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Erwerbsverbot für Grundstück – Unwirksamkeit Überlassungsvertrag

LG Hamburg – Az.: 308 O 226/18 – Urteil vom 01.08.2018

1. Der Antragsgegnerin wird es verboten, ihre Eintragung als Eigentümerin des Grundstückes, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts H., Grundbuch von N. Blatt … zu beantragen bzw. ein bereits gestellten Eintragungsantrag aufrechtzuerhalten.

2. Der Antragsgegnerin wird für den Fall der Zuwiderhandlung gegen das in Ziffer 1 ausgesprochene Verbot ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu € 250.000,- und für den Fall, dass das Ordnungsgeld nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

3. Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin.

Beschluss

Der Streitwert wird auf € 113.000,- festgesetzt.

Tatbestand

Die Verfügungsklägerin begehrt von der Verfügungsbeklagten im einstweiligen Rechtsschutz ein Erwerbsverbot betreffend ein Grundstück.

Die Verfügungsklägerin wurde am 4. Juni 1937 geboren. Sie hat keine nähere Verwandtschaft.

Die Umstände, unter denen die Parteien sich kennen lernten, sind streitig. Die 1955 geboren Verfügungsbeklagte half der Verfügungsklägerin regelmäßig im Haushalt sowie bei den Geschäften des täglichen Lebens. Am 12. Januar 2018 ließ die Verfügungsklägerin vor der hamburgischen Notarin Dr. C. eine General- und Vorsorgevollmacht nebst Patientenverfügung zu Gunsten der Verfügungsbeklagten beurkunden (Nr. 1. der Urkundenrolle für 2018 C.., Anlage Ast. 3).

Am 7. Februar 2018 schlossen die Parteien vor der hamburgischen Notarin Dr. C. einen Grundstücksüberlassungsvertrag. Die Verfügungsklägerin übertrug das Eigentum an dem von ihr bewohnten Reihenhaus P.- S.-Straße …, … H. auf die Verfügungsbeklagte. Der Verfügungsklägerin wurde ein Nießbrauch am Grundstück eingeräumt und die Verfügungsbeklagte verpflichtete sich, die Verfügungsklägerin zu pflegen (Nr. 2. der Urkundenrolle für 2018 C..). Wegen des weiteren Inhalts des Vertrages wird auf die zu den Akten gereichte Vertragsurkunde verwiesen (Anlage Ast. 4).

Die Verfügungsbeklagte regte ein gerichtliches Betreuungsverfahren an. Das Verfahren wird beim Amtsgericht H. unter dem Aktenzeichen … geführt. Mit Beschluss des Amtsgerichts H. vom 21. Juni 2018 wurde die Erstellung eines Gutachtens zu den medizinischen Voraussetzungen der Anordnung einer Betreuung in Auftrag gegeben (Anlage Ast. 8). Unter dem 13. Juli 2018 wurde das Gutachten erstattet (Anlage Ast. 18). Eine Entscheidung über die Bestellung eines Betreuers wurde noch nicht getroffen.

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Unter dem 22. Mai 2018 unterschrieb die Verfügungsklägerin eine Prozessvollmacht zu Gunsten ihres Prozessbevollmächtigten (Anlage Ast. 5, S: 4). Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 23. Mai 2018 ließ die Verfügungsklägerin die Generalvollmacht widerrufen, den Grundstücksüberlassungsvertrag anfechten sowie höchst vorsorglich dessen Widerruf erklären (Anlage Ast. 5).

Mit einstweiliger Verfügung des Landgerichts Hamburg vom 6. Juni 2018 – 308 O 157/18 erwirkte die Verfügungsklägerin die Herausgabe der Generalvollmacht an den zuständigen Gerichtsvollzieher (Anlage Ast. 6).

Das Grundbuchamt lehnte mit Schreiben vom 6. Juni 2018 den Antrag der Verfügungsklägerin auf Aussetzung der Vollziehung der Umschreibung des Grundeigentums ab (Anlage Ast. 10). Die Notarin Dr. C. lehnte mit Schreiben vom 12. Juni 2018 es ab, den Antrag auf Eigentumsumschreibung zurückzunehmen (Anlage Ast. 12). Die Verfügungsbeklagte lehnt es mit E-Mail vom 16. Juni 2018 ab, den Überlassungsvertrag zurückzunehmen (Anlage Ast. 14).

Am 12. Juli 2018 ist der Verfügungsantrag bei Gericht eingegangen.

Die Verfügungsklägerin macht geltend, sie hätte die Verfügungsbeklagte ursprünglich nur flüchtig gekannt bis diese in den letzten Jahren vermehrt den Kontakt zu ihr gesucht und sich angeboten habe, bei den Geschäften des täglichen Lebens behilflich zu sein. Die Erteilung der Generalvollmacht wie auch die Grundstücksübertragung sei auf Betreiben der Verfügungsbeklagten geschehen. Was eine Patientenverfügung sei, sei ihr nicht genau klar gewesen. Dass sie auch eine Generalvollmacht erteilt habe, sei ihr nicht bewusst gewesen. Sie habe geglaubt, die Beurkundung am 7. Februar 2018 habe im Zusammenhang mit der Patientenverfügung gestanden. Sie habe nicht gewusst, ihr Grundeigentum zu übertragen. Zu dieser Zeit sei sie geschäftsunfähig gewesen, da die Verfügungsbeklagte ihr Medikamente verabreicht habe.

Die Verfügungsklägerin beantragt, wie erkannt.

Die Verfügungsbeklagte beantragt, den Verfügungsantrag abzuweisen.

Die Verfügungsbeklagte macht geltend, sie habe die Verfügungsklägerin über ihre berufliche Tätigkeit als Pflegekraft des R. K. kennengelernt. Sie habe die Lebensgefährtin der Verfügungsklägerin, welche mit dieser im selben Haus gewohnt habe, bis zu deren Tod im Jahre 2010 gepflegt. Dass sich die Verfügungsklägerin von ihr losgesagt habe und jetzt gegen sie rechtlich vorgehe, erfolge auf Initiative und Veranlassung von deren Nachbarn, der Eheleute H.. Die Verfügungsklägerin sei betreffend die Generalvollmacht eigeninitiativ tätig geworden.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird zudem auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen, deren Inhalt zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht wurde, sowie das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist begründet. Der Entscheidung liegen prozessual die Regelungen der §§ 935 ff., 922 ZPO zugrunde.

I. Der Antrag ist zulässig.

Die Verfügungsklägerin war im Zeitpunkt der Einreichung der Antragsschrift prozessfähig. Prozessfähigkeit ist die Fähigkeit, Prozesshandlungen selbst oder durch selbst bestellte Vertreter wirksam vorzunehmen oder entgegenzunehmen (Althammer, in: Zöller, 32. Aufl. 2018, § 52, Rn. 1). Volljährige Personen sind nur dann prozessunfähig, wenn sie geschäftsunfähig sind, unter Betreuung stehen bei Anordnung eines Einwilligungsvorbehalts sowie unter den Voraussetzungen des § 53 ZPO.

Zur Prüfung der Prozessfähigkeit ist das Gericht von Amts wegen nur gehalten bei hinreichenden Anhaltspunkten für das Fehlen der Prozessfähigkeit einer Partei. Die Prüfung erfolgt im Wege des Freibeweises (Althammer, in: Zöller, 32. Aufl. 2018, § 56, Rn. 4, 8). Hinreichende Anhaltspunkte für eine Geschäftsunfähigkeit der Verfügungsklägerin bestanden vorliegend. Denn die Verfügungsklägerin wusste im Termin weder ihr Alter in Jahren noch Tag und Monat ihrer Geburt anzugeben und sie hatte auch keine Vorstellung davon, warum sie heute bei Gericht ist. Dennoch erachtet das Gericht die Prozessfähigkeit der Verfügungsklägerin für gegeben. Denn in dem psychiatrischen Gutachten, welches das Amtsgericht H. im Betreuungsverfahren eingeholt hat und das mit Einverständnis der Verfügungsklägerin und ihres Prozessbevollmächtigten vom Gericht beigezogen wurde, ist der Gutachter zu dem Ergebnis gekommen, dass die Verfügungsklägerin einen zumindest ausreichenden Überblick über Inhalt und Zielsetzung der Prozessvollmacht hatte, welche sie ihrem Prozessbevollmächtigten am 22. Mai 2018 erteilt hat. Das Gericht erachtet das Gutachten für überzeugend. Die Verfügungsklägerin hat gegenüber den Gutachter angegeben, bei Erteilung der Generalvollmacht und Hausüberlassung an die Verfügungsbeklagte müsse sie sich in einem Trancezustand befunden haben. Das müsse auf dem Mist der Verfügungsbeklagten gewachsen sein. Sie konnte sich erinnern, ihren Prozessbevollmächtigten damit beauftragt zu haben, ihr ihr Haus wieder zu verschaffen. Daraus hat der Gutachter den Schluss gezogen, dass aufgrund der geringeren Komplexität der Vorgänge, notarielle Verträge und Erklärungen rückgängig zu machen, umso ihr Grundeigentum wieder zurück zu erhalten, die Verfügungsklägerin einen zumindest ausreichenden Überblick über Inhalt und Zielsetzung der Prozessvollmacht hatte.

Zeitlich entscheidend ist zwar, ob die Verfügungsklägerin bei Prozessbeginn, d. h. bei Einreichung der Antragsschrift am 12. Juli 2018 prozessfähig war, nicht bloß bei Vollmachtserteilung. Das Gericht hat jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass zwischen Vollmachtserteilung und Einreichung der Antragsschrift sich der Geisteszustand der Verfügungsklägerin verschlechtert hat. Die gegenwärtige Prozessfähigkeit der Verfügungsklägerin kann dahinstehen. Denn eine nach Prozessbeginn eingetretene Prozessunfähigkeit führt gem. § 248 ZPO nur auf Antrag des Bevollmächtigten der prozessunfähigen Partei zu einer Aussetzung des Verfahrens. Ein solcher Antrag ist vorliegend nicht gestellt worden.

II. Der Antrag ist begründet.

1. Die Verfügungsklägerin hat die tatsächlichen Voraussetzungen des tenorierten, aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB folgenden Verfügungsanspruchs glaubhaft gemacht.

a) Mittels eines Erwerbsverbots soll verhindert werden, dass unwirksame Grundstückskaufverträge (üblicherweise wegen Verstoß gegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB – „Schwarzkauf“) durch Eintragung in das Grundbuch geheilt werden über § 311b Abs. 1 S. 2 BGB. Der Verkäufer hat gegen den Käufer einen Anspruch auf Kondiktion der ohne Rechtsgrund erklärten Auflassungserklärung aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (Assmann, in beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2018, § 888 BGB, Rn. 106 f.). Ein Erwerbsverbot kann aber auch in jedem anderen Fall des unwirksamen, rückgängig gemachten oder fehlenden Verpflichtungsgeschäfts erwirkt werden (Assmann, a. a. O., Rn. 108).

Vorliegend war die Verfügungsklägerin bei Beurkundung des Grundstücksüberlassungsvertrages geschäftsunfähig, d. h. nicht nur das Verpflichtungsgeschäft, sondern auch das Verfügungsgeschäft war unwirksam. Ein Erwerbsverbot kann auch in einer solchen Situation erwirkt werden. Anspruchsgrundlage ist § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Danach ist, wer in sonstiger Weise auf Kosten eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, dem anderen zur Herausgabe verpflichtet. Erlangt hat die Verfügungsbeklagte den Rechtsschein einer Auflassungserklärung der Verfügungsklägerin. Dies ist ein vermögenswerter Vorteil, da der Rechtschein für die Eintragung der Verfügungsbeklagten ins Grundbuch genügt. Denn das Grundbuchamt prüft die materiellrechtliche Wirksamkeit der Auflassung nicht (Hügel, in: BeckOK GBO, 32. Edition, Stand: 01.05.2018, § 20, Rn. 63). Leisten konnte die Verfügungsklägerin aufgrund der Geschäftsunfähigkeit nichts mehr (vgl. Stadler, in: Jauernig, 17. Auflage 2018, § 812, Rn. 6). Diesen Rechtsschein hat die Verfügungsbeklagte jedoch in sonstiger Weise, d. h. nicht durch Leistung, auf Kosten der Verfügungsklägerin erlangt. Denn das Recht, eine Auflassungserklärung betreffend das Grundstück P.- S.-Straße …, H. abzugeben, ist der Verfügungsklägerin aufgrund ihres Eigentums an diesem Grundstück zugewiesen.

Das Gericht erachtet es als überwiegend wahrscheinlich, dass die Verfügungsklägerin bei Beurkundung des Grundstücksüberlassungsvertrages geschäftsunfähig war. Es stützt sich dabei in erster Linie auf das Betreuungsgutachten L. H. (Anlage Ast. 18), durch das die Darstellung der Verfügungsklägerin bestätigt wurde.

Der Gutachter hat die Anknüpfungstatsachen hinreichend erhoben und dokumentiert. Er hat die Verfügungsklägerin in dem Seniorenpflegeheim, in welchem sie sich befindet, aufgesucht. Gegenüber dem Gutachter konnte die Verfügungsklägerin zwar noch ihr Geburtsdatum angeben, wusste jedoch ihr Alter ebenso wenig zu nennen wie das aktuelle Datum und ihre Wohnanschrift. Die Generalvollmacht und die Hausüberlassung für die Verfügungsbeklagte müsse sie in einem Trancezustand vorgenommen haben.

Der vom Gutachter gezogenen Schluss, die Verfügungsklägerin sei bei Erteilung der Generalvollmacht infolge einer fortgeschrittenen demenziellen Symptomatik geschäftsunfähig gewesen, ist überzeugend, insbes. nachvollziehbar dargelegt und widerspruchsfrei begründet. Der Erinnerungsfähigkeit der Verfügungsklägerin sei herabgesetzt. Betreffend die Grundstücksüberlassung erinnere sie sich zwar noch an den Nießbrauch und die Pflegeverpflichtung, nicht aber an die Grundstücksübertragung. Ebenso meine die Verfügungsklägerin, sie habe der Verfügungsbeklagten allenfalls eine kleine Aufwandsentschädigung gegeben. Tatsächlich überschrieb sie der Verfügungsbeklagte das Grundstück und schenkte ihr – zumindest nach dem Vortrag der Verfügungsbeklagten – ein Depot bei der C. im Wert von ca. € 200.000,-. Dieses Handeln steht im Widerspruch zum Selbstbild der Verfügungsklägerin, die gegenüber dem Gutachter angegeben hat, keine Geldverschenkerin zu sein. Der vom Gutachter gezogene Schluss der Geschäftsunfähigkeit am 12. Januar 2018 steht auch nicht im Widerspruch dazu, dass der Gutachter die zu Gunsten ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten am 22. Mai 2018 erteilte Prozessvollmacht für wirksam erachtet hat. Selbst wenn, wie die Verfügungsbeklagte geltend macht, demenziellen Erkrankungen zur kontinuierlichen Verschlechterung der Fähigkeiten des Betroffenen führen, steht dies nicht im Widerspruch zum Gutachten. Der Gutachter hat die die Fähigkeit der Verfügungsklägerin, Inhalt und Zielrichtung der Prozessvollmacht zumindest ausreichend überblickt zu haben, mit deren geringerer Komplexität begründet. Mithilfe der Vollmacht sollte der frühere Zustand wiederhergestellt werden.

Das Gericht zieht aus dem Gutachten den Schluss, dass die Verfügungsklägerin auch am 7. Februar 2018, dem Zeitpunkt der Beurkundung des Überlassungsvertrages, geschäftsunfähig war. Denn diese Beurkundung liegt nicht einmal 4 Wochen nach der Beurkundung der Generalvollmacht. Der Überlassungsvertrag weist eine ähnlich hohe Komplexität wie die Generalvollmacht auf. Er regelt nicht nur die Übertragung des Grundstücks, sondern der Verfügungsklägerin wird auch ein Nießbrauch eingeräumt und der Verfügungsbeklagten eine Pflegeverpflichtung auferlegt.

b) Dahinstehen kann damit, ob die Verfügungsbeklagte die Verfehlungen, welche die Verfügungsklägerin ihr vorwirft, –Auflösung eines Kontos bei der B.-Bank über € 5.000,-; Begleichen eigener Zahnarztrechnungen über € 2.237,93 mit Mitteln der Verfügungsklägerin, Auflösung eines Kontos der Verfügungsklägerin bei der C. über € 200.000,-, Umbau des Hauses der Verfügungsklägerin gegen deren Willen, Abhebung von € 10.000,- vom Konto der Verfügungsklägerin und Unterschlagung dieses Betrages – tatsächlich begangen hat.

c) Dem im Termin gestellten Antrag der Verfügungsbeklagten, den auf Seite 18 des Betreuungsgutachtens erwähnten Gesprächsvermerk beizuziehen, war nicht nachzukommen. Das Gericht versteht den Antrag als solchen nach § 142 ZPO. Danach kann das Gericht anordnen, dass eine Partei oder ein Dritter die in ihrem oder seinem Besitz befindlichen Urkunden und sonstigen Unterlagen, auf die sich eine Partei bezogen hat, vorlegt. Dass sich der Vermerk im Besitz der Verfügungsklägerin befindet, ist weder ersichtlich noch von der Verfügungsbeklagten vorgetragen. Er dürfte sich wohl im Besitz der Notarin Dr. C. befinden. Ein Antrag auf Anordnung gegen einen Dritten ist jedoch als Beweisantrag zu behandeln (Greger, in: Zöller, 32. Aufl. 2018, § 142, Rn. 11). Ein solcher Antrag ist im einstweiligen Verfügungsverfahren, soweit der Dritte nicht im Termin anwesend ist, unstatthaft. Denn im einstweiligen Verfügungsverfahren kann das Gericht die Wahrscheinlichkeitsfeststellung nur mittels präsenter Beweismittel treffen, § 294 Abs. 2 ZPO.

2. Ein Verfügungsgrund liegt vor. Dies erfordert, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte, § 935 ZPO. Entgegen der Ansicht der Verfügungsbeklagten steht der Annahme eines Verfügungsgrundes nicht schon entgegen, dass die Verfügungsklägerin vor Verfügungen der Verfügungsbeklagten über das Grundstück durch das in § 4 des Überlassungsvertrages geregelte Rücktrittsrecht, welches auch durch Vormerkung dinglich gesichert ist, geschützt wird. Denn sobald die Verfügungsbeklagte in Vollzug des Überlassungsvertrages als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird, hat die Verfügungsklägerin ihr Grundeigentum verloren. Rückübertragungsansprüche, sei es aufgrund von Anfang an bestehender Unwirksamkeit des Überlassungsvertrages, sei es aufgrund eines Rücktritts vom Vertrag, müsste die Verfügungsklägerin erst gegenüber der Verfügungsbeklagten geltend machen, notfalls auch gerichtlich.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die einstweilige Verfügung war nicht, wie von der Verfügungsbeklagten beantragt, nur gegen Sicherheitsleistung zu erlassen. Nach §§ 935, 921 ZPO kann das Gericht, auch wenn der Anspruch oder der Verfügungsgrund nicht glaubhaft gemacht ist, die einstweilige Verfügung anordnen, sofern wegen der dem Gegner drohenden Nachteile Sicherheit geleistet wird. Es kann die Anordnung der einstweiligen Verfügung von einer Sicherheitsleistung abhängig machen, selbst wenn der Anspruch und der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht sind. Die Voraussetzungen von Satz 1 liegen nicht vor. Die Verfügungsklägerin hat Verfügungsanspruch und -grund glaubhaft gemacht. Ein Vorgehen nach Satz 2 ist dann geboten, wenn durch die einstweilige Verfügung der zu erwartende Schaden des Gegners besonders hoch sein wird, oder die Vermögensverhältnisse des Gläubigers es bezweifeln lassen, ob dieser etwaige Schadensersatzansprüche des Gegners erfüllen kann. Schon das Drohen eines hohen Schadens bei der Verfügungsbeklagten durch die einstweilige Verfügung ist nicht ersichtlich. Der Verfügungsbeklagten droht durch die einstweilige Verfügung kein Nachteil. Sie hat im Termin noch einmal betont, dass sie gegenwärtig nicht plane, das Haus zu veräußern oder zu belasten. Dafür bräuchte sie im Übrigen nach dem Überlassungsvertrag die Zustimmung der Verfügungsklägerin. Denn unberechtigte Verfügungen berechtigten die Verfügungsklägerin zum Rücktritt, vgl. § 4 Überlassungsvertrag. Die Verfügungsbeklagte ist bis zum Tod der Verfügungsklägerin zwar formal Eigentümerin des Grundstücks, nutzen kann sie es infolge des Nießbrauchs der Verfügungsklägerin jedoch nicht.

Der Streitwert ist nach §§ 53 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO mit 1/3 des Grundstückswertes geschätzt worden (vgl. Herget, in: Zöller, 32. Aufl. 2018, § 3, Rn. 16 Stichwort „Erwerbsverbot“).

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