Fristlose Mietvertragskündigung wegen Störung des Haufriedens

AG Homburg, Az: 4 C 216/18 (10), Urteil vom 09.11.2018

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreites.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe von Wohnraum.

Mit schriftlichem Vertrag vom 9.6.2015 mietete der Beklagte von der Klägerin die Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens … .

Mit Schreiben vom 31.5.2018 mahnte die Klägerin den Beklagten unter anderem wegen folgender Umstände ab:

  • absichtliches Nichtschließen der Haustür,
  • geöffnetes Küchenfenster trotz Regen und Starkregen,
  • keine Mülltrennung,
  • Piepen des Rauchmelders seit zwei Monaten,
  • Ablehnung des Angebotes zum Batterieaustausch des Rauchmelders,
  • Begehen des Treppenhauses in Unterwäsche.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 12.6.2018 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, vorsorglich fristgemäß.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.6.2018 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos wegen eines Vorfalles vom 23.6.2018.

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Klägerin trägt vor, der Beklagte verstoße wiederholt gegen mietvertragliche Vereinbarungen, die Hausordnung und gegen allgemeine Regeln zivilisierten zwischenmenschlichen Umgangs.

Trotz mehrfacher mündlicher und schriftlicher Bitten von ihr und des für sie tätigen Hausverwalters, des Zeugen … , lasse der Beklagte die Haustür des Anwesens häufig offenstehen, sodass Dritte ungehinderten Zugang zu dem Treppenhaus und den Fluren des Anwesens hätten. Der Beklagte halte bei jeder Benutzung die Haustür kurz vor dem Einrasten des Türschlosses absichtlich an, sodass diese nicht schließe. Der Beklagte sei von dem Hausverwalter im Jahr 2017 schriftlich als auch mündlich ermahnt worden, darauf zu achten, dass die Haustür ins Schloss fällt.

Der Beklagte lasse auch bei Regen und insbesondere Starkregen, wie zuletzt am 9.8.2018, das Fenster der Küche sperrangelweit offenstehen, sodass Regenwasser in das Gebäudeinnere gelange und dort mutmaßlich Schäden verursache. Eine Besichtigung der Wohnung zwecks Überprüfung habe der Beklagte in der Vergangenheit nicht zugelassen, obwohl sie ihm im Mai 2018 3 verschiedene Terminsvorschläge unterbreitet habe.

Der Beklagte weigere sich beharrlich seinen Müll zu trennen. Sie habe am 15.6.2018, 27.6.2018 und 17.7.2018 festgestellt, dass der Beklagte seinen gesamten Abfall (Gläser, Flaschen, Papier, Pappe und Verpackungsmaterial) in der Restmülltonne entsorge, weshalb die Hausgemeinschaft mit erhöhten Abfallentsorgungskosten belastet werde.

Obwohl der in den Räumlichkeiten des Beklagten befindliche Rauchmelder seit Monaten ein akustisches Warnsignal abgebe, weil vermutlich der Batterie gewechselt werden müsse, habe der Beklagte … dem Hausverwalter erst im Juli 2018 Zutritt zu der Wohnung gewährt, zwecks Batteriewechsel.

Trotz mehrfacher Unterlassungsaufforderung zeige sich der Beklagte nur mit Unterwäsche, nämlich löchrigem Unterhemd und ausgeleierten Boxershorts in dem Treppenhaus und vor dem Hausanwesen.

Am 7.6.2018 habe sie den Beklagten erneut auf eine Wohnungsbesichtigung angesprochen. Der Beklagte sei daraufhin in Rage geraten, habe sie mit den Worten “Sie kommen mir nicht in meine Wohnung” angeschrien und mit der Faust eine Ausholbewegung gemacht. Sie habe sich hierdurch bedroht gefühlt.

Fristlose Mietvertragskündigung wegen Störung des Haufriedens
Symbolfoto: fizkes/Bigstock

Am 23.6.2018 habe sich der Beklagte erneut nur mit Unterwäsche bekleidet vor der Haustür aufgehalten. Die Zeugin … , die die Haustür geöffnet habe, sei beim Anblick des Beklagten erschrocken und habe die Tür sofort wieder geschlossen. Der Beklagte habe daraufhin die Haustür aufgerissen und die Zeugin … lauthals mit den Worten “Halt die Fresse, du alte Sau, sonst bekommst du in die Fresse geschlagen” beschimpft und dieser Schläge angedroht.

Ein weiterer Verbleib des Beklagten in der Wohnung sei daher weder ihr noch den anderen Hausbewohnern zumutbar. Die Zeugin … und deren Ehemann hätten ihr bereits die Kündigung des seit 50 Jahren bestehenden Mietverhältnisses in Aussicht gestellt.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im ersten Obergeschoss des Hausanwesen … , gelegene und aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad und Toilette bestehende Wohnung zu räumen und an sie herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, die Haustür besitze unstreitig einen sogenannten “Faulenzer” sodass diese nach Benutzung alleine wieder schließe.

Da er in der Zeit zwischen 1:00 Uhr und 4:00 Uhr morgens Zeitung austragen, verlasse er das Anwesen über den Kellerausgang, da sich dort der Zeitungswagen befinde.

Eine Anfang Juli 2018 von dem Hausverwalter durchgeführte Wohnungsbesichtigung habe unstreitig ergeben, dass die Wohnung ordnungsgemäß und schadensfrei sei und insbesondere die Küche keine Feuchtigkeitsschäden aufweise.

Er trenne auch den Müll.

Während der Sommerzeit habe er mit T-Shirt und kurzer Hose bekleidet seine Wohnung verlassen.

Die behaupteten Vorfälle zwischen ihm und der Klägerin bzw. der Zeugin … , habe es nicht gegeben.

Er verhalte sich pflichtgemäß und vertragstreu.

Wegen des weiteren Vortrages der Parteien im Einzelnen wird Bezug genommen auf den mündlich vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 10.9.2018 (Bl. 50 d. A.) Beweis erhoben über die Behauptungen der Parteien durch die Vernehmung von Zeugen.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift des Amtsgerichtes in Homburg vom 19.10.2018 (BL. 57 ff. d.A.).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung unter Herausgabe der mit schriftlichem Vertrag vom 9.6.2015 angemieteten Wohnung im ersten Obergeschoss des Hausanwesen … ..

Das Mietverhältnis wurde weder durch die Kündigung vom 12.6.2018 noch durch die Kündigung vom 29.6.2018 beendet (§§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB).

Die durchgeführte Beweisaufnahme hat nicht zur Überzeugung des erkennenden Gerichts erbracht, dass die Klägerin zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt war, weil ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interesse die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, weil der Beklagte unter anderem den Hausfrieden nachhaltig stört bzw. der Beklagte ihre Rechte dadurch in erheblichem Maße verletzt hat, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 549 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).

Dass der Beklagte trotz schriftlicher als auch mündlicher Abmahnung die Haustür zu dem Anwesen … offen stehen lässt, in dem er absichtlich das Einrasten des Türschlosses verhindert, sodass Dritte ungehindert Zugang zu dem Inneren des Anwesens haben, konnte von der hierzu gehörte Zeugin … nicht bestätigt werden.

Zwar hat diese Zeugin geschildert, dass sie des Öfteren festgestellt hat, dass die Haustür nicht ins Schloss gefallen war und sie diesbezüglich auch schriftliche Aufzeichnungen gefertigt hat, die sie im Flur ausgehängt hat. Die Zeugin musste jedoch einräumen, dass sie zu keinem Zeitpunkt beobachtet hat, dass der Beklagte absichtlich verhindert, dass die Haustür in das Schloss fällt.

Unstreitig verfügt die Haustür über einen Türschließer in Gestalt eines sogenannten “Faulenzer”, der nach dem Öffnen der Haustür dafür Sorge trägt, dass diese automatisch in die Schließfunktion zurückgeführt wird. Den Bekundungen der Zeugin … ist jedoch zu entnehmen, dass dieser “Faulenzer” nicht immer einwandfrei funktioniert, sondern manueller Unterstützung durch Zudrücken der Haustür bedarf. Zwar hat die Zeugin geschildert, dass sie dies nur in der Winterzeit bei frostigen Temperaturen festgestellt hat. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass auch in dem verbleibenden Zeitraum der Türschließer nicht immer mangelfrei funktioniert und die automatische Rückführung der Haustür in das Türschloss gewährleistet. Hierfür spricht der von dem Zeugen … bekundete Umstand, dass er diesen “Faulenzer” in der Vergangenheit bereits nachgestellt hat.

Soweit die Zeugin bekundet hat, dass sie schon des Öfteren wahrgenommen hat, dass die Haustür nach Benutzung durch den Beklagten nicht in das Schloss gefallen ist, konnte sie die Gründe hierfür nicht angeben. Sie will lediglich bei Benutzung des Treppenaufgangs durch den Beklagten gehört haben, dass die Haustür nicht ins Schloss gefallen ist, ohne dass sie hierbei beobachtet hat, inwieweit dies auf einer Manipulation des Türschließers durch den Beklagten beruht.

Soweit die Zeugin die Daten, an denen die Haustür nicht in das Schloss gefallen war, notiert hat, konnte sie keine Angaben dazu machen, von wem zuvor die Haustür benutzt worden war. Sie schließt aus dem Umstand, dass das Hausanwesen nur durch die Parteien und sie und ihren Ehemann bewohnt wird, dass ausschließlich der Beklagte als Verursacher in Betracht kommt. Ihre Begründung, Besucher kämen als Verursacher nicht in Betracht, überzeugt nicht. Vielmehr war die gesamte Aussage der Zeugin dadurch geprägt, den Beklagten in einem negativen Licht erscheinen zu lassen.

Dies zeigen auch ihre Angaben, wonach der Beklagte das Küchenfenster als auch das Toilettenfenster in der Wohnung des Beklagten meistens offenstehen stehen habe und dies auch bei Regen. Insoweit hat die Zeugin bekundet, dass sie die Fenster der Wohnung des Beklagten ständig beobachtet und das Hausanwesen sogar bei Regen und Starkregen verlässt, um nachzuschauen, ob die Fenster in der Wohnung des Beklagten geöffnet sind. Aus ihrer Beobachtung, dass sie das Fenster auch schon abends spät beim Heimkommen und morgens früh beim Hereinholen der Zeitung offen gesehen hat, schließt die Zeugin, dass der Beklagte Tag und Nacht das Fenster geöffnet hat, ohne diesbezüglich tatsächlich Wahrnehmungen getroffen zu haben. Ihre Schlussfolgerung, dass Hausanwesen kühle durch das geöffnete Fenster aus und es dringe durch das geöffnete Fenster Regenwasser in das Anwesen ein, konnte die Zeugin durch konkrete Wahrnehmungen nicht belegen.

Insbesondere ihre Behauptung, es dringe Regenwasser durch das geöffnete Fenster ein, ist widerlegt durch das Ergebnis der Inaugenscheinnahme der Wohnung des Beklagten durch den Hausverwalter. Unstreitig konnten bei dieser Besichtigung im Juli 2018 keinerlei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Beklagten durch den Hausverwalter festgestellt werden.

Auch diese Bekundungen der Zeugin belegen, dass es ihr erkennbar darauf ankommt, im Rahmen ihrer Aussage den Beklagten in einem negativen Licht erscheinen lassen.

Die Bekundungen der Zeugin sind auch nicht geeignet nachzuweisen, dass der Beklagte den Hausfrieden in dem Anwesen nachhaltig dadurch stört, dass er den Müll nicht trennt, keine Sorge dafür trägt, dass ein akustisches Signal des Rauchmelders abgestellt wird und in Unterwäsche bekleidet durch das Anwesen bis zum Briefkasten vor der Haustür geht.

Zwar hat die Zeugin auch diese Behauptungen der Klägerin bestätigt. An sie gerichtete Nachfragen haben jedoch gezeigt, dass diese Bekundungen der Zeugin wiederum auf Vermutungen und Schlussfolgerungen zum Nachteil des Beklagten fußen, weil die Zeugin offensichtlich ein gestörtes Verhältnis zu dem Beklagten hat. So musste die Zeugin, nach dem sie ausführlich bekundet hat, aufgrund welcher Tatsachen sie davon ausgeht, dass der Beklagte keine Mülltrennung vornimmt, einräumen, dass die Mülltonnen, die zu dem Anwesen gehören, für jedermann frei zugänglich sind, sodass ohne weiteres auch Dritte die von der Zeugin bekundete Kunststofftüte in die blaue Tonne eingelegt haben können.

Soweit sie bekundet hat, dass sie zugegen war, als die Klägerin die Restmülltonne des Beklagten untersucht und hierbei festgestellt hat, das sich in dieser blaue Papiertücher und Flaschen befanden, lässt auch dies nicht den Schluss zu, dass der Beklagte sich absichtlich und beharrlich weigert, Müll zu trennen. Insoweit ist den Bekundungen der Zeugin zu entnehmen, dass der Beklagte die blauen Bücher als Taschentücher nutzt, sodass diese nach Benutzung tatsächlich in die Restmülltonne und nicht in die Papiertonne eingelegt werden sollten.

Soweit die Zeugin bekundet hat, dass sie ein von dem Rauchmelder in der Wohnung des Beklagten ausgehendes akustisches Signal wahrgenommen hat und dieses über einen längeren Zeitraum wahrzunehmen gewesen sei, führt auch dies nicht zu einer Störung des Hausfriedens. Insoweit hat die Zeugin bekundet, dass sie das Signal nicht stört.

Ob der Beklagte in Zusammenhang mit diesem akustischen Signal, der Klägerin tatsächlich den Zutritt zur Wohnung verweigerte, konnte die Zeugin aus eigener Anschauung nicht bekunden. Sie weiß dies lediglich aus Erzählungen der Klägerin.

Offen blieb auch, ob der Beklagte tatsächlich in Unterwäsche bekleidet seine Wohnung verlässt und sich im Hausanwesen und vor der Haustür aufhält. Ob es sich bei dem von der Zeugin geschilderten Trägerunterhemd und der Hose mit längerem, angeschnittenen Beinen tatsächlich um Unterwäsche handelt, blieb offen. Selbst wenn es sich hierbei um Unterwäsche gehandelt haben soll, so war diese jedenfalls weder löchrig noch ausgeleiert, sodass die Kleidung auch angesichts der in diesem Sommer herrschenden hohen Temperaturen sittlich nicht anstößig war. Auch ist durch diese Art der Bekleidung ausweislich der Bekundungen der Zeugin König keine Störung ausgegangen, denn nach ihren Bekundungen schaut sie den Beklagten überhaupt nicht an, wenn er an ihr entlang geht.

Es steht auch nicht zur Überzeugung des erkennenden Gerichts fest, dass der Beklagte, in Zusammenhang mit den behaupteten Streitigkeiten um eine Wohnungsbesichtigung, der Klägerin mit der Faust gedroht hat. Die hierzu benannte Zeugin konnte aus eigener Wahrnehmung keine Angaben machen. Sie weiß von diesem behaupteten Vorfall nur aus Erzählungen der Klägerin.

Soweit die Zeugin von einem Vorfall zwischen ihr und dem Beklagten am 23.6.2018 berichtet und bestätigt hat, dass der Beklagte sie mit den Worten “halte die Fress, du alte Sau, sonst kriegst du in die Fresse geschlagen” beleidigt haben soll, reicht dieser Vorfall, soweit man die Richtigkeit der Aussage der Zeugin … unterstellt, nicht zur Begründung einer außerordentlich fristlosen Kündigung aus. Selbst wenn man unterstellt, dass der Beklagte sich tatsächlich in dieser Art und Weise gegenüber der Zeugin … geäußert hat, so muss die Gesamtsituation berücksichtigt werden. Die Schilderungen und das Auftreten der Zeugin … in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2018 zeigen auf, dass diese den Beklagten regelrecht “überwacht” und “ausspioniert” und versucht sämtliches Verhalten des Beklagten zu verfolgen und zu dokumentieren. Auch der Vorfall vom 23.6.2018 beruht darauf, dass die Zeugin den Beklagten auf eine vermeintliche Verleumdung ihrer Person angesprochen hat und sich der Beklagte hierdurch zu Recht provoziert gefühlt haben dürfte. Die Bekundungen der Zeugin haben offenbart, dass diese ein gänzlich gestörtes Verhältnis zu dem Beklagten hat und es ihr erkennbar darauf ankommt, dem Beklagten “ihre” Hausordnung und die von ihr als richtig empfundenen Verhaltensweisen aufzudrängen. Hierbei lässt sich die Zeugin auch nicht davon abhalten, falsche Schlussfolgerungen zulasten des Beklagten zu ziehen.

Aus den vorgenannten Gründen ist das erkennende Gericht auch nicht davon überzeugt, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hatte und mithin die Klägerin zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war (§§ 549 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7,711 ZPO.