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Gerichtzuständigkeit – Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis – Klägervortrag

Ein erbitterter Streit um die Art der Nutzung von Mieträumen beschäftigt die Gerichte. Während die Vermieterin von einer gewerblichen Anmietung als Büroräume ausgeht, behaupten die Mieter, man sei übereingekommen, die Räume zu Wohnzwecken auszubauen. Ob Amts- oder Landgericht zuständig ist, hängt maßgeblich davon ab, wessen Vortrag der Wahrheit entspricht.

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✔ Der Fall: Kurz und knapp

  • Es ging um eine Klage der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Büroräumen sowie Zahlung ausstehender Miete.
  • Der Mietvertrag für die Büroräume war bis zum 31. Januar 2027 befristet.
  • Die Beklagten hatten mehrere Jahre lang keine Mietzahlungen geleistet, was zur Klage führte.
  • Das Landgericht Frankfurt (Oder) hatte zunächst ein Urteil gefällt, das jedoch vom Oberlandesgericht Brandenburg aufgehoben wurde.
  • Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückverwiesen.
  • Das Gericht entschied, dass das Urteil vorläufig vollstreckbar sei.
  • Die Schwierigkeiten lagen in der Auslegung des Mietvertrags und der Frage der Zuständigkeit des Gerichts.
  • Das Oberlandesgericht sah einen Fehler in der bisherigen Entscheidung und forderte eine erneute Prüfung.
  • Die Entscheidung basiert auf der Notwendigkeit, die Vertragsbedingungen und die gesetzlichen Regelungen genauer zu überprüfen.
  • Diese Entscheidung könnte die Handlung anderer Mieter und Vermieter in ähnlichen Situationen beeinflussen.

Streit um Wohn- oder Gewerberaum – Wer bestimmt die Gerichtszuständigkeit?

Miete ist ein komplexes rechtliches Thema, das viele Menschen betrifft. Ob es sich um eine Wohnung oder einen Geschäftsraum handelt, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wenn es um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geht. Welches Gericht zuständig ist, hängt vom genauen Sachverhalt ab. Grundsätzlich müssen Mieter und Vermieter die Regeln des Mietrechts beachten.

Gerichte entscheiden in solchen Fällen oft über komplexe rechtliche Fragen. Dabei geht es beispielsweise um die Auslegung von Verträgen oder die Anwendung gesetzlicher Vorschriften. Um diese Entscheidungen nachvollziehen zu können, ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu verstehen.

Im Folgenden wird ein konkreter Gerichtsfall dargestellt und analysiert, der zeigt, wie solche Streitigkeiten beurteilt werden können.

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✔ Der Fall vor dem Oberlandesgericht Brandenburg


Streit um gewerbliche oder wohnliche Nutzung der Mieträume

Der vorliegende Fall dreht sich um eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter über die Art der Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten. Die Vermieterin klagt gegen die Mieter auf Räumung und Herausgabe von zwei als Büroräume bezeichneten Räumen in einem Büropark sowie auf Zahlung rückständiger Miete für diese. Die Mieter hatten die Räume 2017 zunächst befristet bis 2027 angemietet. In den Jahren 2020 bis 2023 leisteten sie jedoch keine Mietzahlungen mehr an die Vermieterin.

Die Vermieterin behauptet, die Räume seien als Gewerberäume für die Tätigkeit der Mieter als Bauingenieure angemietet worden und zu Wohnzwecken nicht geeignet. Die Mieter argumentieren dagegen, man sei bei Vertragsschluss übereingekommen, dass die Räume zu einer Wohnung ausgebaut werden sollten. Zudem sei das Mietverhältnis bereits beendet, da die Vermieterin das Objekt 2017 an eine Firma neu vermietet habe, die es dann an die Mieter untervermietet habe. Daher hätten sie ab dann die Miete an die Firma gezahlt.

Landgericht erklärt sich für unzuständig

Das Landgericht hatte die Parteien auf seine mutmaßlich fehlende Zuständigkeit hingewiesen. Nach Ausbleiben eines Verweisungsantrags wies es die Klage im schriftlichen Verfahren als unzulässig ab. Es begründete dies damit, dass die Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen nicht von der Rollenverteilung der Parteien abhänge. Es reiche aus, wenn zwischen ihnen Streit über das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses bestehe. Wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwende, begründe dies die Zuständigkeit des Amtsgerichts, selbst wenn der klagende Vermieter dem widerspreche.

Da die Mieter vortragen, einen Untermietvertrag für Wohnraum geschlossen zu haben, und es sich bei ihnen nicht um juristische Personen handele, bei denen man von einer gewerblichen Vermietung ausgehen könnte, sah das Landgericht die Zuständigkeit des Amtsgerichts als gegeben an. Zudem habe die Vermieterin die Adresse der Räume als zustellungsfähige Adresse der Mieter angegeben, was bei natürlichen Personen für einen Wohnort spreche.

Berufung der Vermieterin beim OLG erfolgreich

Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung beim Oberlandesgericht ein. Sie argumentiert, für die Zuständigkeit komme es allein auf ihren Klägervortrag an, nicht auf das Bestreiten der Mieter. Ein schlüssiger Vortrag der Mieter zum Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses fehle, da kein schriftlicher Vertrag vorgelegt und kein Zeugenbeweis angeboten wurde. Der Vertragszweck einer gewerblichen Vermietung ergebe sich aus der vorgelegten Mietvertragsurkunde (feste Laufzeit, Umsatzsteuerpflicht, ohne Bad und Küche). Die Zustellung der Klage unter der Anschrift der Mieter sage nichts über ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis aus.

Das OLG gab der Berufung statt. Es führte aus, dass sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage ist, über ihr Vorliegen kein Beweis erhoben wird. Stattdessen ist für die Zulässigkeitsprüfung das Vorbringen des Klägers als wahr zu unterstellen. Da die Vermieterin vorgetragen hat, dass nie ein Wohnraummietverhältnis vorlag, fehlt es nach ihrem Vortrag an einem Bezug dazu und damit an der Zuständigkeit des Amtsgerichts. Der Vortrag der Mieter kann nur dann zu einer Zuständigkeit für Wohnraummietsachen führen, wenn die Vermieterin dem nicht entgegentritt.

Das OLG verwies die Sache daher zur Entscheidung in der Sache an das Landgericht zurück, um den Parteien den vollständigen Instanzenzug zu erhalten.

✔ Die Schlüsselerkenntnisse in diesem Fall


Die Entscheidung stellt klar, dass für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit bei Streitigkeiten über die Art eines Mietverhältnisses allein der schlüssige Tatsachenvortrag des Klägers maßgeblich ist. Bestreitet der Beklagte diesen Vortrag, ist dies für die Zulässigkeit unerheblich und begründet keine Zuständigkeit der Amtsgerichte für Wohnraummietsachen. Damit schafft das Urteil Rechtssicherheit für die Prozessparteien und vereinfacht die Bestimmung des richtigen Gerichts.


✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Zuständigkeitsstreit zwischen Amts- und Landgericht wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.


Welche Kriterien bestimmen, ob ein Mietverhältnis als gewerblich oder wohnlich eingestuft wird?

Die Einstufung eines Mietverhältnisses als gewerblich oder wohnlich hängt von mehreren Kriterien ab, die sowohl rechtliche als auch praktische Aspekte berücksichtigen. Diese Unterscheidung ist entscheidend, da sie die Zuständigkeit des Gerichts beeinflusst.

  • Primärer Nutzungszweck der Räumlichkeiten: Der Hauptzweck, für den die Mieträume genutzt werden, ist das zentrale Kriterium. Wenn die Räume überwiegend für geschäftliche Aktivitäten wie Büros, Läden oder Lagerflächen genutzt werden, handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken, also zur dauerhaften privaten Nutzung und Führung eines Haushalts, wird das Mietverhältnis als wohnlich eingestuft. Entscheidend ist die bei Vertragsschluss vereinbarte Nutzung und nicht eine möglicherweise abweichende tatsächliche Nutzung.
  • Vertragliche Vereinbarungen: Die im Mietvertrag festgelegten Bestimmungen spielen eine wesentliche Rolle. Bei Mischmietverhältnissen, die sowohl Wohn- als auch Geschäftszwecke umfassen, ist der überwiegende Nutzungszweck durch Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln. Hierbei sind die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien maßgeblich.
  • Bauliche Eigenschaften und Genehmigungen: Die baulichen Gegebenheiten und die erforderlichen behördlichen Genehmigungen für die Nutzung der Räume können ebenfalls Hinweise auf die Art des Mietverhältnisses geben. Gewerbliche Mietverhältnisse erfordern oft spezifische baurechtliche Genehmigungen, die für Wohnräume nicht notwendig sind.
  • Gewinnerzielungsabsicht und wirtschaftlicher Verkehr: Ein weiteres Kriterium ist die Absicht, mit der Nutzung der Räume Gewinne zu erzielen und am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilzunehmen. Dies ist typisch für gewerbliche Mietverhältnisse. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen beispielsweise wird eine gewerbliche Nutzung angenommen, wenn häufige Mieterwechsel und hotelähnliche Dienstleistungen erbracht werden.
  • Gerichtszuständigkeit: Die Art des Mietverhältnisses bestimmt auch die gerichtliche Zuständigkeit. Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Wohnraummietverhältnissen ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der belegenen Sache zuständig, unabhängig vom Streitwert. Bei gewerblichen Mietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert: Bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro ist das Amtsgericht zuständig, darüber hinaus das Landgericht.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Mietet jemand eine Wohnung und nutzt einen Teil davon als Büro, muss geprüft werden, ob die gewerbliche Nutzung überwiegt. Ist dies der Fall, handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis, und die entsprechenden rechtlichen Bestimmungen und Zuständigkeiten greifen. Andernfalls bleibt es ein Wohnraummietverhältnis mit den entsprechenden Schutzvorschriften für den Mieter.


Was bedeutet die Zuständigkeit des Gerichts und warum ist sie wichtig für mein Verfahren?

Die Zuständigkeit eines Gerichts bezeichnet die Befugnis eines bestimmten Gerichts, über einen Rechtsstreit zu entscheiden. Diese Zuständigkeit ist aus mehreren Gründen von großer Bedeutung für ein Verfahren.

Sachliche Zuständigkeit bezieht sich darauf, ob ein Amtsgericht oder ein Landgericht für den Fall zuständig ist. Bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro ist in der Regel das Amtsgericht zuständig. Bei höheren Streitwerten übernimmt das Landgericht den Fall. Für Mietstreitigkeiten über Wohnraum ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig, während bei Gewerberaummietverhältnissen die Zuständigkeit vom Streitwert abhängt.

Örtliche Zuständigkeit bestimmt, welches Gericht an welchem Ort zuständig ist. In Zivilsachen ist dies in der Regel das Gericht am Wohnsitz des Beklagten. Bei Mietstreitigkeiten ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden.

Internationale Zuständigkeit regelt, ob ein deutsches Gericht für einen Fall mit internationalem Bezug zuständig ist. Diese Zuständigkeit wird hauptsächlich durch EU-Recht und internationale Abkommen bestimmt. Beispielsweise kann nach der EuGVVO (Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen) eine Person in der EU dort verklagt werden, wo sie ihren Wohnsitz hat.

Ein Beispiel verdeutlicht die Bedeutung der Zuständigkeit: Wenn ein Mieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Räumungsklage erhält, ist das Amtsgericht zuständig, unabhängig davon, ob der Streitwert über 5.000 Euro liegt. Dies gilt auch, wenn der Mieter behauptet, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, selbst wenn der Vermieter dies bestreitet. Diese Regelung stellt sicher, dass der Mieter vor einem Gericht verhandelt, das auf solche Fälle spezialisiert ist.

Die Zuständigkeit beeinflusst die Verfahrensdauer, die Kosten und die Erfolgsaussichten einer Klage. Ein korrekt angerufenes Gericht kann den Fall effizienter und sachgerechter bearbeiten, was zu einer schnelleren und gerechteren Entscheidung führt.


Wie kann ich beweisen, dass ein gewerbliches Mietverhältnis tatsächlich ein Wohnraummietverhältnis ist?

Um zu beweisen, dass ein gewerbliches Mietverhältnis tatsächlich ein Wohnraummietverhältnis ist, müssen verschiedene Beweismittel vorgelegt werden, die die tatsächliche Nutzung der Mieträume als Wohnraum belegen. Dies ist besonders relevant, da die rechtlichen Schutzvorschriften für Wohnraummieter strenger sind als für Gewerbemieter.

Wichtige Beweismittel umfassen:

  • Zeugenaussagen: Aussagen von Nachbarn, Besuchern oder anderen Personen, die bestätigen können, dass die Mieträume überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Diese Zeugenaussagen können belegen, dass der Mieter dort tatsächlich wohnt und nicht nur geschäftlich tätig ist.
  • E-Mails und Schriftverkehr: Schriftliche Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter, die Hinweise auf die Nutzung der Räume als Wohnraum enthält. Dies können E-Mails, Briefe oder andere Dokumente sein, in denen der Mieter beispielsweise Reparaturen oder Dienstleistungen anfordert, die typischerweise für Wohnräume relevant sind.
  • Umbauten und Einrichtung: Beweise für bauliche Veränderungen oder Einrichtungsgegenstände, die auf eine Wohnnutzung hinweisen. Dies können Fotos von Schlafzimmern, Küchen oder Badezimmern sein, die zeigen, dass die Räume für das tägliche Leben ausgestattet sind.
  • Vertragsdokumente: Der Mietvertrag selbst kann Hinweise enthalten. Wenn beispielsweise ein Wohnraummietvertragsformular verwendet wurde oder der Vertrag Klauseln enthält, die typisch für Wohnraummietverträge sind, kann dies ein starkes Indiz sein. Auch handschriftliche Ergänzungen im Vertrag, die auf eine Wohnnutzung hinweisen, sind relevant.
  • Behördliche Anmeldungen: Anmeldungen bei der Meldebehörde oder andere offizielle Dokumente, die die Adresse als Wohnsitz des Mieters ausweisen, können ebenfalls als Beweis dienen.
  • Nutzungsschwerpunkt: Der Schwerpunkt der Nutzung ist entscheidend. Wenn die Räume überwiegend zum Wohnen genutzt werden, spricht dies für ein Wohnraummietverhältnis. Dies kann durch eine Einzelfallprüfung festgestellt werden, bei der alle Umstände des Mietverhältnisses berücksichtigt werden.
  • Rechtsprechung: Die Rechtsprechung legt fest, dass bei einem Mischmietverhältnis, bei dem sowohl Wohn- als auch Geschäftsräume vermietet werden, der Schwerpunkt der Nutzung entscheidend ist. Wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, gelten die Vorschriften des Wohnraummietrechts (BGH, NJW 2016, 356).

Diese Beweismittel können helfen, vor Gericht darzulegen, dass die tatsächliche Nutzung der Mieträume als Wohnraum erfolgt, auch wenn der Mietvertrag ursprünglich als gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Dies ist wichtig, um die rechtlichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts in Anspruch nehmen zu können.


Kann ein Mietvertrag ohne schriftliche Vereinbarung als Wohnraummietverhältnis anerkannt werden?

Ein Mietvertrag kann auch ohne schriftliche Vereinbarung als Wohnraummietverhältnis anerkannt werden. In Deutschland ist ein Mietvertrag grundsätzlich formfrei, was bedeutet, dass er auch mündlich geschlossen werden kann. Dies ist gesetzlich zulässig und bindend, solange sich Vermieter und Mieter über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sind. Dazu gehören die Mietparteien, das Mietobjekt, der Mietpreis und der Mietbeginn.

Ein mündlicher Mietvertrag ist rechtlich gültig, sobald der Mieter das Angebot des Vermieters annimmt und beispielsweise die Schlüsselübergabe und die Zahlung der Miete erfolgt sind. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Ein solcher Vertrag wird in der Regel auf unbestimmte Zeit geschlossen, da für befristete Mietverträge die Schriftform erforderlich ist.

Ein praktisches Beispiel: Ein Vermieter und ein Mieter einigen sich mündlich darauf, dass der Mieter in eine Wohnung einzieht und eine bestimmte Miete zahlt. Der Mieter zieht ein, zahlt die Miete und nutzt die Wohnung. Auch ohne schriftlichen Vertrag ist dieses Mietverhältnis rechtlich bindend und als Wohnraummietverhältnis anerkannt.

Allerdings bringt ein mündlicher Mietvertrag erhebliche Risiken mit sich, insbesondere hinsichtlich der Beweislast. Bei Streitigkeiten, etwa über die Höhe der Miete oder die Übernahme von Nebenkosten, muss die Partei, die sich auf eine bestimmte Vereinbarung beruft, diese auch beweisen können. Dies kann ohne schriftliche Dokumentation schwierig sein und führt oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen.

Ein weiteres Beispiel: Ein Mieter behauptet, dass er mit dem Vermieter mündlich vereinbart hat, keine Nebenkosten zu zahlen. Der Vermieter hingegen besteht darauf, dass die Nebenkosten zusätzlich zur Miete zu zahlen sind. Ohne schriftlichen Nachweis muss der Vermieter beweisen, dass eine solche Vereinbarung getroffen wurde, was in der Praxis oft problematisch ist.

Daher wird dringend empfohlen, Mietverträge schriftlich abzuschließen, um Klarheit und Rechtssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten. Ein schriftlicher Vertrag dokumentiert alle Vereinbarungen und kann im Streitfall als Beweismittel dienen.


Welche Rolle spielt der Klägervortrag bei der Bestimmung der Gerichtszuständigkeit?

Der Klägervortrag spielt eine zentrale Rolle bei der Bestimmung der Gerichtszuständigkeit, insbesondere bei der Unterscheidung zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnissen. Die Darstellung der Fakten und Ansprüche durch den Kläger bestimmt maßgeblich, welches Gericht für die Klage zuständig ist.

Im deutschen Zivilprozessrecht ist die sachliche Zuständigkeit der Gerichte klar geregelt. Für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG ausschließlich das Amtsgericht zuständig. Bei Geschäftsraummietverhältnissen hängt die Zuständigkeit hingegen vom Gegenstandswert ab. Der Klägervortrag muss daher präzise darlegen, ob es sich um ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis handelt, um die richtige Gerichtszuständigkeit zu bestimmen.

Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht dies: Wenn ein Vermieter die Räumung eines Hauses verlangt, das sowohl zu Wohnzwecken als auch für eine freiberufliche Praxis genutzt wird (sogenanntes Mischmietverhältnis), muss der Klägervortrag klar herausstellen, welcher Nutzungszweck überwiegt. Dies ist entscheidend, da die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nur bei Wohnraummietverhältnissen greift. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil klargestellt, dass bei der gebotenen Einzelfallprüfung alle relevanten Umstände berücksichtigt werden müssen, wie etwa die Vertragsformulare, die Flächenverteilung und die Mietbedingungen.

Der Klägervortrag muss daher detailliert und nachvollziehbar darlegen, ob die Wohnnutzung oder die gewerbliche Nutzung überwiegt. Dies beeinflusst nicht nur die sachliche Zuständigkeit, sondern auch die Anwendbarkeit spezifischer mietrechtlicher Schutzvorschriften. Ein unklarer oder unvollständiger Klägervortrag kann dazu führen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird, weil das falsche Gericht angerufen wurde.

Die Bedeutung des Klägervortrags zeigt sich auch in der Praxis: Ein Vermieter, der die Räumung eines Hauses wegen Eigenbedarfs verlangt, muss im Klägervortrag klar darlegen, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Andernfalls könnte das Gericht die Klage mangels Zuständigkeit abweisen, wenn es zu dem Schluss kommt, dass die gewerbliche Nutzung überwiegt.

Insgesamt ist der Klägervortrag entscheidend für die Bestimmung der Gerichtszuständigkeit, da er die Grundlage für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses und die Anwendbarkeit der entsprechenden Vorschriften bildet. Ein präziser und gut strukturierter Klägervortrag ist daher unerlässlich, um die Zulässigkeit der Klage sicherzustellen und die richtige Gerichtszuständigkeit zu bestimmen.


§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils


  • § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags: Regelt die grundlegenden Pflichten von Vermieter und Mieter. Relevant, da hier der Streit über die Nutzung der Mieträume (Wohnraum vs. Gewerberaum) geführt wird.
  • § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften: Bestimmt, dass bestimmte Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse gelten. Relevant, da das Gericht entscheiden muss, ob der Vertrag als Wohnraummietverhältnis zu qualifizieren ist.
  • § 580a BGB – Kündigungsfristen für Mietverhältnisse über Räume: Hier sind die Kündigungsfristen für Wohn- und Geschäftsräume geregelt. Für den Fall relevant, da die Kündigung des Mietvertrags im Raum steht und zu prüfen ist, ob die Fristen eingehalten wurden.
  • § 556d BGB – Mietpreisbremse: Regelt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen von Wohnraum. Relevant, wenn die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden sollten, da dies Einfluss auf die Mietpreisberechnung haben könnte.
  • § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung: Gibt die Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse an. Wichtig zu klären, ob die Regelungen im vorliegenden Fall angewendet werden müssen.
  • § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung: Relevant für eventuelle Schadensersatzansprüche der Klägerin gegenüber den Beklagten, z.B. wegen ausbleibender Mietzahlungen.
  • ZPO § 253 – Klageschrift: Regelt die Anforderungen an die Klageschrift. Wichtig für den Klägervortrag, da die Darstellung der Tatsachen und Ansprüche hier maßgeblich die Gerichtsentscheidung beeinflusst.
  • ZPO § 538 – Aufhebung und Zurückverweisung: Hier wird geregelt, unter welchen Bedingungen eine Sache vom Berufungsgericht an die Vorinstanz zurückverwiesen wird. Dies ist relevant, da das Urteil des Landgerichts aufgehoben und der Fall zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen wurde.


⇓ Das vorliegende Urteil vom Oberlandesgericht Brandenburg

OLG Brandenburg – Az.: 3 U 96/23 – Urteil vom 13.02.2024

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 26.06.2023, Az. 18 O 375/23, aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsverfahrens, an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückverwiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Der Berufungsstreitwert beträgt 13.391,34 Euro.

Gründe:

I.

Die Klägerin klagt gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von zwei Räumen in einem Büropark sowie Zahlung ausstehender Miete für diese.

Mit Vertrag vom 11.01.2017 mieteten die Beklagten von der Klägerin befristet bis zum 31.01.2027 zwei im 2. OG gelegene, als Büroräume bezeichnete Räumlichkeiten im Gebäude („Adresse 01“). Die Nettokaltmiete betrug zunächst 135,00 Euro und erhöhte sich nach Ablauf der ersten zwei Vertragsjahre auf 180,00 Euro netto.

Für die Jahre 2020, 2021, 2022 und 2023 leisteten die Beklagte keine Zahlungen an die Klägerin für die Nutzung der genannten Räumlichkeiten.

Mit Schreiben vom 07.09.2020 erklärte die Klägerin die Kündigung „des … Gewerbemietvertrages“ wegen Zahlungsverzuges, die sie mit der streitgegenständlichen Klage wiederholt hat.

Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich behauptet, die Beklagten hätten die Räume als Gewerberäume angemietet, da sie für ihre Tätigkeit als Bauingenieure ein Büro benötigten. Die Räume seien zu Wohnzwecken nicht geeignet, da sie keine Küche und kein Bad hätten.

Die Beklagten haben sich darauf berufen, die Parteien seien bei Vertragsschluss dahingehend übereingekommen, dass die Mieträume zu einer Wohnung ausgebaut werden sollten; über die Falschbezeichnung als „Geschäftsräume“ hätten sie, die Beklagten, sich keine Gedanken gemacht. Die im Vertrag enthaltene Befristung sei angesichts der vereinbarten Nutzung zu Wohnzwecken unwirksam. Das Vertragsverhältnis sei im übrigen bereits dadurch wirksam beendet worden, dass die Klägerin das Objekt mit Vertrag vom 12.07.2017 an die („Firma 01“) neu vermietet habe, die die streitgegenständlichen Wohnräume ihnen anschließend untervermietet habe; aufgrund dessen hätten sie weitere Zahlungen stets an die („Firma 01“) und nicht an die Klägerin geleistet.

Das Landgericht, das die Parteien auf seine mutmaßlich fehlende sachliche Zuständigkeit hingewiesen hatte, hat die Klage nach Ausbleiben eines Verweisungsantrags im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO als unzulässig abgewiesen.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2a GVG für Wohnraummietsachen hänge nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab bzw. davon, wer zuerst klage. Es reiche aus, dass zwischen den Parteien eine „Streitigkeit“ über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses bestehe. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts werde deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwende, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten werde (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 08.11.2007 – 24 U 117/07; LG Berlin Beschluss vom 13.2.2020 – 67 O 78/19, BeckRS 2020, 1676, beck-online). Dabei komme es nicht darauf an, ob es sich um ein Haupt- oder Untermietverhältnis handele.

Klage der Vermieter unmittelbar gegen den Untermieter, etwa auf Herausgabe nach § 546 Abs. 2 BGB oder auf Nutzungsentschädigung, sei ebenfalls nach § 23 Nr. 2a GVG die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gegeben, und zwar auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis ein gewerbliches sei. So sei es hier. Die Beklagten trügen vor, einen Untermietvertrag für Wohnraum mit der es … GmbH geschlossen zu haben.

Es handele sich bei den Beklagten auch nicht um juristische Personen, bei denen man von einer gewerblichen Vermietung ausgehen könnte. Zudem habe die Klägerin in ihrer Klageschrift die Adresse der streitgegenständlichen Räume als zustellungsfähige Adresse angegeben, so dass es sich insoweit – es handele sich um natürliche Personen – gemäß § 130 Nr. 1 ZPO um den Wohnort gehandelt haben werde.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.

Die Klägerin rügt eine Falschanwendung der Vorschriften zur sachlichen Zuständigkeit. Ihrer Meinung nach kommt es allein darauf an, „ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes aus dem zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt.“ (BGH Urteil vom 09.07.14 – VIII ZR 376/13; BGH Urteil vom 25.11.93 – IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237; OLG Karlsruhe OLGR Karlsruhe 2006, 206 KG NJW-RR 2001, 1509). Für die doppelt relevanten Tatsachen sei maßgeblich auf den Klägervortrag abzustellen. Das vom Landgericht zur Begründung seiner Gegenauffassung zitierte Urteil vom 13.02.20 wolle offensichtlich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht folgen. Darauf komme es allerdings hier nicht an. Ein schlüssiger Vortrag der Beklagten dahingehend, dass ein Wohnraummietvertragsverhältnis begründet wurde, fehle, da kein entsprechender schriftlicher Vertrag vorgelegt und auch kein Zeugenbeweis angeboten worden sei. Das weitere Argument, mit dem das Landgericht seine Entscheidung begründet habe, dass unter der Anschrift der Beklagten die Klage zugestellt worden ist, überzeuge ebenfalls nicht. Die Klage gegen die Beklagten als Gewerbemieter habe selbstverständlich in den Gewerberäumen zugestellt werden können, wie hier geschehen. Die Zustellung der Klage sage nichts darüber aus, ob es sich um ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis handele. Maßgeblich sei vielmehr der zwischen den Parteien vereinbarte Vertragszweck, der vorliegend, wie durch Vorlage der Mietvertragsurkunde bewiesen, eine gewerbliche Vermietung belege (feste Vertragslaufzeit, Umsatzsteuerpflicht, ohne Bad und Küche).

Die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Landgerichtes Frankfurt/Oder vom 26.06.23, Az.: 18 O 375/23,

1. zu verurteilen, die Gewerbefläche im Büropark („Adresse 01“) 2. Obergeschoss, die in beiliegender Anlage A 1 schraffierten zwei Räume, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben,

2.gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 10.049,82 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozent punkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 2.129,70 Euro seit dem 04.12.20 sowie aus 3.341,52 Euro seit dem 06.12.21 sowie aus 3.662,88 Euro seit dem 06.12.22 und aus 915,72 Euro seit dem 06.03.23 zu zahlen, und den Rechtsstreit insoweit gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie stützt die erstinstanzliche Entscheidung: Da Ansprüche über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses streitig seien, habe das Landgericht zurecht seine sachliche Unzuständigkeit angenommen. Für die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege, komme es nach der Rechtsprechung nicht nur auf den Tatsachenvortrag des Klägers, sondern ebenso auf ein erhebliches Gegenvorbringen an, denn die Beurteilung der Frage der sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen könne nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen abhängen, nämlich davon, wer zuerst klage (OLG Düsseldorf, LG Berlin aaO): Dementsprechend sei die Zuständigkeit des Amtsgerichts auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwende, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten werde. Unerheblich sei insofern auch, ob es sich um ein Haupt- oder Untermietverhältnis handele. Hinzu komme, dass die Beklagte überhaupt keiner gewerblichen Tätigkeit nachgegangen sei und der Beklagte zu 2 seiner gewerblichen Tätigkeit als Architekt ausschließlich in anderen als den streitgegenständlichen Räumen ausgeübt habe. Unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände lasse sich jedenfalls kein Schwerpunkt der gewerblichen Nutzung feststellen, so dass auch mit dem BGH die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse gern. §§ 549 ff. BGB aufgrund der Schutzbedürftigkeit von Wohnraummietern anzuwenden seien, weil ansonsten die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts, unterlaufen werden würden (BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 376/13; LG Köln, Urt. v. 08.12.2020-14 O 191/20). Demgegenüber könne die Klägerin nicht mit Erfolg mit ihrer Rechtsauffassung unter Berufung auf das BGH-Urteil vom 09.07.14 – Vlll ZR 376/13 durchdringen, wonach es „allein darauf ankomme, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes aus dem zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen“ ergäbe. Diese durch den BGH geäußerte Rechtsauffassung dürfte nicht nur unglücklich und im Widerspruch zu seinen sonstigen Entscheidungsgründen gewählt, sondern durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte mit durchgreifenden rechtsdogmatischen Erwägungen auch widerlegt worden und damit überholt sein. So habe sich das LG Berlin – Az.: 67 O 78/19 – mit Beschluss vom 13.02.2020 in einem dem vorliegenden Rechtsstreit vergleichbaren Fall mit dogmatisch überzeugender Begründung (u.H.a auf das Genügen eines Streits über das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses) für sachlich unzuständig erklärt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

1. Das Landgericht ist für den vorliegenden Rechtsstreit erstinstanzlich ausschließlich zuständig.

Gemäß § 23 Nr. 2a GVG, § 29a I ZPO ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Streitwert (nur) für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Rechtsverhältnisses ausschließlich sachlich und örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum gelegen ist. Die vorgeschriebene sachliche Zuständigkeit in Wohnraummietsachen (§ 23 Nr. 2a GVG) beruht auf dem Gedanken eines zweistufigen ortsnahen Instanzenzugs, wie er regelmäßig nur durch die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts als Eingangsgericht und des Landgerichts als Rechtsmittelinstanz gewährleistet erscheint (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 2006, 327 = ZMR 2006, 274 m.w. Nachw.) und korrespondiert mit der örtlichen Zuständigkeitsnorm (§ 29a I ZPO), die dafür sorgt, dass derartige Streitigkeiten von den genannten Gerichten der belegenen Mietsache entschieden werden.

Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zugrundezulegen ist, ist allerdings allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers – nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung – zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt (KG NZM 2008, 837; OLG Düsseldorf NZM 2007, 799; OLG Karlsruhe BeckRS 2006, 0032; OLG München MDR 1077, 497; 1979, 939; LG Köln BeckRS 204630; Bub/Treier, Hdb d Gesch.- u Wohnraummiete, 4. Aufl. IX Rz. 13; Zöller/Lückemann, ZPO, 34. Aufl § § 23 GVG Rn. 8; aA OLG Düsseldorf NZM 2008, 479). Das diesbezügliche Bestreiten des Beklagten ist insofern unbeachtlich, da es ohne Einfluss auf den Streitgegenstand bleibt.

Der Senat teilt nicht die abweichende Auffassung des OLG Düsseldorf vom 8.11.2007 – 24 U 117/07 (NZM 2008, 479), wonach eine Zuständigkeit nach § 23 Nr. 2a GVG schon dadurch begründet werde, dass sich der Beklagte in schlüssiger Weise mit Gegenrechten aus einem wohnraummietrechtlichen Vertragsverhältnis verteidigt. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache – also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage – ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen (vgl. RGZ 29, 371 (373 f.); BGH IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237 = NJW 1994, 1413 f.; BGH IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237 = NJW 1994, 1413; BGH VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 = NJW 2014, 2864 (2866) Rn. 23; Münch.Komm./Wöstmann, ZPO, § 1 Rn. 26; Zöller/Schulzky, ZPO, 34. Aufl. § 1 Rn. 14; anders aber LG München BeckRS 2010, 29506).

Diese Erleichterung zugunsten des Klägers ist deshalb gerechtfertigt, weil – sollte sich das Vorbringen des Beklagten als wahr erweisen und die (auch) zuständigkeitsbegründende Tatsache doch nicht vorliegen – die Klage als unbegründet abgewiesen wird. Der Kläger wird deshalb nicht etwa gänzlich von der Beweislast bezüglich der (auch) zuständigkeitsbegründenden Tatsache befreit; sein Vorteil beschränkt sich vielmehr darauf, dass er über das Vorliegen dieser Tatsache am für ihn günstigeren Gerichtsstand streiten darf. Zudem wäre es für den Beklagten auch nachteilig, wenn er nur ein klageabweisendes Prozessurteil, nicht aber ein klageabweisendes Sachurteil erstreiten könnte (Münch.Komm. ZPO/Wöstmann, § 1 Rn. 26).

Erhebt demnach der Kläger – wie hier – beim Landgericht die Räumungsklage mit der Behauptung, der ursprünglich bestandene Gewerbemietvertrag sei wirksam gekündigt und verteidigt sich der Beklagte mit dem Einwand, es bestehe ein nicht (wirksam) gekündigter Wohnraummietvertrag, so liegt eine doppelrelevante Tatsache vor. Denn sowohl in der Zulässigkeit als auch in der Begründetheit muss geprüft werden, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt.

Deshalb ist in diesem Fall das Vorbringen des Klägers für die Zuständigkeit als wahr zu unterstellen und da der Kläger vorgetragen hat, ein Wohnraummietverhältnis habe niemals vorgelegen, fehlt nach diesem Vortrag ein Bezug zu einem Wohnraummietverhältnis und ergibt sich damit auch keine amtsgerichtliche Zuständigkeit nach § 23 Nr. 2a GVG (vgl. Schmidt-Futterer/Fervers, Mietrecht, 15. Auflage 2021, Vorbemerkungen zu § 535 BGB Rn. 327-328). Der Vortrag des Beklagten kann nur dann zu einer Zuständigkeit für Wohnungsmietsachen führen, wenn der Kläger dem (anders als vorliegend) nicht näher entgegentritt (vgl. OLG Köln Urt. v. 12.6.2015 – 1 U 16/14, BeckRS 2015, 14328). Das Amtsgericht wird in einem solchen Fall auch nicht deshalb nach § 23 Nr. 2a) GVG zuständig, weil im Rahmen der Klage das Bestehen eines Mietverhältnisses geprüft werden muss. Denn dies würde zu einer ungerechtfertigten Bevorzugung des Beklagten führen, der – obwohl er eines Schutzes aus den genannten Gründen nicht zwingend bedarf – dem Kläger durch die uU unrichtige Behauptung über das Vorliegen eines Wohnraummietvertrags einen „falschen“ Gerichtsstand aufzwingen könnte (Schmidt-Futterer/Fervers aaO Rz. 331).

2. Der Senat verweist die Sache vor diesem Hintergrund zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsverfahrens, antragsgemäß gemäß § 538 Nr. 3 ZPO an das Landgericht zurück, um den Parteien den vollständigen Instanzenzug zur Entscheidung in der Sache zu erhalten, da das Instanzgericht nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden hat.

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