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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil klärt Mieterdienstbarkeit: Rechte vor Mietbeginn sichergestellt
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist eine Mieterdienstbarkeit und welche Rechte sichert sie dem Mieter?
- Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit im Grundbuch erfüllt sein?
- Welche Vorteile und Nachteile hat die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit für den Mieter und den Vermieter?
- Kann ein Vermieter die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit nachträglich verweigern?
- Welche rechtlichen Schritte kann ein Mieter unternehmen, wenn der Vermieter die Eintragung der Mieterdienstbarkeit verweigert?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Urteil betrifft die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit zur Sicherung des Nutzungsrechts einer Mieterin.
- Die Mieterin verlangt die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, um ihre Ansprüche rechtlich zu sichern.
- Der zugrunde liegende Mietvertrag sieht vor, dass die Vermieterin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Mieterin eintragen muss.
- Die Verfügungsbeklagte hatte zuvor ihrerseits den Mietvertrag kündigen wollen und berief sich auf wirtschaftliche Herausforderungen.
- Das Gericht hat die Verfügungsbeklagte verurteilt, die Eintragung der Dienstbarkeit vorzunehmen, und somit den Anspruch der Mieterin anerkannt.
- Die Entscheidung basiert auf der vertraglichen Verpflichtung der Vermieterin, die Dienstbarkeit einzutragen, unabhängig von den aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen.
- Der Fall stellt klar, dass vertragliche Verpflichtungen zu respektieren sind und nicht einseitig gekündigt werden können, solange kein wirksamer Kündigungsgrund vorliegt.
- Die Entscheidung fördert die rechtliche Sicherheit für Mieter, die auf die Eintragung von Dienstbarkeiten angewiesen sind.
- Das Urteil zeigt, dass Mieter auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten auf ihre vertraglichen Ansprüche bestehen können.
- Die Aufteilung der Kosten zwischen den Parteien verdeutlicht, dass beide Seiten an den Gerichtskosten beteiligt sind, was die Verantwortung für die Einhaltung vertraglicher Pflichten unterstreicht.
Gerichtsurteil klärt Mieterdienstbarkeit: Rechte vor Mietbeginn sichergestellt
Die Mieterdienstbarkeit ist ein wichtiges rechtliches Instrument im Mietrecht, das bestimmten Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern dient. Sie ermöglicht es Mietern, bestimmte Nutzungsrechte an einer Immobilie zu erwerben, auch wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat. Diese Regelung kann entscheidend sein, wenn es darum geht, den Mietern Sicherheit und Planbarkeit für ihre Nutzung der gemieteten Räume zu geben. Im deutschen Recht ist der Eintragungsanspruch auf Mieterdienstbarkeit ein zentraler Aspekt, der oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann.
Vor der eigentlichen Mietbeginndatum kann die Vereinbarung einer Mieterdienstbarkeit sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Bedeutung sein. Während die Mieter dadurch Zugang und Nutzungsmöglichkeiten erhalten, können Vermieter durch solche Regelungen zukünftige Verwendungen ihrer Immobilie klarer gestalten und potenzielle Konflikte antizipieren. Der rechtliche Rahmen dieser Dienstbarkeit ist jedoch komplex und erfordert ein genaues Verständnis der gesetzlichen Bestimmungen.
In diesem Kontext ist ein aktuelles Gerichtsurteil von Bedeutung, das die rechtlichen Grundlagen und Bedingungen für die Eintragung von Mieterdienstbarkeiten vor Beginn des Mietverhältnisses beleuchtet. Dieses Urteil wirft wichtige Fragen auf, die sowohl für bestehende als auch für zukünftige Mietverhältnisse von großer Relevanz sind.
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Der Fall vor Gericht
Mieterdienstbarkeit für noch nicht errichtetes Geschäftsgebäude
Das Landgericht Bochum hat in einem Rechtsstreit zwischen einem Einzelhandelsunternehmen und einer Bauträgergesellschaft über die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit entschieden. Im Zentrum des Falls stand ein Mietvertrag für ein noch zu errichtendes Geschäftsgebäude und die damit verbundene Verpflichtung zur Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.
Vertragliche Grundlagen und Parteien
Die klagende Partei, ein Einzelhandelsunternehmen, hatte mit der beklagten Bauträgergesellschaft einen Mietvertrag über Geschäftsräume abgeschlossen, die erst noch errichtet werden sollten. Der Vertrag sah vor, dass zu Gunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden sollte. Diese Dienstbarkeit sollte dem Mieter das alleinige Nutzungsrecht für das Gebäude als Einzelhandelsgeschäft sowie ein Mitnutzungsrecht für Parkplätze und Zufahrten sichern. Durch einen Nachtrag zum Mietvertrag wurden die Rechte und Pflichten der ursprünglichen Vermieterin auf eine zweite Beklagte übertragen.
Streitpunkte und Verlauf
Die Realisierung des Bauprojekts verzögerte sich erheblich. Die neue Vermieterin erklärte, dass ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag aufgrund der eingetretenen Verzögerungen und deren Auswirkungen für sie nicht mehr zumutbar sei. Nach einem Schriftwechsel, in dem die Mieterin auf der Vertragserfüllung bestand, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag außerordentlich. Sie begründete dies mit Kosten-, Preis- und Zinsentwicklungen.
Gerichtliche Entscheidung
Das Landgericht Bochum gab der Klage des Einzelhandelsunternehmens statt. Es verurteilte die neue Vermieterin, die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung der vereinbarten Dienstbarkeit zu beantragen und zu bewilligen. Das Gericht erachtete die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags als unwirksam, da die Vermieterin keine hinreichenden Kündigungsgründe dargelegt hatte. Die pauschalen Verweise auf Entwicklungen im Immobiliengeschäft und auf Kosten-, Preis- und Zinsentwicklungen wurden als unzureichend bewertet.
Rechtliche Bewertung des Gerichts
Das Gericht betonte, dass die Mieterin ein schutzwürdiges Interesse an der Sicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietvertrag habe, auch wenn das Geschäftsgebäude noch nicht errichtet sei. Es widersprach der Auffassung der Vermieterin, dass der Schutzzweck der Dienstbarkeit erst mit Beginn des Geschäftsbetriebs greifen könne. Vielmehr sei es gerade das Wesen einer Vormerkung, künftige Rechtsänderungen zu sichern. Die Mieterin habe ein berechtigtes Interesse daran, ihre zukünftigen Investitionen abzusichern.
Folgen für die Parteien
Die Entscheidung verpflichtet die Vermieterin, die Eintragung der Vormerkung für die Mieterdienstbarkeit zu veranlassen. Dies stärkt die Position der Mieterin erheblich, da ihre Rechte an dem noch zu errichtenden Geschäftsgebäude nun im Grundbuch gesichert werden. Für die Vermieterin bedeutet das Urteil, dass sie an den Mietvertrag gebunden bleibt und das Bauprojekt wie vereinbart umsetzen muss, sofern keine anderen rechtlichen Gründe dagegen sprechen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des Landgerichts Bochum bekräftigt den Schutz von Mieterrechten bei Verträgen über noch nicht errichtete Geschäftsräume. Es unterstreicht, dass eine vereinbarte Mieterdienstbarkeit bereits vor Baubeginn ein schutzwürdiges Interesse darstellt und durch eine Vormerkung gesichert werden kann. Die Entscheidung verdeutlicht zudem, dass pauschale Verweise auf wirtschaftliche Entwicklungen für eine außerordentliche Kündigung nicht ausreichen und Vermieter an ihre vertraglichen Verpflichtungen gebunden bleiben.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter oder potenzieller Mieter stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich, insbesondere bei Verträgen über noch nicht errichtete Geschäftsräume. Es bestätigt Ihr Recht, eine Mieterdienstbarkeit bereits vor Baubeginn einzutragen und durch eine Vormerkung im Grundbuch zu sichern. Dies schützt Ihre Investitionen und Planungen, selbst wenn das Gebäude noch nicht existiert. Vermieter können sich nicht einfach durch Verweis auf wirtschaftliche Schwierigkeiten aus dem Vertrag lösen. Das Urteil unterstreicht die Verbindlichkeit von Mietverträgen und die Wichtigkeit detaillierter vertraglicher Vereinbarungen zu Mieterdienstbarkeiten. Es ermutigt Sie, Ihre Rechte aktiv einzufordern und frühzeitig rechtliche Sicherungen anzustreben.
FAQ – Häufige Fragen
Mieterdienstbarkeit im Mietrecht ist ein komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. Diese FAQ-Rubrik soll Ihnen dabei helfen, wichtige Aspekte rund um dieses Rechtsgebiet zu verstehen und Ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter zu kennen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist eine Mieterdienstbarkeit und welche Rechte sichert sie dem Mieter?
- Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit im Grundbuch erfüllt sein?
- Welche Vorteile und Nachteile hat die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit für den Mieter und den Vermieter?
- Kann ein Vermieter die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit nachträglich verweigern?
- Welche rechtlichen Schritte kann ein Mieter unternehmen, wenn der Vermieter die Eintragung der Mieterdienstbarkeit verweigert?
Was ist eine Mieterdienstbarkeit und welche Rechte sichert sie dem Mieter?
Eine Mieterdienstbarkeit ist ein besonderes Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Mieter zusätzliche Sicherheiten für seine Mietnutzung gewährt. Es handelt sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB, die speziell auf die Bedürfnisse von Mietern zugeschnitten ist.
Die Mieterdienstbarkeit sichert dem Mieter das Recht zu, die gemietete Immobilie in einem bestimmten Umfang zu nutzen, auch wenn das Mietverhältnis endet oder die Immobilie den Eigentümer wechselt. Dieses Recht wirkt gegenüber jedem neuen Eigentümer und geht über den normalen Mieterschutz hinaus.
Zu den typischen Rechten, die eine Mieterdienstbarkeit dem Mieter sichern kann, gehören:
Nutzungsrecht: Der Mieter erhält das Recht, die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen, unabhängig von Änderungen in den Eigentumsverhältnissen.
Vorrang vor anderen Rechten: Die Mieterdienstbarkeit hat Vorrang vor später eingetragenen Rechten, wie beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden.
Schutz vor Zwangsversteigerung: In einer Zwangsversteigerung bleibt das Nutzungsrecht des Mieters bestehen, sofern die Mieterdienstbarkeit im Rang vor dem Recht steht, aus dem die Zwangsversteigerung betrieben wird.
Spezifische Nutzungsrechte: Je nach Vereinbarung können besondere Nutzungsrechte gesichert werden, wie etwa die Nutzung bestimmter Gemeinschaftseinrichtungen oder Parkplätze.
Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit erfolgt auf Antrag des Eigentümers im Grundbuch. Der genaue Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit wird dabei festgelegt und ist für alle zukünftigen Eigentümer bindend.
Für den Mieter bietet die Mieterdienstbarkeit einen erhöhten Schutz seiner Rechte und eine langfristige Sicherheit für die Nutzung der Immobilie. Sie ist besonders relevant bei langfristigen Mietverträgen oder bei erheblichen Investitionen des Mieters in das Mietobjekt.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Mieterdienstbarkeit vom normalen Mietvertrag zu unterscheiden ist. Während der Mietvertrag das Schuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter regelt, schafft die Mieterdienstbarkeit ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und somit auch gegenüber Dritten wirksam ist.
In der Praxis wird eine Mieterdienstbarkeit oft bei gewerblichen Mietverhältnissen eingesetzt, kann aber auch bei Wohnraummietverträgen Anwendung finden. Sie bietet dem Mieter eine zusätzliche Absicherung seiner Nutzungsrechte, die über den gesetzlichen Mieterschutz hinausgeht.
Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit im Grundbuch erfüllt sein?
Eine Mieterdienstbarkeit ist ein besonderes Recht, das dem Mieter über den Mietvertrag hinaus zusätzliche Sicherheiten gewährt. Für die Eintragung einer solchen Dienstbarkeit im Grundbuch müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.
Zunächst bedarf es einer vertraglichen Grundlage zwischen Vermieter und Mieter. Diese Vereinbarung muss die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Mieters vorsehen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, da es sich um eine Verfügung über ein Grundstück handelt.
Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist zwingend erforderlich. Ohne dessen Einwilligung kann keine Eintragung erfolgen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss zusätzlich die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt werden, sofern die Mieterdienstbarkeit Gemeinschaftseigentum betrifft.
Der Inhalt der Dienstbarkeit muss klar definiert sein. Typischerweise umfasst sie das Recht zur Nutzung der Mieträume und gegebenenfalls bestimmter Gemeinschaftsflächen. Die genaue Bezeichnung der betroffenen Räumlichkeiten und der Umfang der Nutzungsrechte müssen präzise formuliert werden.
Ein wichtiger Aspekt ist die Rangstelle der Dienstbarkeit im Grundbuch. Je höher der Rang, desto besser ist die Absicherung des Mieters. Oft wird eine Mieterdienstbarkeit im Rang nach Grundpfandrechten, aber vor anderen Belastungen eingetragen. Die konkrete Rangstelle muss zwischen den Parteien vereinbart und vom Grundstückseigentümer bewilligt werden.
Die Dauer der Dienstbarkeit ist ebenfalls festzulegen. Sie kann befristet oder unbefristet sein, wobei eine Befristung häufig an die Laufzeit des Mietvertrags gekoppelt wird. Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind längere Laufzeiten üblich als bei Wohnraummietverträgen.
Für die Eintragung im Grundbuch ist ein Antrag beim zuständigen Grundbuchamt zu stellen. Diesem Antrag müssen die notariell beurkundete Bestellungsurkunde sowie die Eintragungsbewilligung des Eigentümers beigefügt werden. Das Grundbuchamt prüft dann die formellen Voraussetzungen für die Eintragung.
Es ist zu beachten, dass die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit mit Kosten verbunden ist. Diese umfassen Notargebühren für die Beurkundung sowie Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch. Die Kostentragung sollte vorab zwischen den Parteien geklärt werden.
In der Praxis werden Mieterdienstbarkeiten häufig bei langfristigen gewerblichen Mietverhältnissen oder bei erheblichen Investitionen des Mieters in das Mietobjekt vereinbart. Sie bieten dem Mieter einen zusätzlichen Schutz, da sie auch im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen bleiben.
Neuere Rechtsprechung hat die Rechte von Mietern in Bezug auf Dienstbarkeiten gestärkt. So kann unter bestimmten Umständen bereits vor Mietbeginn ein Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit bestehen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Dies erhöht die Planungssicherheit für Mieter, insbesondere bei größeren Investitionsvorhaben.
Welche Vorteile und Nachteile hat die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit für den Mieter und den Vermieter?
Eine Mieterdienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Mieter die Nutzung einer Immobilie auch gegenüber einem neuen Eigentümer sichert. Diese Eintragung bringt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter verschiedene Vor- und Nachteile mit sich.
Für den Mieter bietet die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit erhebliche Vorteile. Der wichtigste Vorteil besteht in der verstärkten Rechtsposition gegenüber Dritten. Im Falle eines Verkaufs der Immobilie oder einer Zwangsversteigerung bleibt das Mietrecht des Mieters bestehen, auch wenn der neue Eigentümer nicht in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Dies gewährt dem Mieter eine langfristige Sicherheit bezüglich seiner Wohnsituation, unabhängig von möglichen Eigentumsänderungen.
Ein weiterer Vorteil für den Mieter liegt in der Stärkung seiner Verhandlungsposition. Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit kann als Druckmittel gegenüber dem Vermieter dienen, beispielsweise bei Verhandlungen über Mieterhöhungen oder Renovierungsarbeiten. Der Mieter genießt zudem einen verbesserten Schutz vor Eigenbedarfskündigungen, da die Dienstbarkeit auch gegenüber einem neuen Eigentümer Bestand hat.
Allerdings können sich für den Mieter auch Nachteile ergeben. Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit ist in der Regel mit Kosten verbunden, die der Mieter tragen muss. Zudem kann eine Mieterdienstbarkeit die Flexibilität des Mieters einschränken, da eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erschwert wird.
Für den Vermieter bringt die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit primär Nachteile mit sich. Der Wertverlust der Immobilie ist dabei der schwerwiegendste Nachteil. Eine im Grundbuch eingetragene Mieterdienstbarkeit kann den Verkaufswert der Immobilie erheblich mindern, da potenzielle Käufer die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigen. Zudem verringert sich die Flexibilität des Vermieters in Bezug auf die Nutzung und Verwertung seiner Immobilie.
Ein weiterer Nachteil für den Vermieter besteht in der erschwerten Kündigung des Mietverhältnisses. Selbst bei Eigenbedarfskündigungen kann die Mieterdienstbarkeit ein Hindernis darstellen. Die Refinanzierungsmöglichkeiten des Vermieters können ebenfalls beeinträchtigt werden, da Banken bei der Kreditvergabe die eingetragene Dienstbarkeit als wertmindernd berücksichtigen.
Dennoch gibt es auch für den Vermieter potenzielle Vorteile. Eine Mieterdienstbarkeit kann zu einem stabilen, langfristigen Mietverhältnis führen, was eine kontinuierliche Mieteinnahme sichert. In bestimmten Fällen kann der Vermieter auch von einer höheren Miete profitieren, wenn der Mieter bereit ist, für die zusätzliche Sicherheit mehr zu zahlen.
Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit hat also weitreichende Konsequenzen für beide Parteien. Während sie dem Mieter eine stärkere Rechtsposition und langfristige Sicherheit bietet, schränkt sie die Verfügungsgewalt des Vermieters über sein Eigentum ein. Die Entscheidung für oder gegen eine solche Eintragung sollte daher sorgfältig abgewogen werden, wobei die individuellen Umstände und Bedürfnisse beider Parteien zu berücksichtigen sind.
Kann ein Vermieter die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit nachträglich verweigern?
Ein Vermieter kann die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit grundsätzlich nicht nachträglich verweigern, wenn er sich zuvor vertraglich dazu verpflichtet hat. Die Mieterdienstbarkeit ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der Rechte des Mieters und wird in der Regel im Mietvertrag oder in einer separaten Vereinbarung festgelegt.
Sobald eine vertragliche Verpflichtung zur Eintragung einer Mieterdienstbarkeit besteht, hat der Mieter einen Anspruch auf deren Erfüllung. Dieser Anspruch ist rechtlich durchsetzbar und kann vom Vermieter nicht einseitig aufgehoben werden. Die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit dient dem Schutz des Mieters vor einem möglichen Eigentümerwechsel und sichert sein Nutzungsrecht am Mietobjekt.
Es gibt jedoch Situationen, in denen die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit verzögert oder verhindert werden könnte:
1. Formfehler im Vertrag: Wenn die Vereinbarung zur Eintragung der Mieterdienstbarkeit nicht den gesetzlichen Formvorschriften entspricht, könnte dies die Durchsetzbarkeit beeinträchtigen.
2. Änderung der Umstände: Bei erheblichen Änderungen der Umstände, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren und das Gleichgewicht des Vertrages stark stören, könnte eine Anpassung oder Aufhebung der Verpflichtung in Betracht kommen.
3. Verzögerungen im Bauprojekt: Bei Neubauprojekten könnte eine erhebliche Verzögerung der Fertigstellung unter Umständen zu einer Neubewertung der Situation führen.
4. Rechtsmissbrauch: Wenn der Mieter seine Rechte in einer Weise ausübt, die als rechtsmissbräuchlich angesehen werden könnte, könnte dies die Durchsetzbarkeit der Mieterdienstbarkeit beeinflussen.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Vermieter in der Regel an seine vertraglichen Verpflichtungen gebunden ist. Eine nachträgliche Verweigerung der Eintragung einer Mieterdienstbarkeit ohne triftigen Grund würde einen Vertragsbruch darstellen und könnte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
In der Praxis sollten Mieter darauf achten, dass die Vereinbarung zur Eintragung der Mieterdienstbarkeit klar und eindeutig im Mietvertrag oder in einer separaten, notariell beglaubigten Urkunde festgehalten wird. Dies stärkt ihre Rechtsposition und erleichtert die Durchsetzung im Streitfall.
Vermieter sollten sich bewusst sein, dass die Zusage zur Eintragung einer Mieterdienstbarkeit eine weitreichende Verpflichtung darstellt. Sie sollten sorgfältig abwägen, ob und unter welchen Bedingungen sie eine solche Zusage machen.
Bei Konflikten bezüglich der Eintragung einer Mieterdienstbarkeit ist es ratsam, zunächst das Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Sollte dies nicht möglich sein, kann der Mieter seinen Anspruch auf gerichtlichem Wege durchsetzen.
Welche rechtlichen Schritte kann ein Mieter unternehmen, wenn der Vermieter die Eintragung der Mieterdienstbarkeit verweigert?
Bei Verweigerung der Eintragung einer Mieterdienstbarkeit durch den Vermieter stehen dem Mieter verschiedene rechtliche Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Zunächst ist es ratsam, den Vermieter schriftlich zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung aufzufordern und eine angemessene Frist zu setzen. Hierbei sollte der Mieter die Vereinbarung zur Eintragung der Dienstbarkeit konkret benennen und auf die Bedeutung für das Mietverhältnis hinweisen.
Bleibt diese Aufforderung erfolglos, kann der Mieter eine Klage auf Eintragung der Mieterdienstbarkeit beim zuständigen Amts- oder Landgericht einreichen. Der Klageantrag zielt dabei auf die Verurteilung des Vermieters ab, die erforderliche Bewilligung zur Eintragung der Dienstbarkeit abzugeben. Es ist wichtig zu betonen, dass der Mieter einen Anspruch auf Eintragung der Dienstbarkeit hat, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
In dringenden Fällen, etwa wenn der Mietbeginn unmittelbar bevorsteht, kann der Mieter auch einen Antrag auf einstweilige Verfügung stellen. Dieses Eilverfahren dient dazu, den Anspruch auf Eintragung der Dienstbarkeit vorläufig zu sichern. Der Mieter muss hierbei die Dringlichkeit seines Anliegens glaubhaft machen.
Parallel zur gerichtlichen Auseinandersetzung sollte der Mieter prüfen, ob er berechtigt ist, die Mietzahlungen zurückzuhalten oder zu mindern. Dies kann der Fall sein, wenn die Eintragung der Dienstbarkeit eine wesentliche Vertragspflicht darstellt und ihre Nichterfüllung die Nutzung der Mietsache erheblich beeinträchtigt. Eine solche Zurückhaltung oder Minderung der Miete sollte jedoch nur nach sorgfältiger rechtlicher Prüfung erfolgen, da sie bei ungerechtfertigter Anwendung zu einer Vertragsverletzung führen kann.
Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens kann der Mieter auch Schadensersatzansprüche geltend machen, sofern ihm durch die Verweigerung der Eintragung ein nachweisbarer Schaden entstanden ist. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter aufgrund der fehlenden Dienstbarkeit bestimmte geplante Nutzungen oder Umbauten nicht vornehmen kann und dadurch finanzielle Einbußen erleidet.
Es ist zu beachten, dass die rechtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit komplex sein kann und von den spezifischen Umständen des Einzelfalls abhängt. Faktoren wie die genaue vertragliche Vereinbarung, die Art der Dienstbarkeit und die Begründung des Vermieters für die Verweigerung spielen eine entscheidende Rolle bei der Beurteilung der Erfolgsaussichten.
In der Praxis zeigt sich, dass Gerichte den Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit grundsätzlich anerkennen, wenn dieser vertraglich vereinbart wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Eintragung für den Mieter von wesentlicher Bedeutung ist, etwa um seine Rechte gegenüber Dritten zu sichern oder um bestimmte Nutzungen des Mietobjekts zu gewährleisten.
Der Mieter sollte bei jedem Schritt sorgfältig dokumentieren, welche Maßnahmen er ergriffen hat und wie der Vermieter darauf reagiert hat. Diese Dokumentation kann im Falle eines Gerichtsverfahrens von großer Bedeutung sein, um die eigene Position zu stärken und die Bemühungen um eine außergerichtliche Lösung nachzuweisen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mieterdienstbarkeit: Eine Mieterdienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Mieter bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück oder Gebäude einräumt, unabhängig vom Eigentümer. Sie kann beispielsweise das Recht beinhalten, bestimmte Räume exklusiv zu nutzen oder gemeinsam mit anderen Mietern bestimmte Bereiche zu verwenden.
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Eine besondere Form der Dienstbarkeit, die nicht an ein Grundstück gebunden ist, sondern an eine bestimmte Person. Im Zusammenhang mit Mietverhältnissen bedeutet dies, dass die Dienstbarkeit nur dem jeweiligen Mieter zusteht und nicht auf einen neuen Mieter übertragen werden kann.
- Vormerkung: Ein vorläufiger Eintrag im Grundbuch, der einen Anspruch auf eine bestimmte Rechtsänderung sichert. Im vorliegenden Fall sichert die Vormerkung den Anspruch des Mieters auf Eintragung der Mieterdienstbarkeit, auch wenn das Gebäude noch nicht errichtet ist.
- Unzumutbarkeit: Ein rechtlicher Begriff, der beschreibt, wann eine Vertragspartei aufgrund besonderer Umstände nicht mehr an eine Vereinbarung gebunden ist. Im Mietrecht kann Unzumutbarkeit beispielsweise bei schwerwiegenden Mängeln der Mietsache oder bei erheblichen Störungen des Mietverhältnisses vorliegen.
- Schutzwürdiges Interesse: Ein rechtlich anerkannter Grund, der es einer Person ermöglicht, ihre Rechte geltend zu machen und durchzusetzen. Im vorliegenden Fall hat die Mieterin ein schutzwürdiges Interesse an der Sicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietvertrag, auch wenn das Geschäftsgebäude noch nicht errichtet ist.
- Außerordentliche Kündigung: Eine Kündigung eines Vertragsverhältnisses, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgt. Im Mietrecht ist eine außerordentliche Kündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar macht.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 311b BGB (Vertragstypische Pflichten beim Abschluss eines Vertrages): Dieser Paragraph regelt die Pflichten der Vertragsparteien bei Abschluss eines Vertrages, insbesondere die Pflicht zur Aufklärung und Beratung. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Bauträgergesellschaft ihre Pflichten zur Aufklärung über mögliche Risiken und Verzögerungen bei der Errichtung des Gebäudes erfüllt hat.
- § 558 BGB (Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Dieser Paragraph erlaubt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug ist. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Vermieterin die Kündigung des Mietvertrags wirksam auf Zahlungsverzug stützen konnte.
- § 543 Abs. 2 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund): Dieser Paragraph erlaubt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die von der Vermieterin angeführten Gründe (Kosten-, Preis- und Zinsentwicklungen) einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen.
- § 873 BGB (Eintragungsgrundsatz): Dieser Paragraph regelt den Grundsatz, dass nur Rechte an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen werden können, die dem Gesetz entsprechen. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Vereinbarung einer Mieterdienstbarkeit für ein noch nicht errichtetes Gebäude dem Gesetz entspricht und somit eintragungsfähig ist.
- § 883 BGB (Vormerkung; Voraussetzungen): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen für die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Eine Vormerkung dient dazu, einen Anspruch auf eine künftige Eintragung im Grundbuch zu sichern. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Mieterin einen Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit hat und ob dieser Anspruch durch eine Vormerkung gesichert werden kann.
Das vorliegende Urteil
LG Bochum – Az.: 4 O 98/24 – Urteil vom 10.04.2024
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In dem einstweiligen Verfügungsverfahren hat die 4. Zivilkammer des Landgerichts Bochum auf die mündliche Verhandlung für Recht erkannt:
Die Verfügungsbeklagte zu 2) wird verurteilt, zu Gunsten der Verfügungsklägerin im Grundbuch von Blatt ###, zu Lasten des Grundbesitzes Flur ### Flustücke und ###, die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Verfügungsklägerin auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, nach deren Inhalt die Verfügungsklägerin das Recht hat, das in dem nachfolgend dargestellten „Dienstbarkeitsplan“ rot umrandeten Gebäude als Einzelhandelsgeschäft Verkauf von aller Art alleine („Alleinnutzungsrecht“) sowie die auf dem Grundbesitz befindlichen ebenerdigen Parkplätze einschließlich Zu- und Abfahrten zusammen mit anderen Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten („Mitnutzungsrecht“) und die Zu- und Abfahrten von Anlieferflächen jederzeit ungehindert für die Zu- und Abfahrt und Belieferung von Lkws und Lastzügen zu benutzen, zu beantragen und die Eintragung zu bewilligen.
Von den Gerichtskosten sowie den außergerichtlichen Kosten der Verfügungsklägerin tragen die Verfügungsklägerin 50 % und die Verfügungsbeklagte zu 2) 50 %. Die außergerichtlichen Kosten der Verfügungsbeklagten zu 1) trägt die Verfügungsklägerin. Die außergerichtlichen Kosten der Verfügungsbeklagten zu 2) trägt diese selbst.
Tatbestand:
Die Verfügungsklägerin macht gegenüber den Verfügungsbeklagten einen Anspruch auf Bewilligung und Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Verfügungsklägerin auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag geltend.
Die Verfügungsbeklagte zu 1) ist eine Bauträgergesellschaft, deren Unternehmensgegenstand der Bau, die Errichtung, die Gebäudeunterhaltung, der Verkauf und die Vermietung von Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen ist. Mit dieser hat die Verfügungsklägerin unter dem …. einen Mietvertrag geschlossen.
Gemäß § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages sind die in zu erstellenden Geschäftsräume mit einer Größe von 1.100 m² zuzüglich des Bereichs Anlieferungsrampe sowie Außenflächen wie Parkplätze an die Verfügungsklägerin vermietet (sog. „Vermietung vom Reißbrett“).
In § 22 1. des Mietvertrages ist Folgendes geregelt:
„Der Vermieter verpflichtet sich, zur Sicherung des durch diesen Mietvertrag begründeten Nutzungsrechts des Mieters zu Gunsten des Mieters und zu Lasten des in § 1 näher bezeichneten Mietgrundstücks eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. des als Anlage 1 beigefügten Entwurfs in Abteilung II an rangbereiter Stelle und vorrangig vor den Rechten in Abt. …. des Grundbuchs eintragen zu lassen.“
Mit 1. Nachtrag vom …. zum Mietvertrag vom …. übertrug die Verfügungsbeklagte zu 1) als vormalige Vermieterin ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf die Verfügungsbeklagte zu 2).
Die Verfügungsbeklagten haben das Objekt bis heute nicht realisiert. Im August wandte sich die Verfügungsbeklagte zu 2) an die Verfügungsklägerin und wies darauf hin, dass die eingetretenen und nicht von ihr zu vertretenden Verzögerungen und deren Auswirkungen ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag, auch unter Berücksichtigung der Interessen der Verfügungsklägerin, für sie nicht mehr zumutbar erscheinen lasse.
Sodann kam es zu weiterem Schriftverkehr, in welchem die Verfügungsklägerin klarstellte, an dem Mietvertrag festhalten zu wollen, während die Verfügungsbeklagte zu 2) eine Kündigung des Mietvertrages in Aussicht stellte. Mit E-Mail-Schreiben vom …. erklärte die Verfügungsklägerin gegenüber der Verfügungsbeklagten, dass ein Kündigungsgrund nicht bestehe, und forderte sie auf, ihrer Verpflichtung aus § 22 des Mietvertrages nachzukommen und nunmehr die Eintragung der Mieterdienstbarkeit zugunsten der Verfügungsklägerin im Grundbuch zu bewilligen.
Mit Schreiben vom kündigte die Verfügungsbeklagte zu 2) den Mietvertrag „aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung“ und stütze die Kündigung u.a. auf eingetretene Kosten-, Preis- und Zinsentwicklungen.
Die Verfügungsklägerin macht geltend, die Kündigung des Mietvertrages sei unwirksam, da kein Kündigungsgrund gegeben sei; ebenso wenig bestehe ein Recht zur Anpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Zudem sei die Kündigung bereits formell unwirksam, da diese an eine Filiale der Verfügungsklägerin adressiert gewesen sei.
Die Verfügungsklägerin hat ursprünglich beantragt, die Verfügungsbeklagte zu 1) – im Wege der einstweiligen Verfügung – zu verurteilen, im Grundbuch von Blatt wird zulasten des Grundbesitzes Flur , Flurstücke und zugunsten der Antragstellerin eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Antragstellerin auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eingetragen, nach deren Inhalt die Antragstellerin das Recht hat, das in dem nachfolgend dargestellten „Dienstbarkeitsplan“ rot umrandeten Gebäude als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf von aller Art alleine („Alleinnutzungsrecht“) sowie die auf dem Grundbesitz befindlichen ebenerdigen Parkplätze einschließlich Zu- und Abfahrten zusammen mit anderen Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten („Mitnutzungsrecht“) und die Zu- und Abfahrten und Anlieferflächen jederzeit ungehindert für die Zu- und Abfahrt und Belieferung mit LKWs und Lastzügen zu benutzen.
Sie hat sodann beantragt, das Rubrum dahingehend zu korrigieren, dass die einstweilige Verfügung gegen die Verfügungsbeklagte zu 2) beantragt wird; hilfsweise, dass sich der Antrag zugleich ausdrücklich gegen die Verfügungsbeklagte zu 2) richtet.
Die Verfügungsbeklagten beantragen, den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Sie verweisen auf den Streit über die Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrages und machen geltend, mit dem Erlass einer einstweiligen Verfügung würde die Entscheidung in der Hauptsache vorweg genommen. Ferner beziehe sich der Antrag auf Geschäftsräume, die tatsächlich noch gar nicht bestünden und erst noch gebaut werden müssten, so dass der Antrag ins Leere gehe. Vor diesem Hintergrund sei die Einleitung des einstweiligen Verfügungsverfahrens auch als rechtsmissbräuchlich einzustufen. Der Schutzzweck der Dienstbarkeit, der in einer Absicherung des Mieters für einen laufenden Mietvertrag gegen ein Konkursrisiko des Vermieters liege, sei nicht erfüllt ; dieser könne erst bei Beginn des Geschäftsbetriebes (bzw. kurz davor) greifen, wobei die Verfügungsklägerin bisher keinen Aufwand gehabt oder Investitionen getätigt habe, die abzusichern gewesen seien.
Zudem fehle es an einem Verfügungsgrund. Die Verfügungsbeklagte zu 2) habe die Verfügungsklägerin bereits mit Schreiben vom …. auf die beabsichtigte Kündigung des Mietvertrages hingewiesen. Letztere habe durch ihre fehlende Reaktion deutlich gezeigt, dass auch sie nicht von der Eilbedürftigkeit der Sache ausgegangen sei.
Entscheidungsgründe:
Der Antrag hat gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 2) Erfolg.
I.
Eine Rubrumsberichtigung im Hinblick auf die Verfügungsbeklagten zu 2) kommt nicht in Betracht. Die Verfügungsklägerin hat mit der Verfügungsbeklagten zu 1) schlicht die falsche Partei, nämlich die Rechtsvorgängerin der passiv legitimierten Verfügungsbeklagten zu 2) in Anspruch genommen. Es handelt sich damit um einen klassischen Fall des Parteiwechsels, nicht um eine bloße Falschbezeichnung der eigentlich gemeinten Partei. Der Parteiwechsel hätte die Rücknahme des Antrags gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 1) und die nunmehrige alleinige Beantragung gegen die Verfügungsbeklagte zu 2) zur Folge.
Allerdings hat die Verfügungsklägerin – für den Fall, dass eine Rubrumsberichtigung nicht erfolgt – ausdrücklich eine Parteierweiterung erklärt, nämlich den Antrag zugleich auch gegen die Verfügungsbeklagte zu 2) gerichtet. Im Ergebnis ergibt sich hinsichtlich der Kostenquote kein Unterschied, da über § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO oder § 92 Abs. 1 ZPO dieselbe Kostenfolge auszusprechen war.
II.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zulässig.
Er ist nach Maßgabe des § 885 Abs.1 BGB i.V.m. §§ 935 ff. ZPO statthaft.
Eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache liegt ersichtlich nicht vor. Es ist gerade Wesen der Vormerkung, dass ein späterer Rechtserwerb vorab gesichert werden soll.
Der Antrag war unter Beachtung von § 308 ZPO dahin auszulegen, dass die Verfügungsbeklagten verurteilt werden sollen, die begehrte Vormerkung zu beantragen und die Eintragung zu bewilligen.
III.
Der Antrag ist gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 2) auch begründet.
1. Verfügungsanspruch
Die Verfügungsklägerin hat einen Anspruch gegen die Verfügungsbeklagte zu 2) auf Eintragung einer Sicherungsvormerkung im Hinblick auf die in § 22 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbarte Bestellung und Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB i.V.m. § 885 BGB.
Die Bestellung der Dienstbarkeit ist in § 22 Nr. 1 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden.
Der Mietvertrag ist nicht durch die seitens der Verfügungsbeklagten zu 2) ausgesprochene Kündigung beendet worden.
Die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund, insbesondere aufgrund Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 314 Abs. 1 BGB, liegen nicht vor. Taugliche Kündigungsgründe hat die Verfügungsbeklagte zu 2) bereits nicht schlüssig dargelegt, erst recht nicht gem. § 920 Abs. 2 ZPO glaubhaft gemacht. Das Kündigungsschreiben vom …. selbst enthält nur schlagwortartig Verweise auf die Entwicklung im Immobiliengeschäft und auf eingetretene Kosten-, Preis- und Zinsentwicklungen. Dies ist ersichtlich unzureichend. Auch in der Antragserwiderung findet sich diesbezüglich kein substantiierter Sachvortrag. Selbst unter Berücksichtigung der von der Verfügungsklägerin vorgelegten Korrespondenz zwischen den Parteien lassen sich keine hinreichenden Kündigungsgründe herleiten. Abgesehen davon dürfte es sich bei den pauschal angesprochenen Gründen um solche handeln, die in den Risikobereich der Verfügungsbeklagten selbst fallen und die damit ohnehin grundsätzlich unbeachtlich wären.
Vor diesem Hintergrund hat die Verfügungsbeklagte auch keine Gründe dargelegt, wonach der Mietvertrag tatsächlich – abgesehen von der Frage der Wirtschaftlichkeit – nicht mehr durchführbar sei, und der Sicherungszweck damit entfallen wäre.
Soweit die Verfügungsbeklagte zu 2) geltend macht, der Schutzzweck der Dienstbarkeit sei noch gar nicht betroffen, weil die Geschäftsräume, auf welche sich diese beziehe, noch nicht einmal gebaut seien, so vermag sie hiermit nicht durch zu dringen. Ein schutzwürdiges Interesse der Verfügungsklägerin besteht – entgegen der Auffassung der Verfügungsbeklagten zu 2) – nicht erst mit Beginn des Geschäftsbetriebes oder „kurz davor“. Vielmehr ist es gerade das Wesen der begehrten Dienstbarkeit – insbesondere im Wege der beantragten Vormerkung – Ansprüche auf künftige Rechtsänderungen zu sichern. Es kann nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass die Verfügungsklägerin als (zukünftige) Mieterin und Geschäftsbetreiberin etwa im Hinblick auf zu treffende Investitionen ein schutzwürdiges Interesse an der Sicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietvertrag bereits weit vor Aufnahme des Geschäftsbetriebes hat.
Ein wie auch immer geartetes rechtsmissbräuchliches Verhalten der Verfügungsklägerin (§ 242 BGB) ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.
Die Verfügungsbeklagte zu 2) kann der Verfügungsklägerin auch keine Rechte unter Berufung auf eine Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB entgegenhalten. Auch insoweit fehlt es an schlüssigem Vorbringen. Die obigen Ausführungen zu dem unsubstantiierten Vortrag betreffend etwaiger Kündigungsgründe gelten hier entsprechend.
2. Verfügungsgrund
Gem. § 885 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Glaubhaftmachung eines Verfügungsgrundes grundsätzlich entbehrlich.
Die damit verbundene tatsächliche Vermutung der Eilbedürftigkeit hat die Verfügungsbeklagte zu 2) nicht entkräftet. Insbesondere geht der Verweis auf den beträchtlichen Zeitablauf seit dem Hinweis auf eine beabsichtigte Kündigung bereits im Schreiben vom fehl. Denn aus der vorliegenden Korrespondenz zwischen den Parteien geht hervor, dass in der Zwischenzeit über mögliche Vertragsanpassungen verhandelt wurde. Sodann erfolgte die Kündigung tatsächlich erst unter dem.
IV.
Der Antrag ist gegenüber der Verfügungsbeklagten zu 1) unbegründet.
Die Verfügungsbeklagte zu 1) ist nicht passiv legitimiert. Es ist zwischen den Parteien außer Streit, dass diese mit dem 1. Nachtrag zum Mietvertrag sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Verfügungsbeklagte zu 2) übertragen hat.
V.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO analog, § 100 ZPO.
Der Streitwert wird auf 39.600,00 EUR festgesetzt (Jahresnettomiete gem. § 41 GKG, abzüglich Abschlag von 75 %, da nur Sicherungsrecht).
