Gartenpflegearbeiten – Nichtvornahme – Hundeklo – Schadensersatzansprüche

LANDGERICHT KÖLN

Az.: 12 S 185/94

Urteil vom 10.01.1995

Vorinstanz: AG Köln, Az.: 217 C 483/93

In dem Rechtsstreit wegen Schadensersatzforderung hat die 12. Zivilkammer des Landgerichts in Köln auf die mündliche Verhandlung vom 10. Januar 1995 für Recht erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 18. Februar 1994 -217 C 483/93 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Klägerin.

Entscheidungsgründe:

Die statthafte, in der rechten Form und Frist eingelegte und begründete Berufung ist zwar zulässig, in der Sache selbst aber nicht gerechtfertigt.

Mit Recht hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung auch die mit der Berufung noch weiter verfolgte Klage auf Zahlung von 2.104,50 DM abgewiesen. Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB liegen nicht vor, weil die von den Beklagten nach § 23 des Mietvertrages übernommene Gartenpflege schon keine Hauptleistungspflicht des Mietvertrages darstellt. Die übernommene Gartenpflege gehört zum Kreis der Erhaltungs- und Verkehrssicherungs- bzw. der Obhutspflicht und stellt insoweit lediglich eine vertragliche Nebenverpflichtung der Beklagten dar (Palandt-Putzo § 535 Rdn. 40/41). Da § 326 BGB nur im Falle des Verzuges bezüglich einer Hauptleistungspflicht Anwendung findet (Palandt-Heinrichs § 326 Rdn. 7 und Einführung vor § 320 Rdn. 16), scheidet hier § 326 BGB als Anspruchsgrundlage aus.

Ein Schadensersatzanspruch wegen positiver Forderungsverletzung infolge Nichtvornahme der den Beklagten obliegenden Gartenpflegearbeiten ist ebenfalls nicht gegeben. Zwar stellt die in § 22 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach die Gartenpflege dem Mieter übertragen ist, nicht lediglich eine bloße Freizeichnung des Vermieters (Sternel Rdn. II 361), sondern eine wirkliche Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der erforderlichen Gartenpflegearbeiten dar (Sternel Rdn. II 364). Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der erforderlichen Gartenpflegearbeiten ist indessen in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten an die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten im einzelnen ein großzügiger Maßstab anzulegen (Sternel Rdn. II 188). Genauso wie der Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann dem Mieter eines Gartens nicht im einzelnen – wie im Schreiben der Klägerin vom 24.06.1993 geschehen – vorgegeben werden, welche Pflanzen einzusetzen und zu entfernen sind, an welchen Stellen Unkraut zu jäten und in welchen Zeitabständen das Rasenmähen stattzufinden hat. Auch wenn die Beklagten nach Nr. 1 der Anlage zum Mietvertrag nicht zu einer Änderung der derzeitigen Gartengestaltung berechtigt gewesen sind, so müssen sie als Mieter doch in der Lage sein, in dem von ihnen gemieteten Garten ihre Vorstellungen von einer Gartenpflege verwirklichen zu können, also den Garten – ohne Direktion der Klägerin – naturnah zu pflegen und den Rasen z. B. einmal etwas länger wachsen zu lassen, was im Hochsommer bei starker Sonneneinstrahlung den Rasen sogar vor einer Austrocknung bewahren kann. Sicherlich darf der hier anzulegende großzügige Maßstab nicht dazu führen, dass der Garten letztlich zu verwildern und zu verkommen droht. Dass indessen eine solche Situation gegeben gewesen ist, als die Klägerin die in den Rechnungen vom 25.08., 30.09. und 26.10.1993 erfassten Arbeiten in Auftrag gegeben hat, ist nicht im einzelnen von der Klägerin dargelegt worden, worauf bereits das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zutreffend hingewiesen hat.

Aber selbst wenn die Beklagten Gartenpflegearbeiten, zu denen sie an sich verpflichtet gewesen wären, nicht vorgenommen haben, so kann die Klägerin hieraus keinen Schadensersatzanspruch herleiten, weil die Beklagten im Hinblick auf die von ihnen zu erbringenden Gartenpflegearbeiten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB gehabt haben. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht nämlich auch im Falle einer nicht gehörigen Leistung (Palandt-Heinrichs § 320 Rdn. 9). Die Leistung der Klägerin ist hier deshalb nicht in der gehörigen Art und Weise erbracht worden, weil sie ihren Hund auf der Wiese koten und urinieren lässt und die Nutzung des Gartens damit für die Beklagten mit ihrem Kleinkind verständlicherweise eingeschränkt ist, was im einzelnen nicht näher auszuführt zu werden braucht. Dass die Klägerin das Koten und Urinieren des Hundes in dem Garten zulässt, ist nach den Ausführungen in der Berufungsbegründung (Seite 7) als unstreitig anzusehen. Die Behauptung der Klägerin, sie würde stets den Hundekot sofort beseitigen, ist demgegenüber unerheblich. Denn selbst wenn man von der Richtigkeit dieser Behauptung ausgeht, dann lässt sich dadurch doch nicht sicherstellen, dass vom Hundekot nicht Reste im Garten verbleiben, bei einem unbeaufsichtigten Aufenthalt des Hundes der Hundekot in dem Garten auch gefunden wird und letztlich kann die Klägerin den vom Hund hinterlassenen Urin ohnehin nicht beseitigen. Diese gegebene Situation stellt für die Beklagten eine unzumutbare Beeinträchtigung der ihnen vermieteten Gartenanlage dar. Einer Vernehmung der von den Parteien angebotenen Zeugen zum Umfang der Verschmutzung des Gartens und einer Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit der gegebenen Situation bedarf es nicht. Da keiner der Zeugen den Garten ständig in Beobachtung hat, die Benutzung des Gartens durch den Hund natürlicherweise unterschiedlich ist und auch die Frage der Zumutbarkeit von einem – für das Gericht unmaßgeblichen – Werturteil des einzelnen Zeugen abhängt, lassen sich durch eine Vernehmung der angebotenen Zeugen keine für das Gericht erheblichen Tatsachen gewinnen.

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist durch die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Garten auch als Auslauf für den Hund der Klägerin benutzt werden kann, die Gestattung des Kotens und Urinieren des Hundes nicht inbegriffen. Bei der nach § 157 BGB gebotenen Auslegung dieser Vertragsklausel ist nämlich insbesondere auf Vertragspartner Rücksicht zu nehmen, wie diese – die ja nicht unbedingt Hundekenner sein müssen – eine derartige Klausel verstehen müssen. Dabei kann aber gerade ein „Hundeauslauf“ nicht mit einem „Hundeklo“ gleichgesetzt werden. Wenn die Klägerin die Vertragsklausel in diesem Sinne hat verstanden wissen wollen, dann hatte sie dies – zumal mit Rücksicht auf den bei den Beklagten erwarteten Nachwuchs, der nach ihrer Behauptung bereits bei Vertragsabschluss zur Sprache gebracht worden ist – klar und eindeutig zum Ausdruck bringen müssen. Eine Verwirkung des Zurückbehaltungsrechts nach § 539 BGB ist nicht eingetreten. Selbst bei einer Anwendung dieser Vorschrift wären die Beklagten lediglich zu einer Hinderung nicht mehr berechtigt gewesen, sie hätten aber auch dann den Herstellungsanspruch behalten (Palandt-Putzo § 539 Rdn. 5). Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts steht auch nicht Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2 BGB) entgegen, weil die Beklagten lediglich die mit der Anmietung des (mangelhaften) Gartens verbundene Gartenpflege eingestellt heben, eine Unverhältnismäßigkeit mithin nicht besteht.

Nach alledem ist die Berufung zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Streitwert: 2.104,50 DM.

Amtsgericht Köln

Az.: 217 C 483/93

Urteil vom 18.02.1994

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Köln Abteilung 217, auf die mündliche Verhandlung für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird gestattet, die gegen die gerichtete Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von … abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Bei den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer unbedingten, unbefristeten und selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse zu erbringen.

Tatbestand:

Die Beklagten sind Mieter der Erdgeschoßwohnung der Klägerin im … gemäß Mietvertrag vom 23.09.1991. Das Mietverhältnis begann am 01.10.1991 und wurde auf die Dauer von … Jahren befristet. Nach § 1 des Mietvertrages i. V. m. Ziffer … Anlage 1 zum Mietvertrag wurde den Beklagten eine Teilnutzung der Terrase sowie der zum Haus gehörige Garten mitversichert. In Ziffer 1 der Anlage 1 zum Mietvertrag heißt es unter diesem:

„Die Vermieterin ist berechtigt, den Garten mitzubenutzen. Es ist ihr insbesondere daran gelegen, den Garten als Auslauf für ihren Hund zu benutzen. Im übrigen verbleibt es bei § 23 des Mietvertrages. Änderungen der derzeitigen Gartengestaltung bedürfen der Zustimmung des Vermieters.“

In § 23 des Mietvertrages heißt es:

„Ist ein Garten nach § 1 mitvermietet, so ist der Mieter zur sorgfältigen der gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen … verpflichtet.“

Ausweislich des § 1 des Mietvertrages wurden den Beklagten Kellerräume bei Abschluss des Mietvertrages nicht mitvermietet; die hierfür vorgesehene Stelle im Mietvertrag ist mit einem schrägen Strich versehen. Allerdings wurde den Beklagten, was in § 1 des Mietvertrages vermerkt wurde, ein Kellerschlüssel ausgehändigt. Bereits unmittelbar nach Beginn des Mietverhältnisses nutzten die Beklagten auch die Kellerräume, in dem sie verschiedene Gegenstände abstellten. In einem der Kellerräume stellten die Beklagten zu einem nicht genau mitgeteilten Zeitpunkt einen Schreibtisch und eine Schreibmaschine auf; diesem Raum nutzt der als Immobilienkaufmann tätigte Beklagte zu 1. als Büro, indem er von dort aus Gespräche mit Kunden führt. Ob die vorstehend dargelegte Nutzung der Kellerräume durch die Beklagte durch die Klägerin erlaubt wurden oder nicht, ist zwischen den Parteien streitig. Unstreitig ist insoweit aber, dass die Klägerin die dargelegte Nutzung der Kellerräume durch die Beklagten erstmals mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 18.08.1993 … beanstandete; in diesem Schreiben heißt es unter anderem:

„Ihnen wird ab sofort untersagt, den Keller zu nutzen. Sie sind aufgefordert, bis zum 21.08.1993 den Keller vollständig zu räumen.“

Die Beklagten führten zunächst die von ihnen übernommenen Gartenpflegearbeiten zur Zufriedenheit der Klägerin aus. Im Frühling / Sommer 1993 kam es dann allerdings zu Streitigkeiten zwischen den Parteien über die Gartenpflege. Die Beklagten erklärten gegenüber der Klägerin, sie seien nicht mehr bereit, die Verkotung des Gartens durch den Hund der Klägerin hinzunehmen, und zwar insbesondere im Hinblick auf den vom Hundekot ausgehende erhebliche gesundheitliche Gefährdung für ihr am 19.04.1992 geborenes Kind. Mit Schreiben vom 24.06.1993 wandte sich die Klägerin schriftlich an die Beklagten. Sie forderte die Beklagten in dem vorgenannten Schreiben auf, die darin im einzelnen genannten Arbeiten bis zum 15.07.1993 zu erledigen und „in Zukunft diese Arbeiten regelmäßig beizubehalten“. Zu der von den Beklagten angesprochenen Frage der Verkotung des Gartens durch den Hund der Klägerin, erklärte die Klägerin:

„Desweiteren teile ich Ihnen mit, dass evtl. vereinzeltet Hundekot sie nicht von der Pflicht der Gartenpflege entbindet.“

Die Beklagten kamen der Aufforderung der Klägerin nicht nach. Mit Schreiben des Mietervereins Köln e.V. vom 08.07.1993 ließen sie der Klägerin mitteilen, dass sie die ihnen vertraglich obliegende Pflicht zur Gartenpflege wegen Unzumutbarkeit bei Fortdauer der bestehenden Verhältnisse einstellen würden. Zur Begründung gaben sie an, die Klägerin führe ihren Hund nicht in regelmäßigen Abständen aus, sondern lassen zu, dass dieser sein „Geschäft“ im gemeinsam genutzten Garten verrichte, weshalb es wegen der Verunreinigung unzumutbar sei, den Garten zu pflegen. Zugleich forderten die Beklagten die Klägerin auf, dafür Sorge zu tragen, dass derartige Vorfälle in Zukunft unterbleiben. Für den genauen Inhalt des Schreibens wird auf der Klageerwiderung anliegenden Fotokopie … Bezug genommen. Zu einem von der Klägerin nicht näher dargelegten Zeitpunkt im Juli 1993 mähten sie den Rasen. Dafür berechnete die den Beklagten mit Schreiben vom 20.07.1993 (Anlage zur Klageschrift (… der Akte) einen Betrag von 50,00 DM. Zugleich drohte die den Beklagten für den Fall, dass diese nicht ab sofort regelmäßig ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen würden, an, die Arbeiten von einem anderen ausführen zu lassen und die Kosten dafür den Beklagten in Rechnung zu stellen. Die Beklagten, die den Garten seit Anfang Juli 1993 nicht mehr betreten hatten, kamen dieser Aufforderung nicht nach.

Mit Schreiben vom 07.08.1993 forderte die Klägerin die Beklagten daraufhin auf, den Rasen zu mähen. Weiterhin heißt es in dem Schreiben:

„Ich weise Sie nun letztmalig daraufhin, dass, wenn Sie nicht bis 10.08.1993 allen Ihren Verpflichtungen bezüglich der Gartenpflege ordnungsgemäß nachkommen, ich Ihre evtl. späteren Arbeiten ablehne. Die dann entstehenden Kosten sind von Ihnen zu entrichten.“

Die Beklagten taten nicht. Am 12.08.1993 verrichtete die Klägerin daraufhin selbst Arbeiten im Garten, deren Umfang umstritten ist.

Am 25.08.1993 beauftragte die Klägerin dann ein Fachunternehmen damit, diverse Arbeiten im Garten durchzuführen. Die … stellte die von ihr durchgeführten Arbeiten unter dem 25.08.1993 mit einem Betrag von 1.311,00 DM in Rechnung (Anlage zur Klageschrift, … der Akte). Die Klägerin bezahlte die Rechnung.

Im Auftrag der Klägerin führte die Firma … am 07. und 27.09.1993 weitere Gartenarbeiten durch, für die sie 546,25 DM berechnete mit Rechnung vom 30.09.1993 (Anlage zum Schriftsatz vom 08.12.1993, … der Akte). Die Klägerin bezahlte auch diese Rechnung.

Im Auftrag der Klägerin führte die Firma … schließlich am 25.10.1993 weitere Arbeiten im Garten aus, die sie mit Rechnung vom 26.10.1993 mit einem Betrag von 247,25 DM in Rechnung stellte (Anlage zum Schriftsatz vom 08.12.1993, … der Akte). Die Klägerin bezahlte auch diese Rechnung. Bevor die Klägerin die Firma … erstmals beauftragt hatte, hatte sie sich mit oben genannten Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 18.08.1993 letztmals an die Beklagten gewandt und diese unter Fristsetzung zum 21.08.1993 zur Durchführung diversen Pflegearbeiten einschließlich Rasenmähen aufgefordert. Für die Einzelheiten dieser Aufforderung wird auf den vorgenannten Schriftsatz Bezug genommen.

Während der urlaubsbedingten Abwesenheit der Beklagten im Sommer 1993 betrat die Klägerin, die über einen Schlüssel zur Wohnung der Beklagten verfügte, deren Wohnung ohne Erlaubnis und ohne dass ein hierzu zwingender Notfall vorlag. Mit Schrieben vom 09.08.1993 forderten die Beklagten, vertreten durch den Mieterverein Köln e.V. die Klägerin deshalb auf, innerhalb einer Frist von 3 Tagen nach Zugang des Schreibens vom 09.08.1993 den in ihrem Besitz befindlichen Wohnungsschlüssel an sie – die Beklagten – auszuhändigen. Für den Fall, dass die Klägerin dem nicht nachkomme, drohten die Beklagten an, sie würden das Schloss der Wohnungseingangstür austauschen lassen und die entstehenden Kosten mit der laufenden Miete verrechnen. Mit dem bereits erwähnten Schreiben vom 18.08.1993 ließ die Klägerin durch ihre jetzigen Prozessbevollmächtigten erklären, sie werde den Wohnungsschlüssel den Beklagten unverzüglich aushändigen. Entgegen dieser Ankündigung erfolgte eine Aushändigung des Schlüssels nicht. Mit Schreiben vom 31.08.1993 kündigten die Beklagten, vertreten durch den Mietverein e.V., deshalb an, nunmehr so verfahren zu wollen, wie im Schreiben vom 09.08.19936 angekündigt. Sie beauftragten die Firma … die zum Betrag von 92,00 DM ein neues Wohnungsschloss einbaute und den Beklagten 3 Schlüssel dazu aushändigte. Den von ihnen gezahlten Betrag von 92,00 DM hielten die Beklagten von der Miete für November 1993 ab.

Mit der Klage begehrt die Klägerin Ersatz der Gartenpflegekosten, Zahlung der ihrer Ansicht nach für November 1993 zuwenig gezahlten 92,00 DM sowie Räumung der Kellerräume durch die Beklagten.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten seien ihr unter dem Gesichtspunkt des Verzuges zum Schadensersatz in Höhe der Gartenpflegekosten verpflichtet. Die Beklagten seien nicht berechtigt gewesen, die Gartenpflege mit Rücksicht auf die Benutzung des Gartens durch ihren – der Klägerin – Hund einzustellen. Insoweit hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 08.12.1993 zunächst erklärt, die Behauptung der Beklagten, der Garten sei durch den Hund der Klägerin „derart verunreinigt, dass er nicht von den Beklagten vernünftig genutzt werden könne“, sei bewusst unwahr. In diesem Zusammenhang hat sich die Klägerin dann auf von ihr zu den Akten gereichte schriftliche Aussage (Anlage zum Schriftsatz vom 08.12.1993, … der Akte) bezogen; in den Zeugenaussagen wird der Klägerin bestätigt, dass nur an versteckten Stellen zu erkennen sei, dass der Hund der Klägerin dort sein „Geschäft“ verrichtet habe bzw. dass die Klägerin evtl. „Geschäfte“ ihres Hundes unverzüglich entferne. Im Anschluss an die Bezugnahme auf die oben genannten Zeugenaussagen behauptet die Klägerin im Schriftsatz vom 08.12.1993 dann, weder Terrasse, noch der Garten seien von ihrem Hund verunreinigt worden. In Entgegnung auf die Schriftsätze der Beklagten vom 03.01. und 05.01.1994 nebst Fotografien (… der Akte) behauptet die Klägerin nunmehr, sowie Hundekot hinterlassen worden sei, sei dieser von ihr selbstverständlich beseitigt worden und in der Mülltonne entsorgt worden.

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Die Klägerin behauptet, das Rasenmähen durch die im Juli 1993 habe einen Zeitaufwand von 2 Stunden erfordert; sie ist der Auffassung, pro Stunde sei ein Betrag von 25,00 DM als Schadensersatz angemessen.

Die Klägerin behauptet weiter, für die Gartenarbeit am 12.08.1993 habe sie 4,5 Stunden aufgewandt; auch hier vertritt sie die Ansicht, pro Stunde seien 25,00 DM als Schadensersatz angemessen. Die am 12.08.1993 durchgeführten Arbeiten seien, wie die Klägerin unwidersprochen vorträgt, notwendig gewesen, um den Rasen ordnungsgemäß zu mähen, Unkraut zu jäten und die „sonstigen notwendigen Arbeiten“ im Garten auszuführen.

Die Klägerin behauptet weiter, die Firma … habe am 25.08.1993 die in der Rechnung vom gleichen Tag aufgeführten Arbeiten durchgeführt.

Auch die in den Rechnungen der Firma … vom 30.09. und 25.10.1993 aufgeführten Arbeiten seien durchgeführt worden; insoweit behauptet die Klägerin unwidersprochen, der sich aus den vorgenannten Rechnungen ergebender Arbeitsaufwand sei notwendig gewesen, „um eine ordnungsgemäße Pflege des Gartens sicherzustellen“.

Die Klägerin vertritt die Ansicht, die Beklagten seien nicht berechtigt gewesen, den Betrag von 92,00 DM von der Miete für November 1993 abzuziehen.

Im Hinblick auf die Kellerräume behauptet die Klägerin, eine Zuweisung der Kellerräume durch die an die Beklagten haben niemals stattgefunden.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 2.359,00 DM nebst 10 % Zinsen von 1.473,50 DM ab dem 21.10.1993 und von 885,50 DM ab dem 21.12.1993 zu zahlen:

die Beklagten zu verurteilen, die Kellerräume des … zu räumen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Hund der Klägerin habe den Garten ständig derart verunreinigt, dass weder eine Nutzung des Gartens noch die Ausführung der Gartenpflege für sie zumutbar gewesen sei; auch sei die von ihnen angemietete Terrasse durch den Hund der Klägerin mit Hundekot verunreinigt worden. Dies beruhe darauf, dass die Klägerin – unstreitig – den Hund nahezu täglich morgens und mittags in den Garten gelassen habe, ohne mit ihm vorher spazieren zu gehen und ihm hierbei die Gelegenheit einzuräumen, seine Notdurft zu verrichten. Im nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 31.01.1994 haben die Beklagten die Behauptung der Klägerin, sie habe den Hundekot regelmäßig entfernt, dahingehend eingeräumt, dass die Klägerin ab August 1993 teilweise den Hundekot entfernt habe. Die Beklagten vertreten die Ansicht, die Verpflichtung, Gartenpflegearbeiten vorzunehmen, haben nicht mehr bestanden, da ihnen die vertraglich vereinbarte Nutzung des Gartens wegen der Verunreinigung durch Hundekot nicht mehr möglich gewesen sei. Im Hinblick auf die Rechnung der Firma … vom 25.08.1993 bestreiten die Beklagten die angegebenen Kosten; es stelle sich die Frage, was ein Fachunternehmen in einem knapp … großen Garten 21 Stunden getan haben solle.

Im Hinblick auf die Kellerräume behaupten die Beklagten, die Klägerin habe ihnen die Kellerräume zur Nutzung zugewiesen. Die Klägerin habe bei Beginn des Mietverhältnisses erklärt, sie selbst benötige die Kellerräume nicht, so dass sie, die Beklagten, den Keller benutzen könnten.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht ein Ersatz der geltend gemachten Kosten für Gartenpflege nicht zu. Die Voraussetzungen des insoweit als Anspruchsgrundlage in Betracht kommenden §§ 326 BGB liegen nämlich nicht vor. Zwar ist die von den Beklagten übernommene Verpflichtung zur Ausführung der Gartenpflegearbeiten als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag anzusehen und ein Verzug mit dieser Pflicht daher grundsätzlich geeignet, die Rechtsfolgen des § 326 BGB herbeizuführen. Die weiteren, nach § 326 BGB erforderlichen Voraussetzungen liegen aber nicht vor.

Im einzelnen:

Soweit die Klägerin für von ihr selbst durchgeführte Arbeiten im Juli 1993 50,00 DM von den Beklagten verlangt, ist bereits nicht dargelegt, dass sich die Beklagten mit Gartenpflegearbeiten in Verzug befanden. Verzug setzt nämlich voraus, dass die vom Schuldner zu erbringende Leistung fällig ist. Feste Termine für die Durchführung im einzelnen bestimmter Gartenarbeiten sind in den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht vereinbart worden. Die Leistungszeit ist daher unter Berücksichtigung des Umfangs der von den Beklagten übernommenen Verpflichtung zu bestimmen. Berücksichtigt man, dass die Beklagten nicht befugt sind, die von der Klägerin geschaffene

Gestaltung des Gartens zu verändern und berücksichtigt man weiter, dass die Beklagten zu sorgfältigen Pflege verpflichtet waren, so wird man sagen können, dass die Verpflichtung zur Vornahme einzelner Gartenpflegearbeiten jeweils dann fällig wird, wenn bei weiterem Zuwarten mit der Vornahme dieser Arbeiten entweder die bisherige Gartengestaltung gefährdet wird (weil z. B. Büsche und Bäume zu verwildern drohen oder weil auch nur Termine zum fachgerechten Schnitt von Büschen und Bäumen abzulaufen drohen oder weil aus einem Zierrasen eine Wiese zu werden droht) oder weil der Garten sonst vom Standpunkt eines neutralen Beobachters unter Berücksichtigung seines Typs (Ziergarten, Nutzgarten etc.) ungepflegt auszusehen beginnt. Dass diese Voraussetzungen bei Durchführung der Arbeiten durch die Klägerin im Monat Juli 1993 gegeben waren, hat die Klägerin nicht dargelegt. Ein Anspruch der Klägerin aus § 326 BGB scheitert für die im Juli 1993 vorgenommenen Arbeiten aber auch daran, dass nicht dargelegt ist, wann die Klägerin die Arbeiten durchgeführt hat. Hat sie sie vor dem Erhalt des Schreibens des Mietvereins vom 08.07.1993 durchgeführt, ist für eine Anwendung des § 326 BGB schon deshalb kein Raum, weil zu diesem Zeitpunkt weder eine etwa gesetzte, den Voraussetzungen des § 326 BGB entsprechenden Frist mit Ablehnungsandrohung abgelaufen war, noch eine ernsthafte, endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten vorlag.

Auch hinsichtlich der am 12.08.1993 durch die Klägerin durchgeführten Arbeiten steht ihr der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Auch insoweit hat die Klägerin schon nicht substantiiert dargelegt, dass die von ihr durchgeführten Gartenpflegearbeiten fällig waren. Dass der Rasen „ordnungsgemäß zu mähen“ gewesen sein soll, reicht nicht aus. Im übrigen hat die Klägerin im Hinblick auf die von ihr angeführten „sonstigen notwendigen Arbeiten“ nicht einmal dargelegt, um welche Arbeiten es sich dabei überhaupt handelt soll.

Auch hinsichtlich der Rechnungen der Firma … über 1.311,00 DM, 546,25 DM und 247,25 DM steht der Klägerin ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten nicht zu. Auch insoweit hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt, dass es sich bei diesem in Rechnung gestellten Arbeiten um solche handelte, mit denen sich die Beklagten in Verzug befanden.

Letztlich kann es sogar dahinstehen, ob die Klägerin hinsichtlich der von ihr in Rechnung gestellten Gartenpflegearbeiten die Fälligkeit der Gartenpflegearbeiten ausreichend dargetan hat. Denn jedenfalls befanden sich die Beklagten mit evtl. von ihnen durch zuführenden Gartenpflegearbeiten deshalb nicht in Verzug, weil ihnen ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) zustand. Ein Zurückbehaltungsrecht stand den Beklagten deshalb zu, weil die Klägerin in dem in Rede stehenden Zeitraum ihrer vertraglichen Hauptpflicht nach § 535 BGB, den Beklagten den Gebrauch des mitvermieteten Gartens zu gewähren, nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Ihrer Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung ist die Klägerin deshalb nicht in vollem Umfang nachgekommen, weil sie es zugelassen hat, dass ihr Hund in dem von den Beklagten gemieteten Garten sein „Geschäft“ verrichtet hat. Zur Gewährung des Gebrauchs eines mitvermieteten Gartens gehört es, dass der Garten frei von Hundekot ist. Einmal abgesehen von der optischen Beeinträchtigung durch herumliegenden Hundekot, stellt sich Hundekot auch als Quelle gesundheitlicher Gefährdung dar. Dies gilt jedenfalls für den Fall, dass ein Garten in typischer Weise, nämlich auch durch Liegen auf dem Rasen und Barfußgehen, genutzt wird. Die Klägerin war daher verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der von ihr gehaltene Hund nicht im von den Beklagten gemieteten Garten, sondern an anderer Stelle sein „Geschäft“ verrichtete. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Klägerin die Mitbenutzung des Gartens eingeräumt war und es im Mietvertrag ausdrücklich hieß, die Klägerin wolle in dem Garten insbesondere ihrem Hund Auslauf geben. Schon vom Wortlaut her bedeutet „Auslauf“ nichts anderes, als dass der Hund seinen natürlichen Bewegungsdrank in dem Garten nachkommen können sollte. Unter dem Gesichtspunkt der durch Hundekot verursachten Gesundheitsgefährdung erscheint es ausgeschlossen, diese Klausel so zu verstehen, dass auch das Verrichten des „Geschäfts“ durch den Hund gestattet sein sollte. Ihre Verpflichtung zur Überlassung des Gartens in einem von hundekotfreiem Zustand hat die Klägerin im hier in Rede stehenden Zeitraum nicht erfüllt.

Dabei kann dahinstehen, ob und in welchem Umfang die Behauptung der Klägerin zutrifft, sie habe Kot ihres Hundes selbstverständlich beseitigt und in der Mülltonne entsorgt; hiergegen spricht schon das eigene Schreiben der Klägerin vom 24.06.1993, die von der Klägerin überreichte Zeugenaussage des für die tätigen Gärtners und die von den Beklagten überreichten Fotografien, denen die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten ist. Denn nach Auffassung des Gerichts hat die Klägerin ihre Verpflichtung zur Überlassung eines von hundekotfreiem Garten auch dann nicht vollständig erfüllt, wenn sie von ihrem Hund zurückgelassenen Kot regelmäßig entfernt hat. Auch bei dieser Verfahrensweise ist nämlich nicht ausgeschlossen, dass Reste des Hundekots auf der Rasenfläche verbleiben und die vorstehend beschriebene Gefahrenlage hervorrufen. Dass mussten die Beklagten nicht hinnehmen.

Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf 92,00 DM restlichen Mietzins für den Monat November 1993 nicht zu. Den Beklagten stand nämlich ein Gegenanspruch in gleicher Höhe gegen die Klägerin zu, den sie durch die von ihnen angekündigte Abhaltung von der Miete für November 1993 konkludent zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruch in Höhe von 92,00 DM unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung (pVV). Dem Vermieter steht, auch wenn er einen Schlüssel der vermieteten Sache in Besitz hat, nicht das Recht zu, die vermieteten Räume nach eigenem Gutdünken zu betreten. Dieses Recht ist vielmehr beschränkt auf Notfälle, in denen ein sofortiges Betreten der vermieteten Wohnung geboten ist, um Schäden zu verhindern. Welche Anforderungen an einem solchen Notfall zu stellen sind, kann offen bleiben. Denn vorliegend war unstreitig kein noch so geringer Notfall gegeben. Der dem Beklagten durch den Einbau des neuen Wohnungstürschlosses entstandene finanzielle Aufwand stellt sich als adäquat-kausaler Schaden aus dieser Pflichtverletzung der Klägerin dar. Denn für die Beklagten musste das Betreten der Wohnung durch die Klägerin, ohne dass ein Notfall vorlag, die Besorgnis begründen, die Klägerin werde auch in Zukunft die Wohnung grundlos betreten. Die Beklagten waren deshalb berechtigt, die Herausgabe des Wohnungstürschlüssels von der Klägerin zu verlangen. Dadurch, dass die Klägerin den oder die Schlüssel trotz Ankündigung nicht herausgegeben hat und auch keine Erklärung des Inhalts abgegeben hat, künftig das grundlose Betreten der Wohnung zu unterlassen, bestand für die Beklagten ausreichender Anlass, nunmehr zur Verhinderung zukünftiger Vorfälle solcher Art, das Wohnungstürschloss austauschen zu lassen. Der durch die positive Vertragsverletzung der Klägerin verursachter Schaden liegt daher bei den 92,00 DM, die der Schlüsseldienst für den Austausch des Wohnungstürschlosses in Rechnung gestellt hat.

Die Klägerin kann schließlich von den Beklagten auch nicht Räumung der Kellerräume verlangen. Es ist insoweit zwar zutreffend, dass nach dem Wortlaut des Mietvertrages von einer Vermietung der Kellerräume nicht ausgegangen werden kann; die entsprechende Stelle im Mietvertrag ist nämlich nicht nur nicht ausgefüllt, sonders sogar durchgestrichen. Die Aushändigung der Schlüssel an die Beklagten kann vor diesem Hintergrund auch deshalb erfolgt sein, um diesen in Notfällen Zutritt zu den Kellerräumen zu gewährleisten. Es kann aber offen bleiben, ob den Beklagten die Kellerräume ursprünglich mitvermietet waren. Denn jedenfalls haben sich die Parteien nach Auffassung des Gerichts stillschweigend darauf geeignet, dass die Beklagten auch die Kellerräume im Rahmen des Mietgebrauchs benutzen dürfen. Die stillschweigende Einigung ist dadurch zustandegekommen, dass die Klägerin die Inbesitznahme der Kellerräume durch die Beklagten kurz nach Abschluss des Mietvertrages kannte uns bis zur Räumungsaufforderung im Sommer 1993 widerspruchslos hingenommen hat. Eine getrennte Entziehung des Rechtes zum Besitz der Kellerräume wären der Klägerin nur aus wichtigem Grund und nur dann möglich, wenn sie dem Beklagten angemessenen Ersatz zur Verfügung gestellt hätte. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 108 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert:

1. Zahlungsklage : 2.359,00 DM

2. Räumungsklage : 1.200,00 DM