Eigentümer-GbR – Gesellschafterabsprachen unterfallen nicht Wohnraummietrecht

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 2. Juni 2023 verkündete Teilanerkenntis- und Endurteil der Einzelrichterin der 37. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 37 O 12/22 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 440,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.Dezember 2021 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an den Beklagten 1.653,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07. September 2023 zu zahlen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen der Kläger zu 59% und der Beklagte zu 41%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 55% und der Beklagte zu 45%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

A.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

B.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung ist abzuändern und die Klage – mit Ausnahme des anerkannten Betrags in Höhe von 440,16 Euro nebst Zinsen – abzuweisen, da sie unbegründet ist. Auf die in der Berufungsinstanz erstmalig erhobene Widerklage ist der Kläger wie aus dem Tenor ersichtlich zu verurteilen, da sie zulässig und begründet ist.

I.

Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen seine Verurteilung, soweit sie nicht auf seinem Anerkenntnis beruht. Infolge der beschränkten Anfechtung steht lediglich der Anspruch des Klägers auf Zahlung von 4.814,10 Euro [= 5.254,26 Euro – 440,16 Euro] nebst Zinsen sowie die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten im Streit.

II.

Das Landgericht durfte den Beklagten nicht zur Zahlung weiterer 4.814,10 Euro nebst Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilen. Soweit die Klageansprüche begründet sind, sind sie durch eine wirksame Haupt- und Hilfsaufrechnung des Beklagten mit einer fälligen Gegenforderung nach §§ 389, 387 BGB erloschen.

1. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung weiterer Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 4.811,40 Euro.

a) Dem Kläger steht ein Anspruch auf weitere Nutzungsentschädigung für die Jahre 2018 bis 2020 sowie für Januar bis September 2021 iHv insgesamt 2.574 Euro aufgrund der vertraglich vereinbarten Inflationsanpassung iVm § 705 BGB zu.

Die Parteien waren bis zum 30. September 2021 Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gegenstand die wirtschaftliche Nutzung des im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf den Beklagten übertragenen Elternhauses der Parteien war. Im Rahmen der gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen nutzte der Beklagte das Ober- und Dachgeschoss mit seiner Familie und bezahlte dem Kläger dafür eine monatliche Nutzungsentschädigung. Am 3. Februar 2011 einigten sich die Parteien, dass die Nutzungsentschädigung am 01.01.2011 677,96 Euro betrage und davon ausgehend entsprechend der Steigerung des Verbraucherpreisindexes jährlich neu berechnet und alle fünf Jahre angepasst werden solle. Demnach war die Nutzungsentschädigung in dem streitgegenständlichen Zeitraum zum 1. Januar 2016 und zum 1. Januar 2021 anzupassen.

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Inflationsausgleich für jedes Jahr zu berechnen und zu addieren ist. Da die Preissteigerung im Verlauf des Jahres 2011 in dem im Februar 2011 vereinbarten Betrag von 677,96 Euro noch nicht enthalten sein kann, ist als Ausgangsjahr das Jahr 2010 anzusetzen und die Nutzungsentschädigung jeweils zum 1. Januar des Folgejahres um die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu erhöhen. Diese Zahlen sind fortzuschreiben bis zum 1. Januar 2016, weil dann eine Erhöhung um die bis dahin angefallenen Preissteigerungen erfolgen soll.

Soweit der Beklagte über den vereinbarten Grundbetrag hinausgehende Zahlungen mit der Begründung ablehnt, die konkrete Berechnung des Klägers sei falsch, weil dieser für jedes Jahr die kumulierte Inflationsrate der letzten fünf Jahre ansetze anstelle der jeweils jährlich tatsächlich angefallenen Inflationsrate, dringt er damit nicht durch. Der Kläger berechnet die Preissteigerungen anhand der vereinbarten oben dargestellten Parameter. Er verwendet allerdings, wie der Abgleich des von ihm vorgetragenen Zahlenwerks mit dem Vortrag des Beklagten und den öffentlich zugänglichen Mitteilungen des Statistischen Bundesamtes ergibt, in sehr geringem Umfang falsche Steigerungsraten des Verbraucherpreisindexes. Legt man die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zugrunde, ergibt sich vom 1. Januar 2011 bis zum 1. Januar 2016 eine Preissteigerung in Höhe von 7,3%, also von 677,96 Euro auf 727,45 Euro, und vom 1. Januar 2016 bis zum 1. Januar 2021 in Höhe von 5,3%, also von 727,45 Euro auf 766 Euro. Davon ausgehend schuldet der Beklagte dem Kläger für die Kalenderjahre 2018 bis 2020 jeweils 593,88 Euro und für das Kalenderjahr 2021 weitere 792,36 Euro, also 2.574 Euro. In Höhe von 2,70 Euro ist die Klage unbegründet.

b) Ebenfalls zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von weiteren 2.237,40 Euro wegen unberechtigter Kürzung des Nutzungsentgelts durch den Beklagten zwischen Januar 2019 und September 2020, also über insgesamt 33 Monate, zusteht.

aa) Auf das Verhältnis der Parteien können mietvertragliche Regelungen, insbesondere die Minderungsvorschrift des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung finden. Die Nutzung der Immobilie durch den Beklagten erfolgte nicht aufgrund eines Mietverhältnisses mit dem Kläger, sondern aufgrund von Absprachen, die die Parteien als Gesellschafter der zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts getroffen hatten. Zwar sollte die Nutzungsentschädigung den Wohnvorteil des Beklagten, bezogen auf den von ihm und seiner Familie genutzten Teil des Hauses, wirtschaftlich gegenüber dem Kläger ausgleichen. Gleichwohl liegt im Verhältnis der Parteien kein Über-/Unterordnungsverhältnis vor, welches einem Mietvertrag zwischen dem Vermieter als Eigentümer und dem Mieter als Besitzer auf Zeit eigentümlich ist. Vielmehr ist der Beklagte – eingeschränkt durch das Wohnrecht zugunsten seiner Mutter – selbst Eigentümer des Hauses und kann damit in den aufgezeigten Grenzen frei verfahren.

bb) Ungeachtet dessen geht das Landgericht mit Recht bei angenommener (entsprechender) Anwendbarkeit des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB unter Hinweis auf zutreffende rechtliche Maßstäbe davon aus, dass in dem erschwerten Zugang zum Kellergeschoss keine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch liegt, die nicht unerheblich wäre. Maßstab für die Beurteilung sind die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das Landgericht stellt zutreffend darauf ab, dass der Beklagte und seine Familie die Kellerräumlichkeiten uneingeschränkt nutzen können und ihnen lediglich der Zugang durch einen geringfügig verlängerten und aufgrund geringer Durchgangsbreite der Wendeltreppe beschwerlicheren Weg, bei dessen Benutzung sie teilweise Witterungseinflüssen ausgesetzt sind, erschwert wird. Die Zugangsänderung vermeidet aber Konflikte mit der Mutter der Parteien, da sich die ursprünglich genutzte Kellertreppe in den von ihr als Wohnung genutzten Räumlichkeiten im Erdgeschoss befindet und es in der Vergangenheit hierüber zu erheblichen Auseinandersetzungen gekommen ist. Der Beklagte trägt nicht vor, dass der Kläger ihm die bisherige Zutrittsmöglichkeit ohne jeden sachlichen Grund abgeschnitten hätte, sondern verweist selbst auf die Auseinandersetzungen zwischen ihm und seiner Mutter. Zudem dient die derzeitige Lösung auch nach seinem Vortrag der Vermeidung kostspieliger Umbauarbeiten, die von ihm hälftig hätten getragen werden müssen. Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung betont hat, dass der Weg wegen der geringen Breite insbesondere mit einem Wäschekorb sehr beschwerlich sei, könnte er seine Waschmaschine in seiner Wohnung aufstellen. So bestünden nur noch Einschränkungen beim Zugang zum Vorratsraum.

c) Die vom Landgericht zuerkannten Nebenforderungen stehen dem Kläger nur teilweise zu.

aa) Ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten iHv 713,76 Euro besteht nicht. Der Kläger hat die streitgegenständlichen Ansprüche in dem Anwaltsschriftsatz vom 24. Dezember 2021 geltend gemacht. Vorherige Zahlungsausforderungen oder verzugsbegründende Umstände trägt er nicht vor.

bb) Rechtshängigkeitszinsen auf die Hauptforderung sind zwischen Zustellung des Mahnbescheids am 5. Januar 2022 und Zustellung der Aufrechnungserklärung des Beklagten im Schriftsatz vom 9. Mai 2022 an den Kläger am 11. Mai 2022, also in Höhe von 67,89 Euro, geschuldet, §§ 291, 700 Abs. 2 ZPO.

Darüber hinausgehende Zinsansprüche seit dem 30. Dezember 2021 stehen dem Kläger insbesondere unter Verzugsgesichtspunkten nicht zu. Die im Anwaltsschriftsatz vom 24. Dezember 2021 gesetzte Frist bis zum 29. Dezember 2021 ist im Hinblick auf die Feiertage nicht ausreichend lang bemessen.

2. Die begründete Hauptforderung in Höhe von 4.811,40 Euro und die Zinsforderung in Höhe von 67,89 Euro sind durch Aufrechnung mit einer fälligen Gegenforderung erloschen, §§ 389, 387 BGB.

a) Der Beklagte hat einen Anspruch gegen den Kläger auf Ausgleichung der Hälfte der ihm für die Reparatur der Abwasserleitungen in Rechnung gestellten Kosten.

aa) Das Landgericht nimmt im Ausgangspunkt zutreffend und von den Parteien nicht angegriffen an, dass sich ein Anspruch aus der gesellschaftsvertraglichen Regelung der Parteien über die hälftige Kostentragung von Aufwendungen für das Hausgrundstück ergeben könne. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Landgerichts, der Beklagte habe nicht schlüssig vorgetragen, dass ihm tatsächlich Kosten entstanden seien, an denen der Kläger sich beteiligen müsse.

bb) Das Landgericht hat den diesbezüglichen Vortrag des Beklagten für nicht schlüssig, da widersprüchlich gehalten. Soweit in den erstinstanzlichen Schriftsätzen der Parteien (Schriftsätze des Beklagten vom 06.04.2023 (LGA 365 ff) und vom 30.05.2023 (LGA 426 f) sowie im Schriftsatz des Klägers vom 08.05.2023 (LGA 395 ff)) neue Tatsachen enthalten sind, welche das Landgericht unberücksichtigt gelassen hat, sind diese im Berufungsrechtszug – soweit sie nicht ohnehin unstreitig sind – gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO der Entscheidung zugrunde zu legen. Das Landgericht hat ausweislich des Sitzungsprotokolls der mündlichen Verhandlung Bedarf für weiteren Vortrag zur Begründetheit der Gegenforderung gesehen, dem es durch Einräumung einer Schriftsatzfrist an beide Parteien Rechnung getragen hat. Aufgrund des wechselseitigen Vortrags hätte das Landgericht die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wiederöffnen und versuchen müssen, die angenommenen Widersprüche und Unklarheiten im Beklagtenvortrag aufzuklären.

cc) Davon ausgehend ist der Vortrag des Beklagten, ihm seien für die Beseitigung einer Undichtigkeit von Abwasser-Ableitungsrohren Aufwendungen in Höhe von 13.066,20 Euro entstanden, schlüssig. Soweit Widersprüche bestanden, wurden diese vom Beklagten aufgelöst.

Der Beklagte mag sich erstinstanzlich insoweit missverständlich eingelassen haben, dass im Anschluss an den Hochwasserschaden vom 14. August 2020 eine Kanaldichtigkeitsprüfung durchgeführt wurde, als deren Ergebnis die Notwendigkeit der streitgegenständlichen Sanierungsarbeiten erkannt wurde. Er hat aber wiederholt erstwie zweitinstanzlich darauf hingewiesen, dass es sich um zwei verschiedene Schadenskomplexe gehandelt habe.

Zum Nachweis der ihm infolge der Sanierung der Abwasserleitung entstandenen Aufwendungen hat er die Rechnung der Firma P. vorgelegt. In dieser wird die am 14. und 15. November 2021 durchgeführte Beseitigung der Undichtigkeit von Abwasser-Ableitungsrohren vom Haus in die Kanalisation abgerechnet.

dd) Der Kläger ist diesem Vortrag nicht erheblich entgegengetreten. Er trägt selbst vor, dass der Wasserschaden vom 14. August 2020 behoben wurde durch „Trocknung der Räume, das Austauschen des Rigips[es] und Verputzen der Wandränder zum Boden hin, dem Neutapezieren und Streichen des ehemals vom Vater der Parteien genutzten Zimmers sowie des Treppenflurs, die Erneuerung des Fußbodens sowie von maximal sechs Türen“ (LGA 397). Zu der davon zu unterscheidenden Kanaluntersuchung im November 2020 trägt er gleichfalls detailliert vor (LGA 317 f). Er bestreitet weder die Beauftragung der Abdichtungsarbeiten am 23. September 2021 noch deren Durchführung oder die Bezahlung der Rechnung durch den Beklagten.

Soweit der Kläger behauptet, es habe sich um „denselben“ Schaden gehandelt, hält er dazu keinen konkreten Tatsachenvortrag. Er behauptet lediglich, für die Beseitigung des Hochwasserschadens könnten nicht 19.191,13 Euro angefallen sein und er gehe deshalb davon aus, dass die Versicherungsleistung für die Bezahlung der streitgegenständlichen Rechnung verwendet worden sei. Bei dieser Behauptung handelt es sich um eine reine Vermutung ohne tatsächliche Grundlage. Soweit der Kläger meint, diese Vermutung darauf stützen zu können, dass der Beklagte ihm die Rechnung der Handwerker für die Beseitigung der Hochwasserschäden am 14. August 2020 nicht vorlege, überzeugt das nicht. Der Beklagte trägt dazu in der Berufungsinstanz wie bereits im ersten Rechtszug im nachgelassenen Schriftsatz vom 6. April 2023 vor, er habe die Versicherungsleistung jedenfalls ganz überwiegend nicht erhalten. Vielmehr habe die Versicherung die Handwerker unmittelbar beauftragt und mit diesen abgerechnet, weshalb er über keine Rechnungen verfüge, die er vorlegen könne.

ee) Das erst- und zweitinstanzliche Bestreiten der Erforderlichkeit der Arbeiten und deren tatsächlicher Durchführung nach Maßgabe des Angebots und der Rechnung der Firma P. durch den Kläger ist prozessual unbeachtlich. Das Ergebnis der Kanaluntersuchung und die Beauftragung der Firma P. teilte der Beklagte dem Kläger vor Beendigung der Gesellschaft mit. Jedenfalls bis zum 30. September 2021 bestand eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als deren Gesellschafter sich der Kläger hinsichtlich der Notwendigkeit der Arbeiten gegenüber dem Beklagten nicht auf pauschales Bestreiten iSd § 138 Abs. 1 ZPO zurückziehen kann, sondern die Notwendigkeit der aus der Rechnung ersichtlichen Arbeiten im Hinblick auf den ihm bekannten „Befahrungsbericht“ näher bestreiten müsste.

ff) Auch der Einwand des Klägers, der Beklagte könne ihn aufgrund des vor dem Landgericht Köln geschlossenen Vergleichs lediglich für Kosten in Anspruch nehmen, die infolge zwingend erforderlicher Instandsetzungsarbeiten entstanden seien, nicht aber für wertsteigernde Maßnahmen, greift nicht durch.

Die im Streit stehenden Aufwendungen sind infolge einer Kanalundichtigkeit angefallen, deren Behebung dem Werterhalt des Hauses diente. Außerdem erfolgten sowohl die Kanalbefahrung (November 2020) als auch die Beauftragung der Firma P. (23. September 2021) vor der Auflösung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Unerheblich ist, dass die Ausführung der Arbeiten und deren Abrechnung erst danach erfolgten, zumal der Beklagte dazu vorträgt, er habe mehrere Voranschläge eingeholt, die letztendliche Beauftragung habe sich aufgrund der COVID-Pandemiesituation als schwierig erwiesen.

ff) Soweit der Kläger einwendet, dem Beklagten falle im Hinblick auf eine von ihm unterlassene Geltendmachung der Aufwendungen aus der Rechnung der Firma P. gegenüber der X.-Versicherung eine schuldhafte Pflichtverletzung des Gesellschaftsvertrags zur Last, weshalb dieser mit seinen Ausgleichsansprüchen dem Kläger gegenüber ausgeschlossen sei, verhilft ihm das nicht zum Erfolg. Der Beklagte hat dazu vorgetragen, die Versicherung habe die Übernahme der Kosten abgelehnt, weil Schäden an Ableitungsrohren nicht versichert gewesen seien. Der Kläger, den für seinen Gegeneinwand einer schuldhaften Pflichtverletzung des Beklagten die Darlegungs- und Beweislast trifft, trägt nichts Durchgreifendes vor, warum der Versicherer zum Ausgleich dieser Aufwendungen verpflichtet sein sollte.

gg) Auch der klägerische Einwand, die Aufwendungen des Beklagten seien geringer, da dem Beklagten auf die streitgegenständliche Rechnung ein Skontonachlass in Höhe von 2% gewährt worden sei, überzeugt nicht. Die unstreitige Verminderung der Rechnungsforderung durch den Skontoabzug kommt im Innenverhältnis der Parteien allein dem Beklagten zugute, da dieser ihn durch zeitnahe Zahlung unter Inkaufnahme von Liquiditätsverlust erwirtschaftet hat.

b) Mit dieser Gegenforderung iHv 6.533,10 Euro hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 – dem Kläger zugestellt am 11. Mai 2022 – die Aufrechnung erklärt, § 388 BGB.

aa) In Höhe von 581,84 Euro ist der klägerische Anspruch durch die erstinstanzliche Hauptaufrechnung des Beklagten untergegangen. Er gesteht insoweit erst- als auch zweitinstanzlich zu, dass dem Kläger ein Inflationsausgleich in dieser Höhe zustehe.

bb) In Höhe weiterer 4.297,58 Euro [4.811,40 Euro (Hauptforderung) + 67,98 Euro (Zinsen) – 581,84 Euro (Hauptaufrechnung) ] liegt eine erstinstanzliche Hilfsaufrechnung des Beklagten vor, die insoweit zum Erlöschen der begründeten Klageansprüche im Übrigen führt, § 389 BGB. Auch die Hilfsaufrechnung wird im Berufungsrechtszug lediglich wiederholt.

III.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

1. Die erstmals in der Berufungsinstanz hilfsweise erhobene Widerklage ist zulässig. Sie steht unter der zulässigen innerprozessualen Bedingung, dass mit ihr nur diejenigen Gegenansprüche des Beklagten verfolgt werden, welche nicht bereits durch wirksame Haupt- und Hilfsaufrechnung den klägerischen Anspruch zum Erlöschen gebracht haben.

Sie ist zur Vermeidung eines weiteren Rechtstreits zwischen den Parteien sachdienlich im Sinne des § 533 Nr. 1 Fall 2 ZPO und die Entscheidung hierüber kann auf Tatsachen im Sinne des § 533 Nr. 2 ZPO gestützt werden, die im Rahmen der Aufrechnung ohnehin zugrunde zu legen waren.

2. Die Widerklage ist in vollem Umfang begründet. Dem Beklagten steht nach den obigen Ausführungen ein Anspruch auf Zahlung von 6.533,10 Euro zu, der iHv 4.879,42 Euro durch seine Aufrechnung erloschen ist. Soweit der Anspruch nicht infolge der Aufrechnung erloschen ist – also in Höhe von 1.653,68 Euro – ist er im Rahmen der Widerklage zuzusprechen.

3. Die geltend gemachten Zinsansprüche stehen dem Beklagten gegen Kläger aus dem zuerkannten Anspruch ab dem auf die Rechtshängigkeit der Widerklage folgenden Tag zu, § 291, 288 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB.

IV.

Der privatschriftliche Schriftsatz des Beklagten vom 25. Oktober 2024 gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1, § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

VI.

Die Revision wird nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

VII.

Der Streitwert wird für beide Instanzen auf bis 13.000 Euro festgesetzt.

Für das erstinstanzliche Verfahren setzt er sich zusammen aus 6.595,70 Euro für den Zahlungsantrag, 2.000 Euro für den Feststellungsantrag und 4.297,58 Euro für die Hilfsaufrechnung, da insoweit eine Entscheidung über sie ergangen ist, § 45 Abs. 3 GKG.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren setzt sich zusammen aus 4.814,10 Euro für den Klageanspruch, 4.297,58 Euro für die Hilfsaufrechnung, § 45 Abs. 3 GKG, und 1.653,68 Euro für die Hilfswiderklage, § 45 Abs. 1 S. 2 GKG.