Eigentumswohnungskauf – Anfechtung und Rücktritt bei Feuchtigkeitsschäden

LG Flensburg, Az.: 4 O 181/14, Urteil vom 23.03.2015

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger verlangen die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages wegen behaupteter arglistiger Täuschung über Feuchtigkeitsmängel.

Die Beklagten zu 2) und zu 3) waren in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (der Beklagten zu 1) Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 2 in K., S. XX. In dieser Wohnung kam es in den Jahren bis 2010 wiederholt zum Auftreten von Feuchtigkeit. In der Wohnungseigentümerversammlung am 30.05.2009 führte der Verwalter dazu nach dem Protokoll (Anlage K 3, Bl. 34 f. d. A.) aus, in der Wohnung F. sei erneut Feuchtigkeit aufgetreten, ein Rohrschaden liege allerdings nicht vor, die Trocknung und eine Sanierung seien erfolgt.

Da sich auch danach wieder Feuchtigkeit zeigte, beauftragte die Eigentümergemeinschaft den Sachverständigen H. mit der Ermittlung der Ursachen. Dieser führte ausweislich seiner schriftlichen Stellungnahme vom 23.05.2011 (Anlage K 4, Bl. 36 ff. d. a.) zunächst am 10.09.2010 einen ersten Ortstermin zur allgemeinen Inaugenscheinnahme durch und sodann am 13.10.2010 einen zweiten Ortstermin, in dem er durch Feuchtigkeitsmessungen Feuchtigkeit in den Wänden und liquides Wasser unter der Folie auf der Rohsohle feststellte. Beim dritten Ortstermin am 16.02.2011 gelangte der Sachverständige H. zu der Feststellung, dass die im Oktober 2010 festgestellte Feuchtigkeit fast durchgängig abgetrocknet sei. Er empfahl Trocknungsmaßnahmen zur Beseitigung einer Restfeuchte, die sodann am 17, und 24.03.2011 durch die Firma M. durchgeführt wurden. In einem vierten Ortstermin am 29.03.2011 ergaben die Messungen des Sachverständigen H. Werte im Bereich trocken oder halbtrocken.

In der Wohnungseigentümerversammlung am 14.05.2011 führte der Verwalter nach dem Protokoll (Anlage K 5, Bl. 45 f. d. A.) dazu aus, der Sachverständige H. sei zunächst von einer von außen eindringenden Feuchtigkeit ausgegangen. Nach weiteren Untersuchungen habe aber festgestellt werden können, dass es sich nach aller Wahrscheinlichkeit um Restfeuchte der früheren Wasserschäden handele. Die Bodenplatte des Gebäudes sei offenbar nicht vollständig eben, sodass sich die Restfeuchte unter der Wohnung F. sammele. Die Wohnung sei wiederum über einen längeren Zeitraum getrocknet und renoviert worden, wobei die versiegelnden Baustoffe (z. B. Glasfasertapete) vermieden worden seien.

Im Herbst 2011 boten die Beklagten zu 1) bis 3) die Wohnung über die Beklagte zu 4) (deren Gesellschafter die Beklagten zu 5) und 6) waren und sind) als Maklerin zum Verkauf an. Die Klägerin interessierte sich für die Wohnung. Die Beklagte zu 4) übersandte ihr zunächst ein Exposé, anschließend besichtigte die Klägerin die Wohnung mehrfach mit der Mitarbeiterin Sch. der Beklagten zu 4). Anschließend schloss die Klägerin mit der Beklagten zu 1) am 07.11.2011 einen Kaufvertrag über das Objekt (Anlage K 1, B. 23 ff. d. A.), der einen Gewährleistungsausschluss und das Versprechen einer Maklercourtage zugunsten der Beklagten zu 4) enthielt. Die Klägerin zahlte am 24.11.2011 den Kaufpreis und am 09.12.2011 die Maklercourtage. Mit Schreiben vom 30.01.2014 (Anlage K 6, Bl. 47 ff. d. A.) erklärte sie die Anfechtung, hilfsweise den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Die Klägerin behauptetet, ab Ende November 2013 seien in der Wohnung wieder Feuchtigkeitserscheinungen aufgetreten. Diese beruhten ebenso wie die Feuchtigkeitserscheinungen in den früheren Jahren auf einem konstruktiven Mangel, den die Eigentümergemeinschaft bisher weder aufgeklärt noch saniert habe. Die Wohnung sei deshalb beim Verkauf mangelhaft gewesen. Die Beklagten zu 2) und 3) hätten auch gewusst, dass man im Frühjahr 2011 nur die Erscheinungen, aber nicht die Ursachen des Mangels beseitigt habe. Die Eigentümergemeinschaft habe dem Sachverständigen H. ausdrücklich vorgegeben, keine weitere Ursachenforschung durch das Aufgraben und die Untersuchung der Kellerwände zu betreiben.

Die Beklagten zu 1) bis 3) hätten sie über diese Mangelhaftigkeit der Wohnung arglistig getäuscht. Ihr sei dazu lediglich im ersten Besichtigungstermin von der Zeugin Sch. beiläufig erklärt worden, dass vereinzelt aufgetretene Feuchteschäden grundlegend behoben und saniert worden seien. Das Wohnungseigentümerprotokoll vom 14.05.2011 und die Stellungnahme des Sachverständigen H. vom 23.05.2011 habe sie erst im Januar 2014 vom Verwalter zur Kenntnis bekommen.

Die Klägerin meint, dass mit der Anfechtung des Kaufvertrages auch der Courtageanspruch der Beklagten zu 4) weggefallen sei.

Die Klägerin beantragt,

1.

die Beklagte zu 1) neben der Beklagten zu 2) und dem Beklagten zu 3) wie eine Gesamtschuldnerin, die Beklagte zu 2) und den Beklagten zu 3) hierbei als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 855.202,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf den Teilbetrag in Höhe von 750.000,00 € seit dem 25.11.2011, auf den Teilbetrag in Höhe von 40.162,50 € seit dem 15.02.2014, auf den Teilbetrag in Höhe von 59.973,93 € seit dem 28.02.2014 und auf den Teilbetrag in Höhe von 5.066,11 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen, den Teilbetrag in Höhe von 750.000,00 € Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Niebüll von K. Blatt XXX verzeichneten Wohnungseigentums bestehend aus 2000/10000 MEA an dem Grundstück Gemarkung K., Flur X, Flurstück XX/XX, Gebäude- und Freifläche S. XX, verbunden mit dem Sondereigentum an deren Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnungseinheit;

2.

festzustellen, dass sich die Beklagte zu 1), die Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 3) mit der Annahme des Übertragungsangebots gemäß Ziffer 1.) in Verzug befinden;

3.

festzustellen, dass die Beklagte zu 1) neben der Beklagten zu 2) und dem Beklagten zu 3) wie eine Gesamtschuldnerin, die Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 3) hierbei als Gesamtschuldner dazu verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche weiteren über die bereits feststehenden 855.202,54 € zuzüglich Zinsen hinausgehenden Schäden und Aufwendungen, die der Klägerin im Zusammenhang mit dem Erwerb und der geplanten Nutzung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Niebüll von K. Blatt XXX verzeichneten Wohnungseigentums entstehen, zu erstatten;

4.

die Beklagte zu 1) neben der Beklagten zu 2) und dem Beklagten zu 3), die Beklagte zu 2) und den Beklagten zu 3) hierbei als Gesamtschuldner, die Beklagte zu 4) neben der Beklagten zu 5) und dem Beklagten zu 6) wie eine Gesamtschuldnerin, die Beklagte zu 5) und den Beklagten zu 6) hierbei als Gesamtschuldner und die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 4) untereinander als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 40.162,50 € zu zahlen;

5.

die Beklagte zu 1) neben der Beklagten zu 2) und dem Beklagten zu 3) wie eine Gesamtschuldnerin, die Beklagte zu 2) und den Beklagten zu 3) hierbei als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 40.162,50 € seit 10.04.2014 zu zahlen;

6.

die Beklagte zu 4) neben der Beklagten zu 5) und dem Beklagten zu 6) wie eine Gesamtschuldnerin, die Beklagte zu 5) und den Beklagten zu 6) hierbei als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 40.162,50 € seit 15.02.2014 zu zahlen;

7.

die Beklagte zu 1) neben der Beklagten zu 2) und dem Beklagten zu 3) wie eine Gesamtschuldnerin, die Beklagte zu 2) und den Beklagten zu 3) hierbei als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 6.850,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1) bis 3) bestreiten das Vorliegen eines Mangels und eine Arglist und behaupten, sie seien aufgrund der Stellungnahme des Sachverständigen H. von einer vollständigen und endgültigen Beseitigung der Feuchtigkeitsproblematik ausgegangen. Entsprechend den Vorgaben der Beklagten zu 2) habe Frau Sch. der Klägerin bei der Besichtigung des Objektes die Wohnungseigentümerprotokolle 2009 bis 2011 übergeben und sie darauf hingewiesen, dass sie sich wegen weiterer Informationen hinsichtlich des Feuchteschadens an den Wohnungseigentumsverwalter oder an den Sachverständigen H. wenden könne.

Die Beklagten zu 4) bis 6) behaupten, die Klägerin habe beim ersten Besichtigungstermin die Wohnungseigentumsprotokolle 2009 bis 2011 erhalten und sei im Übrigen von der Zeugin Sch. an den Verwalter verwiesen worden, beim zweiten Besichtigungstermin habe die Klägerin die Protokolle bereits gelesen und mit dem Verwalter gesprochen gehabt. Die Beklagten zu 4) bis 6) meinen, dass zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 4) ein Schuldversprechen nach § 780 BGB vereinbart worden sei, das unabhängig vom Kaufvertrag Bestand habe.

Wegen der Einzelheiten der zitierten Schriftstücke wird auf die angegebenen Fundstellen in der Akte verwiesen. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin kann keine Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 07.11.2011 verlangen, sodass es auch nicht darauf ankommt, welche Aufwendungen sie über die Zahlung des Kaufpreises und der Maklercourtage hinaus im Hinblick auf den Erwerb der Wohnungseigentumseinheit getätigt hat. Da der Kaufvertrag Bestand hat, kann die Klägerin auch die Maklercourtage nicht zurückfordern.

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Der Kaufvertrag ist weder aufgrund der Anfechtungserklärung der Klägerin vom 30.01.2014 (Anlage K 6) gemäß §§ 123Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB nichtig, noch ist er durch die Rücktrittserklärung der Klägerin in ein Rückabwicklungsverhältnis gemäß §§ 346 ff. BGB umgewandelt worden. Die Klägerin hat nämlich nicht beweisen können, dass sie von dem Beklagten zu 1) bis 3) arglistig getäuscht worden ist. Eine solche Arglist wäre aber nicht nur Voraussetzung für ein Anfechtungsrecht nach § 123 Abs. 1 BGB, sondern wegen des in § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages vereinbarten Gewährleistungsausschlusses auch für die Möglichkeit eines Rücktritts wegen eines Mangels der Kaufsache (§ 444 BGB). Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob die streitgegenständliche Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an die Klägerin den von der Klägerin behaupteten baulichen Mangel tatsächlich aufwies.

Die Beklagten zu 1) bis 3), die unstreitig keinerlei persönlichen Kontakt mit der Klägerin gehabt haben, haben der Klägerin über die Mitarbeiterin der Beklagten zu 4) im Rahmen der Besichtigung vor Vertragsabschluss unstreitig mitteilen lassen, dass es im Kaufobjekt zu Feuchtigkeitsschäden gekommen sei, dass diese aber behoben und saniert worden seien. Diese Erklärung war aus der Sicht der Beklagten zu 1) bis 3) nicht irreführend und täuschend, es muss vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Beklagten zu 1) bis 3) subjektiv von der Richtigkeit dieser Angaben überzeugt waren. In diesem Falle haben sich nichts arglistig verschwiegen, sondern sind ihrer Offenbarungspflicht hinsichtlich des früheren Feuchtigkeitsschadens hinreichend nachgekommen, unabhängig davon, ob die Klägerin bei den Besichtigungsterminen auch schon das Wohnungseigentümerprotokoll vom 14.05.2011 erhalten hat und für Rückfragen an den Verwalter und an den Sachverständigen H. verwiesen worden ist.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich aus den schriftlichen Unterlagen nicht, dass man sich 2010/11 bewusst gegen eine vollständige Aufklärung der Ursachen der aufgetretenen Feuchtigkeit durch weitergehende Untersuchungen des Sachverständigen H. entschieden und auf eine bloße Beseitigung der akuten Beeinträchtigungen beschränkt hätte. Vielmehr belegen diese Unterlagen, dass die Beteiligten von einer vollständigen Aufklärung und Beseitigung – jedenfalls hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung – ausgegangen sind.

So hat der Sachverständige H. auf Seite 2 seiner Stellungnahme (Anlage K 4) ausgeführt, dass es nach den ihm erteilten Informationen mehrere Jahre zuvor zu einem Rohrleitungswasserschaden gekommen war, dass nunmehr aber alle Rohrleitungssysteme intakt und ohne Leckstellen waren. Die Richtigkeit dieser Vorgaben bestreitet die Klägerin nicht. Da somit akute Undichtigkeiten in den wasserführenden Leitungssystemen als Ursache für die aufgetretene Feuchtigkeit ausschieden, hat der Sachverständige H. (nur) zwei andere Alternativen in Betracht gezogen: Entweder konnte das Wasser durch Undichtigkeiten des Baukörpers von außen eingedrungen sein, oder es konnte sich um den Rest des bei dem Rohrleitungswasserschaden einige Jahr zuvor ausgetretenen Wassers handeln. Um zu klären, ob Wasser von außen eindringen konnte, hat der Sachverständige H. bei seinem zweiten Ortstermin am 13.10.2010 (nach der ersten Inaugenscheinnahme am 10.09.2010) zwei mögliche Vorgehensweisen vorgeschlagen: Entweder konnte man mit erheblichem Aufwand an mehrere Stellen Rückbauten und Freilegungen und anschließende Laboruntersuchungen vornehmen, um die Dichtigkeit des Baukörpers zu überprüfen, oder man konnte einfach die bevorstehende feuchte Jahreszeit abwarten und dann im Frühjahr sehen, wie sich die Feuchtigkeit weiter entwickelt hatte. Die Beklagte zu 2) und der Verwalter stimmten dem letzteren, preiswerteren Vorschlag zu. Beim dritten Ortstermin am 16.02.2011 stellte der Sachverständige H. sodann fest, dass die im Oktober 2010 gemessene bzw. teilweise noch liquide gesehene Feuchtigkeit inzwischen weitgehend abgetrocknet war. Da gerade in der Zwischenzeit der jahreszeitlich höchste Wasserstand im Gelände geherrscht hatte, schloss der Sachverständige daraus, dass die vorgefundene Feuchte nicht von außen eingedrungen sein konnte. Die Beklagte zu 2) und der Verwalter schlossen sich dann dieser Sichtweise an, sodass man übereinkam, auf weitergehende, kostenintensive Untersuchungen zu verzichten.

Anschließend wurden in der streitgegenständlichen Wohnung entsprechend der Empfehlung des Sachverständigen H. Trocknungsarbeiten durch die Firma M. durchgeführt, deren Erfolg der Sachverständige H. in seinem vierten und letzten Ortstermin am 29.03.2011 bestätigte.

Angesichts dieses Ablaufes, wie er in der Stellungnahme des Sachverständigen H. beschrieben worden ist, kann keine Rede davon sein, dass die Wohnungseigentümer nur aus Kostengründen auf eine Untersuchung des Baukörpers verzichtet oder gar – wie der Klägervertreter im Verhandlungstermin behauptet hat – dem Sachverständigen von Anfang an die Vorgabe gemacht hätten, dass er ohne derartige Untersuchungen auskommen müsse, und dass die Wohnungseigentümer sich bewusst gewesen wären, dass schon aus diesem Grunde die Tätigkeit des Sachverständigen H. nicht zu einer sicheren Aufklärung der Ursachen der eingetretenen Feuchtigkeit habe führen können. Vielmehr konnten sie in Übereinstimmung mit dem Sachverständigen H. die durchgeführten Untersuchungen als ausreichend und weitergehende Maßnahmen als entbehrlich ansehen, weil schon aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse das Eindringen von Feuchtigkeit von außen her sicher ausgeschlossen werden konnte. Die dafür vom Sachverständigen H. gegebene Erklärung war ohne weiteres einsichtig und überzeugend, dass nämlich bei einer Undichtigkeit des Baukörpers gerade in der Jahreszeit zwischen Oktober und Februar zusätzliches Wasser in das Gebäude hätte eindringen müssen, die Feuchtigkeit beim dritten Ortstermin also höher als beim zweiten hätte sein müssen. Selbst wenn diese Beurteilung des Sachverständigen H. sich nunmehr doch als objektiv unrichtig erweisen sollte, wie es die Klägerin behauptet, könnte sich daraus keine Arglist der Beklagten zu 1) bis 3) ergeben.

Vielmehr hat ja der Sachverständige H. eine andere, wiederum ohne weiteres plausible und überzeugende Begründung für die Feuchtigkeitserscheinungen in den Jahren 2009 bis 2011 gegeben: Danach handelte es sich um Reste des bei dem Rohrleitungswasserschaden mehrere Jahre zuvor ausgetretenen Wassers, das sich auf und unter der Folie auf der Rohsohle gesammelt hatte, dort auch über mehrere Jahre hin nicht vollständig hatte abtrocknen können und deshalb immer wieder in den Wänden der Kellerwohnungen aufgestiegen war. Dass nicht nur die Beklagten, sondern auch der Verwalter die entsprechenden Feststellungen und Bewertungen des Sachverständigen H. so verstanden und übernommen haben, zeigt das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.05.2011 (Anlage K 5). Auch wenn zu diesem Termin die schriftliche Stellungnahme des Sachverständigen H. vom 23.05.2011 noch nicht vorlag, hatte der Sachverständige doch offensichtlich die Beteiligten bereits mündlich über deren Inhalt unterrichtet. Demgemäß hat der Verwalter als Ergebnis der Untersuchungen des Sachverständigen H. ausgeführt, dass es sich nach aller Wahrscheinlichkeit um Restfeuchte der früheren Wasserschäden gehandelt habe, die Bodenplatte des Gebäudes offenbar nicht vollständig eben sei und sich die Restfeuchte daher unter der Wohnung F. gesammelt habe.

Lediglich im Hinblick auf die beiden anderen, an die streitgegenständliche Wohnung angrenzenden Wohnungen hat der Sachverständige noch eine Überprüfung und ggf. gleichfalls eine Trocknung vorgeschlagen, weil sich auch dort noch alte Feuchtigkeit im Boden oder in den Wänden befinden konnte. Das hatte aber mit der streitgegenständlichen Wohnung nichts mehr zu tun. Ebenso bezog sich der Hinweis des Verwalters in der Eigentümerversammlung am 14.05.2011 auf die Dichtigkeit des Gebäudes und die Möglichkeit sich niederschlagender Feuchtigkeit bei längerem Leerstand nur darauf, dass eben wegen der Dichtigkeit des Gebäudes die alte Feuchtigkeit über viele Jahre hin nicht hatte abtrocknen können, auch dann nicht, wenn sie bereits in die Wände aufgestiegen war. Aus dem Hinweis lässt sich keineswegs schließen, dass man seitens der Wohnungseigentümer auch unzureichende Lüftung oder unzureichende Reinigung der Abflüsse der Lichtschächte als mögliche Ursachen für die in der Vergangenheit aufgetretene Feuchtigkeit ansah und sich damit bewusst war, deren Ursache noch nicht endgültig geklärt zu haben.

Schließlich hat der Sachverständige H. auf Seite 4 seiner schriftlichen Stellungnahme im vorletzten Absatz zwar geschrieben, auf eine Überprüfung der Abdichtung der Kellerwände von außen und vor allem am Übergang von der Wand zur Sohle sowie der Kellerlichtschächte und deren Anschlüsse sei vereinbarungsgemäß „vorerst“ verzichtet worden. Er hat sich damit gleichsam die Möglichkeit offengehalten, doch noch solche Untersuchungen als erforderlich anzusehen, wenn es wider Erwarten trotz der nunmehr vorgenommenen Trocknung der Restfeuchte aus dem alten Rohrbruchschaden wieder zu Feuchtigkeitserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung kommen sollte. Dabei handelt es sich aber gleichsam nur um einen theoretischen Vorbehalt für den Fall, dass sich seine derzeitige Beurteilung später doch als falsch erweisen sollte. Daraus folgt nicht, wie die Klägerin meint, dass der Sachverständige und die Wohnungseigentümer sich bewusst gewesen seien, die Feuchtigkeitsursachen überhaupt nicht wirklich aufgeklärt zu haben.

Dass die Überlegungen, aufgrund derer der Sachverständige H. von außen eindringende Feuchtigkeit als Ursache ausgeschlossen hatte, auch ohne weitergehende Untersuchungen richtig gewesen waren, durften die Beklagten zu 1) bis 3) in der Folgezeit auch deshalb annehmen, weil nach den Trocknungsarbeiten vom März 2011 bis zum Verkauf an die Klägerin im November 2011 in der Wohnung unstreitig keine neue Feuchtigkeit aufgetreten war, obwohl es zumindest im Frühjahr und Herbst wiederum Feuchtigkeit im Boden gegeben haben musste, die bei Undichtigkeit des Baukörpers hätte eindringen können.

Bei alledem ist zu berücksichtigen, dass es ja nicht darauf ankommt, eine Arglist der Beklagten zu 1) bis 3) mit Sicherheit auszuschließen. Vielmehr trägt die Klägerin die Beweislast für ein arglistiges Verhalten der Beklagten zu 1) bis 3), sodass die Klage auch dann abzuweisen ist, wenn man es für möglich hält, dass die Beklagten zu 1) bis 3) weiterhin mit einem nicht behobenen Baumangel als Ursache der Feuchtigkeitserscheinungen rechneten. Die Klage könnte vielmehr nur Erfolg haben, wenn man die Darstellung der Beklagten zu 1) bis 3), sie seien guten Glaubens von einer endgültigen Beseitigung der Feuchtigkeitsproblematik ausgegangen, als sicher widerlegt ansehen könnte. Zu einem solchen Beweisergebnis im Sinne der Klägerin kann man nach den vorstehenden Ausführungen jedoch nicht gelangen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709Satz 1, 2 ZPO.