Fortbestand einer Dienstbarkeit trotz umfangreicher Investitionen

Dienstbarkeiten bleiben trotz Immobilieninvestitionen bestehen

Dienstbarkeiten sind ein wichtiges Rechtsinstitut, das es Grundstückseigentümern ermöglicht, bestimmte Nutzungsrechte an Dritten zu übertragen. Unabhängig von Änderungen oder Umbaumaßnahmen an einem Grundstück können solche dinglichen Rechte grundsätzlich fortbestehen. Dies kann für Eigentümer mit umfangreichen Investitionen in ihre Immobilie von Bedeutung sein. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Fortbestand einer Dienstbarkeit auch trotz Grundstücksveränderungen sind dabei jedoch komplex. Im Folgenden wird ein aktuelles Gerichtsurteil zu dieser Thematik erörtert.

[Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 19 U 111/22 >>>]

➜ Der Fall im Detail

Dingliche Rechte vs. Investitionen in Immobilien

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien um den Fortbestand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Die Klägerin, Eigentümerin einer gastronomisch genutzten Immobilie, forderte von der Beklagten, einer Brauerei, die Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit. Diese Dienstbarkeit gewährte der Brauerei diverse Rechte, darunter den Vertrieb von Getränken und die Getränkewerbung im Zusammenhang mit der Immobilie.

Die Klägerin argumentierte, dass die Immobilie durch umfangreiche Investitionen ihrer Familie grundlegend umgestaltet und erweitert worden sei. Die Dienstbarkeit, die ursprünglich für eine deutlich kleinere und anders genutzte Immobilie bestellt worden war, stelle nunmehr einen unzulässigen Eingriff in ihr Eigentumsrecht dar.

Entscheidung des Gerichts: Dienstbarkeit bleibt bestehen

Das Gericht wies die Klage ab und bestätigte den Fortbestand der Dienstbarkeit. Es stellte fest, dass dingliche Rechte wie Dienstbarkeiten grundsätzlich abstrakt und unabhängig von zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vereinbarungen bestehen. Die Gültigkeit der Dienstbarkeit ist somit nicht an die Gültigkeit etwaiger vertraglicher Absprachen gebunden.

Das Gericht betonte, dass umfangreiche Investitionen und Veränderungen an einer Immobilie nicht automatisch zu einem Erlöschen der Dienstbarkeit führen. Investoren tragen die Verantwortung, sich vorab über bestehende Belastungen zu informieren und gegebenenfalls eine Ablösung der Dienstbarkeit zu verhandeln. Eine nachträgliche Befreiung von der Dienstbarkeit aufgrund eigener Investitionen ist nicht möglich.

Begründung und rechtliche Grundlagen

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf die folgende Rechtsprechung und Gesetzesgrundlagen:

• Abstraktionsprinzip: Das Abstraktionsprinzip besagt, dass dingliche Rechte unabhängig von der Gültigkeit des zugrundeliegenden schuldrechtlichen Geschäfts bestehen.
• Eigentumsschutz (Art. 14 GG): Das Gericht stellte klar, dass die Berufung auf eine Dienstbarkeit keinen Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers darstellt. Vielmehr würde ein nachträgliches Entziehen der Dienstbarkeit die Eigentumsrechte der Brauerei verletzen.
• §§ 1018 ff. BGB (Dienstbarkeiten): Die Vorschriften zu Dienstbarkeiten im Bürgerlichen Gesetzbuch regeln die Voraussetzungen und den Umfang dieser dinglichen Rechte.
• §§ 1090, 1004 BGB (Schutz des Dienstbarkeitsberechtigten): Diese Paragraphen ermöglichen dem Dienstbarkeitsberechtigten, die Beeinträchtigung oder Beseitigung der Dienstbarkeit zu untersagen.

Auswirkungen der Entscheidung

Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für Eigentümer und Dienstbarkeitsberechtigte.

• Eigentümer müssen sich vor Investitionen über bestehende Dienstbarkeiten informieren und gegebenenfalls eine Ablösung verhandeln.
• Dienstbarkeiten bleiben grundsätzlich bestehen, auch wenn sich die Nutzung oder der Umfang der Immobilie ändert.
• Die Ausübung der Rechte aus der Dienstbarkeit unterliegt dem Grundsatz der schonenden Ausübung und der Rücksichtnahme auf die Interessen des Eigentümers.

Das vorliegende Urteil

OLG Karlsruhe – Az.: 19 U 111/22 – Urteil vom 21.11.2023

Orientierungssatz

1. Der weitere Fortbestand einer in wirksamer Weise bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sowie der daraus folgenden, mit einer Bedingung oder Befristung nicht versehenen dinglichen Rechte hängt auch dann nicht von der Gültigkeit einer zugrunde liegenden schuldrechtlichen Übereinkunft ab, wenn sie zu einer so genannten Geschäftseinheit verbunden sind (Anschluss BGH, Urteil vom 15. April 1998 – VIII ZR 377/96).

2. Umfangreiche Investitionen und damit verbundene erweiterte Nutzungsmöglichkeiten eines Objekts führen nicht dazu, dass eine Berufung auf eine Dienstbarkeit einen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in das Eigentum darstellt. Investitionen in ein Objekt hätten von einer vorherigen, etwa durch eine Ablösevereinbarung zu erzielenden Lastenfreistellung abhängig gemacht werden können.

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg – 8 O 26/22 – vom 29.07.2022 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

III. Das angefochtene Urteil und die gegenständliche Entscheidung sind im Kostenpunkt ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Als Eigentümerin des in (…) gelegenen, zu gastronomischen Zwecken genutzten Anwesens erstrebt die Klägerin von der Beklagten, die eine Brauerei betreibt, die Erteilung einer Löschungsbewilligung bezüglich der im Grundbuch zu deren Gunsten eingetragenen, in der angefochtenen Entscheidung näher bezeichneten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die auf der genannten Immobilie lastet.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen, des streitigen Vorbringens der Parteien, der erstinstanzlich gestellten Anträge sowie der Entscheidungsgründe wird auf das klageabweisende landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie ihr Begehren weiterverfolgt. Zur Begründung ihres Rechtsmittels hat sie im Wesentlichen ausgeführt:

Der Dienstbarkeit habe bei Bestellung zwar das nachvollziehbare Interesse der X Brauerei AG zu Grunde gelegen, ihr Getränkesortiment weiter über die ihr früher gehörenden (…) Lokale zu vertreiben, die sie (…) in die “Y Grundstücksverwaltung“ eingebracht habe. Der Beklagten sei es demgegenüber heute verwehrt, sich weiterhin auf die Dienstbarkeit bzw. ihre daraus folgenden Rechte, zu berufen, nachdem die Familie U. das Grundstück (…) erworben, durch Zukauf erweitert und darauf ein zweites Lokal sowie ein Hotel eröffnet habe. Dem Umwandlungsprozess der ursprünglich gepachteten, später gekauften Immobilie lägen Millioneninvestitionen der Familie U. zu Grunde. Die (…) angepachtete Immobilie habe damals aus dem „S-Stammhaus“, einem Nebenzimmer mit Kegelbahn, Betriebsräumen und Unterkellerung bestanden. Der Pachtvertrag habe weiter die als „Wirtswohnung“ bezeichneten Räume, (…) umfasst.

Die Kosten für die Renovierung der Immobilie, für die Neugestaltung und für die Einrichtung der Gasträume und des Kellergewölbes, in dem eine Eventgastronomie eröffnet worden sei, seien – wie vertraglich vereinbart – von den Pächtern getragen worden. Gleichzeitig sei zu Gunsten der Verpächterin eine Getränkebezugsverpflichtung begründet worden, die sich auf das im vorbezeichneten Anwesen befindliche Lokal „Z“, die erwähnte Eventgastronomie im Untergeschoss sowie auf weitere Objekte in H. erstreckt habe, in welchen die Pächter gastronomische Betriebe geführt hätten, und zwar das „T.“, den „I.“ in der (…) und den „K.“ in der (…). Bis zum Erwerb des Grundstückes durch die Klägerin und deren Vater im Jahr 1995 habe die Familie U. einen Betrag von über 1 Million DM in den heutigen Grundbesitz der Klägerin durch Kreditaufnahme und Verkauf des Hotels D. investiert. Mit weiteren hohen Investitionen sei der jetzige Bestand der Immobilie geschaffen worden. Das Restaurant „Z“ verfüge über ca. 150 Sitzplätze, einen Nebenraum mit ca. 40 Sitzplätzen, einen weiteren Nebenraum mit 20 – 30 Sitzplätzen, einen Wintergarten mit ca. 60 Sitzplätzen und das Kellergewölbe für etwa 150 Gäste. 2008 habe die U. OHG im 1. OG der Immobilie ein Spezialitätenrestaurant (…) und in zwei Phasen (….), das (…) Hotel mit (…) individuell eingerichteten Zimmern eröffnet. Die Kosten für den Umbau der Räumlichkeiten, der Installationen etc. habe sie – die Berufungsführerin – als Eigentümerin des Grundstücks getragen. Die Lokale und das Hotel betreibe die U. OHG, die die Immobilie gepachtet habe.

Eine Berufung der Beklagten auf die Dienstbarkeit stelle in Anbetracht dessen einen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in das Eigentum der Klägerin dar, nachdem die Immobilie in ihrem heutigen Bestand ein „Aliud“ zur Immobilie sei, für die die Dienstbarkeit 1990 bestellt worden sei.

Beriefe sich die Beklagte auf die ihr durch die Dienstbarkeit statuierten Rechte, wäre sie – die Berufungsführerin – nicht in der Lage, ihr die Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Weil sie infolge der Verpachtung der Räumlichkeiten an die U. OHG die aus der Dienstbarkeit hergeleiteten Rechte nicht erfüllen könne, müsse sie derartigen Ansprüchen auch nicht nachkommen.

Der Auffassung des Landgerichts, die streitbefangene Dienstbarkeit sei als dingliches Recht abstrakt und grundsätzlich unabhängig von ihr zugrundeliegenden obligatorischen Grundgeschäften, sei aufgrund der konkreten Umstände im vorliegenden Falle ebenfalls nicht zu folgen. Zwar müsse (grundsätzlich) davon ausgegangen werden, dass eine Dienstbarkeit als dingliches Recht nur dann befristet sei, wenn entweder eine zeitliche Beschränkung oder eine auflösende Bedingung des dinglichen Rechts im Eintragungsvermerk angeführt sei oder wenn in der der Dienstbarkeit zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Vereinbarung eine Befristung des dinglichen Rechts oder eine auflösende Bedingung für das dingliche Recht vereinbart sei. Dies könne aber (ausnahmsweise) dann nicht gelten, wenn – wie hier – eine Dienstbarkeit auf obligatorischer Ebene nicht umgesetzt werden könne. Ein „Kontrahierungszwang zum Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags der Klägerin mit der Beklagten“ bestehe mangels der Kriterien für die synallagmatischen Gegenleistungen wie Miete oder Pacht nicht.

Die Beklagte sei auch nicht bereit, auf dem gegenständlichen Grundstück eigene Restaurants zu betreiben. Sie – die Klägerin – befinde sich inzwischen im Rentenalter. Wie schon in erster Instanz vorgetragen, habe sie der Beklagten vergeblich vorgeschlagen, das Restaurant Z in eigener Regie gegen Zahlung der Pacht, die die U. OHG an sie entrichte, zu übernehmen. Mit Schreiben vom 27.07.2022 habe sie gegenüber der Beklagten angekündigt, dass die U. OHG Getränke von Konkurrenzunternehmen der Beklagten beziehen würde. Sie habe der Beklagten weiter angeboten, das auf dem betreffenden Grundbesitz eröffnete Lokal „S2“ in eigener Regie zu führen. Das Angebot sei von der Beklagten ebenfalls abgelehnt worden. Gleichzeitig habe jene geantwortet, dass sie eine Unterlassungsklage in Erwägung ziehe, falls die U. OHG in den von ihr geführten Betrieben Getränke von Konkurrenzunternehmen anbieten würde. Die Dienstbarkeit werde daher von der Beklagten unmissverständlich dahingehend verstanden, dass sie die Funktion habe, die Getränkeabnahme durch die auf dem Grundbesitz der Klägerin betriebene Gastronomie zu garantieren und den Verkauf von Getränken von Konkurrenzunternehmen zu unterbinden. Auf diese Weise werde die Unzulässigkeit einer überlangen, daher sittenwidrigen Getränkebezugsverpflichtung umgangen.

Die Klägerin beantragt:

Unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Heidelberg vom 29. Juli 2022 – Az. 8 O 26/22 – wird die Beklagte verurteilt, die Bewilligung zur Löschung für das im Grundbuch von [….] der belasteten Grundstücke im Bestandsverzeichnis, eingetragene Recht:

„Bier – und Getränkevertriebsrecht, Gaststättenbetriebsrecht, sowie Recht zur Getränkewerbung für die X-Brauerei gemäß den Bewilligungen vom 10.07.1990 und 16.10.2000“

zu erteilen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Unter Vertiefung und Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigt sie die angefochtene Entscheidung des Landgerichts.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Der zulässigen Berufung bleibt der Erfolg versagt. Das Landgericht hat dem Begehren der Rechtsmittelführerin zu Recht nicht entsprochen. Eine Abänderung der klageabweisenden Entscheidung verbietet sich, denn die Klage ist schon mangels Schlüssigkeit nach wie vor unbegründet. Der Prozessvortrag der Klägerin vermag nämlich unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt eine Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der angestrebten Löschungsbewilligung zu rechtfertigen. Auf die zutreffende Begründung der angefochtenen Entscheidung wird zur Vermeidung von Wiederholungen in vollem Umfang Bezug genommen.

Die Ausführungen in der Berufungsbegründung, welche im Kern lediglich eine vertiefende Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens beinhalten, ermöglichen eine andere Bewertung nicht. Denn sie sind ebenso unerheblich wie die in der Berufungsverhandlung (abermals) geäußerten Bedenken an der Bestimmtheit und an dem Inhalt der Dienstbarkeit. Ergänzend anzumerken bleibt daher lediglich:

1.

Gestützt auf durchweg zutreffende Erwägungen ist das Landgericht mit Recht zu der Beurteilung gelangt, dass sich eine Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der von der Klägerin begehrten Löschungsbewilligung weder aus § 894 BGB noch aus einer vertraglichen (Sicherungs-)Abrede noch aus einer bereicherungsrechtlichen Anspruchsgrundlage wegen Erreichung oder Verfehlung des angestrebten Zwecks ableiten lässt.

Dabei hat es in Einklang mit der mittlerweile gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NJW-RR 1992, 593 mwN) – der der Senat gleichfalls beipflichtet und welche auch von der Berufung grundsätzlich nicht in Frage gestellt wird – jeweils zutreffend erkannt, dass zum einen der weitere Fortbestand der in wirksamer Weise bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sowie der daraus folgenden, mit einer Bedingung oder Befristung nicht versehenen dinglichen Rechte der Beklagten von der Gültigkeit einer zugrunde liegenden, auch nicht zu einer sogenannten Geschäftseinheit verbundenen schuldrechtlichen Übereinkunft ohnehin nicht abhängt (BGH NJW 1998, 2286 – juris Rn. 15; BGH NJW-RR 1992, 593 – juris Rn. 16, jeweils mwN), und dass zum anderen in Anbetracht der im angefochtenen Urteil aufgezeigten Besonderheiten schon vom Ansatz her kein Raum für einen obligatorischen Anspruch der Beklagten auf Rückgewähr der Dienstbarkeit verbleibt, weil diese gerade nicht – im Sinne einer diesbezüglichen Koppelung (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 17.12.2012 – 24 U 25/12 – , juris Rn. 15) – zur Sicherung einer von der Klägerin oder ihren Rechtsvorgängern zugleich eingegangenen (Getränke-)Bezugsverpflichtung bestellt wurde, sondern allein aus Gründen des Konkurrenzschutzes.

Umstände, die ausnahmsweise eine andere Bewertung ermöglichen könnten, sind nicht erkennbar, geschweige denn dargetan.

2.

Soweit die Rechtsmittelführerin meint, wegen der von ihr selbst bzw. von ihrer Familie in der Vergangenheit getätigten umfangreichen Investitionen – die als solche außer Streit stehen – und der dadurch bedingten, im Vergleich zum vormaligen Zustand erweiterten Nutzungsmöglichkeiten des Objekts habe die gegenständliche Immobilie eine derart grundlegende Umgestaltung bzw. Veränderung erfahren, dass nunmehr eine Berufung der Beklagten auf die Dienstbarkeit einen „verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in ihr Eigentum“ darstellte, ist diese Einschätzung unzutreffend.

Abgesehen davon, dass es die freie (unternehmerische) Entscheidung der Klägerin und ihres Vaters war, das mit einer Dienstbarkeit belastete Grundstück zu dem vereinbarten Preis anzukaufen, hinderte sie bzw. die U. OHG in der Folgezeit niemand daran, weitere Investitionen in das Objekt von einer vorherigen, etwa durch eine Ablösevereinbarung mit der Beklagten zu erzielenden Lastenfreistellung etc., abhängig zu machen. Dass derartige Überlegungen vor den jeweiligen Investitionsentscheidungen nicht angestellt worden sind, fällt – unabhängig davon, ob sie auf einer ggf. irrtümlichen Bewertung der materiellen Rechtslage beruhten – allein in den Verantwortungsbereich der Berufungsführerin bzw. der U. OHG. Vor allen Dingen aber liefe die von der Klägerin vertretene Auffassung gerade auf das Gegenteil hinaus: Dadurch würde vielmehr der Beklagten eine dem Schutz des Art. 14 GG unterfallende dingliche Rechtsposition entzogen, und zwar durch ein willkürliches oder gar zielgerichtetes Verhalten des Eigentümers des belasteten Grundstücks, das sie als Berechtigte der Dienstbarkeit weder hätte beeinflussen noch hätte verhindern können. Denn die vorbezeichneten Veränderungen bzw. Umgestaltungen, welche die Klägerin bzw. deren Familie auf dem Anwesen vorgenommen haben, stellten allesamt keine Beeinträchtigungen der Dienstbarkeit dar, weshalb auch kein Raum für einen sich hierauf beziehenden Unterlassungsanspruch der Beklagten gemäß §§ 1090, 1004 BGB verblieb.

3.

Gleichfalls ohne Belang und überdies in sich widersprüchlich ist die weitere Einschätzung der Berufungsführerin, infolge der Verpachtung der Räumlichkeiten an die U. OHG wäre sie ohnehin nicht in der Lage, der Beklagten die Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, falls diese in Ausübung ihrer Rechte aus der Dienstbarkeit auf einem derartigen Verlangen bestehen sollte.

Das spielt bereits deshalb keine Rolle, weil – wie sich dem im Konjunktiv gehaltenen Berufungsvorbringen entnehmen lässt – die Beklagte ein derartiges Verlangen gegenüber der Klägerin gerade nicht geäußert hat. Selbst wenn es sich anders verhielte, wären die Ausführungen der Rechtsmittelführerin gleichwohl irrelevant, da für die Annahme einer objektiven Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1 BGB) – diese Vorschrift findet auch auf Leistungsverpflichtungen aus einer Dienstbarkeit Anwendung (vgl. Grüneberg/Grüneberg, 82. Auflage 2023, BGB, § 275 Rn. 3 mwN) – ersichtlich kein Raum bliebe.

Abgesehen davon zeigt der Prozessvortrag der Klägerin, dass sie sehr wohl über hinreichende Einwirkungsmöglichkeiten auf die U. OHG verfügt: Andernfalls wäre sie nämlich außerstande gewesen, der Beklagten wiederholt das – erkennbar ernst gemeinte – Angebot zu unterbreiten, selbst eines der erwähnten Restaurants auf dem Grundstück zu betreiben.

4.

Der Umstand, dass die Beklagte die vorbezeichneten Angebote abgelehnt hat, vermag der Berufung ebenso wenig zum Erfolg zu verhelfen. Denn auch darauf kommt es nicht an.

Zwar hat das LG Darmstadt in der von der Klägerin zitierten Entscheidung (Urteil vom 23.08.2011 – 13 O 404/10 –, juris Rn. 22, 23) – was die Rechtsmittelführerin möglicherweise dazu bewog, der Beklagten die erwähnten Angebote zu unterbreiten – die Möglichkeit eines Rechtsverlusts durch Nichtausübung eines dinglich gesicherten Rechts in Betracht gezogen, ohne sich insoweit abschließend festzulegen. Diese Erwägung ist aber schon vom Ansatz her nicht tragfähig:

Aus der bloßen Nichtausübung einer Befugnis kann grundsätzlich nicht auf einen Rechtsverlust geschlossen werden. Anders verhielte es sich nur dann, wenn weitere Umstände hinzuträten, aus denen sich in der Gesamtschau (im Wege der Auslegung) eine konkludente, materiell-rechtlich formfreie Aufhebungs- oder Verzichtserklärung (vgl. MüKo/Lettmaier, BGB, 9. Auflage 2023, § 875 Rn. 11 mwN) ergäbe. Dafür besteht hier kein Anhalt.

Lediglich der Vollständigkeit halber bleibt noch anzumerken, dass der Anwendungsbereich der – aufgrund der Verweisung nach § 1090 Abs. 2 BGB auch für die beschränkte persönliche Dienstbarkeit geltenden (vgl. dazu: Staudinger/Reymann, BGB – Neubearbeitung 2017, § 1090 Rn. 47) – Ausnahmevorschrift des § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB, die kraft Gesetzes zu einem (ggf. beschränkten) Erlöschen der Dienstbarkeit führt, nicht eröffnet ist. Denn die insoweit erforderlichen, in § 1028 Abs. 1 Satz 1 BGB umschriebenen Voraussetzungen für die darin geregelten, vom Grundsatz der Unverjährbarkeit (§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB) abweichenden Ausnahmekonstellationen (vgl. BGH, Beschluss vom 18.07.2014 – V ZR 151/13 – juris Rn. 16), die jener Norm unterfallen, sind offenkundig nicht erfüllt, wie sich bereits dem Gesetzeswortlaut ohne weiteres entnehmen lässt.

5.

Ferner verfängt auch nicht der – solchermaßen auszulegende – Angriff der Berufung, halte man an der angegriffenen Entscheidung unverändert fest, wäre die Klägerin bzw. die U. OHG einem „Kontrahierungszwang“ zum Abschluss bzw. zur Aufrechterhaltung einer Getränkebezugsvereinbarung mit der Beklagten ausgesetzt. Diese Einschätzung erweist sich gleich in zweifacher Hinsicht als unzutreffend: Zum einen steht es der Klägerin frei, in dem Objekt weiterhin einen – sei es von ihr selbst, der U. OHG oder einem Pächter geführten – gastronomischen Betrieb zu unterhalten, weshalb in Ermangelung einer entsprechenden rechtlichen Verpflichtung auch kein Raum für die Annahme eines derartigen Zwangs verbleibt. Zum anderen handelt es sich bei dem von der Klägerin erwähnten Umstand gerade um die Kehrseite (vgl. BGH, Urteil vom 03.05.1985 – V ZR 55/84 – juris Rn. 8 mwN) der Rechte, die der Beklagten aus der Dienstbarkeit gebühren.

6.

Soweit die Klägerin in der Berufungsverhandlung die Auffassung vertreten hat, insbesondere die Ausübung der der Beklagten mit der Dienstbarkeit eingeräumten Be- bzw. Vertriebsrechte erfordere den Abschluss von Miet- bzw. Pachtverträgen oder sonstiger schuldrechtlicher Übereinkünfte, deren Inhalt sich nicht genau bestimmen lasse, was letztlich auch zur Unbestimmtheit und damit Unwirksamkeit der Dienstbarkeit führen müsse, vermag der Senat auch diese Einschätzung nicht zu teilen.

a.

In Einklang mit der zutreffenden Einschätzung des Landgerichts ist der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz vorliegend gewahrt. Dieser verlangt lediglich die hinreichende Kennzeichnung des rechtsgeschäftlich festzulegenden Inhalts eines Rechts. Da Dienstbarkeiten einen verschiedenen Inhalt haben können, bedarf es insoweit wenigstens einer schlagwortartigen, den Wesenskern umschreibenden Kennzeichnung, die sich auch aus der Grundbucheintragung selbst ergeben muss. Wird dem Dienstbarkeitsberechtigten eine ausschließliche Betriebsbefugnis auf einem Grundstück eingeräumt, mit welcher zwangsläufig als negative Ausprägung eines einzigen, einheitlichen Rechts ein den Verpflichteten treffendes Wettbewerbsverbot einhergeht (vgl. Ermann/Grziwotz, BGB, 17. Auflage 2023, § 1090 Rn. 6 mwN), genügt es, dass – wie hier – erst aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung die ausschließliche Rechtsstellung des Dienstbarkeitsberechtigten erkennbar wird (vgl. BGH NJW 1961, 2157 [alleiniges Recht, auf dem betreffenden Grundstück eine Tankstelle zu betreiben]).

Fragen, welche die bloße Ausübung der eingeräumten Rechte betreffen, sind mit Blick auf den Bestimmtheitsgrundsatz lediglich dann von Belang, wenn die Dienstbarkeit nur an einer katastermäßig nicht festgelegten Teilfläche bestellt oder der Ausübungsbereich im Sinne einer rechtlichen Festlegung auf eine solche Teilfläche beschränkt wird, während solche (z.B. aus den örtlichen Gegebenheiten herrührenden) Einschränkungen, die insbesondere nach den Vorstellungen der Beteiligten aus dem Gebot der schonenden Ausübung der Dienstbarkeit (§§ 1020 Satz 1, 1090 Abs. 2 BGB) folgen, insoweit keine Rolle spielen (vgl. OLG Zweibrücken, MDR 2010, 1044 – juris Rn. 11 mwN). Anhaltspunkte dafür, dass sich die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nur auf eine Teilfläche des belasteten Grundstücks beschränken soll, liegen nicht vor.

b.

Entgegen der Annahme der Berufung erfordert eine Ausübung der der Beklagten gebührenden Rechte aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gerade nicht den Abschluss schuldrechtlicher Verträge mit der Klägerin oder der U. OHG, auch wenn ein derartiges Vorgehen den Beteiligten unbenommen bleibt. Abgesehen davon, dass sich die Beklagte – wie derzeit – damit begnügen kann, es bei der oben erwähnten negativen Inhaltskomponente bzw. Ausprägung ihrer Rechtstellung bewenden zu lassen, unterliegt sie bei der (aktiven) Ausübung ihrer Be- bzw. Vertriebsrechte gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht nur der gerade genannten Verpflichtung aus §§ 1020 Satz 1, 1090 Abs. 2 BGB, sondern es besteht insoweit auch ein sogenanntes gesetzliches Begleitschuldverhältnis (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 21.06.2007 – 5 U 168/06 – juris Rn. 19; Staudinger/Weber, BGB – Neubearbeitung 2017, § 1020 Rn. 1 mwN). Anerkanntermaßen sind dabei die wechselseitigen Interessen entsprechend den Umständen des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen (vgl. Staudinger/Weber, aaO, § 1020 Rn. 5 mwN). Nähere Ausführungen dazu sind nicht angezeigt, zumal eine Situation, die dazu Anlass geben könnte, derzeit nicht vorliegt.

Maßgebend ist allein, dass die von der Rechtsmittelführerin insoweit gehegten Bedenken schon vom Ansatz nicht geeignet sind, eine Unwirksamkeit der Dienstbarkeit herbeizuführen.

Für eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung bleibt daher kein Raum, weshalb die Berufung zurückzuweisen war

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit lässt sich den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO entnehmen.

IV.

Gründe für eine Zulassung der Revision im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Aus den unter II. 6. b. ausgeführten Gründen stellt sich die von der Klägerin für grundsätzlich erachtete Frage nicht.