Fehlende Beheizbarkeit begründet bei unvermietbarem Haus keinen Grundsteuererlass

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt einen Teilerlass der Grundsteuer für die Jahre 2016, 2017 und 2018 hinsichtlich des Grundstücks A-Str. in ….

Das Grundstück A-Str. wurde 1927 bebaut. In dem Haus befinden sich zwei Wohnungen, deren Größe vom Kläger mit 68 qm (Wohnung 1) und 75,7 qm (Wohnung 2) angegeben wurde.

Der Kläger erwarb im Jahr 2001 den Grundbesitz A-Str. im Wege der Erbauseinandersetzung nach dem Tod seiner Mutter, die am … 2001 verstorben war. Zum Zeitpunkt des Todes seiner Mutter wohnte der Kläger bereits mit seiner Familie in dem Haus.

Am 14. November 2001 erließ das Finanzamt … einen an den Kläger adressierten Bescheid über den Einheitswert -Zurechnungsfortschreibung- auf den 1. Januar 2002-, mit dem es feststellte, dass der Kläger Eigentümer des Grundbesitzes A-Str. sei, die Grundstücksart wie bisher Zweifamilienhaus bleibe und der Einheitswert wie bisher 20.900 DM (= 10.686 €) betrage.

Mit Schreiben vom 27. Januar 2011 beantragte der Kläger eine Wertfortschreibung unter anderem mit der Begründung, dass die Gaszentralheizung in seinem Haus gegen eine Holzbefeuerung habe ausgetauscht werden müssen, da der Energieversorger sich geweigert habe, weiter Gas zu liefern, weil er ihm keinen zinslosen Kredit mehr habe gewähren können.

Mit Schreiben vom 22. März 2011 forderte das Finanzamt … den Kläger auf, eine Erklärung zur Einheitsbewertung auf den 1. Januar 2009 für den Grundbesitz A-Str. bis zum 26. April 2011 einzureichen.

In der am 26. April 2011 von ihm unterschriebenen Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1. Januar 2009 gab der Kläger unter anderem an, dass im Jahr 2008 nach Verlust des Gasanschlusses wieder auf Ofenheizung umgestellt worden sei. Wegen fehlender Heizmöglichkeit sei zurzeit eine Vermietung nicht möglich. Zudem habe sich das Wohnumfeld sehr negativ verändert. In einem Beiblatt erläuterte der Kläger unter Hinweis auf beigefügte Fotos, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, unter anderem, dass sein Grundbesitz im September 2008 von dem damals noch staatlichen Energieversorger von der Gasversorgung abgeschnitten worden sei, weil er, der Kläger, die geforderte Vorfinanzierung nicht habe erfüllen können. Stattdessen heize er das Haus nunmehr mit Öfen. Hierfür seien die Schornsteinzüge von großer Bedeutung. Von den sieben Schornsteinzügen seien nur vier nutzbar. Ein Schornsteinzug sei nicht nutzbar, weil der Nachbar in seinem Schornsteinzug ein Plastikrohr eingezogen habe und dieses zusammenschmelzen würde. Der ehemalige Schornsteinzug für die Gasheizung dürfe nicht mehr genutzt werden, weil ein Zungenbruch zum Nebenzug bestehe und weil ein Träger eingemauert sei, auf dem der Firstbalken liege. Dies habe er, der Kläger, erst festgestellt, nachdem er die Schornsteinverlängerung montiert habe. Zurzeit seien nur zwei Öfen angeschlossen, die das Haus im Winter nur sehr eingeschränkt beheizen könnten. Der Küchenherd sei an das alte Heizungsnetz angeschlossen. Damit könnten wenigstens die Kinderzimmer und die Küche beheizt werden.

Unter dem 12. September 2011 erließ das Finanzamt … für die wirtschaftliche Einheit A-Str. einen an den Kläger adressierten Bescheid über den Einheitswert -Keine Wertfortschreibung- auf den 1. Januar 2009, mit dem es feststellte, dass die Änderung der Verhältnisse des Grundstücks nicht zu einer Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2009 führe, weil die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Der Einheitswert für das Zweifamilienhaus bleibe wie bisher 10.686 € und entspreche 20.900 DM.

Mit Bescheid über Grundsteuer für 2016 vom 25. Januar 2016 setzte das zwischenzeitlich für Einheitsbewertung und Grundsteuer zuständig gewordene Finanzamt … die Grundsteuer für 2016 und die folgenden Kalenderjahre nach Maßgabe des ab dem Jahr 2016 auf 695 % erhöhten Hebesatzes (Vorjahre: 580 %) auf 230,16 € pro Jahr fest. Dagegen führte der Kläger im Jahr 2016 erfolglos Verfahren beim Finanzgericht (Klage und Aussetzung der Vollziehung).

Die danach fälligen Grundsteuern für die Jahre 2016, 2017 und 2018 wurden vollständig durch Zahlungen getilgt, zum Teil durch Drittschuldnerzahlungen aufgrund von Pfändungs- und Einziehungsverfügungen, die in den jeweiligen Jahren von der Landeshauptkasse … erlassen worden waren.

Mit Schreiben vom 19. Oktober 2016 wandte sich der Kläger an das Finanzamt … und teilte wörtlich unter anderem Folgendes mit: „Ich fordere eine Neubewertung meines Grundstücks in der A-Str. Unter staatlicher Mitwirkung wurde eine erhebliche Minderung des Grundstücks verursacht. Die … hat den Gasanschluß zum Haus gegen meinen erklärten Willen gekappt und damit den Handelswert erheblich gesenkt. Die damaligen Anschlußkosten aber nicht erstattet.“

Mit Schreiben vom 3. Mai 2017 forderte das seit dem 1. Mai 2017 für Einheitsbewertung und Grundsteuer im Land … zuständige Finanzamt … – der Beklagte im vorliegenden Verfahren – den Kläger auf, für das bebaute Grundstück A-Str. eine Erklärung zur Einheitsbewertung einzureichen und im Falle der Vermietung eine Aufstellung der Jahresmieten unter Angabe der Lage, Größe und Nutzungsart der jeweiligen Vermietungseinheit beizufügen.

In der „Anlage Ertragswert auf den 1. Januar 2017“ zu der am 2. August 2017 vom Kläger unterschriebenen Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1. Januar 2017 trug er in allen Feldern „nichts geändert“ ein und ergänzte handschriftlich am Ende der Anlage: „Keine Einnahmen nur staatliche Verpflichtungen. Die Gasversorgung wurde trotz Widerspruch vom Netz getrennt, dadurch auch keine zukünftige Vermietung möglich. Kellerabgangstreppe wurde instandgesetzt.“.

Unter dem 24. August 2017 erließ der Beklagte für die wirtschaftliche Einheit A-Str. einen Bescheid über den Einheitswert -Keine Wertfortschreibung- auf den 1. Januar 2017, mit dem es feststellte, dass eine Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2017 nicht in Betracht komme, weil die Wertfortschreibungsgrenzen des § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) nicht erreicht seien. Der Einheitswert für das Zweifamilienhaus bleibe wie bisher 10.686 € und entspreche 20.900 DM.

Mit Schreiben vom 23. September 2017 legte der Kläger Einspruch gegen den Bescheid über den Einheitswert -Keine Wertfortschreibung- auf den 1. Januar 2017 vom 24. August 2017 ein. Zur Begründung führte er aus, dass sein Haus nicht vermietbar sei, da die gesetzlich bestimmten Mindesttemperaturen im Winter nicht erreicht würden. Die übliche Jahresrohmiete müsste daher mit Null angesetzt werden. Sein Haus verfüge über eine Ofenzentralheizung. Der Ofen stehe in der Küche im Erdgeschoss und werde nicht dauernd befeuert. Damit sei sein Haus nicht vermietbar.

Mit Schreiben vom 2. September 2018 führte der Kläger auf Nachfrage des Beklagten ergänzend aus, dass zurzeit 5 Personen unter der Anschrift A-Str., gemeldet seien. Sämtliche Bewohner seien entweder verwandt oder gut befreundet. Es gebe keine Mietverträge; keiner bezahle Miete. Die Verbrauchskosten würden geteilt; Nebenkostenabrechnungen existierten nicht. Geheizt werde nach wie vor mit Hilfe eines mit Holz oder Kohle betriebenen Küchenherdes, der an die Zentralheizung angeschlossen sei. Der Energieversorger habe zuerst nur das Gas abgestellt. Da es zu gefährlich für seine Nachbarn gewesen sei, sei die Leitung gegen seinen Willen vom Energieversorger gekappt worden.

Weder der Einspruch des Klägers gegen den Bescheid über den Einheitswert -Keine Wertfortschreibung- auf den 1. Januar 2017 vom 24. August 2017 noch die nach Ergehen der vom 18. Juli 2019 datierenden Einspruchsentscheidung erhobene Klage hatten Erfolg. Die unter dem Aktenzeichen 2 K … beim Finanzgericht geführte Klage des Klägers wurde mit Urteil vom … abgewiesen.

Mit Schreiben vom 31. März 2020 beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer für das Grundstück A-Str. zu 50 % für die Jahre ab 2016 einschließlich des Jahres 2020 und für die Zukunft bis zum Einbau einer neuen Heizungsanlage. Sein Haus sei seit 2016 nicht auf dem freien Markt vermietbar, da der Gasanschluss weggenommen worden sei. Zur weiteren Begründung verwies der Kläger auf seine Einwendungen in den Verfahren betreffend den Einheitswert.

Laut Eingangsstempel des Beklagten ging die an das „Finanzamt … über …“ adressierte Antragsschrift am 2. April 2020, einem Donnerstag, beim Standort … des Beklagten ein.

Der Beklagte behandelte den Antrag als Antrag auf Grundsteuerlass für das Jahr 2019 und forderte den Kläger mit Schreiben vom 27. April 2020 auf, für die wirtschaftliche Einheit A-Str. den Vordruck zu Art und Nutzung des Grundstücks und den Ursachen der Ertragsminderung auszufüllen.

In dem am 3. Juni 2020 unterschriebenen Vordruck, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, gab der Kläger an, dass es sich bei dem Haus A-Str. um ein Zweifamilienhaus handele, das nicht vermietet sei und von ihm selbst, Verwandten und guten Freuden bewohnt werde, und die Ertragsminderung eingetreten sei, weil keine automatische Heizung vorhanden sei und deshalb eine offizielle Vermietung nicht möglich sei. Auf die Frage, welche Maßnahmen er getroffen habe, um die Ertragsminderung zu vermeiden und weshalb er keinen Erfolg gehabt habe, antwortete der Kläger, dass sein Einspruch gegen die Wegnahme des Gasanschlusses abgelehnt worden sei und er kein Geld für ein anderes Heizsystem habe.

Mit Bescheid vom 7. Dezember 2020, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2019 ab. Zur Begründung führte er aus, dass von einer mietfreien Nutzung durch Freunde und Verwandte auszugehen sei und der Kläger daher die Ertragsminderung zu vertreten habe. Er habe die Umstände, die zur Unvermietbarkeit geführt hätten, selbst aufgrund freier Willensentscheidung herbeigeführt.

Gegen den Bescheid vom 7. Dezember 2020 legte der Kläger mit Schreiben vom 7. Januar 2021 Einspruch ein.

Er teilte mit, dass der Erlassgrund seit dem 29. Dezember 2020 weggefallen sei und er den Erlass der Grundsteuer für die Jahre bis einschließlich 2020 begehre.

Zur Begründung seines Einspruchs erläuterte er, dass alle Personen in seinem Haus mietfrei wohnten, da das Haus nicht über ein für die Wohnnutzung vorzuhaltendes automatisches Heizsystem verfüge. Nicht funktionsfähige Anlagen führten zur Mietminderung bis zu 100 %. Der Energieversorger habe ihm den Anschluss weggenommen, weil er seinen Forderungen zur Vorfinanzierung seines Unternehmens nicht genug nachgekommen sei. Diese Situation habe er entgegen der Annahme des Beklagten nicht gewählt. Nachdem der Zähler ausgebaut worden sei, habe er nach Durchführung streitiger Verfahren seine geleisteten Überzahlungen zurückerhalten.

Darüber hinaus vertrat der Kläger die Ansicht, dass der Beklagte ihn gemäß § 89 der Abgabenordnung (AO) bereits im Jahr 2016 im Zusammenhang mit den gegen den Bescheid über Grundsteuer für 2016 vor dem Finanzgericht geführten Rechtsstreitigkeiten auf die Möglichkeit hätte hinweisen müssen, einen Grundsteuererlass zu beantragen.

Mit Bescheid vom 19. Mai 2021, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, änderte der Beklagte den Bescheid vom 7. Dezember 2020 dahin, dass er gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) von der Grundsteuer für 2019 in Höhe von 230,16 € einen Betrag von 57,54 € erließ. Hierzu nahm er eine Aufteilung der Wohnfläche in Eigennutzung und Vermietung von 50 % an und erläuterte, dass für den eigengenutzten und bewohnbaren Wohnraum kein Erlass gemäß § 33 GrStG möglich sei. Hinsichtlich der nicht eigengenutzten Wohnung sei für das Jahr 2019 davon auszugehen, dass der Kläger die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe.

Mit gleicher Begründung erließ der Beklagte auch von der Grundsteuer für 2020 einen Betrag von 57,54 € durch Bescheid vom 19. Mai 2021, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird.

Aufgrund des gegen die vorgenannten Bescheide eingelegten Einspruchs des Klägers erließ der Beklagte mit Bescheid vom 6. Juli 2021 zusätzlich je 57,54 € Grundsteuer für die Jahre 2019 und 2020 – also insgesamt 115,08 € pro Jahr -, weil er nunmehr davon ausging, dass auch für den eigengenutzten Wohnraum die Voraussetzungen für einen Erlass in Höhe von 50 % vorlägen.

Mit Bescheid vom 6. August 2021 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers auf Grundsteuererlass für das Grundstück A-Str. für die Jahre 2016 bis 2018 mit der Begründung ab, dass der Antrag auf Grundsteuererlass gemäß § 34 Abs. 2 GrStG bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen sei, aber der Antrag des Klägers für die Jahre 2016 bis 2018 erst am 31. März 2020 bei ihm, dem Beklagten, eingegangen sei.

Gegen den Ablehnungsbescheid vom 6. August 2021 legte der Kläger mit am 6. September 2021 beim Beklagten eingegangenem Schreiben vom 3. September 2021 Einspruch ein und machte geltend, dass die Berücksichtigung der nach Fristablauf gestellten Anträge im Ermessen des Beklagten stehe.

Mit Schreiben vom 20. März 2023 erläuterte der Beklagte, dass es sich bei der Frist nach § 34 Abs. 2 GrStG um eine Ausschlussfrist handele, die nicht verlängert werden könne. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 110 AO sei nicht möglich, da seit dem Ende der versäumten Fristen jeweils mehr als ein Jahr vergangen sei und die Nachholung der Antragstellungen nicht infolge höherer Gewalt unmöglich gewesen sei.

Mit Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2023 verwarf der Beklagte die Einsprüche des Klägers als unzulässig und nahm zur Begründung Bezug auf die Ausführungen in seinem Schreiben vom 20. März 2023.

Gegen die Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2023 hat der Kläger mit am 30. Juni 2023 beim Finanzgericht eingegangenem Schriftsatz Klage erhoben.

Er macht geltend, die Grundsteuer für die Jahre 2016, 2017 und 2018 sei zumindest teilweise verjährt und insoweit zu erstatten.

Er trägt vor, der Beklagte habe aufgrund des gegen den Bescheid über Grundsteuer für 2016 geführten Verfahrens konkreten Anlass gehabt, ihn auf die Möglichkeit, einen Grundsteuererlass zu beantragen, bereits im Jahr 2016 hinzuweisen. Der unterlassene Hinweis begründe den Vorwurf der Amtspflichtverletzung, der zur Amtshaftung führe. Für seine gegenteilige Auffassung könne sich der Beklagte nicht auf das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 22. Januar 1960 VI 175/59 U (BFHE 70, 474) berufen, da es im Streitfall nicht um einen Hinweis auf die Möglichkeit, Steuern zu sparen, gehe und das Urteil daher nicht für den Streitfall passe.

Entgegen der Behauptung des Beklagten sei sein Antrag auf Grundsteuererlass vom 31. März 2020 nicht erst am 2. April 2020 eingegangen. Er, der Kläger, habe seinen Erlassantrag bereits am 31. März 2020 um 08:51 Uhr in den Briefkasten des Beklagten eingeworfen. Hierzu hat der Kläger zum Nachweis Kopien von Fotos vorgelegt.

Ebenso wie für die Jahre 2019 und 2020 habe er auch für die Vorjahre 2016, 2017 und 2018 einen Anspruch auf Grundsteuererlass. Eine unterschiedliche Beurteilung wäre willkürlich. Es habe keine Gesetzesänderung gegeben, die es rechtfertige, die Frage des Grundsteuererlasses ab 2019 anders zu beantworten als für die Streitjahre.

Es treffe nicht zu, dass er, der Kläger, seine missliche Lage selbst herbeigeführt habe. Soweit er Zahlungen an den Energieversorger nicht geleistet und Investitionen nicht getätigt habe, seien seine begrenzten finanziellen Möglichkeiten zu berücksichtigen. Im Jahr 2016 habe der zwangsweise Rückbau des Gasanschlusses trotz seines Widerstandes stattgefunden. Er habe den Rückbau nicht verhindern können und diesem widersprochen. Ab 2016 habe die Gasheizung nicht wieder in Betrieb genommen werden können. Nur im Zeitraum 2008 bis 2015 wäre dies noch möglich gewesen. Nur bis zum Jahr 2016 könnte der Beklagte daher argumentieren, dass er erneut hätte Gas beziehen können.

Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 6. August 2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2023 zu verpflichten, die gezahlte Grundsteuer für die Jahr 2016, 2017 und 2018 zu 50 %, d. h. in Höhe von 115,08 € pro Jahr, zu erstatten.

Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Ein Grundsteuererlass könne weder für die Jahre 2016 und 2017 noch für das Jahr 2018 gewährt werden.

Die Voraussetzungen für den begehrten Grundsteuererlass nach §§ 33 f. GrStG lägen nicht vor. Denn der Kläger könne sich nicht auf eine geminderte übliche Miete berufen. Bei der Bemessung der üblichen Miete komme es maßgeblich auf die tatsächlichen Umstände, insbesondere auf die Beschaffenheit des Gebäudes, und nicht darauf an, was hypothetisch zu erzielen gewesen wäre, wenn das Gebäude einer Sanierung unterzogen worden wäre. Bleibe ein Wohngebäude im Sinne von § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG ungenutzt, weil es sich aufgrund seines baulichen Zustands in einem unvermietbaren Zustand befinde, sei die ortsübliche Miete mit Null anzusetzen (Sächsisches Oberverwaltungsgericht -OVG-, Urteil vom 7. März 2014 3 A 173/12, juris Rn. 28 – 30).

Nach dem Vortrag des Klägers, in dem Haus A-Str. sei in den Streitjahren kein Gasanschluss vorhanden gewesen, müsse davon ausgegangen werden, dass für die beiden Wohnungen in dem Haus aufgrund ihres baulichen Zustands jedenfalls ohne die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen keine oder nur eine sehr geringe Miete zu erzielen gewesen sei. Der Kläger könne sich daher nicht auf eine wesentliche Ertragsminderung berufen (Sächsisches OVG, Urteil vom 7. März 2014 3 A 173/12, juris Rn. 28 – 30)

Außerdem könne ein Grundsteuererlass nach § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG nur gewährt werden, wenn der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe. Der Begriff des Vertretenmüssens sei nach der Verwaltungsauffassung weit auszulegen. Er greife weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es sei darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Von einer derartigen Unzumutbarkeit der Grundsteuererhebung könne keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ertragsminderung verursacht oder es unterlassen habe, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm hätten erwartet werden können (Kühnold in: Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht, 138. Lieferung, 6/2023, § 33 GrStG, Rn. 18).

Der Kläger bringe im Rahmen seiner Erlassanträge vor, dass sein Gasanschluss vom zuständigen Energieversorger stillgelegt worden sei, weil er die Zahlung der monatlichen Abschläge verweigert habe. Die vollständige Beheizbarkeit des Wohnraums stelle eine Mindestanforderung an vermietbaren Wohnraum dar. Sie hätte vor Stilllegung des Gasanschlusses durch regelmäßige Zahlung der Abschläge und nach Stilllegung durch Installation geeigneter Brennstofföfen sichergestellt werden können. Der Kläger habe es jedoch unterlassen, geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Daher habe er die Unvermietbarkeit der Wohnräume zu vertreten.

Da aus den genannten Gründen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass für die Jahre 2016, 2017 und 2018 nicht vorgelegen hätten, habe schon deshalb keine Hinweispflicht der Finanzbehörde nach § 89 AO bestanden und damit auch kein Anknüpfungspunkt für eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO oder eine Schadensersatzpflicht wegen Amtspflichtverletzung.

Abgesehen davon bestehe keine Hinweispflicht auf die Möglichkeit eines Grundsteuererlasses nach §§ 33 f. GrStG. Nach § 89 Abs. 1 Satz 1 AO solle die Finanzbehörde die Abgabe von Erklärungen, die Stellung von Anträgen oder die Berichtigung von Erklärungen oder Anträgen anregen, wenn diese offensichtlich nur versehentlich oder aus Unkenntnis unterblieben oder unrichtig abgegeben oder gestellt worden seien. Es gehe dabei um Erklärungen und Anträge, die sich bei dem gegebenen Sachverhalt aufdrängten. Im Übrigen sei es Sache des Steuerpflichtigen, sich über die Antragsmöglichkeiten zu unterrichten, ggf. durch Rückfrage beim Finanzamt (§ 89 Abs. 1 Satz 2 AO). Die Finanzämter wären überfordert, wenn sie darauf zu achten hätten, ob der Steuerpflichtige jede sich ihm bietende Möglichkeit, Steuern zu sparen, ausgenutzt habe (BFH, Urteil vom 22. Januar 1960 VI 175/59 U, BFHE 70, 474).

Mangels Vorliegens der Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass für das Jahr 2018 komme es im Übrigen nicht mehr auf den Nachweis an, dass der Kläger seinen Grundsteuererlassantrag am 31. März 2020 in einen Briefkasten der Finanzverwaltung eingeworfen habe.

Aus dem gewährten teilweisen Grundsteuererlass für 2019 könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten für die Vorjahre herleiten. Nach dem Grundsatz der Abschnittsbesteuerung (§ 9 Abs. 2 GrStG) bewirke die Gewährung eines teilweisen Grundsteuererlasses für 2019 keine Bindung der Finanzbehörde für künftige oder vergangene Jahre (vgl. BFH, Urteil vom 25. Mai 1977 I R 93/75, BFHE 122, 296, BStBl II 1977, 660, juris Rn. 17). Zudem sei auch der Grundsteuererlass für 2019 zu Unrecht erfolgt.

Der Rechtsstreit ist durch Beschluss vom 22. Mai 2024 der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen worden.

Dem Finanzgericht haben 2 Bände Behördenakten vorgelegen. Der Inhalt dieser Akten ist, ebenso wie der Inhalt der beigezogenen Gerichtsakten zum abgeschlossenen Verfahren mit dem Aktenzeichen … sowie der elektronischen Gerichtsakten zum vorliegenden Verfahren, Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Insoweit wird auf den Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Ablehnung der begehrten Erstattung der gezahlten Grundsteuer für die Jahre 2016, 2017 und 2018 zu 50 %, d. h. in Höhe von 115,08 € pro Jahr, mit Bescheid vom 6. August 2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2023 war nicht rechtswidrig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 101 FGO).

I. Die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG i. V. m. § 34 GrStG liegen im Streitfall nicht vor.

1. Anspruchsgrundlage für einen Erlass der Grundsteuer ist § 33 GrStG i. V. m. § 34 GrStG. Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen. Normaler Rohertrag ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Gemäß § 34 Abs. 1 GrStG wird der Erlass jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum), wobei für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgeblich sind. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen (§ 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG). Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 2 Nr. 3 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (z. B. Verwaltungsgericht -VG- Würzburg, Urteil vom 6. Mai 2019 W 8 K 18.1353, juris Rn. 19 m. w. N.).

a) Zur Ermittlung, ob der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert ist, ist der erzielte Ertrag dem normalen Rohertrag gegenüberzustellen. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist die Jahresrohmiete i. S. des § 79 BewG zu verstehen. Die Regelungen zur Jahresrohmiete in § 79 BewG sind daher auch für die Ermittlung des normalen Rohertrags i. S. von § 33 Abs. 1 GrStG in der in den Streitjahren gültigen Fassung maßgeblich (vgl. OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 14 A 1648/12, juris Rn. 28 ff.; Risch, KStZ 2014, 205, 297).

Jahresrohmiete ist gemäß § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat. Ist das Grundstück oder sind Teile desselben eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Dabei kommt es auf die tatsächlichen Umstände, insbesondere auf die Beschaffenheit der Räume, und nicht darauf an, was hypothetisch zu erzielen wäre, wenn die Räume einer Instandsetzung unterzogen würden oder z. B. ein Gas-Hausanschluss (wieder-)hergestellt würde (vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 7. März 2014 3 A 173/12, juris Rn. 28).

b) Ein Steuerpflichtiger hat die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Der Begriff des Vertretenmüssens ist weit auszulegen und greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit in Bezug auf die zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Bei der Auslegung des § 33 GrStG ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen zu sein. Maßgeblich für die Bewertung sind dabei die Umstände des jeweiligen Einzelfalles (z. B. VG Würzburg, Urteil vom 6. Mai 2019 W 8 K 18.1353, juris Rn. 20 m. w. N.; Krumm/Paeßens, Kommentar GrStG, § 34 Rn. 24).

2. Nach diesen Grundsätzen hat der Kläger unabhängig davon, ob die Antragsfrist gemäß § 34 Abs. 2 GrStG für alle Jahre eingehalten worden ist, keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer, da eine wesentliche Ertragsminderung i. S. von § 33 Abs. 1 GrEStG für die konkreten Erlasszeiträume – die Kalenderjahre 2016, 2017 und 2018 – nicht festgestellt werden kann.

a) Der Kläger trägt die Feststellungslast für die Tatsachen, die eine wesentliche Ertragsminderung und ggf. das Nichtvertretenmüssen der Ertragsminderung begründen. Denn im Steuerprozess trägt jeder Beteiligte die Beweislast für das Vorhandensein aller Voraussetzungen derjenigen Normen, ohne deren Anwendung sein Prozessbegehren keinen Erfolg haben kann, insbesondere für das Vorhandensein der Tatsachen, die eine Steuerbefreiung oder Steuerermäßigung begründen oder den Steueranspruch aufheben oder einschränken (vgl. z. B. BFH, Urteile vom 24. Juni 1976 – IV R 101/75 -, BFHE 119, 164, BStBl II 1976, 562, juris Rn. 17 m. w. N.; vom 8. Juni 1988 II R 90/86, BFH/NV 1989, 728, juris Rn. 36 m. w. N.).

b) Der Kläger hat angegeben, dass die übliche Miete für die Räume in seinem Haus mit Null anzusetzen sei, weil die gesetzlich bestimmten Mindesttemperaturen im Winter nicht erreicht würden und die Räume daher nicht vermietbar seien. Das Finanzgericht teilt, ebenso wie der Beklagte, diese Einschätzung des Klägers. Denn für ein Wohngebäude, das sich aufgrund seines baulichen Zustands in einem unvermietbaren Zustand befindet oder für das aufgrund unzureichender Beheizungsmöglichkeit keine Mieternachfrage besteht, ist die übliche Miete mit Null anzusetzen (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 11 C-12/00, BVerwGE 114, 132, BStBl II 2002, 889, juris Rn. 13; Sächsisches OVG, Urteil vom 7. März 2014 3 A 173/12, juris Rn. 28; Krumm/Paeßens, Kommentar GrStG, § 34 Rn. 15). Ist die übliche Miete für die Streitjahre 2016, 2017 und 2018 aber mit Null anzusetzen, kann sich der Kläger nicht auf eine wesentliche Ertragsminderung berufen, die Voraussetzung für die Gewährung des begehrten Grundsteuererlasses ist. Denn eine Gegenüberstellung einer üblichen Miete von Null und der tatsächlich erzielten Miete von Null ergibt Null, also keinen Minderungsbetrag. Mangels Ertragsminderung stellt sich dann auch nicht mehr die Frage nach einem diesbezüglichen (Nicht-)Vertretenmüssen.

Geht man allerdings davon aus, dass angesichts der vom Kläger genannten Möglichkeit, mit den angeschlossenen zwei mit Holz oder Kohle betriebenen Öfen die Räume in seinem Haus im Winter zumindest sehr eingeschränkt beheizen zu können, eine – wenn auch begrenzte – Mieternachfrage besteht und eine geschätzte übliche Miete in geringer Höhe anzusetzen ist, kann sich der Kläger hinsichtlich der eigengenutzten Räume ebenfalls nicht auf eine wesentliche Ertragsminderung berufen. Denn hinsichtlich der eigengenutzten Räume ist dann die geschätzte übliche Miete in geringer Höhe in derselben geringen Höhe als Nutzungsvorteil zugrunde zu legen (vgl. OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10. Juli 2018 14 A 1106/16, juris Rn. 12 ff.), so dass sich kein Minderungsbetrag ergibt. Hinsichtlich der nicht selbstgenutzten Räume ist bei angenommener Vermietbarkeit zu einer geschätzten üblichen Miete in geringer Höhe zwar eine Ertragsminderung gegeben, da der Kläger nach seinen Angaben tatsächlich keine Miete vereinnahmt hat. Allerdings lässt sich nicht feststellen, dass der Kläger die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat. Denn er hat weder behauptet noch nachgewiesen, dass er jene Räume im gesamten Erlasszeitraum am Markt angeboten hat (vgl. dazu näher Krumm/Paeßens, Kommentar GrStG, § 34 Rn. 24 m. w. N.) und trotz ausreichender Bemühungen keinen zahlungsbereiten Mieter gefunden hat. Vielmehr hat der Kläger insoweit nur ausgeführt, dass sämtliche Bewohner des Hauses A-Str., mit ihm entweder verwandt oder gut befreundet seien, es keine Mietverträge gebe und keiner Miete zahle.

3. Da der Kläger im Ergebnis unter keinem Gesichtspunkt einen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für die Jahre 2016, 2017 oder 2018 nach § 33 GrStG i. V. m. § 34 GrStG hat, ist nicht entscheidungserheblich, ob der Beklagte den Kläger im Zusammenhang mit den gegen den Bescheid über Grundsteuer für 2016 vor dem Finanzgericht geführten Rechtsstreitigkeiten nach § 89 AO auf die Möglichkeit hätte hinweisen müssen, einen Grundsteuererlass innerhalb der Frist des § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG zu beantragen. Denn fristgerecht beantragte Grundsteuererlasse für die Jahre 2016, 2017 und 2018 waren aus den oben zu Ziffer 2 genannten Gründen abzulehnen.

Der Kläger kann auch nichts daraus zu seinen Gunsten für die Jahre 2016, 2017 und 2018 herleiten, dass ihm für das Jahr 2019 ein teilweiser Grundsteuererlass gewährt worden war. Unbeschadet der Rechtmäßigkeit des teilweisen Grundsteuererlasses für 2019 hat der Beklagte jeden Erlasszeitraum erneut zu prüfen und rechtlich zu würdigen. Die Finanzbehörde muss von einer Rechtsmeinung abrücken, sobald sie sich als unzutreffend erweist. Der Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Besteuerung (§ 85 AO) verpflichtet die Finanzbehörde, eine als unrichtig erkannte Rechtsauffassung zum frühestmöglichen Zeitpunkt aufzugeben. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Finanzbehörde über eine längere Zeitspanne eine rechtsirrige, für den Steuerpflichtigen günstige Auffassung vertreten hatte, es sei denn, sie hat eine entsprechende Behandlung für andere Zeiträume zugesagt. Die Finanzbehörde ist an eine für einen anderen Zeitraum zugrunde gelegte Rechtsauffassung selbst dann nicht gebunden, wenn der Steuerpflichtige im Vertrauen darauf disponiert hat (vgl. z. B. BFH, Urteile vom 23. August 2017 VI R 70/15, BFHE 259, 295, BStBl II 2018, 174, juris Rn. 24 m. w. N.; vom 7. September 2016 I R 23/15, BFHE 255, 190, BStBl II 2017, 472, juris Rn. 19; beide zur Abschnittsbesteuerung bei Ertragsteuern).

Eine Zusage, für die Jahre 2016, 2017 und 2018 einen Grundsteuererlass zu gewähren, hat der Beklagte dem Kläger jedoch nach Aktenlage zu keinem Zeitpunkt erteilt. Dies behauptet der Kläger auch selbst nicht.

Die erstmals mit Bescheid vom 19. Mai 2021 für das Jahr 2019 getroffene Entscheidung, gemäß § 33 GrStG von der Grundsteuer für 2019 in Höhe von 230,16 € einen Betrag von 57,54 € zu erlassen, konnte zudem nicht ursächlich geworden sein für Maßnahmen, Handlungen oder Dispositionen des Klägers in den Jahren 2016, 2017 oder 2018. Der teilweise Grundsteuererlass für das Jahr 2019 rechtfertigt daher unter keinem denkbaren Gesichtspunkt den Erlass der Grundsteuer für die Vorjahre.

II. Ein Erlass bzw. eine Erstattung der Grundsteuer nach § 227 AO kommt im Streitfall nicht in Betracht

Nach § 227 AO können die Finanzbehörden Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis ganz oder zum Teil erlassen, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre; unter den gleichen Voraussetzungen können bereits entrichtete Beträge erstattet oder angerechnet werden. Die Unbilligkeit kann in der Sache selbst (sachliche Unbilligkeit) oder in der Person des Steuerpflichtigen begründet sein (persönliche Unbilligkeit).

Für die Grundsteuer ist die sachliche Unbilligkeit im Falle der Ertragsminderung abschließend in den §§ 32 ff. GrStG geregelt. Ein darüber hinausgehender (teilweiser) Grundsteuererlass aufgrund des Umstandes, dass der Steuerpflichtige wegen seiner persönlichen Einkommens- und Vermögenssituation die Grundsteuer nicht oder nur schwer aufbringen kann, ist bei der Grundsteuer als Realsteuer nicht vorgesehen.

Ein Erlass aus persönliche Billigkeitsgründen wäre allenfalls denkbar, wenn gerade die Zahlung der Grundsteuer bzw. die unterbleibende Erstattung bereits gezahlter Grundsteuer die wirtschaftliche und persönliche Existenz des Steuerpflichtigen vernichten oder ernsthaft gefährden würde (vgl. BFH, Urteil vom 26. Februar 1987 IV R 298/84, BFHE 149, 126, BStBl II 1987, 612, juris Rn. 21 ff.). Hierfür ergeben sich im Streitfall Anhaltspunkte weder aus den Akten noch aus dem Vortrag des Klägers.

Ein Erlass aus sachlichen Billigkeitsgründen wegen Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10. April 2018 1 BvL 11/14 (BVerfGE 148, 147, juris Rn. 169 ff.) die verfassungswidrigen Vorschriften über die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2024 fortgelten, nachdem die Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 verkündet worden war.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des BFH erfordert (§ 115 Abs. 2 FGO).