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- Das Wichtigste im Überblick
- Wann greift die Duldung einer Grunddienstbarkeit?
- Redaktionelle Leitsätze
- Besteht ein Recht zur Beseitigung der Mülltonnen?
- Wer trägt die Anwaltskosten anteilig?
- Darf ein Rückbau einer Gebäudezufahrt verlangt werden?
- Experten-Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf ich Mülltonnen auf dem Nachbargrundstück abstellen, wenn meine Baugenehmigung dies vorsieht?
- Reicht ein aktueller Grundbuchauszug aus, um meine Rechte gegenüber dem Nachbarn zu klären?
- Kann ich den Rückbau einer Zufahrt fordern, wenn dadurch meine Parkplätze wegfallen?
- Bleiben alte Absprachen mit dem Vorbesitzer gültig, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 20 U 749/17
Das Wichtigste im Überblick
Das Gericht erlaubt die Zufahrt, verbietet aber Mülltonnen auf dem Grundstück.
- Die Klägerin verliert den Rückbau der Gebäudezufahrt gegen die Beklagten 1 bis 3.
- Die Dienstbarkeit erlaubt die Nutzung der Fläche als Geh-, Fahr- und Parkfläche.
- Die Mülltonnen müssen weg; dafür bleibt der Anspruch der Klägerin bestehen.
- Vorgerichtliche Anwaltskosten gibt es nur teilweise; mehr zahlt die Klägerin nicht.
- Gericht: OLG München
- Datum: 16.08.2017
- Aktenzeichen: 20 U 749/17
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Sachenrecht, Nachbarrecht, Zivilprozessrecht
- Streitwert: 9.100 €
- Relevant für: Eigentümer, Erbbauberechtigte, Nachbarn bei Zufahrten und Mülltonnen
Wann greift die Duldung einer Grunddienstbarkeit?
Wer eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch stehen hat oder mit einer belastet ist, muss im Streitfall wissen: Die Entscheidung hängt vollständig vom genauen Wortlaut des Grundbucheintrags und seinen Bezugsurkunden ab – etwa Messungsnachträgen, Vorurkunden oder Lageplänen. Fordert ein Nachbar den Rückbau einer baulichen Anlage oder umgekehrt, sollten Sie zunächst einen vollständigen Grundbuchauszug samt aller referenced Dokumente beim Grundbuchamt anfordern, bevor Sie rechtliche Schritte einleiten oder Forderungen stellen.
Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Grundstück erlaubt, ein anderes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen – etwa als Wegerecht, Parkrecht oder Leitungsrecht. Sie ist „dinglich“, also fest mit dem Grundstück verbunden, und gilt damit automatisch für jeden neuen Eigentümer, egal wie oft das Grundstück den Besitzer wechselt.
In einem verhandelten Fall vor dem Oberlandesgericht München (Az. 20 U 749/17) beriefen sich Grundstücksnutzer erfolgreich auf dieses Prinzip, sodass die Klage auf Rückbau abgewiesen wurde. Eine Eigentümerin hatte zuvor von den derzeitigen Erbbauberechtigten gefordert, eine neu in die Fassade gebrochene Gebäudezufahrt wieder zu verschließen und eine ursprünglich vorhandene Brandschutzwand in den Ausgangszustand zurückzuversetzen. Das Gericht entschied jedoch, dass die Eigentümerin die baulichen Veränderungen auf der Fläche hinnehmen musste. Der Grund dafür lag in einer eingetragenen Dienstbarkeit, die auf einem Messungsnachtrag aus dem Jahr 1984 sowie einer Vorurkunde aus dem Jahr 1979 beruhte. Diese Legitimationspapiere wiesen eine gelb schraffierte Fläche ausdrücklich als Geh-, Fahr- und Parkzone aus. Dabei wurde dem Erbbauberechtigten das Recht eingeräumt, Betriebsgebäude auf dem Erbbaugrundstück zu verändern, abzureißen und mitsamt Nebenanlagen neu zu errichten. Das Gericht stellte klar, dass das zugesicherte Recht zur Nutzung nicht zwingend auf die spezifischen Stellplatz-Positionen fixiert war, die lediglich in einem alten Lageplan verzeichnet waren.
Der Inhalt der Grunddienstbarkeit ist durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Die Einigung über die Bestellung und die im Grundbuch regelmäßig in Bezug genommene Eintragungsbewilligung sind in dem Messungsnachtrag vom 16.05.1984 enthalten, der weitgehend auf die Vorurkunde zur Erbbaurechtsbestellung vom 04.10.1979 Bezug nimmt und nunmehr auch die Eintragungsbewilligung für das Erbbaurecht enthält. – so das Oberlandesgericht München
Das Erbbaurecht erlaubt es jemandem, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu besitzen, ohne das Grundstück selbst zu kaufen. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür in der Regel einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundeigentümer. In diesem Fall betreiben die Erbbauberechtigten einen Gewerbebetrieb auf dem fremden Grundstück und streiten mit der Eigentümerin darüber, wie weit ihre Nutzungsrechte gehen.
Redaktionelle Leitsätze
- Der genaue Umfang einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit ermittelt sich durch die rechtsgeschäftliche Auslegung der maßgeblichen Eintragungsbewilligungen und Bezugsurkunden. Gewähren diese Dokumente weitreichende Nutzungs- und Umbaurechte auf dem dienenden Grundstück, stellen darauf gestützte, betrieblich veranlasste bauliche Veränderungen keine unzulässige Eigentumsbeeinträchtigung dar, selbst wenn diese lokal von historischen Lageplanskizzen abweichen.
- Eine behördliche Baugenehmigung regelt ausschließlich das öffentlich-rechtliche Verhältnis und vermittelt keinerlei private Nutzungsrechte an fremden Grundstücken. Das dauerhafte Abstellen von Mülltonnen auf fremdem Eigentum lässt sich zudem weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch durch eine analoge Anwendung des Notwegerechts rechtfertigen und muss vom Grundstückseigentümer nicht geduldet werden.
- Ein zivilrechtlicher Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten beschränkt sich auf den Umfang des tatsächlichen sachlichen Erfolgs in der Hauptsache. Obsiegt eine Streitpartei mit ihren geltend gemachten Ansprüchen lediglich teilweise, reduziert sich die Kostenerstattungspflicht der Gegenseite zwingend im exakten Verhältnis des Unterliegens.
Besteht ein Recht zur Beseitigung der Mülltonnen?
Eine behördlich erteilte Baugenehmigung regelt nur das öffentlich-rechtliche Verhältnis zwischen Bürger und Staat. Das bedeutet konkret: Die Baubehörde bestätigt damit lediglich, dass ein Bauvorhaben den öffentlichen Vorschriften entspricht – sie schafft aber keine privaten Rechte gegenüber dem Nachbarn. Ob Sie etwas auf einem fremden Grundstück tun dürfen, entscheidet sich ausschließlich im Privatrecht, etwa über eine Grunddienstbarkeit oder einen Vertrag. Werden Mülltonnen dauerhaft auf fremdem Eigentum platziert, lässt sich das weder durch ein Notwegerecht rechtfertigen, noch durch das allgemeine nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis. Ein Notwegerecht greift nur, wenn ein Grundstück überhaupt keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße hat – nicht als bequeme Ausweichlösung. Ohne eine vertragliche Vereinbarung oder eine eingetragene Duldungspflicht stellt eine solche dauerhafte Lagerung von Müll eine unzulässige Eigentumsbeeinträchtigung dar.
Eine Baugenehmigung – einschließlich der damit verbundenen Auflagen, die in Bezug auf die Müllbehälter hier nicht einmal vorliegen – hat keinen Einfluss auf private Nachbar- und Abwehrrechte. – so das Oberlandesgericht München
Die weitreichende Auslegung der Nutzer stieß bei der Müllentsorgung auf eine harte Grenze, sodass sich die Eigentümerin dieses Vorgehen nicht gefallen lassen musste. Die Erbbauberechtigten hatten auf der umstrittenen Fläche eigene Abfallbehälter abgestellt und verwiesen zur Verteidigung auf eine alte Baugenehmigung, die ausdrücklich den Vermerk „Müllbehälter im Hof“ enthielt. Die Richter wiesen diese Argumentation zurück und bestätigten den Anspruch auf Räumung. Weder die weitreichende Grunddienstbarkeit noch das an sich bestehende Erbbaurecht umfassten das Recht, schlichtweg Müll auf fremdem Grund zu lagern. Auch Vorstöße der Nutzer, sich auf eine analoge Anwendung des Notwegerechts oder auf Treu und Glauben im Rahmen einer nachbarlichen Gemeinschaft zu berufen, wurden als nicht tragfähig verworfen. Zwar brachten die Pächter vor, dass es einst eine schuldrechtliche Abmachung mit der Voreigentümerin der Fläche gegeben habe, doch laut Auffassung des Senats entfaltete eine solche historische Vereinbarung keinerlei Bindungswirkung für die jetzige Klägerin. Das liegt an einem zentralen Grundsatz: Schuldrechtliche Vereinbarungen – also einfache Verträge – binden nur die ursprünglichen Vertragspartner. Bindet ein neuer Eigentümer nicht automatisch. Nur dingliche Vereinbarungen, die im Grundbuch eingetragen sind, wirken automatisch gegen jeden neuen Eigentümer.
Achtung Falle: Baugenehmigung
Eine behördliche Baugenehmigung regelt nur das öffentlich-rechtliche Verhältnis zum Staat, schafft aber keine privaten Nutzungsrechte auf fremden Flächen. Wenn Sie sich auf einen Vermerk in Ihrer Baugenehmigung (etwa für Mülltonnen oder Stellplätze) verlassen, ohne dass die private Grunddienstbarkeit dies explizit deckt, scheitert diese Argumentation vor Gericht. Maßgeblich ist ausschließlich der Wortlaut der Dienstbarkeit samt ihrer historischen Bezugsurkunden.
Wer trägt die Anwaltskosten anteilig?
Die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hängt vor Gericht untrennbar mit dem tatsächlichen Erfolg in der Hauptsache zusammen. Obsiegt eine Streitpartei mit ihren Forderungen nur teilweise, müssen die angefallenen außergerichtlichen Kosten entsprechend dem Grad des Unterliegens zwingend gekürzt werden. Das Gericht verteilt die finanzielle Last eines Prozesses nach den gesetzlichen Quoten des Obsiegens und Verlierens.
Das funktioniert nach einer festen Quote: Wer nur zu 40 Prozent seiner Forderungen Recht bekommt, kann auch nur 40 Prozent seiner Anwaltskosten von der Gegenseite ersetzt verlangen – die restlichen 60 Prozent muss er selbst tragen. Wer also viele Forderungen bündelt und bei den meisten verliert, zahlt am Ende drauf, selbst wenn er in einem Punkt gewinnt.
Da die Eigentümerin mit ihren ursprünglichen Maximalforderungen nur teilweise erfolgreich war, wirkte sich dies spürbar auf die Kostenerstattung aus. Zu Beginn des Verfahrens hatte sie von drei der beteiligten Erbbauberechtigten vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 887,03 Euro verlangt. Da das Gericht ihr gegenüber diesen spezifischen Nutzern jedoch lediglich im Streitpunkt um die Entfernung der Mülltonnen recht gab, verringerte sich der erstrittene Kostenersatz auf 334,75 Euro. Der offene Restbetrag in Höhe von 552,28 Euro entfiel durch diese Berechnung jedoch nicht komplett. Diese Differenz verblieb als alleinige Schuld bei einer vierten Prozesspartei, die bereits durch einen Beschluss im Vorfeld aus dem Berufungsverfahren ausgeschieden und rechtskräftig zur Zahlung verurteilt worden war.
Planen Sie eine Klage mit mehreren Forderungen gleichzeitig, kalkulieren Sie das Kostenrisiko realistisch ein: Gewinnen Sie nur bei einem Teil Ihrer Ansprüche, tragen Sie die Anwaltskosten für die unterlegenen Punkte anteilig selbst. Bündeln Sie daher nur Forderungen, bei denen Sie sich der Rechtsgrundlage sicher sind, und wägen Sie ab, ob Sie sich auf den stärksten Einzelpunkt konzentrieren.
Darf ein Rückbau einer Gebäudezufahrt verlangt werden?
Ein juristisches Verlangen auf den vollständigen Rückbau einer baulichen Umgestaltung lässt sich nicht durchsetzen, wenn die Maßnahme inhaltlich von einer eingetragenen Dienstbarkeit gedeckt wird. Betrieblich notwendige Veränderungen der Architektur bleiben rechtmäßig, solange der Nutzungscharakter – beispielsweise der Betrieb eines Gewerbes – gewahrt bleibt. Werden betroffene Flächen nach einem Umbau für Anlieferungen genutzt, kann dies von allgemeinen Fahrtrechten absorbiert werden, selbst wenn alte Stellplatz-Layouts dafür weichen müssen.
Der Konflikt um die Zufahrt wurde hochgradig streitig geführt, da der Durchbruch nach Angaben der Eigentümerin den Wegfall von zwei bisherigen Parkplätzen verursachte. Das Oberlandesgericht verwehrte den Anspruch auf Beseitigung dennoch. Die Richter argumentierten, dass die intensive Nutzung als Gewerbebetrieb im weitesten Sinne stabil geblieben sei und dass auch Lkw-Anlieferungen über die Fläche grundsätzlich statthaft blieben. Das Gericht wertete die Baumaßnahme nicht als willkürlichen Akt, sondern stützte sich auf die fundierten Tatsachenfeststellungen des Vorverfahrens vor dem Landgericht Landshut (Az. 23 O 867/15), das eine betriebsnotwendige Änderung attestiert hatte. Zudem floss positiv in die Bewertung ein, dass der aufgegebene frühere Zugangsbereich nun als Ersatzparkfläche für Autos freigegeben wurde.
Geprüfte Gegenargumente des Verfahrens
Im Rahmen des Streits suchten die Nutzer nach einem zusätzlichen rechtlichen Schutzpfeiler und beriefen sich auf einen dinglichen Anspruch aus dem Erbbaurechtsgesetz. Ein dinglicher Anspruch ist ein Recht, das sich unmittelbar gegen eine Sache richtet und nicht nur gegen eine bestimmte Person – er ist also stärker als ein bloßer vertraglicher Anspruch. Das Gericht stellte hierzu jedoch klar, dass dieses spezielle Recht lediglich für das neu gebildete Neben-Grundstück bestellt worden war. Ein Erbbaurecht ist immer an ein ganz bestimmtes, im Grundbuch definiertes Grundstück gebunden und kann nicht rechnerisch auf Nachbarflächen ausgedehnt werden. Eine rechnerische Erstreckung auf die benachbarte Pachtfläche kam daher nach dem Gesetz nicht in Betracht.
Auf der anderen Seite pochte die Eigentümerin auf die strikte Einhaltung bayerischer Bauvorschriften mit drittschützender Wirkung. Drittschützende Wirkung bedeutet: Bestimmte öffentlich-rechtliche Bauvorschriften schützen nicht nur das Allgemeinwohl, sondern gewähren auch dem Nachbarn eigene einklagbare Rechte – er kann ihre Einhaltung also auch privat vor Gericht durchsetzen, unabhängig von der Baubehörde. Sie forderte die zwingende Wiederherstellung der ursprünglichen Brandschutzwand. Auch diesen Vorstoß stoppte das Gericht, da die Eigentümerin sich aufgrund der umfassenden Grunddienstbarkeit im direkten Vertragsverhältnis der Parteien nicht auf diesen Schutzanspruch berufen durfte. Zudem waren laut den Sachverständigen die nötigen Abstands- und Flächenverhältnisse durchgehend gewahrt geblieben. Ein letzter, hilfsweise gestellter Antrag der Eigentümerin zielte darauf ab, wenigstens schützende Maßnahmen anzuordnen, um die uneingeschränkte Nutzung der ursprünglichen Parkplätze gerichtlich besiegeln zu lassen. Der Senat wies auch dieses Begehren ab, womit die umgebaute Zufahrt in ihrer jetzigen Form dauerhaften Bestand hat.
Was müssen Eigentümer jetzt prüfen?
Das Oberlandesgericht München hat in dieser Berufungsinstanz entschieden – das Urteil bindet nur die Prozessparteien, gibt aber die Auslegungsgrundsätze vor, die auch andere Gerichte bei vergleichbaren Dienstbarkeitsstreitigkeiten anwenden werden. Die Kernregel ist übertragbar: Entscheidend ist stets der konkrete Wortlaut der Dienstbarkeit samt historischer Bezugsurkunden, nicht der aktuelle Zustand oder alte Lagepläne allein.
Prüfen Sie in eigener Sache: Lassen Sie sich beim Grundbuchamt einen vollständigen Auszug mit allen referenced Urkunden geben. Wollen Sie als Eigentümer gegen bauliche Veränderungen Ihres Nachbarn vorgehen, bestätigen Sie zuerst, dass die Dienstbarkeit diese Veränderung ausdrücklich nicht deckt – andernfalls verlieren Sie den Prozess und tragen die Kosten. Sind Sie selbst Erbbauberechtigter oder Nutzer, dokumentieren Sie, dass Ihre baulichen Maßnahmen dem in der Dienstbarkeit beschriebenen Nutzungszweck dienen. Mülltonnen oder sonstige Gegenstände auf fremdem Grund sind nur mit ausdrücklicher privater Vereinbarung zulässig – eine Baugenehmigung reicht dafür nie aus.
Verlassen Sie sich als Grundstückseigentümer nicht automatisch auf drittschützende Bauvorschriften wie Abstandsflächen oder Brandschutzanforderungen, wenn auf der betroffenen Fläche eine umfassende Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Das Gericht kann Ihnen diesen Schutzanspruch verweigern, sobald der Nachbar sich auf seine Dienstbarkeit beruft und die baulichen Veränderungen davon gedeckt sind.
Streit um Wegerecht oder bauliche Veränderungen?
Ob eine Grunddienstbarkeit ein Vorhaben deckt oder verbietet, hängt vom exakten Wortlaut Ihrer Eintragungsbewilligungen ab. Unsere Rechtsanwälte beschaffen für Sie den vollständigen Grundbuchauszug samt aller Bezugsurkunden und sagen Ihnen präzise, wo Ihre Rechte beginnen und enden – bevor Sie in einen kostspieligen Rechtsstreit gehen, bei dem das Kostenrisiko vom exakten Umfang Ihres Erfolgs abhängt.
Experten-Kommentar
Die echte Gefahr schlummert meist tief im Archiv des Grundbuchamtes. Bei Immobilienübernahmen wird die Abteilung II des Grundbuchs oft nur oberflächlich überflogen, ohne jemals die jahrzehntealten Bezugsurkunden physisch beim Amt anzufordern. Erst im konkreten Streitfall offenbart sich dann, wie weitreichend historische Vereinbarungen das Eigentum tatsächlich belasten.
Ich rate Mandanten in diesen Fällen immer, sich niemals auf den bloßen Einzeiler im Grundbuchauszug zu verlassen. Es führt kein Weg an der Einsicht in die historische Originalakte vorbei. Nur so lässt sich vorab verlässlich prüfen, welche stillen Lasten oder gar ungenutzten Rechte tatsächlich auf dem Papier existieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich Mülltonnen auf dem Nachbargrundstück abstellen, wenn meine Baugenehmigung dies vorsieht?
Nein, eine Baugenehmigung schafft keine privaten Nutzungsrechte auf fremdem Grundstück; Mülltonnen dürfen dort nur mit ausdrücklicher privatrechtlicher Erlaubnis stehen. Der Vermerk in der Genehmigung regelt nur das Verhältnis zur Behörde, nicht Ihre Rechte gegenüber dem Nachbarn.
Für das dauerhafte Abstellen auf dem Nachbargrundstück brauchen Sie eine eigene Rechtsgrundlage, etwa einen Vertrag oder eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit. Ohne solche dinglichen oder schuldrechtlichen Rechte kann der Eigentümer die Nutzung als Eingriff in sein Eigentum abwehren. Auch ein nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis hilft dafür regelmäßig nicht, weil es keine freie Nutzung fremden Bodens ersetzt. Ebenso rechtfertigt ein Notwegerecht nur den notwendigen Zugang, nicht die Lagerung von Müllbehältern.
Wenn in einer älteren Genehmigung zwar „Müllbehälter im Hof“ steht, ist das gegenüber dem Nachbarn allein noch kein Nutzungsrecht. Entscheidend ist, ob im Grundbuch ein Sondernutzungsrecht, eine Grunddienstbarkeit oder eine vergleichbare Vereinbarung für Abfallbehälter eingetragen ist.
Reicht ein aktueller Grundbuchauszug aus, um meine Rechte gegenüber dem Nachbarn zu klären?
NEIN, ein bloßer aktueller Grundbuchauszug reicht für die Klärung gegenüber dem Nachbarn regelmäßig nicht aus. Ein Auszug zeigt oft nur, dass eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist und auf bestimmte Urkunden verweist, aber nicht deren genauen Inhalt.
Der Umfang eines Wegerechts, Fahrrechts oder Baurechts ergibt sich rechtlich aus der Eintragungsbewilligung und den in Bezug genommenen Bezugsurkunden, also etwa Vorurkunden, Messungsnachträgen oder Lageplänen nach den §§ 133, 157 BGB. Erst diese Unterlagen zeigen, welche Nutzung tatsächlich erlaubt ist und ob eine bauliche Änderung, eine Zufahrt oder eine andere konkrete Nutzung noch von der Dienstbarkeit gedeckt wird. Wenn Sie nur den Auszug sehen, können Sie die Reichweite des Rechts leicht falsch einschätzen und vorschnell Rückbau oder Unterlassung verlangen.
Für eine belastbare Prüfung sollten Sie deshalb beim Grundbuchamt die vollständigen Bezugspapiere anfordern und nicht allein auf den aktuellen Auszug vertrauen. Nur so lässt sich feststellen, ob ältere Skizzen, nachträgliche Vermessungen oder Ergänzungen den tatsächlichen Nutzungsumfang erweitern oder begrenzen. Gerade bei Grenzbebauung und Zufahrten ist die historische Akte oft entscheidend, weil dort der heutige rechtliche Bestand festgelegt wurde.
Kann ich den Rückbau einer Zufahrt fordern, wenn dadurch meine Parkplätze wegfallen?
Nein, einen Rückbau der Zufahrt können Sie grundsätzlich nicht verlangen, wenn die neue Zufahrt von der Grunddienstbarkeit gedeckt ist und dem erlaubten Nutzungszweck des Nachbarn dient. Der Wegfall einzelner Parkplätze macht die bauliche Änderung für sich genommen noch nicht rechtswidrig.
Maßgeblich ist der Inhalt der Dienstbarkeit, der nach §§ 133, 157 BGB aus Grundbucheintrag und Bezugsurkunden ausgelegt wird. Wenn dort nicht nur ein starres Stellplatzbild, sondern ein weiter Nutzungs- und Umbaurahmen eingeräumt ist, müssen betriebsbedingte Veränderungen regelmäßig hingenommen werden. Das gilt besonders dann, wenn die Zufahrt Anlieferungen oder den laufenden Gewerbebetrieb ermöglicht und damit dem vereinbarten Zweck dient. Ein Rückbauanspruch besteht nur, wenn die Maßnahme den eingeräumten Rechtsrahmen überschreitet oder willkürlich erfolgt.
Anders kann es liegen, wenn die Dienstbarkeit nur eine eng begrenzte Nutzung erlaubt, die neue Zufahrt aber darüber hinausgeht oder den Zugang in einer Weise verändert, die weder den Urkunden noch dem bisherigen Rechtszustand entspricht. Dann kommt ein Beseitigungs- oder Rückbauanspruch trotz früherer Duldung in Betracht.
Bleiben alte Absprachen mit dem Vorbesitzer gültig, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt?
Nein, rein schuldrechtliche Absprachen mit dem Vorbesitzer binden den neuen Eigentümer nicht. Ein einfacher Vertrag wirkt grundsätzlich nur zwischen den damaligen Vertragspartnern und bleibt beim Eigentümerwechsel deshalb nicht automatisch bestehen.
Der Grund ist, dass schuldrechtliche Vereinbarungen nur persönliche Pflichten und Ansprüche begründen, aber kein Recht am Grundstück selbst schaffen. Wechselt das Eigentum, tritt der neue Eigentümer nicht in diese private Abrede ein, solange nicht ein dingliches Recht bestellt wurde. Solche dinglichen Rechte, etwa eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB, sind im Grundbuch eingetragen und wirken gegen jeden späteren Eigentümer. Ohne diese Absicherung können Sie sich gegenüber dem neuen Nachbarn nicht erfolgreich auf die alte Absprache berufen.
Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Vereinbarung notariell als Grunddienstbarkeit oder in einer vergleichbaren dinglichen Form gesichert wurde und im Grundbuch steht. Ist das nicht der Fall, sollten Sie die alte Abmachung rechtlich neu absichern, statt sie gegenüber dem neuen Eigentümer einfach weiter als verbindlich vorauszusetzen.
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Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 20 U 749/17 – Urteil vom 16.08.2017
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
