Geschäftsraummiete – Ausschlussfrist von zwei Wochen für Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung

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OLG Karlsruhe, Az.: 9 U 111/16, Urteil vom 22.05.2018

In dem Rechtsstreit hat das Oberlandesgericht Karlsruhe – 9. Zivilsenat – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2018 für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 12.07.2016 – Me 4 O 259/15 – wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil des Landgerichts und das Urteil des Senats sind vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.

Gründe:

I.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.03.2006 mietete die Klägerin von dem Beklagten Räume in einem Anwesen in O. zum Betrieb einer Apotheke. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 2.200,00 Euro und monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150,00 Euro, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. In § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages trafen die Parteien eine Vereinbarung zur Abrechnung der Nebenkosten:

“Der Vermieter legt in regelmäßigen Abständen, die zwölf Monate nicht überschreiten sollen, Rechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten und legt diese nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Mieter um, soweit kein anderer Umlegungsmaßstab vereinbart wird. Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung können nur innerhalb vierzehn Tagen nach Zugang und nur schriftlich geltend gemacht werden. Rückzahlungen bzw. Abschlusszahlungen sind innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung fällig.”

Der Beklagte erstellte für die Jahre 2010 bis 2013 Betriebskostenabrechnungen (vgl. die Anlagen K 3, K 4, K 5 und K 6). Für die Jahre 2010, 2011 und 2012 ergab sich unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen der Klägerin jeweils ein Guthaben zu ihren Gunsten, welches der Beklagte auszahlte. Für 2013 ergab sich ein von der Klägerin zu entrichtender Nachzahlungsbetrag, der bisher nicht bezahlt wurde. Im Jahr 2014 veräußerte der Beklagte die Räumlichkeiten an den Ehemann der Klägerin, der daraufhin anstelle des Beklagten als Vermieter in den Mietvertrag eintrat.

Geschäftsraummiete - Ausschlussfrist von zwei Wochen für Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung
Symbolfoto: Kzenon/Bigstock

Nach Ende des Mietverhältnisses mit dem Beklagten traten bei der Klägerin Zweifel auf, ob die Nebenkosten für die Jahre 2010 bis 2013 vom Beklagten richtig abgerechnet worden waren. Sie erhob durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 11.06.2014 (Anlage K 7) Einwendungen und verlangte Korrekturen. Der Beklagte trat diesen Einwendungen entgegen und erstellte keine neuen Abrechnungen für die betreffenden Jahre.

Mit ihrer Klage vom 09.06.2015 hat die Klägerin die Rückzahlung des überwiegenden Teiles der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2010 bis 2013 verlangt. Die Abrechnungen wiesen eine Reihe von Fehlern auf. Insbesondere habe der Beklagte den Abrechnungen eine unzutreffende Gesamtfläche des Hauses zugrunde gelegt. Es bestünden erhebliche Zweifel am angegebenen Wasserverbrauch, da die Wasserzähler nicht ordnungsgemäß geeicht gewesen seien. Die Klägerin hat schriftsächlich weitere Fehler ergänzt. Aufgrund der Fehler und der unzulänglichen Abrechnungen des Beklagten sei dieser verpflichtet, diejenigen Nebenkostenbeträge zurückzuzahlen, die er nach seinen Abrechnungen angeblich für Wasser und Heizung aufgewendet habe. Daraus ergebe sich die Klageforderung in Höhe von 5.481,10 Euro.

Mit Urteil vom 12.07.2016 hat das Landgericht Konstanz die Klage abgewiesen. Der Beklagte sei nicht zur Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Denn die Klägerin sei mit Einwendungen gegen die Abrechnungen ausgeschlossen. Sie habe unstreitig die Frist von zwei Wochen zur Erhebung von Einwendungen gemäß § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages bei den jeweiligen Abrechnungen versäumt.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie hält an ihrem erstinstanzlichen Rechtsschutzziel fest. Das Landgericht habe die vertragliche Regelung zur Abrechnung von Betriebskosten unzutreffend ausgelegt. Bei der Frist von zwei Wochen in § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages handele es sich lediglich um eine Fälligkeitsregelung, und nicht um die Vereinbarung einer Ausschlussfrist. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die Parteien – anders als beispielsweise in der ähnlichen gesetzlichen Regelung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB – keine Sanktion für den Fall einer Fristversäumung durch die Mieterin geregelt hätten. Da es keinen Einwendungsausschluss gebe, sei der Beklagte wegen der bereits erstinstanzlich geltend gemachten Fehler der Abrechnungen verpflichtet, den überwiegenden Teil der Betriebskostenvorauszahlungen zurückzuzahlen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Konstanz vom 12.07.2016 (Az: Me 4 O 259/15) den Beklagten/Berufungsbeklagten zu verurteilen, an die Klägerin/Berufungsklägerin 5.481,10 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten ab dem 01.04.2015 zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Er ergänzt sein erstinstanzliches Vorbringen. Er weist insbesondere darauf hin, dass der Text des schriftlichen Mietvertrages, einschließlich der Klausel in § 3 Ziffer 2 c) von der Klägerin vorbereitet und vorgeschlagen worden sei.

Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Ihr steht ein Rückforderungsanspruch wegen der Betriebskosten für die Apotheke in den Jahren 2010 bis 2013 in Höhe von 5.481,10 Euro nebst Zinsen nicht zu. Die Voraussetzungen für einen entsprechenden mietvertraglichen Anspruch liegen nicht vor. Denn der Beklagte ist berechtigt, die von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen in Höhe der von ihm für die Jahre 2010, 2011, 2012 und 2013 erstellten Abrechnungen zu behalten.

1. Die Klägerin war nach § 3 Ziffer 1 b) des Mietvertrages zur Zahlung der dort geregelten Betriebskosten verpflichtet. Der Beklagte hat für die Jahre 2010 bis 2013 die gemäß § 3 Ziffer 2 c erforderlichen Abrechnungen erstellt. Er ist aufgrund dieser Abrechnungen berechtigt, die von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen bis zur Höhe der Endsummen der jeweiligen Abrechnungen zu behalten. Soweit die Vorauszahlungen der Klägerin die vom Beklagten errechneten Betriebskosten überstiegen, wurden die Differenzbeträge jeweils zeitnah erstattet. Über die errechneten Betriebskosten hinaus hat der Beklagte in den Jahren 2010 bis 2013 keine (zurückzuzahlenden) Vorauszahlungen einbehalten.

2. Die vom Beklagten erstellten Betriebskostenabrechnungen sind in formeller Hinsicht ordnungsgemäß. Sie entsprechenden den formellen Anforderungen an die Abrechnungen eines Vermieters (vgl. zu den Anforderungen BGH, NJW 2005, 219; BGH, NJW 2008, 2258; BGH, NJW 2009, 283; BGH, Beschluss vom 14.02.2012 – VIII ZR 207/11). Aus den Abrechnungen sind jeweils die Gesamtkosten des Hauses ersichtlich, die auf die verschiedenen Einheiten verteilt wurden. Es sind – auch für die Heizkosten und für die Wasserkosten – die Verteilungsschlüssel ersichtlich. Die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils lässt sich nachvollziehen. Auch die Vorauszahlungen der Klägerin sind in den Abrechnungen berücksichtigt.

Sämtliche Einwendungen der Klägerin gegen die Abrechnungen beziehen sich auf – von ihr behauptete – inhaltliche Fehler und nicht auf die formellen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Ein möglicher Fehler bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche des Hauses würde – entgegen der Auffassung der Klägerin – nicht die formellen Anforderungen an eine Abrechnung betreffen, sondern wäre gegebenenfalls auf der materiellen Ebene inhaltlich zu prüfen (vgl. zur Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Fehlern einer Abrechnung insbesondere BGH, NJW 2005, 219).

3. Mögliche inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnungen kann die Klägerin nachträglich nicht mehr geltend machen. Sie ist mit solchen Einwendungen aufgrund der Vereinbarung in § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages ausgeschlossen.

a) Bei der Regelung zu Einwendungen gegen die Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen in § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Der Wortlaut lässt keine andere Deutung zu. Entscheidend ist das Wort “nur” in der vertraglichen Regelung, mit dem eine Geltendmachung von Einwendungen nach Fristablauf ausgeschlossen wird. Aus dem Wort “nur” ergibt sich die vertraglich geregelte Sanktion bei einem Fristversäumnis des Mieters.

Es sind keine Gesichtspunkte ersichtlich, die zu einer anderen Auslegung führen könnten. Die Parteien haben eine Vereinbarung getroffen, die der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 5 und Satz 6 BGB (dort für Wohnraummietverhältnisse) entspricht. Mit dem Wort “nur” ist klargestellt, dass nach Fristablauf auch die Folgen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB eintreten sollten. Eine bloße “Fälligkeitsregelung” kommt – entgegen der Auffassung der Klägerin – schon deshalb nicht in Betracht, weil eine bloße Bestimmung der Fälligkeit zwar für die Nebenkostenabrechnung des Vermieters einen Sinn machen kann (vgl. dazu beispielsweise OLG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2007 – 3 U 52/05), nicht jedoch für Einwendungen des Mieters. Eine Fälligkeitsregelung kommt nur für einen – gegebenenfalls einklagbaren – Anspruch in Betracht; es kann jedoch schon aus logischen Gründen keinen Anspruch des Vermieters auf Einwendungen des Mieters geben.

Gegenüber der Auslegung der vertraglichen Regelung lässt sich auch nicht einwenden, innerhalb der Frist von zwei Wochen lasse sich möglicherweise eine Betriebskostenabrechnung nicht ausreichend prüfen. Kurze Fristen sind bei Verträgen im gewerblichen Bereich durchaus nicht selten (vgl. beispielsweise die Untersuchungs- und Rügeobliegenheit beim Handelskauf gemäß § 377 HGB). Kurze Fristen dienen im Geschäftsleben dazu, dass möglichst zügig für den anderen Teil klar wird, ob ein Vertragspartner bestimmte Rechte geltend machen will. Bei einer üblichen Betriebskostenabrechnung hängt es von den individuellen Vorstellungen des jeweiligen Mieters ab, in welchem Umfang er eine Abrechnung prüfen will, oder ohne nähere Prüfung akzeptiert, wenn das Ergebnis in etwa seinen Erwartungen entspricht. Ein gewerblicher Mieter braucht daher nicht zwingend eine lange Frist zur Prüfung der Nebenkosten. Legitime Interessen eines Mieters können bei einer kurzen Frist auch dadurch gewährt werden, dass man gegebenenfalls in ergänzender Vertragsauslegung ein Fristversäumnis für unschädlich hält, wenn der Mieter dieses nicht zu vertreten hat (analog § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

b) Die Ausschlussfrist von zwei Wochen für Einwendungen der Mieterin ist wirksam. Die Vereinbarung ist unstreitig keine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Sämtliche Regelungen im Mietvertrag wurden individuell vereinbart. Dabei kann dahinstehen, ob die Vereinbarung zu den Betriebskostenabrechnungen von der Klägerin (beziehungsweise von ihrem Berater) entworfen und vorgeschlagen wurde (so die Darstellung des Beklagten), oder ob die Vereinbarung zwischen dem Steuerberater der Klägerin und dem Steuerberater des Beklagten ausgehandelt wurde (so die Darstellung der Klägerin). Bei Geschäftsräumen bestehen keine Bedenken, in einer Individualvereinbarung eine Regelung zu treffen, die zum Nachteil der Mieterin von § 556 Abs. 3 BGB Satz 5 BGB (Frist für Einwendungen von zwölf Monaten) abweicht (vgl. BGH, NJW 2010, 1065). Es sind auch keine Gesichtspunkte erkennbar, die für eine Sittenwidrigkeit der Frist (§ 138 Abs. 1 BGB) sprechen könnten.

c) Die Klägerin kann sich auch nicht auf § 242 BGB (Treu und Glauben) berufen. Dass der Beklagte sich vorprozessual nicht auf die Ausschlussklausel in § 3 Ziffer 2 c) des Mietvertrages berufen hat, ändert nichts. Er ist auch vorprozessual dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin entgegengetreten, weil seine Betriebskostenabrechnungen korrekt seien. Er hat damit kein Vertrauen erweckt, er werde dem Rückforderungsanspruch der Klägerin nicht entgegentreten. Eine Partei kann grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass ein Prozessgegner sich im gerichtlichen Verfahren auf diejenigen rechtlichen Einwendungen beschränkt, die schon vorprozessual erörtert wurden.

d) Die Klägerin hat die Abrechnungen des Beklagten für die Jahre 2010 bis 2013 unstreitig jeweils im Folgejahr erhalten. Innerhalb der vereinbarten Frist von zwei Wochen hat sie keine Einwendungen erhoben. Da die Abrechnungen formell ordnungsgemäß waren (siehe oben), wurde die Frist von zwei Wochen jeweils in Gang gesetzt. Die von der Klägerin vorgebrachten inhaltlichen Einwendungen können nach Fristablauf vom Senat nicht mehr geprüft werden.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 11, 713 ZPO.

5. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung.