Hauskauf: Offenbarungspflicht für erkennbare Feuchtigkeitsschäden

Hauskauf: Offenbarungspflicht für erkennbare Feuchtigkeitsschäden

Oberlandesgericht Oldenburg

Az.: 15 U 31/03

Urteil vom 30.06.2003

Vorinstanz: Landgericht Osnabrück – Az.: 4 O 3361/02 (337)


In dem Rechtsstreit hat der 15. Zivilsenat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2003 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13. März 2003 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Landgericht hat der Klage zu Unrecht überwiegend stattgegeben.
Den Klägern steht der mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu. Ein solcher Anspruch könnte sich wegen des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nur aus § 463 BGB a.F. ergeben. Das setzte voraus, dass – wie dies die Kläger behaupten – die Beklagten beim Verkauf ihres Hauses einen Fehler arglistig verschwiegen hätten. Davon kann indessen nicht ausgegangen werden.
Zwar liegt in der unstreitigen starken Kellerfeuchtigkeit ein Fehler der Kaufsache im Sinne der genannten Vorschrift. Eine Haftung der Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieses Mangels setzt aber zusätzlich voraus, dass die Beklagten den Mangel von sich aus den Klägern hätten offenbaren müssen. Das war aber nicht der Fall.
Nach gefestigter Rechtsprechung trifft den Verkäufer eine Offenbarungspflicht nicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, vgl. BGH in BGHReport 2001, 362. Das gilt auch für Feuchtigkeitsschäden, die bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind, vgl. BGH, Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88.
So liegt es aber hier. Der im selbständigen Beweisverfahren beauftragte Sachverständige, dessen – inhaltlich unstreitiges – Gutachten die Parteien vorgetragen haben, hat mit bloßem Auge deutlich wahrnehmbare, sehr großflächige Schäden und Verfärbungen im unteren und mittleren Bereich nahezu aller Kellerwände festgestellt, wie sie bekanntermaßen als typische Anzeichen von Wandfeuchtigkeit aufzutreten pflegen. Hiervon konnte sich der Senat anhand der von dem Sachverständigen gefertigten Fotografien selbst überzeugen. Die Kläger haben sichtbare Feuchtigkeitsspuren auch nicht in Gänze abgestritten. Soweit sie im Schriftsatz vom 4. Februar 2002 einschränkend geltend gemacht haben, die Wände seien bei der Hausbesichtigung „zum Teil zugestellt“ gewesen, der Zustand sei bei ihrer Besichtigung des Hauses nicht so gewesen wie bei der Begutachtung durch den Sachverständigen, selbst bei ihrem Einzug seien die Schäden „nicht in dem Umfang“ vorhanden gewesen, ist dieses Vorbringen nicht ausreichend substantiiert. Die Kläger hätten im Einzelnen mitteilen müssen, welche der vom Sachverständigen dokumentierten Feuchtigkeitsspuren seinerzeit nicht erkennbar waren. Dies gilt um so mehr, als die Fotografien auch Feuchtigkeitsspuren an Stellen erkennen lassen, die nicht zugestellt sein konnten und auch sofort ins Auge fallen mussten, etwa die großflächigen Feuchtigkeitsschäden unmittelbar neben dem Lichtschalter an der Türe zur Kelleraußentreppe. Es besteht auch kein Anhalt dafür, dass die von dem Sachverständigen dokumentierten Feuchtigkeitsschäden erst nach der Hausübergabe entstanden sind. Denn der Sachverständige hat überzeugend ausgeführt, dass die Kellerfeuchtigkeit darauf beruht, dass beim Bau des Hauses eine Außenwandisolierung gewählt wurde, die bei den gegebenen Grundwasserverhältnissen ungeeignet war. Das ist auch von den Klägern nicht bestritten worden. Damit kann aber ausgeschlossen werden, dass die in Rede stehenden umfangreichen Feuchtigkeitsschäden erst nach dem Einzug der Kläger auftraten.
Bei dieser Sachlage hätten die Kläger – zumal angesichts des Alters des Hauses, das eine nicht optimale Außenwandisolierung nahelegte – im eigenen Interesse der Frage der augenfälligen Kellerfeuchtigkeit nachgehen müssen, während die Beklagten insoweit keine Offenbarungspflicht traf.
Die Kläger können nicht einerseits im Kaufvertrag vereinbaren, dass die Verkäufer nicht für Fehler und Mängel haften sollen, und hierbei ausdrücklich erklären, dass ihnen der Zustand des Hauses bekannt ist, und dann andererseits später den Verkäufern arglistiges Verschweigen eines Fehlers vorwerfen, der ohne weiteres zu erkennen war.
Nach alledem war auf die Berufung der Beklagten die Klage insgesamt, also auch mit dem Feststellungsantrag, abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen.