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Az: 95 C 2231/11
Urteil vom 21.02.2012
1.) Die Klage wird abgewiesen.
2.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag. Die Vereinbarung betraf einen Lagerraum (Vertragstext Blatt 20 – 21 d. A.). Der Nettomietzins betrug monatlich 129,31 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Beklagte hatte 50,00 € monatlich als Vorauszahlung auf Betriebskosten zu bezahlen. § 3 Nr. 2 letzter Absatz der Vereinbarung lautet:
„Soweit Betriebskosten sich erhöhen, vermindern, neu entstehen oder wegfallen, ist dies in der anteiligen Umlageberechnung zu berücksichtigen. Entsprechend ist der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten neu festsetzen, falls die tatsächlich entstehenden Betriebskosten durch die Vorauszahlungen nicht mehr gedeckt werden.“
In der Anlage 1 zum Mietvertrag (Zusatzvereinbarungen) heißt es:
„Folgende Positionen werden mit dem Mieter abgerechnet:
1. Grundsteuer
2. Versicherung
3. Straßenreinigung
4. Winterdienst“
Bei dem Gebäude, in dem sich die Mieträumlichkeiten befinden, handelt es sich um ein gemischt genutztes Objekt. Das Haus verfügt insgesamt über eine Fläche von 662,61 m². Davon entfallen 168,97 m² auf Gewerbeflächen, das Mietobjekt verfügt über 94,73 m².
In den Betriebskostenabrechnungen im Jahre 2002 bis 2004 legt die Klägerin die angefallenen Grundsteuern nach Quadratmetern gleichmäßig auf alle Mieter um (beispielhaft für 2004 Blatt 63 der Akte). Ab 2005 (Blatt 64) nahm die Klägerin eine Trennung der Umlage vor. Seither wird differenziert nach dem Grundsteuerbetrag, der für die Gewerbeflächen anfällt und demjenigen, der für die Wohnungsmieter entsteht.
Auf dieser Grundlage legte die Klägerin auch die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen für 2006 bis 2010 (Bl. 24, 26, 28, 30 und 32). Für das letztgenannte Jahr 2010 ist zwischenzeitlich eine berichtigte Betriebskostenabrechnung erstellt worden (Bl. 83 d. A.), die den zuvor in Ansatz gebrachten Betrag für den Hauswart herausnimmt.
So kommt die Klägerin zu Nachzahlungsbeträgen von 570,62 € (für 2006), für 542,84 € (für 2007), für 817,83 € (für 2008), für 697,84 € (für 2009) und – inzwischen – auf 678,68 € (für 2010).
Die Klägerin nahm die Betriebskostenabrechnung für 2009 zum Anlass, eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung zu erklären (Bl. 22). Danach sollte der Beklagte ab dem 01.10.2010 monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung von 132,37 € entrichten.
Am 20.04.2011 erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietobjektes zum 31.05.2011 (Bl. 51).
Von der September-Miete 2010 entrichtete der Beklagte 132,65 € nicht. Von Januar 2011 bis Mai 2011 zahlte er monatlich 205,17 €. Für Juni 2011 tätigte er keine Zahlung.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei zur Anpassung der Grundsteuerumlegung berechtigt gewesen. Die ursprüngliche Umlage lediglich nach Quadratmetern des gesamten Gebäudes habe die Wohnungsmieter benachteiligt. Es entspreche der vertraglichen Vereinbarung, die Grundsteuer nach dem Umfang der tatsächlichen Entstehung umzulegen, die – insoweit unstreitig – für Gewerbeflächen höher ist.
Nach Teilrücknahme (Bl. 80) der Klage beantragt die Klägerin noch,
der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.155,63 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
132,65 € seit dem 04.09.2010, aus weiteren
85,00 € seit dem 05.01.2011, aus weiteren
85,00 € seit dem 04.02.2011, aus weiteren
85,00 € seit dem 04.03.2011, aus weiteren
85,00 € seit dem 05.04.2011, aus weiteren
85,00 € seit dem 04.05.2011, aus weiteren
290,17 € seit dem 04.06.2011, aus weiteren
570,62 € seit dem 13.10.2007, aus weiteren
542,84 € seit dem 27.09.2008, aus weiteren
817,83 € seit dem 23.09.2009, aus weiteren
697,84 € seit dem 28.09.2010, aus weiteren
678,68 € seit dem 19.08.2011 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er meint, zum einen sei die Position „Hauswart“ nicht umlegungsfähig. Darüber hinaus müsse die Grundsteuer korrekterweise nach wie vor nach Quadratmeteranteilen am gesamten Gebäude umgelegt werden. Er legt Alternativberechnungen (Bl. 70 – 74 d. A.) vor, wonach sich insgesamt ein Erstattungsbetrag von 533,38 € zu seinen Gunsten ergebe, der an ihn „zurückzuführen“ sei (Bl. 40).
Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen und Protokollerklärungen in Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg. Der Klägerin steht kein weitergehender Anspruch aus dem Mietvertrag zu (§ 535 Abs. 2 BGB).
Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dem ist der Beklagte bereits nachgekommen.
Die Kläger haben keine offenen Forderungen mehr aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2006 bis 2010. Wohl war der Beklagte aus dem Mietvertrag in Verbindung mit dessen Anlage 1 (Bl. 21 Rückseite) verpflichtet, die dort ausgeführten Positionen zu tragen.
Damit ist zum ersten klar, dass die in den Jahren 2008 und 2009 (und zunächst auch in 2010) jeweils mit 219,59 € zu Lasten des Beklagten in Ansatz gebrachten Kosten für den Hauswart nicht gerechtfertigt sind. Denn diese Nebenkosten sind im Mietvertrag nicht auf den Beklagten übergewälzt worden.
Gleiches gilt im Ergebnis für die Betriebskostenposition „Grundsteuergewerbe“ in sämtlichen Betriebskostenabrechnungen von 2006 bis 2010. Denn der Mietvertrag gibt den ab 2006 eingeschlagenen Abrechnungsmodus (Vorwegabzug der Grundsteuer für die Gewerbeeinheiten) nicht her. Das gilt jedenfalls unter Einbeziehung des Parteiverhaltens in den ersten drei Vertragsjahren.
Im Einzelnen:
Im Vertragstext als solchen ist lediglich knapp als abzurechnende Position benannt „Grundsteuer“. Ein Umlageschlüssel ist nicht spezifiziert.
Die von der Klägerin gewünschte Berechnungsweise versteht sich nicht von selbst – jedenfalls nicht zu Lasten der Mieterpartei. Ein Vermieter ist – solange nichts anderes vereinbart wurde – nicht grundsätzlich zu einem Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten verpflichtet. Dies gilt erst dann – und zwar zu Gunsten der Wohnungsmieter – wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05). Auch wenn diese erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter hier bei Umlage der Grundsteuer nach bloßen Quadratmeterzahlen gegeben sein sollte, ist der vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien dazu nichts zu entnehmen. Es ist aber die Klägerin, die unter Abweichung einer einfachen Quadratmeterumlage von dem hier betroffenen Gewerberaummieter diesen Vorabzug geltend macht und daher für dieses Vorgehen eine vertragliche Grundlage benötigt.
Selbst wenn man die ursprüngliche Vertragsausgangslage für dieses Ergebnis nicht hinreichen lässt, ergibt sich dieses jedenfalls unter Einbeziehung des Parteiverhaltens für die ersten drei Abrechnungsjahre (2002 bis 2004). Unstreitig sah die Klägerin in diesen Zeiträumen von einem Vorwegabzug ab. Der Beklagte kam den sich daraus ergebenden Verpflichtungen nach und billigte so jedenfalls konkludent dieses Vorgehen.
Vor diesem Hintergrund stand es der Klägerin nicht frei, nunmehr beginnend ab 2006 den Umlageschlüssel einseitig zu ändern. Wohl war es nach der vertraglichen Vereinbarung in der Umlageberechnung zu berücksichtigen, „soweit Betriebskosten sich erhöhen oder neu entstehen“. Ein solcher Fall war hier indes nicht gegeben. Die Betriebskosten hatten sich nicht erhöht, vielmehr hatte die Klägerin eine anderweitige Aufteilung (der auch schon zuvor anfallenden) Betriebskosten vorgenommen. Dies mag im Lichte der bereits zitierten BGH-Entscheidung (vom 08.03.2006) gegenüber dem Wohnungsmietern – da zu deren Gunsten – erforderlich gewesen sein; das genannte BGH-Urteil liefert aber keine Rechtsgrundlage dafür, dem Beklagten mit weiteren Kosten zu belasten, die er zuvor nicht zu tragen hatte.
Umgekehrt verbleibt danach gemäß der Alternativabrechnung des Beklagten (die rechnerisch nicht in Frage gestellt wurde) ein Betrag zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 533,38 €.
Angesichts fehlender Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2006 bis 2010 war auch kein Raum für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen. Es verblieb vielmehr bei der ursprünglichen Miethöhe; allerdings angepasst um die aktuelle Mehrwertsteuer (woraus sich ein Gesamtbetrag von 203,87 € monatlich ergibt; 129,31 € netto + 24,56 € Mehrwertsteuer + 50,00 € Nebenkostenvorauszahlung).
Damit verbleibt für die Monate Januar bis Mai 2011 kein offener Zahlbetrag mehr. Anders liegt es nur für die 132,65 € für September 2010 sowie für die Juni 2011-Miete. Denn die Kündigung vom 20.04.2011 wurde erst zum 31.07.2011 wirksam (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Allerdings beläuft sie sich – siehe oben – auf nur 203,87 €. Der Klägerin stand damit ursprünglich noch ein Zahlungsbetrag von 336,52 € zu (132,65 € + 203,87 €).
Dieser ist allerdings durch eine Aufrechnung des Beklagten erloschen (§§ 387, 388, 389 BGB). Das Gericht versteht die Formulierung des Beklagten (eines juristischen Laien) im Schreiben vom 11.11.2011 (Bl. 40 d. A.) unter Verweis auf seinen „Erstattungsbetrag“ der „zurückzuführen“ sei, jedenfalls als Hilfsaufrechnungserklärung. Diese betrifft – angesichts der chronologischen Auflistung – zunächst die ältesten Ansprüche.
Damit verbleibt kein überschießender Anspruch mehr für die Klägerseite.
Der Kostenausspruch ergibt sich aus dem § 91 ZPO.
Derjenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
