Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- KG Berlin: Streit um Wegerecht, Bodenschwellen und Überwachungskameras – Eigentümerinteresse überwiegt
- Ausgangslage: Nachbarschaftsstreit um Privatstraße, Wegerecht und bauliche Veränderungen
- Entscheidung des Kammergerichts Berlin: Berufung ohne Erfolgsaussicht
- Begründung zur Beseitigung der Bodenschwellen: Keine wesentliche Beeinträchtigung des Wegerechts
- Begründung zur Entfernung/Veränderung der Überwachungskameras: Kein Eingriff in Persönlichkeitsrechte nachgewiesen
- Begründung zum Unterlassungsanspruch (Überwachung der Straße): Fehlender Beweis
- Begründung zum Unterlassungsanspruch (Fotografieren): Berufung unzureichend begründet
- Kein relevanter Verfahrensfehler des Landgerichts
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was genau ist eine Grunddienstbarkeit und wie entsteht sie?
- Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist?
- In welchen Fällen darf ein Grundstückseigentümer bauliche Veränderungen vornehmen, die ein Wegerecht beeinträchtigen könnten?
- Was bedeutet „gegenseitige Rücksichtnahme“ im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit und wie wird diese im Streitfall bewertet?
- Welche Möglichkeiten gibt es, einen Streit über eine Grunddienstbarkeit außergerichtlich beizulegen, und welche Rolle spielt dabei eine gütliche Einigung?
- Glossar
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Urteil Az.: 21 U 202/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Zum vorliegendenDas Wichtigste in Kürze
- Gericht: KG Berlin
- Datum: 14.03.2025
- Aktenzeichen: 21 U 202/24
- Verfahrensart: Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO
- Rechtsbereiche: Nachbarrecht, Wegerecht, Persönlichkeitsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Inhaber eines Wegerechts auf einer Privatstraße, die sich auf dem Grundstück der Beklagten befindet.
- Beklagte: Eigentümer der Privatstraße, auf der die Kläger ihr Wegerecht ausüben.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Kläger nutzen als Inhaber eines Wegerechts eine Privatstraße der Beklagten. Die Beklagten brachten auf der Straße Bodenschwellen an und installierten Überwachungskameras. Die Kläger klagten auf Beseitigung der Bodenschwellen und Entfernung/Unterlassung der Kameranutzung, unterlagen aber erstinstanzlich und legten Berufung ein.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um das rechtliche Verhältnis zwischen den Rechten des Eigentümers einer Privatstraße und den Rechten der Inhaber eines Wegerechts darauf. Zentrale Fragen waren die Zulässigkeit von Bodenschwellen und Überwachungskameras durch die Eigentümer sowie mögliche Beeinträchtigungen für die Wegerechtsinhaber und deren Persönlichkeitsrechte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht beabsichtigt, die Berufung der Kläger gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. Es ist der Ansicht, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
- Begründung: Die Anbringung der Bodenschwellen stellt keine Wesentliche Beeinträchtigung des Wegerechts dar und ist den Klägern zumutbar, da das Interesse der Eigentümer an Geschwindigkeitsreduktion überwiegt. Die installierten Kameras verletzen die Kläger nicht in ihren Persönlichkeitsrechten, da keine tatsächliche oder objektiv begründete Befürchtung einer rechtswidrigen Überwachung vorliegt.
Der Fall vor Gericht
KG Berlin: Streit um Wegerecht, Bodenschwellen und Überwachungskameras – Eigentümerinteresse überwiegt
Ein aktueller Beschluss des Kammergerichts Berlin (Az. 21 U 202/24) beleuchtet das spannungsgeladene Verhältnis zwischen den Rechten von Grundstückseigentümern und den Inhabern einer Grunddienstbarkeit, speziell eines Wegerechts.

Im Zentrum des Nachbarschaftsstreits standen die Zulässigkeit von Bodenschwellen zur Verkehrsberuhigung und die Installation von Überwachungskameras auf einer Privatstraße, sowie die damit verbundenen Fragen der Beeinträchtigung des Wegerechts und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts.
Ausgangslage: Nachbarschaftsstreit um Privatstraße, Wegerecht und bauliche Veränderungen
Die Parteien des Rechtsstreits sind Nachbarn. Diejenigen, die das Gerichtsverfahren angestrengt hatten (im Folgenden „die Wegerechtsinhaber“), besitzen ein Wegerecht in Form einer Grunddienstbarkeit. Dieses Recht erlaubt ihnen die Nutzung einer etwa 190 Meter langen Privatstraße (Straße R), um zu ihrem eigenen Grundstück zu gelangen. Die Eigentümer dieser Privatstraße (im Folgenden „die Grundstückseigentümer“) sind die beklagte Partei in diesem Verfahren.
Über einen langen Zeitraum von rund 20 Jahren, von 2003 bis Mitte 2023, wurde die Privatstraße von allen Anliegern ohne besondere Hindernisse wie Bodenschwellen genutzt. Im Laufe des Jahres 2023 änderten die Grundstückseigentümer jedoch die Beschaffenheit der Straße: Sie brachten insgesamt acht Bodenschwellen in Abständen von etwa 13 bis 14 Metern an. Zusätzlich installierten sie Überwachungskameras, unter anderem in ihrem Carport bzw. ihrer Garage.
Zwischen den beteiligten Nachbarn herrscht, wie das Gericht feststellte, ein offenkundiger und tiefgreifender Nachbarschaftsstreit, bei dem sich unter den Anliegern offenbar zwei Lager gebildet haben. Die Wegerechtsinhaber sahen sich durch die Maßnahmen der Grundstückseigentümer in ihren Rechten verletzt und zogen vor das Landgericht Berlin. Sie forderten die Beseitigung der Bodenschwellen, die Entfernung oder zumindest eine andere Ausrichtung der Kameras, sowie die Unterlassung jeglicher Überwachung der Straße R mittels automatischer Geräte und das Verbot von Fotoaufnahmen. Das Landgericht Berlin wies ihre Klage jedoch mit Urteil vom 09. Dezember 2024 (Az. 61 O 197/24) vollständig ab. Gegen diese Entscheidung legten die Wegerechtsinhaber Berufung beim Kammergericht Berlin ein.
Entscheidung des Kammergerichts Berlin: Berufung ohne Erfolgsaussicht
Das Kammergericht Berlin hat in einem Beschluss vom 14. März 2025 angekündigt, die Berufung der Wegerechtsinhaber gegen das Urteil des Landgerichts zurückzuweisen. Der zuständige Senat des Kammergerichts ist einstimmig der Überzeugung, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Dies geschieht im sogenannten Beschlussverfahren nach § 522 Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO), das eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ermöglicht, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Senat sieht keine grundsätzliche Bedeutung des Falles, die eine Entscheidung durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich machen würde. Die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts wird als korrekt angesehen. Den Wegerechtsinhabern wurde eine Frist zur Stellungnahme eingeräumt, wobei das Gericht für den Fall einer Rücknahme der Berufung eine Reduzierung der Gerichtskosten in Aussicht stellte.
Begründung zur Beseitigung der Bodenschwellen: Keine wesentliche Beeinträchtigung des Wegerechts
Das Kammergericht schloss sich im Wesentlichen der Begründung des Landgerichts an und ergänzte diese. Bezüglich der Forderung, die Bodenschwellen zu entfernen, führte das Gericht aus:
Ein Wegerecht nach §§ 1027, 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks zwar, die Nutzung des Weges zu ermöglichen. Dieses Recht ist jedoch nicht grenzenlos. Gemäß § 1020 BGB muss der Berechtigte (hier die Wegerechtsinhaber) bei der Ausübung seines Rechts die Interessen des Eigentümers tunlichst schonen. Dies erfordert gegenseitige Rücksichtnahme.
Die Grundstückseigentümer dürfen ihr Eigentum weiterhin nach ihren Vorstellungen nutzen, solange die Ausübung des Wegerechts dadurch nicht mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Maßnahmen des Eigentümers zur Wahrung seiner berechtigten Interessen müssen vom Wegerechtsinhaber hingenommen werden, auch wenn sie gewisse Einschränkungen mit sich bringen.
Ein Anspruch auf Beseitigung der Bodenschwellen würde eine wesentliche Beeinträchtigung der Zufahrts- und Zugangsmöglichkeit voraussetzen. Eine solche sahen die Gerichte hier aber nicht. Das Wegerecht garantiert zwar eine gefahrlose Nutzung, aber keinen Anspruch auf eine vollkommen ebene Fahrbahn. Die Grundstückseigentümer haben das Recht, ihre Privatstraße zu gestalten, wozu prinzipiell auch das Anbringen von Bodenschwellen gehört, solange die Beeinträchtigung eben nicht wesentlich ist.
Die Wegerechtsinhaber konnten sich auch nicht auf Vorschriften der Straßenverkehrsordnung (StVO), konkret § 45 StVO, berufen. Diese Norm betrifft verkehrsrechtliche Anordnungen im öffentlichen Verkehrsraum. Selbst wenn die Privatstraße faktisch von der Öffentlichkeit genutzt wird (was das Gericht offenließ), schränkt dies das Recht der Eigentümer zur Gestaltung ihrer privaten Fläche nicht ein.
Ebenso wenig konnten die Wegerechtsinhaber aus der 20-jährigen Nutzung ohne Bodenschwellen ein Gewohnheitsrecht ableiten. Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit wie dem Wegerecht ist nicht starr, sondern kann sich im Laufe der Zeit an veränderte Umstände anpassen, solange dies im Rahmen des rechtlich Zulässigen geschieht und dem Charakter des Grundstücks entspricht. Die Ausübung des Wegerechts ist von vornherein durch die Pflicht zur Schonung der Eigentümerinteressen (§ 1020 BGB) begrenzt.
Im Kern stand eine Interessenabwägung im Einzelfall: Das Interesse der Wegerechtsinhaber an einer möglichst ungestörten Zufahrt musste gegen das Interesse der Grundstückseigentümer an der Einhaltung einer angemessenen Geschwindigkeit auf der Privatstraße abgewogen werden. Diese Abwägung fiel zugunsten der Grundstückseigentümer aus.
Das Interesse der Eigentümer an einer Geschwindigkeitsreduzierung wurde als nachvollziehbar und berechtigt angesehen. Bodenschwellen sind dafür ein geeignetes und übliches Mittel. Die Notwendigkeit ergab sich aus der generellen Gefahr zu schnellen Fahrens, auch wenn keine konkreten Unfälle oder Geschwindigkeitsüberschreitungen in der Vergangenheit nachgewiesen wurden. Die Anzahl von acht Schwellen auf 190 Metern mit relativ kurzen Abständen wurde als verhältnismäßig und zur Erreichung des Ziels (kontinuierliche Geschwindigkeitsreduktion) als notwendig erachtet.
Die Zumutbarkeit für die Nutzer der Straße wurde bejaht. Die Schwellen sind durch rot-weiße Markierungen gut sichtbar. Ihre Bauart (Höhe, Breite, Wölbung) ermöglicht das Überfahren oder Überqueren für alle üblichen Verkehrsteilnehmer – Autos (wenn auch langsamer), Fußgänger, Radfahrer, Rollstuhlfahrer, Nutzer von Rollatoren und Kinderwagen. Mögliche geringfügige Beeinträchtigungen für Rettungsdienste, Lieferverkehr oder Winterdienst wurden als minimal und hinnehmbar eingestuft.
Die Beeinträchtigung für die Wegerechtsinhaber selbst sei nur unwesentlich. Sie gaben selbst an, ohnehin nur Schrittgeschwindigkeit zu fahren, sodass die zusätzliche Fahrzeit durch die Schwellen marginal sei. Erschütterungen seien bei angepasster, langsamer Geschwindigkeit hinnehmbar. Es liege in der Hand der Fahrer, durch entsprechendes Verhalten Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Spezifische Einwände der Wegerechtsinhaber wurden ebenfalls zurückgewiesen:
- Die Befürchtung bezüglich Rettungswagen sei unbegründet, da deren Fahrer ihre Geschwindigkeit anpassen müssten und ähnliche Hindernisse im öffentlichen Raum alltäglich seien.
- Die Bedürfnisse einzelner Besucher mit Rollator oder Rollstuhl könnten nicht maßgeblich für die Gestaltung des (auch faktisch) öffentlichen Raums sein; maßgeblich sei der durchschnittliche Verkehrsteilnehmer. Eventuell könnten spezielle Bedürfnisse durch andere Maßnahmen berücksichtigt werden, nicht aber durch die Beseitigung der Schwellen.
- Die Gefahr von Stürzen oder Verletzungen sei durch die Kennzeichnung minimiert. Verkehrsteilnehmer müssten sich – ähnlich wie bei Bordsteinkanten – auf die Gegebenheiten einstellen. Eine behauptete Scharfkantigkeit würde allenfalls einen Anspruch auf Nachbesserung (z.B. Abrundung), nicht aber auf vollständige Beseitigung begründen.
- Das Fehlen eines schwellenlosen Durchgangs sei notwendig, um den Zweck der Geschwindigkeitsreduzierung nicht zu unterlaufen, da sonst Motorräder, E-Bikes oder eventuell sogar Autos die Schwellen umfahren könnten.
Schließlich konnte auch das allgemeine Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme (§ 242 BGB) den Wegerechtsinhabern nicht helfen. Dieses Prinzip greift nur in Ausnahmefällen korrigierend ein, wenn die gesetzlichen Regelungen (hier das Dienstbarkeitsrecht) zu einem unbilligen Ergebnis führen würden. Da die Interessenabwägung im Rahmen des § 1020 BGB bereits ergab, dass die Wegerechtsinhaber die Schwellen dulden müssen, war hierfür kein Raum.
Begründung zur Entfernung/Veränderung der Überwachungskameras: Kein Eingriff in Persönlichkeitsrechte nachgewiesen
Auch bezüglich der Überwachungskameras folgte das Kammergericht der Argumentation des Landgerichts und sah keinen Anspruch der Wegerechtsinhaber auf Entfernung, Umgestaltung oder Umsetzung.
Ein solcher Anspruch könnte sich aus § 1004 BGB in Verbindung mit dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht (Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz) ergeben, wenn jemand durch die Überwachung tatsächlich betroffen ist und seine Interessen bei der Abwägung schwerer wiegen als die des Kamerabetreibers.
Die Wegerechtsinhaber konnten jedoch nicht nachweisen, dass sie durch die Kameras tatsächlich überwacht werden. Vorgelegte Lichtbilder zeigten, dass die Kameras primär auf das Privatgrundstück der Eigentümer (den Carport) gerichtet sind. Soweit eine Kamera in einer Garage durch einen Spalt eventuell auf die Straße zielt, sei der erfasste Bereich so niedrig, dass keine persönlichkeitsrelevanten Daten (wie Gesichter oder Kennzeichen) erfasst würden. Hier überwiege das berechtigte Interesse der Eigentümer am Schutz ihres Eigentums und ihrer Person.
Eine Ausnahme könnte gelten, wenn das Garagentor geöffnet ist und die Kamera dann möglicherweise einen Teil der Privatstraße erfasst. Dies würde aber allenfalls einen Anspruch auf zeitweiliges Abschalten der Kamera begründen, nicht aber auf deren Entfernung oder dauerhafte Veränderung. Einen solchen Anspruch auf Abschaltung hatten die Wegerechtsinhaber aber nicht geltend gemacht. Aus demselben Grund scheiterten auch Hilfsanträge auf Verblendung oder Versetzung der Kameras.
Das Gericht verneinte auch einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht durch einen sogenannten Überwachungsdruck. Ein solcher kann zwar vorliegen, wenn Dritte objektiv ernsthaft befürchten müssen, überwacht zu werden, auch ohne dass dies tatsächlich geschieht. Diese Befürchtung muss aber auf konkreten Umständen beruhen und nachvollziehbar sein. Eine bloß hypothetische Möglichkeit oder das allgemeine Misstrauen im Rahmen eines Nachbarschaftsstreits genügt nicht.
Hier fehlten solche konkreten Anhaltspunkte. Die Grundstückseigentümer hatten die Ausrichtung und den Erfassungsbereich der Kameras dokumentiert. Die Kameras waren fest installiert und nicht schwenkbar. Die Eigentümer hatten die Installation sogar dem Berliner Datenschutzbeauftragten gemeldet, der keine Beanstandungen hatte, und boten den Wegerechtsinhabern eine Besichtigung an. Die Sorge der Wegerechtsinhaber basierte daher nicht auf objektiven Fakten und war nicht ausreichend, um einen Überwachungsdruck zu begründen.
Begründung zum Unterlassungsanspruch (Überwachung der Straße): Fehlender Beweis
Die Wegerechtsinhaber forderten zudem generell die Unterlassung der Überwachung der Straße R mittels selbsttätiger Geräte. Auch dieser Anspruch wurde verneint.
Die Kläger blieben den Nachweis schuldig, dass eine solche Überwachung tatsächlich stattfindet. Ihre Annahme beruhte lediglich auf Schlussfolgerungen aus vorgelegten Geschwindigkeitsprotokollen und angeblichen mündlichen Äußerungen der Grundstückseigentümer über gefilmte Geschwindigkeitsübertretungen. Ein zwingender Zusammenhang dieser Indizien mit den installierten Kameras oder anderen Überwachungsgeräten konnte nicht hergestellt werden.
Die Grundstückseigentümer hatten bestritten, Bildaufzeichnungen von der Straße anzufertigen. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rechtsverletzung bei demjenigen, der Ansprüche daraus herleitet – hier also bei den Wegerechtsinhabern. Da sie keinen Beweis für tatsächliche Filmaufnahmen der Straße antreten konnten, war auch dieser Anspruch abzuweisen.
Begründung zum Unterlassungsanspruch (Fotografieren): Berufung unzureichend begründet
Schließlich hatten die Wegerechtsinhaber die Unterlassung von Lichtbildaufnahmen (Fotografieren) gefordert. Das Kammergericht hielt die Berufung in diesem Punkt bereits für unzulässig. Die Berufungsbegründung enthielt keine spezifischen Ausführungen dazu, warum die Entscheidung des Landgerichts bezüglich dieses Anspruchs falsch sein sollte. Rein vorsorglich verwies das Kammergericht aber auch inhaltlich auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, die diesen Anspruch ebenfalls verneint hatten.
Kein relevanter Verfahrensfehler des Landgerichts
Die Wegerechtsinhaber hatten zudem gerügt, dass das Landgericht ihnen keine Frist zur Stellungnahme auf einen gegnerischen Schriftsatz gewährt habe. Diesen Verfahrensfehler sah das Kammergericht zwar, er führte aber nicht zum Erfolg der Berufung. Zum einen trugen die Wegerechtsinhaber nicht vor, was sie bei fristgerechter Möglichkeit zusätzlich vorgetragen hätten. Zum anderen ging das Landgericht zutreffend davon aus, dass der betreffende Schriftsatz keine entscheidungserheblichen neuen Tatsachen enthielt, auf die es angekommen wäre.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Kammergericht Berlin die Maßnahmen der Grundstückseigentümer (Bodenschwellen, Kameras) im konkreten Fall als zulässig erachtete. Die Beeinträchtigung des Wegerechts durch die Bodenschwellen wurde als unwesentlich und zumutbar eingestuft, das Eigentümerinteresse an Verkehrsberuhigung überwog. Eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts durch die Kameras konnte nicht nachgewiesen werden, ebenso wenig eine tatsächliche Überwachung der Privatstraße. Der langjährige Nachbarschaftsstreit allein reichte nicht aus, um die Ansprüche der Wegerechtsinhaber zu begründen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass Eigentümer einer mit Wegerecht belasteten Privatstraße Bodenschwellen zur Verkehrsberuhigung installieren dürfen, solange das Wegerecht dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird – langsame Fahrt bleibt möglich, nur unbequemer. Bei der Interessenabwägung überwiegt das Eigentümerinteresse an Verkehrsberuhigung gegenüber dem Interesse der Wegerechtsinhaber an ungehinderter Durchfahrt. Überwachungskameras auf Privatgrundstücken sind zulässig, wenn sie primär eigene Bereiche erfassen und keine nachweisliche Persönlichkeitsrechtsverletzung vorliegt; bloße Befürchtungen eines „Überwachungsdrucks“ im Rahmen eines Nachbarschaftsstreits reichen für einen Unterlassungsanspruch nicht aus.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was genau ist eine Grunddienstbarkeit und wie entsteht sie?
Eine Grunddienstbarkeit ist ein wichtiges Konzept im Immobilienrecht. Stellen Sie sich zwei benachbarte Grundstücke vor. Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das das eine Grundstück (das sogenannte dienende Grundstück oder belastete Grundstück) zugunsten des anderen Grundstücks (des sogenannten herrschenden Grundstücks oder begünstigten Grundstücks) belastet.
Das bedeutet: Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss zugunsten des Eigentümers des begünstigten Grundstücks entweder
- etwas dulden: Er muss es dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks erlauben, etwas auf seinem Grundstück zu tun. Das bekannteste Beispiel ist das Wegerecht, bei dem der Nachbar berechtigt ist, über Ihr Grundstück zu gehen oder zu fahren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Ein anderes Beispiel ist ein Leitungsrecht, das dem Nachbarn erlaubt, Wasser- oder Stromleitungen über Ihr Grundstück zu verlegen.
- etwas unterlassen: Er darf bestimmte Dinge auf seinem eigenen Grundstück nicht tun. Zum Beispiel könnte eine Grunddienstbarkeit vorschreiben, dass auf einem Teil des Grundstücks nicht über eine bestimmte Höhe hinaus gebaut werden darf, um dem Nachbarn die Aussicht zu erhalten.
Wichtig ist dabei: Die Grunddienstbarkeit ist nicht an eine bestimmte Person gebunden, sondern fest mit dem jeweiligen Grundstück verbunden. Wenn Sie das belastete oder das begünstigte Grundstück verkaufen, geht die Grunddienstbarkeit automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Wie entsteht eine Grunddienstbarkeit?
Eine Grunddienstbarkeit entsteht nicht einfach durch eine mündliche Absprache. Um rechtlich wirksam zu sein und auch gegenüber späteren Eigentümern zu gelten, sind zwei Schritte entscheidend:
- Die notarielle Beurkundung der Vereinbarung: Die Eigentümer der beiden Grundstücke müssen sich über die Einrichtung der Grunddienstbarkeit einigen. Diese Einigung muss dann von einem Notar offiziell beurkundet werden. Der Notar prüft die Vereinbarung und hält sie rechtssicher fest.
- Die Eintragung in das Grundbuch: Die Grunddienstbarkeit muss in das Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle wichtigen rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks verzeichnet sind (wie zum Beispiel Eigentumsverhältnisse oder Belastungen).
Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird die Grunddienstbarkeit wirksam und ist für jedermann ersichtlich und bindend, auch für zukünftige Käufer der Grundstücke.
Für Sie als Grundstückseigentümer bedeutet das: Bevor Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen, ist es ratsam, einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Dort sehen Sie, ob Ihr Grundstück oder das Grundstück, das Sie kaufen möchten, durch eine Grunddienstbarkeit belastet ist oder von einer solchen profitiert. Dies kann den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich beeinflussen.
Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist?
Wenn Ihr Grundstück mit einer sogenannten Grunddienstbarkeit belastet ist, bedeutet dies, dass ein anderes Grundstück (oder genauer: der Eigentümer dieses anderen Grundstücks) bestimmte Rechte an Ihrem Grundstück hat. Man kann sich das wie eine Art „Dulde- oder Unterlassungspflicht“ für Sie als Eigentümer vorstellen. Diese Belastung ist im Grundbuch Ihres Grundstücks eingetragen.
Ihre Rechte als belasteter Eigentümer
Trotz der Grunddienstbarkeit bleiben Sie selbstverständlich der Eigentümer Ihres Grundstücks und haben grundsätzlich weiterhin das Recht, Ihr Grundstück zu nutzen und zu gestalten. Sie können bauen, pflanzen, Zäune setzen oder andere Maßnahmen ergreifen. Ihre Eigentümerrechte sind aber insoweit eingeschränkt, als Sie die Ausübung der Grunddienstbarkeit nicht beeinträchtigen oder unmöglich machen dürfen. Stellen Sie sich vor, auf Ihrem Grundstück liegt ein Wegerecht für den Nachbarn: Sie dürfen Ihr Grundstück nutzen, aber eben keinen Zaun quer über diesen Weg bauen.
Ihre Pflichten und die „tunlichste Schonung“
Ihre Hauptpflicht als Eigentümer des belasteten Grundstücks ist, die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit zu dulden. Das bedeutet, Sie müssen hinnehmen, dass der Berechtigte (der Eigentümer des anderen Grundstücks) sein Recht auf Ihrem Grundstück ausübt.
Ein sehr wichtiger Grundsatz dabei ist die sogenannte „tunlichste Schonung“. Dies ist in § 1020 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Sie müssen bei der Nutzung Ihres eigenen Grundstücks darauf achten, die Ausübung der Grunddienstbarkeit so wenig wie möglich zu beeinträchtigen. Sie müssen also alles vermeiden, was die Ausübung des Rechts für den Nachbarn erschwert oder für ihn nachteiliger macht, als unbedingt nötig. Wenn beispielsweise eine Wasserleitung des Nachbarn unter Ihrem Grundstück verläuft (Leitungsrecht), sollten Sie keine schweren Bauwerke genau darüber errichten, die die Leitung gefährden könnten.
Der Berechtigte muss sein Recht im Gegenzug ebenfalls schonend ausüben. Es geht also um ein Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme.
Für Sie bedeutet das praktisch: Bevor Sie größere Veränderungen an Ihrem Grundstück vornehmen, sollten Sie genau prüfen, welche Grunddienstbarkeit eingetragen ist und wie sich Ihre Pläne auf die Ausübung dieses Rechts auswirken könnten, um die Pflicht zur tunlichsten Schonung zu beachten. Die genauen Grenzen hängen immer vom Inhalt der spezifischen Grunddienstbarkeit ab, wie sie im Grundbuch eingetragen ist.
In welchen Fällen darf ein Grundstückseigentümer bauliche Veränderungen vornehmen, die ein Wegerecht beeinträchtigen könnten?
Wenn für Ihr Grundstück oder einen Teil davon ein Wegerecht (auch Geh- und Fahrtrecht genannt) zugunsten eines anderen Grundstücks besteht, bedeutet dies, dass der Eigentümer des anderen Grundstücks das Recht hat, Ihren Weg zu nutzen. Als Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks, also des Grundstücks, das mit dem Wegerecht belastet ist, dürfen Sie die Ausübung dieses Rechts grundsätzlich nicht behindern oder erschweren.
Wann sind Veränderungen am Weg eventuell möglich?
Das bedeutet aber nicht, dass Sie keinerlei Veränderungen auf Ihrem Grundstück vornehmen dürften. Das Gesetz verlangt eine Rücksichtnahme auf beide Seiten. Sie dürfen Ihr Grundstück weiterhin angemessen nutzen. Bauliche Veränderungen sind dann möglicherweise zulässig, wenn sie für Ihre eigene Nutzung notwendig sind und das Wegerecht nicht wesentlich beeinträchtigen. Es geht also um einen Ausgleich der Interessen: Ihr Recht auf Nutzung Ihres Eigentums und das Recht des anderen auf Ausübung des Wegerechts.
Was bedeutet „wesentliche Beeinträchtigung“?
Eine „wesentliche Beeinträchtigung“ liegt vor, wenn die Nutzung des Wegerechts durch die Veränderung erheblich erschwert oder ganz unmöglich gemacht wird. Ob eine Beeinträchtigung wesentlich ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
Stellen Sie sich vor, das Wegerecht dient dazu, mit einem Auto zu einem dahinterliegenden Grundstück zu gelangen. Die Anbringung von Bodenschwellen, die so hoch sind, dass normale Autos nur mit großer Mühe und Gefahr einer Beschädigung passieren können, könnte eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen. Geringfügige Unebenheiten, die die Fahrt nur unwesentlich verlangsamen, wären hingegen eher keine wesentliche Beeinträchtigung.
Welche Kriterien sind wichtig?
Bei der Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung wesentlich ist, kommt es unter anderem auf folgende Punkte an:
- Zweck des Wegerechts: Wofür genau darf der Weg genutzt werden? Nur zum Gehen, oder auch zum Fahren mit bestimmten Fahrzeugen (PKW, LKW, landwirtschaftliche Maschinen)?
- Art der Veränderung: Wie wirkt sich die konkrete bauliche Veränderung (z.B. Bodenschwellen, Engstellen, Kurven) auf die erlaubte Nutzung aus?
- Zumutbarkeit: Ist die Erschwernis für den Nutzer des Wegerechts zumutbar?
Für Sie ist relevant: Eine bauliche Veränderung, die die Nutzung des Wegerechts nur geringfügig erschwert oder unwesentlich verändert, ist oft zulässig, solange sie für die angemessene Nutzung Ihres eigenen Grundstücks erforderlich ist. Eine Veränderung, die die Ausübung des Wegerechts jedoch erheblich behindert, ist in der Regel nicht erlaubt.
Was bedeutet „gegenseitige Rücksichtnahme“ im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit und wie wird diese im Streitfall bewertet?
Eine Grunddienstbarkeit gibt dem Eigentümer eines Grundstücks (dem sogenannten „berechtigten Grundstück“) das Recht, ein anderes Grundstück (das „dienende Grundstück“) auf bestimmte Weise zu nutzen oder zu verlangen, dass auf diesem Grundstück etwas nicht getan wird. Ein häufiges Beispiel ist das Wegerecht, bei dem der Eigentümer des einen Grundstücks das Recht hat, einen bestimmten Weg über das andere Grundstück zu benutzen.
Auch wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist und damit ein klares Recht schafft, gilt ein wichtiger Grundsatz: die gegenseitige Rücksichtnahme. Dieser Grundsatz ist nicht ausdrücklich im Gesetz so benannt, ergibt sich aber aus den allgemeinen Regeln für die Ausübung von Rechten und dient dazu, die Interessen beider beteiligten Parteien – des Berechtigten und des Eigentümers des dienenden Grundstücks – fair auszugleichen.
Was bedeutet „gegenseitige Rücksichtnahme“?
Für den Berechtigten der Grunddienstbarkeit bedeutet dies, dass er sein Recht schonend ausüben muss. Das bedeutet, er muss bei der Nutzung des dienenden Grundstücks so vorgehen, dass die Beeinträchtigung für den Eigentümer des dienenden Grundstücks so gering wie möglich ausfällt. Stellen Sie sich ein Wegerecht vor: Der Berechtigte darf den Weg benutzen, sollte aber beispielsweise nicht unnötig Lärm oder Schäden verursachen, die über die normale Nutzung hinausgehen. Er darf das dienende Grundstück nicht über das Maß hinaus belasten, das zur Ausübung des Rechts nötig ist.
Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks bedeutet die gegenseitige Rücksichtnahme, dass er die Ausübung der Grunddienstbarkeit durch den Berechtigten dulden muss, aber auch nicht über das Maß hinaus eingeschränkt werden darf, als es für die Dienstbarkeit erforderlich ist. Er behält grundsätzlich das Recht, sein eigenes Grundstück zu nutzen und zu gestalten, solange er die Ausübung des Rechts des Berechtigten nicht behindert oder unmöglich macht. Beispielsweise darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Weg nicht einfach blockieren, darf aber unter Umständen Anpassungen vornehmen, solange der Berechtigte den Weg weiterhin wie vereinbart nutzen kann.
Wie wird gegenseitige Rücksichtnahme im Streitfall bewertet?
Wenn es zu einem Streit über die Ausübung einer Grunddienstbarkeit kommt, müssen die Gerichte entscheiden, ob der Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt wurde. Dabei schauen die Gerichte sehr genau auf die spezifischen Umstände des Einzelfalls. Es gibt keine feste „Formel“, sondern es ist immer eine Interessenabwägung.
Wichtige Faktoren, die Gerichte bei dieser Bewertung berücksichtigen können, sind unter anderem:
- Der genaue Wortlaut der Grunddienstbarkeit im Grundbuch und in der zugrundeliegenden Vereinbarung: Was wurde ursprünglich genau festgelegt?
- Der ursprüngliche Zweck der Grunddienstbarkeit: Wofür wurde sie damals bestellt?
- Die Art und Weise, wie die Grunddienstbarkeit bisher ausgeübt wurde: Gab es eine jahrelange Praxis?
- Die aktuellen örtlichen Gegebenheiten: Haben sich die Verhältnisse geändert?
- Die jeweiligen berechtigten Interessen beider Grundstückseigentümer: Was benötigen beide Seiten tatsächlich?
Das Gericht versucht, einen angemessenen Ausgleich zu finden. Ziel ist es, sicherzustellen, dass der Berechtigte sein Recht weiterhin sinnvoll ausüben kann, aber gleichzeitig die Last für den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht unnötig vergrößert wird. Die Entscheidung hängt stark davon ab, wie schwer die Beeinträchtigungen für die eine oder andere Seite im konkreten Fall sind und ob eine Ausübung möglich ist, die beide Interessen besser berücksichtigt.
Welche Möglichkeiten gibt es, einen Streit über eine Grunddienstbarkeit außergerichtlich beizulegen, und welche Rolle spielt dabei eine gütliche Einigung?
Wenn es um Rechte geht, die auf einem Nachbargrundstück lasten, wie zum Beispiel ein Wegerecht oder das Recht, Leitungen zu verlegen (man spricht hier von einer Grunddienstbarkeit), kann es leicht zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Oft stellt sich die Frage, ob man solche Streitigkeiten unbedingt vor Gericht klären muss.
Die gute Nachricht ist: Häufig gibt es Möglichkeiten, eine Einigung außerhalb eines Gerichtsverfahrens zu finden. Das Ziel ist dabei stets eine gütliche Einigung. Das bedeutet, die beteiligten Nachbarn versuchen, gemeinsam eine Lösung zu finden, mit der beide Seiten leben können.
Wie kann eine gütliche Einigung aussehen?
Der einfachste Weg ist oft das direkte Gespräch zwischen den Nachbarn. Manchmal hilft es schon, offen über die Probleme zu sprechen und zu verstehen, wo die Schwierigkeiten des anderen liegen.
Wenn das direkte Gespräch schwierig ist oder nicht weiterführt, kann eine Vermittlung, auch Mediation genannt, hilfreich sein. Hierbei kommt eine neutrale dritte Person ins Spiel. Diese Person trifft keine eigenen Entscheidungen, sondern hilft den Nachbarn dabei, wieder konstruktiv miteinander zu sprechen und selbst eine Lösung zu entwickeln. Stellen Sie sich das wie eine Brücke vor, die hilft, wieder zueinander zu finden.
Warum ist eine gütliche Einigung oft sinnvoll?
Eine Einigung außerhalb des Gerichts hat mehrere Vorteile:
- Es ist oft schneller als ein Gerichtsverfahren.
- Es kann Kosten sparen, da keine Gerichtsgebühren oder umfassenden Anwaltskosten für einen Prozess anfallen.
- Vor allem aber kann eine gütliche Einigung dazu beitragen, den nachbarschaftlichen Frieden zu erhalten oder wiederherzustellen. Man muss auch nach dem Streit noch Tür an Tür leben, und eine selbst gefundene Lösung kann die Beziehung weniger belasten als eine richterliche Entscheidung, bei der es einen „Gewinner“ und einen „Verlierer“ gibt.
Die gütliche Einigung spielt also eine zentrale Rolle bei der außergerichtlichen Beilegung von Streitigkeiten über Grunddienstbarkeiten. Sie setzt auf die Bereitschaft der Nachbarn, gemeinsam eine passende Lösung zu finden, anstatt die Entscheidung einem Gericht zu überlassen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit ist ein beschränktes Nutzungsrecht, das an einem Grundstück (dem sogenannten dienenden oder belasteten Grundstück) zugunsten eines anderen Grundstücks (dem herrschenden oder begünstigten Grundstück) besteht. Sie erlaubt dem Begünstigten bestimmte Nutzungen, wie etwa ein Wegerecht, durch die das dienende Grundstück belastet wird. Die Grunddienstbarkeit ist ins Grundbuch einzutragen und bleibt auch bei Eigentümerwechseln wirksam. Beispiel: Ein Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren, um zu seinem eigenen Haus zu gelangen, obwohl Sie Eigentümer des Weges sind.
Wegerecht
Das Wegerecht ist eine spezielle Form der Grunddienstbarkeit, die dem Berechtigten das Recht gibt, einen Weg oder Zufahrt über das Grundstück eines anderen zu nutzen, etwa um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Es verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks, diese Nutzung zu dulden, beschränkt aber zugleich den Berechtigten hinsichtlich der Rücksichtnahme auf die Eigentümerinteressen. Beispiel: Ein Grundstück hinter einem anderen ist nur erreichbar, wenn man über den Weg des ersten Eigentümers fährt; das ist das Wegerecht.
Tunlichste Schonung (§ 1020 BGB)
Die „tunlichste Schonung“ ist ein Grundsatz aus § 1020 BGB, der vorschreibt, dass bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit der Berechtigte die Interessen des Eigentümers des belasteten Grundstücks möglichst schonend berücksichtigen muss. Das bedeutet, dass der Berechtigte sein Recht so ausüben soll, dass die Beeinträchtigung des Eigentümers auf das unvermeidbare Minimum begrenzt wird. Im Gegenzug muss der Eigentümer die Ausübung der Dienstbarkeit dulden, soweit sie zumutbar ist. Beispiel: Wenn Sie über das Nachbargrundstück fahren dürfen, sollten Sie dies so tun, dass Sie keinen unnötigen Schaden anrichten oder den Eigentümer nicht übermäßig stören.
Wesentliche Beeinträchtigung
Eine „wesentliche Beeinträchtigung“ liegt vor, wenn ein bauliches Vorgehen oder eine Nutzung das Recht des Berechtigten so stark einschränkt, dass seine Ausübung erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird. Im Kontext eines Wegerechts wäre das beispielsweise der Fall, wenn eine Baumaßnahme den Weg so stark blockiert, dass Fahrzeuge nicht mehr passieren können. Eine geringfügige Verlangsamung oder leichte Nachteile sind hingegen keine wesentliche Beeinträchtigung. Die Beurteilung erfolgt immer anhand der konkreten Umstände. Beispiel: Hoch aufgetürmte Steine auf dem Weg, die das Befahren unmöglich machen, wären eine wesentliche Beeinträchtigung; kleine Bodenschwellen, die nur eine geringe Verlangsamung verursachen, sind es nicht.
Allgemeines Persönlichkeitsrecht (Art. 1 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG)
Das allgemeine Persönlichkeitsrecht schützt die Privatsphäre und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung eines jeden Menschen und ist in der deutschen Verfassung grundrechtlich garantiert (Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz). Im Zusammenhang mit Überwachungskameras bedeutet dies, dass jede Betätigung, die in die Privatsphäre eingreift, zulässig nur ist, wenn sie verhältnismäßig ist und die Interessen der Betroffenen nicht unverhältnismäßig verletzt werden. Eine tatsächliche Überwachung muss zudem nachgewiesen werden, damit Ansprüche auf Unterlassung oder Entfernung bestehen. Beispiel: Aufnahmen, die private Bereiche oder Gesichter ohne Zustimmung filmen, können das Persönlichkeitsrecht verletzen und sind nur in engen Grenzen erlaubt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 1027 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Wegerecht: Regelt das dingliche Recht, ein fremdes Grundstück zum Gebrauch als Weg zu nutzen. Das Wegerecht verpflichtet den Eigentümer des dienenden Grundstücks, die Nutzung zu dulden, jedoch ohne unzumutbare Beeinträchtigungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüft, ob die Bodenschwellen die Ausübung des Wegerechts unzumutbar behindern, was hier verneint wurde, da die Beeinträchtigung als unwesentlich eingestuft wurde.
- § 1020 BGB – Schutz der Eigentümerinteressen bei Dienstbarkeiten: Bestimmt, dass der Berechtigte bei der Ausübung des Dienstbarkeitsrechts die Interessen des Eigentümers schonen muss, was eine gegenseitige Rücksichtnahme voraussetzt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Hier wurde die Anbringung der Bodenschwellen als zulässig angesehen, weil sie das Eigentumsrecht der Grundstückseigentümer schützt und die Beeinträchtigung des Wegerechts minimal bleibt.
- § 1004 BGB – Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch bei Besitzstörungen: Gibt dem Eigentümer einen Anspruch, gegen Eingriffe in sein Eigentum vorzugehen, einschließlich dem Schutz vor Beeinträchtigungen durch Dritte. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Wegerechtsinhaber könnten sich auf diesen Schutz berufen haben, insbesondere gegenüber den Überwachungskameras, scheiterten jedoch, weil sie keinen konkreten Eingriff oder Überwachung nachweisen konnten.
- Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG – Allgemeines Persönlichkeitsrecht: Gewährleistet den Schutz der persönlichen Ehre, Freiheit und informationellen Selbstbestimmung gegen unrechtmäßige Eingriffe, auch bei Videoüberwachung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klage gegen die Überwachungskameras wurde abgewiesen, weil keine konkrete Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts durch belegte Überwachung festgestellt wurde.
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben und Rücksichtnahme: Verpflichtet zur nachbarschaftlichen Rücksichtnahme und zur Vermeidung unbilliger Nachteile, insbesondere bei der Ausübung von Rechten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Dieses Prinzip schied als Grundlage zur Beeinträchtigungsbeschwerde aus, da die Interessenabwägung bereits im Rahmen der Dienstbarkeit erfolgen konnte und kein unbilliges Ergebnis festgestellt wurde.
- § 522 Abs. 2 ZPO (Zivilprozessordnung) – Verfahren bei offensichtlich aussichtsloser Berufung: Ermöglicht eine Entscheidung über die Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung, wenn diese offenkundig kein Erfolg verspricht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Kammergericht nutzte diese Vorschrift, um die Berufung der Wegerechtsinhaber schnell zurückzuweisen, weil die Erfolgsaussichten bei Überprüfung keine wesentlichen Fehler zeigten.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 21 U 202/24 – Beschluss vom 14.03.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz