GmbH-Geschäftsführer – Missbrauchs der Vertretungsmacht – Voraussetzungen

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der im Grundbuch von K. des Grundbuchamts Borna, Blatt 657, in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Auslassungsvormerkung für L. Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt), K., Amtsgericht Leipzig HRB …; gemäß Bewilligung vom 08.01.2020 (UR-Nr. …, Notar Dr. … in L.); eingetragen am 07.04.2020, zu bewilligen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Vollstreckung von Ziffer 1. des Tenors gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 2.000.000,00 €, hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 5.400.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Löschung einer Auflassungsvormerkung, die aufgrund eines Kaufvertrags eingetragen wurde, den sie für unwirksam hält. Mit der Widerklage begehrt die Beklagte die lastenfreie Übereignung dieses Grundstücks sowie Feststellung des Übergangs der Nutzungen des Grundstücks und Auskunft über die gezogenen Nutzungen.

Die Klägerin ist eine GmbH, deren Unternehmensgegenstand laut § 2 ihres Gesellschaftervertrages die Anpachtung und Bewirtschaftung von landwirtschaftlichen Nutzflächen, die Tierhaltung sowie die Vermögensverwaltung ist.

In § 13 Abs. 2 des Gesellschaftervertrages ist folgendes geregelt:

„Geschäftsführungsmaßnahmen, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen, bedürfen der Zustimmung der Gesellschafterversammlung.“

Alleingesellschafterin der Klägerin ist die O. Agrar GmbH, deren Geschäftsführer der Zeuge S.R. ist.

Mit notariellem Vertrag vom 08.01.2020 (Notar Dr. … in L., UR-Nr. …) verkaufte die Klägerin das im Klageantrag zu 1. genannte Grundstück, das eine Fläche von über 40.000 m2 aufweist und auf dem sich eine Biogasanlage, die weiterhin betrieben wird, sowie Stallungen für eine ehemalige Rinderhaltung befinden, zum Preis von 10.000,00 € an die Beklagte. Das Grundstück sollte von Belastungen im Umfang von 2,91 Mio. Euro freigestellt und lastenfrei an die Beklagte übertragen werden. Ferner wurde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für die Beklagte vereinbart und die Auflassung erklärt. Bei diesem Notartermin trat der damalige Geschäftsführer der Klägerin, A. v. d. V., als Vertreter sowohl für die Klägerin als Verkäuferin sowie für die Beklagte als Käuferin auf. Die Geschäftsführerin der Beklagten, J.L., genehmigte dessen Handeln für die Antragsgegnerin am 09.01.2020.

Die Vormerkung für die Antragsgegnerin wurde am 07.04.2020 im Grundbuch eingetragen.

Das Grundstück ist durch die Klägerin an die O. Agrar GmbH verpachtet. Diese gestattet der Klägerin jedoch den Betrieb der Biogasanlage, die sich auf dem Grundstück befindet und mit der im Dezember 2021 ein Umsatz von 77.213,68 € netto erzielt wurde.

Auf Antrag der Klägerin wurde der Beklagten durch Beschluss des Landgerichts Leipzig vom 17.12.2020 – 02 O 3042/20 – die Beantragung ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt.

Die Klägerin behauptet, ihr damaliger Geschäftsführer, …, habe das Grundstück im kollusiven Zusammenwirken mit der Beklagten zum Nachteil der Klägerin weit unter seinem tatsächlichen Wert verkauft, um sich und andere zu bereichern. Dadurch habe er den Wert der Klägerin, deren wichtigster Vermögensgegenstand das Grundstück sei, entwertet und damit auch die Gesellschaftsanteile an der Klägerin, die zuvor an die T. GmbH verkauft worden seien, ihres Wertes beraubt. Sie meint, er habe dadurch seine Vertretungsmacht missbraucht, da er die Klägerin zwar formal als Geschäftsführer vertreten durfte, ihm dies im Innenverhältnis aber nicht gestattet gewesen sei. Ein Gesellschafterbeschluss nach § 13 Abs. 2 der Satzung der Klägerin, die davon nichts gewusst habe, habe nicht vorgelegen. Er habe hierbei zum Nachteil der Klägerin gehandelt, da das Grundstück einen Wert von 2,3 Mio. Euro habe und lediglich zum Preis von 10.000,00 € verkauft worden sei. Das Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Grundstücks zeige sich auch daran, dass das Grundstück lastenfrei an die Beklagte übertragen werden sollte und der Wert dieser Belastungen 2,91 Mio. Euro betrug. Aufgrund dessen sei der Vertrag auch wegen Wuchers gemäß § 138 BGB nichtig.

Die Klägerin hat mit der Klageschrift im Antrag zu 2. die Feststellung beantragt, dass der genannte Grundstückskaufvertrag nichtig ist. Nach Stellung des Widerklageantrags in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2020 hat sie diesen Antrag für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigterklärung angeschlossen.

Die Klägerin beantragt zuletzt:

Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der im Grundbuch von K. des Grundbuchamts Borna, Blatt 657, in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Auslassungsvormerkung für L. Treuhand- und Beteiligungsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt), K., Amtsgericht Leipzig HRB …; gemäß Bewilligung vom 08.01.2020 (UR-Nr. …, Notar Dr. … in L.); eingetragen am 07.04.2020, zu bewilligen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 24.01.2022 Widerklage erhoben, die sie in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2022 im Antrag zu 1. erweitert hat.

Die Beklagte beantragt im Wege der Widerklage zuletzt:

1. Die Klägerin wird verurteilt, das im Grundbuch für K. des Amtsgerichts Borna – Grundbuchamt – für die Gemarkung P., Blatt 657 vorgetragene Grundstück, Flurstücke 100/8 und 100/9 von der Mithaft der in der Dritten Abteilung unter der laufenden Nummer 4 eingetragenen Gesamtgrundschuld freizustellen und an die Beklagte zu übereignen.

2. Es wird festgestellt, dass Besitz und Nutzen an dem unter Ziffer 1. bezeichneten Grundstück am 09.01.2020 an die Beklagte übergegangen sind.

3. Die Klägerin wird verurteilt, der Beklagten Auskunft über die seit dem 09.01.2020 gezogenen Nutzungen des streitgegenständlichen Grundstücks zu erteilen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der Geschäftsführer der Klägerin, …, sei vertretungsberechtigt gewesen. Die Frage der Vollmacht betreffe nur das Innenverhältnis zwischen ihm und der Klägerin. Der Wert des Grundstücks sei wesentlich geringer als von der Klägerin behauptet. Allein der Abriss der Stallanlagen werde Kosten von ca. 1,2 Mio. Euro verursachen. Die Klägerin habe sich durch den Verkauf von einer Kostenlast befreien können, die sie niemals hätte tragen können und die sie unweigerlich in die Insolvenz geführt hätte. Der Kaufvertrag sei wirksam und die Klägerin verpflichtet, ihr das Eigentum frei von Belastungen zu übertragen. Sie – die Beklagte – sei ab dem 09.01.2020, also dem Tag nach Abschluss des Kaufvertrags berechtigt, die Nutzungen des Grundstücks zu ziehen. Die Klägerin sei verpflichtet, ihr Auskunft über die gezogenen Nutzungen zu erteilen.

Nachdem ihr die Klage aufgrund der Eingangsverfügung vom 27.01.2021 mit einer Notfrist von 2 Wochen zur Verteidigungsanzeige und einer Klageerwiderungsfrist von weiteren 2 Wochen am 30.01.2021 zugestellt worden war, hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 24.01.2022, also ca. 1 Jahr später und erst in der Woche vor dem Verhandlungstermin vom 02.02.2022, eine Klageerwiderung übersandt und in demselben Schriftsatz Widerklage erhoben.

Die Beklagte meint, das Verfahren sei wegen Vorgreiflichkeit eines Verwaltungsverfahrens über ein Vorkaufsrecht der Gemeinde auszusetzen.

Das Gericht hat das Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung, nicht jedoch Entscheidung, mit dem einstweiligen Verfügungsverfahren – 06 O 3042/20 (vormaliges Az.: 02 O 3042/20) – verbunden.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie die Sitzungsniederschrift vom 02.02.2022 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die zulässige Widerklage hat in der Sache keinen Erfolg.

I.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht Leipzig örtlich gemäß § 24 ZPO und sachlich gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG zuständig.

Eine Aussetzung des Verfahrens wegen Vorgreiflichkeit des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens über das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht angebracht. Bei Unwirksamkeit des Kaufvertrags ist kein Vorkaufsfall eingetreten, so dass diese Frage im vorliegenden Rechtsstreit vorrangig zu beantworten ist.

II.

Der Klageantrag zu 1. ist begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch gemäß § 894 ZPO auf Löschung der im Tenor genannten Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen ist, zu.

Das Grundbuch ist unrichtig, da der Kaufvertrag, mit dem die Eintragung der Vormerkung bewilligt wurde und aufgrund dessen die Eigentumsübertragung erfolgen sollte, unwirksam ist.

1. Zwar wurde die Klägerin bei Abschluss dieses notariellen Vertrags durch ihren Geschäftsführer …, der als Vertreter für beide Parteien aufgetreten ist, formal gemäß § 35 Abs. 1 GmbHG wirksam vertreten. Eine Beschränkung der Vertretungsmacht im Innenverhältnis hat grundsätzlich gemäß § 37 Abs. 2 GmbHG keine rechtliche Wirkung im Außenverhältnis.

2. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt diese im Interesse des Verkehrsschutzes angeordnete rechtliche Unbeachtlichkeit von Beschränkungen der Vertretungsbefugnis gegen den Vertragspartner jedoch nicht ausnahmslos. Das Vertrauen des Geschäftspartners auf den Bestand des Geschäfts ist vielmehr nicht schutzwürdig, wenn er weiß oder es sich ihm geradezu aufdrängen muss, dass der Geschäftsführer seine Vertretungsmacht missbraucht. In einem solchen Fall des Missbrauchs der Vertretungsmacht kann er aus dem formal durch die Vertretungsmacht des Geschäftsführers gedeckten Geschäft keine vertraglichen Rechte oder Einwendungen herleiten (BGH, Urteil vom 18.10.2017 – I ZR 6/16 – „Media Control“, zitiert nach juris, m.w.N.). Die Versagung des Verkehrsschutzes aufgrund des Missbrauchs der Vertretungsmacht setzt hierbei grundsätzlich nicht einmal voraus, dass der Geschäftsführer und der Vertragspartner zum Nachteil der Gesellschaft handeln (BGH, a.a.O., Rn. 22). Lediglich in den Fällen, in denen der Geschäftsführer auf beiden Seiten auftritt und den Vertrag – wie hier – als Insichgeschäft gemäß § 181 BGB abschließt, ist für die Unwirksamkeit dieses Geschäfts unter dem Gesichtspunkt des Missbrauchs der Vertretungsmacht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, dass dieses Geschäft für den Vertretenen nachteilig ist (BGH, a.a.O., Rn. 25 m.w.N.). Dies beruht darauf, dass beim Insichgeschäft regelmäßig der Vertragspartner des Vertretenen positive Kenntnis von einem eventuellen Verstoß gegen interne Begrenzungen der Vertretungsmacht hat, da ihm das Kennen und das Kennen müssen des als Vertreter auf beiden Seiten handelnden Geschäftsführers gemäß § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen ist. Aufgrund dessen wären entgegen der Wertentscheidung des § 181 BGB auch Insichgeschäfte unwirksam, bei denen es sich ausschließlich um die Erfüllung einer die Gesellschaft treffenden Verbindlichkeit handelt und daher die Gesellschaft ohnehin nach Treu und Glauben gehalten wäre, das schwebend unwirksame Geschäft entsprechend § 177 Abs. 1 BGB zu genehmigen („Dolo agit-Einrede“, vgl. BGH, a.a.O., Rn. 24 bei juris).

3. Gemessen daran kann die Beklagte aufgrund eines Missbrauchs der Vertretungsmacht im vorliegenden Fall keine Rechte geltend machen.

3.1 Der Geschäftsführer der Klägerin war im Innenverhältnis nicht zum Abschluss des Geschäftes befugt.

Nach § 13 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags hätte ein derartiges Geschäft der Zustimmung der Gesellschafterversammlung bedurft. Selbst wenn diese Regelung bei anderen Geschäften zuvor missachtet worden wäre, bedeutet dies nicht, dass sie unwirksam oder abbedungen wäre.

Bei einem Verkauf eines Grundstücks dieser Größe, das nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin auch den wesentlichen Wertgegenstand der Klägerin darstellt, handelt es sich um eine Maßnahme, die erheblich über den „gewöhnlichen Geschäftsbetrieb“ hinausgeht.

Ein solcher Gesellschafterbeschluss lag nicht vor.

Die Alleingesellschafterin, O. Agrar GmbH, hatte keinerlei Kenntnis von diesem Geschäft. Dies hat der Zeuge S.R. in seiner Vernehmung vom 02.02.2022 unter Würdigung aller Umstände gemäß § 286 ZPO glaubhaft ausgesagt. Der Zeuge hatte erkennbar eine detaillierte Erinnerung an die damaligen Vorgänge. Lediglich zu den Umständen, an denen er nicht beteiligt war, konnte er keine konkreten Angaben machen. Er hat glaubhaft geschildert, dass er erst später durch eine Bank von der Auflassungsvormerkung erfahren habe. Die Situation, wie er danach Herrn … darauf angesprochen habe, hat er eindrucksvoll geschildert. Der Zeuge vermittelte hierbei nicht den Eindruck, zielgerichtet eine abgesprochene Aussage wiedergeben zu wollen. Er begann vielmehr mit einer allgemeineren Schilderung zu dem Anteilsverkauf an die T. GmbH, die nicht direkt die hier streitentscheidende Frage des Vorliegens eines derartigen Gesellschafterbeschlusses betraf.

Zu Unrecht hat der Beklagtenvertreter gerügt, in der Möglichkeit der Fragestellung in der mündlichen Verhandlung eingeschränkt gewesen zu sein, da der Zeuge als präsenter Zeuge zum Termin gestellt wurde. Durch den späten Zeitpunkt der Einreichung der Klageerwiderung, die erst in der Vorwoche vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung und fast 11 Monate nach Ablauf der Klageerwiderungsfrist erfolgte, hat die Beklagtenseite dem Gericht die Möglichkeit genommen, im Vorfeld des Termins Zeugen zu laden, da bis dahin der klägerische Vortrag unstreitig war. Außerdem musste sie damit rechnen, dass die Klägerseite, die an einer raschen Erledigung des Rechtsstreits interessiert ist, möglicherweise präsente Zeugen zum Termin stellen würde. Die Kenntnis der Replik und der Erwiderung auf die Widerklage, die die Klägerin aufgrund des späten Zeitpunkts der Widerklage zwangsläufig erst kurz vor dem Termin einreichen konnte, war dafür nicht erforderlich. Nach alledem ist das Gericht von der Wahrheit der Angaben des Zeugen S.R. überzeugt.

3.2 Die Beklagte hatte Kenntnis von dieser Beschränkung der Vollmacht im Innenverhältnis, da ihr gemäß § 166 Abs. 1 BGB die Kenntnis und das Kennenmüssen ihres Vertreters zuzurechnen ist. Da der Geschäftsführer der Klägerin bei Abschluss des Geschäfts nicht nur für die Klägerin, sondern auch für die Beklagte aufgetreten ist und seine Befugnisse kennen musste, ist dies der Beklagten zuzurechnen.

3.3 Das Geschäft ist für die Klägerin nachteilig im Sinne der o. g. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Der BGH hat – wie bereits darstellt – diese Voraussetzung aufgestellt, weil anderenfalls auch Insichgeschäfte, die lediglich der Erfüllung einer Verbindlichkeit dienen, ebenfalls unwirksam wären.

Das vorliegende Geschäft ist nachteilig für die Klägerin. Es dient nicht nur der Erfüllung einer Verbindlichkeit. Vielmehr wurde durch den Abschluss des Kaufvertrags eine Verbindlichkeit zur Übereignung des Grundstücks durch die Klägerin begründet. Allein in dieser Verpflichtung liegt bereits formal ein nachteiliges Element des Kaufvertrags. Dieses wird nicht durch die im Gegenzug begründete Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Kaufpreises von 10.000,00 € kompensiert. Hierbei stellt die Kammer nicht allein auf den Grundstückswert ab. Es kann dahinstehen, ob der Wert tatsächlich – wie von der Klägerin behauptet – 2,3 Mio. Euro beträgt oder wesentlich geringer ist. Ein Nachteil, den die Klägerin durch das Geschäft erleidet, liegt jedenfalls darin, dass sämtliche Nutzungen des Grundstücks auf die Beklagte übergehen würden. Unstrittig hat die Klägerin das Grundstück an ihre Alleingesellschafterin, die O – … Agrar GmbH, verpachtet, die jedoch der Klägerin den Betrieb der Biogasanlage auf dem Grundstück weiterhin ermöglicht. Mit dieser wurde allein im Monat Dezember 2021 ein Umsatz von 77.213,68 € netto erzielt. Unabhängig davon wie hoch die Gewinne aus dem Betrieb dieser Anlage sind, war aufgrund dieser erheblichen Umsätze, die die Klägerin mit der Nutzung des Grundstücks erwirtschaftet, für die Beklagte im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags offensichtlich, dass die Veräußerung des Grundstücks einen erheblichen Eingriff in die Geschäftstätigkeit der Klägerin darstellte. Gerade wenn – wie die Beklagte behauptet – der Wert des Grundstücks aufgrund der zu entfernenden Stallanlagen sehr gering war, war die Biogasanlage ein Vermögensgegenstand, der für die Klägerin eine nicht unerhebliche Bedeutung hatte. Hierbei kann auch dahinstehen, ob es sich bei dem Grundstück um den einzigen oder nur um einen nicht unerheblichen Teil des Vermögens der Klägerin handelte. Jedenfalls stellt die Pflicht zur Herausgabe der Nutzungen und die fehlende Möglichkeit, die Biogasanlage weiter zu betreiben, einen erheblichen Nachteil für die Klägerin dar. Die Gewinne aus der Biogasanlage kommen der Klägerin zugute, ohne dass für deren Betrieb die Stallungen beseitigt werden müssten.

All diese Umstände waren der Beklagten aufgrund der Zurechnung des Wissens des auf beiden Seiten als Vertreter auftretenden Geschäftsführers der Klägerin gemäß § 166 Abs. 1 BGB bekannt. Sie wusste damit von dem Missbrauch der Vertretungsmacht.

4. Nach alledem kann sich die Beklagte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht auf die Rechte aus diesem Vertrag berufen. Das Grundstück ist nicht an sie zu übereignen.

Aufgrund dessen ist das Grundbuch durch die eingetragene Vormerkung unrichtig. Diese ist gemäß § 894 ZPO zu löschen.

III.

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Erweiterung der Widerklage in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2022 im Antrag zu 1. dahingehend, dass sich die Freistellung nicht nur auf die in lfd. Nr. 4, sondern auch Nr. 5 der III. Abteilung im Grundbuch eingetragenen Rechte bezieht, ist zulässig gemäß § 264 Nr. 3 ZPO, jedenfalls aber sachdienlich gemäß § 263 BGB.

2. Die Widerklage ist zulässig, insbesondere ist das Feststellungsinteresse für den Widerklageantrag zu 2. gegeben. Zwar handelt es sich bei dem Besitz um die tatsächliche Sachherrschaft und nicht um ein Rechtsverhältnis, das grundsätzlich der Feststellungsklage zugänglich wäre. Ziel der Beklagten ist jedoch die Feststellung, dass ihr die Nutzungen des Grundstücks zustanden. Sie hat ein berechtigtes Interesse daran, die dahingehenden Rechte feststellen zu lassen (§ 256 Abs. 1 BGB).

3. Die Widerklage ist jedoch insgesamt unbegründet.

Sowohl der Anspruch im Antrag zu 1., als auch der Feststellungsantrag zu 2. und der Auskunftsanspruch im Antrag zu 3. sind auf die Rechte gestützt, die sich für die Beklagte aus dem streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrag ergeben würden. Da die Beklagte aus diesem Vertrag keine Rechte herleiten kann (vgl. o. Ziffer II), haben sämtliche Widerklageanträge in der Sache keinen Erfolg.

IV.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a Abs. 1 ZPO.

Auch hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Klageantrags zu 2. hat die Beklagte nach billigem Ermessen unter Würdigung des bisherigen Sach- und Streitstandes gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO die Kosten des Verfahrens zu tragen. Der ursprüngliche Antrag war zulässig und begründet. Das Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 BGB war gegeben, da die Klägerin mit diesem Antrag die Klärung herbeiführen wollte, ob der streitgegenständliche Kaufvertrag wirksam oder nichtig ist. Dieser Antrag wäre auch begründet gewesen, da der Kaufvertrag unwirksam ist (vgl. o. Ziffer II). Das Feststellungsinteresse ist lediglich durch die Erhebung der Widerklage entfallen, da der Leistungsantrag der Beklagten, bei dem die gleichen Rechtsfragen zu beantworten sind, vorrangig ist.

2. Die Entscheidung über vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

3. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO i.V.m. §§ 45, 48 Abs. 1 GKG. Klage und Widerklage sind wirtschaftlich identisch. Den Wert des Grundstücks schätzt die Kammer gemäß § 3 ZPO auf 2.000.000,00 €. Die Freistellung von den Belastungen hat einen Wert von 2.900.00,00 €. Da es bei dem Widerklageantrag zu 2. auf Feststellung um den Nutzungsübergang geht, ist dieser Antrag mit dem Widerklageantrag zu 3. auf Auskunft über die Nutzungen zumindest teilweise wirtschaftlich identisch. Der Wert dieser Anträge beträgt 500.000,00 €.