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Ersatzvornahme bei einem Mitbenutzungsrecht: Wann Mieter geschützt sind

Täglich mit dem Rollstuhl über die Rampe ins Haus – nun fordert die Eigentümergemeinschaft den Abriss, obwohl die Mieterin am bisherigen Rechtsstreit unbeteiligt war. Das Landgericht Frankfurt klärt nun, ob eine Ersatzvornahme die Mitbenutzungsrechte einer Dritten beschneiden darf, solange gegen sie selbst kein vollstreckbarer Duldungstitel vorliegt.
Handwerker setzt Brechstange an eine Rollstuhlrampe vor einer Erdgeschosswohnung mit leerem Rollstuhl auf der Terrasse.
Der Abbau einer Rollstuhlrampe per Ersatzvornahme ist unzulässig, wenn Mieter ein Mitbenutzungsrecht haben und kein Duldungstitel vorliegt. Symbolfoto: KI

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2-13 T 7/26

Das Wichtigste im Überblick

  • Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
  • Datum: 26.02.2026
  • Aktenzeichen: 2-13 T 7/26
  • Verfahren: Sofortige Beschwerde gegen Ersatzvornahme
  • Rechtsbereiche: Zivilprozessrecht, Mietrecht, WEG-Recht
  • Streitwert: bis 1.000 €
  • Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
  • Relevant für: Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer

Gläubiger dürfen Rampen nicht einfach entfernen, wenn Mieter diese für den Zugang zur Wohnung mitnutzen.
  • Die geplante Entfernung verletzt die geschützten Mitbenutzungsrechte der Mieterin an den Zugängen ihrer Wohnung.
  • Das Verbot gilt, wenn die Vollstreckung direkt in die Rechte eines unbeteiligten Dritten eingreift.
  • Der Gläubiger muss in solchen Fällen erst einen gerichtlichen Duldungstitel gegen den Mieter erwirken.
  • Eine einfache Ersatzvornahme reicht nicht aus, wenn der Mieter auf die Anlage angewiesen ist.
  • Betroffene Mieter können sich mit einer sofortigen Beschwerde gegen die unzulässige Zwangsvollstreckung wirksam wehren.

Warum die Mieterin den Abbau der Rollstuhlrampe stoppte

Die sofortige Beschwerde in der Zwangsvollstreckung richtet sich nach § 793 der Zivilprozessordnung (ZPO). Ein außenstehender Dritter ist zur Beschwerde befugt, wenn er durch die gerichtliche Entscheidung materiell beschwert wird. Das bedeutet rechtlich: Die Entscheidung greift unmittelbar und nachteilig in die eigenen Rechte des Dritten ein. Um rechtliche Gültigkeit zu erlangen, muss die Beschwerde form- und fristgerecht nach den gesetzlichen Vorgaben der §§ 567 Abs. 1 Ziff. 2 und 569 ZPO eingelegt werden. Für Sie als Betroffener bedeutet das konkret: Handeln Sie sofort. Ab Zustellung der nachteiligen gerichtlichen Entscheidung haben Sie exakt zwei Wochen Zeit, um die sofortige Beschwerde beim Gericht einzulegen, andernfalls wird die Vollstreckungsmaßnahme rechtskräftig.

Genau diesen rechtlichen Rahmen musste das Landgericht Frankfurt am Main in einem aktuellen Streitfall klären.

Eine auf einen Rollstuhl angewiesene Mieterin wehrte sich erfolgreich gegen eine Vollstreckungsmaßnahme, die ihren Wohnungszugang bedrohte. Das Amtsgericht Kassel hatte am 22.12.2025 einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) erlaubt, eine Rollstuhlrampe entfernen zu lassen, hielt die Beschwerde der betroffenen Frau zunächst für unzulässig und half ihr nicht ab. Das Landgericht Frankfurt am Main hob diese Entscheidung jedoch am 26.02.2026 auf und wies den Antrag auf Ersatzvornahme endgültig zurück (Az. 2-13 T 7/26). Zur Einordnung: Bei einer Ersatzvornahme wird eine geschuldete Handlung – wie hier das Entfernen der Rampe – auf Kosten des Schuldners durch den Gläubiger selbst oder beauftragte Dritte vollzogen. Die Frankfurter Richter bejahten die Beschwerdebefugnis der Mieterin ausdrücklich, da sie durch den drohenden Verlust ihres Zugangs unmittelbar in ihren verfassungsrechtlich geschützten Rechten betroffen war.

Keine Ersatzvornahme bei Mitbenutzungsrecht an der Rampe

Eine gerichtliche Ersatzvornahme nach § 887 ZPO ist unzulässig, wenn eine Zwangsvollstreckung zwingend die Mitwirkung oder die Rechte eines Dritten voraussetzt. Maßgeblich ist laut der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ob der unbeteiligten Person ein Mitbenutzungsrecht an dem zu entfernenden Objekt zusteht. In solchen juristisch komplexen Konstellationen muss eine Vollstreckung stattdessen zwingend nach § 888 ZPO für unvertretbare Handlungen durchgeführt werden. Konkret bedeutet unvertretbar, dass die geforderte Handlung von niemand anderem übernommen werden kann – wie etwa die persönliche Zustimmung der Mieterin zum Abbau.

Im vorliegenden Sachverhalt zeigte sich diese rechtliche Hürde ganz konkret.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte eine Rampe entfernen lassen, die gartenseitig als Zugang von der Terrasse in die Rasenfläche reichte. Die betroffene Frau nutzt genau diese Rampe als Mieterin mit ihrem Rollstuhl, um ihre Wohnung überhaupt erreichen oder verlassen zu können. Das Landgericht stellte nach der Prüfung unstreitig fest, dass die bauliche Anlage unmittelbar zu den Zugängen gehört, an denen der Mieterin ein rechtmäßiges Mitbenutzungsrecht zusteht.

Praxis-Hinweis: Mitbenutzungsrecht als Schutzschild

Sie liegen ähnlich, wenn Sie als Mieter eine Einrichtung nutzen, die aufgrund eines Streits zwischen Ihrem Vermieter und Dritten entfernt werden soll. Entscheidend ist hier Ihr eigenes Recht zur Mitbenutzung aus dem Mietvertrag. Solange dieses besteht, darf die Vollstreckung nicht im Wege der Ersatzvornahme erfolgen, da Ihr Nutzungsrecht den direkten Zugriff blockiert.

Infografik: Warum ein Gerichtsbeschluss gegen den Vermieter allein für Eingriffe nicht ausreicht.
Warum ein Gerichtsbeschluss gegen den Vermieter allein für Eingriffe nicht ausreicht.

Warum ein Vollstreckungstitel gegen den Vermieter nicht reicht

Die juristische Vollstreckung darf niemals in geschützte Rechtsbereiche einer Mieterin oder eines Mieters eingreifen, ohne dass ein entsprechender Titel vorliegt. Ein Titel ist eine offizielle gerichtliche Entscheidung, wie ein Urteil oder Beschluss, aus der sich eine Forderung zwangsweise durchsetzen lässt. Wer eine Zwangsvollstreckung betreibt, muss zwingend einen Duldungstitel gegen die unbeteiligte Person vorweisen, wenn deren Rechte durch eine Maßnahme tangiert werden. Das heißt: Es braucht einen eigenen Gerichtsbeschluss, der ausdrücklich diese unbeteiligte Person zur Duldung der Maßnahme verpflichtet. Ohne einen solchen gesonderten Titel sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine direkte Ersatzvornahme nach § 887 ZPO schlichtweg nicht gegeben.

Ein Beschluss aus dem Jahr 2026 macht deutlich, wie sich dieses strikte Erfordernis in der Praxis auswirkt.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfügte zwar über einen rechtskräftigen Titel gegen den Eigentümer der Wohnung, nicht jedoch gegen dessen Mieterin. Die Eigentümergemeinschaft hatte keinen titulierten Duldungsanspruch gegen die rollstuhlabhängige Frau erwirkt oder geltend gemacht. Da die Mieterin einer Entfernung der Anlage ohne die vorherige Schaffung eines alternativen Zugangs nicht zustimmte, scheiterte die direkte Durchsetzung über eine Ersatzvornahme vollends.

Achtung Falle: Der fehlende Duldungstitel

Der entscheidende Hebel dieses Urteils ist die Personenverschiedenheit: Ein Urteil gegen den Wohnungseigentümer reicht nicht aus, um Maßnahmen gegen Sie als Mieter durchzusetzen. Wenn die Gegenseite zwar einen Titel gegen Ihren Vermieter hat, aber keinen separaten Titel gegen Sie persönlich vorweisen kann, bleibt die Zwangsvollstreckung in Ihre Rechte regelmäßig unzulässig.

LG Frankfurt: GdWE trägt Kosten nach falscher Vollstreckung

Das zuständige Beschwerdegericht kann einen fehlerhaften Beschluss zu einer Ersatzvornahme aufheben, wenn dieser die Rechte von unbeteiligten Personen verletzt. Die Kosten eines solchen Beschwerdeverfahrens werden gemäß § 91 ZPO in der Regel der unterlegenen Partei auferlegt. Zudem kann das Gericht eine Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH) zulassen, wenn die abschließende Klärung der Beschwerdebefugnis von grundsätzlicher rechtlicher Bedeutung ist.

Für die abschließende Entscheidung zog das Landgericht Frankfurt am Main exakt diese prozessualen Konsequenzen.

Die Zivilkammer hob den ursprünglichen Beschluss des Amtsgerichts Kassel in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 12.01.2026 vollständig auf. Die gesamten Kosten des Verfahrens wurden der Eigentümergemeinschaft auferlegt, während der Beschwerdewert auf die Gebührenstufe bis zu 1.000 Euro festgesetzt wurde. Dieser Wert gibt an, wie hoch das finanzielle Interesse an dem Streit eingeschätzt wird, und dient als reine Rechengrundlage für die anfallenden Gerichts- und Anwaltskosten. Die Richter ließen die Rechtsbeschwerde ausdrücklich zu, um eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Beschwerdebefugnis Dritter in dieser Konstellation zu ermöglichen. Der formelle Richterspruch lautet hierzu:

Auf die sofortige Beschwerde wird der Beschluss des AG Kassel 22.12.2025 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 12.01.2026 aufgehoben, der Antrag der Gläubigerin auf Ersatzvornahme vom 17.11.2025 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Gläubigerin zu tragen. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. Der Beschwerdewert wird auf die Gebührenstufe bis zu 1.000 € festgesetzt.

So wehren sich Mieter gegen unzulässige Ersatzvornahmen

Der Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main stärkt Ihre Position als Mieter erheblich. Da die Entscheidung auf der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs basiert, entfaltet sie Wirkung über den Einzelfall hinaus und ist bundesweit auf vergleichbare Konstellationen übertragbar. Sie können sich bei ähnlichen Streitigkeiten, in denen eine Eigentümergemeinschaft oder sonstige Dritte in Ihre Mietfläche eingreifen wollen, direkt auf diesen Vollstreckungsschutz berufen.

Verlangen Dritte bauliche Veränderungen oder Eingriffe in Ihre vertraglich gemieteten Flächen, prüfen Sie sofort: Liegt ein rechtskräftiger Duldungstitel vor, der ausdrücklich gegen Sie persönlich gerichtet ist? Wenn nicht, verweigern Sie den Zugang und widersprechen Sie der Maßnahme konsequent. Erhalten Sie dennoch einen gerichtlichen Beschluss zur Ersatzvornahme, legen Sie zwingend innerhalb der gesetzlichen Zwei-Wochen-Frist die sofortige Beschwerde ein. Tun Sie das nicht, verlieren Sie womöglich unwiederbringlich wichtige Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Wohnung.


Zwangsvollstreckung gegen Ihre Mieterrechte? Jetzt rechtlich absichern

Eine unzulässige Ersatzvornahme kann Ihre Wohnqualität massiv beeinträchtigen, doch oft fehlt der Gegenseite die notwendige Rechtsgrundlage gegen Sie persönlich. Unsere Rechtsanwälte prüfen die Rechtmäßigkeit von Vollstreckungsmaßnahmen und wahren die entscheidenden Fristen für Ihre sofortige Beschwerde. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Mitbenutzungsrechte effektiv zu verteidigen und unberechtigte Zugriffe auf Ihre Mietfläche abzuwehren.

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Experten Kommentar

Was oft übersehen wird: Eigentümergemeinschaften scheuen den langen Weg über einen separaten Duldungstitel gegen Mieter, weil das ein komplett neues, teures Gerichtsverfahren bedeutet. Stattdessen schicken Hausverwaltungen gerne einfach die Handwerker vorbei und wedeln mit dem Urteil gegen den Vermieter, um schnell vollendete Tatsachen zu schaffen. Wer in diesem Moment eingeschüchtert Platz macht, hat faktisch schon verloren.

Genau deshalb rate ich Betroffenen dazu, bei unangekündigten Handwerkern extrem stur zu bleiben, wenn der eigene Name nicht auf dem gerichtlichen Beschluss steht. Wenn der Bagger für den Abriss anrollt, stoppt oft nur der direkte Ruf nach der Polizei die Maßnahme. Mieter tun in dieser Situation gut daran, sich auf keine rechtlichen Diskussionen mit der Verwaltung am Gartenzaun einzulassen.


Symbolbild für Rechtsfragen (FAQ): Allegorische Justitia mit Waage und Richterhammer.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Gilt mein Schutz auch bei Rampen, die sich auf gemeinschaftlich genutzten Gartenflächen befinden?

JA, Ihr Schutz gilt auch für Rampen im gemeinschaftlichen Garten, sofern Sie ein mietvertragliches Mitbenutzungsrecht an diesem Zugangsbereich besitzen. Eine Ersatzvornahme ist rechtlich unzulässig, wenn die Rampe Ihren vertraglich zugesicherten Zugang zur Wohnung unmittelbar ermöglicht. Damit endet Ihr Mieterschutz keineswegs an der Wohnungstür.

Die Unzulässigkeit einer Ersatzvornahme gemäß § 887 ZPO ergibt sich daraus, dass eine Zwangsvollstreckung nicht unmittelbar in die geschützten Rechte unbeteiligter Dritter eingreifen darf. Wenn Sie als Mieter vertraglich berechtigt sind, den Garten zu nutzen, bildet dieses Mitbenutzungsrecht ein erhebliches rechtliches Hindernis für den Abbau einer dort installierten Rampe. Das Gericht wertet solche Anlagen als wesentlichen Bestandteil Ihres Wohnraumnutzungsrechts, da sie den barrierefreien Zugang zum Wohnobjekt erst ermöglichen oder zumindest erheblich erleichtern. Ohne einen gesonderten Duldungstitel, der sich ausdrücklich gegen Sie persönlich richtet, darf eine Eigentümergemeinschaft die Entfernung der Rampe daher nicht ohne Ihre Zustimmung erzwingen.

Dieser Schutz greift jedoch nur, wenn die Rampe tatsächlich für die Erreichbarkeit Ihrer Wohnung erforderlich ist und kein wirksamer vertraglicher Ausschluss der Gartenmitbenutzung vorliegt. Rein dekorative Bauten ohne funktionalen Bezug zur Barrierefreiheit genießen diesen besonderen Vollstreckungsschutz im Regelfall nicht.


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Verliere ich meinen Schutz gegen den Abriss, wenn ich die zweiwöchige Beschwerdefrist verpasse?

JA, wenn Sie die zweiwöchige Frist für die sofortige Beschwerde verpassen, wird die Vollstreckungsmaßnahme rechtskräftig und die bauliche Anlage darf trotz etwaiger Rechtsfehler abgerissen werden. Diese strikte gesetzliche Notfrist beginnt zwingend mit dem Tag der offiziellen Zustellung des entsprechenden gerichtlichen Beschlusses an Sie oder Ihren bevollmächtigten Rechtsanwalt.

Nach den gesetzlichen Vorgaben der Zivilprozessordnung führt das Verstreichen dieser Frist zur formellen Rechtskraft der Entscheidung, wodurch spätere Einwendungen gegen die Art der Zwangsvollstreckung grundsätzlich ausgeschlossen sind. Selbst wenn die Maßnahme ursprünglich unzulässig war, etwa weil ein erforderlicher Duldungstitel gegen Sie persönlich fehlte, heilt dieser rechtliche Mangel faktisch durch Ihre Untätigkeit innerhalb der zwei Wochen. Das Gericht prüft nach Ablauf der Beschwerdefrist die inhaltliche Richtigkeit des ursprünglichen Beschlusses nicht mehr, sodass der Gläubiger die Ersatzvornahme nunmehr rechtmäßig durchführen kann. Daher ist es für die Erhaltung Ihres Schutzes unerlässlich, das genaue Datum der Zustellung zu dokumentieren und den Rechtsbehelf umgehend bei dem zuständigen Gericht einzulegen.


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Muss mein eigener Name im Gerichtsbeschluss stehen, damit die Eigentümergemeinschaft die Rampe abreißt?

JA. Die Eigentümergemeinschaft benötigt zwingend einen sogenannten Duldungstitel, der ausdrücklich Sie persönlich mit Ihrem Namen zur Duldung des Abrisses verpflichtet. Ein bloßes Urteil gegen Ihren Vermieter oder den Wohnungseigentümer entfaltet Ihnen gegenüber keine rechtliche Bindungswirkung.

Dieser rechtliche Schutz basiert darauf, dass Zwangsvollstreckungen nicht eigenmächtig in die geschützten Rechte unbeteiligter Dritter wie Mieter eingreifen dürfen. Da Sie durch Ihren Mietvertrag ein eigenes Mitbenutzungsrecht an der Rampe besitzen, muss die Gegenseite Ihre notwendige Zustimmung zur Entfernung gerichtlich ersetzen lassen. Gemäß § 887 ZPO ist eine sogenannte Ersatzvornahme, also der Abriss durch die Gemeinschaft, unzulässig, solange kein vollstreckbarer Titel gegen den tatsächlichen Nutzer vorliegt. Ohne ein offizielles Dokument, das Sie namentlich als Verpflichteten nennt, darf die Gemeinschaft die bauliche Anlage daher nicht gegen Ihren erklärten Willen entfernen lassen.

Untersuchen Sie das vorliegende Dokument daher genau auf Ihren Namen, da eine Vollstreckung ohne namentliche Nennung rechtlich unzulässig ist. Falls dennoch bereits ein gerichtlicher Beschluss zur Ersatzvornahme vorliegt, sollten Sie umgehend innerhalb der zweiwöchigen Frist die sofortige Beschwerde nach § 793 ZPO einlegen.


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Wie stoppe ich den Abriss, wenn mein Vermieter die Maßnahme trotz fehlenden Titels duldet?

Sie können den Abriss eigenständig stoppen, indem Sie den Handwerkern den Zutritt verweigern und gegen gerichtliche Beschlüsse zur Ersatzvornahme innerhalb von zwei Wochen die sofortige Beschwerde einlegen. Die Passivität Ihres Vermieters hindert Sie rechtlich nicht daran, Ihre eigenen Mitbenutzungsrechte an der Mietsache unabhängig zu verteidigen und den unbefugten Zugriff Dritter aktiv zu blockieren.

Die rechtliche Grundlage für dieses Vorgehen bildet Ihre Position als materiell beschwerter Dritter, dessen geschützte Interessen durch die geplante Vollstreckungsmaßnahme unmittelbar beeinträchtigt werden. Gemäß § 793 der Zivilprozessordnung steht Ihnen ein eigenes Beschwerderecht zu, weil eine Ersatzvornahme nach § 887 ZPO unzulässig ist, wenn sie die Rechte unbeteiligter Personen ohne speziellen Duldungstitel verletzt. Da Ihr Mietvertrag Ihnen ein rechtmäßiges Mitbenutzungsrecht an der betreffenden Anlage einräumt, kann die Vollstreckung gegen den Vermieter nicht ohne Ihre persönliche Zustimmung vollzogen werden. Durch das konsequente Verweigern des Zugangs machen Sie deutlich, dass die Maßnahme ohne Ihre Mitwirkung nicht durchführbar ist, was den Gläubiger zur Erwirkung eines eigenen Titels zwingt.

Beachten Sie unbedingt, dass Sie die sofortige Beschwerde form- und fristgerecht nach § 569 ZPO einlegen müssen, sobald Ihnen ein belastender Beschluss des Vollstreckungsgerichts offiziell zugestellt wurde. Falls Sie den Zutritt zur Mietfläche freiwillig gestatten oder die zweiwöchige Notfrist verstreichen lassen, tritt eine rechtliche Präklusion (Rechtsverlust durch Zeitablauf) ein, welche die spätere Abwehr des Abrisses fast unmöglich macht.


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Kann ich den Abbau verhindern, solange die Eigentümergemeinschaft mir keinen barrierefreien Ersatzzugang anbietet?

JA. Sie können den Abbau einer für Sie notwendigen Rampe erfolgreich blockieren, sofern die Eigentümergemeinschaft Ihnen keinen alternativen barrierefreien Zugang zu Ihrer Wohnung anbietet. Da der ersatzlose Wegfall der Rampe Ihre Fähigkeit einschränkt, Ihre eigenen vier Wände eigenständig zu betreten oder zu verlassen, verletzt diese Maßnahme unmittelbar Ihre rechtlich geschützten Interessen als Mieter.

Rechtlich gesehen darf eine Zwangsvollstreckung gegen Ihren Vermieter nicht einfach auf Sie als unbeteiligten Dritten ausgeweitet werden, wenn dadurch Ihr vertragliches Mitbenutzungsrecht an baulichen Anlagen entzogen wird. Die Eigentümergemeinschaft benötigt zwingend einen eigenen Duldungstitel, also einen speziellen Gerichtsbeschluss gegen Sie persönlich, um den Abbau gegen Ihren erklärten Willen rechtmäßig durchzuführen. Solange ein solcher Titel fehlt und kein gleichwertiger Ersatzzugang geschaffen wurde, gilt die Maßnahme als unzulässige Ersatzvornahme im Sinne des § 887 Zivilprozessordnung (ZPO), da sie Ihre zwingend erforderliche Mitwirkung einfach übergeht. In der juristischen Praxis scheitern solche Anträge der Gemeinschaften regelmäßig, weil Gerichte den Erhalt des Wohnungszugangs höher bewerten als das Entfernungsinteresse der Miteigentümer, solange keine anderweitige Barrierefreiheit garantiert ist.

Dieses Veto-Recht erlischt allerdings in dem Moment, in dem die Gegenseite erfolgreich eine Klage auf Duldung gegen Sie persönlich gewinnt und damit einen vollstreckbaren Rechtstitel vor Gericht erlangt. Sie sollten daher frühzeitig Beweise sichern und schriftlich dokumentieren, dass die betroffene Anlage Ihr einziger Zugangsweg ist, um diese Unverzichtbarkeit in einem möglichen Gerichtsverfahren sofort rechtssicher belegen zu können.


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Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.

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Das vorliegende Urteil


LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 T 7/26 – Beschluss vom 26.02.2026




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