Contact for English speaking clientsEine Entschädigung bei Diskriminierung durch Makler forderte eine Frau in Darmstadt, nachdem sie bei der Suche nach Wohnraum konsequent ignoriert wurde. Ein systematisches Testing mit ausländischen Namen entlarvte das Personal, doch ob der Chef für das Fehlverhalten seiner Mitarbeiter mit 3.000 Euro persönlich haften muss, blieb die spannende Frage.
Übersicht:
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann liegt eine Entschädigung bei Diskriminierung durch Makler vor?
- Welche Gesetze regeln den Schutz vor Benachteiligung?
- Wie lief das systematische Testing ab?
- Warum ist der Makler persönlich haftbar?
- War das Testing als Beweis zulässig?
- Wie hoch ist der Schadensersatz?
- Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt der Anspruch für mich auch, wenn der Vermieter mit im selben Haus wohnt?
- Behalte ich meinen Anspruch auf Entschädigung, wenn ich ein gefälschtes Profil zum Testing nutze?
- Bis wann muss ich die Entschädigung fordern, damit mein rechtlicher Anspruch nicht verfällt?
- Kann der Makler die Haftung ablehnen, wenn er nur eine Anweisung des Eigentümers befolgte?
- Habe ich Anspruch auf Entschädigung, wenn ich die Wohnung nach der Diskriminierung nicht mehr möchte?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 24 S 92/23
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Darmstadt
- Datum: 11.04.2025
- Aktenzeichen: 24 S 92/23
- Verfahren: Berufung (Entschädigungsklage)
- Rechtsbereiche: Zivilrecht, Antidiskriminierungsrecht
Makler zahlt 3.000 Euro für die gezielte Ablehnung einer Bewerberin mit ausländischem Namen.
- Testanfragen belegen, dass der Makler gezielt Bewerber mit ausländisch klingenden Namen aussortiert.
- Das Gericht sieht den Makler als verantwortliches Nadelöhr beim Zugang zu freien Wohnungen an.
- Richter glaubten die Ausreden über fehlende Schlüssel wegen der klaren Beweise nicht.
- Die Zahlung entschädigt die Bewerberin und schreckt andere Makler vor künftiger Diskriminierung ab.
Wann liegt eine Entschädigung bei Diskriminierung durch Makler vor?
Die Suche nach einer neuen Wohnung ist in Ballungsgebieten oft ein frustrierendes Erlebnis. Doch wenn Absagen nicht auf fehlender Bonität oder mangelnder Verfügbarkeit beruhen, sondern allein auf dem Namen der Interessenten, wird aus Frust ein Rechtsbruch. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Darmstadt stärkt die Rechte von Wohnungssuchenden massiv. Das Gericht entschied, dass auch ein Immobilienmakler persönlich haftbar gemacht werden kann, wenn seine Mitarbeiter Interessenten mit ausländisch klingenden Namen systematisch aussortieren.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Haftung von einem Immobilienmakler weit über die reine Vertragsanbahnung hinausgeht. Wer als „Nadelöhr“ den Zugang zu Wohnraum kontrolliert, muss sich an das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) halten. Das Urteil sendet ein klares Signal an die Branche: Die Ausrede, man handele nur im Auftrag des Eigentümers oder habe organisatorische Probleme gehabt, schützt nicht vor empfindlichen Geldstrafen.
Welche Gesetze regeln den Schutz vor Benachteiligung?
Um das Urteil in seiner Tragweite zu verstehen, lohnt ein Blick auf die rechtlichen Grundlagen. Das zentrale Regelwerk ist hier das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Ziel dieses Gesetzes ist es, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen.
Das Benachteiligungsverbot im Wohnungsmarkt
Im Bereich der Wohnraumvermietung greift speziell § 19 AGG. Dieser untersagt eine Benachteiligung bei der Begründung, Durchführung oder Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse, die typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (sogenannte Massengeschäfte) oder bei denen das Ansehen der Person eine nachrangige Bedeutung hat.
Dies betrifft insbesondere die Vermietung von Wohnraum. Zwar gibt es Ausnahmen – etwa bei sehr kleinen Vermietern, die im selben Haus wohnen –, doch für gewerbliche Anbieter und Makler gilt das Diskriminierungsverbot fast uneingeschränkt. Wer gegen dieses Verbot verstößt, riskiert nach § 21 AGG einen Anspruch auf eine Entschädigung wegen der Verletzung des Persönlichkeitsrechts sowie Schadensersatz für materielle Einbußen.
Die Beweislast und das Indizienmodell
Ein großes Problem für Betroffene war lange Zeit die Beweisbarkeit. Wie weist man nach, dass die Absage wegen des Namens erfolgte und nicht, weil die Wohnung schon weg war? Hier hilft § 22 AGG. Der Gesetzgeber hat eine Beweislasterleichterung geschaffen:
Wenn im Streitfall die eine Partei Indizien beweist, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1 genannten Grundes vermuten lassen, trägt die andere Partei die Beweislast dafür, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen hat.
Das bedeutet in der Praxis: Die Wohnungssuchende muss nicht den vollen Beweis führen. Es reicht, wenn sie glaubhafte Indizien vorlegt – etwa durch ein systematisches Testing –, die eine Diskriminierung nahelegen. Dann muss der Makler beweisen, dass er objektive, diskriminierungsfreie Gründe für die Ablehnung hatte. Gelingt ihm dies nicht, verliert er den Prozess.
Wie lief das systematische Testing ab?
Der Sachverhalt, der dem Urteil zugrunde liegt, liest sich wie ein Lehrbuchbeispiel für eine Diskriminierung wegen der ethnischen Herkunft. Im November 2022 suchte eine Frau mit einem pakistanisch klingenden Namen (im Folgenden: die Interessentin) eine Wohnung. Sie bewarb sich mehrfach über ein Internetformular auf Angebote, die von der Firma des nun verurteilten Maklers inseriert waren.
Das Muster der Absagen
Die Reaktion auf die Anfragen der Interessentin war stets negativ. Ihr wurde mitgeteilt, dass keine Termine verfügbar seien. Doch die Frau hatte einen Verdacht. Um diesen zu erhärten, startete sie gemeinsam mit ihrem Ehemann, ihrer Schwester und einer Freundin ein Experiment. Sie schickten zeitgleich oder unmittelbar nacheinander weitere Anfragen für dieselben Wohnungen ab – allerdings mit einem entscheidenden Unterschied: Sie nutzten deutsch klingende Namen wie „Julia Schneider“ oder „Schmidt“.
Die weiteren Daten in den Bewerbungen, wie Beruf, Einkommen und Haushaltsgröße, waren identisch oder vergleichbar gut. Das Ergebnis war frappierend eindeutig:
- Anfrage mit pakistanischem Namen: Absage oder keine Reaktion.
- Anfrage als „Julia Schneider“: Einladung zur Besichtigung oder Bitte um Rückruf.
Dieses Muster wiederholte sich an mehreren Tagen im November 2022 (u.a. am 1.11., 2.11., 7.11. und 28.11.). Die Kommunikation lief dabei jeweils über einen Mitarbeiter des Maklerbüros, den Zeugen X.
Die Reaktion des Maklers
Nachdem die Beweislage für die Interessentin eindeutig schien, schaltete sie eine Anwältin ein. Mit einem Schreiben vom 15. Dezember 2022 forderte sie den Inhaber des Maklerbüros zur Zahlung einer Entschädigung auf. Der Makler lehnte ab. Es kam zum Prozess vor dem Amtsgericht Groß-Gerau.
In der ersten Instanz hatte die Frau noch keinen Erfolg. Das Amtsgericht wies die Klage am 17. Oktober 2023 ab. Die Begründung: Der Makler sei nicht der richtige Gegner („nicht passivlegitimiert“), da er nicht der Vermieter sei. Zudem behauptete der Makler, die Absagen hätten organisatorische Gründe gehabt – etwa fehlende Schlüssel oder Handwerkerarbeiten in der Wohnung. Die Interessentin wollte dies nicht hinnehmen und zog in die Berufung vor das Landgericht Darmstadt.
Warum ist der Makler persönlich haftbar?
Das Landgericht Darmstadt rollte den Fall neu auf und kam zu einer gänzlich anderen Bewertung als die Vorinstanz. Die Richter mussten sich mit mehreren komplexen Rechtsfragen auseinandersetzen, die für die gesamte Immobilienbranche von Bedeutung sind.
Die Frage der Passivlegitimation
Der wichtigste juristische Streitpunkt war die sogenannte Passivlegitimation. Kann ein Makler auf Entschädigung verklagt werden, obwohl er gar nicht der Vermieter ist, sondern nur vermittelt?
Der Makler argumentierte, er sei der falsche Adressat. Doch das Gericht folgte dieser Ansicht nicht. Die Richter stellten fest, dass gerade Makler eine Schlüsselposition innehaben. Sie bezeichneten Makler und Hausverwaltungen treffend als das „Nadelöhr“ des Wohnungsmarktes.
Makler und Wohnungsverwaltungen bilden auf dem Wohnungsmarkt das ‚Nadelöhr‘, weil sie in der Praxis entscheidenden Einfluss darauf haben, ob ein Interessent überhaupt eine Besichtigung erhält; dadurch fallen sie in den Schutzbereich des Benachteiligungsverbots.
Würde man Makler aus der Haftung entlassen, liefe der Schutz des AGG ins Leere. Denn oft bekommen die eigentlichen Eigentümer die Bewerbungen der aussortierten Interessenten gar nicht zu Gesicht. Die Passivlegitimation von einem Immobilienmakler ergibt sich somit direkt aus seiner faktischen Machtposition beim Zugang zu dem Wohnungsmarkt. Das Gericht widersprach damit ausdrücklich einer älteren Rechtsprechung (z.B. LG Aachen), die Makler teilweise aus der Verantwortung genommen hatte, und schloss sich der strengeren Linie des Oberlandesgerichts Köln an.
Das Verhalten der Mitarbeiter wird zugerechnet
Ein weiteres Argument des Maklers war, dass nicht er selbst, sondern sein Mitarbeiter X die E-Mails beantwortet hatte. Doch auch dieser Einwand half ihm nicht. Nach § 278 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss sich ein Geschäftsinhaber das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie eigenes Verschulden zurechnen lassen.
Da der Mitarbeiter X im Namen der Firma handelte und die Aufgabe hatte, Besichtigungstermine zu koordinieren, ist sein Verhalten dem Inhaber des Maklerbüros voll zuzurechnen. Die Zurechnung von dem Verhalten der Mitarbeiter ist ein zentraler Grundsatz im Zivilrecht, der verhindert, dass sich Chefs hinter ihrem Personal verstecken können.
War das Testing als Beweis zulässig?
Das Herzstück der Beweisführung war das durchgeführte Testing. Das Gericht musste prüfen, ob diese Methode zulässig ist und ob die Ergebnisse aussagekräftig genug sind, um die Indizienwirkung des § 22 AGG auszulösen.
Die Kraft des systematischen Vergleichs
Die Richter am Landgericht Darmstadt hatten keinen Zweifel an der Beweiskraft der vorgelegten Protokolle. Entscheidend war die Systematik:
- Identische Objekte: Es ging immer um dieselben Wohnungen.
- Zeitliche Nähe: Die Anfragen erfolgten kurz hintereinander.
- Vergleichbare Profile: Die fiktiven deutschen Bewerber hatten keine besseren Bonitätsdaten als die echte Interessentin.
- Konsistentes Ergebnis: Es gab keine Ausreißer. Der „ausländische“ Name führte immer zur Ablehnung, der „deutsche“ Name immer zur Zusage.
Angesichts dieser Dichte an Indizien war das Gericht überzeugt, dass hier keine Zufälle am Werk waren. Die Beweislast durch ein systematisches Testing war damit erbracht. Nun wäre es am Makler gewesen, den Gegenbeweis anzutreten.
Warum die Ausreden des Maklers scheiterten
Der Versuch des Maklers, die Absagen mit „organisatorischen Gründen“ zu erklären, scheiterte krachend. Er hatte vorgetragen, dass Handwerker im Haus gewesen seien oder Schlüssel gefehlt hätten.
Das Gericht entlarvte diese Argumentation als unlogisch. Wenn wirklich Schlüssel gefehlt hätten, hätten auch die „deutschen“ Bewerber keine Termine bekommen dürfen. Dass aber „Julia Schneider“ kurz nach der Absage an die Interessentin eine Einladung erhielt, widerlegte die Behauptung der fehlenden Verfügbarkeit.
Auch der Einwand des Mitarbeiters, er habe sehr wohl Ausländer zu Besichtigungen eingeladen, überzeugte nicht. Er zählte zwar verschiedene Nationalitäten auf, diese stammten jedoch fast ausschließlich aus dem EU-Raum. Mieter aus muslimisch geprägten Nicht-EU-Ländern konnte er nicht benennen. Dies stärkte eher den Verdacht einer gezielten Benachteiligung bei der Suche nach Wohnraum gegenüber bestimmten ethnischen Gruppen, anstatt ihn zu entkräften.
Wie hoch ist der Schadensersatz?
Nachdem die Haftung dem Grunde nach feststand, musste das Gericht über die Höhe der Entschädigung entscheiden. Die Interessentin hatte mindestens 3.000 Euro gefordert.
Das Gericht hielt diesen Betrag für angemessen. Bei der Bemessung der Zahlung von einer angemessenen Entschädigung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:
- Genugtuung: Der Ausgleich für die erlittene Kränkung.
- Prävention: Die Strafe muss hoch genug sein, um den Täter und andere von künftigen Diskriminierungen abzuhalten.
- Intensität der Verletzung: Wie schwer wiegt der Eingriff in das Persönlichkeitsrecht?
Das Gericht wertete die Diskriminierung als erhebliche Persönlichkeitsverletzung. Der Interessentin wurde nicht nur eine Wohnung verwehrt, ihr wurde bereits die Chance genommen, überhaupt in die engere Wahl zu kommen – allein wegen ihres Namens.
Als Orientierungsmaßstab zog die Kammer unter anderem die Monatsmiete heran. Bei einer geschätzten Miete von rund 1.000 Euro entspricht die Summe von 3.000 Euro etwa drei Monatsmieten. Dies deckt sich mit der in der juristischen Literatur oft diskutierten Spannbreite. Das Gericht betonte, dass selbst bei Annahme von bloßer Fahrlässigkeit seitens des Maklerbüros diese Summe gerechtfertigt sei, um eine abschreckende Wirkung zu erzielen.
Zusätzlich muss der Makler die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Interessentin in Höhe von 367,23 Euro sowie die gesamten Prozesskosten tragen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Das Urteil des Landgerichts Darmstadt ist ein wichtiger Sieg für den Antidiskriminierungsschutz. Es stellt klar, dass das Zustandekommen von einem Besichtigungstermin diskriminierungsfrei ablaufen muss. Makler können sich nicht darauf berufen, sie seien nur Vermittler. Sie tragen die volle Verantwortung für ihre Auswahlprozesse.
Warnung an die Immobilienbranche
Für Immobilienmakler und Hausverwaltungen bedeutet dies: Interne Abläufe müssen dringend überprüft werden. Werden Bewerber anhand ihrer Namen vorsortiert? Nutzen Mitarbeiter stereotype Kriterien zur „Vorauswahl“? Solche Praktiken sind nicht nur moralisch fragwürdig, sondern bergen ein enormes finanzielles Risiko. Ein einziges erfolgreiches Testing kann tausende Euro kosten.
Stärkung der Rechte von Betroffenen
Für Wohnungssuchende, die sich diskriminiert fühlen, ist die Entscheidung eine Ermutigung. Die Erfolgreiche Klage gegen den Makler zeigt, dass man sich nicht mit fadenscheinigen Absagen abfinden muss. Das Instrument des Testings wurde als valides Mittel bestätigt, um die oft schwer greifbare Diskriminierung sichtbar zu machen.
Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache und der uneinheitlichen Rechtsprechung zur Passivlegitimation die Revision zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob der Fall noch vor den Bundesgerichtshof geht. Bis dahin gilt jedoch: Wer systematisch ausländische Namen aussortiert, muss zahlen.
Wegen Ihres Namens abgelehnt? Jetzt Entschädigung prüfen
Eine Benachteiligung bei der Wohnungssuche verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz und begründet oft einen Anspruch auf finanzielle Entschädigung. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, Diskriminierungen rechtssicher zu dokumentieren und Ihre Rechte gegenüber Maklern oder Vermietern effektiv durchzusetzen. Wir prüfen Ihre Situation individuell und besprechen mit Ihnen die Erfolgsaussichten für Ihr weiteres Vorgehen.
Experten Kommentar
Viele Makler unterschätzen, dass sie im Prozess faktisch wehrlos sind, wenn sie keine saubere Dokumentation vorlegen können. Das Gericht verlangt im Zweifel Monate später eine objektive Begründung, warum genau „Julia“ den Termin bekam und die andere Interessentin nicht. Fehlt hierzu ein schriftlicher Vermerk in der Akte, schnappt die Haftungsfalle sofort zu.
In der Praxis scheitert die Verteidigung fast immer daran, dass Auswahlentscheidungen rein intuitiv oder auf Zuruf der Mitarbeiter erfolgen. Sobald ein systematisches Testing vorliegt, hilft kein bloßes Bestreiten mehr. Wer seine Absagegründe nicht zeitnah und beweisbar festhält, verliert den Prozess allein aufgrund der Beweislastumkehr.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt der Anspruch für mich auch, wenn der Vermieter mit im selben Haus wohnt?
NEIN, bei sogenannten Kleinstvermietern mit maximal 50 Wohnungen und Wohnsitz im selben Haus greift eine gesetzliche Ausnahme vom Diskriminierungsverbot. Der Entschädigungsanspruch entfällt in diesen Fällen zwar gegenüber dem Vermieter, bleibt jedoch gegen einen zwischengeschalteten gewerblichen Makler vollumfänglich bestehen. Damit schützt das Gesetz zwar das private Wohnumfeld, nicht aber das diskriminierende Verhalten professioneller Vermittler.
Gemäß § 19 Abs. 5 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) dürfen private Vermieter bei der Auswahl ihrer Mieter persönliche Präferenzen berücksichtigen, sofern sie insgesamt höchstens 50 Wohnungen vermieten und selbst im Gebäude wohnen. Diese Regelung zielt darauf ab, das Recht auf eine ungestörte Privatsphäre in einem engen räumlichen Zusammenleben zu wahren und lässt daher in diesem engen Rahmen rechtliche Ungleichbehandlungen zu. Sobald jedoch ein gewerblicher Makler die Vorauswahl der Interessenten trifft oder die Anzeige schaltet, haftet dieser Makler persönlich für etwaige Benachteiligungen, da er als professioneller Dienstleister fungiert. Gerichte bezeichnen Makler oft als das entscheidende Nadelöhr zum Wohnungsmarkt, weshalb für diese gewerblichen Anbieter das Diskriminierungsverbot fast uneingeschränkt und völlig unabhängig vom Status des Eigentümers gilt.
Die Ausnahme für Kleinstvermieter greift sofort nicht mehr, wenn eine der beiden gesetzlichen Voraussetzungen wegfällt, etwa weil der Vermieter mehr als 50 Einheiten besitzt oder gar nicht selbst im Haus wohnt. In diesen Situationen ist auch der kleine private Vermieter an die strengen Regeln des Antidiskriminierungsrechts gebunden und muss bei Verstößen mit entsprechenden Schadensersatzforderungen der abgelehnten Mietinteressenten rechnen.
Unser Tipp: Prüfen Sie das ursprüngliche Inserat genau auf einen gewerblichen Maklerstempel oder eine professionelle Terminvergabe durch Dritte, um einen haftbaren Anspruchsgegner zu identifizieren. Vermeiden Sie es, voreilig auf rechtliche Schritte zu verzichten, bevor die genaue Anzahl der Wohneinheiten und die Rolle des Vermittlers zweifelsfrei geklärt sind.
Behalte ich meinen Anspruch auf Entschädigung, wenn ich ein gefälschtes Profil zum Testing nutze?
JA, Sie behalten Ihren Anspruch auf Entschädigung in vollem Umfang. Die Verwendung fiktiver Identitäten im Rahmen eines Testing-Verfahrens ist rechtlich als Beweismittel anerkannt und führt nicht zum Verlust Ihrer Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Gerichte werten solche Test-Bewerbungen als zulässiges Instrument, um eine versteckte Diskriminierung im Auswahlprozess des Vermieters oder Maklers objektiv sichtbar zu machen.
Die rechtliche Grundlage bildet § 22 AGG, welcher eine Erleichterung der Beweislast vorsieht, sofern Indizien (Hinweise auf eine Benachteiligung) glaubhaft dargelegt werden können. Das Testing dient dazu, diese Indizien gerichtsfest zu untermauern, indem durch nahezu identische Bewerberprofile bewiesen wird, dass die Ablehnung allein aufgrund des ethnischen Herkunftsmerkmals erfolgte. Da Sie mit dem fiktiven Profil keinen tatsächlichen Mietvertrag abschließen wollen, liegt weder eine Täuschung im Rechtssinne noch eine Urkundenfälschung vor, sofern keine echten Dokumente manipuliert werden. Entscheidend ist hierbei die absolute Vergleichbarkeit der Daten, damit das Gericht die Diskriminierung zweifelsfrei auf das geschützte Merkmal zurückführen kann und andere sachliche Gründe sicher ausschließt.
Damit das Testing seine volle Beweiskraft behält, müssen die Stammdaten wie Nettoeinkommen, Berufsstatus und Haushaltsgröße in beiden Profilen zwingend identisch sein. Weichen diese Faktoren ab, könnte die Gegenseite rechtfertigen, dass die Absage auf wirtschaftlichen Erwägungen beruhte und nicht auf einer Diskriminierung. Zudem müssen Sie zweifelsfrei nachweisen können, dass Sie die betroffene Person hinter der echten, zuerst abgelehnten Bewerbung sind.
Unser Tipp: Dokumentieren Sie den gesamten Prozess lückenlos in einer chronologischen Übersicht mit Datum, Uhrzeit und Screenshots aller Antwort-E-Mails der Makler. Vermeiden Sie unterschiedliche Angaben zur Bonität in den Test-Profilen, damit die Vergleichbarkeit der Bewerbungen vor Gericht nicht nachträglich angezweifelt werden kann.
Bis wann muss ich die Entschädigung fordern, damit mein rechtlicher Anspruch nicht verfällt?
Sie müssen die Entschädigung innerhalb von zwei Monaten nach der Diskriminierung schriftlich beim Makler geltend machen, um den Verfall Ihres Anspruches zu verhindern. Gemäß § 21 Abs. 5 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) erlischt Ihr Recht endgültig, wenn Sie diese erste Frist zur schriftlichen Forderung gegenüber dem Verursacher versäumen. Diese Frist beginnt regelmäßig mit dem Zugang der diskriminierenden Absage oder der Kenntnisnahme der Benachteiligung durch den betroffenen Bewerber.
Die gesetzliche Regelung dient der Rechtssicherheit und verpflichtet Betroffene dazu, ihre Ansprüche zeitnah zu konkretisieren, indem sie ein formelles Forderungsschreiben an die Gegenseite übermitteln. In diesem Schreiben müssen Sie den Sachverhalt kurz schildern und eine konkrete Summe als Entschädigung fordern, wobei eine einfache E-Mail aufgrund der Beweislast meist nicht ausreicht. Nach dieser ersten Stufe beginnt mit der schriftlichen Ablehnung durch den Makler oder nach Ablauf einer angemessenen Wartefrist eine zweite Frist für die gerichtliche Durchsetzung. Sie haben ab diesem Zeitpunkt weitere drei Monate Zeit, um eine Klage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, damit Ihre Ansprüche nicht wegen Verjährung rechtlich wertlos werden.
Es ist entscheidend zu verstehen, dass die zweimonatige Frist zur Geltendmachung eine Ausschlussfrist (Erlöschen des Rechts bei Zeitablauf) darstellt, die durch bloße Verhandlungen oder Telefonate grundsätzlich nicht gehemmt wird. Sollte der Makler auf Ihr erstes Schreiben gar nicht reagieren, müssen Sie die dreimonatige Klagefrist dennoch unbedingt beachten und die Klage rechtzeitig bei dem zuständigen Gericht einreichen. Eine nachträgliche Fristverlängerung ist im Gesetz nicht vorgesehen, weshalb eine exakte Dokumentation des Zeitpunkts der Absage und des postalischen Zugangs Ihres Forderungsschreibens für den späteren Prozesserfolg unerlässlich bleibt.
Unser Tipp: Prüfen Sie sofort das Datum Ihrer Absage und versenden Sie Ihr Forderungsschreiben spätestens nach sieben Wochen per Einschreiben mit Rückschein zur sicheren Beweisführung. Vermeiden Sie formlose Telefonate oder einfache E-Mails ohne Lesebestätigung, da Sie im Zweifel den rechtzeitigen Zugang der Forderung gerichtlich beweisen müssen.
Kann der Makler die Haftung ablehnen, wenn er nur eine Anweisung des Eigentümers befolgte?
NEIN. Der Immobilienmakler haftet rechtlich vollkommen eigenständig als sogenanntes Nadelöhr zum Wohnungsmarkt und kann sich nicht erfolgreich darauf berufen, lediglich eine diskriminierende Anweisung des Eigentümers befolgt zu haben. Da der Makler den Zugang zu Wohnungsbesichtigungen faktisch kontrolliert, ist er nach der ständigen Rechtsprechung ein eigener Normadressat der Schutzvorschriften des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes.
Gemäß § 19 AGG ist jede Person zur Gleichbehandlung verpflichtet, die den Zugang zu Massengeschäften wie der Vermietung von Wohnraum faktisch oder rechtlich kontrolliert. Makler fungieren hierbei als entscheidende Instanz, da sie meist autonom darüber bestimmen, welche Interessenten überhaupt eine Chance auf eine Besichtigung erhalten und wer vorab aussortiert wird. Diese zentrale Filterfunktion begründet eine persönliche Haftung, die vollkommen unabhängig vom Innenverhältnis zwischen dem Makler und dem eigentlichen Auftraggeber des Objektes besteht. Selbst wenn ein Vermieter ausdrückliche Anweisungen zur Diskriminierung erteilt, befreit dies den Makler nicht von seiner gesetzlichen Pflicht zur neutralen Auswahl der Bewerber. Da er als eigenständiger Akteur am Markt auftritt und nicht lediglich als weisungsgebundener Bote handelt, verwirklicht er durch das Befolgen unzulässiger Vorgaben einen eigenen rechtswidrigen Tatbestand.
In der juristischen Praxis führt dies dazu, dass Makler und Eigentümer häufig als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB für Entschädigungszahlungen gegenüber dem abgelehnten Bewerber haften. Ein Geschädigter hat somit das Recht, sich direkt an den Makler zu wenden und von diesem die volle Summe zu fordern, ohne den oft schwerer erreichbaren Eigentümer belangen zu müssen. Der Einwand, man habe nur im Kundenauftrag gehandelt, greift hierbei rechtlich ins Leere, da der Schutz vor Diskriminierung stets Vorrang vor vertraglichen Treuepflichten gegenüber dem Vermieter hat.
Unser Tipp: Sichern Sie umgehend die vollständigen Kontaktdaten aus dem Impressum oder der E-Mail-Signatur des Maklers, da dieser Ihr primärer und rechtlich greifbarer Klagegegner für Entschädigungsansprüche ist. Lassen Sie sich nicht von Ausreden über angebliche Anweisungen des Eigentümers verunsichern, da diese die eigenständige Haftung des Maklers für den diskriminierenden Auswahlprozess niemals ausschließen.
Habe ich Anspruch auf Entschädigung, wenn ich die Wohnung nach der Diskriminierung nicht mehr möchte?
JA. Der Anspruch auf Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) bleibt auch dann bestehen, wenn Sie nach einer erfolgten Diskriminierung kein Interesse mehr an der Anmietung der konkreten Wohnung haben. Da die gesetzliche Zahlung eine Entschädigung für die Verletzung Ihres Persönlichkeitsrechts darstellt, ist sie rechtlich völlig unabhängig von einem späteren Mietvertragsabschluss oder Ihrem fortbestehenden Einzugswunsch.
Gemäß § 21 Abs. 2 AGG dient die finanzielle Entschädigung dem Ausgleich eines immateriellen Schadens, der unmittelbar durch die herabwürdigende Behandlung im Bewerbungsprozess an Ihrer Person entstanden ist. Diese gesetzliche Regelung verfolgt primär eine Genugtuungsfunktion für die erlittene Kränkung sowie eine Präventionsfunktion, um Vermieter von künftigen Diskriminierungen gegenüber anderen Bewerbern wirksam und nachhaltig abzuschrecken. Da der rechtliche Kern der Diskriminierung bereits in der Verweigerung einer fairen Chance liegt, bleibt Ihr Anspruch auf Zahlung rechtlich vollkommen unberührt von Ihrer persönlichen Entscheidung gegen das konkrete Objekt. Es ist für die gerichtliche Bewertung unerheblich, ob Sie zwischenzeitlich ein anderes Mietverhältnis eingegangen sind, da die rechtswidrige Handlung zum Zeitpunkt der Absage bereits abgeschlossen war.
Eine wichtige Ausnahme besteht lediglich dann, wenn Sie zu keinem Zeitpunkt eine ernsthafte Absicht zur tatsächlichen Anmietung hatten und die Bewerbung ausschließlich zum Zweck einer späteren Klageerhebung eingereicht wurde. In solchen Fällen einer rechtsmissbräuchlichen Vorgehensweise entfällt der Schutzcharakter des Gesetzes, sofern Sie zum Zeitpunkt der Anfrage nicht nachweislich auf der generellen Suche nach neuem Wohnraum für sich waren. Solange jedoch ein echtes Interesse an einer Wohnungssuche bestand, führt der spätere Verzicht auf das diskriminierende Mietobjekt keinesfalls zum Verlust Ihrer rechtmäßigen Entschädigungsansprüche gegenüber dem Eigentümer oder Verwalter.
Unser Tipp: Dokumentieren Sie Ihre ernsthafte Wohnungssuche zum Tatzeitpunkt durch Nachweise über andere Bewerbungen oder Kündigungsschreiben Ihres alten Mietvertrages, um den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs proaktiv durch Beweise zu entkräften. Vermeiden Sie in der rechtlichen Auseinandersetzung jedoch Formulierungen, die ein fehlendes Interesse am Objekt bereits zum Zeitpunkt Ihrer ursprünglichen Bewerbung suggerieren könnten.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Darmstadt – Az.: 24 S 92/23 – Urteil vom 11.04.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
