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Az.: 4 C 64/12
Urteil vom 05.10.2012
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 709,44 Euro nebst 0,5 % Zinsen auf 640,00 Euro seit dem 1. August 2007 sowie auf 69,44 Euro seit dem 1. Juli 2008, jeweils bis zum 15. Januar 2012 sowie auf 709,44 Euro seit dem 16. Januar 2012 zu zahlen. In diesem Umfang wird das Versäumnisurteil vom 17. August 2012 aufgehoben. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.
2. Die Klägerin hat die durch ihre Säumnis im Termin am 17. August 2012 veranlassten Kosten zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 850,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin war Mieterin, die Beklagte war Vermieterin einer im Erdgeschoss des Hauses Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung, zu der auch eine Terrasse gehört. Im Badezimmer befindet sich eine Duschkabine. Die Beklagte hatte die Wohnung ursprünglich an den ehemaligen Ehemann der Klägerin mit dem schriftlichen Mietvertrag vom 25. Juli 1997 (Blatt 4 bis 6 d. A.) vermietet. Nachdem dieser das Mietverhältnis zum 31. Mai 2007 gekündigt hatte, vereinbarten die Parteien in dem „Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.07.1997“ (Blatt 7 d. A.), dass mit Wirkung ab 1. Juni 2007 die Klägerin die Wohnung als alleinige Mieterin übernimmt. Die Klägerin leistete eine Kaution in Höhe von 1.440,00 Euro, davon im Juli 2008 640,00 Euro und im Juni 2008 800,00 Euro. Die Klägerin verlegte auf der Terrasse neue Fliesen. Die Klägerin erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2011, am selben Tag gab sie die Wohnung an die Beklagte zurück. In dem Abnahmeprotokoll vom selben Tage (Blatt 26 bis 27 d. A.), das sowohl von der Klägerin als auch von einem Mitarbeiter der Beklagten unterzeichnet ist, heißt es, dass die Duschabtrennung links nicht schließe, dass in der Küche acht Fliesen an der Wand Bohrlöcher aufweisen, dass zwei Wandfliesen gerissen seien und dass drei Bodenfliesen gerissen seien. Insoweit ist der Zustand der Wohnung unstreitig. Darüber hinaus gab es auch im Bad Dübellöcher in den Wandfliesen, die allerdings bei der Abnahme der Wohnung durch Einrichtungsgegenstände verdeckt waren. Nach dem 30. Juni 2011 kam es zu einem Wassereintritt in den Kellerräumen der Nachmieterin der Wohnung. Die Beklagte ließ im Bad 15 Wandfliesen ersetzen und zahlte hierfür an den Fliesenleger einen Betrag in Höhe von 179,45 Euro, den dieser ihr mit Rechnung vom 6. Oktober 2011 (Blatt 60 d. A.) in Rechnung gestellt hatte. Sie ließ ferner eine neue Duschabtrennung aufstellen und zahlte an den T. hierfür 426,08 Euro, die dieser ihr mit Schreiben vom 21. Juli 2011 (Blatt 61 d. A.) in Rechnung gestellt hatte. Darüber hinaus ließ sie durch den T. in der Küche Fliesen ersetzen und zahlte an diesen hierfür einen Betrag in Höhe von 452,82 Euro, den dieser ihr mit Schreiben vom 6. Oktober 2011 (Blatt 62 bis 63 d. A.) in Rechnung gestellt hatte. Die Beklagte holte darüber hinaus bei dem T. das Kostenangebot vom 10. Mai 2012 (Blatt 47 bis 49 d. A.) ein, das Arbeiten an der Terrasse, und anderem die Herstellung eines Gefälles vom Haus weg, betrifft und das auf einen Nettobetrag in Höhe von 2.058,47 Euro endet. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 6. Januar 2012 auf, die Kaution bis zum 15. Januar 2012 an sie zurückzuzahlen. Die Beklagte hatte die Kaution bei einer Verzinsung von 0,5 % p. a. angelegt.
Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Kautionsrückzahlung in Höhe von 1.440,00 Euro zuzüglich Zinsen verlangt. Sie hat die Klage noch vor Antragstellung durch die Beklagte auf 1.341,71 Euro zuzüglich Zinsen beschränkt und im Übrigen zurückgenommen. Insoweit sind von der Beklagten zur Aufrechnung gestellte Gegenforderungen in Höhe von 75,56 Euro für eine beschädigte Türzarge und in Höhe von 22,73 Euro als Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2010/2011 unstreitig geworden. Im Termin am 17. August 2012 ist die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen worden. Die Klägerin hat gegen das ihr am 21. August 2012 zugestellte Versäumnisurteil am 29. August 2012 Einspruch eingelegt.
Die Klägerin behauptet, die Duschkabine habe sich bereits bei Mietvertragsbeginn im Jahre 2007 in demselben Zustand befunden, was sie gegenüber dem Hausverwalter M. damals beanstandet habe. Die Fliesenarbeiten auf der Terrasse habe sie im Einvernehmen mit der Beklagten ausgeführt. Die Vorarbeiten habe der Verwalter M. ausgeführt. Die Wasserschäden im Keller der Nachmieterin seien auf ein falsch verlegtes Regenwasserrohr zurückzuführen. Sie macht geltend, die Bohrlöcher im Badezimmer würden über einen vertragsgemäßen Gebrauch nicht hinausgehen, etwas anderes folge auch nicht aus dem Abnahmeprotokoll. Fliesen in der Küche hätten schon im Jahre 1997 gefehlt. Ferner beruft sie sich auf eine unterbliebene Aufforderung, etwaige Mängel zu beseitigen. Wegen der von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Ansprüche beruft sie sich auf Verjährung. Sie meint, die gegenseitigen Ansprüche hätten sich nicht in unverjährter Zeit fällig gegenüber gestanden, weil es an einer rechtzeitigen Bezifferung der Ansprüche der Beklagten gefehlt habe. Jedenfalls seien deren Ansprüche verwirkt, weil es an einer rechtzeitigen Bezifferung der Ansprüche der Beklagten gefehlt habe. Jedenfalls seien deren Ansprüche verwirkt, weil die Beklagte auf das (unstreitige) Schreiben des Berliner Mietervereins vom 19. August 2011 über fünf Monate lang nicht reagiert habe.
Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil vom 17. August 2012 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.341,71 Euro nebst 0,5 % Zinsen auf 701,71 Euro für die Zeit vom 1. Juli 2008 bis zum 5. Januar 2012 und auf 640,00 Euro für die Zeit vom 1. August 2007 bis zum 15. Januar 2012 sowie auf 1.341,71 Euro seit dem 16. Januar 2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Sie rechnet gegen das Kautionsguthaben – in dieser Reihenfolge – mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von 179,45 Euro wegen (Badezimmerfliesen), in Höhe von 426,08 Euro (neue Duschabtrennung), in Höhe von 452,82 Euro (Küchenfliesen) und in Höhe von 2.249,58 Euro (Arbeiten an der Terrasse) auf. Sie behauptet, es sei die Klägerin gewesen, die die unfachgemäßen Arbeiten an der Terrasse ausgeführt habe (fehlende Abdichtung, fehlendes Gefälle). Die fehlende Abdichtung habe zu dem Wassereintritt in den Kellerräumen der Nachmieterin der Klägerin geführt. Der Defekt an der Duschabtrennung sei durch einen unsachgemäßen Gebrauch durch die Klägerin entstanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch der Klägerin gegen das Versäumnisurteil vom 17. August 2012 ist zulässig und insbesondere rechtzeitig innerhalb der zweiwöchigen Einspruchsfrist gemäß § 339 Abs. 1 ZPO eingelegt.
Die Klage ist teilweise begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 709,44 Euro zu.
Die Aufrechnung der Beklagten (Primäraufrechnung) hat Erfolg, soweit die Beklagte Schadensersatz für beschädigte Fliesen im Bad in Höhe von 179,45 Euro und in der Küche in Höhe von 426,08 Euro verlangt. Die darüber hinaus mit der Aufrechnung geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Beklagten bestehen nicht.
Der Beklagten steht ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 179,45 Euro wegen beschädigter Fliesen im Bad zu.
Die Klägerin bestreitet nicht, im Bad mehrere Fliesen durchbohrt zu haben. Sie ist auch der von der Beklagten eingereichten Fotodokumentation (Blatt 30 ff. d. A.) nicht entgegengetreten. Entgegen der Ansicht der Klägerin stellen die Dübellöcher eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflicht dar. Denn bei einer schonenden Ausübung des Mietgebrauchs wäre es möglich, auch bei Anbringen von Wandspiegeln, Wandschränken oder dergleichen die Bohrlöcher ausschließlich bei den Fliesenfugen anzubringen, die später wieder verschlossen werden können, ohne dass die Fliesen selbst beschädigt werden. Die Klägerin hat indes mehrere Fliesen selbst durchbohrt.
Der Schaden ist gemäß § 249 Abs. 2 BGB in der geltend gemachten Höhe ersatzpflichtig, insoweit ist der Kostenaufwand unstreitig.
Entgegen der Ansicht der Klägerin bedurfte es auch nicht zuvor einer Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB, die Mängel zu beseitigen. Denn es handelt sich bei der Beseitigung der Schäden nicht um Schönheitsreparaturen, vielmehr um eine Beschädigung der Mietsache, so dass die Beklagte den erforderlichen Geldaufwand für die Schadensbeseitigung ohne weiteres verlangen kann (§ 249 Abs 2 BGB).
Der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen der beschädigten Fliesen im Bad ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass diese Schäden in dem Abnahmeprotokoll vom 30. Juni 2011 keine Erwähnung gefunden haben. Eine vorbehaltlose Rücknahme führt zwar zum Ausschluss von Ansprüchen aus erst später erkannten Mängeln (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Auflage, § 538 BGB, Rdnr. 394). Anders verhält es sich indes, wenn es sich um verdeckte Mängel handelt (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, a. a. O.). So liegt der Fall hier. Denn die Dübellöcher in den Badezimmerfliesen waren bei der Rückgabe der Wohnung wegen dort noch an den Wänden angebrachten Installationen nicht erkennbar und damit verdeckt.
Die Klägerin schuldet ebenfalls aus § 280 Abs. 1 BGB auch Ersatz für die schadhaften Küchenfliesen in Höhe von 452,82 Euro.
Die Klägerin bestreitet nicht, dass in der Küche acht Wandfliesen mit Bohrlöchern versehen waren und dass zwei Wandfliesen sowie drei Bodenfliesen gerissen waren.
Insoweit muss sie sich selbst an dem Abnahmeprotokoll vom 30. Juni 2011 festhalten lassen, in dem diese Schäden aufgelistet sind und das sie selbst unterzeichnet hat. Entgegen ihrer Ansicht geht es auch nicht um fehlende, sondern um beschädigte Fliesen. Einer Fristsetzung durch die Beklagte, die Schäden zu beseitigen, bedurfte es aus den genannten Gründen nicht.
Der Höhe nach ist der Schaden unstreitig und gemäß § 249 Abs. 2 BGB ersatzfähig.
Die Ansprüche der Beklagten sind entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht verjährt. Dies folgt aus § 215 BGB, wonach die Verjährung die Aufrechnung dann nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, an dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution wurde spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Damit standen sich der Anspruch der Klägerin sowie der Schadenersatzanspruch der Beklagten am 30. Dezember 2011 unverjährt gegenüber, weil auch die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 3 BGB für die Ersatzansprüche des Vermieters am 30. Dezember 2011 noch nicht abgelaufen war.
Entgegen der Ansicht der Klägerin musste die Beklagte ihre Ansprüche auch nicht in unverjährter Zeit beziffern. Der Vermieter von Wohnraum ist nämlich nicht schon deshalb gehindert, mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, weil er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietvertrages abgerechnet hat (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 2/87 = NJW 1987, 2372 bis 2373).
Der Anspruch der Beklagten ist auch nicht verwirkt. Es fehlt schon an dem für eine Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment. Danach muss sich der Verpflichtete aufgrund des Verhaltens des Berechtigten darauf eingestellt haben, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen und wegen des geschaffenen Vertrauenstatbestandes muss die verspätete Geltendmachung des Rechts als eine mit Treu und Glauben unvereinbarte Härte erscheinen (vgl. Palandt-Grüneberg, 70. Auflage, § 242 BGB, Rdnr. 95). Für das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist nichts vorgetragen.
Dagegen scheitert die Aufrechnung wegen des geltend gemachten Anspruches der Beklagten wegen eines Defektes der Duschabtrennung. Die Beklagte hat keinen Beweis dafür angetreten, dass dieser Defekt bei Mietvertragsbeginn noch nicht vorlag. Die Beklagte bietet zwar für einen unsachgemäßen Gebrauch der Duschabtrennung Zeugenbeweis an (Zeugnis M.).
Der Vortrag lässt indes nicht erkennen, was der Zeuge bekunden soll, woraus sich die Bestätigung gerade durch die Klägerin ergibt. Der Beweisantritt ist jedenfalls nicht so zu verstehen, dass der Zeuge einen mangelfreien Zustand bei Mietvertragsbeginn bekunden soll. Vielmehr wird der Beweisantritt im Schriftsatz vom 11. Mai 2012 in der Weise näher erläutert, dass der Verwalter sowie auch der als Zeuge benannte Nachmieter A. bei der Wohnungsübergabe dabei gewesen seien, beide könnten bestätigen, dass es sich um Mängel infolge schlechter Nutzungsgewohnheiten handele. Damit sind aber beide Zeugen ausdrücklich nicht zu dem Zustand der Duschabtrennung bei Mietvertragsbeginn benannt.
Die Beklagte kann auch nicht mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht fachgerechter Arbeiten an der Terrasse aufrechnen. Es kann nämlich nicht festgestellt werden, dass die Klägerin für das fehlende Gefälle sowie für die fehlende Abdichtung verantwortlich ist. Die Beklagte hat keinen Beweis dafür angetreten, dass die Klägerin auch den Fliesenuntergrund hergestellt hat. Ihr Beweisantritt (Zeugnis T. sowie Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens) beziehen sich lediglich auf die den mangelhaften Zustand des Fliesenuntergrundes, nicht jedoch darauf, wer diesen hergestellt hat. Zudem ist die Beklagte dem Vortrag der Klägerin auch nicht im einzelnen entgegengetreten, wonach es nicht die Klägerin selbst, sondern der Verwalter M. war, der die Vorbereitungsarbeiten für die Terrassenfliesen vorgenommen hat. Die Fliesenarbeiten selbst werden von der Beklagten nicht bemängelt.
Die Klägerin kann Zinsen in Höhe von 0,5 % jeweils für den geltend gemachten Zeitraum verlangen, weil die Beklagte die Kaution unstreitig mit einer Verzinsung in dieser Höhe angelegt hat und weil die Zinsen der Klägerin als Mieterin zustehen. Für die Zeit ab 16. Januar 2012 folgt die Zinsentscheidung aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 344 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
