Eigentumswechsel Mietwohnung – Wem gehört die vor Eigentumsübergang fällig gewordene Miete?

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 13.07.2023, Az. 118 C 143/22, abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Das Versäumnisurteil vom 03.11.2022 wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die folgende Mängelbeseitigungsmaßnahmen in der Mietwohnung in der … (2.OG Mitte) fachmännisch vorzunehmen oder vornehmen zu lassen:

• Beseitigung der provisorischen Bretterplatten im Treppenhaus und Verschließung der Wandöffnungen

• Reparatur des Heizkörpers im linken Zimmer der Wohnung

Ferner wird festgestellt, dass die Miete für die Mietwohnung in der … (2.OG Mitte) für den Zeitraum von Februar 2022 bis einschließlich März 2023 in Höhe von 5 %, für den Zeitraum von April 2023 bis 04. Oktober 2023 in Höhe von 20 % gemindert war und seit dem 04. Oktober 2023 bis zur Reparatur des Heizkörpers im linken Zimmer der Wohnung in Höhe von 5 % gemindert ist.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Der Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 40 % und die Beklagte zu 60 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Räumung einer Mietwohnung.

Die Beklagte ist Mieterin zweier von ihr baulich miteinander verbundenen Wohnungen in der …. Bei den Wohnungen handelt es sich um die Wohnungen 2. OG rechts und 2. OG Mitte. Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im 2. OG Mitte wurde durch das Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 15.10.2008 – 100 9C 40/08 – begründet (Anlage K1, Bl. 10 f. d.A.).

Vermieterin war zunächst die damalige Eigentümerin, …. Das Mietverhältnis lief auf unbestimmte Zeit. Die Nettomiete betrug für die streitgegenständliche Wohnung zunächst 164,40 Euro zzgl. 71,- Euro Betriebskostenvorauszahlung und 45,- Euro Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 280,40 Euro warm.

Im Jahr 2013 erwarb die Firma … die streitgegenständliche Wohnung und trat in das Mietverhältnis mit der Beklagten ein. Die … verlangte von der Beklagten mit Schreiben vom 12.11.2019 eine Mieterhöhung, der die Beklagte nicht zustimmte. Mit Versäumnisurteil des Amtsgerichts Kiel vom 16.4.2020 – 115 C 114/20 – wurde die Beklagte verurteilt, für die streitgegenständliche Wohnung mit Wirkung ab dem 1.2.2020 einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von bisher 164,40 Euro um 24,65 Euro auf 189,05 Euro zuzustimmen (Anlage K2, Bl. 12 f. d.A.). Das Versäumnisurteil wurde mit Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 25.03.2021 – 115 C 114/20 – aufrechterhalten (Anlage K3, Bl. 18 f. d.A.). Gegen das Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 25.3.2021 legte die Beklagte Berufung ein. Die Berufung wurde mit Beschluss des Landgerichts Kiel vom 25.3.2022 zurückgewiesen (Anlage K5, Bl. 36 f. d.A.). Dieser Beschluss wurde dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 28.3.2022 zugestellt (vergleiche Anlage K6, Bl. 40 d.A.).

Während des noch laufenden Berufungsverfahrens betreffend die Mieterhöhung erwarb der Kläger die Mietwohnung von der …. Die grundbuchmäßige Umschreibung erfolgte am 31.05.2021 (vgl. Anlage K7, Bl. 41 f. d.A.).

Die Beklagte entrichtete die erhöhte Miete nach Abschluss des Berufungsverfahrens ab dem Monat April 2022, nicht jedoch die Mieterhöhungsbeträge für die Vergangenheit.

Mit E-Mail vom 15.6.2022 mahnte der Kläger die Beklagte ab und wies darauf hin, dass die noch ausstehenden Mieterhöhungsbeträge in Höhe von 24,65 Euro monatlich rückwirkend zum 01.02.2020 mit Rechtskraft des Urteils fällig geworden seien. Er mahnte sie an, den ausstehenden Betrag in Höhe von 640,90 Euro für den Zeitraum vom 1.2.2020 bis 31.3.2022 bis zum 28.6.2020 auf sein nachfolgend benanntes Konto zu überweisen (vgl. Anlage K8, Bl. 45 d.A.). Daraufhin leistete die Beklagte mit Überweisung vom 23.6.2022 eine Teilzahlung in Höhe von 295,80 Euro.

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 18.7.2022 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.4.2023 unter Bezugnahme auf den bestehenden Mietrückstand der Beklagten (Anlage K9, Bl. 46 f. d.A.). Das Kündigungsschreiben ging der Beklagten per Boten am 18.7.2022 zu. Die Beklagte erwiderte mit Schreiben vom 22.7.2022 und forderte den Kläger auf, für den nach der Teilzahlung vom 30.6.2022 verbleibenden Mietrückstand in Höhe von 345,10 Euro eine Abtretungserklärung der Vorvermieterin … beizubringen (Anlage K 10, Bl. 50 d.A.). Die Beklagte erklärte mit Schreiben des Kieler Mietervereins vom 28.7.2022, dass ein Mietrückstand nicht bestehe, da sämtliche berechtigten Mietforderungen ausgeglichen seien. Vor dem Eigentumsübergang sei die Vorvermieterin Inhaberin der Forderung. Unter dem 01.08.2022 glich die Beklagte den Mietrückstand von noch 345,10 Euro gegenüber dem Kläger durch Überweisung aus.

Der Kläger hat vorgetragen, die Beklagte habe sich zum Kündigungszeitpunkt (18.07.2022) mit einem erheblichen Betrag im Verzug befunden. Die Mieterhöhungsbeträge seien mit Rechtskraft des Versäumnisurteils am 28.04.2022 fällig geworden. Die Mieterhöhungsbeiträge hätten ab dem Eigentumsübergang ihm zugestanden.

Durch Versäumnis des Amtsgerichts Kiel vom 3.11.2022 ist die Beklagte dazu verurteilt worden, die im Haus … im 2. Obergeschoss Mitte gelegene Wohnung zum 30.4.2023 zu räumen und geräumt nebst sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben sowie dem Kläger vorprozessual und im gerichtlichen Verfahren nicht festsetzungsfähige Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 367,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.10.2022 zu erstatten. Gegen das vorbezeichnete Versäumnisurteil hat die Beklagte mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 11.11.2022 Einspruch eingelegt.

Der Kläger hat beantragt, das Versäumnisurteil vom Amtsgericht Kiel vom 3.11.2022 aufrecht zu erhalten.

Die Beklagte beantragt, das vorbezeichnete Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgetragen, die Voraussetzungen für eine Kündigung lägen nicht vor, da die erhöhte Miete von monatlich 24,65 Euro vom 01.02.2020 bis einschließlich Mai 2021 dem Rechtsvorgänger des Klägers zugestanden habe. Für eine ordentliche Kündigung fehle ein berechtigtes Interesse des Klägers. Die Beklagte habe sich im Unklaren darüber befunden, wem welcher Teil der Forderung tatsächlich zustünde.

Selbst wenn sie sich darüber im Irrtum befunden habe, könne eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung ihrerseits nicht angenommen werden.

Widerklagend macht die Beklagte gegen den Kläger Ansprüche im Zusammenhang mit verschiedenen Mietmängeln geltend.

Der durch die Beklagte genutzte Kellerraum ist in Folge von Sanierungsarbeiten der Erdgeschosswohnung im Frühjahr 2016 einsturzgefährdet und wird derzeit mit Eisenträgern abgestützt. Infolgedessen ist der Kellerraum für die Beklagte seitdem nicht nutzbar. Zudem sind die Küchenanschlüsse inklusive eines Waschmaschinenanschlusses im Jahr 2016 teilweise entfernt und Rohre verschlossen worden und befinden sich teilweise hinter einem Kasten aus Gipsplatten.

Zwischen September und Ende November 2021 fand eine Sanierung des Badezimmers statt. Dabei wurde der Bereich der Dusche zu jeder Seite etwa 30 cm gefliest.

An das Treppenhaus des Gebäudes sollte im Jahr 2016 ein Aufzug angebaut werden, was jedoch nicht umgesetzt wurde. Seitdem sind die Fenster im Treppenhaus mit Brettern vernagelt. Die Klingel und die Gegensprechanlage sind für die gegenständliche Wohnung abgebaut. In dem linken Zimmer der gegenständlichen Wohnung befindet sich ein defekter Heizkörper. Diesen Umstand zeigte die Beklagte dem Kläger gegenüber mit Schreiben vom 21.01.2022 an. Infolgedessen bildete sich im Frühjahr 2023 Schimmel an der hinter dem Heizkörper befindlichen Wand. Der Schimmel wurde am 04.10.2023 auf Veranlassung des Klägers entfernt.

Die Beklagte hat behauptet, der Kellerraum gehöre zu der gegenständlichen Wohnung im 2. OG Mitte.

Darüber hinaus sei die Sanierung des Badezimmers nicht nach den Regeln der Technik erfolgt. Insbesondere seien folgende Punkte mangelhaft: Das Abwasserrohr, welches zum Waschbecken führt, verschwinde nicht hinter dem Fliesenschild und sei unansehnlich. Das Waschbecken sei schief angebracht worden. Die Rosette an der Dusche und an dem Waschbecken schließe nicht mit den Fliesen ab. Weiterhin sei der Bereich der Dusche zu den Seiten hin zu wenig gefliest worden. Hinsichtlich des WCs auf halber Treppe fehle es an einem Waschbecken und der Zustand des Treppenhauses mit den Brettern an den Fenstern sei desolat.

Zudem hat sie vorgetragen, ihr stehe in Bezug auf die Küche ein Anspruch auf Wiederherstellung der Anschlüsse zu, da sie zur Untervermietung befugt sei. Aus demselben Grund benötige sie auch eine Gegensprechanlage samt Klingel für die gegenständliche Wohnung.

Der Kläger hat behauptet, der Kellerraum gehöre nicht zur streitgegenständlichen Wohnung. Das Bad sowie das WC auf halber Treppe seien mangelfrei. Zudem führe der ausgefallene Heizkörper nicht zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, da der Raum durch die Nebenräume indirekt mitgeheizt werden könne.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Durch das Urteil vom 13.07.2023, welches der Beklagten am 07.08.2023 zugestellt wurde, hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt:

Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung des Klägers mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2022 wirksam beendet worden, §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Insoweit habe die Beklagte schuldhaft ihre vertraglichen Pflichten dadurch nicht unerheblich verletzt, dass sie sich mit einem Betrag in Höhe von 480,68 Euro und damit mit mehr als einer Monatsmiete in Höhe von 305,05 Euro über einen längeren Zeitraum von einen Monat im kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand befunden habe.

Der Anspruch auf Mietzahlungen für die Monate 01.02.2020 bis einschließlich März 2022 sei mit Rechtskraft des Versäumnisurteils am 28.04.2022 fällig geworden. Damit seien diese Ansprüche fällig geworden, als der Kläger unstreitig Eigentümer des Mietobjektes gewesen sei. Die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stünden grundsätzlich dem Grundstückserwerber und damit vorliegend dem Kläger zu. Da im Versäumnisurteil vom 16.04.2020 als Leistungszeitpunkt „mit Wirkung ab 1.2.2020“ bestimmt gewesen sei, sei die Beklagte mit Rechtskraft des Urteils für die Zeit vom 1.2.2020 bis zum 31.3.2022 verpflichtet gewesen, rückwirkend die Mieterhöhungsbeträge in Höhe von 24,65 Euro monatlich (insgesamt 640,90 Euro) an den Kläger zu entrichten. Damit sei sie mit Rechtskraft des Urteils am 28.04.2022 im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug geraten. Der Zahlungsrückstand sei allein für die Wohnung 2. OG Mitte zu betrachten.

Die Widerklage sei insgesamt unbegründet, da das Mietverhältnis zum 30.4.2023 beendet gewesen sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Beklagte trägt vor, das Amtsgericht habe fehlerhaft darauf abgestellt, dass dem Kläger die offene Miete aus der Zeit vom 1.2.2020 bis zum 1.6.2021 zustünde. Zumindest hinsichtlich einer Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB dürfe der Erwerber nicht von einem Rückstand profitieren, der in den Fälligkeitszeitraum des Vormietverhältnisses falle. Darüber hinaus liege jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten vor, da die Frage, wem die Mieterhöhungsbeträge für den Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel am 31.05.2021 zustehen, höchstrichterlich nicht geklärt sei. Die Widerklage habe das Amtsgericht insgesamt fehlerhaft abgewiesen.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des AG Kiel vom 13.7.2023, 118 C 143/22, die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils des AG vom 03.11.2022 abzuweisen und widerklagend

1. den Kläger zu verurteilen, folgende Mängelbeseitigungsmaßnahmen in der Mietwohnung in der … (2.OG Mitte) fachmännisch vorzunehmen oder vornehmen zu lassen:

• Reparatur der instabilen Decke des zur Wohnung gehörenden Kellerraums,

• Wiederherstellung der fehlenden Küchenanschlüsse (Wasser, Abwasser, Gas und Strom inklusive Starkstrom für Herd und Backofen) inklusive einem Waschmaschinenanschluss,

• im Badezimmer Verlegung des Rohrs zum Waschbecken hinter das Fliesenschild, Begradigung des Waschbeckens, Erneuerung der Rosette der Dusche, ordnungsgemäße Befestigung der Rosette für das Waschbecken, Anbringung von Fliesen rechts und links der Dusche von mindestens 50 cm Breite in jede Richtung,

• im zur Wohnung gehörenden WC auf halber Treppe ein Waschbecken einzubauen,

• Beseitigung der provisorischen Bretterplatten im Treppenhaus und Verschließung der Wandöffnungen und

• Wiederherstellung der fehlenden Klingel und Gegensprechanlage für die Wohnung

2. Festzustellen, dass die Miete bis zur Beseitigung der unter Ziffer 1 genannten Mängel ab Juni 2021 um jeweils 5 % gemindert ist.

3. Den Kläger zu verurteilen, folgende Mängelbeseitigungsmaßnahmen in der Mietwohnung in der … (2.OG Mitte) vorzunehmen oder vornehmen zu lassen: – Reparatur des Heizkörpers im linken Zimmer der Wohnung und fachgerechte Beseitigung des dort entstandenen Schimmelpilzes an den Wänden

4. Festzustellen, dass die Miete bis zur Beseitigung der unter Ziffer 3 genannten Mängel von Februar 2022 bis einschließlich März 2023 um weitere 5 % und ab April 2023 um 20 % gemindert ist.

5. Festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Wohnraummietverhältnis über die Mietwohnung in der … (2.OG Mitte) nicht durch die Kündigung vom 18.07.2022 aufgelöst worden ist, sondern zu unveränderten Bedingung über den 30.04.2023 hinaus fortbesteht.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger trägt vor, das Amtsgericht habe zu Recht für die Berechnung des kündigungsrelevanten Mietrückstandes auch die offenen Mieterhöhungsbeträge für die Zeit vom 01.02.2020 bis zum 31.05.2021 mit einbezogen. Insoweit sei allein das Fälligkeitsprinzip für die Zuordnung der Beträge maßgeblich.

II.

Die gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist in Bezug auf die Klage begründet und in Bezug auf die Widerklage teilweise begründet.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht kein Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der im Haus … im 2. Obergeschoss Mitte gelegenen Wohnung gegen die Beklagte zu. Das entsprechende Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 18.07.2022 nicht wirksam beendet worden. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung seitens des Klägers gemäß §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Zu den vertraglichen Pflichten des Mieters zählt gemäß § 535 Abs. 2 BGB die Entrichtung der vereinbarten Miete, weshalb grundsätzlich bei einem Zahlungsverzug, der der Höhe nach eine Monatsmiete übersteigt und dabei die Forderung länger als einen Monat fällig ist, eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, Rn. 18). Dieser Grundsatz greift im gegenständlichen Fall nicht ein.

Es ist schon zweifelhaft, ob die für den Zeitraum bis zum Eigentumsübergang geschuldeten Erhöhungsbeträge dem Kläger zustehen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Kiel ist die Frage, wem die Mieterhöhungsbeträge für den Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel am 31.05.2021 zustehen, höchstrichterlich nicht geklärt. Die Kammer neigt zu der Ansicht, dass sie dem Veräußerer – der … zustehen.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten in Folge eines Eigentumsübergangs nach § 566 Abs. 1 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 96).

Dieses Fälligkeitsprinzip gilt jedoch nicht ausnahmslos. Es muss vielmehr unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters, des (nur eingeschränkt geltenden) Verbotes der Schlechterstellung des Mieters durch den Vertragsübergang und der Eigentumsinteressen von Veräußerer und Erwerber geprüft werden. Das ist insbesondere bei gestreckten Tatbeständen notwendig, also solchen, die sich über die Zäsur des Eigentumsübergangs hinweg entwickeln (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 566 Rn. 86).

Dementsprechend sind beispielsweise die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln (vgl. BGH, Urteil vom 14.09.2000 – III ZR 211/99, NZM 2001, 158 (159)). Ein solcher vom Fälligkeitsprinzip abweichender Fall ist auch in der streitgegenständlichen Konstellation naheliegend.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung i.S.d. § 558 b Abs. 1 BGB bzw. dessen Fiktion i.S.d. § 894 ZPO nach erfolgreicher Klage gemäß § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB sorgen dafür, dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet. Fällig wird dieser Anspruch unter Zugrundelegung des Urteils des BGH vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04 jedoch erst mit Rechtskraft des Urteils durch das der Mieter zur Zustimmung verurteilt wird. Inhaltlich wird durch dieses Urteil also festgelegt, dass der Mieter mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens eine höhere Miete schuldete. Die Mietzahlungen als wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses stellen gerade periodische Leistungen für jeweilige nach dem Kalender bestimmte Gebrauchsüberlassungszeiträume dar. Insoweit vermag es aus Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen, diese Leistung einem Erwerber zukommen zu lassen, welchen für die entsprechenden Zahlungsperioden gerade noch keine Gebrauchsüberlassungspflicht traf.

Soweit der Kläger ausführt, eine Ausnahme von der strikten Anwendung des Fälligkeitsprinzips sei nur aus Praktikabilitätsgründen zu rechtfertigen, wie etwa bei Betriebskostenabrechnungen, wo dies den Zweck habe, dass die Abrechnungsverpflichtung und die hieraus sich ergebenden Ansprüche auf Nach- und Rückzahlung auf Vermieterseite nicht personell auseinanderfielen und eben solche praktischen Schwierigkeiten im gegenständlichen Fall nicht bestünden, ist dem nicht zuzustimmen. Der jeweilige Mieter – hier die Beklage – hat unter Umständen sich über mehrere Jahre in einem Rechtsstreit dem ehemaligen Vermieter gegenüber gesehen. Gewinnt nun dieser ehemalige Vermieter den Rechtsstreit, liegt es aus Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht nahe, sämtliche Erhöhungsbeträge an den neuen Eigentümer zu zahlen, der an dem Rechtsstreit in keiner Weise beteiligt gewesen ist. Hinzu kommt, dass der nach Auffassung des Klägers entscheidende Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils im Mieterhöhungsstreit – da dieser Zeitpunkt maßgeblich für die Fälligkeit der Mieterhöhungsbeträge ist – von unterschiedlichen durch die jeweiligen Parteien nur bedingt zu beeinflussenden Faktoren, wie z.B. Dauer des Verfahrens, Einlegung eines Rechtsmittels, abhängt. Die Zuordnung von Mieterhöhungsbeträgen von diesen Faktoren abhängig zu machen, überzeugt nicht.

Es bleibt dem Erwerber unbenommen, sich diese Ansprüche im Rahmen des Kaufvertrags abtreten zu lassen.

Aber selbst wenn man davon ausgeht, dass die Erhöhungsbeträge auch für den Zeitraum vor Eigentumsübergang dem Erwerber – also dem Kläger – zustehen, ist die Kündigung unwirksam, weil die der Beklagten vorzuwerfende Pflichtverletzung nicht erheblich ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Mit E-Mail vom 15.6.2022 mahnte der Kläger die Beklagte ab und wies darauf hin, dass die noch ausstehenden Mieterhöhungsbeträge in Höhe von 24,65 Euro monatlich rückwirkend zum 01.02.2020 mit Rechtskraft des Urteils fällig geworden seien. Er mahnte sie an, den ausstehenden Betrag in Höhe von 640,90 Euro für den Zeitraum vom 1.2.2020 bis 31.3.2022 bis zum 28.6.2022 auf sein Konto zu überweisen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (vgl. BGH, Urteil vom 13.7.2010 – VIII ZR 129/09, Rn. 33).

Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mieter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zuvor fehlerhafte Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 13.7.2010 – VIII ZR 129/09, Rn. 33).

Genau dies hat die Beklagte in Reaktion auf die Mahnung deutlich gemacht. Innerhalb der in der Mahnung bestimmten Frist zahlte die Beklagte mit Überweisung vom 23.6.2022 eine Teilzahlung in Höhe von 295,80 Euro an den Kläger. Dieser Betrag stellt gerade den Teilbetrag an Mieterhöhungsbeträgen dar, welcher auf die Zeit nach dem Eigentumsübergang der gegenständlichen Wohnung auf den Kläger ab dem 31.05.2021 entfiel. Darüber hinaus zahlte die Beklagte seit April 2022 durchweg die erhöhte Miete.

Ohne die Berücksichtigung etwaiger durch die Beklagte vorgetragener Mängel an der Mietsache war in Bezug auf die Mieterhöhungsbeträge ein Negativsaldo in Höhe von 345,10 Euro zulasten der Beklagten im Zeitpunkt der Kündigung am 18.07.2022 gegeben. Dieser Negativsaldo setzte sich aus den Mieterhöhungsbeträgen aus dem Zeitraum vom Februar 2020 bis einschließlich März 2021 zusammen. Zu dieser Zeit war die … Eigentümerin und Vermieterin der gegenständlichen Wohnung und führte diesbezüglich auch den Rechtsstreit auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegen die Beklagte.

Wie sich aus dem Schreiben der Beklagten vom 22.07.2022 (Anlage K10) ergibt, machte sie die weitere Zahlung i.H.v. 345,10 Euro von einem Nachweis der Abtretung der Mieterhöhungsbeträge von der … an den Kläger abhängig.

Dieser Umstand zeigt gerade, dass die Beklagte weder die eigene Zahlungsverpflichtung dem Grunde nach leugnete noch ein weiterer Zahlungsausfall in Zukunft zu befürchten war. Dafür spricht auch, dass die Beklagte am 01.08.2022 den noch offenen Betrag in Höhe von 345,10 Euro ausgeglichen hat.

Hinzu kommt, dass der Beklagten hinsichtlich des zum Zeitpunkt der Kündigung offenen Betrags in Höhe von 345,10 Euro im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen der dargestellten unklaren Rechtslage zumindest kein Verschulden trifft. Der Kündigungstatbestand setzt eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Maßstab ist § 276 BGB. Der Mieter muss die Vertragspflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen haben. Hinsichtlich der Beweislast gilt im Rahmen des Verschuldens die Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 (entsprechend); der Mieter muss sich vom Verschuldensvorwurf entlasten (vgl. BGH NJW 2013, 159).

Ein Verschulden des Mieters kann ausgeschlossen sein, wenn er sich in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang seiner Zahlungspflicht befindet. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind allerdings an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (vgl. BGH, Urteil vom 11.04.2012 – XII ZR 48/10, Rn. 31). Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs war das Verschulden der Beklagten ausgeschlossen. Die Frage danach, wem die Mieterhöhungsbeträge für den Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel am 31.05.2021 zustehen, ist weder explizit im Gesetz geregelt noch ergibt sich die Antwort zweifelsfrei aus der Zusammenschau der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Vor diesem Hintergrund musste die Beklagte nicht ohne Vorlage einer Abtretungserklärung damit rechnen, dass sie in Bezug auf den offenen Betrag in Höhe von 345,10 Euro eine Zahlungspflicht gegenüber dem Kläger traf.

Die Widerklage ist überwiegend zulässig, jedoch nur teilweise begründet.

Die Widerklage ist mit Ausnahme des Antrags zu 5), womit die Beklagte die Feststellung begehrt, dass das gegenständliche Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 18.7.2022 aufgelöst worden ist, sondern zu unveränderten Bedingungen über den 30.4.2023 hinaus fortbesteht, zulässig. Es fehlt insoweit an einem Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO. Gemäß § 256 Abs. 1 ZPO kann auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde. Es ist aus dem Vortrag der Beklagten bereits nicht ersichtlich, worin ein solches Interesse nach Abweisung des Räumungsanspruchs liegen soll. Es ist der Klagabweisung immanent, dass dann das Mietverhältnis über das entsprechende Kündigungsdatum hinaus fortbesteht.

Die im Übrigen zulässige Widerklage ist konnex i.S.d. § 33 ZPO. Der zulässige Teil der Widerklage ist lediglich teilweise begründet.

In Bezug auf den Antrag zu 1) steht der Beklagten ein Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich hinsichtlich des Treppenhauses zu. Der Vermieter hat nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Sache in vertragsgemäßem und insoweit mangelfreiem Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Ein Mangel der Mietsache ist dann anzunehmen, wenn die „Ist-Beschaffenheit“ des Mietobjekts von der „Soll-Beschaffenheit“ der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum „Soll-Zustand“ getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter auf Grund des Vertrags vom Vermieter verlangen kann (vgl. BGH, Urt. v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12, Rn. 20). Diese Voraussetzungen sind in Bezug auf das Treppenhaus gegeben.

Der Zustand des Treppenhauses stellt einen Mangel der Mietsache dar. Auch das Treppenhaus als Räumlichkeit, mit welcher der Mieter bei dem täglichen vertragsgemäßen Gebrauch seiner Mietsache in Berührung kommt, muss in einem mangelfreien Zustand gehalten werden (vgl. BGH NJW, 2012, 382). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Öffnungen in den Wänden des Treppenhauses, in welchen zuvor Fenster eingebaut waren, die für einen geplanten von außen anzubauenden Fahrstuhl entfernt wurden, sind seit mehr als 7 Jahren durch Holzplatten verschlossen. Diese Holzplatten sind mit teilweise anstößigen Schmierereien versehen. Einen solch, insoweit selbst durch den Kläger als provisorisch bezeichneten Zustand, braucht ein Mieter höchstens zeitlich begrenzt zu dulden. Nach nunmehr 7 Jahren ist die zeitliche Spanne überschritten, zumal bislang keine Fahrstuhlarbeiten begonnen haben.

Hinsichtlich des streitgegenständlichen Kellerraums scheitert ein Anspruch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bereits daran, dass dieser nicht an die Beklagte vermietet ist. Die Beklagte gab in der mündlichen Verhandlung vom 07.05.2024 an, dass der streitgegenständliche einsturzgefährdete Keller zu der Wohnung in der Mitte gehöre und dies auch so in der Teilungserklärung enthalten sei. Zu der weiteren durch sie gemieteten Wohnung im 2. OG rechts gehöre ein anderer Keller laut Teilungsvereinbarung, der ihr allerdings durch den vorherigen Vermieter weggenommen worden sei. Für die Wohnung in der Mitte sieht das den Mietvertrag begründende Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 15.10.2008 – 100 9C 40/08 jedoch gerade keine Vermietung eines Kellerraums vor. Die Teilungserklärung ist insoweit nicht maßgeblich.

Die übrigen in dem Antrag zu 1) geltend gemachten Umstände stellen keine Mängel dar.

Die Beklagte kann die Wiederherstellung der fehlenden Küchenanschlüsse inklusive eines Waschmaschinenanschlusses nicht verlangen. Wie bereits dargelegt richtet sich der Mangelbegriff nach dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Auch wenn bezüglich der gegenständlichen Wohnung eine Untervermietung durch die Beklagte explizit zugelassen wird, lag der vertragsgemäße Zweck der gegenständlichen Wohnung darin, durch einen Durchbruch zu der ebenfalls durch die Beklagte bewohnten Wohnung im 2. OG rechts eine Vergrößerung des Wohnraums und gerade keine separate, zweite Wohnung für die Beklagte zu schaffen. In dieser Wohnung im 2. OG rechts befinden sich entsprechende Anschlüsse samt Küche.

Dementsprechend ergibt sich auch aus dem Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 17.02.2017 (Az.: 106 C 287/15) (Bl. 151 d.A.), dass die Beklagte in der Vergangenheit auf den Einbau einer Küche verzichtet bzw. nicht bestanden hat. Der vertragsgemäße Zustand der gegenständlichen Wohnung umfasst insofern keine Küchenanschlüsse inkl. Waschmaschinenanschluss, da dies für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht Voraussetzung ist.

Ebenso verhält es sich mit der begehrten Wiederherstellung der Klingel samt Gegensprechanlage für die gegenständliche Wohnung. Es besteht bereits eine solche Einrichtung für die Wohnung im 2. OG rechts, welche ihre Funktion für die zusammengelegte Wohnung einheitlich erfüllt. Die Beklagte hat nicht dargelegt, weshalb es zusätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer weiteren Klingel samt Gegensprechanlage bedarf.

Hinsichtlich des Badezimmers sowie des WCs auf halber Treppe liegen ebenso keine Mängel vor.

Bezüglich des nicht vorhandenen Waschbeckens auf halber Treppe hat die Beklagte bereits nicht dargelegt, dass ein solches vertraglich überhaupt geschuldet gewesen ist. Ebenso ergibt sich nicht, weshalb die Fliesen in dem Badezimmer in einer Mindestbreite von 50 cm haben verlegt werden müssen. Zumindest ist durch die Beklagte nicht konkret aufgezeigt worden, weshalb der momentane Zustand nicht vertragsgemäß ist.

In Bezug auf die Verlegung des Rohrs zum Waschbecken, die Begradigung des Waschbeckens, die Rosetten für die Dusche und das Waschbecken hat die Beklagte nicht dargelegt, dass die jetzige Ausgestaltung des Badezimmers eine solche Negativabweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit darstellt, dass nicht mehr von einer Vertragsgemäßheit auszugehen ist.

Der Antrag zu 3) ist in Bezug auf die Reparatur des Heizkörpers begründet. Die Funktionsfähigkeit der Heizkörper einer Wohnung ist ein Standard, den jeder Mieter über die gesamte Dauer der Mietzeit erwarten kann. Hinsichtlich des Schimmelpilzbefalls ist bereits seitens des Klägers abgeholfen worden, insoweit liegt kein Mangel mehr vor.

Bezüglich der Minderung der Miete für die Wohnung im 2. OG in der Mitte ist der Antrag zu 2) unbegründet und der Antrag zu 4) insgesamt für den Zeitraum von Februar 2022 bis einschließlich März 2023 in Höhe von 5 %, für den Zeitraum von April 2023 bis 04. Oktober 2023 in Höhe von 20 % und seit dem 04. Oktober 2023 in Höhe von 5 % begründet Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, Rn. 8). Dabei sind mehrere Beeinträchtigungen in einer einheitlichen Minderungsquote auszuweisen und die Höhe der Minderung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 249 ff.).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ergeben sich die bereits genannten Minderungsquoten.

Wie bereits im Rahmen des Anspruchs auf Mängelbeseitigung dargelegt, stellt hinsichtlich des Antrags zu 2) lediglich der Zustand des Treppenhauses einen Mangel dar. Bezüglich dieses Mangels scheitert eine Minderung i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB daran, dass dieser Zustand lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB darstellt. Das Treppenhaus stellt zwar den notwendigen Durchgang zur angemieteten Wohnung dar, ist jedoch nicht unmittelbar mitvermietet. Dementsprechend käme eine Minderung nur dann in Betracht, wenn entweder ein Erreichen der angemieteten Wohnung durch das Treppenhaus mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden wäre oder aber aus dem Treppenhaus direkte Einwirkungen auf die angemietete Wohnung ausgingen. Beides ist beim gegenständlichen Treppenhaus nicht der Fall. Die größtenteils optischen Beeinträchtigungen in Form der provisorischen Bretter und der Schmierereien haben weder auf die Funktionsweise des Treppenhauses noch auf die eigentliche Wohnung einen direkten Einfluss.

Im Hinblick auf den Antrag zu 4) ergibt sich für den Zeitraum von Februar 2022 bis einschließlich März 2023 sowie für den Zeitraum ab dem 04. Oktober 2023 eine Minderung in Höhe von 5 % wegen des ausgefallenen Heizkörpers im linken Zimmer der gegenständlichen Wohnung. Es entspricht dem Mindeststandard einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung, dass die einzelnen zum Aufenthalt bestimmten Räume jeweils beheizbar sind. Zudem betraf/betrifft der Ausfall der Heizung einen der drei zur Verfügung stehenden Wohnräume.

Für den Zeitraum von April 2023 bis 04. Oktober 2023 ist eine Minderung in Höhe von 20 % angemessen. In dieser Zeit kam zu dem ausgefallenen Heizkörper eine Schimmelbildung in erheblichem Ausmaß an der Wand hinter dem funktionslosen Heizkörper hinzu. Diesbezüglich bestritt der Kläger in erster Instanz ein Auftreten des Schimmels mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO. Dieser Umstand ist jedoch in der Berufungsinstanz unstreitig geworden, nachdem die Beklagte unbestritten darlegte, dass der Schimmel vermieterseits am 04.10.2023 behoben worden sei. Insoweit war ein Bestreiten mit Nichtwissen hinsichtlich des Schimmels gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Tatsache des Schimmels im Rahmen der Behebung Gegenstand der eigenen Wahrnehmung des Klägers gewesen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorlagen.

Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO ist die Revision zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Beides ist vorliegend nicht der Fall. Die Rechtsfrage danach, ob im Rahmen der Zuordnung von Mieterhöhungsbeträgen strikt an das Fälligkeitsprinzip i.R.d. § 566 BGB anzuknüpfen ist, ist aufgrund der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung und eines mangelnden Verschuldens der Beklagten hinsichtlich einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht entscheidungserheblich.