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Formunwirksamer Mietkaufvertrag

Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Mietkaufvertrag

In einem Berufungsverfahren hat das Landgericht Flensburg entschieden, dass einem Beklagten kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zusteht. Hintergrund des Falls war ein formunwirksamer Mietkaufvertrag zwischen den Parteien. Die Kläger hatten dem Beklagten insgesamt 17.420 Euro aufgrund des Vertrags gezahlt und klagten auf Rückzahlung. Das Landgericht gab der Klage statt. Der Beklagte erklärte, dass er für den Zeitraum von November 2014 bis Januar 2018 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 13.650 Euro verlangen würde, was das Gericht jedoch verneinte. Zwar könne der Beklagte Wertersatz für gezogene Nutzungen verlangen, allerdings setzte das Landgericht den objektiven Mietwert zu hoch an. Der objektive Mietwert beträgt 300 Euro monatlich und nicht wie vom Landgericht angenommen, 500 Euro. Der Beklagte konnte seine Forderung von 13.650 Euro daher nicht durchsetzen. Die Kläger können sich außerdem auf ihre getätigten Investitionen berufen, welche von ihren Zahlungen abzuziehen sind. Dies hatte das Gericht bereits in der ersten Instanz entschieden. Der Beklagte hat keine Gegenleistungen erbracht. Ein positiver Saldo zugunsten des Beklagten besteht somit nicht. […]

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 12 U 64/22 – Urteil vom 21.09.2022

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Flensburg vom 25.03.2022, Az. 3 O 244/20, abgeändert:

Formunwirksamer Mietkaufvertrag
Mietkaufvertrag ohne Nutzungsentschädigung: Landgericht entscheidet zugunsten der Kläger. (Symbolfoto: timyee/Shutterstock.com)

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 9.620,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 4.550,00 € seit dem 21.02.2020 und weitere 5.070,00 € seit dem 22.04.2021zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens 1. Instanz tragen die Kläger zu 37% und der Beklagte zu 63%.

Der Kosten des Verfahrens 2. Instanz tragen die Kläger zu 23%,, der Beklagte zu 77%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 14.109,85 € festgesetzt (5.850,00 € Klage + 4.562,50 € Widerklage + 447,35 € Widerklage + 3.250,00 € Hilfsaufrechnung).

Der Streitwert für das Verfahren 1. Instanz wird auf 29.956,38 € festgesetzt (17.420,00 € Klage + 9.286,38 € Widerklage + 3.250,00 € Hilfsaufrechnung).

Gründe

I.

Von der Darstellung eines Tatbestands wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Den Klägern steht gegen den Beklagten über die vom Landgericht zugesprochenen 3.770,00 € hinaus der mit der Berufung verlangte weitere Anspruch auf Zahlung von 5.850,00 € zu, insgesamt ein Zahlungsanspruch von 9.620,00 €.

Das Landgericht hat insofern zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung von 17.420,00 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB im Zusammenhang mit Zahlungen der Kläger aufgrund des formunwirksamen Mietkaufvertrags zwischen den Parteien bejaht. Dies ist auch mit der Berufung nicht angegriffen worden. Insofern sind die Angriffe des Beklagten wegen einer möglicherweise fehlenden Aktivlegitimation der Kläger im Hinblick auf Zahlung von Teilbeträgen durch den Sozialleistungsträger hier irrelevant, weil über den Anspruch dem Grunde nach bereits rechtskräftig entschieden wurde.

Soweit das Landgericht hiervon eine Gegenforderung von 13.650,00 Euro Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von November 2014 bis Januar 2018 im Wege der Aufrechnung in Abzug gebracht hat, kann dies jedoch keinen Bestand haben.

Zwar dürfte es zu Recht angenommen haben, dass der Beklagte aus §§ 988, 818 Abs. 2, 100 BGB für den Zeitraum von November 2014 bis Januar 2018 von den Klägern Wertersatz für gezogene Nutzungen verlangen kann. Jedoch hat es deren Wert zu hoch angesetzt. Es führt zutreffend aus, dass sich Wert der Nutzungen nach dem objektiven Mietwert bemisst. Dieser liegt hier jedoch nur bei 300,00 € monatlich, weil er sich hier anhand des von den Parteien ab Mai 2018 vereinbarten Mietzins von 300,00 € bemisst. Da grundsätzlich wertsteigernde Investitionen bei der Bemessung des Wertes der Nutzungen außer Betracht zu bleiben haben, ist zunächst einmal auf den Anfangswert abzustellen (vgl. hierzu: Palandt-Ellenberger, BGB, 80. Auflage, § 100, Rn. 2). Da die Immobilie vor Einzug der Kläger für 250,00 € vermietet war, ist von diesem Wert auszugehen, der unter Berücksichtigung der Mietsteigerungen im ländlichen Raum mit einer Steigerung auf 300,00 € im Jahr 2018 von den Parteien angemessen erhöht wurde. Für eine darüber hinausgehende Steigerung im Wege der Schätzung besteht angesichts des Vortrags des Beklagten, dass der Wert der Immobilie sich durch die Investitionen der Kläger nicht erhöht habe, kein Anlass. Insofern ist die Schätzung des Landgerichts nicht überzeugend und erfolgte ermessensfehlerhaft, weil nicht nachvollziehbar dargelegt wird, wieso entgegen der Parteivereinbarung in 2018 der objektive Mietwert höher angesetzt wurde. Dass die Parteien gegen die Schätzung keine Einwände vorgebracht haben, ersetzt insofern eine nachvollziehbare Begründung nicht. Vor diesem Hintergrund kann das Schätzungsergebnis in der Berufungsinstanz geändert werden. (Vgl. hierzu Zöller-Greger, ZPO, 34. Auflage, § 287, Rn. 8) Im Ergebnis führt dies für die anzusetzenden 39 Monate zu einem Betrag von 11.700,00 €.

Hiervon abzuziehen sind im Wege der Saldierung diejenigen Aufwendungen der Kläger, welche sie im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie getätigt haben. Der Bundesgerichtshof führt die in der Entscheidung BGHZ 137, 314 (Urteil vom 12.12.1997, Az. V ZR 81/97, NJW 1998, 989) hierzu aus:

„Aufwendungen des Besitzers auf die Sache sind unabhängig von der Frage, ob sie Verwendungen i.S. von §§ 994 ff. BGB bedeuten, gem. § 818 III BGB geeignet, den Anspruch auf Nutzungsersatz aus § 988 BGB zu mindern.

Soweit in der juristischen Literatur gegenüber dem Anspruch aus § 988 BGB die Geltendmachung des Wegfalls der Bereicherung nur insoweit zugelassen wird, als es sich bei dem vom Besitzer geltend gemachten Aufwand um Fruchtziehungskosten oder Verwendungen i.S. von §§ 994ff. BGB handelt (Erman/Hefermehl, BGB, 9. Aufl., § 988 Rdnr. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 57. Aufl., § 988 Rdnr. 6; Staudinger/Gursky, BGB, 1993, § 988 Rdnr. 10), schließt sich der Senat dem nicht an.

§§ 985ff. BGB regeln die unterschiedliche Situation eines Besitzers, der das Fehlen seiner Berechtigung zum Besitz kennt oder grob fahrlässig nicht kennt, und eines Besitzers, der sich ohne grobe Fahrlässigkeit zum Besitz berechtigt glaubt, durch unterschiedliche Ausgestaltung der Rechtsfolgen. Gem. § 993 I BGB schuldet der gutgläubige Besitzer den Ersatz von ihm gezogener Nutzungen grundsätzlich nicht. Hiervon macht § 988 BGB eine Ausnahme, sofern er den Besitz unentgeltlich erlangt hat. Die Zuordnung von Nutzungen an einen Besitzer, der keinen Aufwand hatte, den Besitz zu erlangen, zu Lasten des Eigentümers ist unangemessen (Prot. der Kommission für die zweite Lesung des BGB, S. 3984). Wer den Besitz in dieser Weise erlangt hat, hat die von ihm gezogenen Nutzungen daher herauszugeben, auch wenn er sich ohne grobe Fahrlässigkeit zum Besitz berechtigt glaubt. Sein Schutz erfolgt durch die Beschränkung des Herausgabeanspruchs nach den Vorschriften der §§ 818ff. BGB (Medicus, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 988 Rdnr. 11; Staudinger/Gursky, § 988 BGB Rdnr. 9).

§§ 994ff. BGB bestimmen Voraussetzungen, Umfang und Fälligkeit des Anspruchs des Besitzers gegen den Eigentümer auf Ersatz seiner Aufwendungen auf die Sache. Insoweit ist die Frage zu beantworten, ob und in welchem Umfang der Eigentümer Aufwendungen zu ersetzen hat, die ohne seinen Willen auf die Sache gemacht worden sind. Die Beschränkung der Ansprüche des Besitzers dient dem Schutz des Eigentümers. Bei der Bestimmung des Umfangs der Herausgabepflicht aus § 988 BGB kommt diesem Ziel dagegen keine Bedeutung zu. Die Beschränkung der Verpflichtung des Besitzers durch § 818 II BGB soll verhindern, daß er trotz guten Glaubens an sein Recht zum Besitz Nutzungen zu erstatten hat, die in seinem Vermögen nicht mehr vorhanden sind. Soweit er den Wegfall seiner Bereicherung durch Aufwendungen geltend macht, ist daher entscheidend, ob diese Aufwendungen in innerem Zusammenhang mit den durch die Nutzung der Sache gezogenen Vorteilen stehen. Das ist bei Aufwendungen des Besitzers auf die Sache grundsätzlich der Fall (Lieb, in: MünchKomm, § 818 Rdnr. 64; Staudinger/Lorenz, BGB, 1994, § 818 Rdnrn. 37, 38; Palandt/Thomas, § 818 BGB Rdnr. 41). Ob er nach §§ 994ff. BGB vom Eigentümer Erstattung verlangen kann, ist für die Frage der Bestimmung des Umfangs seiner Verpflichtung zur Herausgabe von Nutzungen nach § 988 BGB ohne Bedeutung. Unerheblich ist daher auch, ob der Anspruch des Besitzers auf Ersatz seiner Verwendungen fällig ist.“

Dem schließt sich die erkennende Einzelrichterin an.

Die Kläger haben insofern vorgetragen, dass Baumaßnahmen in einem Umfang von 137.968,00 € getätigt wurden und hatten seinerzeit eine Klage auf Zahlung gegen den Beklagten in Höhe von 90.000,00 € beabsichtigt, für die Prozesskostenhilfe verweigert wurde. (Verfahren Landgericht Flensburg zum Az. …) Der Beklagte hat hiergegen eingewandt, dass keine erheblichen Sanierungsarbeiten durchgeführt worden seien und diese unbrauchbar gewesen seien. Das von ihm vorgelegte Privatgutachten (Bl. 31 ff. d. A.) kommt zu dem Ergebnis (S. 13):

„Die vorgefundenen Sanierungsmaßnahmen am Gebäude waren schädlich und haben zu einem umfangreichen Schadensbild geführt, wie vor der vorgenommenen Sanierung bzw. den Reparaturarbeiten“.

Am Anfang des Gutachtens (S. 5) führt der Privatsachverständige hingegen aus:

„Ein Vergleich mit dem vorgefundenen Gebäudezustand und dem Zustand des Außenbereichs inklusive Nebengebäude vor Beginn der Vermietung an den Anspruchsteller (Mieter) und dem jetzigen Gebäudezustand kann nicht vorgenommen werden, da keine tragfähige Gebäudedokumentation vorliegt, mittels derer ein Vergleich zu dem jetzigen Bestand hätte vorgenommen werden können.“

Tragfähige Schlüsse darüber, ob und inwieweit die Sanierungsmaßnahmen der Kläger den Zustand der Immobilie verschlechtert haben, lassen sich auf das Gutachten somit nicht stützen, weil der Anfangszustand nicht festgestellt werden konnte. Fest steht allerdings, dass umfangreiche Arbeiten durch die Kläger durchgeführt wurden, für die erhebliche Beträge aufgewandt wurden. Dies bestreitet auch der Beklagte nicht, der allerdings die Werthaltigkeit der Arbeiten in Abrede stellt. Diese Behauptungen der Kläger zur Höhe und Werthaltigkeit bleiben letztlich ungeprüft bleiben, weil das Landgericht die Voraussetzungen für Ansprüche aus §§ 994, 996 BGB als nicht gegeben ansieht. Jedoch sind im Rahmen der Saldotheorie alle Leistungen der Kläger als Abzugsposten zu berücksichtigen, welche sie im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie getätigt haben; ein bereicherungsrechtlicher Anspruch des Beklagten besteht somit nur, wenn bei Verrechnung ein positiver Saldo zugunsten des Beklagten verbleibt. (Vgl. hierzu Grüneberg-Spau, BGB, 81. Auflage, § 818, Rn. 47)

Dies ist hier nicht der Fall. Die Kläger haben unstreitig allein für die Renovierung des Carports 10.072,50 € und für die Erneuerung der Auffahrt 5.355,00 € aufgewandt, wie sie im Schriftsatz vom 28.01.2022 vorgetragen haben (Bl. 257 f. d. A.). Dies ist von der Beklagtenseite in erster Instanz nicht substantiiert bestritten worden, so dass es gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt. Die pauschale Behauptung, die Sanierungsarbeiten seien unbrauchbar gewesen, reicht insofern für ein wirksames Bestreiten angesichts des substantiierten Vortrags der Kläger nicht aus. Soweit dem Vortrag der Kläger in zweiter Instanz im Schriftsatz vom 26.08.2022 entgegengetreten wurde (Bl. 334 ff.), so stellt sich dies gemäß § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO als verspätet dar, weil dieser Vortrag unter Versäumung der allgemeinen Prozessförderungspflicht in erster Instanz unterblieben ist. Dies stellt sich als nachlässig dar, weil es ersichtlich auf mögliche Gegenansprüche der Beklagten ankam, mit denen diese hilfsweise die Aufrechnung erklärt haben. Der neue Vortrag hierzu war infolge dessen nicht zuzulassen. (Vgl. hierzu Zöller-Heßler, ZPO, 34. Auflage, § 531, Rn. 30, 35)

Saldiert man die Aufwendungen der Kläger mit der zu zahlenden Nutzungsentschädigung: 11.700,00 € – 10.072,50 € – 5.355,00 € = – 3.727, 50 €, so verbleibt kein positiver Saldo zu Gunsten des Beklagten, mit dem dieser gegen den Zahlungsanspruch der Kläger aufrechnen kann.

Infolge dessen können die Kläger über die bereits ausgeurteilten 3.770,00 € hinaus noch weitere beantragte 5.850,00 € von den Beklagten verlangen. Der entsprechende Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die Widerklage war abzuweisen, da dem Beklagten der vom Landgericht zugesprochene Anspruch in Höhe von 4.562,50 € und weiteren 447,35 € gegen die Kläger nicht zusteht.

Soweit das Landgericht hier 72,35 € als restliche Nutzungsentschädigung für Nebenkosten für das Jahr 2017 zugesprochen hat (GU S. 9), haben die Kläger diese Forderung der Höhe nach zwar zugestanden, jedoch ist insofern mit den Gegenforderungen der Kläger zu saldieren, so dass kein Zahlbetrag zugunsten des Beklagten verbleibt. (72,35 € – 3.727, 50 € = – 3.655,15 €)

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Nutzungsentschädigung für Nebenkosten in Höhe von 375,00 € für den Zeitraum von Januar 2018 bis Mai 2018 sowie weitere 1.237,50 € von Juni 2018 bis Oktober 2019 kann der Beklagte von den Klägern aus keiner der in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen verlangen.

Aufgrund des unwirksamen Mietvertrags schuldeten die Kläger keine Nebenkostenzahlungen aus Vertrag.

Der Beklagte kann aus §§ 988, 818 Abs. 2, 100 BGB bzw. §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1, 100 BGB nur Nutzungen herausverlangen. Dabei kann es sich nach § 100 BGB um Früchte der Sache oder Gebrauchsvorteile handeln. Letztere folgen aus dem Besitz an der Sache oder ihrer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit. Bei einem Gebäude ist dies die Möglichkeit der Nutzung. (Vgl. BeckOGK-Mössner, BGB, Stand: 01.03.2021, § 100, Rn. 5, 5.1). Die vom Beklagten geltend gemachten Nebenkosten stellen sich danach sämtlich nicht als Gebrauchsvorteile der Immobilie dar. Vergleichbar ist z.B. entschieden worden, dass der Verbrauch von Benzin keinen aus der Nutzung eines Kraftfahrzeugs erlangten Gebrauchsvorteil darstellt (vgl. BeckOGK-Mössner, BGB, Stand: 01.03.2021, § 100, Rn. 5.1).

Eine Erstattungsfähigkeit der Nebenkosten als Aufwendungen des Beklagten aus Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 677, 683, 670 BGB kommt nicht in Betracht. Denn Nebenkosten sind bei Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und mit der Miete abgegolten (vgl. Grüneberg-Weidenkaff, BGB, 81. Auflage, § 535, Rn. 87), so dass die Risikoverteilung des bürgerlichen Rechts insofern der Annahme eines Fremdgeschäftsführungswillens des Beklagten entgegensteht. (Vgl. Grüneberg-Sprau, BGB, 81. Auflage, § 677, Rn. 7a) Dieser führte mit der Zahlung vielmehr ein eigenes Geschäft. Bezüglich des Wasserverbrauchs steht der Annahme eines Fremdgeschäftsführungswillens auch entgegen, dass die Kläger von dem Wasser auch die Tiere des Beklagten getränkt haben.

Einem bereicherungsrechtlichen Anspruch des Beklagten aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt., 818 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die Betriebskosten steht entgegen, dass bei einem nichtigen Gebrauchsüberlassungsvertrag, wie er hier vorliegt, nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen zu ersetzen sind (vgl. Dauner-Lieb/Langen-Karl August Prinz von Sachsen Gessaphe, BGB, 4. Auflage, § 812, Rn. 12). Zwar können auch Betriebskosten, die der Mieter üblicherweise zu tragen hat, vom Bereicherungsanspruch umfasst sein (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete-Emmerich, 5. Auflage, Kapitel V, Rn. 165), jedoch kann hier von üblicherweise zu tragenden Nebenkosten nicht ausgegangen werden, da nach der gesetzlichen Risikoverteilung Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen wären. Es handelt sich insofern auch nicht um Leistungen auf eine Schuld der Kläger bzw. Aufwendungen, die diese von Verbindlichkeiten befreit hätten, so dass eine Bereicherung der Kläger auf Kosten des Beklagten eingetreten wäre.

Soweit im Wege der Widerklage Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Januar 2019 bis Oktober 2019 in Höhe von 3.250,00 € vom Landgericht zugesprochen wurden, so ist dieser Anspruch zunächst auf 2.850,00 € (9,5 x 300,00 €) zu reduzieren, da die Nutzungsentschädigung, wie bereits ausgeführt, niedriger anzusetzen ist. Es ist sodann keine Saldierung des Anspruchs vorzunehmen, da sich dieser wegen der Kenntnis der Kläger von der Formunwirksamkeit des Vertrags ab Januar 2019 aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB ergibt, so dass die Privilegierung im Rahmen des § 988 BGB, welche in der Anwendung der Saldotheorie liegt, hier nicht anzuwenden ist. Da der Beklagte die Sache zurückerhalten hat und damit die Voraussetzungen des § 1001 BGB vorliegen, können die Kläger jedoch gegen den Anspruch mit den oben genannten unstreitigen Verwendungen, soweit diese nicht bereits im Wege der Saldierung berücksichtigt wurden, gegen den Anspruch des Beklagten aufrechnen. Es handelt sich dabei um zumindest nützliche Verwendungen, die vor dem Eintritt der in § 990 BGB bestimmten Haftung getätigt wurden. Die von den Klägern vorgetragene Nützlichkeit und Werterhöhung ist mangels substantiierten Bestreitens des Beklagten nach § 138 Abs. 3 ZPO unstreitig, so dass nach Aufrechnung mit den nach Saldierung verbleibenden restlichen 3.655,15 € ihrer Verwendungen der Anspruch des Beklagten auf Nutzungsentschädigung gemäß § 389 BGB erloschen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. § 100 Abs. 4 ZPO findet auf widerbeklagte Kläger keine Anwendung, da allein die Parteirolle im Ausgangsverfahren entscheidend ist. (Vgl. BeckOK-Jaspersen, ZPO, 45. Auflage, § 100, Rn. 15).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

 

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