Fertighausbauvertrag – Fehlen wesentlicher Vertragsbestandteile

OLG Dresden – Az.: 8 U 1133/17 – Beschluss vom 02.01.2018

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 25.7.2017 – 6 O 73/15 ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen.

2. Die Klägerin hat Gelegenheit, innerhalb von drei Wochen zu diesem Hinweis Stellung zu nehmen. Ihr wird anheimgestellt, die Berufung innerhalb dieser Frist aus Kostengründen zurückzunehmen.

Gründe

Der Senat beabsichtigt, die zulässige Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung durch – einstimmig gefassten – Beschluss zurückzuweisen. Die zulässige Berufung der Klägerin bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung ebenfalls nicht.

A.

Die Klägerin begehrt vom Beklagten im Wege einer Teilklage Schadensersatz dafür, dass er entgegen einer ihrer Auffassung nach bestehenden rechtlichen Verpflichtung davon Abstand genommen hat, auf einem von ihm erworbenen Grundstück ein Energiesparhaus der Klägerin durch diese errichten zu lassen. Sie stützt sich für ihren Anspruch auf eine „Immobiliennachweisbestätigung“, in der es u.a. heißt:

„[…]

Der Interessent wurde darüber in Kenntnis gesetzt, dass eine Entscheidung des Interessenten zugunsten des Grundstückes mit der Verpflichtung der Errichtung eines Engergieeinsparhauses entsprechend der aktuellen Angebote der Firma Moi-Haus Deutschland GmbH verbunden ist.

[…]

Der Interessent wird darauf hingewiesen, dass die Grundstücke von einem nicht zur Firma gehörenden Makler bzw. Vermittler der Firma angeboten wurden und dass deshalb an den Makler bzw. Vermittler eine Provision zu zahlen ist. […]

Die Parteien dieser Nachweisbestätigung kommen überein, dass diese Nachweisbestätigung auch für alle weiteren Grundstücksangebote an den Interessenten verwendet werden kann, auch bei externen Grundstücksangeboten von Maklern. Dazu ist jeweils das von der Firma neu vorgestellte Grundstück in die Nachweisbestätigung aufzunehmen und von beiden Seiten mit Termin und Unterschrift zu bestätigen. In der Folge wird die Nachweisbestätigung durch einen Vertrag abgelöst, der alle weiteren Details enthält. Der Vertrag ist die präzisierte Form dieser Nachweisbestätigung. […].“

Die Klägerin berechnet ihren entgangenen Gewinn anhand der Standardversion des Haustyps „Nora“ aus ihrem Angebot; dies sei das einzige Haus im Bungalowstil und entspreche daher den ihr gegenüber geäußerten Wünschen des Beklagten. Ihr sei unter Berücksichtigung der ersparten Aufwendungen und Eigenleistungen des Beklagten insgesamt ein Gewinn von 18.284,03 € netto / 21.758 € brutto entgangen, wovon sie aus Kostengründen lediglich einen Teil von 6.000 € geltend macht. Der Beklagte ist der Auffassung, ein wirksamer Bauvertrag oder auch nur ein entsprechender Vorvertrag ergebe sich aus der Immobiliennachweisbestätigung nicht. Die Immobiliennachweisbestätigung wie als K 1 vorgelegt habe er nicht unterzeichnet, lediglich die von ihm als Anlage B 1 vorgelegte. Diese beiden Immobiliennachweisbestätigungen weisen ein jeweils anderes Datum auf und beziehen sich auf ein jeweils anderes Grundstück; ansonsten sind sie wortgleich; die Anlage K 1 weist u.a. ein Objekt in M…, A… E… / A… Straße aus. Der Beklagte hat das Grundstück A… Str. … in M… erworben. Auf die tatbestandlichen Ausführungen im angefochtenen Urteil wird im Übrigen verwiesen.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme hinsichtlich des Grundstückserwerbs die Klage abgewiesen. Die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass der Kaufvertrag über das vom Beklagten erworbene Grundstück infolge ihres Nachweises zustande gekommen sei. Eine Verpflichtung des Beklagten, mit der Klägerin ein Energiesparhaus zu entrichten, sei daher nicht zustande gekommen. Auf das angefochtene Urteil wird für die weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung. Das Landgericht sei rechtsirrig davon ausgegangen, dass eine Bauverpflichtung des Beklagten nicht bestanden habe. Im Hinblick auf die Immobiliennachweisbestätigung habe das Landgericht die Beweislast verkannt. Unabhängig davon sei die Beweiswürdigung des Landgerichts falsch, das Urteil sei insoweit in sich widersprüchlich und missachte wesentliche Aussagen der Zeugen.

Die Klägerin beantragt:

1. Unter Abänderung des am 25.7.2017 verkündeten Urteils des Landgerichts Görlitz, Außenkammer Bautzen, Az: 6 O 73/15 wird der Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.000 € zzgl. Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 03.07.2014 im Rahmen des Schadensersatzes zu zahlen.

2. Unter Abänderung des am 25.7.2017 verkündeten Urteils des Landgerichts Görlitz, Außenkammer Bautzen, Az: 6 O 73/15 wird der Beklagte ferner verurteilt, die Klägerin von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 984,60 € freizustellen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

B.

Die Berufung ist offensichtlich ohne Aussicht auf Erfolg, da die Klägerin einen Schadensersatzanspruch, gerichtet auf entgangenen Gewinn und damit das positive Interesse, nicht schlüssig dargelegt hat und zwar unabhängig von der Frage, ob der Grundstückserwerb durch den Beklagten auf ihr Zutun zurückzuführen ist.

I. Anders, als die Klägerin meint, ist zwischen den Parteien ein wirksamer Bauvertrag oder auch nur ein entsprechender Vorvertrag über die Errichtung eines Energiesparhauses nicht zustande gekommen. Sie kann daher keinen Ersatz ihres entgangenen Gewinnes wegen eines Abstandnehmens des Beklagten von diesem Bauvorhaben verlangen.

1. Ein Vertrag ist die zwei- oder mehrseitige rechtsgeschäftliche Regelung eines Rechtsverhältnisses, die von den Parteien einvernehmlich getroffen wird (JurisPK/ Herberger/Martinek/Rüßmann, BGB, 8. Auflage, § 145 Rn. 3). Er kommt zustande durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen, die auf die Herbeiführung von Rechtsfolgen gerichtet sein müssen. Gegenstand dieser Willenserklärungen müssen die wesentlichen Vertragsbestandteile, die essentialia negotii, sein. Ein Vorvertrag muss bereits ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann, notfalls durch eine richterliche Vertragsergänzung. Trotz Bindungswillen der Parteien kann das wirksame Zustandekommen eines Vertrages an der Lückenhaftigkeit seiner Regelungen und der Unausfüllbarkeit dieser Lücken scheitern (BGH, Urteil vom 20.9.1989 – VIII ZR 143/88, Rn. 12, juris). Ist den Parteien bewusst, nicht über alle regelungsbedürftigen Punkte eine Einigung getroffen zu haben, liegt ein offener Dissens vor, der gemäß § 154 Abs. 1 BGB in der Regel einen Vertragsschluss ausschließt.

2. Übertragen auf den hier zu entscheidenden Fall ergibt sich aus diesen Erwägungen, dass mangels Einigung über die essentialia negotii weder ein Vertrag über die Errichtung eines Hauses noch ein entsprechender Vorvertrag wirksam zustande gekommen sind.

a) Klägerischen Vortrag, der Beklagte habe die „Immobiliennachweisbestätigung“ (Anlage K 1) unterzeichnet und zuvor auch inhaltlich vollständig zur Kenntnis genommen, nachfolgend unterstellt, wurde der Beklagte zwar über eine Verpflichtung, ein Haus der Klägerin errichten lassen zu müssen, in Kenntnis gesetzt. Dem mag man trotz der nicht eindeutigen Formulierung noch entnehmen, dass die Klägerin dem Beklagten hiermit ein Angebot auf Errichtung eines Fertighauses unterbreiten und – anders als die Bezeichnung „Immobiliennachweisbestätigung“ nahelegt – ihm nicht lediglich ein Grundstück nachweisen wollte. Allerdings fehlt es an jeglichen Ausführungen zum Inhalt eines solchen Errichtungs- / Verkaufsvertrags. Weder sind nähere Angaben zu dem zu errichtenden Haus (Typenbezeichnung, Grundriss, Größe, Ausstattung…) noch zu dem Preis ersichtlich. Die entsprechenden Vertragsverhandlungen fanden vielmehr – auch nach dem klägerischen Vortrag – im Anschluss an die Unterzeichnung der „Immobiliennachweisbestätigung“ statt; erst danach nahm die Klägerin im Rahmen eines Gespräches die Wünsche des Beklagten hinsichtlich eines Hauses auf und übersandte, nachdem der Beklagte das hier gegenständliche Grundstück erworben hatte, ein Angebot, das einen Endpreis von 403.350 € enthielt, welcher dem Beklagten zu hoch war. Am Ende der daraufhin fortgeführten Verhandlungen habe sich der Beklagte für einen anderen Anbieter entschieden.

Diese der Nachweisbestätigung zeitlich nachfolgenden Verhandlungen und die Übersendung eines von der Klägerin selbst so bezeichneten Angebots zeigen plastisch auf, dass es an einer Einigung über die essentialia negotii des Fertighausvertrages fehlt. Auch die Klageforderung berechnet die Klägerin anhand des Haustypen, den sie aufgrund der zeitlich nach der Immobiliennachweisbestätigung vom Beklagten gemachten Angaben für den in Betracht kommenden Haustypus hält.

Dafür, dass es sich bei der „Immobiliennachweisbestätigung“ noch nicht um einen Vertrag handelt, spricht indiziell schließlich die in ihr enthaltene Passage: „In der Folge wird die Nachweisbestätigung durch einen Vertrag abgelöst, der alle weiteren Details enthält. Der Vertrag ist die präzisierte Form dieser Nachweisbestätigung“. Das deutet darauf hin, dass auch der Klägerin bewusst war, dass wesentliche Details noch fehlten.

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Für einen verbindlichen Vorvertrag ist die Immobilennachweisbestätigung ebenfalls zu wenig präzise, was den späteren Inhalt eines noch zu schließenden Vertrags betrifft. Die Klägerin trägt selbst vor (GA 69 Rs), der Beklagte habe einen ihm übermittelten Vorvertrag über Wochen hinweg nicht unterzeichnet; das spricht dafür, dass sie auch selbst in der Immobiliennachweisbestätigung einen solchen Vorvertrag nicht sieht.

b) Der Inhalt des Fertighausvertrages lässt sich auch nicht durch Auslegung oder unter Rückgriff auf die verschiedenen Haustypen der Klägerin schließen. Ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB, wonach eine Seite allein hätte festlegen sollen, welcher der verschiedenen Haustypen mit welchem Ausbaustand etc. und zu welchem Preis Vertragsgegenstand sein soll, haben die Parteien nicht vereinbart.

3. Darauf, dass ein etwaiger Vertrag im Übrigen auch aus anderen Gründen unwirksam sein dürfte, kommt es daneben nicht mehr entscheidend an.

In Betracht kommt vorliegend u.a., dass ein etwaiger Fertighausvertrag zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 BGB bedurft hätte, weil nach der Vorstellung, wie sie in der Immobiliennachweisbestätigung zum Ausdruck kommt, der Haus – und der Grundstückskaufvertrag derart voneinander abhängig sein sollten, dass sie miteinander „stehen oder fallen“ sollten (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 10.3.1995 – 25 U 73/94, juris). Das dürfte hier der Fall sein: Mit dem Erwerb eines noch näher zu bezeichnenden Grundstückes sollte ohne weiteres die Verpflichtung verbunden sein, auf diesem ein Fertighaus der Klägerin zu errichten (vgl. hierzu auch OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.5.2011 – 13 U 121/10, BeckRS 2011, 15243). Auch wenn ohne Grundstückserwerb keine entsprechende Verpflichtung bestehen sollte, bestand doch eine rechtliche Verbindung jedenfalls aus klägerischer Sicht dergestalt, dass ein Grundstückserwerb nur mit der entsprechenden Verpflichtung möglich sein sollte. Aber auch eine Nichtigkeit der Bauverpflichtung, die sich im Fließtext einer klägerseits vorformulierten „Immobiliennachweisbestätigung“ finden gemäß § 305c BGB liegt durchaus nahe (s. im Einzelnen unten).

II. Damit kommt als Anspruchsgrundlage lediglich ein Schadensersatzanspruch wegen gescheiterter Vertragsverhandlungen in Betracht. Allerdings hat die Klägerin auch dessen Voraussetzungen nicht schlüssig dargetan. Im Übrigen dürfte sich der Anspruch auf das negative Interesse (Aufwendungsersatz) richten, nicht auf das hier geltend gemachte positive Interesse (entgangener Gewinn).

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen gescheiterter Vertragsverhandlungen bzw. des Abbruchs von Vertragsverhandlungen setzt ein gesteigertes Vertrauen in den Abschluss des Vertrages voraus, woran es hier fehlt.

a) Wer Aufwendungen im Hinblick auf einen von den Beteiligten erst angestrebten, tatsächlich aber noch nicht abgeschlossenen Vertrag tätigt, handelt grundsätzlich auf eigene Gefahr, so dass er bei einem späteren Scheitern der Verhandlungen keinen Ersatz für seine bereits getätigten, jetzt grundlosen Aufwendungen verlangen kann (BGH, Urteil vom 16.11.2007 – V ZR 208/06, NJW-RR 2008,683). Anders verhält es sich, wenn ein Vertragspartner bei dem anderen in zurechenbarer Weise den Eindruck erweckt hat, es werde mit Sicherheit zu einem Vertragsabschluss kommen, und er anschließend ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbricht. Hinzu kommen muss noch, dass der andere Teil gerade durch den als sicher hingestellten Vertragsabschluss zu Aufwendungen veranlasst wurde, die er andernfalls nicht getätigt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 6.7.2004 – XI ZR 254/02, NJW 2003, 3779 [3781] m.w.N.; OLG Dresden, Urteil vom 8.2.2001 – 7 U 2238/00, NJOZ 2001, 1056 [1066]; OLG Brandenburg, Urteil vom 27.11.2008 – 12 U 228/07; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 13.04.2007 – 24 U 242/06, letztere beide juris).

b) Schon ein schutzwürdiges gesteigertes Vertrauen kann vorliegend nicht festgestellt werden. Die Klägerin stützt sich allein auf die Immobiliennachweisbestätigung. Danach wurde der Interessent über eine Bauverpflichtung in Kenntnis gesetzt. Im Hinblick auf die konkreten Umstände ist das für ein verdichtetes Vertrauen in den Abschluss eines Bauvertrages nicht ausreichend. Nach eigenem Vortrag war die Klägerin weder Verkäuferin noch Maklerin für das zu erwerbende Grundstück. Ging es damit in der „Immobiliennachweisbestätigung“ jedoch letztlich nicht darum, dass die Klägerin ein Grundstück bzw. eine Verkaufsgelegenheit über ein Baugrundstück nachweisen sollte, sondern allein um die Absichtserklärung, auf ein zu erwerbendes Grundstück ein nicht näher umrissenes Haus zu einem nicht genannten Preis zu bauen, dürfte das dem Beklagten als Verbraucher gegenüber eher überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB sein. Durch Unterzeichnung (streitig) dieser Bestätigung wurde daher nicht in zurechenbarer Weise der Eindruck erweckt, es werde mit Sicherheit zu einem Vertragsschluss kommen – und zwar unabhängig davon, ob, wie der Beklagte ausgeführt hat, die Seite 1 der Immobiliennachweisbestätigung nie Gesprächsthema war, oder aber der Zeuge Hoffmann (damaliger Mitarbeiter der Klägerin), wie er bekundet hat, in der Regel den Kunden beide Seiten der Immobiliennachweisbestätigung vorgelegt und dabei gesagt habe, beide Seiten sollten angeschaut werden.

2. Aber selbst bei Annahme des erforderlichen vertieften Vertrauens der Klägerin in den Abschluss eines noch zu konkretisierenden Bauvertrags ergibt sich der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht. Folge wäre zunächst lediglich, dass der Beklagte vom Abschluss eines Bauvertrages mit der Klägerin nicht ohne weiteres absehen durfte (vgl. BGH, Urteil vom 22.2.1989 – VIII ZR 4/88, Rn. 21, juris; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.3.2004 – I-10 U 117/03, OLGR 2004, 479). Dass er grundlos die – der Nachweisbestätigung und dem Grundstückserwerb folgenden – Vertragsverhandlungen abgebrochen hätte, kann jedoch nicht festgestellt werden.

a) Da die Parteien bis zum endgültigen Vertragsschluss in ihrer Entschließung frei sind – auch dann, wenn der andere Teil bereits Aufwendungen getätigt hat -, sind an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine zu hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 10.01.1996 – VIII ZR 327/94, Rn. 19, juris; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 311 Rn. 32). Eine Haftung besteht danach allein dann, wenn die Verhandlungen aus sachfremden Motiven abgebrochen werden; jede vernünftige Erwägung hingegen genügt, um den Abbruch der Vertragsverhandlungen zu rechtfertigen (MünchKomm/Emmerich, BGB, 7. Aufl., § 311 Rn. 162). Als Beispiel für einen triftigen Grund, der dazu führt, dass die Verweigerung des Vertragsschlusses nicht in diesem Sinne unberechtigt ist, wird in der Literatur u.a. ein günstigeres Angebot eines Dritten genannt (so Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 311 Rn. 32; MünchKomm/ Emmerich, BGB, ebd.).

b) Der Beklagte hat die Vertragsverhandlungen abgebrochen, weil die Klägerin zum einen keinen Vorschlag unterbreitete, der seinen Interessen und seinem Budget von 250.000 € entsprach und er einen anderen, günstigeren Anbieter gefunden hatte. Zum anderen hat er den Verhandlungsabbruch darauf gestützt, dass er sich durch die nach seiner Auffassung unangemessen häufigen telefonischen Anfragen und E-Mail-Nachrichten bedrängt fühlte. Einen Abbruch der Vertragsverhandlungen aus sachfremden Motiven lässt das alles nicht erkennen.

3. Schließlich ergäbe sich – ohne dass es hierauf noch ankäme – auch dann kein Anspruch auf den entgangenen Gewinn, den die Klägerin hier begehrt, wenn der Beklagte für den Abbruch der Vertragsverhandlungen keinen triftigen Grund gehabt hätte. Der Anspruch aus § 311 BGB richtet sich auf das negative, nicht das positive Interesse.

III. Auf ungerechtfertigte Bereicherung kann sich die Klägerin ebenfalls nicht stützen; der Beklagte hat nicht auf ihre Kosten etwas erhalten. Ausweislich der Immobiliennachweisbestätigung sollte die eigentliche und zu vergütende Maklertätigkeit bezogen auf das Grundstück nicht von der Klägerin sondern einem Makler – hier dem Zeugen G. – erbracht werden. Die Höhe der Maklercourtage ist mit 5 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer auch nicht unüblich niedrig. Der Abschluss eines Bauvertrages stellt sich damit – und nach der gesamten Vertragsgestaltung, wonach die Maklerleistung gerade nicht von der Klägerin erbracht werden sollte, – nicht als Gegenleistung für die Grundstücksvermittlung / den Grundstücksnachweis dar.