Eigentumsübertragung an Mietobjekt im Rahmen einer KG-Auseinandersetzung – Vermieter

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Münchner Mieter zieht aus – wird aber weiterhin als Mieter anerkannt

Wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung besteht und der Vermieter das Eigentum an dem Objekt wechselt, stellt sich oft die Frage, was mit dem Mietverhältnis passiert. Grundsätzlich sieht das Gesetz hier einen automatischen Übergang des Mietvertrags auf den neuen Eigentümer vor. Dieser muss dann die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters übernehmen. Allerdings sind die genauen Voraussetzungen und rechtlichen Folgen dieses Übergangs nicht immer einfach zu beurteilen.

In der Praxis können sich je nach Einzelfall durchaus Schwierigkeiten ergeben, etwa wenn der Besitzübergang nicht eindeutig ist oder wenn der neue Eigentümer von dem Mietverhältnis gar nichts wusste. Wie solche Fälle rechtlich zu bewerten sind, hängt von den konkreten Umständen ab. Ein aktuelles Gerichtsurteil soll im Folgenden genauer beleuchten, wie die Gerichte in solch einer Konstellation entschieden haben.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Hamburg

Erwerber tritt trotz fehlendem unmittelbaren Besitz des Mieters in bestehenden Mietvertrag ein

Der Beklagte mietete ab November 2008 eine Wohnung von der W. GmbH & Co. KG (Wohnungsgesellschaft). In einem gerichtlichen Vergleich von April 2016 wurde die Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart sowie dem Beklagten ein Rückkehrrecht in eine renovierte Wohnung eingeräumt. Er zog daher vorübergehend in eine Ausweichwohnung. Die geplanten Baumaßnahmen blieben jedoch aus.

Im Rahmen einer gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzung wurde die klagende KG mit Eintragung ins Grundbuch im September 2020 Eigentümerin des Mietobjekts. Das Amtsgericht erteilte dem Beklagten eine Rechtsnachfolgeklausel gegen die Klägerin. Diese verneinte einen Eintritt in den Mietvertrag mangels Überlassung der Wohnung an den Beklagten zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Die dagegen gerichtete Klage hatte jedoch keinen Erfolg.

Das Gericht bejahte die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB für einen gesetzlichen Eintritt der Klägerin in das Mietverhältnis. Der neue Eigentümer tritt auch dann in den Mietvertrag ein, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels keinen unmittelbaren Besitz an der Wohnung hat, sofern dem Erwerber die mietvertraglichen Vereinbarungen bekannt sind. Diese Kenntnis war der Klägerin aufgrund der Stellung ihres Geschäftsführers als vormaliger Kommanditist der Wohnungsgesellschaft zuzurechnen.

Der Zweck des § 566 BGB, den Mieter vor einem Verlust seiner Rechtsposition bei Veräußerung der Mietsache zu schützen, erfordert vorliegend den Vertragsübergang auf die Klägerin. Die im Vergleich enthaltene Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Einräumung eines Rückkehrrechts bringt das Interesse des Beklagten zum Ausdruck, seine Rechte aus dem Mietvertrag beizubehalten, so dass er des gesetzlichen Mieterschutzes bedarf.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Thema: Mietvertragswechsel bei Eigentümerübertragung

Bleibt mein Mietvertrag auch bei einem Verkauf der Wohnung unverändert bestehen?

Ja, bei einem Verkauf der Mietimmobilie bleibt der bestehende Mietvertrag unverändert bestehen. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, der in § 566 BGB gesetzlich geregelt ist.

Wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein. Er wird automatisch neuer Vermieter, ohne dass es einer Zustimmung des Mieters bedarf. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über.

Das bedeutet, der neue Eigentümer ist an sämtliche Vereinbarungen aus dem Mietvertrag gebunden, wie zum Beispiel die Höhe der Miete, Kündigungsfristen oder Regelungen zur Betriebskostenabrechnung. Er kann vom Mieter nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird oder der bestehende Vertrag zu seinen Gunsten geändert wird.

Für den Mieter ändert sich durch den Vermieterwechsel also nichts an seinen vertraglichen Konditionen. Er muss lediglich beachten, dass er ab dem Eigentumsübergang, der durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt, die Miete an den Erwerber zahlen muss. Hierüber wird der Mieter aber in der Regel vom Veräußerer und Erwerber informiert.

Ein anschauliches Beispiel Der bisherige Vermieter verkauft seine vermietete Eigentumswohnung an einen neuen Eigentümer. Hier tritt der Käufer in den unverändert fortbestehenden Mietvertrag ein und wird neuer Vermieter. Der Mieter zahlt ab dem Eigentumsübergang die Miete an den Erwerber, ohne dass sich für ihn sonst etwas ändert.

Zu beachten ist, dass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch im Rahmen der Auseinandersetzung einer Kommanditgesellschaft (KG) gilt, wenn dabei das Eigentum an einem Mietobjekt auf einen Kommanditisten übertragen wird. Auch hier tritt der Kommanditist anstelle der KG in den Mietvertrag ein, ohne dass der Vertrag inhaltlich angepasst werden kann.

Muss ich als Mieter einen Eigentümerwechsel hinnehmen oder kann ich widersprechen?

Als Mieter müssen Sie einen Eigentümerwechsel grundsätzlich hinnehmen und haben kein Widerspruchsrecht dagegen. Der gesetzliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB geregelt. Dieser besagt, dass bei einem Verkauf der Immobilie der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintritt, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter kann den neuen Vermieter also nicht ablehnen.

Allerdings hat der Mieter durchaus Rechte, die bei einem Eigentümerwechsel zu beachten sind. So muss der neue Vermieter den Mietvertrag exakt so übernehmen, wie er besteht. Er kann keine Vertragsänderungen oder einen neuen Mietvertrag mit schlechteren Konditionen für den Mieter verlangen. Auch eine Mieterhöhung ist nicht automatisch durch den Eigentümerwechsel gerechtfertigt, sondern nur unter den regulären gesetzlichen Voraussetzungen wie Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten.

Wichtig ist auch, dass der Mieter zunächst weiterhin an den alten Vermieter zahlen muss, bis ihm der Eigentümerwechsel offiziell schriftlich angezeigt wurde. Zahlt er vorher an den neuen Eigentümer, ist er seiner Zahlungspflicht nicht nachgekommen. Bei Unklarheiten über den richtigen Zahlungsempfänger sollte der Mieter die Miete zunächst auf einem Sperrkonto hinterlegen.

Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass Mieter zwar den Eigentümerwechsel akzeptieren müssen, dabei aber nicht rechtlos sind. Die wesentlichen Mietvertragskonditionen bleiben bestehen und der neue Vermieter muss sich an die mietrechtlichen Bestimmungen halten.

Was passiert, wenn ich bei einem Verkauf der Wohnung vorübergehend ausgezogen bin?

<strong>Mieter haben bei einem Verkauf der Wohnung weitreichende Rechte, auch wenn sie vorübergehend ausgezogen sind.</strong> Entscheidend ist, dass der neue Eigentümer Kenntnis von dem bestehenden Mietverhältnis hat. Selbst wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht in der Wohnung wohnt, greift der Mieterschutz, solange er ein Interesse am Fortbestand des Mietvertrags hat und eine Rückkehrvereinbarung besteht.

Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und kann diesen nicht einfach kündigen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Wohnung an Familienangehörige des Vermieters verkauft wird. Ansonsten hat der Mieter ein <strong>Vorkaufsrecht</strong> auf die Wohnung, das er vor dem neuen Eigentümer ausüben kann. Entscheidet sich der Mieter dagegen, bleibt der Mietvertrag mit allen Konditionen bestehen.

Selbst bei einer Umwandlung der Mietwohnung in Wohneigentum im Rahmen einer Kapitalgesellschaftsauflösung wie einer KG-Auseinandersetzung, hat der Mieter weitreichende Rechte. Die Auflösung der KG ändert nichts an seinem Mieterschutz, solange der neue Eigentümer vom Mietverhältnis Kenntnis hat. Eine Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall in aller Regel ausgeschlossen.

<strong>Wichtig:</strong> Der Mieter sollte dem neuen Eigentümer stets schriftlich sein Interesse am Fortbestand des Mietvertrags und eine eventuell bestehende Rückkehrvereinbarung mitteilen. So kann er seine Rechte bestmöglich wahren, auch wenn er vorübergehend nicht in der Wohnung wohnt.

Wozu dient die Regelung in § 566 BGB konkret und warum wurde sie eingeführt?

Die Regelung des § 566 BGB dient dem Mieterschutz

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in § 566 BGB verfolgt den Zweck, die Rechtsposition des Mieters bei einem Eigentümerwechsel des Mietobjekts zu schützen. Ohne diese Regelung würde der Mieter seine vertraglich eingeräumte Rechtsposition verlieren, sobald der Vermieter das Eigentum an der Mietsache auf einen Dritten überträgt. Da Mietverträge im Grundbuch nicht eingetragen werden, hätten sie sonst keinen Bestandsschutz gegenüber neuen Eigentümern.

Mit § 566 BGB wird sichergestellt, dass der neue Eigentümer anstelle des bisherigen Vermieters in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis bleiben unverändert bestehen. Der Mieter behält somit seine vertraglich vereinbarte Rechtsposition, insbesondere den Besitzschutz und die Kontinuität des Mietverhältnisses.

Diese Regelung wurde eingeführt, um Mieter vor einer Verdrängung aus ihrer Wohnung oder Gewerbefläche zu schützen, wenn der Vermieter das Eigentum wechselt. Ohne § 566 BGB könnte der neue Eigentümer den Mieter jederzeit aus der Wohnung verweisen und müsste den Mietvertrag nicht anerkennen.

Im konkreten Fall der Eigentumsübertragung im Rahmen einer KG-Auseinandersetzung ist § 566 BGB relevant: Geht das Mietobjekt dabei auf einen der bisherigen Gesellschafter über, tritt dieser in die Vermieterstellung ein. Der Mieter behält seine Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag. Eine analoge Anwendung von § 566 BGB ist in dieser Konstellation nicht erforderlich, da Vermieter und Erwerber identisch sind.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 566 BGB – Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein: Der neue Eigentümer einer vermieteten Immobilie übernimmt automatisch die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses. Dies schützt Mieter vor dem Verlust ihrer Rechte bei einem Eigentümerwechsel.
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter: Ein Vermieter kann das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen, wie etwa einer Verwertungskündigung, ordentlich kündigen. Dies spielt eine Rolle bei der Bewertung der Rechtmäßigkeit von Kündigungen im Mietverhältnis.
• § 727 ZPO – Vollstreckbare Ausfertigung gegen Rechtsnachfolger: Bei der Zwangsvollstreckung aus einem gerichtlichen Vergleich kann eine vollstreckbare Ausfertigung gegen den Rechtsnachfolger des Schuldners erteilt werden, sofern die Rechtsnachfolge offenkundig ist. Dies ist relevant für die Durchsetzung von Ansprüchen nach einem Eigentümerwechsel.
• § 768 ZPO – Klauselgegenklage: Die Klauselgegenklage ermöglicht es, gegen die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung vorzugehen. Dies war der Kern des Rechtsstreits, in dem die Klägerin die Zwangsvollstreckung verhindern wollte.
• § 795 ZPO – Zwangsvollstreckung aus einem gerichtlichen Vergleich: Regelt die Anwendung der Bestimmungen über die Zwangsvollstreckung auf gerichtliche Vergleiche. Dies war wichtig, um zu klären, ob die Erteilung der Rechtsnachfolgeklausel rechtmäßig war.
• § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO – Vollstreckbare Titel: Definiert, welche Urkunden vollstreckbare Titel darstellen, einschließlich gerichtlicher Vergleiche. Dies legt die Grundlage für die Vollstreckung des Vergleichs von 2016 gegen die Klägerin.
• § 20 Abs. 1 Nr. 12 RPflG – Zuständigkeit des Rechtspflegers: Bestimmt die funktionelle Zuständigkeit des Rechtspflegers für die Erteilung vollstreckbarer Ausfertigungen. Dies erklärt, warum der Rechtspfleger die Rechtsnachfolgeklausel erteilt hat.
• BGH-Rechtsprechung zur dogmatischen Konstruktion des § 566 BGB: Der Bundesgerichtshof interpretiert, dass durch den Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis mit dem gleichen Inhalt entsteht, nicht als gesetzlich angeordnete Rechtsnachfolge. Dies war entscheidend für die Anwendung der analogen Vorschrift des § 727 ZPO.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Hamburg

AG Hamburg – Az.. 49 C 373/23 – Urteil vom 19.04.2024

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 13.122,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin wendet sich gegen die Erteilung einer gegen sie gerichteten titelumschreibenden Vollstreckungsklausel.

Der Beklagte schloss mit der W. GmbH & Co. KG, die mittlerweile als S. GmbH & Co. KG firmiert (nachfolgend: Wohnungsgesellschaft), unter dem 20.11.2008/06.11.2008 einen Mietvertrag über eine im dritten Obergeschoss rechts im […], gelegene Wohnung. Nachdem die Wohnungsgesellschaft das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20.09.2013 ordentlich als sog. Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 1 Nr. 3 BGB) gekündigt und anschließend Klage auf Räumung eingereicht hatte, einigten sich der Beklagte und die Wohnungsgesellschaft im Rahmen des zuletzt vor dem Landgericht Hamburg unter dem Az. 307 S 71/51 unter Bezugnahme auf das Az. 800 AR 13/16 geführten Verfahrens am 06.04.2016 auf einen Vergleich (Anlage K 2, Bl. 10 ff. d. A.), der – auszugsweise – folgenden Inhalt hat:

1. Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten wird fortgesetzt gemäß Mietvertrag vom 20.11.2008/6.11.2008.

2. Die Klägerin räumt dem Beklagten das Recht ein, die Wohnung Nr. […], ca. 61,69 m2, oder die Wohnung […], 81 m2, in dem neu herzurichtenden Gebäude im […], nach Fertigstellung voraussichtlich in ca. 2 Jahren zu beziehen. (… …)

3. Der Beklagte verpflichtet sich, bis zum 7.4.2016, 18:00 Uhr, der Klägerin mitzuteilen, ob er die Wohnung in der […] wie in der heute zur Akte gereichten Anlage B1 beschrieben, beziehen wird. Der Beklagte verpflichtet sich, die Wohnung […], bis zum 31.5.2016 zu räumen. (… …)

4. (… …)

5. (… …) Sollte die Klägerin nach Fertigstellung der Wohnungen Nr. […] und […] dem Beklagten nicht die von ihm ausgewählte Wohnung […] zur Verfügung stellen, wird ebenfalls eine Vertragsstrafe von 50.000 EUR fällig. Weiterhin wird der Mietvertrag im Haus […] fortgesetzt bzw. der Zuschuss von bis zu 200,00 EUR monatlich an den Beklagten gezahlt. Der Anspruch auf Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung (Räumung der Wohnung im […]/Zurverfügungstellung der Wohnung Nr. oder bleibt bestehen.

Entsprechend der Vereinbarung räumte der Beklagte die Wohnung im Hause […]und bezog vorübergehend zur Ermöglichung der geplanten Baumaßnahmen eine, damals ebenfalls im Eigentum der Wohnungsgesellschaft stehende Wohnung in der […], […]. Die Wohnungen in den oberen Stockwerken des Hauses […] wurden abgerissen. Weitere Bauarbeiten blieben in den Folgejahren aus. Die Wohnungsgesellschaft gab das ursprüngliche Bauvorhaben auf dem Grundstück Mittelweg auf. Die bauordnungsrechtlichen Genehmigungen erloschen.

Im Rahmen einer gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzung brachte der ausscheidende Kommanditist der Wohnungsgesellschaft J., der zugleich Kommanditist der Klägerin sowie Geschäftsführer der C. Management GmbH – der Komplementärin der Klägerin – ist (Anlage K 16, Bl. 54 d. Anlagen Kl.; Anlage K 17, Bl. 56 d. Anlagen Kl.), seine Beteiligung an der Wohnungsgesellschaft nach Maßgabe des in der notariellen Urkunde vom 19.11.2018 unter Abschnitt C. enthaltenen Einbringungsvertrages in die Klägerin ein (Anlage K 18, Bl. 70 – 72 d. Anlagen Kl.). Diese trat gemäß Nachfolgevermerk im Handelsregister vom 21.11.2018 als Kommanditistin im Wege der Sonderrechtsnachfolge in die Wohnungsgesellschaft ein (Anlage K 15, Bl. 52 d. Anlagen Kl.).

Mit dem Zeitpunkt der wirksamen Übertragung des Kommanditanteils auf die Klägerin gingen die vom ausgeschiedenen Kommanditisten J. im Abschnitt D. der notariellen Urkunde vom 19.11.2018 abgegebenen Erklärungen sowie die sich für ihn aus dem Abschnitt D. ergebenden Rechte und Pflichten, soweit sie nicht (auch) bei ihm verblieben sind, auf die Klägerin über. Unter Abschnitt D. § 1 Ziffer 1., 2. und 3. des notariellen Vertrages vom 19.11.2018 heißt es unter anderem:

1. Die Parteien sind sich einig, dass Herr S. seine Beteiligung an der S. KG mit Wirkung zum Ablauf des 31. Dezember 2018 gekündigt hat. (… …)

2. Die S. KG wird von den verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt. (… …)

3. Für sein Ausscheiden aus der S. KG erhält der ausscheidende Kommanditist eine Sachwertabfindung dergestalt, dass ihm nach näherer Maßgabe dieser Ausscheidensvereinbarung Grundstücke nebst Bestandteilen, Zubehör und dem der S. KG gehörenden und den jeweiligen Objekten zuzuordnenden Inventar (das jeweilige Grundstück mit Bestandteilen, Zubehör und Inventar nachfolgend auch das „Objekt“ und alle als Sachwertabfindung zu übertragenden Objekte zusammen „Objekte“ genannt) von der S. KG jeweils lastenfrei in Abt. III übertragen werden. (… …).

Zu den näher bezeichneten Objekten zählten auch die Grundstücke […] sowie […] (§ 2 Ziff. 4). Diese wurden im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzung nach Maßgabe der in der notariellen Urkunde vom 19.11.2018 unter Abschnitt D. enthaltenen Ausscheidensvereinbarung im Wege der Sachwertabfindung auf die mit Ablauf des 31.12.2018 aus der Wohnungsgesellschaft ausgeschiedene Klägerin übertragen. Unter § 10 der Ausscheidensvereinbarung erklärten die Wohnungsgesellschaft sowie die Klägerin in Bezug auf die aufgeführten Grundstücke die Auflassung.

Im Jahr 2019 nahm der Beklagte die Wohnungsgesellschaft wegen der Vereitelung seines Wahlrechts an den herzustellenden Wohnungen auf Zahlung der Vertragsstrafe in Anspruch. Das Amtsgericht Hamburg (Az. 48 C 190/19) wies die Klage mit dem Argument, es wäre seit dem Vergleichsschluss keine substantielle Zeitspanne vergangen, ab (Anlage K 6, Bl. 25 – 32 d. Anlagen Kl.).

Am 10.09.2020 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (Anlage K 19, Bl. 94 ff. d. Anlagen Kl.).

Auf Antrag des Beklagten erteilte das Amtsgericht Hamburg am 07.07.2023 auf die vollstreckbare Ausfertigung des Vergleichs vom 06.04.2016 eine Rechtsnachfolgeklausel auf Schuldnerseite gegen die Klägerin. Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei nicht Partei des in Bezug genommenen Vergleichs. Ein Übergang des Mietverhältnisses nach § 566 Abs. 1 BGB habe nicht stattgefunden. Es fehle an der notwendigen Voraussetzung der Überlassung der Wohnung an den Beklagten zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Die Publizität des § 566 BGB sei nicht gewahrt. Die Voraussetzung „Besitz“ sei aber im Gesetz angelegt.

Die Klägerin beantragt, die Zwangsvollstreckung gegen die C. GmbH & Co. KG aus der vollstreckbaren Ausfertigung des Amtsgerichts Hamburg vom 07.07.2023, Az. 49 C 580/14 auf Grund des Vergleichs, geschlossen am 20.04.2016 vor dem Landgericht Hamburg, Az. 800 AR 13/16 und 307 S 71/51, für unzulässig zu erklären.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, mit der Eigentumsumschreibung sei das Mietverhältnis gem. § 566 Abs. 1 BGB auf die Klägerin übergegangen. Diese sei damit an die Erfüllung der Vergleichsvereinbarung gebunden.

Die nach § 566 Abs. 1 BGB erforderliche Überlassung des Wohnraums sei erfolgt. Der vorübergehende Umzug ändere daran nichts. Das Publizitätserfordernis sei angesichts der Kenntnis der Klägerin über die Vergleichsverhandlungen und damit über die Besitzverhältnisse gewahrt. Das Berufen auf den fehlenden unmittelbaren Besitz an der unbrauchbar gemachten Mietsache stelle sich zudem als rechtsmissbräuchlich dar.

Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klage ist als Klauselgegenklage gemäß §§ 768, 727 Abs. 1 i.V.m. §§ 795, 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin besteht, da die titelumschreibende Klausel dem Beklagten bereits erteilt wurde. Die Vollstreckung aus dem Titel muss nicht begonnen haben.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Dem Beklagten wurde durch das nach § 20 Abs. 1 Nr. 12 RPflG funktionell zuständige Klauselorgan zu Recht eine vollstreckbare Ausfertigung des gerichtlichen Vergleichs vom 06.04.2016 gegen die Klägerin erteilt, denn diese ist nach Titelerrichtung mit der Grundbucheintragung am 10.09.2020 als neue Vermieterin gem. § 566 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis mit dem Beklagten ergebenden Rechte und Pflichten und damit in die Stellung der in dem Prozessvergleich bezeichneten Schuldnerin eingetreten. Die im Klauselverfahren als bewiesen angenommene und nunmehr und im Wege der Klauselgegenklage nach § 768 ZPO im Erkenntnisverfahren zur Überprüfung gestellte materiell-rechtliche Voraussetzung der Rechtsnachfolge für die von dem Beklagten beantragte Erteilung einer titelumschreibenden Klausel liegt damit im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz vor.

Die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung richtet sich nach § 795 S. 1 ZPO i.V.m. § 727 ZPO. Gemäß § 795 S. 1 ZPO ist § 727 Abs. 1 ZPO auf die Zwangsvollstreckung aus einem gerichtlichen Vergleich im Sinne von § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO entsprechend anzuwenden. Ein solcher Titel liegt in Gestalt des zwischen der Wohnungsgesellschaft und dem Beklagten am 06.04.2016 geschlossenen gerichtlichen Vergleich vor.

Entsprechend § 727 Abs. 1 ZPO kann gegen den Rechtsnachfolger des im Vergleich bezeichneten Schuldners eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden, sofern die Rechtsnachfolge offenkundig ist oder durch öffentliche oder öffentlich beglaubige Urkunden nachgewiesen wird. Unter dem Begriff der Rechtsnachfolge ist die Gesamt- oder Sondernachfolge, gleich aus welchem Rechtsgrund zu verstehen, auch in einen Teil des Rechts (Thomas/Putzo/Seiler, 43. Aufl. 2022, ZPO § 727 Rn. 10). Voraussetzung für die Rechtsnachfolge auf Schuldnerseite ist die unter Wahrung der Anspruchsidentität erfolgende Austausch der Person des Schuldners der titulierten Verpflichtung.

Mit dem Übergang des Eigentums am Grundstück […] auf die Klägerin am 10.09.2020 ist diese gem. § 566 Abs. 1 BGB in das mit dem Beklagten (fort-)bestehende und dem Titel zugrunde liegende Mietverhältnis eingetreten (Abgrenzung zu BGH NJW-RR 2019, 332). Als Rechtsnachfolgerin der Titelschuldnerin ist die Klägerin zugleich Gegnerin der im gerichtlichen Vergleich vom 06.04.2016 titulierten Forderungen.

Auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB ist § 727 Abs. 1 ZPO jedenfalls analog anwendbar.

Die dogmatische Konstruktion des § 566 Abs. 1 BGB ist umstritten (vgl. Schmidt-Futterer/ Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 566 Rn. 9 ff.; Staudinger/V Emmerich (2021), § 566 Rn. 4 ff.). Statt die Regelung des § 566 BGB ebenso wie etwa die des § 613a BGB als gesetzlich angeordneten Übergang des Mietverhältnisses von dem Veräußerer auf den Erwerber und damit als eine zeitlich für die Dauer des Eigentums begrenzte Vertragsübernahme des Mietverhältnisses durch den Erwerber anzusehen, geht der BGH in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass mit dem Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (stRspr.; BGH NJW-RR 2022, 736; BGH NJW 2000, 2346; BGH NJW 2012, 3032). Es handelt sich bei dieser kraft Gesetzes erfolgenden inhaltsgleichen Neubegründung des Mietverhältnisses mit dem Erwerber unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt indes nicht um einen Fall der gesetzlich angeordneten Rechtsnachfolge (Sukzession) auf welchen § 727 Abs. 1 ZPO im Klauselerteilungsverfahren direkt anwendbar wäre.

Für den Fall der Rechtsnachfolge auf Gläubigerseite hat der BGH eine analoge Anwendung des § 727 ZPO bejaht (BGH NJW-RR 2022, 736 = BeckRS 2021, 45909, Rn.17, 18). Nichts anderes gilt bei Eintritt der Rechtsnachfolge auf Schuldnerseite.

Eine Analogie bedingt eine planwidrige Regelungslücke sowie eine vergleichbare Interessenlage. Letztere Voraussetzung ist erfüllt, wenn der zu beurteilende Sachverhalte in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (BGH Urteil v. 27.10.2021, XII ZR 84/20, Rn. 29). So liegen die Dinge hier. Der zur Beurteilung stehende Sachverhalt ist dem vergleichbar, den der Gesetzgeber in § 727 ZPO geregelt hat.

Die Ratio des § 727 ZPO ist es, unter Vermeidung wiederholter Prozesse die im Hinblick auf § 750 Abs. 1 ZPO gegebenenfalls erforderliche Anpassung eines Vollstreckungstitels an die infolge einer nachträglichen Rechtsnachfolge in den titulierten Anspruch eingetretene Veränderung der Sachlegitimation auf Gläubiger- und/ oder Schuldnerseite zu ermöglichen (BeckOK ZPO/Ulrici, 51. Ed. 1.7.2023, ZPO § 727). Wie eine Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge hat auch die Neubegründung der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zur Folge, dass dem Mieter die Rechte aus dem Mietverhältnis nunmehr als inhaltsgleiche Rechte gegenüber dem Erwerber – als neuer Vermieter und Schuldner – zustehen. Sie führt zu einer Veränderung der Sachlegitimation und begründet damit, wie auch eine Rechtsnachfolge, auf der Ebene der Vollstreckung die Notwendigkeit, einen etwaigen Vollstreckungstitel an die Veränderung der materiellen Berechtigung bzw. Verpflichtung anzupassen.

Die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB sind erfüllt. Der vermietete Wohnraum wurde nach der Überlassung an den Mieter von der Vermieterin an einen Dritten (Erwerber) veräußert.

Ausweislich der Ziffer 1 des Vergleichs vom 06.04.2016 hat das Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und der Wohnungsgesellschaft über die Wohnung im […] gemäß Mietvertrag vom 20.11.2008/6.11.2008 fortbestanden – damit auch im maßgeblichen Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Die Wohnung in der […] sollte nach Maßgabe des Vergleichs nur eine vorübergehende Ausweichwohnung sein.

Die Einwendung der Klägerin, dass es an einer Überlassung der Mietsache zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und damit an einer notwendigen Tatbestandsvoraussetzung für einen Übergang des Mietverhältnisses fehle, greift nicht durch. Auf den unmittelbaren Besitz als Publizitätsträger kann es nicht ankommen, wenn dem Erwerber – wie vorliegend der Klägerin – die konkreten Rechtspositionen am Mietobjekt bekannt gewesen sind. Welchen Sinn ein Besitz noch haben soll, wenn es wegen hinreichender Kenntnis der Parteien keiner weiteren Publizitätsfunktion bedarf, erschließt sich dem Gericht für den vorliegenden Fall nicht.

Damit erweist sich schon die nicht hinreichend differenzierende Prämisse der Klägerin, wonach die Voraussetzung „Besitz“ in § 566 BGB angelegt sei, als nicht tragfähig. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift folgt eine Rechtfertigung für die klägerseitig angenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB auf ein bestehendes Besitzrecht.

Für eine restriktive Anwendung des Besitzerfordernisses in § 566 BGB spricht zunächst, dass es sich dem Wortlaut nach nicht um eine Anwendungsvoraussetzung handelt. Der Begriff der Überlassung erfordert zwar zumeist aber keineswegs immer oder gar zwingend eine Besitzverschaffung bzw. die Erkennbarkeit des Besitzes (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 566 Rn. 55).

Das Gesetz verwendet den Begriff der Überlassung nicht nur in § 566 BGB, sondern unter anderem auch in §§ 535, 536, 567a BGB. In allen Vorschriften ist der gleiche rechtliche Vorgang gemeint, so dass er einheitlich zu verstehen ist (Schmidt-Futterer/ Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 566 Rn. 55). Was zur Überlassung der Mietsache an den Mieter erforderlich ist, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien sowie ergänzend nach der Verkehrssitte und der Natur des einzelnen Rechtsverhältnisses (Staudinger/ Volker Emmerich (2021) BGB § 566, Rn. 51).

Folgt etwa aus dem Vertragsinhalt eine andersgeartete Hauptleistungspflicht, etwa die zur Überlassung an einen Dritten oder zur Gewährung einer gelegentlichen Nutzungsmöglichkeit der Sache, kommt es auf die Erfüllung dieser Pflicht an (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 566 Rn. 14).

Jedenfalls mit Blick auf den Wortlaut erweist sich eine Beschränkung des § 566 Abs. 1 BGB auf den unmittelbar besitzenden Mieter nicht als zwingend.

Selbst die mit dem Erfordernis der Überlassung bezweckte Publizität rechtfertigt im konkreten Fall kein anderes Ergebnis. Die Kenntnis des Geschäftsführers der Komplementär GmbH über den Vergleich vom 06.04.2016 und damit über die nur vorübergehend erfolgte Aufgabe des unmittelbaren Besitzes unter Zusicherung eines Wahl- sowie Rückkehrrechts seitens der Wohnungsgesellschaft ist der Klägerin über ihre Komplementärin zuzurechnen. Ihr ist es mithin verwehrt, sich auf das Fehlen der tatsächlichen Sachherrschaft des Beklagten an der streitgegenständlichen Wohnung im […] zum Zeitpunkt ihres Eigentumserwerbs zu stützen.

Das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt nach Auffassung des BGH eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (BGH, Urteil v. 16. 12. 2009, VIII ZR 313/08, Rn. 21; BGH, Urteil v. 4. 4. 2007, VIII ZR 219/06, Rn. 7). Soweit der BGH in der klägerseitig zitierten Entscheidung v. 16.12.2009 (VIII ZR 313/08, Rn. 21) hieraus schlussfolgert, dass dem Wortlaut und Zweck des § 566 BGB nach grundsätzlich vorausgesetzt wird, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet, stehen diese Ausführungen der dargestellten Würdigung des vorliegenden Falles nicht entgegen. Denn gerade das Wort „grundsätzlich“ bestätigt, dass es Ausnahmen zu geben vermag, wobei ein solcher Grundsatz aus der Entscheidung allerdings nicht abzuleiten sein dürfte.

Eine Ausnahme liegt vor, wenn besondere Umstände das, dem Schutz des Erwerbers dienende, Erfordernis einer Publizität in Gestalt des unmittelbaren Besitzes entfallen lassen. Ein solcher Umstand liegt in der positiven Kenntnis des Erwerbers von den eigentlichen Rechtspositionen am Mietobjekt bzw. den Besitzverhältnissen. Dann nämlich ist der Erwerber nicht mehr schutzwürdig.

§ 566 Abs. 1 BGB ist zwar eine schuldrechtliche Regelung, ihr kommt aber eine quasi dingliche Wirkung zu, weil sie den Bestand des Mietvertrages bzw. die Vermieterstellung entgegen den sonstigen schuldrechtlichen Grundsätzen an das Eigentum bindet. Diese „Belastung“ des Eigentums ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, da Mietverträge nicht grundbuchfähig sind. Um einem Erwerber unabhängig von den Informationen des Veräußerers Kenntnis davon zu verschaffen, ob und welche Mietverhältnisse in Bezug auf das Grundstück bestehen, hat das Gesetz den Vertragsübergang an die Überlassung der Mietsache angeknüpft, die in der Regel mit der Verschaffung der gut erkennbaren Sachherrschaft, also dem Besitz verbunden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 566 Rn. 54).

Verdient nach der Konzeption des Gesetzes der Erwerber, der aus der Besitzlage ablesen kann, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss, im Gegensatz zum besitzenden Mieter und dessen Besitzerhaltungsinteresse nur eingeschränkten Schutz, kann nichts anderes für den Erwerber gelten, der positive Kenntnis über eine zwischen dem (alten) Vermieter und dem Mieter ausgemachte Fortsetzung des Mietverhältnisses sowie über ein dem Mieter eingeräumtes Rückkehrrecht hat. Dies muss dem Erwerber Anlass genug sein, davon auszugehen, dass er – trotz fehlendem unmittelbaren Besitz des Mieters im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – aufgrund der Regelung des § 566 Abs. 1 BGB mit dem Eigentumserwerb die Pflichten aus dem Mietvertrag übernehmen muss.

Das Heranziehen des Kriteriums der Kenntnis ist dem Gesetz nicht fremd. So kommt es im Mobiliarsachenrecht auf den Besitz bzw. im Immobiliarsachenrecht auf die Registereintragung als Publizitäts- und Gutglaubensträger nicht mehr an, wenn dem Erwerber die fehlende Berechtigung des Veräußerers bekannt ist. Kenntnis ist letztlich ein Kriterium, das auf eine fehlende Schutzwürdigkeit des Erwerbers schließen lässt.

Für die Frage, ob bei der klagenden Kommanditgesellschaft Kenntnis über den zwischen der Wohnungsgesellschaft und dem Beklagten bestehenden Vergleich vorliegt, ist auf die Kenntnis ihres einzigen vertretungsberechtigten Gesellschafters abzustellen, also auf die Komplementär-GmbH.

Bei einer GmbH & Co. KG wird das Geschäftsführerwissen sowohl der GmbH als auch der Kommanditgesellschaft zugerechnet (Ebenroth/Boujong/Noack, 5. Aufl. 2024, HGB § 124 Rn. 29). Ist nämlich der Komplementär-GmbH das Wissen ihrer Geschäftsführer zuzurechnen, so vermittelt sie ihr Wissen der von ihr vertretenen Kommanditgesellschaft (Habersack in: Staub, HGB, 5. Aufl. 2009, § 125, Rn. 21; BGH, Urteil v. 31.01.1996, VIII ZR 297/94). Die Wissenszurechnung folgt aus § 31 BGB (analog).

Der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH ist zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses zwischen der Wohnungsgesellschaft und dem Beklagten im April 2016 Kommanditist der Wohnungsgesellschaft gewesen.

Jedenfalls aus der Erwähnung des gerichtlichen Vergleichs vom 06.04.2016 in der Auseinandersetzungsvereinbarung (Anlage K 18, Bl. 87 d. Anlagen Kl.), an der er als ausscheidender Kommanditist der Wohnungsgesellschaft sowie Geschäftsführer der Komplementär-GmbH der Klägerin mitgewirkt hat, ist abzuleiten, dass er um den zwischen der Wohnungsgesellschaft und dem Beklagten bestehenden Vergleich wusste.

Weshalb die Klägerin meint, sie hätte zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs sogar davon ausgehen dürfen, das Mietverhältnis sei beendet, erschließt sich dem Gericht nicht. Auch die bereits im Dezember 2018, damit vor Eigentumsübertragung, vorliegende Erkenntnis, dass es zu einer Fertigstellung der im gerichtlichen Vergleich vom 06.04.2016 unter Ziffer 3 aufgeführten Wohnungen im […] und damit zu einer Besitzverschaffung wie sie ursprünglich beabsichtigt gewesen ist, nicht kommen wird, mag eine derartige Annahme der Klägerin nicht stützen. Der Bestand eines Mietverhältnisses zwischen der Wohnungsgesellschaft und dem Beklagten zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die Klägerin kann jedenfalls nicht durch eine etwaige Unmöglichkeit der Überlassung der im gerichtlichen Vergleich konkret aufgeführten Wohnungen in Abrede gestellt werden. Der Wirksamkeit und damit dem Bestand eines Vertrages stehen, wie aus den §§ 311a Abs.1, 275, 536a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, weder eine anfängliche noch eine nachträgliche Unmöglichkeit entgegen.

Einer Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB zulasten der Klägerin steht auch der Sinn und Zweck der Vorschrift nicht entgegen.

Zutreffend geht die Klägerin davon aus, dass der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dem Schutz des Mieters dient. Die Vorschrift will den Mieter davor schützen, aufgrund einer Änderung der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein aus dem Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter abgeleitetes Besitzrecht zu verlieren. Die ihm durch den Mietvertrag von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (vgl. BGH, Urteil v. 16.12.2009, VIII ZR 313/08, Rn. 21; BGH, Urteil vom 4. 4. 2007, VIII ZR 219/06; Staudinger/Volker Emmerich (2021) BGB § 566, Rn. 3). Mit § 566 Abs. 1 BGB sieht das Gesetz hierfür eine Durchbrechung des Grundsatzes der Relativität von Schuldverhältnissen vor.

Die Klägerin verkennt jedoch bei ihren weiteren Ausführungen, dass die von ihr herangezogenen Entscheidungen des BGH gänzlich andere Fallkonstellationen betreffen.

Der vorliegende Fall ist gerade nicht mit den klägerseitig zitierten Entscheidungen (BGH VIII ZR 313/08 sowie VIII ZR 219/06) vergleichbar, da das Mietverhältnis dort jeweils (endgültig) beendet gewesen ist. Der Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis mag nach dem Zweck der Vorschrift des § 566 BGB nicht mehr in Betracht kommen, wenn der Mieter schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber endgültig ausgezogen ist. So ist es verständlich, wenn der BGH ausführt, dass weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe es in einem solchen Fall rechtfertigen können, den Erwerber in ein etwa noch bestehendes Abwicklungsverhältnis eintreten zu lassen (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, Rn. 9). Wird die Rechtsposition des Mieters durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt, mag die Schlussfolgerung, dass es eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht mehr bedarf, zutreffend sein. An einem derartigen Umstand, der geeignet ist, das Schutzbedürfnis des Mieters entfallen zu lassen, fehlt es indes vorliegend.

Gerade die unter Ziffer 1. sowie 2. des Vergleichs vom 06.04.2016 aufgenommenen Bestimmungen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß Mietvertrag vom 20.11.2008/ 6.11.2008 unter Einräumung eines Rückkehrrechts, sind Ausdruck des Interesses des Beklagten, die ihm in Bezug auf die Wohnung im Mittelweg einst eingeräumte Rechtsposition beizubehalten, zumal er die Wohnung nur aufgrund der von der Wohnungsgesellschaft für erforderlich gehaltenen Sanierung verlassen hat. Der Beklagte bedarf des durch § 566 Abs. 1 BGB bezweckten Schutzes, da seine Rechtsstellung aus dem weiterhin bestehenden Mietverhältnis durch den erfolgten Eigentumswechsel auf die Klägerin maßgeblich berührt wird.

Es hat eine Veräußerung an einen Dritten i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB stattgefunden. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, d.h. der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein (BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17, Rn. 10). Der Begriff der Veräußerung meint das dingliche Rechtsgeschäft. Dabei kommt es nicht darauf an, auf welchem Rechtsgrund dieses beruht.

Es hat ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Wohnungsgesellschaft auf die Klägerin stattgefunden. Wohnungsgesellschaft und Klägerin, als ausscheidende Kommanditistin, haben sich im Rahmen der Ausscheidensvereinbarung darauf geeinigt, dass das ursprünglich im Eigentum der Wohnungsgesellschaft – und nicht ihrer Gesellschafter – stehende Grundstück Mittelweg zu Alleineigentum auf die Klägerin übergehen soll. Aufgrund der Auflassung vom 19.11.2018 wurde die Klägerin am 10.09.2020 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin durfte auch nicht entgegen ihrer Behauptung darauf vertrauen, dass das Mietverhältnis bei der Wohnungsgesellschaft verbleiben würde.

Ein Vertrauenstatbestand ist in dem vor dem Amtsgericht Hamburg unter dem Az. 48 C 190/19 geführten und mit Urteil vom 28.05.2020 beendeten Rechtsstreit zwischen dem Beklagten und der Wohnungsgesellschaft nicht zusehen. Zu berücksichtigen ist, dass zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Wohnungsgesellschaft durch den Beklagten auf die Gewährung der Vertragsstrafe der Eigentumsübergang auf die Klägerin und damit die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB nicht vorgelegen haben. Erst am 10.09.2020 wurde die Klägerin Eigentümerin. Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg ist vor diesem Hintergrund ergangen und auch vor diesem Hintergrund zu lesen. Aus dem Umstand, dass das Gericht die Wohnungsgesellschaft damals als richtige Anspruchsgegnerin angesehen hat, können keine Rückschlüsse gezogen werden.

Die Rechtsnachfolge wurde dem Gericht durch Vorlage eines beglaubigten Grundbuchauszuges (Datum: 16.03.2023) von H., dort Blatt, nachgewiesen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wurde entsprechend der Jahresmiete der zu erstellenden Wohnungen festgesetzt (Wohnung Nr. 14: 81 qm zu 13,50 Euro pro Quadratmeter (81 x 13,50 x 12 = 13.122,00 Euro).