Eigentumswohnungskauf – Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten

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Getäuscht beim Immobilienkauf: Verkäufer müssen Käufern über 100.000 Euro zahlen

Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine der wichtigsten Investitionen im Leben. Beim Kauf einer Wohnung müssen zahlreiche rechtliche Formalitäten beachtet werden, um spätere Komplikationen zu vermeiden. Eine zentrale Rolle spielen dabei die sogenannten vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Verkäufers. Diese verpflichten ihn, den Käufer umfassend über alle relevanten Aspekte des Wohnungskaufs zu informieren. Eine Verletzung dieser Pflichten kann weitreichende Konsequenzen haben und sogar zur Anfechtung des Kaufvertrags führen. Im Folgenden wird ein konkreter Gerichtsfall beleuchtet, der diese Thematik näher erläutert.

✔ Der Fall vor dem Landgericht Hamburg

Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen Eigentumswohnungskauf mit Rechtsmangel

Das Landgericht Hamburg hat die Beklagten verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 109.970 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Der Rechtsstreit drehte sich um Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg, bei dem die Beklagten als Verkäufer den Klägern als Käufern wichtige Informationen vorenthalten hatten.

Fehlende Aufklärung über Wohn- und Nutzfläche führt zu Pflichtverletzung

Die Beklagten hatten die Wohnung als „4-Zimmer-Wohnung mit Garten“ und einer Wohnfläche von ca. 90 m² beworben. Tatsächlich handelte es sich jedoch nur um eine 3-Zimmer-Wohnung, da die Räume im Untergeschoss lediglich Nutzfläche und keine Wohnfläche darstellten. Auf Nachfrage der Kläger vor Vertragsschluss hatten die Beklagten sogar explizit bestätigt, dass das Untergeschoss als Wohnfläche angerechnet werde.

Nach Überzeugung des Gerichts hätten die Beklagten die Kläger jedoch vollumfänglich darüber aufklären müssen, dass die Flächen im Untergeschoss nur Nutzfläche sind. Da die Wohnungsgröße maßgeblich den Preis bestimmt und die Nutzungsmöglichkeit einschränken kann, sind dies wesentliche Informationen für die Kaufentscheidung. Durch ihr Schweigen trotz besseren Wissens haben die Beklagten somit schuldhaft gegen ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten verstoßen.

Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag greift nicht

Der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel greift in diesem Fall nicht. Denn aufgrund ihrer Vorkenntnisse als frühere Mieter und Eigentümer der Wohnung haben die Beklagten zumindest leichtfertig, wenn nicht sogar vorsätzlich die Kläger getäuscht. Für Vorsatz und Arglist war die Haftung aber gerade nicht ausgeschlossen worden.

Auch dass die Wohnungsgröße im Vertrag nicht erwähnt wurde, ändert nichts. Denn die Beklagten hätten die von ihnen zuvor gemachten irreführenden Angaben gegenüber den Käufern ausdrücklich richtigstellen müssen. Das bloße Verschweigen im Vertrag reicht dafür nicht aus.

Rechtsmangel aufgrund fehlender Genehmigung als Wohnraum

Zudem liegt ein Rechtsmangel vor, da die Flächen im Untergeschoss baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt sind. Dieser Mangel bleibt auch dann bestehen, wenn eine nachträgliche Genehmigung theoretisch noch eingeholt werden könnte. Über dieses Risiko hätten die Verkäufer die Käufer ebenfalls im Vorfeld aufklären müssen.

Gericht spricht Schadensersatz in Höhe von 109.970 Euro zu

Das Gericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kläger sowohl wegen Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflichten als auch aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels bejaht. Bei Kenntnis der wahren Sachlage hätten die Kläger fast 110.000 Euro weniger für die Wohnung bezahlt. Denn für die Nutzfläche im Untergeschoss ist nur die Hälfte des Quadratmeterpreises anzusetzen, der für die darüber liegende Wohnfläche vereinbart wurde. Diesen Minderwert muss der Verkäufer nun ausgleichen.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Aufklärungspflichten beim Eigentumswohnungskauf wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Welche vorvertraglichen Aufklärungspflichten haben Verkäufer einer Eigentumswohnung?

Verkäufer einer Eigentumswohnung haben umfassende vorvertragliche Aufklärungspflichten gegenüber potenziellen Käufern. Diese Pflichten ergeben sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie der Regelung zum Verschulden bei Vertragsverhandlungen (§ 311 Abs. 2 BGB). Der Verkäufer muss den Käufer ungefragt über alle Umstände informieren, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sein können und geeignet sind, den Vertragszweck zu gefährden.

Dazu gehören insbesondere Informationen über Mängel und Schäden an der Immobilie selbst sowie am Gemeinschaftseigentum. Auch versteckte oder nicht ohne weiteres erkennbare Mängel müssen offengelegt werden, wenn der Verkäufer davon Kenntnis hat. Eine Besichtigung der Wohnung durch den Käufer entbindet den Verkäufer nicht von seinen Aufklärungspflichten.

Ebenso sind anstehende Sanierungen oder zu erwartende Sonderumlagen ein wichtiger Punkt. Wenn der Verkäufer weiß, dass in absehbarer Zeit größere Instandsetzungsmaßnahmen geplant sind, die erhebliche Kosten verursachen werden, muss er den Käufer darüber in Kenntnis setzen. Das gilt auch, wenn bereits konkrete Beschlüsse zu Sonderumlagen gefasst wurden.

Weitere aufklärungspflichtige Punkte können Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsbeschränkungen, Altlasten oder Baumängel sein. Entscheidend ist, ob die Information für die Kaufentscheidung relevant sein kann. Kennt der Verkäufer beispielsweise ein Feuchtigkeitsproblem im Keller oder einen Streit mit dem Nachbarn über die Nutzung der Terrasse, muss er dies dem Käufer mitteilen.

Die Aufklärung hat unaufgefordert und rechtzeitig vor Vertragsschluss zu erfolgen. Es reicht nicht aus, dem Käufer lediglich Unterlagen wie Protokolle der Eigentümerversammlung oder Gutachten zur Verfügung zu stellen, ohne ausdrücklich auf die relevanten Inhalte hinzuweisen. Auch die Einstellung der Dokumente in einen digitalen Datenraum kurz vor Beurkundung des Kaufvertrages genügt den Anforderungen nicht.

Verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflichten, kann dies weitreichende Konsequenzen haben. Wurde der Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer den Vertrag anfechten und rückabwickeln. Daneben kommen Schadensersatzansprüche in Betracht, wenn dem Käufer durch die unterlassene Information ein Schaden entstanden ist. Das wäre etwa der Fall, wenn er die Wohnung bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu einem geringeren Preis gekauft hätte.

Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, wenn der Verkäufer wesentliche Informationen verschweigt?

Wenn der Verkäufer einer Eigentumswohnung seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt und wesentliche Informationen verschweigt, stehen dem Käufer verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung. Am wichtigsten ist zunächst das Recht, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Voraussetzung dafür ist, dass der Verkäufer den Mangel vorsätzlich verschwiegen hat und der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Die Anfechtung führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Der Käufer gibt die Wohnung zurück und erhält im Gegenzug den gezahlten Kaufpreis. Eventuelle Nutzungsvorteile, die der Käufer in der Zwischenzeit aus der Wohnung gezogen hat, sind anzurechnen. Die Anfechtung muss innerhalb eines Jahres ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes erklärt werden, spätestens jedoch 30 Jahre nach Vertragsschluss.

Daneben kommen Schadensersatzansprüche des Käufers in Betracht. Diese können sich zum einen aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten ergeben (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB). Zum anderen haftet der Verkäufer bei arglistigem Verschweigen eines Mangels auf Schadensersatz, auch wenn eine Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde (§ 444 BGB). Der Käufer kann als Schaden beispielsweise die Kosten für die Beseitigung des Mangels oder einen Minderwert der Wohnung geltend machen.

Rechtsmängel, wie etwa nicht übernommene Belastungen im Grundbuch, berechtigen den Käufer ebenfalls zu Gewährleistungsrechten. Anders als bei Sachmängeln ist hier kein Verschulden des Verkäufers erforderlich. Der Käufer kann ohne weitere Voraussetzungen Nacherfüllung verlangen, vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern.

Entscheidend ist stets eine sorgfältige Prüfung und rechtliche Bewertung des Einzelfalls. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Aufklärungspflichten des Verkäufers in einem aktuellen Urteil vom 15.09.2023 weiter verschärft. Verkäufer müssen Käufer demnach auch über Umstände informieren, die sich lediglich aus bereitgestellten Unterlagen ergeben, wenn sie für den Käufer von erheblicher Bedeutung sind. Das bloße Einstellen von Dokumenten in einen digitalen Datenraum reicht nicht aus.

Beachte thematischen Zusammenhang: Eigentumswohnungskauf – Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten.

Welche Konsequenzen hat es, wenn der Verkäufer falsche Angaben zur Wohnfläche macht?

Falsche Angaben des Verkäufers zur Wohnfläche einer Eigentumswohnung können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Kaufvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein Sachmangel vor. Der Käufer hat in diesem Fall verschiedene Möglichkeiten, seine Rechte geltend zu machen.

Zum einen kann er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Voraussetzung dafür ist, dass der Verkäufer die falsche Flächenangabe vorsätzlich gemacht hat und der Käufer bei Kenntnis der wahren Größe den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Die Anfechtung führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Der Käufer gibt die Wohnung zurück und erhält im Gegenzug den gezahlten Kaufpreis.

Daneben kommen Schadensersatzansprüche des Käufers in Betracht. Diese können sich aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten ergeben. Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit der Wohnflächenangabe, auch wenn diese nur in einem Exposé und nicht im notariellen Kaufvertrag enthalten war. Als Schaden kann der Käufer beispielsweise eine Wertminderung der Wohnung oder Anschaffungskosten geltend machen.

Maßgeblich für die Berechnung des Schadensersatzes ist der Zustand, in dem sich der Käufer bei korrekter Wohnflächenangabe befunden hätte. Hätte er die Wohnung bei Kenntnis der tatsächlichen Größe nicht oder nur zu einem geringeren Preis gekauft, ist die Differenz zum gezahlten Kaufpreis zu erstatten. Wurde die Wohnung mit einer Wohnfläche von 100 m² zu einem Preis von 200.000 € verkauft, beträgt die tatsächliche Größe aber nur 93 m², ergibt sich ein Schadensersatzanspruch von 14.000 €.

Entscheidend ist stets eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls. Dabei kommt es auch auf die Art der Wohnflächenberechnung an. In Deutschland gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Nur bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gesetzlich vorgeschrieben. In allen anderen Fällen können die Parteien die Berechnungsmethode frei vereinbaren.

Was ist ein Rechtsmangel beim Kauf einer Eigentumswohnung und wie wirkt er sich aus?

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Gebrauch einer Eigentumswohnung durch Rechte Dritter eingeschränkt oder unmöglich gemacht wird. Dazu gehören beispielsweise im Grundbuch eingetragene Belastungen wie Wegerechte, Dienstbarkeiten oder Hypotheken, die der Käufer laut Kaufvertrag nicht übernehmen soll. Auch bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse, Sozialbindungen bei öffentlich geförderten Wohnungen oder fehlende Baugenehmigungen können einen Rechtsmangel darstellen.

Die Auswirkungen eines Rechtsmangels können gravierend sein. So kann etwa ein lebenslanges Wohnrecht eines Dritten die Nutzung der Wohnung durch den Käufer erheblich einschränken oder sogar ausschließen. Auch wenn die Wohnung aufgrund einer Sozialbindung nur an einen bestimmten Personenkreis vermietet werden darf und die Miethöhe begrenzt ist, mindert dies den Wert der Immobilie.

Liegt ein Rechtsmangel vor, hat der Käufer verschiedene Möglichkeiten, seine Rechte geltend zu machen. Er kann vom Verkäufer zunächst Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels verlangen und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Gelingt dies nicht, kann der Käufer den Kaufpreis mindern, Schadensersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Als Schadensersatz kommen etwa die Kosten für die Mängelbeseitigung, Gutachterkosten oder Mietausfälle in Betracht.

Hat der Verkäufer den Rechtsmangel arglistig verschwiegen, ist eine Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht erforderlich. Der Käufer kann in diesem Fall direkt vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Ein Beispiel wäre, wenn der Verkäufer ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht verschweigt, von dem er positiv weiß. Der Käufer kann dann die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Erstattung seiner Aufwendungen, wie etwa Makler- oder Notarkosten, verlangen.

Um Rechtsmängel zu vermeiden, sollten Käufer vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sorgfältig alle relevanten Unterlagen prüfen. Dazu gehören insbesondere das Grundbuch, die Bauakte und aktuelle kommunale Beschlüsse. Auch eine Besichtigung der Wohnung und Gespräche mit der Hausverwaltung oder anderen Eigentümern können wichtige Hinweise auf mögliche Probleme geben. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Wann greift ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht?

Ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss für Mängel greift in bestimmten Fällen nicht. Am wichtigsten ist die Ausnahme bei arglistigem Verschweigen eines Mangels durch den Verkäufer. Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält, den Käufer aber nicht darüber aufklärt, obwohl er weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Vertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Auch falsche Angaben des Verkäufers zu Eigenschaften der Immobilie können den Haftungsausschluss unwirksam machen. Hat der Verkäufer bestimmte Beschaffenheiten zugesichert, die sich später als unzutreffend herausstellen, kann er sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen. Das gilt selbst dann, wenn die Zusicherung nicht im notariellen Kaufvertrag, sondern nur in einem Exposé oder bei der Besichtigung erfolgte.

Weiterhin sind Haftungsausschlüsse in Formular- oder Verbraucherverträgen nur eingeschränkt möglich. Unzulässig sind insbesondere Klauseln, die die Haftung für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit sowie für sonstige Schäden bei grobem Verschulden des Verkäufers ausschließen (§ 309 Nr. 7 BGB). Hier gelten also die gesetzlichen Gewährleistungsrechte des Käufers trotz gegenteiliger Vereinbarung im Vertrag.

Entscheidend ist stets eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil vom 27.10.2023 entschieden, dass ein Verkäufer den Käufer über ihm bekannte Mängel aufklären muss, selbst wenn die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Im zugrundeliegenden Fall kam es wiederholt zu Wassereintritten auf einer überdachten Terrasse. Der Verkäufer verschwieg dies, obwohl er mehrere erfolglose Reparaturversuche unternommen hatte. Der BGH sprach dem Käufer ein Recht auf Rückabwicklung und Schadensersatz zu.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 123 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Der Paragraph regelt, dass ein Vertrag angefochten werden kann, wenn eine Partei durch arglistige Täuschung zu dessen Abschluss veranlasst wurde. Dies könnte der Fall sein, wenn die Beklagten bewusst falsche Angaben zur Wohnfläche gemacht haben.
• § 434 BGB (Sachmangel): Begriff des Sachmangels. Eine Immobilie weist einen Sachmangel auf, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Wenn die tatsächliche Wohnfläche von der angegebenen Wohnfläche abweicht, liegt ein Sachmangel vor.
• § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph ermöglicht die Forderung nach Schadensersatz, wenn der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten verletzt hat.
• § 249 BGB (Art und Umfang des Schadensersatzes): Legt fest, dass der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne das schädigende Ereignis stünde. Dies führt zur finanziellen Entschädigung bei zu geringer Wohnfläche.
• § 437 BGB (Rechte des Käufers bei Mängeln): Gibt dem Käufer das Recht auf Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz. Relevant, wenn der Käufer feststellt, dass die Wohnfläche nicht der vertraglich vereinbarten entspricht.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Regelt die Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander und kann hier relevant sein, wenn es um die Nutzung und die genaue Aufteilung der Wohn- und Nutzflächen geht.
• § 14 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Verpflichtet den Verkäufer zu vollständigen und wahrheitsgemäßen Angaben bei der Vermittlung von Immobilien. Falsche Angaben zur Wohnfläche könnten ein Verstoß gegen diese Verordnung darstellen.
• § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben): Gebietet es, dass Verträge fair und in guter Absicht ausgeführt werden müssen. Falsche oder irreführende Angaben können als Verstoß gegen Treu und Glauben gewertet werden.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Landgericht Hamburg

LG Hamburg – Az.: 326 O 262/20 – Urteil vom 05.01.2023

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 109.970,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2020 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen Kläger als Gesamtschuldner zu 6 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 94 %.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einem Eigentumswohnungskauf in M..

Die Beklagten wohnten früher in M.. Sie waren zunächst als Mieter Erstbezieher einer damals neu hergestellten Wohnung in U., die sie, während sie dort wohnten, von den Ersteigentümern abkauften.

Im Juli 2019 boten die Beklagten die Wohnung auf der Internetplattform „I.“ zum Kauf an. Ausweislich der als Anlage K1 vorgelegten Anfrage bewarben die Beklagten die Wohnung als „Traumhafte 4-Zimmer-Wohnung mit Garten“. Die Wohnfläche war mit ca. 90 m² angegeben und der Kaufpreis sollte 750.000,00 € betragen. Auch in der als Anlage K2 vorgelegten Zusammenfassung Exposé schrieben die Beklagten die Wohnung als 4-Zimmer-Wohnung mit zwei Bädern und auf zwei Ebenen aus.

Die Kläger besichtigten die Wohnung und wollten diese für den angegebenen Kaufpreis kaufen.

Mit der als Anlage K3 vorgelegten E-Mail vom 29.7.2019 fragten die Kläger explizit nach, ob die Quadratmeter im UG offiziell als Wohn- oder Nutzfläche angerechnet werden und wie dies in dem Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und den Voreigentümer stehen würde. Die Beklagten antworteten mit E-Mail vom gleichen Tag: „Ja, unten wird als Wohnfläche mit angerechnet und bezahlen auch Grundsteuer auf diese Fläche.“

Mit der als Anlage K5 vorgelegten E-Mail vom 4.9.2019 übersandten die Beklagten die Teilungserklärung an die Kläger.

Ebenfalls am 04.09.2019 erwarben die Kläger durch notariellen Kaufvertrag (Anlage K4) von den Beklagten die Eigentumswohnung im Erdgeschoß und Untergeschoss im D. Weg in U.. In der notariellen Urkunde legten die Parteien keine genauere Beschreibung der Wohnung nieder, insbesondere nicht zur Anzahl der Zimmer oder der Größe der vorhandenen Wohnfläche. Gemäß § 7 2) des Vertrags ist die Haftung für offene und verborgene Sachmängel ausgeschlossen. Weiter sollte der Verkäufer kein bestimmtes Flächenmaß schulden. Nach § 7 5) des Kaufvertrages ist die Haftung für Vorsatz und Arglist ausgenommen.

Mit Schreiben vom 13.08.2020 (Anlage K 11) haben die Kläger die Beklagten erfolglos zur Zahlung eines Schadenersatzbetrags bis zum 31.08.2020 aufgefordert.

Die Kläger sind der Ansicht, es läge ein Rechtsmangel vor, da die Beklagten die Räume im Untergeschoss als Wohnfläche verkauft hätten, obwohl diese als Hobbyraum bzw. Abstellraum und somit als Nutzfläche hätten ausgewiesen werden müssen. Insbesondere aufgrund der Nachfrage in der E-Mail vom 29.7.2019 liege diesbezüglich zumindest eine Angabe der Beklagten ins Blaue hinein vor. Der vertragliche Haftungsausschluss greife daher nicht.

Bei der Überprüfung der Teilungserklärung, die sie erst nach dem Notartermin hätten einsehen können, habe sich ergeben, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 61,25 m² betrage und die als Hobbyraum bezeichnete Räumlichkeit im Untergeschoss lediglich als Nutzfläche einzuordnen sei.

Die Kläger sind ferner der Ansicht, durch eine geringere Wohnfläche sei der Verkehrswert der Eigentumswohnung niedriger. Der Teil, der nicht als Wohnfläche sondern nur als Nutzungsfläche anzusehen sei, hätte einen um 50 % niedrigeren Wert.

Das Exposé habe die Fehlvorstellung bei ihnen, den Klägern, hervorgerufen, es handele sich um eine 4-Zimmer-Wohnung. Eine fehlende Aufklärung hierüber sei ein arglistiges Verhalten.

Darüber hinaus dürfe der Hobbyraum nicht als Wohnfläche genutzt werden.

Bereits durch ihr vorheriges Mietverhältnis bzgl. dieser Wohnung hätten die Beklagten gewusst, dass es sich bei der Wohnung um eine 3-Zimmer-Wohnung handele. Auch in einem früheren Exposé (Anlage K10), das zusammen mit anderen Unterlagen von den Beklagten an die Kläger übergeben worden sei, sei die Wohnung zuvor als 3-Zimmer-Wohnung ausgewiesen worden.

Unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 90 m² sei ein Preis von 8.333,33 pro m² vereinbart worden. Weil der verkehrsübliche Preis für Nutzflächen lediglich 50 % des für eine Wohnfläche gezahlten Preises betrage, sei den Klägern im Hinblick auf die 28 m ² Nutzfläche ein Mindestschaden von 116.666,62 € entstanden, denn sie hätten statt der 50 % den vollen Preis pro m² gezahlt.

Die Kläger beantragen, die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger € 116.666,62 nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2020 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, ein Schadensersatzanspruch stünde den Klägern nicht zu.

Sie behaupten, eine Zusicherung bzgl. eines Maßes der Wohnfläche sei nicht erfolgt. Es sei von Anfang an das Untergeschoss nur als Hobbyraum deklariert worden. Die Beklagten hätten die Kläger zutreffend über die einzelnen Flächenmaße aufgeklärt. Es sei ein Unterlagenordner zur Verfügung gestellt, die Teilungserklärung und die Grundrisse dafür übergeben und übersendet worden.

Aus dem Grundriss der Wohnung, den die Beklagten sogleich nach der Besichtigung zur Verfügung gestellt worden sei, habe sich bereits ergeben, dass das Untergeschoss lediglich als Hobbyraum ausgewiesen worden sei. Die Kläger hätten aus diesem Grund Kenntnis hierüber gehabt und dadurch auch von den Größen der Flächen. All dies sei auch aus der Teilungsurkunde hervorgegangen, die die Kläger vor Vertragsschluss erhalten hätten.

Eine weitergehende Aufklärungspflicht habe nicht bestanden.

Darüber hinaus habe eine offizielle Flächenberechnung den Beklagten nicht vorgelegen.

Das Exposé habe keine vom notariellen Kaufvertrag abweichende Beschaffenheitsvereinbarungen oder Angaben beinhaltet. Der Haftungsausschluss sei eine vom Exposé abweichende Vereinbarung und der notarielle Vertrag habe das Exposé nach einer Zäsur überholt. Eine bestimmte Wohnfläche sei weder vereinbart noch geschuldet worden.

Auch aus E-Mails zwischen den Partien ergäbe sich keine Beschaffenheitsvereinbarung.

Es läge auch kein Rechtsmangel vor, da der Hobbyraum auch als solcher verkauft wurde.

Von dem Haftungsausschluss seien auch öffentliche Äußerungen umfasst. Vorsatz oder Fahrlässigkeit seitens der Beklagten habe nicht vorgelegen.

Sie, die Beklagten, seien Laien und hätten sich aufgrund dessen keine genaue Vorstellung davon machen können, welche Flächen zur Wohnfläche gerechnet worden seien und welche nicht.

Den Klägern sei außerdem kein Schaden, jedenfalls aber nicht in der angegebenen Höhe entstanden. Die Kläger haben in der Berechnung des Schadens den Kaufpreis durch die Quadratmeter der Gesamtfläche geteilt. Dabei sei nicht berücksichtigt worden, dass im Kaufpreis auch Kosten für einen Stellplatz enthalten seien. Der Preis für einen solchen könne in M. von 30.000,00 – 40.000,00 € betragen.

Darüber hinaus habe die Nutzfläche nicht nur den hälftigen Wert der entsprechenden Wohnfläche, weil die Räumlichkeit einen direkten Anschluss an die Wohnung, eine hohe Decke und viel Licht habe und beheizt werden könne. Der Quadratmeterpreis für den Hobbyraum sei nur mit 400 €/m² weniger anzusetzen und es sei von einer geringeren Schadenssumme in der Höhe von maximal 8.704,00 € auszugehen. Die Genehmigung des Hobbyraums als Wohnfläche sei durch eine Nachtragsgenehmigung möglich. Dann sei der Schaden lediglich auf die Genehmigungsgebühr zu beziffern. Im Falle einer behördlichen Duldung der aktuellen Nutzung sei ein Schaden ausgeschlossen.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 29.04.2021 und vom 10.11.2022 verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie mündliche Anhörung des Sachverständigen P. R.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 31.5.2022 (Bl. 149 ff. d.A.) sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2022 (Bl. 277 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in der Sache weit überwiegend erfolgreich.

Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 109.970,00 € zuzüglich Zinsen wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach §§ 311 II Nr. 1, 280 I, 241 II, 249 BGB sowie wegen des Vorliegens eines Rechtsmangels gemäß §§ 437 Nr. 3, 435, 433, 440, 280 I BGB zu. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

I.

Die Parteien haben einen wirksamen Kaufvertrag gemäß § 433 BGB über die Eigentumswohnung geschlossen.

1.

Die Beklagten haben eine Aufklärungspflicht verletzt. Sie hätten die Kläger über die Wohn- und Nutzflächen der Wohnung vollumfänglich aufklären müssen.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (BGH 01.02.13 V ZR 72/11, openJur 2013, 20483). So liegt der Fall hier.

Eine Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche ist im notariellen Vertrag nicht getroffen worden. Jedoch ist durch das auf dem Internetportal veröffentlichte Angebot der Eindruck erweckt worden, bei dem Kaufgegenstand handele es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche vom 90 m². Da diese Fläche von 90 m² nur erreicht wird, wenn die beiden Räume im Untergeschoss umfasst sind, wurde somit der Eindruck erweckt, die Räume im Untergeschoss seien als Wohnfläche zu qualifizieren. Ansonsten hätte dies anders formuliert und klargestellt werden müssen.

Es kommt dazu, dass die Kläger nach Besichtigung der Wohnung – also in Kenntnis der Räumlichkeiten – explizit in der als Anlage K3 vorgelegten E-Mail vom 29.7.2019 nachgefragt haben, ob es sich bei den Räumen im Untergeschoss „offiziell um Wohn- oder Nutzfläche“ handelt.

Hierzu haben die Beklagten sich ausweislich der Anlage K3 ausdrücklich positioniert und geantwortet, dass „unten als Wohnfläche mit angerechnet wird“ und auch Grundsteuer auf diese Fläche gezahlt wird. Diese Angabe haben sich die Beklagten entgegenzuhalten. Ob sie sie vorsätzlich oder lediglich ins Blaue hinein gemacht haben ist, dabei unerheblich. Denn zumindest kannten die Beklagten die Teilungserklärung – oder sie hätten diese kennen müssen -, in der die Wohnfläche mit 61,85 m² angegeben wurde. Die Wohnfläche weicht somit negativ von den Angaben, die von den Beklagten im Vorfeld gemachten wurden, ab.

Die Beklagten können sich auch nicht dadurch exkulpieren, dass sie die Teilungserklärung vor dem notariellen Kaufvertragstermin den Kläger zu Verfügung gestellt haben. Denn ausweislich der als Anlage K5 vorgelegten E-Mail haben die Beklagten die Teilungserklärung den Klägern erst unmittelbar vor dem Beurkundungstermin übersandt, sodass die Kläger keine ausreichende Gelegenheit hatten, die Teilungserklärung vor der Beurkundung zur Kenntnis zu nehmen.

Da die Kläger Eigentum an der Wohnung erwerben wollten und die Größe der vorhandenen Wohnfläche und deren Nutzungsmöglichkeit verkehrswesentliche Eigenschaften sind, hätten die Beklagten die Kläger darüber aufklären müssen, dass das Untergeschoss nicht als Wohnfläche deklariert wurde und lediglich eine Nutzfläche darstellt.

Die Größe der Wohnfläche bestimmt maßgeblich den Preis einer Eigentumswohnung und die Einstufung als Nutzfläche kann die Nutzungsmöglichkeit der Flächen einschränken. Dadurch ist klar, dass dies maßgebliche Informationen für einen Vertragsschluss sind.

Die Beklagten haben auch Kenntnis darüber gehabt, dass das Untergeschoss nicht zur Wohnfläche gehört und es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung handelt. Ein Schweigen trotz dieser Kenntnisse ist als Arglist zu werten.

Der Mietvertrag zwischen den Beklagten und der vorherigen Eigentümerin (Anlage K16) zeigt, dass die Beklagten sie als 3-Zimmer-Wohnung gemietet hatten. Dieser Mietvertrag listet den Hobbyraum nicht in der Wohnfläche auf und gibt eine Größe der Wohnfläche an, die von den Angaben der Beklagten abweicht. Auch einem früheren Inserat der Wohnung, das sich als Schriftstück in den Unterlagen der Beklagten befunden hat (Anlage K10), ist zu entnehmen, dass diese Wohnung bereits zuvor als 3-Zimmer-Wohnung angeboten worden war.

Die Behauptungen der Beklagten, sie haben laienhaft nicht gewusst, dass das Untergeschoss nicht zur Wohnfläche zähle, steht im Widerspruch zu ihren sonstigen Angaben insbesondere in der als Anlage K 3 vorgelegten E-Mail. Wenn die Beklagten behaupten, eine Zäsur zwischen Exposé und dem notariellen Vertrag habe zu anderen Vereinbarungen geführt, legen sie jedoch nicht dar, wann und wie eine Aufklärung über die Wohnfläche mit den Klägern stattgefunden habe. Dies steht auch im Widerspruch zu den schriftlichen Angaben, die sie gegenüber den Klägern abgaben.

Sie legen weiterhin dar, dass ihnen keine offizielle Flächenberechnung vorgelegen habe, waren jedoch bereits vor notarieller Beurkundung im Besitz der Teilungserklärung, aus der dies hervorging.

Selbst wenn die Fläche des Untergeschosses als Wohnfläche genehmigt werden kann, muss im Vorfeld darüber aufgeklärt werden, weil die Gefahr verbleibt, dass eine solche Genehmigung nicht erfolgt.

Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Wohnfläche und die Anzahl der Zimmer keinen Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. Darin, dass die Parteien im notariellen Vertrag keine Vereinbarung über die Wohnfläche und Anzahl der Zimmer festlegten, ist keine Berichtigung der Angaben im Exposé zu sehen. Dafür wäre eine ausdrückliche Korrektur der Angaben erforderlich gewesen (BGH V ZR 38/18). Eine solche enthält der Kaufvertrag jedoch nicht.

Soweit die Beklagten meinen, sie seien ihrer Aufklärungspflicht gerecht geworden, in dem sie das Untergeschoss als „Hobbyraum“ bezeichnen und Unterlagen aushändigen, ist dem nicht zu folgen. Denn bei verständiger Würdigung durften die Kläger davon ausgehen, eine 4-Zimmer-Wohnung zu kaufen. Für die Beklagten erkennbar, ging es den Klägern konkret um die Zuordnung zur Wohnfläche, die auch für die Finanzierung des Kaufes erheblich war. Es genügt dann nicht, dass durch die Übergabe von Unterlagen Zweifel an der Richtigkeit der zuvor gemachten Angaben durch die Beklagten bei den Klägern entstehen können (BGH 25.01.2019 V ZR 38/18, openJur 2019, 28274), viel mehr muss der Verkäufer klar darauf hinweisen, dass eine bestimmte öffentliche Äußerung unrichtig ist.

Die Beklagten haben die Pflichtverletzung auch zu vertreten. Die Beklagten haben ihre aus den Kaufvertragsverhandlungen resultierende Verpflichtung, die Kläger zutreffend über die Beschaffenheit der Wohnung zu informieren, schuldhaft verletzt.

Diese Pflichtverletzung fällt nicht unter den vereinbarten Haftungsausschluss. Denn hier haben die Beklagten in Anbetracht ihrer Kenntnis als Mieter und Voreigentümer der streitgegenständlichen Wohnung zumindest vorsätzlich nicht vollständig über die Qualifizierung der Flächen im Untergeschoss und der daraus resultierenden Berechnung der reinen Wohnfläche Auskunft gegeben.

Selbst wenn man den in Anbetracht der vorgelegten Unterlagen nicht schlüssigen Vortrag der Beklagten zugrunde legen würde, wären es zumindest seitens der Beklagten Angaben ins Blaue hinein gewesen, für die ebenfalls der Haftungsausschluss nicht greifen würde.

2.

Den Klägern ist durch die Pflichtverletzung ein kausaler Schaden in Höhe von 109.970,00 € entstanden.

Zu ersetzen ist der Schaden, den die Kläger im Vertrauen auf die Richtigkeit der Erklärung der Beklagten erlitten haben. Ist der Vertrag infolge schuldhafter Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen zu ungünstigen Bedingungen zu Stande gekommen, haben die Geschädigten das Recht, am Vertrag festzuhalten und den entstandenen Vertrauensschaden zu verlangen. Sie werden so behandelt, als wäre es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu günstigeren Bedingungen abzuschließen. Sie können daher Herabsetzung ihrer Leistung auf das angemessene Maß und Rückzahlung des Mehrbetrags verlangen.

Nach diesem Maßstab unterfällt dem Vertrauensschaden der Betrag, den die Kläger weniger bezahlt hätten, wenn sie als Grundlage des Kaufpreises eine andere Größe der Wohnfläche angenommen hätten.

Nach dem gesamten Inhalt der Akte sowie dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht hinreichend im Sinne des § 286 ZPO i.V.m. § 287 ZPO davon überzeugt, dass den Klägern im Hinblick auf den gezahlten Kaufpreis von 750.000,00 € ein Schaden in Höhe von 109.970,00 € entstanden ist. Diesen Betrag hätten sie weniger gezahlt, wenn sie darüber informiert gewesen wären, dass die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnfläche zu qualifizieren sind.

Das Gericht stützt sich bei der Ermittlung des Schadensersatzbetrages auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen R. in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 31.5.2022 sowie insbesondere auch in seinen mündlichen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2022. Das Gericht schließt sich den schlüssigen Ausführungen des qualifizierten Sachverständigen nach eigener Prüfung an und legt diese der Schadensberechnung zugrunde. Danach handelt es sich bei den Räumen im Untergeschoss nicht um eine reine Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Die Folge dieser Qualifizierung als Nutzfläche bedeutet, dass die Kellerräume nicht als reine Wohnfläche angegeben werden können, wenn die Kläger beispielsweise die Wohnung weiterverkaufen wollen. Unabhängig von der faktischen Nutzbarkeit der Räume, denen allerdings die tatsächliche Genehmigung als Wohnräume fehlt, haben die Räume im Untergeschoss den Makel, dass sie keine tatsächlichen Wohnräume sind im Sinne der Wohnflächen Verordnung. Dieser Makel wirkt sich auf den Quadratmeterpreis, den man für die Wohnung zu zahlen hat bzw. künftig mit der Wohnung erzielen kann, aus.

Das Gericht folgt dabei der überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen R., dass für die Räume im Untergeschoss daher nur 50 % des Quadratmeterpreises für die Räume im Erdgeschoss angesetzt werden können. Denn das Gericht teilt die Auffassung des Sachverständigen, dass diese Räume zwar faktisch genutzt werden können und die Räume für Räume im Untergeschoss gut ausgebaut sind, es sich aber dennoch um nicht gleichwertige Räume im Untergeschoss handelt. Insbesondere die Belichtungssituation, die sich erheblich auf das „Wohngefühl“ auswirkt, ist daher nicht mit Räumen im Erdgeschoss vergleichbar.

Ausgehend von dem gezahlten Betrag in Höhe von 750.000,00 € ist daher zunächst der Quadratmeterpreis zu berechnen. Dabei zieht das Gericht von dem insgesamt gezahlten Betrag zunächst die im Kaufvertrag vereinbarten 10.000,00 € für das Inventar ab. Darüber hinaus wird der Kfz Stellplatz mit 11.000,00 € und der Gartenanteil mit 22.000,00 € berücksichtigt, die ebenfalls von dem Kaufpreis abgezogen werden. Das Gericht hat dabei hier gemäß § 287 ZPO zunächst die vom Sachverständigen R. hierfür ermittelten Werte von 10.000,00 € für den Kfz Stellplatz und 20.000,00 € für den Gartenanteil zugrunde gelegt und diese Werte jeweils um 10 % erhöht. Die Erhöhung von 10 % hält das Gericht für gerechtfertigt, um zu berücksichtigen, dass die Kläger hier im Vergleich mit den ansonsten von dem Sachverständigen R. ermittelten Werten anscheinend bereit waren, aufgrund der angespannten Immobiliensituation in M. einen über dem Marktpreis liegenden Preis für die Wohnung zu bezahlen.

Daraus folgt als Quadratmeterpreis für die Wohnfläche:

Kaufpreis 750.000,00

Abzügl. Inventar 10.000,00

Abzügl. Kfz-Stellplatz 11.000,00

Abzügl. Gartenanteil 22.000,00

710.000,00

Geteilt durch 90 m² = 7.855,00 / m²

Davon für die Räume im Untergeschoss

50 % = 3.927,50 x 28 m² als Fläche des Untergeschosses = 109.970,00 €

Dies ist somit der als Schadensersatz zu ersetzende Betrag. Bei dieser Berechnung, die von dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis und nicht von dem von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert in Höhe von 560.000,00 € ausgeht, wird hinreichend der aufgrund der angespannten Immobiliensituation damals hohe erzielbare Preis berücksichtigt. Die Beklagten haben nach dieser Berechnung immer noch einen Kaufpreis von über 640.000,00 € und somit deutlich mehr als der von dem Sachverständigen in nachvollziehbarer und nicht zu beanstandender Weise ermittelte Verkehrswert in Höhe von 560.000,00 € erzielt. Auch im Hinblick auf den Verkaufspreis, der ein paar Monate später für eine gespiegelte Wohnung in der gleichen Wohnanlage erzielt werden konnte und der 630.000,00 € betragen hat, haben die Beklagten immer noch einen hohen Verkaufspreis tatsächlich realisieren können. Denn diese Vergleichswohnung wurde später, also nach einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise verkauft, diese Wohnung hatte zwar kein zweites Badezimmer, dafür aber einen Tiefgaragenstellplatz und war daher insgesamt mit der streitgegenständlichen Wohnung gut vergleichbar.

Die Beklagten haften als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB, die Kläger sind Gesamtgläubiger gemäß § 428 BGB.

Der darüber hinaus mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzbetrag in Höhe von 6.696,62 € steht den Klägern hingegen nicht zu, insoweit war die Klage abzuweisen.

3.

Der Schadensersatzbetrag in Höhe von 109.970,00 € rechtfertigt sich gemäß §§ 437 Nr. 3, 435, 433, 440, 280 I BGB darüber hinaus aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels, dass die mit verkaufte Fläche im Untergeschoss rechtlich nicht als Wohn- sondern als Nutzfläche zu qualifizieren ist.

Der verkaufte Gegenstand weist dadurch einen Rechtsmangel aus, der hierfür maßgebliche Schadensersatz berechnet sich wie oben dargestellt.

II.

Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 284, 288 BGB. Die Beklagten befinden sich mit der Erstattung des den Klägern zustehenden Schadensersatzanspruchs seit dem 01.09.2020 in Verzug, da sie die Forderung der Kläger nicht innerhalb der ihnen mit dem Schreiben vom 13.08.2020 gestellten Frist, bis zum 31.08.2020, erfüllt haben.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I S. 1 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.