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Gewerberaummietvertrag – Kündigung per Fax ausreichend?

Fax statt Brief? Kein Problem! Ein Berliner Gericht hat entschieden, dass ein Gewerberaummietvertrag auch per Fax wirksam gekündigt werden kann. Doch aufgepasst: Ein Formfehler im Vertrag selbst kann zur Kündigung führen, wie dieser Fall zeigt. Und wer auf Wertersatz für Umbauten hofft, muss den Wertzuwachs genau belegen können.

Zum vorliegenden Urteil Az.: 8 U 162/22 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Hilfe anfordern


✔ Der Fall: Kurz und knapp

  • Es ging um die Frage, ob die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags per Fax zulässig ist.
  • Der Fall verband die Interessen eines Grundstückseigentümers mit denen eines Mieters, der Gewerberäume nutzte.
  • Hauptproblem war die rechtliche Anerkennung einer per Fax übermittelten Kündigungserklärung.
  • Das Gericht entschied, dass die Kündigung per Fax nicht ausreichend sei.
  • Das Gericht argumentierte, dass eine Kündigung im Mietrecht strengen Formvorschriften unterliegt.
  • Diese Entscheidung bestätigt die Notwendigkeit einer schriftlichen Kündigung im Original mit eigener Unterschrift.
  • Die Entscheidung des Landgerichts Berlin wurde somit bestätigt, und die Berufung des Mieters abgewiesen.
  • Diese Entscheidung bedeutet, dass sich Mieter und Vermieter über die gültigen Kündigungsmodalitäten im Klaren sein müssen.
  • Eine Kündigung per Fax ist rechtlich ungenügend und kann zur Ablehnung führen.
  • Die Klarstellung der Formvorschriften hilft, Unsicherheiten in zukünftigen Vertragskündigungen zu vermeiden.

Fax-Kündigung von Gewerberaummietverträgen – Zulässig oder nicht?

Ein Gewerberaummietvertrag ist ein spezieller Vertragstyp, der sich von einem normalem Wohnraummietvertrag unterscheidet. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen, die hauptsächlich den Schutz des Mieters bezwecken, haben Gewerberaummietverträge einen stärkeren Fokus auf die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.

Das Kündigen eines Gewerberaummietvertrags kann daher sehr unterschiedlich gehandhabt werden, je nach den individuellen Vereinbarungen im Vertrag. Ob eine Kündigung per Fax zulässig ist, hängt somit vom konkreten Einzelfall ab. Im Folgenden werden wir einen aktuellen Gerichtsentscheid zu dieser Frage näher beleuchten.

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Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist eine komplexe Angelegenheit mit weitreichenden Konsequenzen. Die Kanzlei Kotz verfügt über langjährige Erfahrung im Mietrecht und kennt die Besonderheiten von Gewerbemietverträgen. Wir unterstützen Sie bei allen Fragen rund um Kündigung, Schriftform und Wertersatzansprüche. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten. Ihr Recht ist uns wichtig.

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✔ Der Fall vor dem Kammergericht Berlin


Gewerberaummietvertrag per Fax gekündigt – KG hält dies für ausreichend

In einem Fall vor dem Kammergericht Berlin ging es um die Frage, ob die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags per Fax wirksam ist. Die Vermieterin, eine Grundstückseigentümerin, hatte das Mietverhältnis mit den beklagten Mietern durch Fax-Schreiben gekündigt und klagte anschließend auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Landgericht gab Räumungsklage statt

Das Landgericht Berlin hatte der Räumungsklage stattgegeben und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume verurteilt. Zudem wies es die von den Mietern erhobene Hilfswiderklage auf Zahlung von Ersatz für Aufwendungen ab. Dagegen legten die Beklagten Berufung zum Kammergericht ein.

Streitpunkt Kündigungserklärung per Fax

Die Beklagten argumentierten, die Kündigung per Fax genüge nicht der im Mietvertrag vereinbarten Schriftform. Dem hielt das Kammergericht jedoch entgegen, dass gemäß § 127 Abs. 2 BGB eine telekommunikative Übermittlung wie per Fax ausreichend ist, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt haben. Ein solch abweichender Wille sei hier nicht erkennbar gewesen.

Mietvertrag wegen Schriftformmangel kündbar

Das Gericht stellte zudem fest, dass das Mietverhältnis ohnehin ordentlich kündbar war, da der Mietvertrag den gesetzlichen Schriftformerfordernissen nicht genügte. Es wies darauf hin, dass im Vertrag nicht klar war, ob einer der Vermieter auch für den anderen unterschrieben hatte. Dies begründete Zweifel an der Vollständigkeit der Beurkundung.

Umbauten begründen keinen Wertersatzanspruch

Auch die Hilfswiderklage auf Wertersatz für Umbauten in den Mieträumen blieb ohne Erfolg. Das Kammergericht sah es nicht als erwiesen an, dass die vorgenommenen Maßnahmen zu einer erheblichen und bezifferbaren Ertragswertsteigerung des Objekts geführt haben. Die Beklagten hätten nicht ausreichend zum ursprünglichen Zustand vorgetragen.

Fax-Kündigung grundsätzlich wirksam

Das Urteil zeigt: Eine Kündigung per Fax ist bei Gewerberaummietverträgen grundsätzlich wirksam, sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Darüber hinaus mahnt der Fall zur Vorsicht bei der Gestaltung von Mietverträgen. Schriftformmängel können schnell zur vorzeitigen Kündbarkeit führen. Schließlich dürfte es für Mieter nach Vertragsende schwierig sein, Aufwendungen für Umbauten ersetzt zu verlangen, wenn sie deren wertsteigernden Effekt nicht konkret belegen können.

✔ Die Schlüsselerkenntnisse in diesem Fall


Die Entscheidung verdeutlicht, dass eine Kündigung per Fax bei Gewerberaummietverträgen grundsätzlich wirksam ist, sofern keine abweichende Parteivereinbarung vorliegt. Zudem zeigt der Fall die Bedeutung der Einhaltung der Schriftform bei Mietverträgen und die Schwierigkeit für Mieter, Wertersatz für Umbauten ohne konkreten Nachweis einer Ertragswertsteigerung zu erlangen. Das Urteil mahnt somit zu Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung und Dokumentation von Maßnahmen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter von Gewerbeflächen sollten Sie wissen, dass eine Kündigung per Fax grundsätzlich wirksam ist, es sei denn, Ihr Mietvertrag sieht ausdrücklich etwas anderes vor. Prüfen Sie daher Ihren Vertrag sorgfältig und achten Sie auf die vereinbarte Form der Kündigung.

Als Vermieter von Gewerbeflächen können Sie sich darauf verlassen, dass eine Kündigung per Fax in der Regel rechtsgültig ist. Achten Sie jedoch darauf, dass Ihr Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht, insbesondere der Schriftform. Andernfalls riskieren Sie, dass der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

Für beide Seiten gilt: Wenn Sie Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchführen, sollten Sie den Nachweis über deren wertsteigernden Effekt sorgfältig dokumentieren. Nur so können Sie am Ende des Mietverhältnisses möglicherweise Ersatz für Ihre Aufwendungen verlangen.

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und -prüfung. Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten sollten Sie sich rechtzeitig anwaltlich beraten lassen, um Ihre Rechte zu wahren.


✔ FAQ – Häufige Fragen

Haben Sie Fragen rund um Ihren Gewerberaummietvertrag? Dann finden Sie in unseren FAQ wertvolle Antworten und Orientierung. Erfahren Sie, was das aktuelle Gerichtsurteil für Sie als Mieter oder Vermieter bedeutet und wie Sie Ihre Interessen rechtssicher wahren können. Nutzen Sie diese praxisnahen Informationen, um fundiert zu entscheiden und Konflikte im Vorfeld zu vermeiden.


Welche Formanforderungen gelten für die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags?

Für die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags gelten folgende Formanforderungen:

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass sie in Papierform mit der eigenhändigen Unterschrift des Kündigenden vorliegen muss. Eine Kündigung per Fax oder E-Mail genügt den Formvorschriften in der Regel nicht, da hier die eigenhändige Unterschrift fehlt.

Ausnahmsweise kann die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dafür muss die Kündigung mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein. Eine einfache E-Mail-Kündigung ohne elektronische Signatur ist jedoch unwirksam.

Die Kündigung muss an alle Mieter bzw. Vermieter adressiert sein und deren Namen enthalten. Kündigt nur ein Gesellschafter, muss er seine Vertretungsvollmacht nachweisen.

Für die Kündigung gelten bestimmte Fristen. Ist im Mietvertrag keine Frist vereinbart, beträgt sie gesetzlich 6 Monate zum Quartalsende. Entscheidend ist, dass die Kündigung dem Vermieter fristgerecht zugeht, nicht nur der Versand.

Verstößt der Mietvertrag gegen die Schriftform, kann der Vermieter den Vertrag unter Umständen trotzdem kündigen. Daher ist es wichtig, bei Vertragsschluss und Änderungen stets die Schriftform zu wahren, um spätere Kündigungsrisiken zu vermeiden.


Welche Rolle spielt § 127 Abs. 2 BGB bei der Kündigung per Fax?

§ 127 Abs. 2 BGB spielt eine entscheidende Rolle bei der Frage, ob eine Kündigung per Fax ausreicht, um einen Gewerberaummietvertrag wirksam zu beenden. Dieser Paragraph regelt, dass zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form auch eine telekommunikative Übermittlung genügt, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist.

Konkret bedeutet dies: Haben die Vertragsparteien im Mietvertrag die Schriftform für die Kündigung vereinbart, reicht grundsätzlich auch eine Übermittlung per Fax aus, um dieser Formvorschrift zu genügen. Denn das Fax stellt eine Form der Telekommunikation dar, die vom Gesetzgeber als ausreichend angesehen wird, um die Schriftform zu wahren.

Anders sieht es jedoch bei Wohnraummietverträgen aus: Hier schreibt § 568 BGB zwingend die Schriftform für die Kündigung vor. Ein Fax genügt in diesen Fällen nicht, da es an der eigenhändigen Unterschrift des Kündigenden mangelt, die nach § 126 BGB erforderlich ist.

Für Gewerberaummietverträge gilt diese Einschränkung nicht. Hier können die Parteien frei vereinbaren, welche Form sie für die Kündigung vorsehen wollen. Sofern sie dabei die Schriftform wählen, kann diese durch § 127 Abs. 2 BGB auch durch ein Fax gewahrt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass § 127 Abs. 2 BGB eine wichtige Erleichterung für die Formwahrung bei Kündigungen darstellt. Er ermöglicht es den Vertragsparteien, moderne Kommunikationsmittel wie das Fax zu nutzen, um der vereinbarten Schriftform zu genügen. Allerdings gilt dies nicht für Wohnraummietverträge, für die das Gesetz die Schriftform zwingend vorschreibt.


Was passiert, wenn die Schriftform bei einem Gewerberaummietvertrag nicht eingehalten wird?

Wenn die Schriftform bei einem Gewerberaummietvertrag nicht eingehalten wird, kann dies erhebliche Folgen haben. Gemäß §§ 578, 550 BGB gilt ein Mietvertrag über Geschäftsräume, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wird und nicht schriftlich fixiert ist, als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Das bedeutet, dass ein solcher Vertrag nach Ablauf eines Jahres von beiden Seiten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden kann. Eine vereinbarte längere Laufzeit ist dann unwirksam. Für den Mieter kann dies problematisch sein, wenn er etwa Investitionen in die Räume getätigt hat. Für den Vermieter entsteht die Gefahr, dass er den Mietvertrag nicht wie geplant langfristig ausüben kann.

Auch nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags, die wesentliche Punkte betreffen, unterliegen dem Schriftformerfordernis. Wird dies nicht beachtet, droht erneut die vorzeitige Kündbarkeit.

Um Rechtssicherheit zu schaffen, sollten Mieter und Vermieter daher stets penibel auf die Einhaltung der Schriftform achten. Nur so lässt sich vermeiden, dass ein eigentlich langfristig angelegter Mietvertrag überraschend gekündigt werden kann.


Kann eine Kündigung per Fax ausgeschlossen werden?

Ja, Vertragsparteien können in einem Gewerberaummietvertrag vereinbaren, dass eine Kündigung per Fax ausgeschlossen ist und nur bestimmte Formen, wie beispielsweise per Einschreiben, zulässig sind.

Im Gewerberaummietrecht ist die Kündigung grundsätzlich formlos möglich, sofern im Vertrag keine Schriftform vereinbart wurde. Allerdings empfiehlt es sich aus Beweisgründen stets, die Kündigung schriftlich zu erklären.

Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag, dass die Kündigung nur per Einschreiben erfolgen darf, so ist eine Kündigung per Fax unwirksam. Das Fax genügt in diesem Fall nicht den vertraglichen Formerfordernissen. Gleiches gilt, wenn im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen wird, dass die Kündigung per Fax möglich ist.

Durch eine solche Vertragsklausel schaffen die Vertragsparteien Klarheit und Rechtssicherheit darüber, auf welchem Weg eine wirksame Kündigung erklärt werden kann. Insbesondere der Vermieter weiß dann genau, dass er sich auf eine Kündigung per Fax nicht einlassen muss.

Wichtig ist, dass die Vereinbarung einer bestimmten Kündigungsform im Vertrag klar und eindeutig formuliert ist. Zweifel gehen zu Lasten der Partei, die sich auf die Unwirksamkeit einer Kündigung beruft. Daher sollten Vertragsklauseln zur Kündigungsform präzise abgefasst werden.


Welche Rechte haben Mieter bezüglich Wertersatz für Umbauten nach Vertragsende?

Mieter haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Wertersatz für Umbauten, die sie während der Mietzeit vorgenommen haben. Dieser Anspruch richtet sich nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Grundsätzlich muss der Mieter bei Vertragsende die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat. Das bedeutet, dass er grundsätzlich verpflichtet ist, selbst vorgenommene bauliche Veränderungen auf eigene Kosten zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Allerdings kann der Mieter in bestimmten Fällen einen Ausgleich für die von ihm getätigten Investitionen verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter die Umbauten nicht selbst bezahlt hat und der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme der Einrichtungen hat.

Die Höhe des Wertersatzes bemisst sich nach dem Zeitwert der Einrichtungen, abzüglich der vom Mieter ersparten Kosten für den Ausbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Ob und in welcher Höhe ein Wertersatzanspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab und erfordert eine sorgfältige Prüfung.

Mieter sollten daher vor Beginn von Umbaumaßnahmen unbedingt mit dem Vermieter klären, ob und unter welchen Bedingungen diese erlaubt sind und wie mit den Einbauten bei Vertragsende umgegangen wird. Empfehlenswert sind hier eindeutige vertragliche Regelungen.


§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils


  • § 127 Abs. 2 BGB: Dieser Paragraph regelt die Formvorschriften bei Verträgen. Im vorliegenden Fall war entscheidend, dass eine Kündigung per Fax gemäß § 127 Abs. 2 BGB als ausreichend angesehen wurde, wenn die Parteien nichts Abweichendes im Mietvertrag festgelegt haben. Dies bedeutet, dass für die Wirksamkeit der Faxkündigung keine gesonderte schriftliche Vereinbarung notwendig war.
  • Schriftform gemäß § 126 BGB: Die generelle Anforderung, dass bestimmte Verträge schriftlich abgeschlossen werden müssen, um wirksam zu sein. Im vorliegenden Fall ergaben sich Zweifel an der Einhaltung der Schriftform bei der Unterzeichnung des Mietvertrages, was zur Kündbarkeit des Mietverhältnisses führte. Ein Beispiel hierfür ist, dass unklar blieb, ob einer der Vermieter auch für den anderen mitunterschrieben hatte.
  • Ordentliche Kündbarkeit aufgrund Schriftformmangels: Das Gericht stellte fest, dass das Mietverhältnis ordentlich kündbar war, da der Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen an die Schriftform nicht genügte. Dies hatte zur Folge, dass der Mietvertrag vorzeitig beendet werden konnte, weil die Unterschriften der Vermieter nicht korrekt oder eindeutig waren.
  • § 535 BGB – Pflichten des Vermieters: Diese Vorschrift legt die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung und zum Zustand der Mietsache fest. Im Kontext der Hilfswiderklage auf Wertersatz für Umbauten prüfte das Gericht, ob die vorgenommenen Maßnahmen zu einer erheblichen Wertsteigerung führten. Da dies nicht nachgewiesen werden konnte, wurde der Anspruch abgewiesen.
  • § 550 BGB – Schriftform bei Mietverträgen: Bei Mietverhältnissen, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, müssen diese schriftlich erfolgen, ansonsten gelten sie als unbefristet und können ordentlich gekündigt werden. Der vorliegende Fall zeigt die Relevanz dieser Vorschrift, da die Mietvertragslaufzeit und die ordnungsgemäße Unterzeichnung durch die Vermieter nicht klar gegeben waren.
  • § 8 U 162/22 – Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG): Diese Entscheidung bekräftigt, dass die Kündigung per Fax wirksam war und die ordnungsgemäße Unterschrift im Mietvertrag nicht vorlag, wodurch das Mietverhältnis ordentlich kündbar wurde. Sie verdeutlicht die Konsequenzen von Schriftformmängeln.
  • Aufwendungsersatzansprüche: Im Zusammenhang mit der abgewiesenen Hilfswiderklage auf Ersatz von Aufwendungen ist zu beachten, dass der Mieter hierfür den Nachweis erbringen muss, dass die durchgeführten Umbauten zu einer erheblichen und bezifferbaren Wertsteigerung führten. Ohne diesen Nachweis besteht kein Anspruch auf Ersatz.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Kammergericht Berlin

KG – Az.: 8 U 162/22 – Beschluss vom 30.01.2023

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 01.09.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 58 O 19/20, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Berlin ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10% leistet.

3. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 332.692,48 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Das Landgericht hat das Versäumnisurteil vom 03.09.2020, mit dem die Beklagten zur Räumung und Herausgabe gemieteter Gewerberäume an die klagende Grundstückseigentümerin verurteilt worden sind, nach Aufhebung eines Teilurteils vom 03.06.2021 und Zurückverweisung durch Urteil des Senats vom 06.12.2021 – 8 U 107/21 – mit dem hier angefochtenen Urteil vom 01.09.2022 aufrechterhalten und die Hilfswiderklage auf Zahlung von Ersatz für Aufwendungen abgewiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Die Beklagten wenden sich mit der Berufung gegen ihre Verurteilung und die Abweisung ihrer Hilfswiderklage und machen geltend:

Zum Räumungsanspruch dürfte es dem Rechtsstaatsprinzip schon nicht genügen, dass das Landgericht Berlin die Ausführungen aus dem Urteil des Kammergerichts vom 6. Dezember 2021 übernommen habe, ohne eigene Überlegungen dazu aufzustellen. Die Schriftsatzkündigung vom 28. Juli 2020 habe das Mietverhältnis nicht zum 31. März 2021 beendet. Die Gegenbehauptung der Beklagten, der damalige Eigentümer H… hätte eine Vielzahl von Mietverträgen allein abgeschlossen, sei nicht substanzlos und beweislos vorgetragen worden und die Klägerin sei ihr nicht substantiiert entgegengetreten. Die Klägerin habe versäumt vorzutragen, wie denn die Verwalterpraxis gelebt wurde und vor allem welche Vertretungsverhältnisse vorgelegen haben. Damit sei ein Verstoß gegen § 242 BGB evident und müsse zur Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils führen. Sofern H…-J… H… sämtliche Mietverträge allein abgeschlossen habe, sei zum einen seine Vertretungsmacht und zum anderen eine Berechtigung über § 1357 BGB anzunehmen.

Das Gericht habe einen „weiteren Schriftformmangel“ hinsichtlich der Anlage zum Mietvertrag, auf den sich die Klägerin gar nicht berufen habe, unzulässig berücksichtigt.

Auch eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. März 2020 durch die Kündigung vom 20. August 2019 erscheine vor den vorgenannten Erwägungen unmöglich. Abenteuerlich erscheint weiterhin, dass eine Kündigung per Fax ausreichen solle. § 127 Absatz 2 BGB stehe schon die mietvertragliche Vereinbarung der Schriftform entgegen. Die Parteien hätten auch keinen anderen Willen zu erkennen gegeben, dass sie mit einer Übermittlung per Fax einverstanden gewesen wären. Das Gericht führe nicht aus, warum § 15 Absatz 2 des Vertrages die Beklagten nicht unangemessen benachteilige. Es dürfte daher auf die Vernehmung des Zeugen K… ankommen, weshalb ein Verfahrensfehler gerügt werde.

Im Schriftsatz vom 8. April 2020 sei unter Beweisantritt vorgetragen worden, dass die Beklagten davon ausgehen mussten, dass H…-J… H… zeichnungsberechtigter Alleineigentümer war. Dass die Voreigentümer den Beklagten eine Heilung angeboten haben, sei zu sehr zu deren Gunsten ausgelegt worden und eine Berechtigung der Forderungen der Klägerin zu Wasserschäden oder Forderungen des Schornsteinfegers sei nicht belegt.

Zur Hilfswiderklage hätten die Beklagten umfangreich zum Zustand der Mietsache bei Mietbeginn vorgetragen. Das Vordergericht habe versäumt, den Zeugen F… zu vernehmen sowie ein Sachverständigengutachten anzuberaumen.

Das Gericht begründe nicht, warum die Beklagten die Kosten dafür tragen sollen, weil das Landgericht Berlin rechtsfehlerhaft ein Teilurteil ausgesprochen hatte.

Sofern das Kammergericht die Kündigung auch vor dem Hintergrund des § 242 BGB weiterhin für gerechtfertigt halte, werde beantragt, wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zuzulassen.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 58 O 19/20 abzuändern,

1. die Klage abzuweisen und

2. die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten einen Betrag in Höhe von Euro 316.492,48 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 01.09.2022, Aktenzeichen 58 O 19/20, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Zur Begründung wird auf den Beschluss vom 07.12.2022 Bezug genommen, in dem der Senat ausgeführt hat:

„Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht der Klage stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird in vollem Umfang Bezug genommen. Auf das Berufungsvorbringen wird Folgendes hervorgehoben und ergänzt:

1. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB, § 985, § 1004 Abs. 1 BGB zu Recht zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden. Der Senat hält an den Ausführungen in seinem Urteil vom 06.12.2021 fest, die sich das Landgericht zu eigen gemacht hat. Auf das Berufungsvorbringen wird Folgendes hervorgehoben und ergänzt:

1.1 Das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung der Voreigentümer vom 20.08.2019 (Anlage K 5) zum 31.03.2020 beendet worden.

1.1.1 Die Kündigung per Fax genügt gemäß § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB der gewillkürten Schriftform, weil ein anderer Wille der Parteien nicht erkennbar ist. Die Berufungsbegründung verkennt insoweit das gesetzlich bestimmte Verhältnis von Regel und Ausnahme. Dass die Kündigung gemäß § 15 Satz 2 des Mietvertrages nur an einen der Mieter gerichtet werden muss, stellt ebenso wenig eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar wie es der Bundesgerichtshof für deren gegenseitige Bevollmächtigung zur Entgegennahme von Kündigungen entschieden hat. Hier wie dort geht es um den „passiven“ Empfang einer Kündigung.

1.1.2 Das Mietverhältnis war ordentlich kündbar, nämlich gemäß § 550 Satz 1 BGB nicht wirksam befristet, weil die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt ist.

1.1.2.1 Zum einen geht aus dem Mietvertrag nicht hervor, dass H…-J… H… auch für G… H… unterschrieben hätte. Daraus ergeben sich Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung, so dass es an der vollständigen Beurkundung des Mietvertrages fehlt (s. a. BGHZ 224, 370 Rn. 23). Mit der weiterhin nicht konkretisierten Behauptung, H…-J… H… habe eine große Zahl an Gewerbemietverträgen allein abgeschlossen, vermögen die Beklagten nicht darzutun, dass die Vermietung der streitgegenständlichen Gewerberäume als Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs der Familie gemäß § 1357 BGB gegen beide Eheleute wirkt. Ohnehin wäre dieser Umstand dem Mietvertrag nicht zu entnehmen und würde daher nichts an dem Formmangel ändern.

1.1.2.2 Zum anderen ist das Gericht nicht durch den Beibringungsgrundsatz gehindert, auch den weiteren Schriftformmangel des von der Klägerin vorgelegten Mietvertrages zu berücksichtigen, dass dessen Anlage weder von der Vermieterseite unterschrieben noch durch den unterschriebenen Teil des Mietvertrages in Bezug genommen ist. Der für die Urteilsfindung maßgebliche Inhalt der Verhandlungen wird durch den Sachvortrag in den von den Parteien eingereichten Schriftsätzen und Anlagen bestimmt (vgl. BGH MDR 2002, 957 Rn. 84)

1.1.3 Die Kündigung vom 20.08.2019 war nicht treuwidrig. Dies folgt, selbst wenn die von den Voreigentümern für eine Behebung des Formmangels gestellten Bedingungen unberechtigt gewesen sein sollten, aus den weiteren im Urteil des Senats vom 06.12.2021 angeführten und im angefochtenen Urteil übernommenen Gründen, denen die Beklagten nicht entgegentreten.

1.2 Ohnehin wäre das Mietverhältnis jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 28.07.2020 zum 31.03.2021 beendet worden. Ein treuwidriges Verhalten der Voreigentümer würde der Kündigungsbefugnis der Grundstückserwerber nicht entgegenstehen (vgl. BGH NJW 1962, 1388, 1390; BGHZ 40, 255; OLG Düsseldorf NZM 2005, 147; OLG Dresden MDR 2015, 1226; OLG Celle ZMR 2017, 389; Schweitzer in: Guhling/Günter, Gewerberaummietrecht, 2. Auflage, § 550 Rn. 86 m. w. N.). Schon deshalb kommt die beantragte Zulassung der Revision nicht in Betracht.

1.3 Die Zwangsräumung, die laut Berufungsbegründung am 19.10.2022 erfolgt ist, bewirkt keine Erledigung der Klage (vgl. BGHZ 203, 257 Rn. 19 m. w. N.).

2. Die Hilfswiderklage ist unbegründet.

2.1 Die Beklagten können sich mangels Fremdgeschäftsführungswillen nicht auf einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag stützen. Darauf hat der Senat bereits mit Urteil vom 06.12.2021 hingewiesen und die Beklagten haben dem nicht widersprochen.

2.2 Zwar kann dem Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses für ertragswertsteigernde Investitionen in die Mietsache – anders als für wegzunehmende Einrichtungen – ein Ersatzanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehen (vgl. BGH ZMR 1996, 122; BGH NJW-RR 2006, 294; BGHZ 180, 293). Eine Erhöhung des Ertragswertes durch die von den Beklagten behaupteten Baumaßnahmen ist aber nicht in erheblicher Weise dargetan, weil die Beklagten nicht ausreichend zum Zustand des Objekts bei Mietbeginn vortragen und der damalige Ertragswert daher nicht zu ermitteln ist.

2.2.1 Zum einen hält der Senat an seinem Hinweis im Urteil vom 06.12.2021 fest, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Miete nicht genügt, um den vorherigen Ertragswert festzustellen (s. a. BGHZ 180, 293 Rn. 14). Dem sind die Beklagten auch nicht entgegengetreten.

2.2.2 Ferner hält der Senat an den Hinweisen im Urteil vom 06.12.2021 fest, dass eine Ertragswertsteigerung durch die vorgelegten Rechnungen (Anlagekonvolut B 9 und Anlage B 10) und die als Anlagen B 11 bis B 22 vorgelegten Fotos nicht schlüssig dargetan ist und dass insbesondere den (den deutlich überwiegenden Teil der Widerklage ausmachenden, angeblich bar bezahlten) Rechnungen der V… GmbH ohne die dort in Bezug genommenen Aufträge nicht zu entnehmen ist, auf welche einzelnen Arbeiten sie sich beziehen. Die Beklagten legen solche Aufträge weiterhin nicht vor.

2.2.3 Schließlich hat der Senat im Urteil vom 06.12.2021 darauf hingewiesen, dass der vorherige Zustand der Mietsache von den Beklagten darzulegen sein dürfte.

Der darauf erfolgte Vortrag im Schriftsatz vom 02.02.2022 reicht nicht aus. Die Beklagte tragen im Wesentlichen nur pauschal vor, etwa die Liegenschaft sei „insgesamt in einem renovierungsbedürftigen Zustand“ gewesen, sämtliche Fußböden seien „in einem schadhaften und verwahrlosten Zustand“ gewesen, Wände und Decken seien „stark renovierungsbedürftig“ gewesen, die gesamte Elektronik sei „in einem schlechten Zustand und zum Betrieb einer Gaststätte nicht im Ansatz brauchbar“ gewesen, „teilweise“ hätten sich Wand- und Deckenpaneele gelöst, „teilweise“ habe der Fußboden lediglich aus Lehm und/oder Sand bestanden, die Fenster seien „teilweise defekt und nicht mehr nutzbar“ gewesen, die Türanlage sei „defekt und nicht nutzbar“ gewesen und ein WC und ein Handwaschbecken seien „schadhaft“ gewesen.

Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 24.02.2022 das Vorbringen in einer Vielzahl von Punkten dezidiert bestritten und fehlende Substantiierung gerügt hat, haben die Beklagten ihre Behauptungen nicht konkretisiert.

Der Zustand zu Mietbeginn ist – wie im angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt – auch durch die mit Schriftsatz vom 02.02.2022 vorgelegten Fotos (Anlagen B 23 bis B 27) nicht hinreichend dargetan, weil sie – zumindest ganz überwiegend – die Räume offenbar nicht bei Vertragsschluss, sondern während der nachfolgenden Bauarbeiten zeigen. Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass es eine unzulässige Erhebung von Ausforschungsbeweis wäre, auf dieser Grundlage den von den Beklagten benannten Zeugen zu vernehmen oder das beantragte Sachverständigengutachten einzuholen.

Die Berufungsbegründung enthält dazu keinen weitergehenden Sachvortrag.

3. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht auch die Kosten des Berufungsverfahrens 8 U 107/21 auferlegt. Insbesondere sind die Gerichtskosten insoweit nicht gemäß § 21 GKG niederzuschlagen, weil dies nur bei einem schweren Verfahrensverstoß in Betracht kommt (vgl. BGH NJW-RR 2005, 1230 Rn. 4). Darunter fällt der Erlass des Teilurteils vom 03.06.2021 nicht; er ist auch von den Beklagten nicht gerügt worden.

4. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass er weiteren – streitigen – Vortrag nur nach Maßgabe des § 531 Abs. 2 ZPO zulassen dürfte. Gründe für die Zulassung wären daher ggf. glaubhaft zu machen. Ferner weist der Senat darauf hin, dass weiterer Vortrag zurückgewiesen werden könnte, wenn sich der Rechtsstreit dadurch verzögert und ein Entschuldigungsgrund für den unterbliebenen Vortrag in der Berufungsbegründung nicht glaubhaft gemacht ist (§§ 530, 296 Abs. 1, 4 ZPO).“

Der Senat hält an dieser Beurteilung auch unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Beklagten vom 20.01.2022 fest.

Gegen die Begründetheit der Klage bringen die Beklagten nichts weiter vor. Sie vermögen auch die Unbegründetheit ihrer Hilfswiderklage nicht in Frage zu stellen:

Die Beklagten können – wie bereits im Hinweisbeschluss zu Ziffer II.2.2 angesprochen – keine Zahlungsansprüche darauf stützen, soweit sie die Mieträume mit Einrichtungen versehen haben, z. B. mit Fußbodenbelägen, Eingangs- und Brandschutztür, Schiebetüranlage, Rollläden, Lüftungsanlage, WC, Waschbecken, Ab- und Zuluftanlage oder Außenwerbeanlage (vgl. Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, § 539 BGB Rn. 47 m. w. N.). Daraus erwuchs ihnen gemäß § 5 Ziffer 3 Satz 1 des Mietvertrages – in Übereinstimmung mit § 539 Abs. 2 BGB – nur ein Wegnahmerecht. Sonstige Befugnisse des Mieters, etwa Schadensersatz- oder Bereicherungsansprüche, sind insoweit ausgeschlossen (vgl. BGHZ 81, 146; BGHZ 101, 37).

Hinsichtlich Mobiliar und Inventar – z. B. Großkücheneinrichtung und Gastrobedarf -, das nicht mit der Mietsache körperlich verbunden ist und keine Einrichtung im Sinne von § 539 Abs. 2 BGB darstellt (vgl. BGH NJW 1991, 3031; Lehmann-Richter a. a. O.), mögen die Beklagten von der Klägerin Herausgabe verlangen können, ist aber für einen Zahlungsanspruch nichts ersichtlich.

Eine Ertragswertsteigerung des Mietobjekts durch Umbaumaßnahmen der Beklagten kann nicht festgestellt werden. Das pauschale Vorbringen im Schriftsatz vom 02.02.2022, die vorgelegten Fotos von ihren Baumaßnahmen und die eingereichten, großteils wenig aussagekräftigen Rechnungen stellen keine ausreichende Grundlage dar, um den Ertragswert der Mietsache bei Mietbeginn durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Zu dieser Beurteilung ist der Senat, dessen Mitglieder seit vielen Jahren überwiegend mit Gewerberaummietsachen befasst sind, aus eigener Sachkunde in der Lage. Die Beklagten reichen die behaupteten Aufträge an die V… GmbH auch weiterhin nicht ein noch konkretisieren sie ihren Vortrag zum Zustand der einzelnen Räume bei Abschluss des Mietvertrages. Es war weder Aufgabe des Landgerichts noch obliegt es dem Senat, solche Angaben durch eine Vernehmung des Zeugen F… auszuforschen. Soweit das Vorbringen der Beklagten „Teilweise bestand der Fußboden lediglich aus Lehm und/oder Sand.“ durch Fotos in der Anlage B 23 für einzelne Flächen konkretisiert sein mag, ließe sich allein hieraus nach der freien Überzeugung des Senats (§ 287 ZPO) eine Ertragswertsteigerung des Objekts nicht ableiten.

Die Forderung der Klägerin nach Nutzungsentschädigung über die vereinbarte Miete hinaus, die sich nicht auf Investitionen der Beklagten, sondern nur auf womöglich geänderte Marktverhältnisse stützen könnte, lässt keinen signifikanten Rückschluss auf eine Ertragswertsteigerung zu, zumal sich diese – wie erörtert – nur auf Umbauten und nicht auf Einrichtungen und Inventar beziehen könnte. Gleiches gilt für die ohnehin nicht konkretisierte Behauptung der Beklagten, die Klägerin biete aktuell das Objekt am Markt als Gastronomiebetrieb zu einem „weitaus höheren Mietzins“ als mit ihnen vereinbart an; es muss außer Betracht bleiben, was die Klägerin für eine Mitvermietung bzw. -verpachtung von Einrichtung und Inventar verlangt.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens 8 U 107/21 sind nicht niederzuschlagen. Das Teilurteil vom 03.06.2021 stellte keine grob unrichtige Sachbehandlung dar. In Anlehnung an neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen weder einem Teilurteil auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherheit entgegensteht (BGHZ 230, 120) noch einem Teil-Vorbehaltsurteil (BGH NJW 2022, 1174), hat der erkennende Senat im Verfahren 8 U 63/22 ein Teilurteil auf Räumung trotz Hilfswiderklage auf Feststellung einer Entschädigungspflicht für Ein- und Ausbauten des Mieters für zulässig erachtet. Der Gesetzgeber will ausweislich von § 570 BGB, § 272 Abs. 4 ZPO effektiven Rechtsschutz für Räumungsansprüche, ein Wertersatzanspruch kann typischerweise nicht ohne Sachverständigengutachten und erhebliche Verfahrensverzögerung festgestellt werden, ohnehin bleibt bis zur Rückgabe der Mietsache offen, wann dem Vermieter welche Ertragswertsteigerung tatsächlich zufließt, und es droht keine Rechtskraft widersprechender Entscheidungen, weil eine Entscheidung über die Hilfswiderklage hinfällig wird, wenn die prozessuale Bedingung entfällt (s. BGH NJW 2010, 3015 Rn. 22).

Eine mündliche Verhandlung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer existenziellen Bedeutung des Rechtsstreits geboten. An die Darlegung einer Existenzgefährdung sind auch bei Räumungsklagen strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Senat ZMR 2022, 791; s. a. BayVerfGH, Entscheidung vom 25.01.2017 – Vf. 60-VI-15). Die Beklagten konkretisieren ihre wirtschaftlichen Verhältnisse in keiner Weise.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und die Feststellung zu vorläufiger Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren folgt aus § 41 Abs. 2 Satz 1, § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG.

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