Gewerberaummietvertrag – Mietvertragskündigung wegen Hitze in den Mieträumlichkeiten

Gewerberaummietvertrag – Mietvertragskündigung wegen Hitze in den Mieträumlichkeiten

OLG Brandenburg

Az: 3 U 100/09

Urteil vom 12.09.2012


 Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 07.05.2009 – Aktenzeichen 6 O 226/09 – wie folgt abgeändert:

Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend die Büroräume in L…, … Platz 1, 1. OG durch die Kündigungen des Beklagten vom 31.07.2006 und vom 10.08.2006 nicht aufgelöst worden ist und mit der Klägerin als Vermieterin bis zum 14.09.2006 fortbestand.

Die Widerklage wird als unzulässig zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Streithelfers.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.


Gründe

I.

Die Parteien streiten über den Bestand eines Gewerbemietverhältnisses.

Die berufungsführende Klägerin vermietete dem Beklagten gemäß Mietvertrag vom 17.01.2000 näher bezeichnete Räumlichkeiten zum Betrieb eines Versicherungsservicebüros ab 01.02.2000 für fünf Jahre, wobei sich die Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre verlängerte, wenn nicht der Mieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprach.

Mit Schreiben vom 27.06.2006 zeigte der Beklagte der Klägerin an, dass seit Mai in dem Mietobjekt Temperaturen von über 26° Celsius herrschten und forderte sie unter Fristsetzung auf, dafür Sorge zu tragen, dass bei entsprechenden Außentemperaturen die Temperatur 26° Celsius nicht übersteigt.

Mit Schreiben vom 31.07.2006 erklärte der Beklagte selbst die Kündigung zum 01.10.2007; mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2006 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Hitzebelastung fristlos.

Der Beklagte hat behauptet, bei Errichtung des Mietobjektes habe die Klägerin die Anforderungen der DIN 4108-02 verfehlt, so dass in dem Mietobjekt seit Mai 2006 bis zum Ausspruch der Kündigung durchschnittlich 30° Celsius oder mehr geherrscht hätten, wie im Übrigen bereits in den Sommern 2000 und 2001. Einen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrages habe er unterlassen im Vertrauen auf eine Zusage der Klägerin, deren Vertreter ihm in zwei Vier-Augen-Gesprächen im Jahre 2003 zugesichert habe, die Temperaturproblematik dadurch zu verbessern, dass das Kühlungsverfahren durch Umschaltung von Winter- in den Sommerbetrieb geändert werden solle. In der mündlichen Verhandlung vom 27.10.2010 hat der Beklagte das Datum des Gesprächs auf den Dezember 2005 berichtigt.

Zudem seien die Temperaturbelastungen zum Zeitpunkt der Kündigung gesundheitsgefährdend gewesen.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Feststellungsklage der Klägerin als unzulässig und die Feststellungswiderklage des Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Einhaltung der Anforderungen der DIN 4108-2 und Zeugenvernehmung über die Temperaturverhältnisse für begründet erachtet.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Abweisungsbegehren hinsichtlich der Widerklage uneingeschränkt weiter. Das Landgericht sei dem Gutachten zu Unrecht gefolgt, das unzutreffend auf einer raumbezogenen Betrachtung fuße. Auch habe das Landgericht eine Verwirkung des Kündigungsrechts fehlerhaft verneint. Schließlich sei, wie die Klägerin erstmals zweitinstanzlich vorträgt, die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung im Schreiben vom 27.06.2006 zu kurz bemessen gewesen.

Der Streitverkündete ist auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten.

Nach Hinweis des Senats beantragt die Klägerin,

1. das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 07.05.2009 – Aktenzeichen 6 O 226/09 – abzuändern und festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend die Büroräume in L…, … Platz 1, 1. OG durch die Kündigungen des Beklagten vom 31.07.2006 und vom 10.08.2006 nicht aufgelöst worden ist und mit ihr als Vermieterin bis zum 14.09.2006 fortbestand.

2. unter Abänderung des vorgenannten Urteils des Landgerichts Cottbus die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 08.12.2010 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen T…, R…, Gr… und S…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 25.05.2011 und vom 26.10.2011 verwiesen. Ferner hat der Senat ein schriftliches Gutachten der Sachverständigen Dr. med. E… Hä… eingeholt, das die Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2012 erläutert hat.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.

1.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigungen des Beklagten vom 31.07.2006 und vom 10.08.2006 nicht beendet worden.

a)

Der Beklagte hatte kein Sonderkündigungsgrund wegen unzureichender Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB.

Die unzureichende Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches ist gegeben, wenn sich die Mietsache nicht in vertraglich vereinbartem Zustand befindet, sondern mängelbehaftet ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01, juris-Textziffer 26 = NJW 2005, 2152). Ein Mangel (§ 536 BGB) ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetztem Zustand. Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, wie hier zum Wärmeschutz, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, juris Textziffer 10, 11 = NZM 2009, 580).

Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt für den Wärmeschutz die DIN 4108-2, Ausgabe 1981. Die Einhaltung deren Voraussetzungen ohne weitere Verschattungsmaßnahmen – die unstreitig fehlen – ist nicht gegeben, wie die Gerichtssachverständige Dipl.-Ing. M… W… in ihrem Gutachten vom 21.05.2008 festgestellt hat. Das Gutachten fußt zutreffend auf einer raumbezogenen Betrachtung. Sie befindet sich insoweit in Übereinstimmung mit der in der Baupraxis und der Wissenschaft hierzu vertretenden Auffassung, wie die von ihr herangezogene Kommentarstelle zweifelsfrei belegt. Durchgreifende Angriffe hiergegen führt die Klägerin nicht.

Die behauptete Hitzebelastung hat das Landgericht nach Zeugenvernehmung mit tragfähiger und überzeugender Beweiswürdigung, gegen die die Berufung nichts einwendet, für erwiesen erachtet. Auch die von dem Senat vernommenen Zeugen haben diese Hitzebelastung bestätigt.

Das Kündigungsrecht war jedoch nach § 543 Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 536 b BGB ausgeschlossen. Nach § 536 b BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt. § 536 b BGB ist auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 364 m.w.N.). Die Kenntnis des Beklagten vom unzureichenden Wärmeschutz bei Vertragsverlängerung ist unstreitig.

Dem Gewährleistungsausschluss des § 536 b BGB steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss oder zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung die Beseitigung des Mangels zugesichert hat. Die ursprüngliche Behauptung des Beklagten, der Zeuge H… habe im Jahr 2003 eine solche Zusicherung gemacht, hat sich nach den eigenen Angaben des Beklagten als Partei persönlich in der mündlichen Verhandlung am 27.10.2010 nicht bestätigt. Hier hat der Beklagte angegeben, dass das entsprechende Gespräch mit dem Zeugen H… im Dezember 2005 stattgefunden habe – also nach der Verlängerung des Vertrages.

b)

Auch ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit bestand nicht. Allerdings steht der Kündigungsausschluss nach § 543 Abs. 4 BGB einer Sonderkündigung wegen Gesundheitsgefährdung nicht entgegen. Indes vermochte der Senat aufgrund der Beweisaufnahme keine hinreichende Überzeugung davon gewinnen, dass die von den Zeugen bestätigte Wärme in dem Mietobjekt tatsächlich gesundheitsgefährdend im Sinne des § 569 BGB war.

Ein Kündigungsrecht gemäß § 569 Abs 1 BGB ist erst eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 569 Rn. 8 ff; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 569 Rn. 10 jeweils m.w.Nw.). Die so verstandene Gesundheitsgefährdung muss außerdem konkret, also naheliegend sein, während die bloße entfernte Möglichkeit einer Gesundheitsbeschädigung keine Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigt (RGZ 88, 168; RG WarnR 1911 Nr. 323 S 360; KG JW 1930, 2975). Ebenso wenig reicht ein bloßes vorübergehendes Unbehagen aus (RGZ 51, 210, 211 f; RG WarnR 1911 Nr. 323, S 360; JW 1912, 288 Nr. 9; LG Lübeck aaO; Staudinger/Volker Emmerich (2006), § 569 BGB Rn. 7).

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ist nur dann gegeben, wenn eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht; es müssen Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sein (vergleiche Mössner in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 569 BGB, Rn. 18 m.w.N.).

Der Beklagte hat den ihm obliegenden Beweis für eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung nicht führen können. Die von dem Senat gehörten Zeugen haben zwar die von dem Beklagten behaupteten Temperaturen bestätigt. Aus ihren Aussagen ergab sich für den Senat nicht mit hinreichender Sicherheit, dass die erhöhten Temperaturen die Gesundheit der Zeugen über die mit der Hitze verbundenen Unannehmlichkeiten hinaus beeinträchtigten. Der Senat hat deshalb die Sachverständige Dr. med. Hä… als Arbeitsmedizinerin mit der Beantwortung dieser Beweisfrage beauftragt. Auch das Gutachten der Sachverständigen Dr. med. Hä… hat den Beweis für eine solche Gesundheitsgefährdung nicht erbracht. Die Sachverständige hat in ihrem schriftlichen Gutachten vom 12.01.2012 stattdessen überzeugend und für den Senat nachvollziehbar dargelegt, dass zwar durch den Temperaturverlauf das Wohlbefinden der Zeugen beeinträchtigt war, aber eine dauerhafte Erkrankung aufgrund der eher kurzfristigen Tätigkeit in dem Büro ausgeschlossen werden kann. Da alle Zeugen nicht von dauerhaften Symptomen, sondern nur von Beschwerden während des Aufenthalts in den Räumen gesprochen hätten, schließt die Sachverständige eine dauerhafte Gesundheitsgefährdung durch den Aufenthalt in den Räumen aus. Zudem hat die Sachverständige in der mündlichen Verhandlung überzeugend ausgeführt, dass es aus der Sicht des Arbeitsmediziners an einer hinreichenden Grundlage fehle, um eine Klimabeurteilung abzugeben. Eine solche Klimabeurteilung sei aber Voraussetzung für die Beantwortung der Frage, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliege.

Auch die in Nr. 3.5 des Anhangs zur Arbeitsstättenverordnung und diese konkretisierend in Nr. 3.3 der Arbeitsstätten-Richtline getroffenen Regelungen führen zu keiner anderen Betrachtungsweise. Soweit dort bestimmt ist, dass Arbeitsräume eine „gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur“ aufweisen müssen, die 26 ° Celsius nicht überschreiten soll, ist Adressat dieser Normen lediglich der Arbeitgeber (vgl. Herrlein, Sommerliche Aufheizung von Geschäftsräumen als Mangel der Mietsache? in: NZM 2007, 719). Zutreffend hat die Sachverständige daher darauf hingewiesen, dass die Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung den Arbeitgeber verpflichten und ihr Gutachten keine Aussage darüber trifft, welche etwaigen Verpflichtungen den Vermieter aufgrund des Mietverhältnisses treffen. Nach den weiteren Ausführungen der Sachverständigen bedeutet eine Überschreitung der Innentemperatur von 26 ° Celsius deshalb auch noch keine Gesundheitsgefährdung.

2 .

Die Widerklage war als unzulässig zurückzuweisen.

Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG (vgl. dazu BAG NJW 1994, 2780, 2782) ist bei dem Streit wegen der Kündigung eines Mietverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO nur dessen (Fort-)Bestand Gegenstand der begehrten Feststellung, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung. Sie ist bloße Vorfrage hierzu. Soweit ein Feststellungsantrag sich seinem Wortlaut nach auf die Unwirksamkeit einer bestimmten Kündigung beschränkt, ist er in diesem Sinne umzudeuten (vgl. BGH, NJW 2000, 354, Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 256 Rn. 3 m.w.N.).

In Anwendung dieser Grundsätze war die Klage der Klägerin als positive Feststellungsklage zulässig und die dagegen gerichtete negative Feststellungswiderklage des Beklagten unzulässig.

3.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 91, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf bis zu 7.000,00 € festgesetzt (§ 41 Abs. 1 GKG), da zunächst das Bestehen des Mietverhältnisses ohne zeitliche Einschränkung in Streit war.

Die Revision war nicht zuzulassen.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erfordern die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Schon auf der tatsächlichen Ebene ist der vorliegende Fall nicht mit demjenigen des Oberlandesgerichts Düsseldorf (NJW-RR 1998, 1307) zu vergleichen. Dort musste der Mieter für mehrere Monate mit Innenraumtemperaturen von mehr als 35° Celsius rechnen, während hier nach dem Vortrag des Beklagten die Durchschnittstemperaturen lediglich im Juli 2006 (39,76 ° Celsius) überschritten waren und im Juni bei 31,48°C und im August bei 33,87 ° Celsius lagen.