Vertragsbeziehungen können die Verfügungskläger gegen die Verfügungsbeklagten zu 1), zu 2) und zu 4) nur nach den gesetzlichen Vorschriften vorgehen. Insofern stellt sich wiederum allein die Frage nach einer möglichen Besitzstörung, für die indessen allenfalls der Verfügungsbeklagte zu 4) verantwortlich gemacht werden könnte. Sie lässt sich aber auch für dessen Person aus bereits genannten Gründen (oben 1. b)) nicht bejahen.

3. Nach alledem ist die Berufung mit den Nebenentscheidungen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO zurückzuweisen. Der Streitwert wird für beide Instanzen, angelehnt an § 41 Abs. 1 GKG, auf 20.000 € (= 1/3 des gemäß den Verträgen vom 6. und 30. August 2002 geschuldeten jährlichen Nutzungsentgelts) festgesetzt.