Gewährleistung beim Grundstückskauf – Verschweigen von Schimmelpilzbefall

OLG Koblenz –  Az.: 3 U 438/14 – Urteil vom 16.09.2014

1) Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz – Einzelrichter – vom 20. Februar 2014 wird zurückgewiesen.

2) Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3) Das Urteil und das vorbezeichnete Urteil des Landgerichts Koblenz sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der aufgrund der Urteile vollstreckbaren Beträge abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen die Beklagten auf Schadensersatz wegen behaupteter Mängel eines verkauften Wohngebäudes in Anspruch.

Die Kläger erwarben mit Kaufvertrag vom 03. August 2007 (Anlage K 1) von den Beklagten das streitgegenständliche Hausgrundstück in Emmelshausen, F.-straße 8, unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte bei Sachmängeln (§ 5 des Kaufvertrages).

Die Beklagten hatten das in 1982 errichtete Gebäude Mitte der 90er Jahre erworben und in streitigem Umfang renovieren lassen, wobei insbesondere Schadstellen der vorhandenen Holzkonstruktion mit Spachtelmasse behandelt worden waren. Das streitgegenständliche Objekt wurde den Klägern am 13.September 2007 übergeben. Erstmals im September 2010, im Zuge von Arbeiten an der Außenfassade in den Jahren 2009/2010, erhielten die Kläger bei näherer Überprüfung mittels Bauteilöffnungen und Abkratzen der Farbe davon Kenntnis, dass die Holzbalkone und weitere Holzteile der Fassade starke Zersetzungserscheinungen aufwiesen.

Die Kläger haben vorgetragen, den Beklagten seien der mangelhafte Zustand der Fassade und die vorhandenen Zersetzungsprozesse bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt gewesen. Bei den Verhandlungen über das Kaufobjekt sei der Mangel jedoch arglistig verschwiegen worden. Soweit Ausbesserungsarbeiten vor dem Verkauf des Objekts an die Kläger ausgeführt worden seien, seien diese nicht fachgerecht erfolgt. Vielmehr seien Fehlstellen der streitgegenständlichen Konstruktion sogar fachwidrig vertuscht worden. Die betroffenen Stellen hätten, wovon nach Art und Ausmaß der nunmehr bekannt gewordenen Schäden auszugehen sei, bereits in der Eigentumszeit der Beklagten erhebliche Schädigungen aufgewiesen.

Die Beseitigung des Mangels habe eine Stabilisierung der Fassade zum Preis von 8.258,57 € brutto erforderlich gemacht und bedinge außerdem eine noch vorzunehmende Wiederherstellung der Balkone, Klinkerarbeiten und Malerarbeiten zum Preis von 17.766,44 € netto, wobei ein Abzug Neu für Alt in Höhe von 50 % angemessen sei.

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Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie, die Kläger, 8.258,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.Oktober 2010 sowie weitere 8.883,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet seien, ihnen, den Klägern, die auf den letztgenannten Betrag entfallende Umsatzsteuer zu erstatten, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen sei,

3. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet seien, ihnen, den Klägern, anteilig zu 50 % die weiteren Kosten zu erstatten, die zu der Wiederherstellung der ursprünglich vorhandenen Balkonkonstruktion erforderlich seien, und die über die den Betrag von 8.882,22 € zugrunde liegende Kostenberechnung hinausgingen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben vorgetragen, nach dem dortigen Eigentumserwerb das Anwesen lediglich im Jahr 2002 einer Renovierung unterzogen zu haben. Nach diesem Zeitpunkt hätten keinerlei erkennbare Schäden vorgelegen. Die Kläger seien während der Verkaufsverhandlungen auch über die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen informiert worden. Weder sei seitens der Beklagten Pfusch in Auftrag gegeben worden, noch sei solcher von Seiten der beauftragten Handwerker produziert oder von Seiten der Beklagten bemerkt worden.

Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung der Sachverständigen (Bl. 117 ff. d.A.) Dipl.-Ing. Susanne R. Klage abgewiesen.

Das Landgericht hat zur Begründung seines Urteils ausgeführt, die Kläger seien im Hinblick auf den in § 5 des Kaufvertrages vereinbarten Sachmängelgewährleistungsausschluss an der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gehindert. Etwas anderes gelte nur, wenn die Beklagten die Mängel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hätten. Beides sei nicht gegeben. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme bestehe nicht die Überzeugung, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragschlusses Kenntnis von einer Schadhaftigkeit der betroffenen Holzkonstruktionen gehabt hätten oder dies für möglich hielten. Aus der von den Beklagten in Auftrag gegebenen Bearbeitung der Holzkonstruktion an der Fassade und dem Balkon lasse sich nichts für das Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung schließen. Es widerspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass die Kläger im Jahre 2002 bewusst ein Fachunternehmen beauftragt hätten, explizit fachwidrig und halbherzig etwaig vorhandene Schadstellen zu beseitigen. Dabei müsse berücksichtigt werden, dass die seinerzeitige Sanierung des Anwesens kostspielig gewesen sei und zwischen dem Zeitpunkt der Sanierung und der Veräußerung des Anwesens im Jahre 2007 fünf Jahre gelegen hätten, in denen die Kläger das Anwesen selbst genutzt hätten. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten, die bautechnische Laien seien, etwaige handwerkliche Mängel der Werkleistungen der beauftragten Unternehmen erkannt hätten. Die Mangelhaftigkeit der vorgenommenen Werkleistung sei erst nach der Vornahme von Bauteilöffnungen erkannt worden. Den Klägern sei auch nach Einholung des Gutachtens der Sachverständigen R. nicht der Nachweis gelungen, dass die holzzerstörende Braunfäule bereits im Jahre 2002 in der Holzkonstruktion vorgelegen haben könnte. Die Sachverständige R. habe zwar bestätigen können, dass bereits bei den Malerarbeiten im Jahre 2002 Schädigungen am Holz vorhanden gewesen seien, nicht aber dass die Beklagten dies hätten bemerken können. Eine arglistige Täuschung der Beklagten sei auch nicht deshalb anzunehmen, weil diese nicht auf die im Jahre 2002 durchgeführten Sanierungsarbeiten die Kläger hingewiesen hätten.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung.

Die Kläger tragen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens vor,

das Landgericht habe zu Unrecht das Vorliegen einer arglistigen Täuschung der Beklagten verneint. Bezüglich der Verantwortlichkeit und Haftung der Beklagten komme es auf die Frage an, ob diese die an den Holzbalken und Balkon vorliegenden Holzschäden zumindest für möglich gehalten und gleichwohl eine Aufklärung unterlassen hätten. Aus der Rechnung der Fa. M. GmbH & Co. KG sei die erhebliche Menge der Verwendung der Spachtelmasse zu erkennen gewesen. Zudem sei eine umfassende Behandlung der kompletten Konstruktion gegen Schimmelpilze erfolgt.

Die Kläger beantragen nunmehr,

1. unter Aufhebung des Urteils die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie, die Kläger, 8.258,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11. Oktober 2010 sowie weitere 8.883, 22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet seien, ihnen, den Klägern, die auf den letztgenannten Betrag entfallende Umsatzsteuer zu erstatten, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen sei;

3. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet seien, ihnen, den Klägern, anteilig zu 50 % die weiteren Kosten zu erstatten, die zu der Wiederherstellung der ursprünglich vorhandenen Balkonkonstruktion erforderlich seien und die über die den Betrag von 8.883,22 € zugrunde liegende Kostenrechnung hinausgingen.

Die Beklagten tragen vor, das Landgericht habe zu Recht die Klage abgewiesen. Die geltend gemachten Gewährleistungsansprüche bestünden im Hinblick auf den Gewährleistungsausschluss nicht. Die Kläger seien nicht arglistig über die jetzt bekannt gewordenen Mängel getäuscht worden. Der Berufungsvortrag, wonach aufgrund des Umfangs der Renovierungsarbeiten auf ihre, der Beklagten, Kenntnis von den angeblich erheblichen Schäden an der Holzkonstruktion zu schließen sei, sei aus der Luft gegriffen und völlige Spekulation. Die Kläger seien durch den Makler und das Exposé darauf hingewiesen worden, dass bis zum Jahre 2003 Renovierungen an dem Haus erfolgt seien (unstrittig).

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

II.

Die Berufung der Kläger ist nicht begründet.

1) Das Landgericht hat zu Recht einen Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 437 Nr. 3, 280 BGB wegen behaupteter Mängel des streitgegenständlichen Hausgrundstücks wegen des in § 5 des notariellen Kaufvertrages (Anlage K 1) vereinbarten Sachmängelgewährleistungsausschlusses verneint. Nach § 444 BGB können sich die Verkäufer auf einen Sachmängelgewährleistungsausschluss nur dann nicht berufen, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen haben. Das Landgericht führt zutreffend aus, dass die Beklagten als Verkäufer weder eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben noch einen Mangel, Schadhaftigkeit der Holzkonstruktion, arglistig verschwiegen haben.

Entgegen der Auffassung der Berufung liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch die Beklagten nicht vor.

Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines “Fürmöglichhaltens” und “Inkaufnehmens” reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil vom 14. Juni 1996 – V ZR 105/95 – NJW-RR 1996, 1332 f.; OLG Koblenz, Hinweisverfügungen gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 19. Januar 2009 – 2 U 422/08, vom 20. Februar 2009 – 2 U 848/08; vom 13. November 2009 – 2 U 443/09 – NJW-RR 2010, 989 = NZM 2011, 491 ff.; Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 04. Oktober 2012 i.V.m. Zurückweisungsbeschluss vom 13.Dezember 2012 – 2 U 1020/11; Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 26. Februar 2013 – 3 U 916/12).

Das Landgericht ist nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme auch für den Senat nachvollziehbar zu der Überzeugung gelangt (§ 286 ZPO), dass die Kläger nicht den Nachweis erbracht haben, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von der Schadhaftigkeit der betroffenen Holzkonstruktion hatten oder diese zumindest für möglich hielten und billigend in Kauf genommen haben, dass eine solche Möglichkeit besteht und die Kläger hiervon nicht in Kenntnis setzten.

Mit dem Landgericht ist auch der Senat in eigener Würdigung des Geschehens der Überzeugung, dass die Beklagten die im Jahr 2002 beauftragten Fachunternehmen – die Firma Holzland B. betreffend Konstruktionsholz, die Firma C., Hunsrück in E., betreffend Unterbeschichtung Markisenblech und Aluverkleidung, die Firma A. hinsichtlich der Lieferung des Materials für Bleche, die Firma Theodor M. GmbH & Co. KG hinsichtlich der Schleif- und Reparaturarbeiten – nicht mit der Maßgabe beauftragt haben, die schadhaften Stellen an der Holzkonstruktion und Balkon bewusst fachwidrig zu reparieren oder etwaige Mängel zu kaschieren. Die durchgeführten Renovierungs-, Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind nicht in unmittelbarer zeitlicher Nähe zu dem Verkauf des Anwesens an die Kläger erfolgt. Zwischen der Vornahme der Leistungen im Jahre 2002 und dem Verkauf im Jahre 2007 lag ein Zeitraum von fünf Jahren. Die Beklagten nutzen das Anwesen selbst. Es ist nicht ersichtlich, dass sie zum damaligen Zeitpunkt schon die Absicht hatten, das Anwesen zu veräußern. Der Umstand der Sanierung und Renovierung des Anwesens nach Auffassung der Kläger mit einem Kostenaufwand von 25.946,66 €, nach Vortrag der Beklagten von 14.402,67 € (strittig, vgl. BB 6, GA 155, BE Schriftsatz vom 2. Juni 2014, S. 2, GA 148), spricht eindeutig dafür, dass die Beklagten eine ordnungsgemäße, etwaige schadhafte Stellen behebende Sanierung wünschten und auch davon ausgehen durften, dass diese von den Handwerkern durchgeführt wurde.

Die Sachverständige Dipl.-Ing. Susanne R. hat zwar in ihrem Gutachten vom 1. Juni 2013 (S. 28 f. des Gutachtens) festgestellt, dass aufgrund der vorgefundenen, großen Stücke Spachtelmasse davon ausgegangen werden müsse, dass bereits im Jahre 2002 eine Schädigung des Holzes vorhanden gewesen sei, auch wenn nicht festgestellt werden könne, ab welchem Zeitpunkt die von ihr gefundene holzzerstörende Braunfäule aufgetreten sei. Fachwidrig sei es gewesen, dass die Firma Theodor M. GmbH & Co. KG bei den vorgefundenen Schäden keine weiteren Untersuchungen habe vornehmen lassen. Fachwidrig sei auch gewesen, dass die Abdeckung aus Metall ohne Tropfkante gewesen sei, auch wenn der chemische Holzschutz bereits durch den Anstrich mit Farbe hergestellt worden sei. Eine Vertuschung könne jedoch nicht nachgewiesen werden. Die Sachverständige gelangte zu der Einschätzung, dass die fachwidrig bearbeitete Konstruktion nicht zwingend von einem Laien hätte erkannt werden können (S. 30 des Gutachtens).

2) Entgegen der Auffassung der Berufung (BB 5, GA 154 ff.) ergab sich aus dem Umfang der Sanierungs- und Ausbesserungsarbeiten sowie der Höhe der entstandenen Kosten von ihrer Auffassung nach 25.946,66 €, nach Ansicht der Beklagten von 14.402,67 €, keine Aufklärungspflicht der Beklagten, auf mögliche Mängel an der Holzkonstruktion und dem Balkon hinzuweisen. Vielmehr durften die Beklagten davon ausgehen, dass angesichts der umfangreich durchgeführten Sanierung, Renovierung und Instandhaltung des Anwesens schadhafte Stellen beseitigt waren. Die Tatsache, dass ausweislich der Rechnungen des Malerbetriebs Theodor M. GmbH & Co. KG 3 Kg Spachtelmasse verwendet und ein hoher Zeitaufwand in Ansatz gebracht worden sind, die komplette Konstruktion mit Schimmelpilz behandelt wurde, durch die Firma Chris, Hunsrück-Schmiede, die Montage von Metallabdeckungen der Holzbalkenoberseiten und der in Mitleidenschaft gezogenen Balkenköpfe erfolgte, die nach der Verspachtelung abgedeckt wurden, rechtfertigt nicht den Schluss, die Beklagten hätten das Vorliegen von noch bestehenden Mängeln für möglich gehalten oder diese billigend in Kauf genommen und den Klägern verschwiegen.

Die Argumentation der Berufung, die Beklagten hätten angesichts des Umfangs der Sanierungsarbeiten jederzeit wieder mit dem Auftreten von neuen Schäden rechnen müssen und die Kläger deshalb auf die durchgeführten Sanierungsarbeiten hinweisen müssen, weil es sich um einen für die Kaufentscheidung der Kläger offenbarungspflichtigen Umstand gehandelt habe, verfängt nicht. Die Beklagten haben unwidersprochen mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 2. Juni 2014 (S. 4 Mitte, GA 170) vorgetragen, dass den Klägern aus dem Verkaufsexposé bekannt gewesen sei, dass bis zum Jahre 2003 Renovierungen an dem Haus stattgefunden haben.

Ungeachtet dessen durften die Beklagten aufgrund des Umfangs der Sanierungsarbeiten vielmehr davon ausgehen, dass die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Die Beklagten verweisen mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 2. Juni 2014 (S. 3, GA 169) zutreffend darauf hin, dass bei Wartungsarbeiten die Verwendung von lediglich 3 Kg Spachtelmasse eher ein Zeichen dafür sei, dass das Holz insgesamt im Wesentlichen keine schadhaften Stellen aufweise. Außerdem seien die Arbeiter an 2 ½ Arbeitstagen hauptsächlich damit beschäftigt gewesen, den dreigeschossigen Westgiebel mit dem aufwändigen Balkenwerk und zwei Balkonen sorgfältig abzuschleifen, um einen qualitativ hochwertigen Neuanstrich zu gewährleisten. Den Rechnungen ist demnach zu entnehmen, dass es sich bei der Renovierung im Jahre 2002 nicht zuvörderst um die Reparatur von Schäden handelte, sondern um eine turnusmäßige Instandhaltungsmaßnahmen durch Abschleifen des Holzes, Anbringung von Holzschutz und Neuanstrich, Arbeiten an den Balkonen und die Anbringung von Alu-Abdeckungen.

Der Angriff der Berufung (BB 10; GA 159), das Landgericht habe verfahrensfehlerhaft den in der Klageschrift benannten Zeugen C. O. zu der Art und Umfang der vorgefundenen Schäden nicht vernommen, verfängt nicht. Die Berufung zeigt nicht auf, wozu der Zeuge C. O. hätte vernommen werden sollen. Entscheidend ist, ob die Beklagten zum oder nach dem Zeitpunkt der Renovierungsarbeiten im Jahre 2002 Kenntnis von möglichen Schäden an der Holzkonstruktion und/oder Balkonen hatten. Dazu hätte der Zeuge keine Angaben machen können. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Susanne R. konnte, wie ausgeführt, die fachwidrig bearbeitete Konstruktion nicht zwingend von einem Laien erkannt werden (S. 30 des Gutachtens).

Die Berufung rügt auch ohne Erfolg, das Landgericht habe in verfahrenswidriger Weise den Zeugen Malermeister M. nicht dazu vernommen, dass auch nach dem Jahre 2002 von den Beklagten weitere Arbeiten an der Fassade vorgenommen worden seien. Das Landgericht hat zu Recht die Vernehmung des ohne ladungsfähige Anschrift mit Schriftsatz vom 27. Juni 2013 (GA 96) benannten Zeugen abgelehnt, da nicht ersichtlich sei, in welchem Zusammenhang die Erneuerung des Anstrichs und die Ausbesserung kleinerer Sachen und größere Reparaturen mit den hier streitgegenständlichen Reparaturen stehe. Zutreffend führt das Landgericht – entgegen der Auffassung der Berufung – aus, dass die Vernehmung des Zeugen M. offenkundig dem Ziel diente, herauszufinden, ob nach dem Jahre 2002 gegebenenfalls einschlägige Reparaturarbeiten beauftragt sein könnten. Diese läuft, wie das Landgericht treffend bemerkt, auf eine Amtsermittlung zu haftungsbegründenden Tatsachen bzw. einen Ausforschungsbeweis hinaus.

Ist den Klägern nach alledem nicht der Nachweis gelungen, dass sie arglistig über den Beklagten bekannte Mängel an dem Hausanwesen getäuscht worden sind, war die Berufung gegen das angefochtene Urteil zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, § 543 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 26.853,92 € festgesetzt (Klageantrag zu 1. 8.258,57 € + 8.883,22 €, Klageantrag zu 2. 3.256,94 € x 80 % = 2.605,55 €; Klageantrag zu 3. 17.766,44 €: 2 = 8.883,22 € x 80 % = 7.106,58 €).