Ersteigerung eines Hausanwesens – Nutzungsvergütungszahlung der Hausbewohner

Können wir Ihnen helfen? Jetzt unverbindlich anfragen.

AG Philippsburg, Az.: 1 C 263/15, Urteil vom 30.09.2016

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.520,45 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 11.07.2015 zu zahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 14.01.2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.579,12 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten aufgrund der Ersteigerung eines Hausanwesens in Anspruch. Sie hat im Zwangsversteigerungsverfahren des Amtsgerichts Bruchsal mit dem Az. 3 K 97/13 mit Zuschlagsbeschluss vom 05.11.2014 Eigentum an den im Grundbuch von Rheinsheim, Blatt … eingetragenen Flurstücken mit den Nummern … und … erworben. Bei den Flurstücken handelt es sich zum einen um ein unbebautes Gartengrundstück und zum anderen um ein mit einem Wohnhaus, einer Scheune und einer Garage bebautes Grundstück unter der Adresse … Straße.

Ersteigerung eines Hausanwesens – Nutzungsvergütungszahlung der Hausbewohner
Symbolfoto: Von stockcreations /Shutterstock.com

Das vom Beklagten bis Ende Januar 2015 bewohnte Grundstück hat eine Fläche von 611 m2. Darauf befindet sich ein Wohnhaus mit Anbau für eine Waschküche und eine überdachte Terrasse mit Treppenzugang zum Dachgeschoss. Das Objekt wurde ca. im Jahr 1900 errichtet; 1952 erfolgte ein Umbau und im Jahr 2005 eine komplette Innenrenovierung. Das Objekt ist zum Teil unterkellert und das Dachgeschoss zum Teil ausgebaut. Es besteht aus einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einer Diele, einem Schlafzimmer, einem Flur, einem Abstellraum, einer Küche, einem Bad und einer Terrasse; die Gesamtfläche beträgt 87,66 m2. Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde ein Verkehrswertgutachten des Sachverständigen … eingeholt. Danach beläuft sich der Verkehrswert auf 178.000,00 € für das Gebäude und auf 10.152,00 € für das Nebengebäude.

Der Beklagte war vormals hälftiger Miteigentümer zusammen mit der nicht in Anspruch genommenen …. Der Zuschlagsbeschluss wurde dem Beklagten am 08.11.2014 zugestellt (As. 337 der beigezogenen Akte des Amtsgerichts Bruchsal – 3 K 97/13). Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Hausanwesen aufgrund des Zuschlagsbeschlusses zu räumen. Dem leistete er keine Folge; vielmehr zog er, nachdem er einen erfolgreichen Räumungsschutzantrag bis 31.01.2015 gestellt hatte, erst zum 01.02.2015 aus.

Die Klägerin begehrt für die Zeit der Nutzung für die Monate Dezember 2014 und Januar 2015 eine Nutzungsvergütung in Höhe von jeweils 500,00 € unter Ansatz eines Quadratmeterpreises von 5,74 €. Sie zahlte aufgrund Abfallgebührenbescheids des Landkreises Karlsruhe vom 17.12.2014 (Anlage K 1, As. 29) Gebühren für den Zeitraum 01.11. bis 31.12.2014 in Höhe von 24,70 € sowie Abwassergebühren aufgrund Bescheides der Stadtverwaltung Philippsburg vom 05.02.2015 (Anlage K 2, As. 31) für den Zeitraum 01.11.2014 bis 31.01.2015 in Höhe von 103,01 €. Diese Beträge möchte sie erstattet bekommen. Ferner begehrt sie Aufwendungsersatz für das Aufräumen von hinterlassenem Unrat des Beklagten in Höhe von 48,00 € (4 Stunden á 12,00 €).

Außerdem trägt sie vor, der Beklagte habe, um sie zu schädigen, vor seinem Auszug noch die Gastherme des Anwesens beschädigt, indem er deren Steuerungsplatine zerstört habe. Die Therme habe bis zu seinem Auszug funktioniert. Sie wurde -unstreitig- von der Firma … für 403,41 € repariert (Anlage K 4, As. 35).

Ferner begehrt die Klägerin Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten für ein Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 24.06.2015 unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes von 1.579,12 € und trägt hierzu vor, der Beklagte habe sich mit der Zahlung der Nutzungsvergütung, der Abfallgebühren, der Wasser- und Abwassergebühren sowie der Rechnung der Firma … in Verzug befunden, weil er auf ihre Schreiben nicht reagiert habe. Deshalb habe er die Kosten der anwaltlichen Tätigkeit zu tragen, die sie unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes von 1.579,12 € und der Berücksichtigung einer Geschäftsgebühr von 1,3 zuzüglich einer Pauschale für Post- und Telekommunikation zuzüglich auf Mehrwertsteuer mit 255,85 € beziffert.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.579,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.07.2015 zu zahlen, sowie den Beklagten zu verurteilen, vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 255,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, die Klägerin habe mit Schreiben vom 11.02.2015 an das Landgericht Karlsruhe (As. 99) auf Erstattung sämtlicher Kosten verzichtet. Außerdem habe er die Gastherme nicht zerstört. Diese sei schon lange vor dem Versteigerungstermin defekt gewesen, was er der Klägerin auch im ersten Besichtigungstermin, der unstreitig kurz nach dem Zuschlag stattfand, mitgeteilt habe. Die angesetzte Nutzungsentschädigung sei übersetzt und entspreche nicht dem Wert des Anwesens. Ein Mietwert von 350,00 € könne angesetzt werden. Irgendwelche Briefe der Klägerin habe er nicht erhalten.

Die Akte des Amtsgerichts Bruchsal mit dem Aktenzeichen 3 K 97/13 war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist weitgehend begründet.

1.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Nutzungsersatz in Höhe von 1.000,00 € gemäß §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 S. 2 BGB, 89, 90 Abs. 1 ZVG zu.

Die Klägerin ist aufgrund des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren vom 05.11.2014 (As. 313 ff.) Eigentümerin des streitgegenständlichen Hausanwesens geworden. Unstreitig hat der Beklagte das Objekt bis Ende Januar 2015 bewohnt. Er war ursprünglich Miteigentümer der versteigerten Grundstücke. Mit Verkündung des Beschlusses, in welchem das Vollstreckungsgericht der Klägerin den Zuschlag erteilt hat, erlangte diese gemäß §§ 89, 90 Abs. 1 Halbsatz 1 ZVG das Eigentum unter der Voraussetzung, dass der Zuschlagsbeschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird, § 90 Abs. 1 Halbsatz 2 ZVG. Zu einer solchen Aufhebung ist es nicht gekommen. Der Beklagte war im Dezember 2014 und im Januar 2015 Besitzer des mit dem Hausanwesen bebauten Grundstückes. Mit dem Verlust des Eigentums durch den Zuschlag hat er auch sein Besitzrecht verloren. Die Gewährung von Räumungsschutz ändert hieran nichts (vgl. Ehlers in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 986 BGB Rn. 11). Damit bestand zwischen den Parteien ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

Der Beklagte hatte auch gemäß § 990 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 BGB Kenntnis von seiner fehlenden Besitzberechtigung. Der Zuschlagsbeschluss wurde ihm am 08.11.2014 zugestellt (As. 337 der Vollstreckungsakte). Nach unbestrittenem Klägervortrag forderte die Klägerin ihn zur Räumung des Anwesens auf. Seit der Kenntnis von dem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren war der Beklagte zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen verpflichtet. Streitgegenständlich sind die Nutzungsentschädigungsansprüche für Dezember 2014 und Januar 2015. Die Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der genutzten Räume (vgl. BGH WM 1968, 1370 ff.; NJOZ 2001, 283 ff.). Einen Mietwert von mindestens 350,00 € hat der Beklagte zugestanden. Das Gericht schätzt jedoch darüberhinausgehend aufgrund der Angaben der Klägerin zu dem Objekt, die nicht bestritten wurden und aufgrund des vorgelegten, vom Beklagten nicht angegriffenen Verkehrswertgutachtens des Sachverständigen … vom 08.12.2013 (As. 141 ff.), welches das Gericht nach eigener Prüfung für widerspruchsfrei und nachvollziehbar hält, den monatlichen Mietwert gemäß § 287 ZPO auf 500,00 €. Entsprechend den im Einzelnen nicht angegriffenen Berechnungen der Klägerin ist bei einem Mietwert von 500,00 € von einem Quadratmeterpreis von 5,74 € auszugehen. Ein solcher Mietzins für ein Hausanwesen mit Nebengebäuden und 611 m2 Grundstücksgröße ist -gerichtsbekannt- nicht ortsunüblich. Der Beklagte schuldet daher Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.000,00 €.

2.

Der Beklagte schuldet ferner Schadensersatz gemäß §§ 990 Abs. 1 Satz 2, 989, 249 BGB in Höhe von 403,41 € wegen Beschädigung der Gastherme des Objekts.

Die Gastherme ist gemäß § 94 Abs. 1, 2 BGB als wesentlicher Bestandteil des Anwesens durch die Klägerin im Zwangsversteigerungsverfahren mit erworben worden; Heizungsanlagen und Warmwasserbereiter sind Bestandteile nach § 94 Abs. 2 BGB (Fritzsche in Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 40. Edition Stand 01.08.2016, § 94 BGB Rn. 20; explizit zur Gastherme Bayerisches Oberstes Landesgericht NZM 2000, 516). Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Beklagte die Gastherme, nachdem er Kenntnis vom Eigentumserwerb der Klägerin erlangt hatte, schuldhaft beschädigt hat. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts gemäß § 286 ZPO nach der durchgeführten Beweisaufnahme sowie nach der Anhörung der Parteien mit hinreichender Sicherheit fest.

Das Gericht stützt seine Überzeugung im Wesentlichen auf die glaubhaften Angaben der Klägerin in ihrer persönlichen Anhörung. Sie hat angegeben, ihr sei vom Beklagten mitgeteilt worden, dass die Gastherme funktioniere, aber einem Kumpel gehöre. Daraufhin habe sie vorgeschlagen, dass dieser Kumpel kontaktiert werde, um ihm ihr Interesse an einer „Übernahme“ der Gastherme mitzuteilen. Dabei hat sie plausibel erklärt, damals noch nicht gewusst zu haben, dass sie die Gastherme quasi mitersteigert hatte und sie bereits ihr gehörte. Diese Schilderung der Klägerin ist plastisch und in der Sache auch ohne weiteres nachvollziehbar. Sie berichtet eine Komplikation des Geschehens – die Tatsache, dass die Gastherme angeblich von einem Freund stamme und ihre Einschätzung, diese „abkaufen“ zu müssen – die so ungewöhnlich ist, dass das Gericht davon überzeugt ist, dass die Klägerin sich dies nicht ausgedacht hat. Die Klägerin hat auch einen glaubwürdigen Eindruck gemacht und sich zu keinem Zeitpunkt des Prozesses in Widersprüche verstrickt. Ihre Angaben sind auch im Übrigen widerspruchsfrei und nachvollziehbar.

Hingegen konnte den Angaben des Beklagten zum Defekt der Gastherme kein Glauben geschenkt werden. Er konnte bereits nicht ansatzweise eingrenzen, wann die Gastherme defekt gegangen sein soll. In seiner persönlichen Anhörung hat er auch nicht behauptet, mitgeteilt zu haben, dass die Gastherme defekt sei. Er hat lediglich mitgeteilt, nicht gesagt zu haben, dass sie funktioniere. Ferner hat er angegeben, dass auch der Gutachter damals bereits die defekte Gastherme aufgenommen habe. Derartiges findet sich in dem Gutachten jedoch nicht wieder. Vielmehr heißt es dort lediglich, die Gastherme sei installiert (As. 153). Soweit er eingeräumt hat, die Platine ausgebaut zu haben, hat er zu dem Ausbauzeitpunkt keine konkreten Angaben gemacht. Dass er die Platine wegen eines Defektes ausgebaut habe, um Ersatz zu besorgen, ist nicht glaubhaft, weil er selbst einräumt, dass ihm dies aus Geldmangel gerade nicht möglich gewesen sei und er außerdem vorträgt, von einem Freund das Angebot gehabt zu haben, eine andere Gastherme leihweise installiert zu bekommen. Beides lässt einen Ausbau der Platine unsinnig erscheinen.

Die Zeugin … konnte zu einem konkreten Gespräch über die Gastherme keine Angaben mehr machen. Da das Gericht jedoch bereits aufgrund der Angaben der Klägerin davon überzeugt ist, dass die Gastherme seinerzeit im Besichtigungszeitpunkt im November 2015 noch funktionierte und unstreitig die Platine entfernt worden ist, steht für das Gericht mit der erforderlichen Sicherheit fest, dass der Beklagte dies erst danach getan hat. Der Schaden beruht auch auf dem Ausbau der Platine. Eine andere Schadensursache hat der Beklagte nicht dargelegt und ergibt sich auch nicht aus dem Zustandsbericht des Installateurs … (K 3, As. 33). Vielmehr ist diesem zu entnehmen, dass der Defekt durch den Ausbau der Platine und die Durchtrennung von Steckverbindungen herbeigeführt worden ist. Die Schadenshöhe ergibt sich aus der Rechnung der Firma … vom 08.04.2015 (Anlage K 4, As. 35) mit 403,41 €.

3.

Ferner besteht ein anteiliger Anspruch auf Zahlung der von der Klägerin verauslagten Kosten für Wasser- und Abwassergebühren für den Zeitraum 01.11.2014 bis 31.01.2015 in Höhe von 103,01 € und für Müllgebühren für den Zeitraum 01.11. bis 31.12.2014 in Höhe von 24,70 €. Insofern besteht jedenfalls ein Anspruch gemäß §§ 687 Abs. 2, 678 BGB wegen angemaßter Eigengeschäftsführung. Diese Vorschriften sind neben §§ 987 ff. BGB anwendbar (vgl. Fritzsche aaO Rn. 48). Der Klägerin ist ein Schaden entstanden, da sie mit durch den Beklagten veranlassten Kosten belastet worden ist. Das vom Beklagten verbrauchte Wasser sowie die in Anspruch genommenen Mülltonnenleerungen sind von ihm zu erstatten. Dabei waren die Ansprüche anteilig für den nicht berücksichtigungsfähigen Zeitraum vor dem 08.11.2014 zu kürzen und zwar um 7/61 bei den Müllgebühren und um 7/92 bei den Wassergebühren, also um 2,83 € und 7,84 €. Es verbleiben daher Ansprüche in Höhe von 21,87 € und 95,17 €.

4.

Soweit der Beklagte meint, die Klägerin habe auf die Erstattung sämtlicher Kosten verzichtet, kann dem nicht gefolgt werden. Aus dem vom Beklagten vorgelegten Schreiben der Klägerin vom 11.02.2015 an das Landgericht Karlsruhe in der Sache 5 T 22/15 ergibt sich ein Verzicht gegenüber dem Beklagten auf die Geltendmachung der streitgegenständlichen Forderungen nicht. In diesem nicht einmal an den Beklagten gerichteten Schreiben hat die Klägerin lediglich ihre Bedenken dahingehend mitgeteilt, dass der Beklagte ihr die bis zum 31.01.2015 entstandenen Kosten nicht erstatten werde und mitgeteilt, dass sie (derzeit) nicht bereit sei, für weitere Gerichtsverfahren die Kosten zu tragen.

5.

Es besteht jedoch kein Anspruch auf Ersatz des Aufwandes für die Beseitigung von Unrat des Beklagten. Hier ist zum einen bereits der Vortrag der Klägerin nicht ausreichend, da unklar bleibt, was überhaupt gemacht worden ist. Im Übrigen schuldet der Beklagte nach § 985 BGB zunächst nur die Herausgabe, d.h. die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes der Sache in dem Zustand, in dem sie sich befindet. Dass der Unrat erst nach dem Eintritt der Vindikationslage herbeigeschafft worden ist, ist nicht dargelegt, weshalb Ansprüche nach §§ 989, 990 BGB ausscheiden.

6.

Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten schuldet der Beklagte nur gemäß § 249 BGB hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der beschädigten Gastherme und der unter 3. erörterten Kosten unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes bis 1.000,00 €, demnach bei Anwendung einer 1,3-Geschäftsgebühr zuzüglich Post- und Telekommunikationspauschale zuzüglich Mehrwertsteuer (§§ 13,14 RVG, Nr. 2300, 7002, 7008 W RVG) in Höhe von 147,56 €. Ein Verzug des Beklagten im Zeitpunkt der Beauftragung der klägerischen Rechtsanwälte im Hinblick auf die übrigen Ansprüche ist nicht dargelegt. Der Beklagte hat den Zugang von Schreiben der Klägerin bestritten.

Die Klage war daher teilweise abzuweisen.

7.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO. Gründe, für die Klägerin die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor.