Gewerberaummietvertrag – fristlose Kündigung

KG Berlin

Az.: 12 U 118/08

Beschluss vom 02.04.2009


1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

2. Die Berufungskläger erhalten gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO Gelegenheit, hierzu binnen zwei Wochen seit Zugang Stellung zu nehmen.

Gründe

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Beides ist nicht der Fall.


1. Das Landgericht hat der Klage durch Aufrechterhalten des Anerkenntnisurteils vom 14. Juni 2007 im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu Recht stattgegeben, da der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses und Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution im aus dem Urteil ersichtlichen Umfang zusteht.

Die hiergegen von der Berufung vorgebrachten Einwände haben keine Aussicht auf Erfolg.

a. Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die von der Beklagten ausgesprochene fristlose Kündigung vom 11. Oktober 2006 das Gewerbemietverhältnis der Parteien nicht mit sofortiger Wirkung beendete.

Die Voraussetzungen des § 543 BGB, wonach jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann, lagen, wie das Landgericht in rechtlich nicht angreifbarer Weise entschieden hat, auf Seiten der Beklagten nicht vor.

Es handelte sich bei dem Vorfall vom 10. Oktober 2006 um ein einmaliges Vorkommnis. Auch solche können grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung begründen, wenn dem Mieter auf Grund der Schwere des Vorfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dies kann insbesondere auch durch eine verbotene Eigenmacht der Fall sein, wenn der Vermieter in das Besitzrecht des Mieters durch Auswechseln des Schlosses eingreift. Das Landgericht hat auf den Seiten 7 – 8 der angegriffenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass zwar verbotene Eigenmacht der Klägerin in der Person ihres Geschäftsführer vorgelegen hat, der Rücktausch der Schlösser aber unmittelbar nach Belehrung durch die Polizei erfolgte.

Die hiergegen von der Berufung vorgebrachten Einwände begründen keine andere Entscheidung.

Soweit die Berufung darauf abstellt, das Landgericht habe die weiteren Umstände des Vorfalls vom 10. Oktober 2006 nicht ausreichend berücksichtigt, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg.

Die Parteien haben über die Berechtigung der Klägerin zur Nutzung des von ihr zum Zeitpunkt des Vorfalls unstreitig inne gehalten so genannten Kosmetiklagers bereits zuvor gestritten. Die Beklagte hatte ausweislich des 1. Nachtrages zum Mietvertrag vom 28.4.2005 – Anlage K 1 in dem Verfahren 32 O 599/06 – diese Räume bis zum 30.9.2005 unentgeltlich nutzen dürfen. Sodann hatte die Beklagte die Räume, offenbar erst im Februar 2006, an die Klägerin zurückgegeben, wobei sich aus einem von der Beklagten in dem Parallelverfahren eingereichten Schreiben der Klägerin vom 10. Oktober 2006 ergibt, dass diese der Beklagten die Nutzung von Oktober 2005 bis Februar 2006 in Rechnung gestellt hatte, die Beklagte diese jedoch nicht begleichen wollte.

Nach ihrem eigenen Vorbringen hat die Beklagte die Schlüssel zu den Räumen sodann Mitte September 2006 erneut von dem zuständigen Hausmeister des gesamten Objektes erhalten. Eine Absprache mit der Klägerin trägt die Beklagte selbst nicht vor.

Auch die von der Berufung hervorgehobene Tatsache, dass der Geschäftsführer der Klägerin die Polizei herbeigerufen und gegen den Geschäftsführer der Beklagten zu 1. Anzeige erstattet hatte, gebietet keine andere Wertung.

Zwar kann eine unberechtigte Strafanzeige eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen (Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn. 410; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, Rn 188 ff). Auch hierbei sind jedoch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und zu differenzieren, aus welchem Grund eine Anzeige erfolgte und wie sich der Angezeigte seinerseits verhält.

Vorliegend war der Geschäftsführer der Klägerin auch nach dem Vorbringen der Beklagten davon ausgegangen, dass diese sich ungerechtfertigt im Besitz des Kosmetiklagers befand, aus seiner Sicht mithin ein Hausfriedensbruch vorlag.

Auch ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte ihrerseits Anzeige gegen den Geschäftsführer der Klägerin erstattet hat.

Die von der Beklagten weiterhin vorgebrachte Störung ihrer Mitarbeiter und Kunden durch das aus ihrer Sicht anmaßende und lautstarke Auftreten des Geschäftsführers der Klägerin stellt zwar ebenfalls eine Vertragsverletzung dar. Insoweit wäre jedoch eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlich gewesen, da eine einmalige Entgleisung ohne Beleidigung, Verleumdung oder Tätlichkeiten die Voraussetzungen einer sofortigen Kündigung ohne Abmahnung nach § 543   Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt, wie das Landgericht richtig ausgeführt hat.

Das Vertragsverhältnis der Parteien endete mithin erst durch die Kündigung der Klägerin vom 13. März 2007, weshalb die Beklagten verpflichtet waren, die Miete bis dahin zu zahlen.

b. Hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung der restlichen Kaution enthält die Berufung keinerlei Vorbringen, setzt sich mit dem Urteil insoweit mithin nicht auseinander.

Das Landgericht hat zu Recht darauf erkannt, dass der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Kaution weder durch die Beendigung des Mietverhältnisses, noch durch Zeitablauf ausgeschlossen ist. Die von der Rechtsprechung dem Vermieter zugestandene Überlegungsfrist hinsichtlich der Abrechnung der Kaution läuft im Fall der noch nicht erhaltenen Kaution bei Vertragsende erst ab Eingang der Kautionssumme (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 16, Rn. 287).

2. Es wird anheim gestellt, die weitere Durchführung der Berufung zu überdenken.