Gewerbemietvertrag: Klausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist unwirksam – LG Kiel lehnt Klage ab

Zum vorliegenden Urteil Az.: 10 O 90/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Glossar  | Kontakt

Der Fall vor Gericht

Stellen Sie sich vor, Sie ziehen aus und ein halbes Jahr später kommt eine hohe Rechnung – was dann?

Jeder, der schon einmal umgezogen ist, kennt die Situation: Man übergibt die alte Wohnung oder die Geschäftsräume an den Vermieter und hofft, dass alles in Ordnung ist. Man atmet auf, wenn Wochen vergehen und keine Forderungen mehr kommen. Aber was passiert, wenn der Vermieter sich erst nach vielen Monaten meldet und plötzlich eine hohe Summe für angebliche Schäden verlangt? Darf er das? Und wie lange hat er dafür überhaupt Zeit? Ein Urteil des Landgerichts Kiel beleuchtet genau diese Frage und zeigt, wie wichtig die gesetzlichen Fristen im Mietrecht sind – selbst wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Worum genau ging es in dem Fall vor dem Landgericht Kiel?

Eine Vermieterin hatte einem Mann Geschäftsräume für ein Ladenlokal vermietet. Wie bei den meisten Mietverhältnissen wurde ein Standardmietvertrag verwendet, ein sogenannter Formularmietvertrag. Das ist ein Vordruck, den man nicht individuell aushandelt, sondern der für viele Verträge gleich verwendet wird. In diesem Vertrag gab es eine besondere Klausel unter dem Punkt „Beendigung des Mietverhältnisses“. Dort stand sinngemäß: Wenn der Vermieter Ansprüche wegen Schäden oder Veränderungen an der Mietsache hat, verjähren diese erst nach 12 Monaten.

Nachdem der Mieter ausgezogen war und die Vermieterin die Räume am 31. Juli 2022 zurückerhalten hatte, kam es zum Streit. Die Vermieterin behauptete, der Mieter habe erhebliche Schäden am Fliesenboden hinterlassen, die so schlimm seien, dass der gesamte Boden erneuert werden müsse. Fast ein Jahr nach dem Auszug verklagte sie den ehemaligen Mieter auf Zahlung von über 21.000 Euro.

Was forderte die Vermieterin und wie verteidigte sich der Mieter?

Die Vermieterin war der Meinung, ihr Anspruch sei vollkommen berechtigt. Sie stützte sich auf zwei Pfeiler: Erstens auf die angeblichen Schäden und zweitens auf die Klausel im Mietvertrag. Ihre Logik war einfach: Der Vertrag gibt ihr 12 Monate Zeit, um Forderungen zu stellen. Da sie ihre Klage innerhalb dieser Frist eingereicht hatte, sei alles korrekt. Sie argumentierte außerdem, dass bei der Vermietung von Geschäftsräumen andere, lockerere Regeln gelten könnten als bei Wohnungen.

Der Mieter sah das komplett anders und forderte, die Klage abzuweisen. Sein Hauptargument war die sogenannte Einrede der Verjährung. Das ist ein juristischer Begriff, der im Grunde bedeutet: „Selbst wenn der Anspruch einmal bestanden haben sollte, ist er jetzt zu alt. Ich habe das Recht, die Zahlung zu verweigern.“ Er erklärte, dass das Gesetz für solche Fälle eine klare Frist von nur sechs Monaten vorsieht. Diese Frist war bereits abgelaufen, als die Vermieterin ihre Klage einreichte. Die Klausel im Vertrag, die die Frist auf 12 Monate verlängert, hielt er für unwirksam. Zusätzlich bestritt er, die Schäden überhaupt verursacht zu haben, und legte Fotos vor, die den Zustand der Fliesen bereits vor seinem Einzug zeigen sollten.

Warum hat das Gericht die Klage der Vermieterin abgewiesen?

Das Gericht gab dem Mieter recht und wies die Klage vollständig ab. Die Richter mussten dabei gar nicht klären, ob die Fliesen wirklich beschädigt waren oder wer dafür verantwortlich war. Warum? Weil sie zu dem Schluss kamen, dass die Forderung der Vermieterin schlicht und einfach verjährt war.

Um das zu verstehen, muss man sich das Konzept der Verjährung genauer ansehen. Verjährung ist wie ein Haltbarkeitsdatum für rechtliche Ansprüche. Das Gesetz will verhindern, dass man unendlich lange Zeit hat, jemanden zu verklagen. Das schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Wenn ein Anspruch verjährt ist, verschwindet er nicht einfach, aber der Schuldner erhält ein dauerhaftes Recht, die Leistung zu verweigern (§ 214 BGB).

Im Mietrecht gibt es hierfür eine spezielle, kurze Frist: § 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legt fest, dass Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten verjähren. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Im vorliegenden Fall war das der 31. Juli 2022. Die sechsmonatige Frist endete also am 31. Januar 2023. Die Klage der Vermieterin wurde aber erst im Juni 2023 eingereicht – also fast fünf Monate zu spät. Damit war die Sache für das Gericht klar: Die gesetzliche Frist war abgelaufen, und der Mieter hatte sich zurecht auf die Verjährung berufen.

War die Klausel zur 12-monatigen Verjährung im Mietvertrag nicht gültig?

Jetzt kommt der entscheidende Punkt des Urteils: Was ist mit der Klausel im Vertrag, die der Vermieterin doch 12 Monate Zeit gab? Das Gericht erklärte diese Klausel für unwirksam. Der Grund dafür liegt im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), umgangssprachlich oft als „das Kleingedruckte“ bezeichnet.

AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Seite – hier die Vermieterin – der anderen Seite bei Vertragsabschluss vorlegt. Weil der Mieter diese Bedingungen meist nicht verhandeln kann („Friss oder stirb“-Prinzip), schaut der Gesetzgeber hier ganz genau hin. Das Gesetz (§ 307 BGB) schützt den Vertragspartner davor, durch solche Klauseln „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt“ zu werden.

Genau das war hier laut Gericht der Fall. Die Klausel, die die Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate verdoppelt, benachteiligt den Mieter unangemessen. Sie weicht von einem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Was bedeutet das? Es bedeutet, dass das Gesetz sich bei der 6-Monats-Frist etwas Wichtiges gedacht hat. Es hat nicht einfach eine willkürliche Zahl genommen, sondern eine bewusste Entscheidung getroffen, die die Interessen beider Seiten fair ausgleicht. Die Vertragsklausel hebt diesen fairen Ausgleich einseitig zugunsten der Vermieterin auf.

Aber warum ist eine Verdopplung der Frist eine „unangemessene Benachteiligung“?

Das Gericht erklärte sehr anschaulich, warum die gesetzliche 6-Monats-Frist so wichtig ist und als fairer Kompromiss gilt. Die Regelung in § 548 BGB beruht auf einer Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter:

• Das Interesse des Vermieters: Der Vermieter braucht nach der Rückgabe der Räume Zeit, um alles gründlich zu untersuchen und eventuelle Schäden festzustellen. Sechs Monate werden vom Gesetzgeber als ausreichend angesehen, um dies sorgfältig zu tun und gegebenenfalls Handwerkerangebote einzuholen.
• Das Interesse des Mieters: Der Mieter hat ein ebenso starkes Interesse daran, dass diese Prüfung schnell geschieht. Sobald er ausgezogen ist, hat er keinen Zugriff mehr auf die Räume. Er kann nicht mehr nachprüfen, was dort passiert, oder eigene Beweise sichern. Zeugen, wie zum Beispiel die Umzugshelfer, können sich nach langer Zeit immer schlechter an den genauen Zustand erinnern. Der Mieter braucht also Rechtssicherheit und Rechtsklarheit, um mit dem alten Mietverhältnis abschließen zu können.

Die gesetzliche Regelung schafft hier eine faire Balance. Die Klausel im Mietvertrag zerstört diese Balance. Sie verdoppelt die Unsicherheit für den Mieter, ohne ihm dafür einen Ausgleich zu gewähren. Sie dient einzig und allein dem Interesse der Vermieterin, die sich mehr Zeit verschaffen will. Eine solche einseitige Verschiebung des Risikos auf den Mieter ist, so das Gericht, eine unangemessene Benachteiligung und damit unwirksam.

Spielt es keine Rolle, dass es sich um einen Gewerbemietvertrag handelte?

Die Vermieterin hatte ja argumentiert, dass bei Gewerberäumen andere, unternehmerfreundlichere Regeln gelten müssten. Dieses Argument ließ das Gericht nicht gelten. Es führte zwei überzeugende Gründe an:

Erstens ist die Vorschrift zur Verjährung (§ 548 BGB) im allgemeinen Teil des Mietrechts angesiedelt und nicht in den speziellen Paragrafen, die nur für die Wohnraummiete gelten. Das Gesetz macht hier also bewusst keinen Unterschied.

Zweitens ist die Interessenlage bei Geschäftsräumen exakt dieselbe. Auch ein Unternehmer, der Geschäftsräume gemietet hat, hat ein berechtigtes Interesse an einer schnellen Klärung. Er muss seine Bücher abschließen, Rückstellungen auflösen und braucht Planungssicherheit. Ihn ein ganzes Jahr lang im Ungewissen zu lassen, ob noch Forderungen auf ihn zukommen, ist genauso unzumutbar wie für einen privaten Mieter.

Da die vertragliche Klausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist unwirksam war, galt die gesetzliche Frist von sechs Monaten. Diese hatte die Vermieterin nicht eingehalten. Aus diesem Grund wurde ihre Klage abgewiesen, ohne dass es auf die eigentlichen Schäden noch ankam.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• Spezielle Verjährungsfrist im Mietrecht (§ 548 BGB): Im deutschen Mietrecht gibt es eine besonders kurze Frist für Vermieter, um Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geltend zu machen. Diese Frist beträgt lediglich sechs Monate. Sie beginnt, sobald der Vermieter die Mieträume zurückerhalten hat. Die Regelung dient der Rechtssicherheit und soll verhindern, dass Mietverhältnisse über lange Zeit in der Schwebe bleiben.

  → Bedeutung im vorliegenden Fall: Dies war die entscheidende Norm. Da die Vermieterin ihre Klage erst fast ein Jahr nach Rückgabe der Geschäftsräume einreichte, war die gesetzliche 6-Monats-Frist aus § 548 BGB bereits abgelaufen. Ihre Forderung war damit verjährt, und der Mieter durfte die Zahlung verweigern.

• Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB): Allgemeine Geschäftsbedingungen (oft als „Kleingedrucktes“ bezeichnet) sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die ein Vertragspartner dem anderen stellt und die nicht individuell ausgehandelt werden. Das Gesetz schützt den Vertragspartner davor, durch solche AGB unangemessen benachteiligt zu werden. Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie von wesentlichen Grundgedanken einer gesetzlichen Regelung abweicht und dadurch den Vertragspartner benachteiligt.

  → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klausel im Mietvertrag, die die Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate verlängern sollte, wurde als AGB qualifiziert. Das Gericht erklärte sie für unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligte und von der gesetzlichen Systematik des § 548 BGB abwich, die eine bewusste Interessenabwägung darstellt.

• Vejährung als Rechtsprinzip (§ 214 BGB): Verjährung ist ein grundlegendes Prinzip im Recht, das bewirkt, dass ein Anspruch nach einer bestimmten Zeit nicht mehr gerichtlich durchsetzbar ist. Auch wenn der Anspruch an sich noch besteht, kann der Schuldner die Leistung verweigern, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist. Dies dient der Schaffung von Rechtsfrieden und -sicherheit und der Vermeidung endloser Unsicherheit über alte Forderungen.

  → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verjährung war das Hauptargument des Mieters und der Kern der Gerichtsentscheidung. Selbst wenn die Schäden tatsächlich vorhanden gewesen und vom Mieter verursacht worden wären, hatte der Mieter das Recht, die Zahlung zu verweigern, weil der Anspruch der Vermieterin verjährt war.

• Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) als Vertragsgrundlage (§§ 305 ff. BGB): Bei AGB handelt es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt sind. Sie werden oft nicht individuell ausgehandelt, sondern von einer Partei der anderen zur Annahme vorgelegt. Das deutsche Recht enthält spezielle Vorschriften, um den Schutz des Vertragspartners bei der Verwendung von AGB zu gewährleisten, da dieser oft weniger Einfluss auf den Vertragsinhalt hat.

  → Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mietvertrag der Vermieterin war ein sogenannter Formularmietvertrag, dessen Klauseln als AGB zu qualifizieren waren. Dies war die Voraussetzung dafür, dass die Verlängerungsklausel einer gerichtlichen Inhaltskontrolle unterzogen und letztlich für unwirksam erklärt werden konnte.

• Anwendbarkeit von Mietrechtsvorschriften auf Gewerbemietverhältnisse (vgl. § 548 BGB): Viele mietrechtliche Vorschriften unterscheiden zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete. Jedoch gibt es auch Regelungen, die für beide Arten von Mietverhältnissen gelten. Ob eine Norm nur für Wohnraummiete oder allgemein gilt, hängt von ihrer Einordnung im Bürgerlichen Gesetzbuch ab.

  → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin argumentierte, bei Gewerberäumen könnten andere, lockerere Regeln gelten. Das Gericht stellte jedoch klar, dass § 548 BGB im allgemeinen Teil des Mietrechts angesiedelt ist und daher auch für Gewerbemietverhältnisse gilt. Die Interessenlage (Sicherheit für Mieter, Planbarkeit für Vermieter) sei auch bei Geschäftsräumen dieselbe.

Das vorliegende Urteil

LG Kiel – Az.: 10 O 90/23 – Urteil vom 24.01.2024

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Dr. Christian Gerd Kotz

Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz