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Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Hintergrund des Rechtsstreits: Räumungsklage wegen Eigenbedarfs
- Das Erstinstanzliche Urteil: Räumungspflicht bestätigt
- Räumungsfrist und Härtefallprüfung in der Ersten Instanz
- Die Berufung der Mieterin beim Landgericht
- Hinweis des Gerichts und Rücknahme der Berufung
- Streitpunkt: Räumungsfrist nach Berufungsrücknahme
- Position der Vermieterpartei
- Entscheidung des Landgerichts München I: Berufung verloren, Kostenpflicht
- Kernentscheidung: Gewährung einer verlängerten Räumungsfrist
- Juristische Begründung der Zuständigkeit
- Zweck der Räumungsfrist im Fokus
- Praktische Erwägungen und Prozessökonomie
- Festsetzung des Streitwerts
- Bedeutung für Betroffene
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet eine Räumungsfrist im Zusammenhang mit einer Räumungsklage?
- Kann eine Räumungsfrist verlängert werden, und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
- Was passiert mit einer Räumungsfrist, wenn der Mieter gegen das Urteil Berufung einlegt und diese später zurücknimmt?
- Welche Rolle spielt die Zivilprozessordnung (ZPO) bei einer Räumungsklage und insbesondere bei der Frage der Räumungsfrist?
- Was können Mieter tun, wenn sie eine Räumungsklage erhalten und befürchten, ihre Wohnung zu verlieren, insbesondere wenn besondere Umstände (z.B. Krankheit, Familie) vorliegen?
- Glossar
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 14 S 7535/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 10.10.2024
- Aktenzeichen: 14 S 7535/24
- Verfahrensart: Beschluss im Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Klagepartei verlangte die Räumung und Herausgabe einer Wohnung von der Beklagten aufgrund einer Eigenbedarfskündigung. Sie beantragte die Zurückweisung des Antrags der Beklagten auf Gewährung einer (weiteren) Räumungsfrist.
- Beklagte: Die Beklagte wurde in erster Instanz zur Räumung verurteilt, obwohl sie gesundheitlich beeinträchtigt ist. Sie legte gegen das Urteil Berufung ein, nahm diese jedoch später zurück. Zuletzt beantragte sie nur noch die Gewährung einer Räumungsfrist.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klagepartei hatte der Beklagten wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Gericht erster Instanz verurteilte die Beklagte zur Räumung und gewährte ihr eine Frist bis zum 31.12.2024. Die Beklagte legte Berufung gegen dieses Urteil ein, zog diese aber nach einem Hinweis des Gerichts wieder zurück.
- Kern des Rechtsstreits: Nachdem die Beklagte ihre Berufung zurückgenommen hatte, ging es nur noch um die Frage, ob und wie lange ihr eine Räumungsfrist über den 31.12.2024 hinaus gewährt werden sollte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht entschied, dass die Beklagte ihr Rechtsmittel der Berufung verloren hat (durch die Rücknahme). Sie muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Ihr wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2025 gewährt. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf 8.697,94 Euro festgesetzt.
- Begründung: Die Entscheidung über den Verlust des Rechtsmittels und die Kostenpflicht der Beklagten ergibt sich aus der Rücknahme der Berufung (§ 516 Abs. 3 ZPO). Die Gewährung der Räumungsfrist basiert auf § 721 Abs. 1 ZPO.
- Folgen: Die Beklagte muss die Wohnung bis spätestens zum 30.06.2025 verlassen und die Kosten für das Berufungsverfahren bezahlen.
Der Fall vor Gericht
Hintergrund des Rechtsstreits: Räumungsklage wegen Eigenbedarfs
Im Kern dieses Falls stand eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieterin. Die Vermieterpartei hatte der beklagten Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt und anschließend auf Räumung und Herausgabe der Wohnung geklagt.
Solche Kündigungen sind zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Das Erstinstanzliche Urteil: Räumungspflicht bestätigt
Das zuständige Amtsgericht gab der Klage in erster Instanz statt. Mit Urteil vom 14. Juni 2024 wurde die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Das Gericht sah den vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf als erwiesen an.
Räumungsfrist und Härtefallprüfung in der Ersten Instanz
Das Amtsgericht gewährte der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2024. Diese Frist soll dem Mieter Zeit geben, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren. Die Mieterin, die nachweislich unter erheblichen gesundheitlichen Problemen leidet, hatte zudem versucht, einen Härtefall nach §§ 574 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend zu machen. Dieser Paragraph schützt Mieter unter bestimmten Umständen vor dem Verlust ihrer Wohnung, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellen würde. Ihr Widerspruch scheiterte jedoch aus formalen Gründen.
Die Berufung der Mieterin beim Landgericht
Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte die Mieterin Berufung beim Landgericht München I ein. Sie hoffte, in der zweiten Instanz doch noch ein für sie günstigeres Ergebnis zu erzielen oder zumindest die Härtefallgründe erfolgreich vorbringen zu können.
Hinweis des Gerichts und Rücknahme der Berufung
Das Landgericht prüfte die Berufung und kam zu einer vorläufigen Einschätzung. In einem sogenannten Hinweisbeschluss gemäß § 522 Absatz 2 Zivilprozessordnung (ZPO) vom 19. August 2024 signalisierte die Kammer der Mieterin, dass ihre Berufung voraussichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben würde. Daraufhin nahm die Mieterin mit Schriftsatz vom 16. September 2024 ihre Berufung zurück.
Streitpunkt: Räumungsfrist nach Berufungsrücknahme
Obwohl die Berufung zurückgenommen war, beantragte die Mieterin beim Landgericht eine Verlängerung der ihr ursprünglich bis Ende 2024 gewährten Räumungsfrist gemäß § 721 Absatz 1 ZPO. Dieser Paragraph ermöglicht es Gerichten, dem Mieter auf Antrag eine angemessene Frist zur Räumung zu gewähren, auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.
Position der Vermieterpartei
Die Vermieterpartei widersprach diesem Antrag vehement. Sie argumentierte, dass das Gericht nach der Rücknahme der Berufung keine Zuständigkeit mehr habe, eine Räumungsfrist zu gewähren oder zu verlängern. Zumindest dürfe keine Frist gewährt werden, die über die bereits vom Amtsgericht festgesetzte hinausgehe.
Entscheidung des Landgerichts München I: Berufung verloren, Kostenpflicht
Das Landgericht stellte zunächst formal fest, dass die Mieterin durch die Rücknahme ihr Rechtsmittel der Berufung verloren hat (§ 516 Absatz 3 ZPO). Konsequenterweise muss sie auch die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Diese Entscheidungen sind die direkten prozessualen Folgen der Berufungsrücknahme.
Kernentscheidung: Gewährung einer verlängerten Räumungsfrist
Entgegen der Auffassung der Vermieterpartei entschied das Landgericht jedoch, dass es sehr wohl befugt sei, auch nach einer Berufungsrücknahme über eine Räumungsfrist nach § 721 Absatz 1 ZPO zu entscheiden. Das Gericht gewährte der Mieterin eine neue, verlängerte Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2025.
Juristische Begründung der Zuständigkeit
Das Gericht differenzierte sorgfältig: Wird eine Berufung sofort als unzulässig verworfen (z.B. wegen Fristversäumnis), tritt die Rechtskraft des ersten Urteils sofort ein (§ 705 Satz 2 ZPO), und das Berufungsgericht kann keine Räumungsfrist mehr gewähren. Anders liegt der Fall jedoch, wenn die Berufung – wie hier – zunächst zulässig eingelegt wurde und damit die Rechtskraft des ersten Urteils hemmte (§ 705 Satz 1 ZPO).
Zweck der Räumungsfrist im Fokus
In solchen Fällen – auch bei Zurückweisung einer unbegründeten Berufung durch Beschluss (§ 522 Abs. 2 ZPO) oder Urteil, oder eben bei einer Rücknahme (§ 516 ZPO) – bleibt das Berufungsgericht zuständig für die Entscheidung über die Räumungsfrist. Dies entspreche dem Schutzzweck des § 721 ZPO, der darauf abzielt, Obdachlosigkeit zu verhindern und die Interessen des Mieters zu berücksichtigen.
Praktische Erwägungen und Prozessökonomie
Zudem sei es prozessökonomisch sinnvoll. Das Berufungsgericht habe durch das Verfahren ohnehin Kenntnis von den relevanten Umständen und Interessen beider Parteien erlangt. Es sei daher gut positioniert, eine fundierte Entscheidung über die Dauer einer angemessenen Räumungsfrist zu treffen, für die oft ein erhebliches praktisches Bedürfnis bestehe. Das Gericht wog die Interessen ab und hielt eine Verlängerung bis Mitte 2025 für angemessen.
Festsetzung des Streitwerts
Abschließend setzte das Gericht den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 8.697,94 Euro fest. Dieser Wert basiert in der Regel auf der Jahresnettokaltmiete und ist relevant für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten.
Bedeutung für Betroffene
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Diese Entscheidung ist für Mieterinnen und Mieter von großer Bedeutung. Sie zeigt, dass auch nach einer zurückgenommenen oder zurückgewiesenen Berufung gegen ein Räumungsurteil noch die Möglichkeit besteht, beim Berufungsgericht eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu beantragen oder eine Verlängerung zu erreichen. Dies gilt zumindest dann, wenn die Berufung ursprünglich zulässig war. Es gibt Mietern in einer ohnehin schwierigen Lage potenziell mehr Zeit, eine Ersatzwohnung zu finden, selbst wenn der Rechtsstreit letztlich verloren ist. Der Schutz vor plötzlicher Obdachlosigkeit steht hier im Vordergrund. Mieter sollten sich jedoch bewusst sein, dass die Gewährung und Dauer der Frist immer eine Einzelfallentscheidung ist, bei der die Interessen beider Seiten abgewogen werden.
Was bedeutet das Urteil für Vermieter?
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass sie sich auch nach einer erfolgreichen Abwehr einer Berufung (durch Zurückweisung oder Rücknahme) unter Umständen auf eine vom Berufungsgericht verlängerte Räumungsfrist einstellen müssen. Die sofortige Vollstreckung des ursprünglichen Räumungstitels wird dadurch weiter hinausgeschoben. Dies kann wirtschaftliche Nachteile bedeuten, insbesondere wenn der Eigenbedarf dringend ist. Vermieter müssen die Möglichkeit einer solchen Fristverlängerung durch das Berufungsgericht in ihre Planungen einkalkulieren. Die Entscheidung unterstreicht das Spannungsfeld zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem sozialen Schutz des Mieters im deutschen Mietrecht.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Räumungsfristen auch noch im Berufungsverfahren verlängert werden können, selbst wenn die Berufung zurückgenommen wurde. Die Quintessenz liegt darin, dass Gerichte bei Mieträumungen Härtefälle berücksichtigen und zusätzliche Zeit gewähren können, um Obdachlosigkeit zu vermeiden – hier wurde die Frist bis zum 30.06.2025 verlängert. Für Mieter bedeutet dies eine wichtige Schutzmöglichkeit, da selbst nach einer verlorenen Eigenbedarfsklage noch Aufschub erreicht werden kann, besonders wenn gesundheitliche Beeinträchtigungen vorliegen.
Benötigen Sie Hilfe?
Unterstützung bei Räumungsfrist und Wohnraumsicherung
Nach einer Eigenbedarfskündigung können betroffene Mieter auch nach Abschluss des eigentlichen Rechtsstreits vor der Herausforderung stehen, kurzfristig neuen Wohnraum finden zu müssen. Gerade gesundheitliche oder soziale Aspekte spielen dann eine wichtige Rolle, wenn eine angemessene Frist für den Auszug beantragt oder verlängert werden soll – eine rechtlich komplexe Situation, die viele Betroffene betrifft.
Bei Fragen rund um die Verlängerung von Räumungsfristen, die Bewertung individueller Härtefälle oder zur Auseinandersetzung mit Vermietern in Eigenbedarfssituationen bietet unsere Kanzlei eine fundierte rechtliche Begleitung. Ziel ist stets eine sachgemäße Lösung, die Ihre Interessen und Schutzmöglichkeiten zuverlässig berücksichtigt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet eine Räumungsfrist im Zusammenhang mit einer Räumungsklage?
Eine Räumungsfrist ist ein vom Gericht festgelegter Zeitraum, der Ihnen als Mieter nach einem Urteil zur Räumung Ihrer Wohnung gewährt werden kann. Diese Frist beginnt in der Regel erst nachdem das Gerichtsurteil rechtskräftig geworden ist. Sie gibt Ihnen also zusätzliche Zeit, um die Wohnung zu verlassen, auch wenn das Gericht bereits entschieden hat, dass Sie ausziehen müssen.
Zweck der Räumungsfrist
Der Hauptzweck der Räumungsfrist ist es, Ihnen ausreichend Zeit zu geben, um einen Umzug zu organisieren und eine neue Unterkunft zu finden. Ein sofortiger Auszug nach einem Urteil ist oft schwierig und mit erheblichen Härten verbunden. Die Frist soll Ihnen ermöglichen:
- Ihren Hausrat zu packen.
- Ein Umzugsunternehmen zu beauftragen oder private Hilfe zu organisieren.
- Aktiv nach einer neuen Wohnung oder einer anderen Bleibe zu suchen.
- Den Umzug praktisch durchzuführen.
Diese zusätzliche Zeit soll Ihnen helfen, den Stress eines sofortigen Auszugs zu vermeiden und den Übergang in eine neue Wohnsituation geordneter zu gestalten.
Wie erhält man eine Räumungsfrist?
Wichtig zu wissen ist: Eine Räumungsfrist wird nicht automatisch gewährt. Wenn Sie als Mieter eine solche Frist benötigen, müssen Sie diese ausdrücklich beim Gericht beantragen.
Das Gericht prüft dann in jedem Einzelfall, ob eine Räumungsfrist angemessen ist. Dabei wägt es die Interessen des Vermieters (der die Wohnung möglichst schnell zurückhaben möchte) gegen die Interessen des Mieters (der Zeit für den Auszug benötigt) ab. Faktoren wie Ihre persönliche Situation (z.B. Alter, Krankheit, Kinder, angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt) können dabei eine Rolle spielen. Die maximale Dauer einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist (einschließlich möglicher Verlängerungen) beträgt grundsätzlich ein Jahr.
Rechtliche Grundlage (vereinfacht)
Die Möglichkeit, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu erhalten, ist gesetzlich geregelt. Die zentrale Vorschrift hierfür findet sich in § 721 der Zivilprozessordnung (ZPO). Dort ist festgelegt, unter welchen Voraussetzungen das Gericht einem Mieter von Wohnraum auf Antrag eine Frist zum Auszug gewähren kann und wie lange diese Frist sein darf. Unter bestimmten Bedingungen kann eine bereits gewährte Frist auch verlängert werden, wenn dies ebenfalls beantragt wird.
Kann eine Räumungsfrist verlängert werden, und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
Ja, eine vom Gericht in einem Räumungsurteil gesetzte Frist zum Auszug kann unter bestimmten Bedingungen verlängert werden. Grundlage hierfür ist eine Regelung in der Zivilprozessordnung (§ 721 ZPO). Das bedeutet, dass Sie als Mieter die Möglichkeit haben, mehr Zeit für den Auszug zu beantragen.
Voraussetzungen für eine Verlängerung
Eine Verlängerung der Räumungsfrist erfolgt nicht automatisch, sondern nur auf Ihren Antrag hin. Sie müssen diesen Antrag rechtzeitig, bevor die ursprüngliche Frist abläuft, beim zuständigen Gericht stellen. Es ist wichtig zu wissen: Wenn Sie beispielsweise ein Rechtsmittel wie eine Berufung gegen das Räumungsurteil eingelegt und dieses später zurückgenommen haben, lebt die ursprüngliche Räumungsfrist wieder auf. Auch in diesem Fall muss ein Antrag auf Verlängerung rechtzeitig gestellt werden.
Für eine erfolgreiche Verlängerung müssen Sie gewichtige Gründe darlegen, warum Ihnen ein Auszug innerhalb der gesetzten Frist nicht zugemutet werden kann. Das Gericht prüft diese Gründe genau. Anerkannte Gründe können beispielsweise sein:
- Erhebliche Schwierigkeiten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung: Sie müssen nachweisen können, dass Sie sich ernsthaft und intensiv um eine neue Bleibe bemüht haben, aber bisher erfolglos waren.
- Gravierende gesundheitliche Probleme: Eine schwere akute Erkrankung, eine bevorstehende oder kürzlich erfolgte Operation oder auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft können einen Umzug unzumutbar machen.
- Besondere persönliche oder familiäre Umstände: Dies kann beispielsweise die Betreuung kleiner Kinder, ein kurz bevorstehender wichtiger Schulabschluss eines Kindes oder die Pflegebedürftigkeit eines Haushaltsmitglieds sein.
- Konkret drohende Obdachlosigkeit: Wenn ein sofortiger Auszug ohne eine neue Unterkunft zur Obdachlosigkeit führen würde.
Die Entscheidung des Gerichts: Eine Abwägung
Das Gericht entscheidet über Ihren Antrag nach einer sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten – Ihrer Interessen als Mieter und der Interessen des Vermieters.
- Ihre Interessen: Das Gericht berücksichtigt Ihre persönliche Situation, gesundheitliche Aspekte, familiäre Belange und die Bemühungen bei der Wohnungssuche. Ziel ist es, eine besondere Härte für Sie zu vermeiden, die durch einen sofortigen Auszug entstehen würde.
- Interessen des Vermieters: Das Gericht wägt auch das Interesse des Vermieters an einer schnellen Rückgabe der Wohnung ab. Gründe können hier zum Beispiel dringender Eigenbedarf oder erhebliche Mietrückstände sein.
Das Gericht wird die Räumungsfrist nur dann verlängern, wenn Ihre Gründe für einen Aufschub nach Abwägung aller Umstände schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an einer pünktlichen Räumung. Die Verlängerung ist zudem zeitlich begrenzt. Eine Räumungsfrist kann insgesamt, einschließlich aller Verlängerungen, in der Regel nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils betragen. Jede weitere Verlängerung innerhalb dieses Zeitraums muss erneut beantragt und begründet werden.
Was passiert mit einer Räumungsfrist, wenn der Mieter gegen das Urteil Berufung einlegt und diese später zurücknimmt?
Wenn Sie als Mieter Berufung gegen ein Räumungsurteil einlegen und diese später wieder zurücknehmen, wird das ursprüngliche Urteil des Gerichts (der ersten Instanz) rechtskräftig. Das bedeutet, das Urteil ist dann endgültig und bindend, so als hätte es die Berufung nie gegeben. Die im Urteil festgelegte Verpflichtung zur Räumung wird damit wirksam.
Die ursprüngliche Räumungsfrist
In einem Räumungsurteil kann das Gericht Ihnen eine sogenannte Räumungsfrist gewähren (§ 721 Zivilprozessordnung). Das ist eine festgelegte Zeitspanne, die Ihnen nach dem Urteil noch zum Auszug aus der Wohnung bleibt. Diese Frist soll Ihnen ermöglichen, eine neue Bleibe zu finden und den Umzug zu organisieren.
Verlängerung der Räumungsfrist nach Berufungsrücknahme
Die entscheidende Frage ist, was mit dieser Räumungsfrist geschieht, wenn Sie die Berufung zurücknehmen, insbesondere, wenn die ursprüngliche Frist während des Berufungsverfahrens bereits abgelaufen ist oder kurz vor dem Ablauf steht. Kann man nach der Rücknahme der Berufung noch eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen?
Hierzu gibt es unterschiedliche juristische Auffassungen und die Rechtsprechung ist nicht einheitlich:
- Eine Auffassung: Mit der Rücknahme der Berufung wird das erste Urteil mitsamt der darin ursprünglich festgelegten Räumungsfrist endgültig. Eine Verlängerung nach Ablauf dieser Frist sei nicht mehr möglich. Argumentiert wird oft, dass Anträge auf Fristverlängerung laut Gesetz grundsätzlich vor Ablauf der Frist gestellt werden müssen. Wenn die Frist während des Berufungsverfahrens ungenutzt verstrichen ist, könne sie nach der Rücknahme nicht mehr verlängert werden.
- Andere Auffassung: Teilweise wird argumentiert, dass ein Mieter, der Berufung eingelegt hat, zunächst davon ausgeht, das Urteil erfolgreich anzufechten. Erst mit der Rücknahme der Berufung wird die Notwendigkeit einer Räumungsfrist (oder deren Verlängerung) wieder akut. Einige Gerichte könnten unter bestimmten Umständen einen Antrag auf Fristverlängerung auch noch zulassen, wenn er unverzüglich nach der Rücknahme der Berufung gestellt wird und gute Gründe für eine Verlängerung vorliegen.
Was bedeutet das für Sie?
Ob eine Räumungsfrist nach einer Berufungsrücknahme noch verlängert werden kann, ist rechtlich komplex und umstritten. Es hängt stark von den genauen Umständen des Einzelfalls, dem Zeitpunkt der Berufungsrücknahme, dem (eventuellen) Zeitpunkt eines Verlängerungsantrags und der spezifischen Auslegung der Gesetze durch das zuständige Gericht ab. Es gibt hier keine pauschale Antwort, die für alle Fälle gilt. Die Rechtslage ist von den Gerichten unterschiedlich bewertet worden.
Welche Rolle spielt die Zivilprozessordnung (ZPO) bei einer Räumungsklage und insbesondere bei der Frage der Räumungsfrist?
Die Zivilprozessordnung, kurz ZPO, ist das zentrale gesetzliche Regelwerk für den Ablauf von Gerichtsverfahren in Zivilsachen in Deutschland. Stellen Sie sich die ZPO wie ein „Spielregelbuch“ vor, das genau vorschreibt, wie ein gerichtlicher Streit, beispielsweise zwischen einem Vermieter und einem Mieter bei einer Räumungsklage, ausgetragen wird.
Was regelt die ZPO bei einer Räumungsklage?
Die ZPO legt die formalen Schritte und Regeln für das gesamte Räumungsklageverfahren fest. Das beginnt bei der Einreichung der Klage durch den Vermieter, regelt die Zustellung von Schriftstücken an den Mieter, bestimmt Fristen für Stellungnahmen und legt fest, wie eine mündliche Verhandlung vor Gericht abzulaufen hat. Auch die Art und Weise, wie ein Urteil ergeht und wie es durchgesetzt werden kann (Zwangsvollstreckung), ist in der ZPO geregelt.
Für beide Parteien – Vermieter und Mieter – ist es wichtig, dass dieses Verfahren nach klaren Regeln abläuft. Die ZPO stellt sicher, dass jeder die Möglichkeit hat, seine Sicht der Dinge darzulegen und Beweise vorzubringen.
Die Räumungsfrist in der ZPO
Ein besonders wichtiger Aspekt für Mieter im Rahmen einer Räumungsklage ist die Räumungsfrist. Das ist die Zeitspanne, die einem Mieter nach einer Verurteilung zur Räumung gewährt werden kann, um die Wohnung tatsächlich zu verlassen und eine neue Bleibe zu finden.
Die ZPO enthält in § 721 ZPO eine spezielle Vorschrift zur Räumungsfrist. Nach dieser Regelung kann das Gericht im Räumungsurteil dem Mieter auf Antrag eine angemessene Frist zum Auszug gewähren. Die Länge dieser Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und berücksichtigt die Interessen beider Seiten – die des Vermieters an einer schnellen Rückgabe der Wohnung und die des Mieters, nicht plötzlich obdachlos zu werden. Das Gericht kann diese Frist unter bestimmten Voraussetzungen auch verlängern.
Warum sind die ZPO-Regeln wichtig?
Die Einhaltung der in der ZPO festgelegten Formvorschriften und Fristen ist entscheidend, um die eigenen Rechte im Verfahren wirksam geltend machen zu können. Werden Fristen versäumt oder formale Fehler gemacht, kann dies dazu führen, dass Argumente nicht mehr berücksichtigt werden oder man das Verfahren sogar verliert.
Die ZPO bildet somit den Rahmen für einen geordneten und fairen Ablauf des Räumungsklageverfahrens. Alle Entscheidungen des Gerichts, auch solche über die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist (selbst nach besonderen prozessualen Ereignissen wie der Rücknahme eines Rechtsmittels), müssen auf Grundlage der ZPO und der dazu ergangenen Rechtsprechung getroffen werden.
Was können Mieter tun, wenn sie eine Räumungsklage erhalten und befürchten, ihre Wohnung zu verlieren, insbesondere wenn besondere Umstände (z.B. Krankheit, Familie) vorliegen?
Der Erhalt einer Räumungsklage bedeutet, dass der Vermieter ein gerichtliches Verfahren eingeleitet hat, um die Wohnung räumen zu lassen. Dies ist eine ernste Situation. Es ist entscheidend, auf die Klage zu reagieren und die vom Gericht gesetzten Fristen unbedingt einzuhalten. Ignoriert man die Klage oder versäumt Fristen, kann dies dazu führen, dass ein Urteil zur Räumung ergeht, ohne dass die eigene Sichtweise berücksichtigt wurde.
Mögliche Ansatzpunkte zur Verteidigung
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich im Rahmen des Gerichtsverfahrens gegen eine Räumungsklage zur Wehr zu setzen. Die Erfolgsaussichten hängen immer von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.
- Prüfung der Kündigung und Klage: Zunächst kann geprüft werden, ob die Kündigung des Mietvertrages, die der Klage vorausging, überhaupt wirksam war. Hier können formelle Fehler eine Rolle spielen, zum Beispiel wenn die Kündigung nicht schriftlich erfolgte, die Gründe nicht ausreichend dargelegt wurden oder gesetzliche Kündigungsfristen nicht eingehalten wurden. Auch die Räumungsklage selbst muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen.
- Prüfung der Kündigungsgründe: Es kann auch geprüft werden, ob der vom Vermieter angegebene Kündigungsgrund tatsächlich besteht und eine Kündigung rechtfertigt. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs besteht unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, diese durch vollständige Zahlung der Rückstände unwirksam zu machen (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), sofern dies rechtzeitig geschieht. Bei einer Eigenbedarfskündigung kann geprüft werden, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt oder nur vorgetäuscht ist.
Besondere persönliche Umstände (Härtefall)
Wenn die Kündigung an sich wirksam ist, können Mieter unter Umständen dennoch in der Wohnung bleiben, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Solche Härtegründe müssen frühzeitig im Gerichtsverfahren vorgetragen werden. Das Gericht wägt dann die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters ab.
Beispiele für Umstände, die als Härtefall anerkannt werden könnten:
- Hohes Alter, schwere Krankheit oder Gebrechlichkeit
- Behinderung
- Schwangerschaft oder das Vorhandensein von kleinen Kindern
- Lange Wohndauer und starke Verwurzelung im sozialen Umfeld (z.B. Schule der Kinder)
- Drohende Obdachlosigkeit, weil trotz intensiver Bemühungen keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen gefunden werden kann.
- Bevorstehendes Examen oder eine vergleichbare wichtige Lebensphase.
Ob ein Härtefall vorliegt, entscheidet das Gericht nach Abwägung aller Umstände des Einzelfalls.
Das gerichtliche Verfahren und Räumungsfrist
Im Gerichtsverfahren haben beide Seiten – Mieter und Vermieter – die Möglichkeit, ihre Argumente und Beweise vorzubringen. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung und die Räumungsklage berechtigt sind.
Selbst wenn das Gericht entscheidet, dass die Räumung grundsätzlich erfolgen muss, kann es dem Mieter auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO). Diese Frist soll dem Mieter Zeit geben, eine neue Wohnung zu finden. Auch bei der Entscheidung über die Länge der Räumungsfrist spielen persönliche Härtegründe eine wichtige Rolle.
Wichtig ist in jedem Fall, aktiv zu werden und die vom Gericht gesetzten Fristen zu beachten. Nur so können die eigenen Rechte im Verfahren gewahrt werden. Der Ausgang eines Räumungsverfahrens ist stets vom Einzelfall abhängig.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Härtefall (§§ 574 ff. BGB)
Ein Härtefall nach §§ 574 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) liegt vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine besondere, unzumutbare Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Typische Gründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft oder drohende Obdachlosigkeit bei schwieriger Wohnungslage. Der Mieter muss der Kündigung unter Angabe der Härtegründe widersprechen; das Gericht muss dann die Interessen beider Seiten sorgfältig abwägen. Im vorliegenden Fall scheiterte der Widerspruch der Mieterin zunächst aus formalen Gründen.
Beispiel: Ein hochbetagter, pflegebedürftiger Mieter, der seit 50 Jahren in der Wohnung lebt und keine Chance auf eine vergleichbare, barrierefreie Wohnung hat, könnte einen Härtefall geltend machen.
Hinweisbeschluss (§ 522 Absatz 2 ZPO)
Ein Hinweisbeschluss nach § 522 Absatz 2 Zivilprozessordnung (ZPO) ist eine Mitteilung des Berufungsgerichts an die Parteien, dass es beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen. Dies geschieht, wenn das Gericht einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine mündliche Verhandlung nicht erforderlich ist. Der Beschluss ist noch keine endgültige Entscheidung, sondern soll dem Berufungskläger (hier der Mieterin) die Möglichkeit geben, die Berufung kostengünstiger zurückzunehmen, bevor eine endgültige, kostenpflichtige Entscheidung ergeht. Im Text führte dieser Hinweis zur Rücknahme der Berufung durch die Mieterin.
Zurücknahme der Berufung (§ 516 ZPO)
Die Zurücknahme der Berufung nach § 516 Zivilprozessordnung (ZPO) ist eine formelle Erklärung des Berufungsklägers (der Partei, die Berufung eingelegt hat), dass er sein Rechtsmittel nicht weiterverfolgt. Diese Erklärung beendet das Berufungsverfahren sofort und kann nicht widerrufen werden. Wichtige Folge: Das angefochtene Urteil der Vorinstanz (hier das Räumungsurteil des Amtsgerichts) wird damit rechtskräftig, so als wäre keine Berufung eingelegt worden (bzw. ab dem Zeitpunkt der Rücknahme). Die Kosten des Berufungsverfahrens muss gemäß § 516 Absatz 3 ZPO in der Regel derjenige tragen, der die Berufung zurückgenommen hat, hier also die Mieterin.
Zuständigkeit
Zuständigkeit bezeichnet die rechtliche Befugnis eines Gerichts, über eine bestimmte Sache oder einen bestimmten Verfahrensabschnitt zu entscheiden. Nur wenn ein Gericht zuständig ist, kann es eine wirksame Entscheidung treffen. Im vorliegenden Fall war umstritten, ob das Landgericht nach der Rücknahme der Berufung noch zuständig war, eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu gewähren oder zu verlängern. Das Gericht bejahte seine Zuständigkeit, da die Berufung ursprünglich zulässig war und somit Wirkungen entfaltet hatte (Hemmung der Rechtskraft), anders als bei einer sofortigen Verwerfung als unzulässig.
Rechtskraft (§ 705 ZPO)
Rechtskraft bedeutet, dass eine gerichtliche Entscheidung endgültig und unanfechtbar geworden ist. Sie kann mit ordentlichen Rechtsmitteln (wie Berufung oder Revision) nicht mehr angegriffen werden und ist für die Parteien und Gerichte bindend (formelle Rechtskraft); der entschiedene Anspruch kann nicht erneut eingeklagt werden (materielle Rechtskraft). § 705 Zivilprozessordnung (ZPO) regelt, wann ein Urteil rechtskräftig wird: Grundsätzlich erst, wenn keine Rechtsmittel mehr möglich sind. Das Einlegen einer zulässigen Berufung hemmt den Eintritt der Rechtskraft des erstinstanzlichen Urteils (§ 705 Satz 1 ZPO), wie hier geschehen. Erst wenn die Berufung zurückgenommen oder rechtskräftig zurückgewiesen wird, wird das ursprüngliche Urteil rechtskräftig und kann vollstreckt werden.
Schutzzweck
Der Schutzzweck bezeichnet das Ziel oder die Absicht, die der Gesetzgeber mit einer bestimmten Rechtsnorm verfolgt. Gerichte berücksichtigen diesen Zweck bei der Auslegung und Anwendung von Gesetzen, um dem Sinn der Regelung gerecht zu werden (teleologische Auslegung). Im Text argumentiert das Landgericht, dass die Gewährung einer Räumungsfrist auch nach Berufungsrücknahme dem Schutzzweck des § 721 ZPO entspricht. Dieser liegt nach Auffassung des Gerichts maßgeblich darin, Mieter vor den gravierenden Folgen plötzlicher Obdachlosigkeit zu bewahren und eine angemessene Interessenabwägung im Einzelfall bis zum Abschluss des Verfahrens zu ermöglichen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 546 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt den Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach dem Ende des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klage der Vermieterpartei basiert auf diesem Herausgabeanspruch, da das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung beendet wurde und die Beklagte zur Räumung aufgefordert wird.
- § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Vorschrift des Mietrechts im BGB legitimiert die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter, wenn dieser die Wohnung für sich oder bestimmte Familienangehörige benötigt (Eigenbedarf). Es definiert den Eigenbedarf als legitimen Kündigungsgrund. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin hat die Kündigung auf Eigenbedarf gestützt, was vom Erstgericht als ausreichend anerkannt wurde und somit die Grundlage für den Räumungsanspruch bildet.
- § 721 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Dieser Paragraph ermöglicht es dem Gericht, dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Das Gericht berücksichtigt dabei die Umstände des Einzelfalls und soll Obdachlosigkeit vermeiden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht gewährt der Beklagten hier eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2025, was über die erstinstanzlich gewährte Frist hinausgeht. Es betont, dass die Vermeidung von Obdachlosigkeit im Vordergrund steht.
- § 522 Abs. 2 ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Norm regelt die Möglichkeit der Zurückweisung einer Berufung durch Beschluss, wenn diese offensichtlich unbegründet ist und keine Aussicht auf Erfolg hat. Dies dient der Prozessökonomie und Beschleunigung des Verfahrens. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl die Berufung zurückgenommen wurde, bezieht sich das Gericht auf § 522 Abs. 2 ZPO, um zu verdeutlichen, dass auch in solchen Fällen eine Räumungsfristentscheidung in der Berufungsinstanz möglich ist, um den Schutz des Mieters zu gewährleisten.
- § 516 Abs. 3 ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Vorschrift bestimmt, dass nach der Rücknahme einer Berufung der Berufungskläger die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen hat. Die Rücknahme der Berufung führt zur Beendigung des Berufungsverfahrens. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Beklagte ihre Berufung zurückgenommen hat, ist sie gemäß § 516 Abs. 3 ZPO verpflichtet, die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Dies ist ein formaler, aber notwendiger Bestandteil des Beschlusses nach Berufungsrücknahme.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter, denen eine Räumungsklage droht oder die bereits ein Räumungsurteil erhalten haben bei/zum Thema Räumungsfrist
Sie haben eine Kündigung erhalten oder sogar schon ein Räumungsurteil? Das ist eine belastende Situation, in der oft unklar ist, wie viel Zeit zum Auszug bleibt. Manchmal ist es möglich, auch nach einem Urteil noch mehr Zeit zu gewinnen.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Beantragen Sie eine angemessene Räumungsfrist
Auch wenn das Gericht die Kündigung bestätigt und Sie zur Räumung verurteilt, müssen Sie die Wohnung nicht immer sofort verlassen. Sie können beim Gericht beantragen, Ihnen eine Frist zum Auszug zu gewähren (§ 721 ZPO). Begründen Sie diesen Antrag gut, zum Beispiel mit Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche, gesundheitlichen Problemen, schulpflichtigen Kindern oder anderen persönlichen Härten.
⚠️ ACHTUNG: Vage Behauptungen reichen oft nicht. Legen Sie möglichst Nachweise für Ihre Situation vor (z.B. ärztliche Atteste, Nachweis über Bemühungen bei der Wohnungssuche).
Tipp 2: Wägen Sie Rechtsmittel sorgfältig ab
Gegen ein Räumungsurteil kann man Berufung einlegen. Aber Vorsicht: Wenn Sie die Berufung später zurücknehmen (z.B. weil das Gericht signalisiert, dass sie wenig Erfolgsaussicht hat), wird das ursprüngliche Urteil rechtskräftig und Sie tragen die Kosten des Berufungsverfahrens (§ 516 Abs. 3 ZPO). Wie der Fall zeigt, können Sie aber auch nach Rücknahme der Berufung noch eine (längere) Räumungsfrist beantragen oder verteidigen.
Tipp 3: Stellen Sie Ihre Interessen klar dar
Das Gericht muss bei der Entscheidung über die Länge der Räumungsfrist Ihre Interessen (z.B. an Aufschub wegen Krankheit, Kinder, schwieriger Wohnungsmarkt) gegen die Interessen des Vermieters (z.B. dringender Eigenbedarf) abwägen. Schildern Sie Ihre persönliche Situation und die Folgen einer schnellen Räumung detailliert und glaubhaft. Je nachvollziehbarer Ihre Gründe sind, desto besser sind Ihre Chancen auf eine längere Frist.
Tipp 4: Handeln Sie rechtzeitig
Eine Räumungsfrist wird nicht automatisch gewährt oder verlängert. Sie müssen einen entsprechenden Antrag stellen, spätestens im Räumungsprozess oder auch noch danach, wenn es um die Verlängerung einer bereits gewährten Frist geht (wie im Beispielfall). Versäumen Sie keine Fristen für Anträge oder Begründungen.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Die Kosten für eine zurückgenommene Berufung können erheblich sein – überlegen Sie sich diesen Schritt gut. Wenn Sie eine Räumungsfrist wegen persönlicher Härten beantragen, müssen Sie Ihre Gründe oft detailliert darlegen und belegen können. Beachten Sie auch, dass die Gesamtdauer einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist gesetzlich begrenzt ist (in der Regel auf maximal ein Jahr gemäß § 721 Abs. 5 ZPO).
✅ Checkliste: Räumungsfrist beantragen/verlängern
- Räumungsurteil genau prüfen: Wurde bereits eine Frist gesetzt und wie lang ist diese?
- Antrag auf Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist rechtzeitig stellen.
- Alle persönlichen Härtegründe auflisten (Gesundheit, Familie, Alter, Dauer des Mietverhältnisses, Situation auf dem Wohnungsmarkt).
- Nachweise für die Härtegründe sammeln (Atteste, Schulbescheinigungen, Nachweis der Wohnungssuche etc.).
- Strategie für Rechtsmittel (z.B. Berufung) und deren Kostenrisiko abwägen.
Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 14 S 7535/24 – Beschluss vom 10.10.2024
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
