Gewerberaummietvertrag – Komplettrenovierung bei Mietende

OLG Frankfurt

Az: 2 U 46/12

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Urteil vom 21.06.2012


In dem Rechtsstreit hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.06.2012 für Recht erkannt:

1.)

Die Berufungen der Parteien gegen das Urteil des Landgerichts Hanau vom 23.01.2012, Az.: 9 O 781/11, werden zurückgewiesen.

2.)

Von den Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens hat der Kläger 1/3 und die Beklagte hat 2/3 zu tragen.

3.)

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4.)

Die Revision wird nicht zugelassen.

5.)

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf Euro 26.607,12 festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Kläger macht gegen die Beklagte Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis über Hof- und Gebäudeflächen, die dem Betrieb eines Autohauses dienten, geltend.

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 05.12.2011 (vgl. Bl. 74 f. der Akte) durch Vernehmung des Zeugen Sch………. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.01.2012 (vgl. Bl. 78 ff. der Akte).

Sodann hat das Landgericht der Klage durch Urteil vom 23.01.2012 (vgl. Bl. 84 ff. der Akte) in Höhe von 18.380,80 Euro und von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 807,80 Euro, jeweils nebst Zinsen, stattgegeben. Die weitergehende Klage hat das Landgericht abgewiesen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (vgl. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Lediglich ergänzend ist noch anzuführen, dass die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 30.12.2010 (vgl. Bl. 44 f. der Akte) und vom 27.01.2011 (vgl. Bl. 49 f. der Akte) angeboten hat, den Boden im Werkstattbereich mit einem 2Komponenten-Anstrich zu versehen und der Kläger dies – so der Vortrag der Beklagten – verweigert hat.

Begründet hat das Landgericht seine Entscheidung damit, dass dem Kläger gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe von vier Monatsnettomieten in Höhe von insgesamt 18.000 Euro gemäß §§ 280, 281 BGB zustehe.

Der Zeuge ……… habe bekundet, dass er das Mietobjekt bereits zum 01.01.2011 und nicht erst zum 01.05.2011 angemietet hätte, wenn es ordnungsgemäß renoviert worden wäre. Aufgrund der Aussage des Zeugen ……… und aufgrund des Privatgutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. ………stehe fest, dass der Boden im Werkstattbereich nicht hinreichend renoviert gewesen sei, sondern Risse aufgewiesen habe. Hierdurch habe die Beklagte gegen § 8 des Mietvertrages verstoßen.

Ein höherer Mietzins stehe dem Kläger nicht zu, da – so die Bekundung des Zeugen ……… – zwischen ihm und dem Kläger zwar ein höherer Mietzins als 4.500 Euro „angedacht“ gewesen sei, es aber nicht feststehe, dass dieser auch tatsächlich vereinbart worden wäre.

Der Kläger könne hingegen nicht Bezahlung einer Rechnung über 55,04 Euro wegen eines angeblich ausgelösten Alarms verlangen. Der Vortrag entbehre jeglicher Substanz.

Es bestehe auch kein Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung vom 24.01.2011. Der Vortrag des Klägers, bei den abgerechneten Kosten der Aufbereitung handle es sich um solche der „Aufbereitung zum Zwecke der Entkalkung einer Filterpatrone“ sei vollkommen unklar.

Dem Kläger stehe hingegen ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Einschaltung des Sachverständigen Dipl. Ing. ……… zur Feststellung der schlecht bzw. nicht renovierten Fußbodenfläche in Höhe von 380,80 Euro zu.

Soweit der Kläger Kosten für die Renovierung des Fußbodens in Höhe von 2.741,46 Euro begehre, sei der Anspruch unbegründet. Die ohne jegliche Substantiierung abgerechneten 48 Handwerkerstunden seien nicht nachvollziehbar. Da der Kläger den Boden mittlerweile repariert habe, hätte er, z.B. durch Vorlage von Handwerkerrechnungen, vortragen müssen, welcher Aufwand tatsächlich erforderlich gewesen sei.

Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne der Kläger aus einem Gegenstandswert von bis zu 19.000 Euro verlangen.

Mit der Berufung wenden sich beide Parteien gegen das Urteil des Landgerichts und verfolgen ihre in erster Instanz gestellten Anträge vollumfänglich weiter.

Nach Ansicht des Klägers stehe ihm ein über den zugesprochenen Mietausfall von monatlich netto 4.500 Euro hinausgehenden Mietausfallschaden zu.

Das Landgericht habe bei der Höhe des zugesprochenen Schadensersatzes zu Unrecht die begehrte Umsatzsteuer nicht berücksichtigt.

Auch sei das Landgericht nicht darauf eingegangen, dass der Zeuge ……… bekundet habe, dass ursprünglich eine höhere Nettomiete von Euro 5.640 vereinbart werden sollte und nur wegen des verzögerten Mietbeginns lediglich eine Nettomiete von monatlich 4.500 Euro vereinbart worden sei.

Nach Ansicht des Klägers hätte das Landgericht ihm auch die Kosten für den Sabotagealarm in Höhe von 55,04 Euro zusprechen müssen. Anspruchsgrund und -höhe seien von ihm, insbesondere aufgrund der vorgelegten Unterlagen, nachvollziehbar dargelegt worden. Zudem habe er im Schriftsatz vom 28.10.2011, Seite 6 (vgl. Bl. 58 der Akte) Beweis angeboten.

Auch die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 229,42 Euro sei ersatzfähig. Der Kläger habe bereits in erster Instanz dargelegt, dass es sich bei den in der Abrechnung angeführten Kosten der „Aufbereitung“ um solche der Wasseraufbereitung zum Zwecke der Entkalkung und nicht, wie vom Landgericht angenommen, um solche der Wasseraufbereitung zum Zwecke „der Entkalkung einer Filterpatrone“ gehandelt habe. Die Kosten des Betriebs einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe würden zu den Betriebskosten zählen.

Nach Ansicht des Klägers schulde die Beklagte ihm auch die .geltend gemachten Kosten für die Beseitigung der Mängel am Boden der Werkstatt in Höhe von 2.741,46 Euro. Sie meint, sie habe den Betrag durch Angabe der erforderlichen Anzahl an Arbeitern, der aufzuwendenden Arbeitszeit und dem Materialaufwand im Sinne eines Kostenvoranschlags ausreichend aufgeschlüsselt. Die Schadensberechnung habe hier fiktiv erfolgen müssen, da der Kläger einen anderen Fußbodenbelag in Form eines Fliesenspiegels angebracht habe. Zudem habe es sich lediglich um eine nur vorläufige Schadensbezifferung gehandelt. Die tatsächliche Abrechnung sei in einem Parallelprozess, der unter dem Az.: 4 O 1004/11 geführt werde, erfolgt, wobei der hier angesetzte Betrag in Abzug gebracht worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Berufungsbegründung (vgl. Bl. 124 ff. der Akte) und auf die Berufungserwiderung des Klägers (vgl. Bl. 151 ff. der Akte).

Im Schriftsatz vom 24.05.2012 (vgl. Bl. 156 ff. der Akte) hält der Kläger noch weiteren Vortrag und legt u.a. Kostenvoranschläge der ……… vom 18.01.2011 (vgl. Anlage K 25, Bl. 161 der Akte) und der ……… vom 02.02.2011 (vgl. Anlage K 26, Bl. 162 der Akte) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Schriftsatz des Klägers vom 24.05.2012 (vgl. Bl. 156 ff. der Akte). Weiterer Vortrag des Klägers erfolgte im Schriftsatz vom 14.06.2012 (vgl. Bl. 184 ff. der Akte), der bei Gericht am 18.06.2012 einging.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 23.01.2012 verkündeten und am 27.01.2012 zugestellten Urteils des Landgerichts Hanau, Az. 9 O 781/11, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 8.423,92 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus 1.300,10 Euro seit dem 06.01.2011, aus weiteren 1.300,10 Euro seit dem 04.02.2011, aus weiteren 229,42 Euro seit dem 25.02.2011, aus weiteren 1.300,10 Euro seit dem 04.03.2011, aus weiteren 55,04 Euro seit dem 10.03.2011, aus weiteren 1.300,10 Euro seit dem 05.04.2011, aus weiteren 2.741,46 Euro seit dem 23.07.2011, aus weiteren 197,60 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Ferner beantragt er, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Beklagte beantragt, die Klage unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Hanau vom 23.1.2012, Az.: 9 O 781/11 abzuweisen.

Ferner beantragt sie, die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Die Beklagte vertritt die Auffassung, aus § 8 des Mietvertrages folge nicht, dass sie zur Sanierung des Bodens verpflichtet sei. Schließlich gehöre die Erneuerung von Bodenbelägen nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Die Beklagte habe den Werkstattboden auch nicht übermäßig gebraucht und abgenutzt. Die Gebäude seien zum Betrieb einer Autowerkstatt vermietet worden. Es liege auf der Hand, dass bei bestimmungsgemäßer Verwendung der Räume kleinere Schäden durch herabfallende Werkzeuge, austretende Flüssigkeiten etc. auftreten könnten.

Zu Unrecht habe das Landgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte in erster Instanz in der Klageerwiderung (vgl. Bl. 33 ff. der Akte) vorgetragen habe, dass sie sich mit Schreiben vom 30.12.2010 (vgl. Bl. 44 f. der Akte) gegenüber dem Kläger dazu bereit erklärt habe, den Werkstattboden mit dem vom Kläger gewünschten 2-Komponenten-Anstrich zu versehen und der Kläger dies verweigert habe.

Nach Ansicht der Beklagten stehe zudem nicht fest, dass der Werkstattboden überhaupt renovierungsbedürftig sei. Schließlich habe der in dem selbstständigen Beweisverfahren (Landgericht Hanau, Az.: 4 OH 14/11) eingeschaltete Sachverständige D……… die von der Beklagten aufgebrachte Bodenversiegelung in seinem Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012 für ordnungsgemäß gehalten (vgl. Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012, Bl. 117-123 der Akte).

Wegen der Einzelheiten des Vortrags der Beklagten wird Bezug genommen auf die Berufungsbegründung (vgl. Bl. 113 ff. der Akte) und auf die Berufungserwiderung der Beklagten (vgl. Bl. 163 ff. der Akte).

Der Senat hat die Akten des vor dem Landgericht Hanau geführten selbständigen Beweisverfahrens, Az.: 4 OH 14/11 beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

II.

Die Berufungen der Parteien sind zulässig, insbesondere sind sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (vgl. §§ 511, 517, 519 f. ZPO).

Die Berufungen sind unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte der vom Landgericht zugesprochene Betrag von 18.380,80 Euro sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 807,80 Euro, jeweils nebst Zinsen zu. Weitere Forderungen bestehen nicht.

Der Kläger kann von der Beklagten Schadensersatz in Form von Mietausfall wegen Rückgabe der Mieträume und -flächen in einem nicht vertragsgerechten Zustand nach §§ 280, 281, 249, 252 BGB verlangen.

Durch die Vertragspflichtverletzung sind dem Kläger Mieteinnahmen des Nachmieters, des Zeugen………, in Höhe von monatlich netto 4.500 Euro für den Zeitraum von Januar 2011 bis einschließlich April 2011, insgesamt also 18.000 Euro entgangen.

Dies hat das Landgericht nach durchgeführter Vernehmung des Zeugen ………, der bestätigt hat, dass er das Mietobjekt im Falle eines ordnungsgemäß renovierten Zustands bereits zum 01.01.2011 und nicht, wie geschehen, erst zum 01.05.2011 angemietet hätte, zutreffend festgestellt.

Der Zeuge ……… hat glaubhaft bekundet, dass der Boden der Werkstatt in einem extrem schlechten Zustand gewesen sei und überall Risse aufgewiesen habe. Die Angaben des Zeugen werden bestätigt durch das vom Kläger eingeholte Privatgutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. ……… vom 27.04.2011 und den dort gefertigten Lichtbildern, auf denen die vom Sachverständigen beschriebenen starken mechanischen Beschädigungen durch Risse und Verunreinigungen des Estrichbodens durch Öl ohne weiteres ersichtlich sind.

Anders als die Beklagte meint, war sie auch für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Bodens ohne Beschädigungen und ohne Verunreinigungen bei Vertragsende verantwortlich.

Die Parteien sind sich im Ausgangspunkt darüber einig, dass die Beklagte in den ursprünglich zwischen dem Kläger und der Autohaus ……… GmbH abgeschlossenen Mietvertrag vom 1.12.1997 (vgl. auszugsweise Anlage K1, Aktenlasche und Bl. 172 ff. der Akte) eingetreten ist und die Parteien dieses Rechtsstreits daher alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag treffen.

§ 8 des Mietvertrages sieht im letzten Absatz nun vor, dass der Mieter vor einer Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, in welchem Zeitraum auch immer, verpflichtet ist, auf seine Kosten eine „sach- und fachgerechte Komplettrenovierung“ vorzunehmen. Hierunter fällt auch die Beseitigung von Verschmutzungen/Verunreinigungen und die Instandsetzung des Bodens durch Rissbeseitigung etc.

Dem steht nicht entgegen, dass es sich bei diesen Maßnahmen eher nicht um klassische Schönheitsreparaturen im Sinne von bloß optischen Verschönerungen der Oberfläche der Mietsache (vgl. die Aufzählung in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung) handelt, sondern um Instandhaltungsmaßnahmen, die der Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel (vgl. die Definition in § 28 Abs. 1 S. 1 der 2. Berechnungsverordnung) dienen bzw. um Instandsetzungsmaßnahmen, die die Beseitigung von sonstigen Schäden und Mängeln zum Gegenstand haben (vgl. zur Abgrenzung: Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 71. Auflage 2012, § 535 Rdnr. 38).

Nach der umfassenden Renovierungsregel in § 8 des Mietvertrages war die Beklagte nicht nur zur Durchführung klassischer Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern schuldete dem Kläger darüber hinaus auch, die Mietsache, d.h. hier: den Werkstattboden, in einen Zustand zu versetzen, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufwies.

Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei § 8 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, oder, ob, wie der Kläger behauptet, der Vertrag von den damaligen Vertragsparteien individuell ausgehandelt wurde.

Selbst wenn es sich um eine Vertragsklausel handeln würde, wäre diese bei dem hier gegebenen Gewerberaummietverhältnis als wirksam anzusehen.

Zwar sieht § 538 BGB vor, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht von dem Mieter zu vertreten sind. Es bestehen aber bereits erhebliche Zweifel daran, ob die auf den Lichtbildern des Privatsachverständigen Dipl. Ing. ……… ersichtlichen, ganz erheblichen Bodenverunreinigungen und Beschädigungen, selbst eingedenk dessen, dass zwischen den Vertragsparteien klar war, dass die Gebäude und Flächen u.a. zum Betrieb einer Autowerkstatt genutzt werden sollen, noch als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen sind.

Selbst wenn dies aber so wäre, hilft dies der Beklagten nichts, da die Parteien die Verantwortlichkeit für Veränderungen oder Verschlechterungen auch durch einen vertragsgemäßen Gebrauch in zulässiger Weise und abweichend von §§ 538, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter, hier also der Beklagten auferlegt haben, und zwar in dem Sinne, dass die Beklagte bei Vertragsende hierfür einzustehen hat.

Eine solche Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter ist bei Gewerberäumen auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zulässig, soweit sie sich – wie hier der Fall – auf den Mietgebrauch bzw. auf die Risikosphäre des Mieters bezieht (vgl. BGH in NJW-RR 2006, 84; Palandt-Weidenkaff, § 535 Rdnr. 42).

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte darauf, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft unberücksichtigt gelassen habe, dass die Beklagte in erster Instanz vorgetragen hat, dass sie sich gegenüber dem Kläger mit Schreiben vom 30.12.2010 und vom 27.01.2011 bereit erklärt habe, den Werkstattboden mit einem 2-Komponenten-Anstrich zu versehen. Soweit der Kläger dies möglicherweise verweigert hat, war dies unschädlich.

Wie o.a., war der Werkstattboden wegen der starken Verunreinigungen und den mechanischen Beschädigungen (Risse) umfassend zu reinigen und zu sanieren. Ein 2-Komponenten-Anstrich wäre erst anzubringen gewesen, wenn der Untergrund zuvor in einen ordnungsgemäßen, für einen Anstrich überhaupt geeigneten, d.h. nicht mehr ölverschmutzten und glatten Zustand (ohne Risse) versehen worden wäre. Die Herbeiführung eines solchen Zustands hat die Beklagte aber nicht angeboten.

Auch der Einwand der Beklagten, der im selbstständigen Beweisverfahren (Landgericht Hanau, Az.: 4 OH 14/11) eingeschaltete Sachverständige D……… habe in seinem Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012 festgestellt, dass die von der Beklagten aufgebrachte Bodenversiegelung ordnungsgemäß sei (vgl. Ergänzungsgutachten vom 03.03.2012, Bl. 117-123 der Akte), verfängt nicht.

Es ist bereits äußerst zweifelhaft, ob sich die Feststellungen des Sachverständigen D……… im Ergänzungsgutachten überhaupt auf die Bodenbeschichtung und nicht auf die Wandbeschichtung bezogen haben. Jedenfalls konnte der Sachverständige aber keinesfalls mehr die gesamte Bodenfläche – auf deren Zustand es aber ankommt – in Augenschein nehmen, da diese im Zeitpunkt des Ortstermins von dem Kläger bereits neu gefliest worden war.

Es mag sein, dass der von der Beklagten gewählte Bodenanstrich generell für Werkstattböden geeignet ist. Dies setzt aber zwingend voraus, dass vor Anbringung des Bodenanstrichs zunächst der Untergrund entsprechend vorbereitet worden wäre, was vorliegend, wie bereits ausgeführt, nicht geschehen ist.

Zu Recht hat das Landgericht hingegen dem Kläger lediglich einen Mietausfall von netto 4.500 Euro pro Monat und keinen höheren Mietausfall zuerkannt.

Umsatzsteuer war im Rahmen des als entgangenen Gewinn im Sinne von § 252 BGB geltend gemachten Mietausfall entgegen der Ansicht des Klägers nicht zu berücksichtigen. Umsatzsteuer kann grundsätzlich nur verlangt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist, also nicht, wie hier, bei einem fiktiven Mietausfall (vgl. Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 546a Rdnr. 99, 101 m.w.N.; Staudinger-Emmerich, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2011, § 535 Rdnr. 124).

Auch eine höhere Nettomiete steht dem Kläger als Mietausfallschaden nicht zu. Zu Recht hat es das Landgericht als nicht erwiesen angesehen, dass zwischen dem Kläger und dem Zeugen Sch……… für den Fall, dass eine Vermietung bereits zum 01.01.2010 hätte erfolgen können, eine höhere Miete als 4.500 Euro vereinbart worden wäre.

Soweit der Zeuge ……… bekundet hat, dass zunächst die Zahlung einer Nettomiete von 5.640 Euro „angedacht“ worden sei, dass sie sich aber wegen des verzögerten Bezugs auf eine Nettomiete von 4.500 Euro geeinigt hätten, steht damit nicht fest, dass der Zeuge ……… auch bereit und in der Lage gewesen wäre, den um immerhin 25 % über der tatsächlich vereinbarten Miete liegenden Betrag im Falle einer Bezugsfertigkeit zum 1.1.2010 auch zu zahlen.

Zu Recht hat das Landgericht die Klage wegen der weiter geltend gemachten Kosten für einen angeblichen „Sabotage“alarm von 55,04 Euro abgewiesen.

Nach wie vor ist der Anspruch nicht ausreichend substantiiert dargelegt.

Es ist noch nicht einmal konkret dargelegt, dass überhaupt nur Mitarbeiter der Beklagten (und nicht z.B. sonstige Dritte) im Zeitpunkt der Alarmauslösung vor Ort waren. Zudem fehlt es an einem tauglichen Beweisangebot. Soweit der Kläger im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 28.10.2011 (vgl. Bl. 58 der Akte) Beweis durch Zeugnis „des Mitarbeiters der Firma ………, ladungsfähige Anschrift wird nachgereicht“ angeboten hat, stellt dies keinen ausreichend bestimmten Beweisantritt dar. Soweit der Kläger erstmals mit dem unmittelbar vor dem Senatstermin eingegangenen Schriftsatz vom 14.06.2012 als Zeugen namentlich einen Herrn ……… ……… benannt hat, war dieser Beweisantritt in der Berufungsinstanz verspätet.

Die Beklagte schuldet dem Kläger auch nicht die geltend gemachte Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009/2010 vom 24.01.2011 über Euro 229,42.

Zu Recht hat das Landgericht die in der Abrechnung angeführten Positionen „Aufbereitung anteilige Grundkosten 13 Monate“ und „Aufbereitung Verbrauchskosten“ auch nach dem Hinweis des Klägers im Schriftsatz vom 28.10.2011 (vgl. Bl. 58 der Akte), dass es sich dabei um die Kosten der „Wasseraufbereitung zum Zweck der Entkalkung (Filterpatrone)“ handele, für nicht nachvollziehbar gehalten.

Daran ändert der Umstand nichts, dass die Kosten für den Betrieb einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe grundsätzlich zu den Betriebskosten zu rechnen sind.

Nach wie vor sind die Kosten nicht plausibel dargelegt, geschweige denn, nachgewiesen. Zwar hat der im Termin informatorisch angehörte Kläger die Kosten dahin erläutert, dass wegen des kalkhaltigen Wassers eine Entkalkungsanlage betrieben werde und der Einsatz einer Filterpatrone notwendig sei und sich die angeführte Position „Aufbereitung anteilige Grundkosten 13 Monate“ auf die Wartungskosten der Anlage und die Position „Aufbereitung Verbrauchskosten“ auf die Anschaffungskosten für die Filterpatrone beziehe. Es ist auch durchaus plausibel, dass für die Wartung der Anlage und für die Erneuerung der Filterpatrone Kosten anfallen. Dass die Kosten aber tatsächlich überhaupt in dem abgerechneten Verbrauchszeitraum (30.11.2009 bis 31.12.2010) angefallen sind und zudem in der abgerechneten Höhe, ist nach wie vor nicht plausibel dargelegt und zudem nicht nachgewiesen. Rechnungen über Wartungskosten und Anschaffungskosten für die Filterpatrone o.ä. wurden nicht vorgelegt.

Zu Recht hat das Landgericht hingegen die dem Kläger entstandenen Kosten für die Einschaltung des Privatsachverständigen Dipl. Ingenieur Sch……… von 380,80 Euro für ersatzfähig gehalten.

Da die Beklagte – wie bereits o.a. – ihrer in § 8 des Mietvertrages vorgesehenen Renovierungsverpflichtung im Hinblick auf den Werkstattboden nicht nachgekommen ist, durfte der Kläger, um zur Schadensgeringhaltung eine möglichst baldige Weitervermietung an den Zeugen ……… zu gewährleisten, einen Sachverständigen einschalten, der den Zustand des Bodens vor Anbringung eines neuen Belages zu Beweissicherungszwecken begutachtete.

In nicht zu beanstandender Weise hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit der Kläger Kosten für die Renovierung des Fußbodens in Höhe von 2.741,46 Euro geltend gemacht hat. Der Anspruch ist nach wie vor nicht ausreichend substantiiert.

Es ist nicht ansatzweise ersichtlich, für welche konkreten Arbeiten 48 Handwerkerstunden notwendig sein sollen.

In erster Instanz hat sich der Kläger darauf beschränkt, die Kosten von 2.741,46 Euro entsprechend den „im Gutachten ……… aufgezeigten Mängeln“ vorläufig zu beziffern. Dies war nicht ausreichend. Im Gutachten des Dipl. Ing. ……… vom 27.04.2011 werden weder die Mängel im Einzelnen, noch die durchzuführenden Mängelbeseitigungsarbeiten angeführt. Den bloßen Lichtbildern (die zudem nur in den schwarz-weiß vorgelegt wurden) lässt sich zwar entnehmen, dass der Boden nicht ordnungsgemäß war, nicht aber, an welchen Stellen Verunreinigungen und Beschädigungen in welchem genauen Ausmaß vorhanden waren.

Auch konnte sich der Kläger nicht auf eine bloß „vorläufige“ Bezifferung beschränken. Einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung – der einer endgültigen Abrechnung unterlegen hätte – kann der Kläger bereits deswegen nicht verlangen, weil er den Boden inzwischen erneuert hat.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die geltend gemachten Kosten den zur Herstellung erforderlichen Betrag (vgl. § 249 Abs. 2 S. 2 BGB) nicht übersteigen. Zwar konnte der Kläger die für die Bodensanierung entstehenden Kosten durchaus fiktiv abrechnen. Er durfte sich dabei aber nicht mit pauschalem Vortrag unter bloßer Nennung der seiner Ansicht nach erforderlichen Anzahl an Arbeitern, der aufzuwendenden Arbeitszeit (wofür konkret ?) und dem Materialaufwand (welcher konkret ?) begnügen. Dies stellt keinen, einer Schadensschätzung nach § 287 ZPO zugänglichen Kostenvoranschlag dar. Nur am Rande sei erwähnt, dass die Mehrwertsteuer bei fiktiver Schadensabrechnung sowieso nicht ersatzfähig ist (vgl. § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 24.05.2012 Kostenvoranschläge einer Fa. ……… vom 18.01.2011 (vgl. Anlage K 25, Bl. 161 der Akte) und der Fa. ……… vom 02.02.2011 (vgl. Anlage K 26, Bl. 162 der Akte) vorlegt, hilft ihm dies nichts. Ganz abgesehen davon, dass der Vortrag nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist erfolgte und als verspätet anzusehen wäre, hat der Kläger auch im Schriftsatz vom 24.05.2012 nicht konkret dargelegt, welche der in den Kostenvoranschlägen abgerechneten Positionen er in diesem Verfahren überhaupt geltend machen möchte. Den Angaben des Klägers im Senatstermin zufolge gibt es noch einen – derzeit in der Berufungsinstanz gleichfalls beim 2. Zivilsenat anhängigen – Parallelprozess, in dem der Kläger weitere Mangelbeseitigungskosten abgerechnet hat.

Nach „Arbeitsstunden“, die der Kläger hier aber eingeklagt hat, wurde zudem in den Kostenvoranschlägen überhaupt nicht abgerechnet, sondern nur nach „lfm“ bzw. „m2“.

Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten kann der Kläger als Verzugsschaden, ausgehend von einem Gegenstandswert von 18.380,80 Euro, in der vom Landgericht zugesprochenen Höhe von 807,80 Euro verlangen. Daneben ist ihm die Beklagte – wie vom Landgericht zutreffend angenommen – zum Ersatz von Verzugszinsen auf die begründete Klageforderung in der von der Beklagten nicht beanstandeten Höhe verlangen.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 97 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht nach § 543 ZPO zuzulassen, da der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichtes in dieser Sache fordern.

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz beträgt 26.607,12 Euro (27.612,62 Euro ./. vorgerichtliche Anwaltskosten von 1.005,40 Euro).