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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Wer hat die Sachherrschaft über ein Grundstück? Gerichtsurteil klärt komplexe rechtliche Fragen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Rechte und Pflichten hat ein Geschäftsführer bezüglich der Sachherrschaft über ein Grundstück?
- Kann ein Mitarbeiter eines Unternehmens ein Nutzungsrecht an einem Grundstück geltend machen?
- Welche Konsequenzen hat die Nutzung eines Grundstücks ohne gültigen Mietvertrag?
- Welche rechtlichen Schritte können Eigentümer unternehmen, um eine unrechtmäßige Nutzung ihres Grundstücks zu beenden?
- Welche Rechte haben Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht entschied über die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für ein Grundstück.
- Der Kläger forderte von den Beklagten eine Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks.
- Schwierigkeiten bestanden in der rechtlichen Bewertung eines Mietvertrags und einer angeblichen Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
- Die Beklagten behaupteten, das Grundstück im Rahmen einer Gesellschaft nutzen zu dürfen.
- Das Gericht entschied zugunsten des Klägers und verurteilte die Beklagten zur Zahlung.
- Die Entscheidung basierte auf der Feststellung, dass die Beklagten kein rechtmäßiges Nutzungsrecht hatten.
- Das Gericht berücksichtigte vorherige Urteile, die die Räumung des Grundstücks bestätigten.
- Der Kläger erhielt das Grundstück von der Vorbesitzerin übertragen und trat in deren Rechte ein.
- Die Berufungen der Beklagten wurden weitgehend zurückgewiesen.
- Die Entscheidung hat Auswirkungen auf die Klärung von Nutzungsrechten und Entschädigungsansprüchen bei unklaren Besitzverhältnissen.
Wer hat die Sachherrschaft über ein Grundstück? Gerichtsurteil klärt komplexe rechtliche Fragen
Der Begriff „Sachherrschaft“ beschreibt in juristischer Hinsicht die tatsächliche Kontrolle und Verfügungsgewalt über eine Sache. Im Zusammenhang mit Grundstücken spielt diese juristische Kategorie eine besonders wichtige Rolle, da sie Aufschluss darüber gibt, wer tatsächlich über das Grundstück verfügt und wer damit Rechte und Pflichten verbinden kann.
Grundsätzlich geht man davon aus, dass der Eigentümer eines Grundstücks auch die Sachherrschaft innehat. Doch die Praxis zeigt, dass dieser Zusammenhang nicht immer eindeutig ist. So kann beispielsweise der Geschäftsführer eines Unternehmens, der über ein Grundstück verfügt, im Namen der Gesellschaft handeln, ohne selbst Eigentümer zu sein. Ähnlich verhält es sich mit einem Angestellten, der die Verwaltung eines Grundstücks im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses übernimmt. Diese Fälle werfen die Frage auf, unter welchen Voraussetzungen jemand im Sinne des Rechts die Sachherrschaft über ein Grundstück ausüben kann, auch wenn er nicht der Eigentümer ist.
Um diese komplizierten rechtlichen Fragen besser zu verstehen, wollen wir uns anhand eines konkreten Falls mit der Thematik der Sachherrschaft von Geschäftsführern und Angestellten im Hinblick auf Grundstücke beschäftigen.
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Der Fall vor Gericht
Streit um Nutzungsentschädigung für Grundstück in Leipzig
Der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden hat in einem komplexen Rechtsstreit über die Nutzung eines Grundstücks in der H.straße in Leipzig entschieden. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob und in welcher Höhe die Beklagten zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet sind.
Hintergrund des Falls
Der Kläger, seit Januar 2018 Eigentümer des Grundstücks, forderte von den Beklagten eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 55.000 Euro für den Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 31.08.2018. Zuvor gehörte das Grundstück der Dr. C. B. GmbH, die ihre Ansprüche an den Kläger abgetreten hatte.
Die Vorgeschichte ist komplex: Der Beklagte zu 3 hatte das Grundstück zunächst aufgrund eines befristeten Mietvertrags genutzt. Nach einer Kündigung durch die damalige Eigentümerin kam es zu einem Rechtsstreit, in dem der Beklagte zu 3 zur Räumung verurteilt wurde. Trotzdem wurde das Grundstück weiterhin durch die Beklagten genutzt.
Entscheidung des Gerichts
Das OLG Dresden hat die Entscheidung des Landgerichts Leipzig teilweise abgeändert:
- Verurteilung der Beklagten zu 1 und 3: Sie müssen als Gesamtschuldner 55.000 Euro nebst Zinsen an den Kläger zahlen.
- Freispruch des Beklagten zu 2: Die Klage gegen ihn wurde abgewiesen, da er nicht als Besitzer des Grundstücks angesehen wurde.
- Abweisung der Widerklage: Die von den Beklagten angestrebte Feststellung, dass dem Kläger keine weitergehenden Ansprüche zustehen, wurde abgelehnt.
Begründung des Gerichts
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf folgende Kernpunkte:
- Rechtskraft des Räumungsurteils: Das frühere Urteil zur Räumung ist rechtskräftig und bindet auch den neuen Eigentümer.
- Kein Recht zum Besitz: Den Beklagten stand kein Recht zum Besitz des Grundstücks zu, das sie dem Eigentumsrecht des Klägers hätten entgegensetzen können.
- Unterschiedliche Rollen der Beklagten: Während die Beklagten zu 1 und 3 als Besitzer des Grundstücks angesehen wurden, war der Beklagte zu 2 lediglich als Geschäftsführer bzw. Mitarbeiter tätig und damit nicht persönlich zur Zahlung verpflichtet.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der rechtlichen Stellung als Besitzer für die Haftung bei Nutzungsentschädigung. Sie verdeutlicht, dass ein rechtskräftiges Räumungsurteil auch gegenüber einem neuen Eigentümer wirkt und etwaige Besitzrechte ausschließt. Zudem zeigt das Urteil, dass Organe oder Mitarbeiter einer juristischen Person nicht persönlich als Besitzer haften, wenn sie nur in ihrer Funktion handeln.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Dieses Urteil des OLG Dresden hat wichtige Auswirkungen für Personen, die Grundstücke nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein:
- Geschäftsführer und Angestellte: Wenn Sie als Geschäftsführer oder Angestellter ein Grundstück für Ihre Firma oder Ihren Arbeitgeber nutzen, gelten Sie rechtlich nicht als Besitzer. Sie können daher in der Regel nicht persönlich für Nutzungsentschädigungen haftbar gemacht werden.
- Nutzer ohne Eigentumsrechte: Sollten Sie ein Grundstück ohne gültigen Rechtsgrund (z.B. Mietvertrag) nutzen, können Sie zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet werden – auch rückwirkend.
- Berufung auf interne Absprachen: Interne Vereinbarungen oder Beschlüsse (z.B. innerhalb einer Gesellschaft) reichen in der Regel nicht aus, um ein Besitzrecht gegenüber dem rechtmäßigen Eigentümer zu begründen.
- Bedeutung rechtskräftiger Urteile: Frühere rechtskräftige Gerichtsurteile zu Besitz- und Nutzungsrechten sind bindend. Sie können in späteren Verfahren nicht mehr erfolgreich angefochten werden, außer in sehr seltenen Ausnahmefällen.
- Vorsicht bei Grundstücksübertragungen: Die Übertragung von Grundstückseigentum bleibt grundsätzlich wirksam, selbst wenn der zugrundeliegende Vertrag (z.B. eine Schenkung) aus moralischen oder rechtlichen Gründen angefochten wird.
Für Grundstücksnutzer ohne Eigentumsrechte unterstreicht dieses Urteil die Wichtigkeit, stets eine klare rechtliche Grundlage für die Nutzung zu haben. Andernfalls riskieren Sie erhebliche finanzielle Forderungen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Fragen zum Sachherrschaft über Grundstücke? Hier finden Sie klare und verständliche Antworten auf die häufigsten Fragen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Rechte und Pflichten hat ein Geschäftsführer bezüglich der Sachherrschaft über ein Grundstück?
- Kann ein Mitarbeiter eines Unternehmens ein Nutzungsrecht an einem Grundstück geltend machen?
- Welche Konsequenzen hat die Nutzung eines Grundstücks ohne gültigen Mietvertrag?
- Welche rechtlichen Schritte können Eigentümer unternehmen, um eine unrechtmäßige Nutzung ihres Grundstücks zu beenden?
- Welche Rechte haben Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter?
Welche Rechte und Pflichten hat ein Geschäftsführer bezüglich der Sachherrschaft über ein Grundstück?
Die Rechte und Pflichten eines Geschäftsführers bezüglich der Sachherrschaft über ein Grundstück ergeben sich aus seiner besonderen Stellung als gesetzlicher Vertreter der GmbH. Der Geschäftsführer übt die tatsächliche Gewalt über das Grundstück nicht für sich persönlich, sondern für die GmbH aus. Dies hat weitreichende rechtliche Konsequenzen.
In Bezug auf die Sachherrschaft über ein Grundstück hat der Geschäftsführer den sogenannten Organbesitz. Das bedeutet, dass er zwar die tatsächliche Kontrolle über das Grundstück ausübt, aber rechtlich gesehen ist die GmbH als juristische Person der unmittelbare Besitzer. Die Rechtswirkungen des Besitzes treffen also ausschließlich die GmbH, nicht den Geschäftsführer persönlich.
Der Geschäftsführer hat das Recht, im Rahmen seiner Vertretungsmacht über die Nutzung und Verwaltung des Grundstücks zu entscheiden. Er kann beispielsweise Mietverträge abschließen, Reparaturen in Auftrag geben oder bauliche Veränderungen vornehmen lassen. Dabei muss er jedoch stets im Interesse der GmbH handeln und die Grenzen seiner Befugnisse beachten, die sich aus dem Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterbeschlüssen oder gesetzlichen Vorschriften ergeben können.
Mit diesen Rechten gehen auch erhebliche Pflichten einher. Der Geschäftsführer muss für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Sicherheit des Grundstücks sorgen. Er ist verpflichtet, alle gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, die mit dem Besitz und der Nutzung des Grundstücks verbunden sind. Dazu gehören etwa Verkehrssicherungspflichten, der Brandschutz oder die Einhaltung von Umweltauflagen.
Eine besondere Verantwortung trägt der Geschäftsführer im Hinblick auf die steuerlichen und buchhalterischen Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück. Er muss sicherstellen, dass alle relevanten Vorgänge ordnungsgemäß dokumentiert und verbucht werden. Dies umfasst die korrekte Erfassung von Mieteinnahmen, die Abführung von Grundsteuern oder die Geltendmachung von Abschreibungen.
Im Falle von Pflichtverletzungen kann der Geschäftsführer persönlich haftbar gemacht werden. Dies gilt insbesondere, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig handelt und der GmbH dadurch ein Schaden entsteht. Die Haftung kann sich auch auf Dritte erstrecken, etwa wenn Verkehrssicherungspflichten verletzt werden und dadurch jemand zu Schaden kommt.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Geschäftsführer in Bezug auf das Grundstück nicht als Privatperson handelt. Alle seine Handlungen in diesem Kontext werden der GmbH zugerechnet. Dies hat zur Folge, dass er grundsätzlich keine persönlichen Besitzschutzansprüche geltend machen kann, wenn es zu Störungen oder Beeinträchtigungen des Grundstücksbesitzes kommt. Solche Ansprüche stehen allein der GmbH zu.
Der Geschäftsführer muss bei der Ausübung seiner Rechte und Pflichten bezüglich des Grundstücks stets die Interessen der GmbH im Blick haben. Er darf das Grundstück nicht für private Zwecke nutzen, es sei denn, dies ist ausdrücklich gestattet. Jegliche Form der Vermischung von Gesellschafts- und Privatvermögen ist strikt zu vermeiden, da dies schwerwiegende rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben kann.
In der Praxis ist es für den Geschäftsführer ratsam, alle wichtigen Entscheidungen bezüglich des Grundstücks sorgfältig zu dokumentieren. Dies dient nicht nur der Transparenz gegenüber den Gesellschaftern, sondern kann auch im Falle von späteren Streitigkeiten oder behördlichen Überprüfungen von großer Bedeutung sein.
Die Rechte und Pflichten des Geschäftsführers in Bezug auf die Sachherrschaft über ein Grundstück sind also eng mit seiner Organstellung verknüpft. Sie erfordern ein hohes Maß an Sorgfalt und Verantwortungsbewusstsein, da Fehlentscheidungen oder Nachlässigkeiten weitreichende Folgen für die GmbH und unter Umständen auch für den Geschäftsführer persönlich haben können.
Kann ein Mitarbeiter eines Unternehmens ein Nutzungsrecht an einem Grundstück geltend machen?
Die Frage nach einem Nutzungsrecht eines Mitarbeiters an einem Grundstück des Unternehmens berührt verschiedene rechtliche Aspekte. Grundsätzlich hat ein Mitarbeiter kein automatisches Nutzungsrecht an Unternehmensgrundstücken. Die Nutzung von Betriebsgrundstücken durch Angestellte erfolgt in der Regel nur im Rahmen ihrer dienstlichen Aufgaben.
Ein formales Nutzungsrecht an einem Grundstück kann ein Mitarbeiter nur unter bestimmten Voraussetzungen geltend machen. Dies wäre etwa der Fall, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung könnte Teil des Arbeitsvertrags sein oder in einer separaten Abmachung festgehalten werden. Beispielsweise könnte einem Hausmeister das Recht eingeräumt werden, auf dem Betriebsgelände zu wohnen.
Ohne eine ausdrückliche Vereinbarung ist es für einen Mitarbeiter schwierig, ein Nutzungsrecht zu beanspruchen. Die bloße Tatsache, dass jemand für ein Unternehmen arbeitet, begründet noch kein Recht zur privaten Nutzung von Firmengrundstücken.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Sachherrschaft über ein Grundstück – also die tatsächliche Kontrolle und Verfügungsgewalt – nicht automatisch ein rechtliches Nutzungsrecht begründet. Selbst wenn ein Mitarbeiter im Rahmen seiner Tätigkeit Zugang zu einem Grundstück hat und es verwaltet, bedeutet dies nicht, dass er ein persönliches Nutzungsrecht daran erwirbt.
In manchen Fällen kann es zu einer stillschweigenden Duldung der Nutzung durch den Arbeitgeber kommen. Wenn beispielsweise ein Unternehmen es lange Zeit ohne Einwände zulässt, dass Mitarbeiter einen Teil des Firmengeländes für private Zwecke nutzen, könnte daraus unter Umständen ein Gewohnheitsrecht entstehen. Allerdings sind die rechtlichen Hürden hierfür hoch, und es bedarf in der Regel einer langjährigen, unwidersprochen Praxis.
Aus arbeitsrechtlicher Sicht ist die private Nutzung von Firmengrundstücken ohne Erlaubnis problematisch. Sie könnte als Verstoß gegen arbeitsvertragliche Pflichten gewertet werden und im Extremfall sogar arbeitsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Für Unternehmen ist es ratsam, klare Regelungen zur Nutzung von Betriebsgrundstücken zu treffen. Dies kann in Form von Betriebsvereinbarungen oder individuellen Absprachen geschehen. Solche Regelungen schaffen Rechtssicherheit für beide Seiten und beugen Konflikten vor.
Es gibt Ausnahmen, in denen Mitarbeiter gewisse Nutzungsrechte an Firmengrundstücken haben können. Dies betrifft etwa die Nutzung von Parkplätzen während der Arbeitszeit oder die Nutzung von Sozialräumen. Diese Rechte ergeben sich jedoch meist aus dem Arbeitsvertrag oder betrieblichen Vereinbarungen und beziehen sich auf die Nutzung im Rahmen des Arbeitsverhältnisses.
Im Konfliktfall ist die rechtliche Beurteilung oft komplex und hängt von den spezifischen Umständen ab. Faktoren wie die Art der Nutzung, die Dauer einer eventuellen Duldung und die konkreten vertraglichen Vereinbarungen spielen eine Rolle. Bei Streitigkeiten über Nutzungsrechte an Grundstücken zwischen Mitarbeitern und Unternehmen ist oft eine gerichtliche Klärung erforderlich.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Mitarbeiter in der Regel kein eigenständiges Nutzungsrecht an einem Unternehmensgrundstück geltend machen kann, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart oder ergibt sich aus besonderen Umständen. Die Nutzung von Firmengrundstücken bleibt primär dem dienstlichen Zweck vorbehalten.
Welche Konsequenzen hat die Nutzung eines Grundstücks ohne gültigen Mietvertrag?
Die Nutzung eines Grundstücks ohne gültigen Mietvertrag kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. In solchen Fällen entsteht kein reguläres Mietverhältnis, sondern lediglich ein faktisches Nutzungsverhältnis. Der Eigentümer des Grundstücks hat dabei verschiedene Ansprüche gegenüber dem Nutzer.
Zunächst steht dem Eigentümer ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Dieser basiert auf den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Nutzer hat durch die Verwendung des Grundstücks einen Vorteil erlangt, für den er einen finanziellen Ausgleich leisten muss. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich in der Regel an der ortsüblichen Miete für vergleichbare Grundstücke.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Herausgabeanspruch des Eigentümers. Dieser ergibt sich aus § 985 BGB und ermöglicht es dem Eigentümer, die Rückgabe des Grundstücks zu verlangen. Der Nutzer hat in diesem Fall keine rechtliche Grundlage, um den Besitz am Grundstück aufrechtzuerhalten. Er muss das Grundstück räumen und in seinem ursprünglichen Zustand zurückgeben.
Besonders relevant ist die Räumungsverpflichtung des Nutzers. Ohne gültigen Mietvertrag hat der Nutzer kein Recht zum Besitz und muss das Grundstück auf Verlangen des Eigentümers verlassen. Kommt der Nutzer dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Eigentümer eine Räumungsklage einreichen. Im Erfolgsfall kann die Räumung auch zwangsweise durchgesetzt werden.
Es ist zu beachten, dass die Dauer der Nutzung eine Rolle spielen kann. Eine langjährige geduldete Nutzung führt jedoch nicht automatisch zu einem Rechtsanspruch des Nutzers. Der Eigentümer behält grundsätzlich das Recht, die Nutzung jederzeit zu beenden, es sei denn, es wurden konkrete Vereinbarungen getroffen, die eine andere Regelung vorsehen.
In Bezug auf bauliche Veränderungen oder Investitionen des Nutzers gilt: Ohne vertragliche Grundlage besteht kein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen. Der Nutzer trägt das Risiko für getätigte Investitionen selbst. In Ausnahmefällen könnte ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) in Betracht kommen, wenn die Maßnahmen im Interesse des Eigentümers waren.
Die rechtliche Situation kann sich verkomplizieren, wenn der Nutzer das Grundstück im guten Glauben an ein bestehendes Mietverhältnis genutzt hat. In solchen Fällen könnte unter Umständen ein Schutz des guten Glaubens greifen, der die Rechtsfolgen für den Nutzer abmildert.
Für den Eigentümer ist es ratsam, die Nutzung des Grundstücks ohne Mietvertrag zeitnah zu unterbinden, um mögliche Rechtsansprüche des Nutzers zu vermeiden. Eine schriftliche Aufforderung zur Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung sollte erfolgen, um die eigene Rechtsposition zu stärken.
Die Nutzung eines Grundstücks ohne gültigen Mietvertrag birgt somit erhebliche Risiken für den Nutzer und gibt dem Eigentümer weitreichende Rechte zur Durchsetzung seiner Interessen. Eine klare vertragliche Regelung ist stets vorzuziehen, um Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu schaffen und potenzielle Konflikte zu vermeiden.
Welche rechtlichen Schritte können Eigentümer unternehmen, um eine unrechtmäßige Nutzung ihres Grundstücks zu beenden?
Grundstückseigentümer haben verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um gegen eine unrechtmäßige Nutzung ihres Grundstücks vorzugehen. Der erste Schritt besteht in der Aufforderung zur Unterlassung. Hierbei wird der unbefugte Nutzer schriftlich aufgefordert, die widerrechtliche Nutzung einzustellen und das Grundstück zu räumen. Diese Aufforderung sollte eine angemessene Frist setzen und die Konsequenzen bei Nichtbeachtung klar benennen.
Wird der Aufforderung nicht nachgekommen, kann der Eigentümer einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen. Dieser Anspruch zielt darauf ab, zukünftige Störungen des Eigentums zu verhindern. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn Nachbarn regelmäßig über das Grundstück gehen, um einen Weg abzukürzen. Der Eigentümer kann dann gerichtlich durchsetzen, dass dieses Verhalten unterlassen wird.
In Fällen, in denen das Grundstück bereits unrechtmäßig in Besitz genommen wurde, steht dem Eigentümer der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu. Dieser Anspruch richtet sich gegen den unrechtmäßigen Besitzer und verlangt die Rückgabe des Grundstücks. Ein typisches Szenario wäre, wenn jemand ein leerstehendes Haus besetzt und sich weigert, es zu verlassen.
Sollte der Besitzer trotz Aufforderung nicht freiwillig das Grundstück räumen, kann der Eigentümer eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Diese Klage zielt darauf ab, einen vollstreckbaren Titel zu erwirken, mit dem die Zwangsräumung durchgesetzt werden kann. Es ist wichtig zu beachten, dass für eine erfolgreiche Räumungsklage triftige Gründe vorliegen müssen, wie etwa Mietrückstände oder eine erhebliche Vertragsverletzung.
In dringenden Fällen, bei denen eine schnelle Lösung erforderlich ist, kann der Eigentümer auch einen Antrag auf einstweilige Verfügung stellen. Dies kommt beispielsweise in Betracht, wenn durch die unrechtmäßige Nutzung erhebliche Schäden am Grundstück drohen. Die einstweilige Verfügung ermöglicht ein beschleunigtes Verfahren, um vorläufigen Rechtsschutz zu erlangen.
Es ist zu beachten, dass in bestimmten Situationen auch das Selbsthilferecht nach § 859 BGB in Frage kommen kann. Dieses Recht erlaubt es dem Besitzer, unmittelbar nach einer Besitzentziehung den Besitz durch Entsetzung des Täters wiederzuerlangen. Allerdings ist hier Vorsicht geboten, da die Grenzen der erlaubten Selbsthilfe eng gezogen sind und ein Überschreiten zu eigenen Rechtsfolgen führen kann.
Bei allen rechtlichen Schritten ist es ratsam, die spezifischen Umstände des Einzelfalls genau zu prüfen. Die Wahl des geeigneten Rechtsmittels hängt von Faktoren wie der Art der Störung, der Dringlichkeit der Situation und den vorliegenden Beweisen ab. Zudem können lokale Besonderheiten und aktuelle Rechtsprechung eine Rolle spielen, weshalb eine sorgfältige Prüfung der Rechtslage unerlässlich ist.
Welche Rechte haben Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter?
Bei einer Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter haben Mieter verschiedene Rechte, die ihnen Schutz bieten und ihre Position stärken.
Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen darf. Eine ordentliche Kündigung ist gemäß § 573 BGB nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses zulässig. Dies kann beispielsweise Eigenbedarf, eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks sein. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen.
Mieter haben das Recht, die Kündigung auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Dazu gehört die Kontrolle der Schriftform, der Kündigungsfrist und der angegebenen Gründe. Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten. Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren gilt eine dreimonatige Frist, die sich nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate verlängert.
Ein wichtiges Recht des Mieters ist die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies kann der Fall sein, wenn beispielsweise kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann oder wenn gesundheitliche oder familiäre Gründe gegen einen Umzug sprechen.
Selbst wenn die Kündigung wirksam ist, haben Mieter das Recht auf eine angemessene Räumungsfrist. Diese kann über die gesetzliche Kündigungsfrist hinausgehen, wenn besondere Umstände vorliegen, die einen sofortigen Auszug unzumutbar machen.
Mieter können zudem ihr Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Dies bedeutet, dass sie einen Teil der Miete einbehalten können, bis der Vermieter seinen Verpflichtungen nachkommt.
Ein weiteres wichtiges Recht ist der Kündigungsschutz in bestimmten Situationen. So genießen Mieter besonderen Schutz, wenn Wohnraum in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. In diesem Fall gilt je nach Bundesland eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren, in der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist.
Mieter haben auch das Recht auf Einsicht in die Unterlagen, die der Vermieter zur Begründung seiner Kündigung heranzieht. Dies ist besonders relevant bei Eigenbedarfskündigungen, um die Plausibilität des angegebenen Grundes zu überprüfen.
Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzugs, haben Mieter das Recht zur Schonfristzahlung. Begleichen sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage alle Rückstände, wird die Kündigung unwirksam.
Schließlich steht Mietern der Rechtsweg offen. Sie können gegen eine Räumungsklage Widerspruch einlegen und ihre Rechte vor Gericht geltend machen. Dabei gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, was bedeutet, dass auch bei einem Verkauf der Immobilie der bestehende Mietvertrag seine Gültigkeit behält.
Diese Rechte stärken die Position des Mieters erheblich und sorgen für einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter. Sie gewährleisten, dass die Nutzung des Grundstücks durch den Mieter nicht willkürlich beendet werden kann und bieten Schutz vor ungerechtfertigten Kündigungen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Nutzungsentschädigung: Die Nutzungsentschädigung ist ein finanzieller Ausgleich, den jemand zahlen muss, wenn er eine Sache, z.B. ein Grundstück, ohne rechtlichen Grund benutzt hat. Sie soll den wirtschaftlichen Wert der unrechtmäßigen Nutzung abdecken.
- Gesamtschuldner: Gesamtschuldner sind mehrere Personen, die gemeinsam für eine Verbindlichkeit haften. Jeder Gesamtschuldner kann für die gesamte Schuld in Anspruch genommen werden, wobei der Gläubiger den vollen Betrag von einem Schuldner oder anteilig von mehreren Schuldnern fordern kann.
- Besitzrecht: Ein Besitzrecht ist das Recht, eine Sache zu besitzen und zu nutzen. Es ist vom Eigentum zu unterscheiden, da der Besitzer nicht unbedingt der Eigentümer sein muss. Ein Besitzrecht kann aus einem Vertrag, z.B. einem Mietvertrag, oder anderen Rechtsgründen resultieren.
- Rechtskraft: Rechtskraft bedeutet, dass ein Urteil endgültig ist und nicht mehr angefochten werden kann. Ein rechtskräftiges Urteil bindet die Parteien und ist in späteren Verfahren verbindlich. Im Kontext des Falls bedeutete dies, dass das Räumungsurteil nicht mehr in Frage gestellt werden konnte.
- Räumungsklage: Eine Räumungsklage ist eine gerichtliche Klage, mit der der Eigentümer die Herausgabe und Räumung eines Grundstücks oder einer Wohnung vom unrechtmäßigen Besitzer verlangt. Diese Klage wird notwendig, wenn der Besitzer nicht freiwillig auszieht.
- Verjährung: Verjährung bezeichnet den Ablauf einer Frist, nach der ein Recht nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden kann. Für Nutzungsentschädigungen und andere Ansprüche gibt es gesetzliche Verjährungsfristen, nach deren Ablauf der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werden kann.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 985 BGB (Herausgabeanspruch): Der Eigentümer einer Sache kann von jedem, der die Sache unberechtigt besitzt, die Herausgabe verlangen. Im vorliegenden Fall konnte der Kläger als Eigentümer des Grundstücks von den Beklagten die Herausgabe verlangen, da diese kein Recht zum Besitz hatten.
- § 812 BGB (Bereicherungsrecht): Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Die Beklagten nutzten das Grundstück des Klägers ohne rechtlichen Grund und erlangten dadurch einen Vorteil, für den sie Nutzungsentschädigung zahlen mussten.
- § 546 BGB (Mietrechtliche Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses): Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Im vorliegenden Fall endete das Mietverhältnis durch das Räumungsurteil, und die Beklagten waren verpflichtet, das Grundstück herauszugeben.
- § 823 BGB (Schadensersatzpflicht): Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Die Beklagten verletzten das Eigentumsrecht des Klägers durch die unbefugte Nutzung des Grundstücks und waren daher zum Schadensersatz verpflichtet.
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Im vorliegenden Fall bestand ein Schuldverhältnis zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags, und die Beklagten verletzten ihre Pflicht zur Herausgabe des Grundstücks nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Das vorliegende Urteil
OLG Dresden – Urteil vom 07.02.2024 – Az.: 5 U 1362/23
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I.
Auf die Berufung des Beklagten zu 2. wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 12.07.2023 (06 O 1634/18) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten zu 1. und zu 3. werden verurteilt, als Gesamtschuldner einen Betrag in Höhe von 55.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 22.08.2018 sowie der Beklagte zu 3. nebst weiterer Zinsen hieraus vom 19.08.2018 bis 21.08.2018 an den Kläger zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
II.
Die weitergehenden Berufungen der Beklagten zu 2. und zu 3. werden zurückgewiesen.
III.
Von den Gerichtskosten des Rechtsstreits und den außergerichtlichen Kosten des Klägers beider Instanzen tragen der Kläger 3/14, die Beklagten zu 1. und zu 3. als Gesamtschuldner 9/14 sowie die Beklagten zu 1, zu 2. und zu 3. als Gesamtschuldner 1/7. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2. beider Instanzen trägt der Kläger 5/8. Im Übrigen tragen die Beklagten ihre außergerichtlichen Kosten beider Instanzen selbst.
IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
V.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Der Kläger nimmt die Beklagten zu 1., zu 2. und zu 3. auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Nutzung des in der H.straße … in L. gelegenen Grundstückes für den Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 31.08.2018 in Anspruch.
Eigentümerin des Grundstücks vor dem 19.01.2018 war die Dr. C. B. GmbH (im Folgenden: Zedentin). Der Beklagte zu 3. unterschrieb am 28.07.2013 eine als „Befristeter Mietvertrag“ bezeichnete Vertragsurkunde über die Mieträume H.straße … in L., Wohnung im 1. OG, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, wonach das Mietverhältnis am 01.01.2013 begann und sich jeweils im ein Jahr verlängerte, wenn es nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wurde. Mit anwaltlichem Schreiben der Zedentin vom 30.10.2015 wurde der Beklagte zu 3. aufgefordert, das streitgegenständliche Grundstück bis zum 31.12.2015 zu räumen, vorsorglich wurde die Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen.
In einem seit März 2016 rechtshängigen Rechtsstreit vor dem Landgericht Leipzig (Az. 01 O 1833/16) und in II. Instanz vor dem Senat (Az. 5 U 1062/17) nahm die Zedentin den Beklagten zu 3. auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstückes in Anspruch, während dieser widerklagend die Feststellung begehrte, er sei zur Nutzung des Grundstückes berechtigt bis zum Abschluss der Abwicklung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes, welche zwischen ihm, der Zedentin und Dr. C. B., der Alleingesellschafterin der Zedentin, bestehe. Das Landgericht Leipzig verurteilte den Beklagten zu 3. mit dem Urteil vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstückes an die Zedentin und wies die Feststellungswiderklage ab. Die dagegen vom Beklagten zu 3. eingelegte Berufung wies der Senat mit dem Urteil vom 07.03.2018 (5 U 1062/17) zurück. Die vom Beklagten zu 3. gegen die Nichtzulassung der Revision im Senatsurteil vom 07.03.2018 erhobene Beschwerde wies der Bundesgerichtshof mit dem Beschluss vom 29.10.2019 (II ZR 130/18) zurück. Das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) ist demzufolge rechtskräftig.
Im Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 31.08.2018 wurde das streitgegenständliche Grundstück durch die Beklagte zu 1., durch den Beklagten zu 2. in seiner Funktion als Geschäftsführer der Beklagten zu 1. und als Mitarbeiter des Beklagten zu 3. und durch den Beklagten zu 3. genutzt. Die für den 28.08.2017 anberaumte Räumungsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) scheiterte aufgrund des Besitzes der Beklagten zu 1. am streitgegenständlichen Grundstück. Mit dem in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ergangenen Versäumnisurteil des Senats vom 06.06.2018 (5 U 102/18) wurde die Beklagte zu 1. zur Herausgabe des Grundstückes an die Zedentin verurteilt. Die Beklagte zu 1. gab daraufhin den Besitz am streitgegenständlichen Grundstück am 10.09.2018 auf.
Der Kläger ist seit dem 19.01.2018 Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes, welches ihm von der Zedentin übertragen wurde. Die Zedentin trat die ihr zustehenden Nutzungsentschädigungsansprüche gegenüber den Beklagten am 17.07.2018 an den Kläger ab.
Der Kläger begehrt von allen drei Beklagten Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 31.01.2018 und hat dazu vorgetragen, der monatliche Nutzungswert des streitgegenständlichen Grundstückes betrage 2.500,00 EUR. Er hat die Beklagten als Gesamtschuldner zunächst auf Zahlung eines Betrages von 14.774,19 EUR in Anspruch genommen, diesen aber im Verlaufe des erstinstanzlichen Rechtsstreites auf 55.000,00 EUR erweitert. Zudem hat er die Feststellung beantragt, die Forderung resultiere aus einer rechtswidrigen unerlaubten Handlung.
Die Beklagten haben vorgetragen, es habe zwischen der Zedentin, Dr. C. B. und dem Beklagten zu 3. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Innengesellschaft bestanden, deren Gegenstand der Erwerb und die gewinnbringende Weiterveräußerung von Grundstücken gewesen sei und im Rahmen derer eine Beteiligung am Gewinn und Verlust im Verhältnis 50 : 50 zwischen der Zedentin und Dr. C. B. einerseits und dem Beklagten zu 3. andererseits bestanden habe. Durch Beschluss der Innengesellschaft sei dem Beklagten zu 3. die Nutzung des Grundstückes als Büro für die Innengesellschaft mit Räumen im EG und als Wohnung für den Beklagten zu 3. mit Räumen im 1. OG überlassen worden. Für den Um- und Ausbau der Räume habe er einen Betrag von mehr als 200.000,00 EUR investiert. Aufgrund des Beschlusses der Innengesellschaft habe der Beklagte zu 3. ein Nutzungsrecht am streitgegenständlichen Grundstück gehabt, welches seiner Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung entgegenstehe. Im Rahmen seines Nutzungsrechtes habe der Beklagte zu 3. der Beklagten zu 1. die Nutzung des streitgegenständlichen Grundstückes erlaubt.
Mit der Widerklage begehren die Beklagten die Feststellung, dass dem Kläger auch kein den Klagebetrag von 14.774,19 EUR übersteigender Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die Beklagten zusteht. Für die Feststellung bestehe ein Interesse der Beklagten, weil sich der Kläger weitergehender Forderungen berühme.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 13.05.2022 den Widerklageantrag zu 2. aus dem Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 06.01.2020 und die Widerklageanträge zu 1. bis 5. aus dem Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 09.10.2020 abgetrennt, in das gesonderte Verfahren beim Landgericht Leipzig unter dem Az. 06 O 1052/22 überführt und über diese mit Urteil vom 17.06.2022 (06 O 1052/22) im Sinne der Abweisung der (Wider-)Klage entschieden.
Das Landgericht hat ferner Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 03.06.2022 zur Höhe des monatlichen Nutzungswertes des streitgegenständlichen Grundstückes durch die Einholung eines schriftlichen Gutachtens der von der IHK zu L. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten und Pachten Dipl.-Ing.oec. D… F… aus L.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten der Sachverständigen F… vom 05.12.2022 Bezug genommen.
Mit dem Urteil vom 12.07.2023 hat das Landgericht die Beklagten zu 1., zu 2. und zu 3. als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 55.000,00 EUR nebst Zinsen zu bezahlen und im Übrigen die Klage und die nach Abtrennung verbliebene Widerklage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, es bestehe ein Anspruch des Klägers aus abgetretenem Recht auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gegen den Beklagten zu 3. aus § 546a Abs. 1 BGB und gegen alle Beklagte aus § 987 Abs. 1 BGB. Die Räumungsverpflichtung des Beklagten zu 3. aus § 546 Abs. 1 BGB spätestens zum 21.11.2016 ergebe sich bereits aus dem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16). Zudem sei im streitgegenständlichen Zeitraum der Kläger Eigentümer und seien die Beklagten Besitzer des streitgegenständlichen Grundstückes gewesen, ohne dass ihnen ein Besitzrecht zugestanden habe. Sofern man von einem Besitzrecht des Beklagten zu 3. aus dem von ihm geltend gemachten Beschluss einer Innengesellschaft zwischen dem Beklagten zu 3., der Zedentin und Dr. C. B. ausgehen wollte, wäre ein solches Besitzrecht jedenfalls vor Beginn des streitgegenständlichen Nutzungszeitraumes erloschen. Den von ihm geltend gemachten Wert der von den Beklagten gezogenen Nutzungen von 55.000,00 EUR habe der Kläger im Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme bewiesen. Die weitergehende Klage sei unbegründet und die Widerklage unzulässig.
Gegen das ihnen am 19.07.2023 zugestellte Urteil haben alle Beklagten am 02.08.2023 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 19.10.2023 begründet. Die Beklagte zu 1. hat ihre Berufung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 07.02.2024 zurückgenommen.
Die Beklagten zu 2. und zu 3. tragen vor, das Landgericht habe den Widerklageantrag zu 2. aus dem Schriftsatz vom 06.01.2020 nicht verbeschieden, der also noch offen sei.
Das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte zu 3. das streitgegenständliche Grundstück aufgrund eines Mietvertrages mit der Zedentin genutzt habe. Tatsächlich sei seine Nutzung aufgrund des Beschlusses der Innengesellschaft erfolgt. Eine Räumungsverpflichtung nach § 546 Abs. 1 BGB und ein Anspruch des Klägers auf Zahlung von Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB bestehe deshalb nicht. Die Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) erstrecke sich darauf nicht. Auf eine etwaige Rechtskraft dieses Urteils könne sich der Kläger zudem nicht berufen, weil es aufgrund des unzutreffenden Sachvortrages der dortigen Klägerin, der Zedentin, von dem der Kläger gewusst habe, ergangen sei.
Auf das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück könne sich der Kläger nicht berufen, weil es ihm sittenwidrig und damit unter Verstoß gegen § 138 BGB von der Zedentin als Belohnung für seine Falschaussage im Verfahren vor dem Landgericht Münster (012 O 456/15) und vor dem Oberlandesgericht Hamm (I-8 U 65/17) geschenkt worden sei. Einem etwaigen Entschädigungsanspruch gegen den Beklagten zu 3. stehe zudem entgegen, dass ihm ein Entschädigungsanspruch wegen der Aufwendungen auf das Grundstück von mehr als 200.000,00 EUR zustehe. Ferner bestehe kein Entschädigungsanspruch zu Lasten der Beklagten zu 1., weil diese ihr Besitzrecht vom Besitzrecht des Beklagten zu 3., welcher ihr die Nutzung gestattet habe, ableiten könne. Unbegründet sei der Entschädigungsanspruch zudem gegenüber dem Beklagten zu 2., weil dieser keinen eigenen Besitz am Grundstück gehabt und keine eigenen Nutzungen gezogen habe.
Schließlich sei auch der Widerklageantrag zulässig und begründet, denn der Kläger habe sich einer weitergehenden Forderung berühmt, nicht aber auf das Bestehen weitergehender Ansprüche verzichtet.
Die Beklagten zu 2. und zu 3. beantragen zuletzt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Leipzig vom 12.07.2023 die Klage abzuweisen, und widerklagend: festzustellen, dass dem Kläger und Widerbeklagten aus dem von ihm in der Klageschrift vom 18.07.2018 dargelegten Sachverhalt, aus dem er die Klageforderung herleitet, auch keine den Klagebetrag von EUR 14.774,19 übersteigenden Ansprüche gegenüber dem Beklagten zu 2. und Widerkläger zu 2. und gegenüber dem Beklagten zu 3. und Widerkläger zu 3. zustehen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages. In Bezug auf die Verurteilung des Beklagten zu 2. zur Nutzungsentschädigung gibt er zu bedenken, dass ein Anspruch des Klägers aus § 826 BGB bestehen könnte.
II.
Nachdem die Beklagte zu 1. ihre Berufung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 07.02.2024 zurückgenommen hat, war noch über die Berufung des Beklagten zu 2. (dazu A.) und über die Berufung des Beklagten zu 3. (dazu B.) zu entscheiden.
Der Einwand der Beklagten zu 2. und zu 3., das Landgericht habe im angefochtenen Urteil vom 12.07.2023 zu Unrecht über den Widerklageantrag zu 2. aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 06.01.2020 nicht entschieden, ist nicht begründet. Infolge des Abtrennungsbeschlusses des Landgerichtes vom 13.05.2022 wurde der Widerklageantrag zu 2. aus dem Schriftsatz vom 06.01.2020 zum Klageantrag zu 1. im neuen Verfahren des Landgerichts Leipzig zum Az. 06 O 1052/22 und abgewiesen (nachfolgend das Verfahren beim Senat unter dem Az. 5 U 1312/22, inzwischen rechtskräftig abgeschlossen mit dem Senatsurteil vom 26.04.2023). Im vorliegenden Verfahren war deshalb über den Widerklageantrag zu 2. aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 06.01.2020 nicht (mehr) zu entscheiden.
A.
Soweit sich der Beklagte zu 2. gegen die Abweisung der Feststellungswiderklage wendet, ist seine Berufung unzulässig (dazu I.).
Soweit sich der Beklagte zu 2. gegen seine Verurteilung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung im Umfang von 55.000,00 EUR nebst Zinsen wendet, hat seine zulässige Berufung in der Sache Erfolg und führt zur Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage unter entsprechender Abänderung des erstinstanzlichen Urteils (dazu II.).
I. Soweit sich die Berufung des Beklagten zu 2. gegen die Abweisung seiner Feststellungswiderklage durch das Landgericht im angefochtenen Urteil vom 12.07.2023 richtet, ist sie unzulässig, weil die Berufungsbegründung den Anforderungen aus § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht gerecht wird.
Der Beklagte zu 2. konnte zwar innerhalb seiner Beschwer auch nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist mit dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 05.02.2024 den Antrag aus der Berufungsbegründung vom 16.10.2023, der nur auf eine Teilanfechtung der Verurteilung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung gerichtet war, um die Anfechtung der Abweisung der Feststellungswiderklage erweitern, sofern er sich im Rahmen der ursprünglichen Berufungsbegründung hielt und nicht neue Gründe nachschieben musste, die nach §§ 533, 529 ZPO nicht eingeführt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2002, V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435; Urteil vom 27.03.2012, VI ZB 74/11, NJW-RR 2012, 662 Rn. 8; Heßler in Zöller, ZPO, 35. Aufl., § 520 Rn. 32). Die gegen die Abweisung der Feststellungswiderklage gerichtete Berufung ist aber unzulässig, weil der Beklagte zu 2. mit den Ausführungen in der Berufungsbegründung vom 16.10.2023 nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ZPO gerecht wurde.
Die Berufungsbegründung muss danach die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein, es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichtes mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen. Dabei muss die Berufung die tragenden Erwägungen des Erstgerichtes angreifen und darlegen, warum diese aus Sicht des Berufungsklägers nicht zutreffen; die Begründung muss also – ihre Richtigkeit unterstellt – geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 21.07.2016, IX ZB 88/15, NJW-RR 2016, 1267 Rn. 5).
Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen des Beklagten zu 2. aus der Berufungsbegründung vom 16.10.2023 in Bezug auf die Abweisung der Feststellungswiderklage durch das Landgericht nicht, weil dieser Berufungsangriff nur mit Umständen begründet wird, die ausschließlich den Beklagten zu 3. betreffen. So rügt der Beklagte zu 2., das Landgericht habe bei der Abweisung der Feststellungswiderklage als unzulässig übersehen, dass sich der Kläger eines die bezifferte Klageforderung übersteigenden Zahlungsbetrages berühme, was daran erkennbar sei, dass er sich auf eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB stütze, die also auf Vorenthaltung der streitgegenständlichen Räume gerichtet sei, und der Beklagte zu 3. diese Räume mangels von ihm durchgeführter Räumung noch immer vorenthalte. Zur Begründung des Berufungsangriffes stützt sich der Beklagte zu 2. damit auf Umstände, die nur den Beklagten zu 3. betreffen, nicht aber den Beklagten zu 2., gegenüber dem ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 2 BGB weder vom Kläger geltend gemacht noch vom Landgericht im angefochtenen Urteil vom 12.07.2023 zugesprochen wurde. Die Begründung der Berufung des Beklagten zu 2. gegen die Abweisung seiner Feststellungswiderklage war demzufolge nicht auf die ihn betreffende Entscheidung zugeschnitten, weswegen sie wegen Nichteinhaltung der Voraussetzungen von § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO unzulässig ist.
II. Soweit sich die Berufung des Beklagten zu 2. gegen seine Verurteilung zur Herausgabe von Nutzungen im Umfang von 55.000,00 EUR nebst Zinsen unter Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Landgerichts vom 12.07.2023 wendet, hat sie in der Sache Erfolg.
Der vom Landgericht dem Kläger gegenüber dem Beklagten zu 2. zuerkannte Anspruch aus § 987 Abs. 1 BGB besteht nicht. Voraussetzung dieses Anspruches wäre unter anderem, dass der Anspruchsgegner, hier also der Beklagte zu 2., Besitzer des betroffenen Gegenstandes, hier also des streitgegenständlichen Grundstückes, in der streitgegenständlichen Zeit vom 21.11.2016 bis zum 31.08.2018 war. Nach den vom Senat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legenden Sachverhaltsfeststellungen des Landgerichtes war der Beklagte zu 2. aber nicht Besitzer des streitgegenständlichen Grundstückes.
Er übte seine Sachherrschaft danach als Geschäftsführer der Beklagten zu 1. und als Mitarbeiter des Beklagten zu 3. aus. Als Geschäftsführer der Beklagten zu 1. übte der Beklagte zu 2. die Sachherrschaft lediglich innerhalb seines Aufgabenbereiches als gesetzlich berufener Vertreter der Beklagten zu 1. aus (vgl. § 35 Abs. 1 Satz 1 GmbHG). Er hatte demzufolge in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück lediglich Organbesitz, mit der Folge, dass die Rechtswirkungen des unmittelbaren Besitzes ausschließlich die Beklagte zu 1. als juristische Person trafen (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2003, IX ZR 55/02, NJW 2004, 217, 219; Urteil vom 21.04.2016, IX ZR 72/14, NZM 2016, 888 Rn. 11; BVerwG, Beschluss vom 28.04.2022, 7 B 17.21, NZI 2022, 658 Rn. 11; F. Schäfer in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 854 Rn. 41). Soweit also der Beklagte als Geschäftsführer der Beklagten zu 1. Sachherrschaft in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück ausübte, war lediglich die Beklagte zu 1. Besitzerin und damit Schuldnerin eines Anspruches nach § 987 Abs. 1 BGB, nicht aber der Beklagte zu 2.
Auch soweit der Beklagte zu 2. als Mitarbeiter oder Angestellter des Beklagten zu 3. die Sachherrschaft am streitgegenständlichen Grundstück ausübte, war er nicht Besitzer, sondern lediglich Besitzdiener i.S.v. § 855 BGB, während der Beklagte zu 3. Besitzer i.S.v. § 854 Abs. 1 BGB war (vgl. RG, Urteil vom 11.06.1920, VII 496/19, RGZ 99, 208, 209; BGH, Urteil vom 30.01.2015, V ZR 63/13, NJW 2015, 1678 Rn. 19; Urteil vom 18.09.2020, V ZR 8/19, NJW 2020, 3711 Rn. 22). Schuldner eines Nutzungsherausgabeanspruches aus § 987 Abs. 1 BGB konnte in diesem Falle also nur der Beklagte zu 3. sein, nicht aber der Beklagte zu 2.
Im Ergebnis ist auf der Grundlage der Sachverhaltsfeststellung des Landgerichts davon auszugehen, dass der Beklagte zu 2. nicht Besitzer des streitgegenständlichen Grundstückes im streitgegenständlichen Zeitraum war und demzufolge nicht den vom Landgericht zugesprochenen Entschädigungsanspruch aus § 987 Abs. 1 BGB unterlag. Ein Anspruch des Klägers aus § 546a Abs. 1 BGB gegen den Beklagten zu 2. kommt mangels ursprünglich bestehenden Mietvertrages mit ihm ersichtlich nicht in Betracht.
Soweit der Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 07.02.2024 geltend machte, der Beklagte zu 2. könne dem Kläger auch aus § 826 BGB auf Zahlung von Nutzungsentschädigung haften, trifft dies nicht zu. Vortrag des Klägers dazu, der Beklagte zu 2. habe das Grundstück im Rahmen einer vorsätzlichen und sittenwidrigen Schädigung genutzt, fehlt vollständig. Mit dieser Begründung hatte schon das Landgericht im angefochtenen Urteil den Antrag des Klägers, festzustellen, dass der Anspruch auf Nutzungsherausgabe aus einer rechtswidrigen unerlaubten Handlung resultiere, abgewiesen. Ein dagegen gerichtetes Rechtsmittel hat der Kläger nicht eingelegt.
B.
Die zulässige Berufung des Beklagten zu 3. ist unbegründet, sowohl soweit er sich gegen seine Verurteilung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung i.H.v. 55.000,00 EUR nebst Zinsen (dazu I.) als auch soweit er sich gegen die Abweisung der Feststellungswiderklage (dazu II.) wendet.
I. Der Anspruch des Klägers aus abgetretenem Recht gegen den Beklagten zu 3. aus § 546a Abs. 1 BGB sowie aus eigenem und abgetretenem Recht aus § 987 Abs. 1 BGB auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den streitgegenständlichen Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 31.08.2018 besteht, weil der Beklagte zu 3. während des Nutzungszeitraumes seiner Räumungsverpflichtung aus § 546 Abs. 1 BGB nicht nachgekommen ist und ihm kein Recht zum Besitz am streitgegenständlichen Grundstück zustand, welches er dem Eigentumsrecht des Klägers hätte entgegensetzen können.
Soweit der Beklagte zu 3. einwendet, einem Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB stünde entgegen, dass ihm das Grundstück nicht aufgrund eines Mietvertrages, sondern aufgrund eines Beschlusses der Innengesellschaft zwischen der Zedentin, Dr. C. B., und ihm überlassen worden sei, ist dieser Einwand unbeachtlich, weil ihm die materielle Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) gemäß § 322 Abs. 1 ZPO entgegensteht, welche zugunsten des Klägers als Rechtsnachfolger der Zedentin wirkt (§ 325 Abs. 1 ZPO).
Der in diesem Urteil als Rechtsfolge ausgesprochene Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstückes hindert den Einwand, dem Beklagten zu 3. habe dennoch ein Recht zum Besitz, etwa aus dem Beschluss der Innengesellschaft, oder ein Zurückbehaltungsrecht, etwa aus den von ihm behaupteten Aufwendungen beim Um- und Ausbau des Grundstückes, zugestanden (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.1969, VIII ZR 97/67, NJW 1969, 1064; Urteil vom 20.06.1984, IVa ZR 34/83, NJW 1985, 1553; Urteil vom 26.07.2005, X ZR 109/03, NJW 2006, 63; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.09.2021, 4 U 52/21, BeckRS 2021, 45912; G. Vollkommer in Zöller, ZPO, 35. Aufl., vor § 322 Rn. 27; Gottwald in Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl., § 322 Rn. 103). Es kommt hinzu, dass mit dem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) die auf die Feststellung gerichtete Widerklage des Beklagten zu 3., dass der Beklagte zu 3. berechtigt sei, das streitgegenständliche Objekt zu nutzen, und zwar solange die von ihm behauptete Innengesellschaft ungekündigt und unaufgelöst bestehe und nach einer künftigen eventuellen Kündigung dieser Kooperation jedenfalls bis zum Abschluss der Abwicklung dieser Gesellschaft, abgewiesen wurde.
Weder dem Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB noch dem Anspruch aus § 987 Abs. 1 BGB kann der Beklagte danach ein Recht zum Besitz am streitgegenständlichen Grundstück entgegenhalten. Zeitlich wirkt die aus der Rechtskraft folgende Feststellung des Leistungsurteils, dass ihm keine Gegennormen, hier das Recht des Beklagten zu 3. auf den Besitz des Grundstückes oder ein Zurückbehaltungsrecht, entgegenstehen, von der Rechtshängigkeit im März 2016 bis zur letzten mündlichen Verhandlung des Landgerichts am 21.06.2017, weil das Landgericht ein Besitzrecht des Beklagten zu 3. als nicht bestehend verneint hat (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.1998, V ZR 319/96, NJW 1998, 1709, 1710). Ein nach dem 21.06.2017 und vor dem 31.08.2018 entstandenes Besitzrecht am streitgegenständlichen Grundstück hat der Beklagte zu 3. nicht vorgebracht.
Soweit der Beklagte zu 3. unter Bezugnahme auf das Vorbringen aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigen vom 09.10.2020 den die Rechtskraft durchbrechenden Einwand eines Schadensersatzanspruches aus § 826 BGB erhebt, ist sein Vorbringen bereits nicht schlüssig, weil es den strengen Anforderungen an den Vortrag zum Bestehen eines solchen Schadensersatzanspruches nicht genügt.
Der Senat hat dies bereits in seinem Urteil vom 26.04.2023 (5 U 1312/22) in dem Verfahren ausgeführt, welches aus der Abtrennung eines Teils des vorliegenden Rechtsstreites mit dem Beschluss des Landgerichts vom 13.05.2022 hervorging, und an dem sowohl der hiesige Kläger als auch der hiesige Beklagte zu 3. beteiligt waren. An seiner Auffassung, dass das Vorbringen des Beklagten zu 3. für die Begründung eines Rechtskraft durchbrechenden Schadensersatzanspruches aus § 826 BGB unschlüssig war, hält der Senat fest. Das Vorbringen des Beklagten zu 3. im vorliegenden Verfahren ist auch nicht weitergehender als das Vorbringen im Verfahren, welches der Entscheidung des Senates vom 26.04.2023 (5 U 1312/22) zugrunde lag, sondern konzentrierte sich im Kern auf den in beiden Verfahren relevanten Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 3. vom 09.10.2020.
Zur Schlüssigkeit des Rechtskraft durchbrechenden Schadensersatzanspruches aus § 826 BGB müsste der Beklagte zu 3. nicht nur darlegen, dass das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 07.07.2017 (01 O 1833/16) nachweisbar unrichtig war. Hinzutreten müssten besondere Umstände, welche die Ausnutzung des (unterstellt) unrichtigen Urteils als sittenwidrig erscheinen lassen würden, und der Beklagte zu 3. müsste in subjektiver Hinsicht dem Kläger nachweisen, dass sie er Ausnutzung des Urteils dieses wirklich im Ergebnis für unrichtig gehalten hat. Von Seiten des Beklagten zu 3. wurden diese Voraussetzungen bereits nicht dargelegt. Der Senat nimmt zur weiteren Begründung zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen aus Seite 14 ff. des Urteils vom 26.04.2023 (5 U 1312/22) Bezug, welche sowohl dem Beklagten zu 3. als auch dem Kläger, welche beide Parteien des Rechtsstreites waren, bekannt sind.
Der Beklagte zu 3. kann dem Eigentumsrecht des Klägers in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück schließlich nicht entgegenhalten, der Kläger könne aus der Übertragung des streitgegenständlichen Grundstückes an sich am 19.01.2018 keine Rechte herleiten, weil das Eigentum schenkweise als Belohnung für seine Falschaussage vor dem Landgericht Münster übertragen worden sei und damit ein Verstoß gegen § 138 BGB vorliege.
Es erscheint bereits zweifelhaft, ob der Beklagte zu 3. hinreichend substantiiert dargelegt hat, dass die schenkweise Übertragung des streitgegenständlichen Grundstückes an den Kläger in Reaktion auf dessen Aussageverhalten vor dem Landgericht Münster erfolgt ist. Selbst wenn man dies aber bejahen würde und im Hinblick auf den Schenkungsvertrag vom Vorliegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB ausgehen würde, führt die damit verbundene Unwirksamkeit des Schenkungsvertrages jedenfalls nicht zu einer Unwirksamkeit des Verfügungsgeschäftes der Grundstücksübertragung gemäß §§ 873, 925 BGB. Im Anwendungsbereich des § 138 Abs. 1 BGB werden Verfügungsgeschäfte von der Sittenwidrigkeit der ihnen zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfte grundsätzlich nicht berührt (vgl. Armbrüster in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 138 Rn. 293; Ellenberger in Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 138 Rn. 20).
Anders ist es ausnahmsweise dann, wenn gerade in der Ausführung des Verfügungsgeschäftes die Sittenwidrigkeit liegt. Dies aber könnte hier auch dann nicht angenommen werden, wenn man im Aussageverhalten des Klägers vor dem Landgericht Münster ein Motiv für den Schenkungsvertrag sehen würde.
Im Ergebnis bleibt die Berufung des Beklagten zu 3. gegen die Verurteilung aus Ziffer 1. des Tenors des Urteils des Landgerichtes vom 12.07.2023 ohne Erfolg.
II.
Die Berufung des Beklagten zu 3. gegen die Abweisung seiner Feststellungswiderklage ist unbegründet.
Das Landgericht hat die Feststellungswiderklage des Beklagten zu 3. zutreffend mangels Feststellungsinteresses i.S.v. § 256 ZPO als unzulässig verworfen. Soweit der Beklagte mit der Feststellungswiderklage die Feststellung begehrt, dem Kläger stünde kein 14.774,19 EUR übersteigender Anspruch bis zum Betrag von 55.000,00 EUR zu, besteht ein Feststellungsinteresse schon deshalb nicht, weil ein solches für eine negative Feststellungsklage nicht besteht, wenn der Verfahrensgegner eine auf denselben Anspruch gerichtete Leistungsklage verfolgt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 29.11.1990, IX ZR 265/89, NJW 1991, 1061, 1062).
Auch soweit sie auf das Nichtbestehen einer 55.000,00 EUR übersteigenden Forderung gerichtet ist, liegt ein Feststellungsinteresse für die negative Feststellungswiderklage nicht vor. Ein Feststellungsinteresse für eine negative Feststellungswiderklage besteht dann, wenn ein rechtliches Interesse an der baldigen Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gegeben ist, weil die Rechtsposition des Widerklägers an einer gegenwärtigen Ungewissheit leidet, die durch das Feststellungsurteil beseitigt werden kann. Diese Ungewissheit besteht regelmäßig dann, wenn sich die Gegenseite des Widerklägers eines über die Klageforderung hinausgehenden Anspruches berühmt (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2006, IX ZR 189/03, NJW 2006, 2780 Rn. 22; Urteil vom 27.04.2022, IV ZR 344/20, NJW-RR 2022, 781 Rn. 15). Dies aber tut der Kläger nicht, wie das Landgericht zutreffend auf Seite 10 des angefochtenen Urteils vom 12.07.2023 ausgeführt hat. Er behauptet keine die eingeklagten 55.000,00 EUR übersteigende Forderung und hat auch klargestellt, dass er zu keinem anderen Zeitpunkt einen höheren Betrag eingefordert habe.
Der Beklagte zu 3. wendet auf Seite 5, 6 der Berufungsbegründung vom 16.10.2023 zu Unrecht ein, ein Feststellungsinteresse würde nur dann nicht bestehen, wenn die Klägerseite ausdrücklich auf weitergehende Ansprüche verzichtet hätte. Tatsächlich führt der BGH in seinem bereits zitierten und vom Beklagten zu 3. für seine Auffassung angeführten Urteil vom 04.05.2006 (a.a.O. Rn. 24) aus, ein bestehendes Feststellungsinteresse entfalle nicht schon ohne weiteres durch eine einseitige Erklärung des Gegners, er werde keine weiteren Ansprüche geltend machen. Für den vorliegenden Fall ist diese Aussage aber nicht einschlägig, denn die genannte Entscheidung des BGH setzt voraus, dass zunächst ein Feststellungsinteresse bestand, weil sich der Gegner weitergehender Ansprüche berühmt hat und äußert sich lediglich dazu, in welchen Fällen im laufenden Prozess das bestehende Feststellungsinteresse entfallen kann. Darum geht es im vorliegenden Verfahren nicht.
Unabhängig davon wäre die Feststellungswiderklage des Beklagten zu 3. auch unbegründet, weil der unberechtigte Besitz des Beklagten zu 3. am streitgegenständlichen Grundstück nicht nur den streitgegenständlichen Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 31.08.2018 umfasste.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 709 Satz 2 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind.
