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Das Wichtigste im Überblick
Bieter kann ein Zwangsversteigerungsgebot anfechten, wenn er nur seine Höchstgrenze nennen wollte.
- Das Gericht hob den Zuschlag auf, weil das Gebot über 600.000 Euro unwirksam war.
- Der Bieter wollte kein verbindliches Gebot abgeben und widersprach sofort.
- Das Gebot galt rückwirkend als unwirksam; der Zuschlag durfte darauf nicht beruhen.
- Die Kammer ließ offen, ob der Bieter tatsächlich gar kein Gebot abgegeben hatte.
- Bieter müssen den Irrtum sofort beim zuständigen Vollstreckungsgericht erklären, bevor der Zuschlag rechtskräftig wird.
- Gericht: LG Freiburg (Breisgau)
- Datum: 28.11.2025
- Aktenzeichen: 1 K 38/23
- Verfahren: Sofortige Beschwerde im Zwangsversteigerungsverfahren
- Rechtsbereiche: Zwangsversteigerungsrecht, Anfechtungsrecht
- Relevant für: Bieter, Eigentümer und Gläubiger bei Zwangsversteigerungen
Warum erlaubt LG Freiburg die Gebotsanfechtung?
Nach § 119 Abs. 1 BGB kann eine Willenserklärung wegen eines Erklärungsirrtums angefochten werden. Das bedeutet konkret: Wer etwas erklärt hat, das er so gar nicht sagen wollte – etwa weil er sich versprochen hat oder nicht wusste, dass sein Verhalten überhaupt als verbindliche Erklärung zählt –, kann diese Erklärung unter engen Voraussetzungen rückgängig machen. Ob diese Vorschrift auch für ein Gebot in der Zwangsversteigerung gilt, ist unter Gerichten umstritten: Ein Teil der Rechtsprechung wendet die §§ 119 ff. BGB analog an, eine Gegenmeinung lehnt dies ab, weil das Gebot als reine Prozesshandlung gelte und solche Handlungen nicht wegen eines Irrtums angefochten werden könnten. Prozesshandlungen sind Erklärungen im gerichtlichen Verfahren (etwa Anträge oder Rechtsmittel); anders als normale Willenserklärungen im Alltag unterliegen sie eigenen Regeln und sind nach einer verbreiteten Auffassung grundsätzlich nicht irrtumsanfällig. Wo eine Anfechtung möglich ist, greifen Schutzmechanismen zugunsten der übrigen Bieter: Sie muss nach § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich erfolgen, und der Anfechtende haftet gegebenenfalls nach § 122 Abs. 1 BGB für den Vertrauensschaden der Gegenseite. Vertrauensschaden meint den Schaden, den andere Bieter dadurch erleiden, dass sie auf die Gültigkeit des später angefochtenen Gebots vertraut haben – etwa nutzlose Fahrt- oder Finanzierungskosten.
Mit dieser grundsätzlichen Streitfrage musste sich das Landgericht Freiburg (Breisgau) in einem Beschluss vom 28.11.2025 (Az. 1 K 38/23) befassen. Das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – Lörrach hatte im Versteigerungstermin die Anfechtung eines Gebots nicht zugelassen, weil sie nach herrschender Meinung unzulässig sei – eine Position, auf die sich später auch der Beteiligte Ziffer 1 im Beschwerdeverfahren berief. „Beteiligter Ziffer 1“ ist die im Versteigerungsverfahren übliche Bezeichnung für einen der Verfahrensbeteiligten, hier typischerweise den betreibenden Gläubiger oder einen anderen Bieter, der ein Interesse am Fortbestand des Gebots hat. Das Landgericht Freiburg verwarf diese Gegenmeinung und urteilte, dass die §§ 119 ff. BGB analog auf Versteigerungsgebote anwendbar sind.
Die Kammer begründete dies damit, dass die Rechtssicherheit trotz Anfechtungsmöglichkeit ausreichend gewahrt bleibt. Eine Anfechtung muss nach § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich erfolgen und ist spätestens mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ausgeschlossen – unabhängig davon, ob die Frist des § 121 Abs. 2 BGB schon abgelaufen wäre. Der Zuschlagsbeschluss ist die gerichtliche Entscheidung, mit der das Grundstück dem Meistbietenden verbindlich zugesprochen wird; sobald er rechtskräftig ist, steht endgültig fest, wer Eigentümer wird. Weil der Bundesgerichtshof diese Frage bislang mehrfach offengelassen hatte, sah die Kammer grundsätzliche Bedeutung und ließ die Rechtsbeschwerde zu. Die Rechtsbeschwerde ist ein Rechtsmittel zum Bundesgerichtshof, mit dem geklärt werden soll, ob die Entscheidung des Landgerichts rechtlich zutrifft – die Frage ist damit noch nicht endgültig höchstrichterlich beantwortet.
Die Beteiligten sind in mehrfacher Hinsicht vor Rechtsunsicherheit durch ein anfechtbares Gebot geschützt. Der Anfechtende muss das Gebot bei Erkennen seines Irrtums „unverzüglich“ nach § 121 Abs. 1 BGB anfechten. Dem Gebot der Rechtssicherheit wird zudem ausreichend dadurch Rechnung getragen, dass eine Anfechtung auch ohne Versteichen der Frist in § 121 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig geworden ist. – so das Landgericht Freiburg
Redaktionelle Leitsätze
- Ein in der Zwangsversteigerung abgegebenes Gebot kann wegen eines Erklärungsirrtums nach § 119 Abs. 1 BGB analog angefochten werden; die Rechtssicherheit bleibt gewahrt, weil die Anfechtung unverzüglich erfolgen muss und spätestens mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ausgeschlossen ist.
- Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn der äußere Erklärungstatbestand nicht dem Willen des Erklärenden entspricht, insbesondere wenn diesem das Bewusstsein fehlt, dass sein Verhalten in der konkreten Situation bereits ein rechtlich bindendes Versteigerungsgebot darstellt.
- Wird ein Versteigerungsgebot wirksam angefochten, gilt es analog § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig; der Zuschlag darf nach § 81 Abs. 1 ZVG nur auf ein wirksames Gebot erteilt werden.
Warum war das 600.000-Euro-Gebot anfechtbar?
Ein Erklärungsirrtum nach § 119 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der äußere Erklärungstatbestand nicht dem Willen des Erklärenden entspricht – etwa wenn ihm das Bewusstsein fehlt, dass sein Verhalten überhaupt eine rechtserhebliche Erklärung darstellt. Zusätzlich muss der Irrtum ursächlich gewesen sein: Der Erklärende hätte die Erklärung bei Kenntnis der wahren Sachlage bei verständiger Würdigung so nicht abgegeben.
Am Verhalten des Bieters im Versteigerungstermin machte das Gericht diese Voraussetzungen konkret fest. Der Beteiligte Ziffer 1 hatte argumentiert, der Bieter habe tatsächlich ein Gebot abgeben wollen; der Irrtum über die zusätzlich zu berücksichtigende Grundschuld sei daher lediglich ein unbeachtlicher Rechtsfolgen- oder Motivirrtum. Ein Motivirrtum betrifft nur die hinter der Erklärung stehenden Beweggründe und berechtigt grundsätzlich nicht zur Anfechtung – anders als der Erklärungsirrtum, bei dem schon der Inhalt der abgegebenen Erklärung selbst nicht dem Willen entspricht. Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an dem Grundstück; bleibt sie bestehen, muss der Ersteher sie neben dem Gebot zusätzlich tragen bzw. ablösen.
Warum zählte „600.000 EUR“ als Gebot?
Das Gericht unterschied zwischen dem objektiv Erklärten und dem subjektiv Gewollten. Nach dem objektiven Empfängerhorizont – also danach, wie ein verständiger Zuhörer die Äußerung in der konkreten Situation verstehen musste – war die Nennung von „600.000 EUR“ auf die Frage der Rechtspflegerin nur als Gebot zu verstehen: Die Bietzeit war eröffnet, der Mann hatte sich zur Sicherheitsleistung an sie gewandt und bejaht, dass er die zusätzliche Grundschuld verstanden habe. Die Rechtspflegerin ist die zuständige Beamte, die den Versteigerungstermin leitet; die Sicherheitsleistung ist ein vom Bieter vorab zu hinterlegender Betrag, der seine Zahlungsfähigkeit absichern soll. Subjektiv wollte er nach Überzeugung der Kammer jedoch nur seinen Höchstbetrag für ein mögliches Mitbieten nennen und wusste nicht, dass sein Verhalten bereits als rechtlich bindendes Gebot zählte. Genau diese Diskrepanz zwischen Erklärtem und Gewolltem begründete den Erklärungsirrtum.
Nach diesen Maßstäben konnte das Vollstreckungsgericht die Antwort des Beteiligten Ziffer 2 auf die Frage, wie viel der Beteiligte Ziffer 2 bieten wollte, nach dem objektiven Empfängerhorizont nur als Gebot in Höhe von 600.000 € verstehen. – so das Landgericht Freiburg
Wer in einer Zwangsversteigerung mitbietet, sollte sein Limit daher von vornherein eindeutig als Höchstgrenze kennzeichnen. Sagen Sie etwa „Ich biete maximal 600.000 Euro“ statt nur „600.000 Euro“. Das Gericht wertet Ihre Äußerung nach dem objektiven Empfängerhorizont – eine nachträgliche Berufung darauf, dass Sie nur eine interne Obergrenze nennen wollten, gelingt nur in extremen Ausnahmefällen.
Warum die Kammer keinen Zweifel am Irrtum hatte
Für die Ursächlichkeit des Irrtums sprach vor allem die wirtschaftliche Betrachtung. Der Verkehrswert des Objekts lag bei 510.000 Euro. Unter Berücksichtigung der bestehen bleibenden Grundschuld von 332.339,72 Euro hätte der Bieter insgesamt mehr als 930.000 Euro aufbringen müssen – nahezu das Doppelte des Verkehrswerts. In der Zwangsversteigerung bleiben bestimmte Grundpfandrechte oft „bestehen“: Der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zum Gebot, sodass die tatsächliche finanzielle Belastung deutlich über dem ausgerufenen Gebotsbetrag liegen kann. Ein besonderes subjektives Interesse an einem derart hohen Gebot war weder ersichtlich noch von einer der Seiten behauptet worden. Das Gericht wertete auch die sofortige Beanstandung im Termin als Beleg dafür, dass der Mann sich verschätzt hatte.
Praxis-Hinweis: Wirtschaftliche Plausibilität als Beweis
Das Gericht glaubte dem Bieter seinen Irrtum nur, weil das Gebot wirtschaftlich völlig unsinnig war. Die Summe aus Gebot und bestehen bleibenden Rechten lag fast beim Doppelten des Verkehrswerts. Wer sich lediglich verrechnet hat, aber noch im Rahmen des wirtschaftlich Sinnvollen bleibt, wird einen Erklärungsirrtum vor Gericht deutlich schwerer beweisen können. Die extreme wirtschaftliche Diskrepanz war hier der eigentliche Beleg für das fehlende Erklärungsbewusstsein.
Die Kammer ist jedenfalls von einem entsprechenden Irrtum des Beteiligten Ziffer 2 ohne jeden vernünftigen Zweifel überzeugt: […] Dass der Beteiligte Ziffer 2 subjektiv nicht sofort und ohne Notwendigkeit ein Gebot abgeben wollte, das deutlich oberhalb des Verkehrswertes des Objekts lag, der ihm als Mitgesellschafter bekannt war, liegt auf der Hand und lässt jedenfalls in der Gesamtschau mit der protokollierten unverzüglichen Monierung des Beteiligten Ziffer 2 den ausreichend sicheren Schluss auf eine Fehlvorstellung des Gehalts der Erklärung zu. – so das Landgericht Freiburg
Warum war der Zuschlag für 600.000 Euro unwirksam?
Eine Anfechtung muss nach § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, gegenüber der zuständigen Empfängerbehörde erklärt werden – analog § 143 Abs. 3 Satz 2 BGB gegenüber dem Vollstreckungsgericht. Ist die Anfechtung wirksam, gilt die Erklärung nach § 142 Abs. 1 BGB rückwirkend als von Anfang an nichtig. Das heißt: Das Gebot wird so behandelt, als wäre es nie abgegeben worden. Gemäß § 81 Abs. 1 ZVG darf der Zuschlag aber nur auf ein wirksames Gebot erteilt werden; ohne wirksames Gebot darf das Gericht das Grundstück niemandem zuschlagen.
Der zeitliche Ablauf im Versteigerungssaal erwies sich als entscheidend. Der Bieter focht sein Gebot unverzüglich noch im Termin an, unmittelbar nachdem die Rechtspflegerin bekannt gegeben hatte, dass er ein Gebot abgegeben habe. Die Erklärung richtete er an das Vollstreckungsgericht als zuständige Empfängerbehörde, wodurch sie formgerecht war.
Das Amtsgericht Lörrach hatte den Zuschlag trotzdem für 600.000 Euro erteilt – eine Entscheidung, die das Landgericht als rechtsfehlerhaft einstufte. Weil das Gebot durch die Anfechtung von Anfang an nichtig war, fehlte dem Zuschlagsbeschluss die rechtliche Grundlage nach § 81 Abs. 1 ZVG. Der Beschluss vom 28.11.2025 musste deshalb aufgehoben werden.
Achtung Falle: Zeitfenster im Versteigerungssaal
Der entscheidende Faktor für den Erfolg war das sofortige Reagieren noch im Termin. Wer erst nach der Verkündung des Zuschlags oder bei der Zustellung des Beschlusses merkt, dass das eigene Gebot zu hoch war, hat das Zeitfenster für eine unverzügliche Anfechtung regelmäßig verpasst. Die Anfechtung muss in dem Moment erklärt werden, in dem der Bieter erkennt, dass das Gericht seine Äußerung als bindendes Gebot wertet.
Warum entscheidet das Versteigerungsprotokoll über den Zuschlag?
Für Vorgänge im Versteigerungstermin gilt § 78 ZVG: Maßgebliche Vorgänge müssen zwingend durch das Versteigerungsprotokoll festgestellt werden. Nach § 80 ZVG werden Vorgänge, die nicht aus dem Protokoll ersichtlich sind, bei der Zuschlagsentscheidung nicht berücksichtigt. Maßgeblich ist damit grundsätzlich das protokollierte, nicht das tatsächlich Geschehene. Das Protokoll hat also eine strenge Beweiskraft: Was nicht darin steht, gilt für die spätere Entscheidung über den Zuschlag im Zweifel als nicht vorgefallen – selbst wenn Zeugen etwas anderes bekunden.
Ein Streit über die exakte Formulierung im Saal berührte genau dieses Beweisproblem. Der Bieter behauptete, er habe wörtlich erklärt, er könne „maximal 600.000 Euro“ bieten, und legte zur Untermauerung schriftliche Angaben von Anwesenden vor. Im Versteigerungsprotokoll war dagegen festgehalten, dass er auf die Frage, wie viel er bieten wolle, schlicht mit „600.000 EUR“ geantwortet hatte.
Das Gericht ließ ausdrücklich offen, ob dieser abweichende Vortrag angesichts der strengen Beweiswirkung des Protokolls nach §§ 78, 80 ZVG überhaupt hätte berücksichtigt werden können. Auch die Frage, ob eine Protokollberichtigung nach §§ 869, 164 ZPO möglich gewesen wäre, musste die Kammer nicht entscheiden – die Beschwerde hatte bereits wegen der wirksamen Anfechtung Erfolg.
Maßgebend für die Zuschlagserteilung oder -versagung ist deswegen allein das protokollierte und nicht das tatsächliche Geschehen in dem Versteigerungstermin (vgl. BGH, Beschluss vom 22. März 2007 – V ZB 139/06, juris Rn. 25). – so das Landgericht Freiburg
Das Versteigerungsprotokoll hat entscheidende Beweiskraft. Prüfen Sie als Bieter Ihre protokollierten Aussagen noch im Termin. Wer Abweichungen zwischen dem Gesagten und dem Protokollierten feststellt, muss sofort eine Berichtigung verlangen und einen Widerspruch ins Protokoll aufnehmen lassen – eine spätere Korrektur ist nach §§ 78, 80 ZVG in der Regel ausgeschlossen.
Warum war die Zuschlagsbeschwerde des Bieters zulässig?
Die sofortige Beschwerde gegen Entscheidungen im Zuschlagsverfahren ist nach §§ 95, 96 ZVG und § 567 Abs. 1 ZPO statthaft. „Sofortige Beschwerde“ bedeutet: Gegen den Zuschlagsbeschluss kann innerhalb einer kurzen Frist das nächsthöhere Gericht angerufen werden; hier prüft das Landgericht, ob das Amtsgericht den Zuschlag zu Recht erteilt hat. Die Frist beträgt gemäß §§ 869, 569 Abs. 1 ZPO zwei Wochen; war der Beteiligte im Verkündungstermin nicht anwesend, beginnt sie erst mit der Zustellung des Beschlusses. Mit der Beschwerde kann nach §§ 95, 100 Abs. 1 ZVG geltend gemacht werden, dass das vom Gericht angenommene Gebot unwirksam war.
Im vorliegenden Verfahren war der Bieter beim Termin zur Verkündung des Zuschlags am 28.11.2025 nicht persönlich anwesend. Der Beschluss wurde ihm erst am 04.12.2025 zugestellt; sein am selben Tag beim Amtsgericht eingegangener Schriftsatz vom 03.12.2025 wahrte damit die Frist. Das Amtsgericht half dem Rechtsmittel mit Beschluss vom 22.12.2025 nicht ab und legte die Akten der Beschwerdekammer vor, die schließlich mit Beschluss vom 21.06.2026 vom Einzelrichter übernommen wurde.
Über die Kosten des Beschwerdeverfahrens entschied das Landgericht nicht, weil sich die Beteiligten bei einer Zuschlagsbeschwerde nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen – es gibt hier also keinen klassischen Kläger und Beklagten, zwischen denen die Kosten verteilt werden könnten. Eine Festsetzung des Gegenstandswerts nach § 33 Abs. 1 RVG unterblieb mangels entsprechenden Antrags. Der Gegenstandswert ist die Grundlage, nach der sich Anwalts- und Gerichtsgebühren berechnen; ohne Antrag muss das Gericht ihn in diesem Verfahrensstadium nicht festsetzen.
Was Bieter aus dem Freiburger Urteil lernen
Das Landgericht Freiburg hat als Beschwerdeinstanz entschieden, dass Bieter ein versehentlich abgegebenes Zwangsversteigerungsgebot wegen Erklärungsirrtums anfechten können. Da der BGH diese Frage bisher offengelassen hat und die Rechtsbeschwerde zugelassen wurde, ist die Rechtslage nicht endgültig geklärt. In anderen Gerichtsbezirken können Vollstreckungsrichter eine Anfechtung weiterhin ablehnen – verlassen Sie sich also nicht darauf, ein zu hohes Gebot später zurückziehen zu können.
Wer an einer Zwangsversteigerung teilnimmt, muss drei Dinge beachten: Legen Sie Ihr Limit vor dem Termin schriftlich fest, formulieren Sie im Saal eindeutig als Höchstgrenze und prüfen Sie das Protokoll noch vor Ort auf Fehler. Die Anfechtung muss unverzüglich im Termin selbst erfolgen – wer den Saal verlässt, ohne sein Gebot sofort zu korrigieren, verliert dieses Recht.
Gebot in der Zwangsversteigerung versehentlich abgegeben?
Das Landgericht Freiburg hat die Anfechtung eines Gebots wegen Erklärungsirrtums zugelassen – doch die Rechtslage ist umstritten und der BGH hat noch nicht entschieden. Der Erfolg einer Anfechtung hängt von Ihrem sofortigen Handeln ab. Unsere Rechtsanwälte prüfen, ob in Ihrem Fall die Voraussetzungen für eine Anfechtung vorliegen und welche Fristen zu wahren sind.
Experten-Kommentar
Was bei solchen Terminen leicht unterschätzt wird: Eine Finanzierungszusage ersetzt keine belastbare Rechnung zu Gebot, bestehen bleibenden Rechten und Nebenkosten. Ein Gebot lässt sich nicht sinnvoll mit einem Finanzierungsvorbehalt absichern. Der Termin verlangt eine klare, sofort wirksame Erklärung; das halte ich für den eigentlichen wirtschaftlichen Risikopunkt.
Ich rate Betroffenen, vor dem Termin mit der Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern die gesamte Übernahmebelastung durchzurechnen. Bleibt danach ein Restzweifel, ist Zurückhaltung vernünftiger als die Hoffnung auf eine spätere Korrektur.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich mein Gebot noch anfechten, wenn ich meinen Irrtum erst nach dem Termin bemerke?
NEIN. Eine Anfechtung des Versteigerungsgebots muss unverzüglich erfolgen und ist regelmäßig nur noch im laufenden Termin möglich. Wenn Sie den Saal bereits verlassen haben, können Sie das Gebot daher normalerweise nicht wirksam per Brief, E-Mail oder Telefon zurückziehen.
Nach § 119 Abs. 1 BGB kann ein Gebot bei einem Erklärungsirrtum angefochten werden, wenn das Erklärte nicht Ihrem tatsächlichen Willen entsprach. Die Erklärung muss nach § 121 Abs. 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern gegenüber dem Vollstreckungsgericht erfolgen, sobald Sie den Irrtum erkennen. Im Termin sollten Sie deshalb sofort widersprechen, den Irrtum ausdrücklich erklären und die Aufnahme Ihrer Erklärung in das Protokoll verlangen. Spätestens mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ist eine Anfechtung ausgeschlossen. Die Rechtsprechung ist allerdings nicht abschließend geklärt, weil der Bundesgerichtshof die Übertragbarkeit dieser Regeln auf Versteigerungsgebote bislang offengelassen hat.
Was kann ich tun, wenn das Vollstreckungsgericht meine Gebotsanfechtung ablehnt?
Legen Sie sofortige Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss ein; die Frist beträgt zwei Wochen ab Verkündung oder Zustellung. Richten Sie das Rechtsmittel an das zuständige Landgericht und wahren Sie die Frist durch rechtzeitigen Eingang.
Die sofortige Beschwerde ist nach §§ 95, 96 ZVG sowie § 567 Abs. 1 ZPO statthaft. Nach §§ 869, 569 Abs. 1 ZPO beginnt die Zweiwochenfrist mit der Verkündung, wenn Sie anwesend waren. Waren Sie nicht anwesend, beginnt sie grundsätzlich erst mit der Zustellung des Beschlusses. Begründen Sie die Beschwerde damit, dass Sie Ihr Gebot unverzüglich nach § 121 Abs. 1 BGB angefochten haben. Bei wirksamer Anfechtung gilt das Gebot nach § 142 Abs. 1 BGB rückwirkend als nichtig, sodass der Zuschlag nach § 81 Abs. 1 ZVG keine wirksame Grundlage mehr hätte. Legen Sie deshalb das Zustellungsdatum fest und reichen Sie den vollständigen Beschwerdeschriftsatz fristgerecht ein.
Die Rechtslage ist allerdings nicht abschließend geklärt, weil der Bundesgerichtshof die Anfechtbarkeit von Versteigerungsgeboten bislang offengelassen hat. Andere Landgerichte können die Anfechtung daher anders bewerten als das Landgericht Freiburg; eine rechtliche Prüfung bleibt erforderlich.
Wie beweise ich, dass ich nur mein Höchstlimit und kein verbindliches Gebot nennen wollte?
Der Nachweis gelingt vor allem durch objektive Umstände, nicht durch Ihre spätere Behauptung. Entscheidend ist, ob Ihr Verhalten wirtschaftlich plausibel war und Sie den Irrtum sofort im Versteigerungstermin beanstandet haben.
Das Gericht bewertet Ihre Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont, also danach, wie ein verständiger Zuhörer Ihre Worte verstehen musste. Für einen Erklärungsirrtum spricht besonders, wenn Gebot und bestehen bleibende Lasten den Verkehrswert deutlich überschreiten. Eine solche wirtschaftliche Diskrepanz kann zeigen, dass Sie kein verbindliches Gebot in dieser Höhe abgeben wollten. Zusätzlich stärkt eine sofortige Beanstandung im Termin Ihre Darstellung, weil sie gegen eine nachträgliche Schutzbehauptung spricht. Erklären Sie deshalb unmittelbar, dass Sie lediglich Ihr Höchstlimit nennen wollten und das Gericht Ihre Äußerung nicht als Gebot verstehen durfte.
Das Versteigerungsprotokoll besitzt nach §§ 78 und 80 ZVG besondere Beweiskraft. Nachträgliche schriftliche Erklärungen oder Zeugenaussagen dazu, was genau gesagt wurde, haben deshalb regelmäßig nur begrenztes Gewicht. Prüfen Sie das Protokoll noch im Termin und verlangen Sie bei Abweichungen eine Berichtigung oder nehmen Sie Ihren Widerspruch ausdrücklich auf.
Kann ich anfechten, wenn ich den Grundstückswert oder Finanzierungsbedarf falsch eingeschätzt habe?
NEIN, eine falsche Kalkulation ist grundsätzlich ein unbeachtlicher Motivirrtum. Nur wenn die Fehlkalkulation zugleich zeigt, dass Sie den rechtlich bindenden Charakter Ihrer Erklärung nicht erkannt haben, kommt eine Anfechtung wegen Erklärungsirrtums in Betracht.
Ein Motivirrtum betrifft die Beweggründe hinter Ihrem Gebot, etwa den Grundstückswert, bestehen bleibende Grundschulden oder den erwarteten Sanierungsaufwand. Solche Fehleinschätzungen ändern den Inhalt Ihrer Erklärung grundsätzlich nicht, weil Sie bewusst genau diesen Betrag bieten wollten. Nach § 119 Abs. 1 BGB ist dagegen ein Erklärungsirrtum anfechtbar, wenn Ihr äußerlich abgegebenes Gebot Ihrem tatsächlichen Erklärungswillen nicht entsprach. Das kann gelten, wenn Sie lediglich Ihr internes Höchstlimit nennen wollten und nicht wussten, dass Ihre Äußerung bereits als Gebot verstanden wurde. Eine extreme wirtschaftliche Diskrepanz, etwa Gesamtkosten nahe dem Doppelten des Verkehrswerts, kann dieses fehlende Erklärungsbewusstsein belegen.
Wer sich lediglich verrechnet hat, bleibt daher regelmäßig gebunden, wenn er bewusst ein Gebot abgab. Erkennen Sie einen möglichen Erklärungsirrtum, müssen Sie ihn gegenüber dem Vollstreckungsgericht unverzüglich erklären; dokumentieren Sie deshalb sofort Ihre Kalkulation und den Ablauf.
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Das vorliegende Urteil
LG Freiburg (Breisgau) – Az.: 1 K 38/23 – Beschluss vom 28.11.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
