Geltendmachung Rückauflassungsanspruch veräußernde Gemeinde – unzulässige Rechtsausübung

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Gemeinde scheitert mit Rückforderung trotz Bauvorgaben

Das Thema der Geltendmachung eines Rückauflassungsanspruchs durch eine veräußernde Gemeinde ist ein komplexes und mitunter kontroverses Rechtsproblem. In der Regel geht es dabei um die Frage, ob eine Kommune nach dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks berechtigt ist, den Vertrag nachträglich anzufechten und die Rückgabe des Objekts zu verlangen. Dabei müssen verschiedene rechtliche Aspekte sorgfältig gegeneinander abgewogen werden, um eine faire und ausgewogene Entscheidung zu treffen. Inwiefern eine solche Rückabwicklung zulässig ist und unter welchen Umständen sie als unzulässige Rechtsausübung eingestuft werden kann, soll im Folgenden anhand eines konkreten Gerichtsurteils näher beleuchtet werden.

✔ Der Fall vor dem OLG München

Streit um Rückauflassung eines Grundstücks nach nicht fristgerechter Bebauung

Das OLG München hat in einem Beschluss vom 18.10.2022 (Az. 24 U 4638/22) über einen Streit zwischen einer Gemeinde und einem Grundstückskäufer entschieden. Die Gemeinde hatte dem Käufer ein Grundstück verkauft und sich für den Fall, dass nicht innerhalb von 5 Jahren ein Gewerbegebäude mit einer bestimmten Firsthöhe errichtet wird, ein Rückauflassungsrecht ausbedungen.

Gemeinde verkauft Grundstück mit Bauverpflichtung

Im notariellen Kaufvertrag hatte sich der Käufer verpflichtet, binnen 5 Jahren ein Gewerbegebäude mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern nach Plänen, die dem Vertrag als Anlage beigefügt waren, zu errichten. Für den Fall der nicht fristgerechten Bebauung war ein Rückauflassungsrecht der Gemeinde vereinbart.

Der Käufer reichte zunächst eine Bauvoranfrage für ein Gebäude mit 9,32 Metern Firsthöhe ein. In einer Besprechung mit dem Bürgermeister und Gemeinderatsmitgliedern wurde ihm jedoch signalisiert, dass die Gemeinde ihr Einvernehmen nur für ein Gebäude mit maximal 5,85 Metern Firsthöhe erteilen würde. Der Käufer nahm daraufhin die Bauvoranfrage zurück und beauftragte eine Umplanung.

Gemeinde stellt Bebauungsplan auf

In der Folgezeit stellte die Gemeinde einen Bebauungsplan auf, der für das fragliche Grundstück eine Bebauung mit 9,32 Metern Firsthöhe ausschloss. Der Käufer beantragte schließlich eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit 5,85 Metern Firsthöhe, die er auch erhielt. Das Gebäude wurde jedoch nicht fristgerecht fertiggestellt.

Die Gemeinde verlangte daraufhin die Rückauflassung des Grundstücks. Sie machte geltend, der Käufer habe die Bauverpflichtung nicht erfüllt, da er nicht rechtzeitig ein Gebäude mit 5,85 Metern Firsthöhe errichtet habe.

Gemeinde kann sich nicht auf Rückauflassungsrecht berufen

Das OLG München wies die Berufung der Gemeinde gegen ein klageabweisendes Urteil des Landgerichts zurück. Es führte aus, dass zwar die Bedingung für das Rückauflassungsrecht – Nichterrichtung eines Gebäudes mit 9,32 Metern Firsthöhe binnen 5 Jahren – eingetreten sei. Die Gemeinde könne sich aber nicht darauf berufen, da sie selbst alles dafür getan habe, dass der Käufer ein solches Gebäude gar nicht errichten konnte.

Die Gemeinde habe dem Käufer signalisiert, das Einvernehmen nur für ein niedrigeres Gebäude zu erteilen. Zudem habe sie durch Aufstellung des Bebauungsplans eine Situation herbeigeführt, in der ein 9,32 Meter hohes Gebäude bauplanungsrechtlich unmöglich wurde. Die Gemeinde könne dem Käufer nicht die Erfüllung einer Abrede unmöglich machen und dann die Nichterfüllung vorwerfen.

Das Argument der Gemeinde, der Käufer hätte zumindest fristgerecht ein Gebäude mit 5,85 Metern Firsthöhe errichten müssen, ließ das Gericht nicht gelten. Eine solche Verpflichtung ergebe sich nicht aus dem notariellen Kaufvertrag. Diesen dahingehend abzuändern hätte einer notariellen Beurkundung bedurft.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Rückauflassungsanspruch Grundstücksverkauf wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Wann kann ich ein Grundstück zurückgeben, wenn ich es gekauft habe, aber nicht das vereinbarte Gebäude gebaut habe?

Das Recht, ein Grundstück an die Gemeinde zurückzugeben, hängt maßgeblich vom Inhalt des Kaufvertrags ab. Häufig vereinbaren Gemeinden beim Verkauf von Bauland eine sogenannte Bauverpflichtung. Diese verpflichtet den Käufer, innerhalb einer bestimmten Frist auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Wird diese Frist nicht eingehalten, sieht der Vertrag oft ein Wiederkaufsrecht für die Gemeinde vor. In diesem Fall kann die Gemeinde das Grundstück zum ursprünglichen Kaufpreis zurückverlangen.

Laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) kann dieses Wiederkaufsrecht sogar noch bis zu 30 Jahre nach Vertragsschluss ausgeübt werden, sofern im Vertrag keine kürzere Frist genannt ist. Der BGH sieht darin keine unangemessene Belastung für den Käufer. Schließlich ist dieser lediglich verpflichtet, innerhalb der vereinbarten Frist zu bauen. Danach kann er frei über das Grundstück verfügen. Die lange Frist bietet der Gemeinde zudem die Möglichkeit, bei vorübergehenden finanziellen Engpässen des Käufers Kulanz zu üben.

Wurde hingegen keine Bauverpflichtung vereinbart, kann der Käufer das Grundstück in der Regel behalten, selbst wenn er jahrelang nicht baut. Eine Ausnahme gilt für das „Einheimischenmodell“ : Hier erhalten Einwohner verbilligt Bauland, müssen dafür aber langfristige Nutzungsbindungen akzeptieren. Nur in diesem Fall kann die Gemeinde das Grundstück bei Nichteinhaltung der Auflagen zurückfordern.

Zusammengefasst hängt das Rückgaberecht der Gemeinde stark vom Vertragsinhalt ab. Bei einer vereinbarten Bauverpflichtung sollte man die dafür vorgesehene Frist unbedingt einhalten, um eine spätere Rückabwicklung zu vermeiden. Ohne Bauverpflichtung ist eine Rückgabe in der Regel nicht möglich.

Was kann ich tun, wenn die Gemeinde mir eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit einer bestimmten Höhe versagt, obwohl ich im Kaufvertrag dazu verpflichtet bin?

Wenn die Gemeinde Ihnen eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit einer bestimmten Höhe versagt, obwohl Sie im Kaufvertrag dazu verpflichtet sind, haben Sie mehrere Möglichkeiten vorzugehen. Zunächst sollten Sie prüfen, ob die Ablehnung der Baugenehmigung rechtmäßig ist. Dafür müssen Sie die Gründe der Ablehnung genau analysieren und überprüfen, ob diese im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen stehen. Gegebenenfalls können Sie gegen die Ablehnung Widerspruch einlegen und Ihre Argumente darlegen.

Falls der Widerspruch erfolglos bleibt, können Sie Klage vor dem Verwaltungsgericht erheben. In der Klage müssen Sie darlegen, dass die Ablehnung der Baugenehmigung rechtswidrig ist und Sie einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung haben. Dabei können Sie sich auf den Kaufvertrag berufen, in dem Sie zur Errichtung des Gebäudes mit der vereinbarten Höhe verpflichtet wurden. Das Gericht wird dann prüfen, ob die Ablehnung gerechtfertigt war oder ob die Gemeinde verpflichtet ist, Ihnen die Baugenehmigung zu erteilen.

Alternativ können Sie versuchen, mit der Gemeinde eine Einigung zu erzielen. Möglicherweise lässt sich eine Kompromisslösung finden, bei der die Höhe des Gebäudes leicht angepasst wird, sodass die Gemeinde die Baugenehmigung erteilt. Eine außergerichtliche Einigung kann oft der schnellere und kostengünstigere Weg sein, erfordert aber Verhandlungsgeschick und den Willen beider Seiten zu einer Lösung zu kommen.

Was passiert, wenn ich nur ein niedrigeres Gebäude bauen kann, als im Kaufvertrag vereinbart wurde?

Wenn Sie im Kaufvertrag verpflichtet sind, ein Gebäude mit einer bestimmten Höhe zu errichten, Sie jedoch nur eine Baugenehmigung für ein niedrigeres Gebäude erhalten, stellt dies einen Mangel der Kaufsache dar. Der Käufer hat in einem solchen Fall Anspruch auf Nacherfüllung, Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Vertrag.

Zunächst sollten Sie versuchen, mit der Baubehörde eine Lösung zu finden und die Genehmigung für die im Kaufvertrag vereinbarte Gebäudehöhe zu erwirken. Falls dies nicht möglich ist, haben Sie als Verkäufer nicht die vertraglich geschuldete Leistung erbracht. Der Käufer kann dann von Ihnen verlangen, dass Sie das Gebäude entsprechend der Vertragsbedingungen errichten. Kommen Sie dieser Nacherfüllungspflicht nicht nach, kann der Käufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen und nach fruchtlosem Ablauf vom Vertrag zurücktreten.

Alternativ kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Die Minderung muss in einem angemessenen Verhältnis zum Minderwert der Immobilie durch die geringere Gebäudehöhe stehen. Häufig wird der Minderwert anhand des Quadratmeterpreises oder Jahresmietfaktors für die fehlende Fläche berechnet. Der Käufer kann auch Schadensersatz statt der Leistung verlangen und die Immobilie zurückgeben.

Wichtig ist, dass Sie als Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen haben. Andernfalls kann der Käufer zusätzlich Schadensersatz geltend machen. Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn Sie von der fehlenden Baugenehmigung für die vereinbarte Höhe wussten und dies bewusst verschwiegen haben. Ob eine nachträgliche Genehmigung erteilt werden kann, ist für das Vorliegen des Mangels unerheblich. Entscheidend ist, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Baubehörde die Nutzung hätte untersagen können.

Kann ich das Grundstück zurückgeben, wenn die Gemeinde durch einen Bebauungsplan die Errichtung eines vereinbarten Gebäudes verhindert?

Ob Sie das Grundstück an die Gemeinde zurückgeben können, wenn durch einen neuen Bebauungsplan die Errichtung des vereinbarten Gebäudes verhindert wird, hängt von den Vertragsbedingungen ab. Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf den Fortbestand eines bestimmten Bebauungsplans, da die Gemeinden durch ihre Planungshoheit berechtigt sind, die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken zu ändern. Allerdings muss ein solcher Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig und durch Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt sein.

Wenn im Kaufvertrag eine bestimmte Bebaubarkeit des Grundstücks zugesichert wurde, kann dies eine aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrags darstellen. In diesem Fall wäre der Vertrag schwebend unwirksam, solange die Bedingung nicht eingetreten ist. Sie könnten dann vom Vertrag zurücktreten, wenn Ihnen ein Zuwarten auf die Erfüllung der Bedingung unzumutbar geworden ist. Alternativ könnte ein Rücktrittsrecht im Vertrag vereinbart sein, das Sie bei Nichterfüllung der Bebauungsverpflichtung ausüben können.

Wurde hingegen keine Bebaubarkeit zugesichert, bleibt der Kaufvertrag gültig, auch wenn sich die Bebauungsmöglichkeiten durch einen neuen Bebauungsplan ändern. In diesem Fall haben Sie keinen Anspruch auf Rückgabe des Grundstücks. Stattdessen können Sie möglicherweise Entschädigung nach dem Planungsschadensrecht (§§ 39 ff. BauGB) verlangen, wenn Ihnen durch die Änderung des Bebauungsplans ein Vermögensnachteil entsteht.

Letztlich kommt es auf die konkreten Vertragsbestimmungen und die Umstände des Einzelfalls an. Eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags ist ratsam, um Ihre Rechte und Möglichkeiten bei einer Änderung des Bebauungsplans korrekt einschätzen zu können.

Ist es möglich, einen Kaufvertrag über ein Grundstück zu ändern, wenn die Gemeinde die Erfüllung einer darin beschriebenen Bauverpflichtung unmöglich macht?

Ja, es ist grundsätzlich möglich, einen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung nachträglich zu ändern, wenn die Gemeinde durch Änderung des Bebauungsplans die Erfüllung der Bauverpflichtung unmöglich macht. Die Möglichkeit zur Vertragsänderung hängt jedoch von den konkreten Vereinbarungen im Kaufvertrag ab.

Wurde im Kaufvertrag die Bebaubarkeit des Grundstücks nach den Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans als aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrags vereinbart, liegt ein Fall der sogenannten schwebenden Unwirksamkeit vor. Ändert die Gemeinde nun den Bebauungsplan so, dass die Bebaubarkeit entfällt, tritt die aufschiebende Bedingung nicht ein. Der Käufer kann dann vom Vertrag zurücktreten, da die Geschäftsgrundlage weggefallen ist.

War hingegen keine Bedingung vereinbart, bleibt der Kaufvertrag wirksam, auch wenn sich die Bebauungsmöglichkeiten durch den neuen Bebauungsplan ändern. In diesem Fall haben Sie als Käufer keinen Anspruch auf Rückgabe des Grundstücks. Sie können aber möglicherweise Entschädigung nach dem Planungsschadensrecht verlangen, wenn Ihnen durch die Änderung ein Vermögensnachteil entsteht.

In der Praxis wird oft ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde für den Fall vereinbart, dass der Käufer die Bauverpflichtung nicht erfüllt. Hier kommt es darauf an, ob im Vertrag geregelt ist, dass die Gemeinde das Wiederkaufsrecht auch bei einer von ihr zu vertretenden Unmöglichkeit der Bebauung ausüben kann. Ist dies nicht der Fall, kann argumentiert werden, dass die Gemeinde gegen Treu und Glauben verstößt, wenn sie das Grundstück zurückfordert, obwohl sie selbst die Bebauung unmöglich gemacht hat.

Eine anwaltliche Prüfung des konkreten Kaufvertrags ist ratsam, um Ihre Rechte bei einer Änderung der baurechtlichen Situation korrekt einschätzen zu können. Gegebenenfalls können Ansprüche auf Vertragsanpassung, Rücktritt oder Schadensersatz bestehen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 522 Abs. 2 ZPO: Das Gericht beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil zurückzuweisen, weil die Erfolgsaussichten der Berufung fehlen. Dies bedeutet, dass das Gericht keine Fehler in der ersten Instanz erkennt, die eine Änderung des Urteils rechtfertigen würden.
• § 11 Nr. 1 und Nr. 2 des notariellen Vertrags: Dieser Paragraph regelt die Rückauflassung des Grundstücks, falls der Käufer innerhalb von fünf Jahren kein bezugsfertiges Gewerbegebäude errichtet. Die Klägerin kann die Rückauflassung jedoch nur binnen sechs Monaten ab Kenntniserlangung der Nichterfüllung verlangen.
• § 242 BGB (Treu und Glauben): Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach Treu und Glauben besagt, dass die Klägerin den Rückauflassungsanspruch nicht geltend machen kann, da sie durch ihr Verhalten selbst die Errichtung des Gebäudes verhindert hat.
• § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB: Die Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen durch die Gemeinde, wenn diese Einwendungen gegen die Genehmigung erhebt. Hiermit hätte die Klägerin die Baugenehmigung für das ursprüngliche Bauvorhaben blockieren können.
• Bebauungsplan: Die Erstellung eines Bebauungsplans, der die ursprüngliche Bauhöhe ausschließt, hat direkte Auswirkungen auf die Vertragsbedingungen, da er die Möglichkeit der Errichtung eines Gebäudes gemäß den ursprünglichen Plänen verhindert.
• Notarielle Beurkundung: Veränderungen oder Anpassungen des Kaufvertrags bezüglich der Bauhöhe hätten einer notariellen Beurkundung bedurft. Da dies nicht erfolgte, kann die Klägerin keine abweichenden Bedingungen geltend machen.
• Corona-Pandemie: Die Auswirkungen der Pandemie verzögerten die Baugenehmigung und den Baufortschritt, was eine Fristverlängerung rechtfertigen könnte. Der Beklagte argumentierte, dass die Verzögerungen durch äußere Umstände bedingt waren.
• Baurechtliche Änderungen: Die Anpassungen der Bauvorschriften und der Bebauungsplan durch die Gemeinde führten dazu, dass der Beklagte seine Baupläne ändern musste. Dies beeinflusste die Möglichkeit der fristgerechten Fertigstellung des Gebäudes.

⇓ Das vorliegende Urteil vom OLG München

OLG München – Az.: 24 U 4638/22 – Beschluss vom 18.10.2022

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Memmingen vom 14.07.2022, Az. 35 O 1526/21, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2. Es besteht Gelegenheit, hierzu binnen dreier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Rückauflassung eines Grundstücks.

Mit dem als Anlage K 1 vorgelegten notariellen Vertrag vom 19.05.2016 verkaufte die Klägerin dem Beklagten ein in ihrem Gemeindegebiet befindliches Grundstück zu einem dem Bodenwert entsprechenden Kaufpreis von 35,00 € pro Quadratmeter (§ 4 des Vertrages), wobei sich der Beklagte verpflichtete, auf dem Grundstück binnen fünf Jahren ab Vertragsschluss „ein bezugsfertiges Gewerbegebäude nach den Plänen der Anlage 3 […] unter Beachtung der Regelungen in § 9 dieser Urkunde im Einklang mit dem geltenden Baurecht“ zu errichten (§ 11 Nr. 1 Buchst. a des Vertrages). Die dem notariellen Vertrag als „Plan 3“ beigefügte Anlage enthält Zeichnungen einer Halle aus verschiedenen Perspektiven, die jeweils mit „Beispiel Halle 15 X 15“ bezeichnet sind; die dritte Skizze enthält die zusätzliche Bezeichnung „Schnitt Höhen“ und gibt die Firsthöhe (nach der Zeichnung von der Geländeoberfläche bis zur Spitze des Dachs) mit 9,32 Meter an. Für den Fall, dass das Gewerbegebäude nicht rechtzeitig errichtet wird, ist der Beklagte gemäß § 11 Nr. 1 des Vertrages verpflichtet, das Grundstück an die Klägerin rückaufzulassen, wobei die Klägerin die Erfüllung dieser Verpflichtung nur binnen sechs Monaten ab Kenntniserlangung verlangen kann (§ 11 Nr. 2 des Vertrages).

Ausweislich des vom Beklagten als Anlage B 4 vorgelegten Auszugs aus dem Protokoll der Sitzung des Gemeinderats der Klägerin beschloss diese am 04.10.2017, einen Bebauungsplan für das „ehemalige B.-Areal“ zu erstellen, in dem auch das streitgegenständliche Grundstück belegen ist.

Am 08.01.2018 reichte der Beklagte bei der Klägerin den Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für den Neubau einer Werkhalle mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern ein, woraufhin es (nach dem Vortrag der Klägerin [Seiten 2 f. des Schriftsatzes vom 12.04.2022, Bl. 50 f. d. A.] am 22.02.2018) zu einer Besprechung zwischen dem Beklagten, dem ersten Bürgermeister der Klägerin und weiteren Gemeinderatsmitgliedern kam. Im darüber vom ersten Bürgermeister der Klägerin gefertigten und unter dem 28.02.2018 unterzeichneten Protokoll (Anlage K 9) heißt es dazu: „Es wurde sich darauf verständigt, dass die Firsthöhe max. 5,85 m […] betragen wird […] Eine vorzeitige Baugenehmigung (vor Abschluss des B-Planverfahrens) wird in Aussicht gestellt unter Einhaltung oben definierter Festsetzungen (Firsthöhe max. 5,85 m […])“.

Wohl aufgrund der Aussage des als Zeugen vernommenen vom Beklagten beauftragten Architekten K. (vgl. Seite 5 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2022, Bl. 59 d. A.) hat das Landgericht im angegriffenen Urteil (Seite 8, Bl. 78 d. A.) festgestellt, dass die vom Beklagten aufgrund der Besprechung vom 22.02.2018 beauftragte Umplanung am 26.02.2018 vorgelegen habe. Am 27.02.2018 nahm der Beklagte seine Bauvoranfrage zurück.

Gemäß der klägerseits als Anlage K 5 vorgelegten Bekanntmachung hat die Klägerin den Bebauungsplan „ehemaliges B.-Areal“ am 18.02.2019 als Satzung beschlossen, der unstreitig der Errichtung einer Halle mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern auf dem streitgegenständlichen Grundstück entgegensteht (vgl. Seite 4 des klägerischen Schriftsatzes vom 12.04.2022, Bl. 52 d. A.).

Am 05.02.2020 reichte der Beklagte (für eine Halle mit einer Firsthöhe von 5,85 Metern) einen Bauantrag ein, zu dem die Klägerin am 17.02.2020 ihr Einvernehmen erklärte; am 04.06.2020 erteilte das Landratsamt U. die Baugenehmigung.

Nach klägerischem Vortrag (Seite 5 der Klageschrift) am 26.05.2021, ausweislich der Anlage B 10 aber wohl schon am 01.05.2021 beantragte der Beklagte bei der Klägerin, ihm die Frist zur Bauerrichtung um ein Jahr zu verlängern. Dies lehnte die Klägerin ab und teilte dem Beklagten stattdessen mit Schreiben vom 10.05.2021 (Anlage B 10) mit, ihr Gemeinderat habe „in seiner Sitzung vom 03.05.2021 beschlossen, die Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts zu veranlassen“, da das Bauvorhaben absehbar nicht fristgerecht fertiggestellt werde.

Der Beklagte macht geltend, er habe die Aufstellung des Bebauungsplanes abwarten müssen; ihm seien praktisch zwei Jahre lang die Hände gebunden gewesen. Die Erteilung der Baugenehmigung sei dann in die Zeit der Corona-Pandemie gefallen, weshalb erst im Jahr 2021 mit dem Bau habe begonnen werden können.

Die Klägerin macht geltend, sie habe dem Beklagten frühzeitig die Erteilung ihres Einvernehmens für den Fall in Aussicht gestellt, dass die Firsthöhe maximal 5,85 m betrage; eine Veränderungssperre sei nicht erlassen worden (unstreitig). Es sei daher kein Grund ersichtlich, warum der Beklagte mit der Stellung des Bauantrags für das geänderte Vorhaben bis zum 05.02.2020 gewartet habe.

Mit Endurteil vom 14.07.2022, den Parteivertretern zugestellt am 15.07.2022, hat das Landgericht die Klage auf Rückauflassung des streitgegenständlichen Grundstücks an die Klägerin abgewiesen und zur Begründung vor allem ausgeführt, es könne dahinstehen, ob der Beklagte bis zur Einreichung seines Bauantrags auf den Beschluss des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans habe zuwarten dürfen; jedenfalls habe die Klägerin „durch ihre einseitigen Änderungen bei der Hallenhöhe und das sich Hinwegsetzen über die vertraglichen Vereinbarungen ihre eigenen Pflichten zur Genehmigung einer Halle entsprechend den Plänen der Anlage 3 des notariellen Kaufvertrags derart verletzt, dass sie sich gemäß § 242 BGB auch nicht mehr auf den vertraglichen Rückauflassungsanspruch berufen kann, der dann entsteht, wenn nicht innerhalb der Frist eine Halle entsprechend den Plänen der Anlage 3 des Kaufvertrags errichtet wird“ (Seite 8 des landgerichtlichen Urteils, Bl. 78 d. A.).

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin mit am 03.08.2022 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 19.08.2022 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Sie verfolgt ihren Rückauflassungsanspruch in vollem Umfang weiter.

II.

Im Interesse einer Ordnung des Streitstoffs legt der Senat zunächst dar, warum er das vom Landgericht gefundene Ergebnis für richtig hält.

1. Streitgegenständlich ist ein vertraglicher Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Rückauflassung des streitgegenständlichen Grundstücks, das heißt, die Klägerin kann die Rückauflassung nur dann verlangen, wenn sie aufgrund einer wirksamen vertraglichen Abrede mit dem Beklagten dazu berechtigt ist.

2. Eine solche Rechtsposition kommt der Klägerin jedoch nicht zu.

a) Einen Rückauflassungsanspruch räumt § 11 Nr. 1 Buchst. a des als Anlage K 1 vorgelegten notariellen Vertrages der Klägerin für den Fall ein, dass der Beklagte nicht „innerhalb einer Frist von fünf Jahren ab dem heutigen Tage“ (also bis zum 19.05.2021) „ein bezugsfertiges Gewerbegebäude nach den Plänen der Anlage 3 […] im Einklang mit dem geltenden Baurecht auf dem Vertragsobjekt errichtet hat“. Diese Bedingung ist zwar eingetreten; die Klägerin kann sich darauf jedoch nicht berufen und tut dies auch nicht.

aa) Zunächst ist zum Verständnis der zitierten Vertragspassage auszuführen, dass die Pläne der in Bezug genommenen Anlage 3 zwar die Bezeichnung „Beispiel Halle 15 X 15“ tragen; die dritte Skizze (“Schnitt Höhen“) enthält jedoch konkrete Angaben zur Breite des Baus (15,00 Meter), zur Wandhöhe (8,00 Meter) und zur Firsthöhe (9,32 Meter). Es ist selbstverständlich, dass gerade auch diese konkreten Maßangaben durch den Passus „nach den Plänen der Anlage 3“ in Bezug genommen worden sind. Die Skizze lässt zudem erkennen, dass die Firsthöhe von der Geländeoberfläche aus zu bestimmen ist, die als waagerechter Strich auf Höhe der Oberkante des Fundaments des (nicht unterkellerten) Baus und oberhalb des Wurzelwerks der rechts neben der Halle zu sehenden Bäume eingezeichnet ist. Die in der mündlichen Verhandlung vom 10.02.2022 (Seite 2 des Protokolls, Bl. 39 d. A.) vom ersten Bürgermeister der Klägerin geäußerte Auffassung, die dritte Skizze der Anlage 3 lasse den (unteren) Bezugspunkt der Messung offen, ist daher fernliegend.

bb) Die Bedingung des § 11 Nr. 1 Buchst. a des notariellen Kaufvertrags ist eingetreten, da der Beklagte nicht bis zum 19.05.2021 „ein bezugsfertiges Gewerbegebäude nach den Plänen der Anlage 3 [also mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern, gemessen ab Geländekante] […] im Einklang mit dem geltenden Baurecht auf dem Vertragsobjekt errichtet hat“.

cc) Auf den Eintritt dieser Bedingung beruft sich die Klägerin jedoch zu Recht nicht. Sie könnte es auch nicht, da dem, wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt, der auf § 242 BGB basierende Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenstünde. Die Klägerin hat nämlich alles in ihrer Macht Stehende dafür getan, dass der Beklagte ein Gewerbegebäude mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern (gemessen ab Geländekante) gar nicht errichten konnte.

(1) Sie hat zunächst dem Beklagten am 22.02.2018 zu verstehen gegeben, dass sie ihr Einvernehmen nur erteilen werde, wenn der Beklagte die Genehmigung für einen Bau mit einer Firsthöhe nicht von 9,32 Metern, sondern von (maximal) 5,85 Meter beantrage. Andernfalls musste der Beklagte damit rechnen, dass die Klägerin hinsichtlich eines Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gebäude mit 9,32 Metern Firsthöhe beim Landratsamt eine Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB erwirken würde.

(2) Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „ehemaliges B.-Areal“, der einem Bauvorhaben des Beklagten mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern entgegensteht, hat die Klägerin dann eine Situation herbeigeführt, die es dem Beklagten unmöglich gemacht hat, „ein bezugsfertiges Gewerbegebäude nach den Plänen der Anlage 3 […] im Einklang mit dem geltenden Baurecht“ zu errichten, denn die Pläne der Anlage 3 standen von da an zum geltenden Baurecht im Widerspruch.

(3) Es versteht sich von selbst, dass die Klägerin dem Beklagten nicht die Erfüllung einer vertraglichen Abrede unmöglich machen und ihm dann die Nichterfüllung ebendieser Abrede vorwerfen kann.

b) Zu Recht wirft die Klägerin dem Beklagten daher auch nicht vor, innerhalb der fünfjährigen Frist kein Gewerbegebäude mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern errichtet zu haben. Sie stützt den von ihr geltend gemachten Rückauflassungsanspruch vielmehr darauf, dass der Beklagte nicht bis zum 19.05.2021 ein Gewerbegebäude mit einer Firsthöhe von (maximal) 5,85 Metern errichtet hat. Aus diesem Unterlassen ergibt sich aber kein Rückauflassungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten.

aa) § 11 Nr. 1 Buchst. a des notariellen Vertrages ist insoweit nicht einschlägig, da diese Bestimmung (wie ausgeführt) die nicht fristgerechte Errichtung eines Gebäudes mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern betrifft.

bb) Die Klägerin macht geltend, die Parteien hätten sich (bei der Besprechung vom 22.02.2020) darauf geeinigt, dass an die Stelle einer Firsthöhe von 9,32 Metern eine solche von (maximal) 5,85 Metern treten solle. Ob es eine solche (vom Beklagten bestrittene) Einigung gab oder nicht, kann dahinstehen, da eine solche Einigung mangels notarieller Beurkundung jedenfalls – mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit (§ 125 Satz 1 BGB) – die gesetzliche Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewahrt hätte; denn es hätte sich um eine gegenüber § 11 Nr. 1 Buchst. a des notariellen Vertrages neue (bedingte) Verpflichtung des Beklagten gehandelt, „das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen“.

III.

Vor diesem Hintergrund greifen die Berufungsrügen nicht durch.

1. Soweit die Berufungsbegründung (Seiten 2 bis 5 zu Nr. 1, Bl. 98/101 d. A.) kritisiert, das Landgericht habe der Klägerin zu Unrecht unterstellt, sich im notariellen Vertrag verpflichtet zu haben, eine Baugenehmigung zu erteilen, die den Vorgaben der Anlage 3 der notariellen Urkunde entspricht, ist einzuräumen, dass die Formulierung „Pflichten zur Genehmigung einer Halle entsprechend den Plänen der Anlage 3 des notariellen Kaufvertrags“ in der oben zitierten Passage des landgerichtlichen Urteils unglücklich ist. In der Sache hat das Landgericht aber zutreffend darauf abgestellt, dass es die Klägerin war, die durch ihr Verhalten der Erfüllung der vertraglichen Abrede durch den Beklagten entgegengewirkt hat.

2. Den nächsten Aspekt der Berufungsbegründung (Seiten 5 f. zu Nr. 2, Bl. 101 f. d. A.) versteht der Senat so, dass die Klägerin geltend macht, dass einem Bauvorhaben mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern auch unabhängig von ihrer Tätigkeit nach dem Vertragsschluss „planungsrechtliche Bedenken“ entgegengestanden hätten. Diese Frage mag auf sich beruhen, denn ob diese – unterstellten – Bedenken mit Blick auf eine (allerdings wohl auch schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses existente) „Seniorenanlage“ zur Unzulässigkeit des Bauvorhabens geführt hätten, bleibt als hypothetische Betrachtung offen. Fakt ist (wie ausgeführt), dass die Klägerin durch ihr Handeln bewirkt hat, dass ein solches Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht nur „bedenklich“, sondern sicher unmöglich ist. Im Übrigen beruft sich die Klägerin ja (wie ebenfalls ausgeführt) nicht auf die Nichterrichtung einer Halle mit einer Firsthöhe von 9,32 Metern, sondern auf die Nichterrichtung einer Halle mit einer Firsthöhe von 5,85 Metern.

3. Die Kritik der Berufungsbegründung (Seiten 6 bis 8 zu Nr. 3, Bl. 102/104 d. A.), das Landgericht habe zu Unrecht die Auffassung vertreten, dass der Beklagte mit Blick auf das laufende Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans zunächst habe zuwarten dürfen, geht schließlich fehl. Das Landgericht hat diese Auffassung nämlich nicht vertreten, sondern die Frage, ob der Beklagte zunächst zuwarten durfte, dahinstehen lassen (Seite 8 des angegriffenen Urteils, Bl. 78 d. A.) und dem entsprechend seine Entscheidung darauf nicht gestützt.

IV.

Da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, sollte auch aus Kostengesichtspunkten ‒ Ersparung zweier Gerichtsgebühren gemäß Nr. 1222 KV-GKG ‒ ihre Rücknahme erwogen werden.