Frist Waldvorkaufsrecht bei Versteigerung: Nur Notarvertrag zählt

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 14. Januar 2025 – 8 K 3318/22 – wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 16.750 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der auf die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 5 VwGO gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 14. Januar 2025 – 8 K 3318/22 – hat aus den von der Klägerin angeführten, nach § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO allein maßgeblichen Gründen keinen Erfolg.

Mit diesem Urteil hat das Verwaltungsgericht die Anfechtungsklage der Klägerin abgewiesen, mit der sie beantragt hatte, den Bescheid der Beklagten vom 7. Januar 2022 in Gestalt deren Widerspruchsbescheids vom 25. August 2022 sowie deren weiteren Bescheid vom 6. Juli 2023 über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Landeswaldgesetz an vier Grundstücken der Gemarkung der Beklagten aufzuheben. Die Klägerin hat die Grundstücke im Rahmen einer freiwilligen Versteigerung von der Beigeladenen erworben.

1. Aus den von der Klägerin geltend gemachten Gründen ergeben sich keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

a) Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung liegen vor, wenn unter Berücksichtigung der jeweils dargelegten Gesichtspunkte (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) die Richtigkeit des angefochtenen Urteils weiterer Prüfung bedarf, ein Erfolg der angestrebten Berufung nach den Erkenntnismöglichkeiten des Zulassungsverfahrens mithin möglich ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.3.2004 – 7 AV 4.03 – Rn. 8, juris). Es kommt dabei darauf an, ob vom Antragsteller ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt worden ist. Dazu müssen zum einen die angegriffenen Rechtssätze oder Tatsachenfeststellungen – zumindest im Kern – zutreffend herausgearbeitet werden (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 30.4.1997 – 8 S 1040/97 – VBlBW 1997, 299). Zum anderen sind schlüssige Bedenken gegen diese Rechtssätze oder Tatsachenfeststellungen aufzuzeigen, wobei sich der Darlegungsaufwand im Einzelfall nach den Umständen des jeweiligen Verfahrens richtet (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27.2.1998 – 7 S 216/98 – VBlBW 1998, 378 m.w.N.), insbesondere nach Umfang und Begründungstiefe der Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Die Darlegung ernstlicher Zweifel setzt eine substantiierte Auseinandersetzung mit der angegriffenen Entscheidung voraus.

b) Nach diesen Maßstäben bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung.

aa) Die Klägerin meint, das Verwaltungsgericht habe für den Beginn der zweimonatigen Frist des § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG für die Ausübung des Vorkaufsrechts zu Unrecht auf den Eingang des notariellen Kaufvertrags vom 24. September 2021 bei der Beklagten am 11. November 2021 abgestellt. Die Frist habe bereits mit dem Zuschlag in der Versteigerung zu laufen begonnen, weil die Beklagte an der Versteigerung teilgenommen und somit Kenntnis erlangt habe, dass sie (die Klägerin) die Grundstücke erworben habe. Diese Kenntniserlangung sei maßgeblich.

Die Rechtsauffassung der Klägerin trifft nicht zu. Anders als eine Zwangsversteigerung führt die freiwillige Versteigerung zu einem Vertragsabschluss und hängt von zwei Willenserklärungen – dem Angebot (Gebot) und der Annahme (Zuschlag) – ab. § 156 Satz 1 BGB, wonach der Vertrag erst durch den Zuschlag zustande kommt, hat lediglich die umstrittene Frage dahin entschieden, dass die Veranstaltung der Versteigerung nur eine Einladung an die Bieter darstellt, ein Vertragsangebot zu machen (invitatio ad offerendum), das dann durch den Zuschlag angenommen werden kann. Es entspricht deshalb ganz herrschender Auffassung, Gebot und Zuschlag als Willenserklärungen anzusehen und sie nach den dafür geltenden allgemeinen Regeln zu behandeln (zum Ganzen BGH, Urteil vom 24.4.1998 – V ZR 197/97 – BGHZ 138, 339, juris Rn. 7 m.w.N. der Rspr. u. Lit.). Gebot und Zuschlag müssen nach § 311b Abs. 1 BGB und §§ 6 ff. BeurkG notariell beurkundet werden, um Wirksamkeit zu erlangen (BGH, a.a.O., juris Rn. 8). Solange die Beurkundung noch nicht abgeschlossen ist, unterliegen beide Vertragsteile vertraglich keinerlei Pflichten und können von ihren Erklärungen jederzeit Abstand nehmen (OLG Celle, Beschluss vom 18.3.2010 – Not 1/10 – juris Rn. 39). Auf diese Rechtslage hat der beurkundende Notar unter I. 3. der Urkunde vom 24. September 2021 hingewiesen.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass es bei einem Verkauf eines Grundstücks im Rahmen einer freiwilligen Versteigerung – wie hier – für den Beginn der Frist für die Ausübung des Waldvorkaufsrechts nicht auf den Zuschlag im Rahmen der Versteigerung ankommen kann. Denn zu diesem Zeitpunkt sind die abgegebenen Willenserklärungen (Gebot und Zuschlag) mangels notarieller Beurkundung noch nicht wirksam. Wirksamkeit erlangen sie erst durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, sodass es bei dem in § 25 Abs. 4 Satz 2 LWaldG vorgesehenen Fristbeginn verbleiben muss. Das ist die Mitteilung des notariellen Kaufvertrages gegenüber der Forstbehörde (§ 25 Abs. 4 Satz 4 LWaldG).

Der beurkundende Notar hat den Kaufvertrag zwar nicht an die Forstbehörde beim Landratsamt Calw, sondern an die Beklagte gesandt. Daraus folgt jedoch jedenfalls keine Rechtsverletzung der Klägerin, wie das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf den Beschluss des beschließenden Senats vom 24. Oktober 2024 (5 S 261/24, RdL 2025, 315, juris Rn. 32 f.) zu Recht entschieden hat. Ist somit für den Fristbeginn der Eingang des notariellen Kaufvertrags bei der Beklagten am 11. November 2021 maßgebend, endete die Frist mit Ablauf des 11. Januar 2022. Diese Frist hat die Beklagte eingehalten, denn an diesem Tag wurde der Ausübungsbescheid der Beigeladenen zugestellt.

bb) Die Klägerin bezweifelt der Sache nach, dass es sich bei den von ihr erworbenen Grundstücken um Wald im Sinne des Landeswaldgesetzes handelt. Ihre Ausführungen genügen jedoch nicht dem Darlegungsgebot des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. Denn sie setzt sich nicht ansatzweise mit den ausführlichen Darlegungen des Verwaltungsgerichts auseinander, mit denen es die Waldeigenschaft jedes der vier Grundstücke begründet hat, sondern bezeichnet die Einstufung als Wald lediglich als „mutig“, „mutwillig“ und „überraschend“. Die Beschreibung der Grundstücke in der dem Schriftsatz zur Begründung des Zulassungsantrags beigefügten Anlage B2 enthält keine Auseinandersetzung mit der Begründung des Verwaltungsgerichts. Zudem wurde sie von der Klägerin selbst und nicht – wie es erforderlich wäre – von ihrem Prozessbevollmächtigten verfasst.

cc) Die Klägerin ist des Weiteren der Auffassung, dass der Erwerb der Grundstücke durch die Beklagte nicht der Verbesserung der Waldstruktur diene. Zur Begründung beruft sie sich auf einen „Kahlschlag“ für einen Zweck der Hermann-Hesse-Bahn, der nach Ausübung des Vorkaufsrechts stattgefunden habe. Die Klägerin berücksichtigt dabei nicht, dass es für die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts auf die tatsächlichen Verhältnisse am Ende der Ausübungsfrist, d.h. am 11. Januar 2022, ankommt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.10.2024, a.a.O., Rn. 35 f.). Die Beseitigung der Bäume nach diesem Zeitpunkt ist daher für die Beantwortung der Frage, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen des Waldvorkaufsrechts vorlagen, nicht von Bedeutung. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, welchem Zweck die Beseitigung der Bäume diente. Gleichfalls ohne Bedeutung ist, ob die Behauptung der Klägerin zutrifft, es sei zwischenzeitlich ein Bauschild für die Ausweisung eines Neubaugebietes aufgestellt und wieder abgebaut worden. Denn auch insoweit handelt es sich um Vorgänge nach dem Ende der Ausübungsfrist.

dd) Unter dem Gesichtspunkt eines Verfahrensmangels (dazu 3.) rügt die Klägerin die – aus ihrer Sicht – unzutreffende Bewertung ihrer Interessen. Dies könnte der Sache nach zugleich als Rüge ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils wegen eines Ermessensfehlers zu verstehen sein. Die Rüge hat jedoch keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat ausführlich begründet, dass die Beklagte ermessensfehlerfrei entschieden hat, das Vorkaufsrecht auszuüben. Damit setzt sich die Klägerin nicht auseinander. Die von ihr im Zulassungsverfahren vorgebrachten Umstände hat das Verwaltungsgericht in seinem Urteil bereits gewürdigt, soweit sie für die Entscheidung relevant waren. Darüber hinausgehende Argumente nennt die Klägerin nicht.

2. Entgegen der Ansicht der Klägerin weist die Rechtssache keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf.

a) Die Klägerin hält die Rechtssache für tatsächlich schwierig, weil außer ihr selbst keiner der Beteiligten eine klare Vorstellung von der Lage der Grundstücke gehabt und kein Lageplan vorgelegen habe. Unabhängig davon, dass aus diesem Vortrag nicht ersichtlich wird, inwieweit die Rechtssache tatsächliche Schwierigkeiten aufweisen soll, wird er durch das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht widerlegt. Darin ist festgehalten, dass die Beteiligten von der Kammer jeweils einen Kartenauszug, vier Luftbilder aus Geoportal Baden-Württemberg und vier Lichtbilder erhalten haben, die die streitbefangenen Grundstücke betrafen und Gegenstand des Sach- und Rechtsgesprächs waren. Weshalb die Rechtssache deshalb tatsächlich besonders schwierig sein soll, weil der von der Beklagten hinzugezogene Revierförster keinen Kontakt zu dem von der Beigeladenen beauftragten Förster gehabt und ihn auch nicht gekannt habe, erschließt sich dem Senat nicht.

b) Die von der Klägerin behaupteten besonderen rechtlichen Schwierigkeiten liegen ebenfalls nicht vor.

aa) Die Klägerin meint, besondere rechtliche Schwierigkeiten ergäben sich aus der Übertragung der gesetzlichen Vorgaben zur Zulässigkeit eines Vorkaufsrechts auf die gegebene geographische Situation sowie auf die Qualifizierung der verschiedenen Flächen als Wald. Der Senat teilt diese Auffassung nicht. Die Grundsätze und Maßstäbe für die Qualifizierung einer Fläche als Wald auf der Grundlage der Vorgaben des Landeswaldgesetzes sind durch die Rechtsprechung und Literatur geklärt. Die Klägerin begründet nicht, weshalb ihre Anwendung auf den hier vorliegenden konkreten Fall besondere Schwierigkeiten bereiten soll. Auch der Senat kann dies nicht erkennen.

bb) Die Klägerin hält die Rechtssache ferner für rechtlich besonders schwierig, weil das Problem der Verfristung mit Blick auf öffentliche Versteigerungen mit Teilnahme der möglicherweise Vorkaufsberechtigten noch nicht Gegenstand von vorliegenden Gerichtsentscheiden gewesen sei. Das von der Klägerin bezeichnete Problem lässt sich jedoch auf der Grundlage der vorliegenden, oben zitierten zivilrechtlichen Rechtsprechung und den Vorschriften des Landeswaldgesetzes ohne weiteres lösen. Der Durchführung eines Berufungsverfahrens bedarf es hierfür nicht. Auf die Ausführungen unter 1. b) aa) kann insoweit verwiesen werden.

cc) Nach Auffassung der Klägerin bedarf es darüber hinaus der Klärung, „ob eine grundsätzlich vorkaufsberechtigte Kommune, die selbst an einer Versteigerung teilnimmt und sich dann aus dem Bieterkreis zurückzieht, das Recht haben soll, bis zu zwei Monate später zu entscheiden, dass sie entgegen ihrem eigenen Verhalten bei der Versteigerung nun doch das Versteigerungsobjekt zum Preis erwerben will, den ein anderer Teilnehmer der Versteigerung für gerade noch akzeptabel erachtet hat, oder gar noch nach fast vier Monaten nach dem Ende des Versteigerungsverfahrens, welches endlich Rechtssicherheit für alle Beteiligten hatte herbeiführen sollen“. Sie meint, dies widerspreche der Endgültigkeit von Versteigerungsverfahren, dem Grundsatz von Treu und Glauben und der Rechtssicherheit als wesentlichem Grundpfeiler unserer Rechtsordnung.

Besondere rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache ergeben sich aus diesem Vortrag nicht. Wie oben unter 1. b) aa) ausgeführt kommt bei einer freiwilligen Versteigerung eines Grundstücks ein Kaufvertrag zustande, der für seine Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedarf. Die Ausübung des Vorkaufsrechts folgt in einem solchen Fall dem im Landeswaldgesetzes normierten Verfahren. Ohne Belang ist, ob und wie sich die vorkaufsberechtigte Beklagte am Versteigerungsverfahren beteiligt hat. Es kommt daher auch nicht darauf an, ob sie sich – wie sie im Zulassungsverfahren vorträgt – nur mit einem schriftlichen Gebot an der Versteigerung beteiligt hat und nicht in der Lage gewesen sei, dieses Gebot zu erhöhen.

Ebenso wenig wie ein Vorkaufsberechtigter gehindert ist, zunächst den „normalen“ Kauf eines Grundstücks zu dem vom Verkäufer verlangten Preis abzulehnen und bei einem späteren Verkauf des Grundstücks an einen Dritten sein Vorkaufsrecht auszuüben, ist es ihm verwehrt, für das im Rahmen einer freiwilligen Versteigerung veräußerte Grundstück sein Vorkaufsrecht auszuüben, und zwar auch dann, wenn er sich zuvor an der Versteigerung beteiligt hatte. Weder das von der Klägerin herangezogene Prinzip von Treu und Glauben noch Gesichtspunkte der Rechtssicherheit gebieten eine andere Betrachtung. Beim Erwerb eines Grundstücks, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, besteht bis zum Ablauf der Ausübungsfrist stets die Rechtsunsicherheit, dass der Berechtigte das Vorkaufsrecht ausübt. Auch das Prinzip von Treu und Glauben führt zu keinem anderen Ergebnis. Ein Anwendungsfall dieses Prinzips ist das Verbot widersprüchlichen Verhaltens, nachdem früheres Verhalten eine bestimmte Erwartungshaltung bei einer anderen Person geweckt hat („venire contra factum proprium“), auf das sich die Klägerin wohl berufen will und das im Grundsatz der Verwirkung seinen Niederschlag gefunden hat. Für eine Verwirkung muss jedoch eine längere Zeit verstrichen sein, in der der Berechtigte sein Recht nicht geltend gemacht hat. Bereits daran fehlt es, denn die Ausübung des Vorkaufsrechts ist fristgebunden und die Beklagte hat die Ausübungsfrist eingehalten. Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob besondere Umstände vorliegen, die bei der Klägerin ein schutzwürdiges Vertrauen begründet haben, dass das Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt wird. Solche besonderen Umstände sind im Übrigen nicht erkennbar, zumal der beurkundende Notar auf das Bestehen gesetzlicher Vorkaufsrechte unter VI. der Urkunde hingewiesen hat. Wollte man den Vorkaufsberechtigten für verpflichtet halten, im Falle des Verkaufs eines Waldgrundstücks im Wege der freiwilligen Versteigerung mitzusteigern und das höchste Gebot abzugeben, um das Grundstück zu erwerben, würde das Vorkaufsrecht nach § 25 LWaldG leerlaufen. Dies widerspräche der gesetzlichen Konstruktion und Intention der Vorschrift.

3. Der von der Klägerin gerügte Verfahrensmangel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO liegt nicht vor.

Die Klägerin ist der Auffassung, dem Antrag ihres Prozessbevollmächtigten auf Durchführung eines Augenscheins sei zu Unrecht nicht Rechnung getragen worden. Der Sache nach rügt die Klägerin damit, das Verwaltungsgericht habe seine Pflicht verletzt, den Sachverhalt aufzuklären (§ 86 Abs. 1 VwGO). Ein solcher Verstoß liegt indessen nicht vor. Die Rüge, der verwaltungsprozessuale Untersuchungsgrundsatz sei verletzt worden, erfordert zum einen eine substantiierte Darlegung, welche tatsächlichen Umstände hätten aufgeklärt werden müssen, welche Aufklärungsmaßnahmen geeignet und erforderlich gewesen und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären. Zum anderen muss entweder dargelegt werden, dass bereits im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewiesen worden ist oder dass sich dem Verwaltungsgericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen. Die Aufklärungsrüge stellt kein Mittel dar, um Versäumnisse eines Verfahrensbeteiligten in der Tatsacheninstanz, vor allem das Unterlassen von Beweisanträgen, zu kompensieren (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschluss vom 15.2.2013 – 8 B 58.12 – juris Rn. 23).

Nach diesen Grundsätzen ist dem Zulassungsvorbringen eine Verletzung der gerichtlichen Aufklärungspflicht nicht zu entnehmen. Die Klägerin, die bereits vor dem Verwaltungsgericht anwaltlich vertreten war, hat im erstinstanzlichen Verfahren keinen Beweisantrag gestellt, sondern ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung eine Beweiserhebung durch Augenschein nur angeregt. Folgt das Gericht einer solchen Beweisanregung nicht, so kann dies nur dann eine Verletzung des Amtsermittlungsgrundsatzes begründen, wenn sich dem Gericht die Beweiserhebung aufdrängen musste. Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht sah sich anhand der vorhandenen Unterlagen, insbesondere der Luft- und Lichtbilder, in der Lage, die Waldeigenschaften der Grundstücke ohne Einnahme eines Augenscheins festzustellen. Es hat die Feststellungen mit ausführlichen, auf die jeweiligen Grundstücke bezogenen Ausführungen begründet. Mit diesen Ausführungen setzt sich die Klägerin nicht ansatzweise auseinander, sodass nicht zu erkennen ist, weshalb sich dem Verwaltungsgericht die Einnahme eines Augenscheins hätte aufdrängen müssen.

Welchen Verfahrensmangel die Klägerin mit ihrem Verweis auf die von ihr beabsichtigte Pflege der vier Grundstücke aufzeigen will, erschließt sich nicht.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren der Klägerin nicht aufzuerlegen, weil die Beigeladene weder einen Antrag gestellt noch sich zur Sache geäußert hat, sodass sie auch kein Prozessrisiko übernommen hat. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 47 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013.

Der Beschluss ist unanfechtbar.