Grundstückseigentümerinsolvenz: Erteilung einer Löschungsbewilligung der nachrangigen Grundpfandgläubiger

LG Leipzig, Az.: 5 O 3032/12

Urteil vom 27.11.2013

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1. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der in Abteilung … laufende Nr. … des Grundbuches von …, Blatt …, zugunsten der Beklagten eingetragenen Gesamtgrundschuld zu bewilligen und herbeizuführen, soweit sich diese Gesamtgrundschuld auf das in dem Grundbuch von …, Blatt … unter der laufenden Nr. … des Bestandverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück …, … Straße …) erstreckt.

2. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der in Abteilung … laufende Nr. … des Grundbuches von …, Blatt …, zugunsten der Beklagten eingetragenen Gesamtgrundschuld zu bewilligen und herbeizuführen, soweit sich diese Gesamtgrundschuld auf das in dem Grundbuch von …, Blatt … unter der laufenden Nr. … des Bestandverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück …, … Straße … Straße …) erstreckt.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der in Abteilung … laufende Nr. … des Grundbuches von …, Blatt … zugunsten der Beklagten eingetragenen Gesamtgrundschuld zu bewilligen und herbeizuführen, soweit sich diese Gesamtgrundschuld auf das in dem Grundbuch von …, Blatt … unter der laufenden Nr. … des Bestandverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück …, … Straße) erstreckt.

4. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 150.000,- Euro.

Streitwert: 1.100.000,00 EUR

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Löschung nachrangiger Grundschulden.

Grundstückseigentümerinsolvenz: Erteilung einer Löschungsbewilligung der nachrangigen Grundpfandgläubiger
Foto: perhapzz/Bigstock

Die Klägerin ist eine irische Tochtergesellschaft einer US-amerikanischen Bank mit einer Zweigstelle in London. Zugunsten der … Bank N.A. ist eine erstrangige Briefgrundschuld in Höhe von 20.355.000,- Euro auf drei Grundstücken in Leipzig eingetragen. Eigentümer dieser drei Grundstücke sind drei Kommanditgesellschaften mit beschränkter Haftung mit Sitz in Leipzig, über deren Vermögen das Amtsgericht Leipzig am 11.09.2012 das Insolvenzverfahren eröffnet hat und Rechtsanwalt Dr. … zum Insolvenzverwalter bestellt hat. Die Beklagte ist eine Stiftung mit den Sitz in den Niederlanden; sie ist Inhaberin einer eingetragenen nachrangigen Gesamtgrundschuld in Höhe von 5.500.000,- Euro, die im Nachrang zur Grundschuld der … Bank N.A auf denselben Grundstücken am 14.07.2007 eingetragen worden ist.

Die Klägerin behauptet, seitens des Insolvenzverwalters sei ein freihändiger Verkauf der Grundstücke geplant. Sie selbst sei Rechtsnachfolgerin der … Bank N.A. Zwischen der Beklagten und den Grundstückseigentümerinnen, über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden sei (im Folgenden: Schuldnerinnen), sei ein Sicherungsvertrag abgeschlossen worden. Der Wert der belasteten Grundstücke liege nach einem Wertgutachten bei 18,67 Mio Euro. Ein wirtschaftlicher Verkauf sei immer eher dadurch gewährleistet, dass ein freihändiger Verkauf erfolge und keine Zwangsversteigerung.

Die Klägerin habe einen Löschungsanspruch gegen die Beklagten vom Insolvenzverwalter mit Vertrag vom 04.10.2012 abgetreten erhalten. Dafür sei eine Zahlung erfolgt. Die Klägerin sei aber verpflichtet, dem Insolvenzverwalter im Obsiegensfall das rechtkräftige Urteil in grundbuchfähiger Form zum Vollzug der Löschung zur Verfügung zu stellen. Es bestünde ein Anspruch auf Aufgabe der nachrangigen Grundschulden der Beklagten aus verschiedenen rechtlichen Erwägungen heraus. Zum einen entspräche dies der neueren Rechtsprechung, wenn die nachrangige Grundschuld wegen Wertausschöpfung durch vorrangige Grundschulden wirtschaftlich praktisch wertlos sei und nur noch den Zweck habe, eine Abgeltungszahlung in Form einer Lästigkeitsprämie zu erhalten. Außerdem sei das Darlehen, welches mit der Grundschuld der Beklagten gesichert werde, nie valutiert worden. Schließlich sei eine Insolvenzanfechtung möglich und erklärt worden.

Das Landgericht Leipzig sei international zuständig.

Die Klägerin hat daher beantragt,

1. die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der in Abteilung … laufende Nr. … des Grundbuches von …, Blatt … zugunsten der Beklagten eingetragenen Gesamtrundschuld zu bewilligen und herbeizuführen, soweit sich diese Gesamtgrundschuld auf das in dem Grundbuch von …, Blatt … unter der laufenden Nr. … des Bestandverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück …, … Straße …) erstreckt.

2. die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der in Abteilung … laufende Nr. … des Grundbuches von …, Blatt … zugunsten der Beklagten eingetragenen Gesamtgrundschuld zu bewilligen und herbeizuführen, soweit sich diese Gesamtgrundschuld auf das in dem Grundbuch von …, Blatt … unter der laufenden Nr. … des Bestandverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück …, …Straße …) erstreckt;

3. die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der in Abteilung … laufende Nr. … des Grundbuches von …, Blatt … zugunsten der Beklagten eingetragenen Gesamtgrundschuld zu bewilligen und herbeizuführen, soweit sich diese Gesamtgrundschuld auf das in dem Grundbuch von …, Blatt …, unter der laufenden Nr. … des Bestandverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück …, … Straße …) erstreckt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie habe als Stiftung den Betrag von 5,5 Mio. Euro von ihren Mitgliedern als Bareinlage eingesammelt und den Schuldnerinnen für die Finanzierung der streitgegenständlichen Objekte zur Verfügung gestellt. Maßgabe sei gewesen, dass eine entsprechende zweitrangige Grundschuld bewilligt werde. Die von der Klägerin zitierten Urteile des Landgerichts Regensburg und des Bundesgerichtshofes seien nicht einschlägig. Zu beachten sei insbesondere, dass die Klägerin für sich in Anspruch nehme, selber Grundschuldberechtigte einer wertausschöpfenden Grundschuld zu sein. Der Mehrerlös, der im Falles des freihändigen Verkaufs bestenfalls erzielt würde, führe ausschließlich zu einer Besserstellung der absonderungsberechtigten Klägerin. Ein Anfechtungsrecht bestünde auch nicht, da anfechtbar solche Vorgänge nicht seien, die sich für die Insolvenzmasse als wirtschaftlich neutral darstellten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Die internationale Zuständigkeit des Landgerichts Leipzig folgt hier jedenfalls aus Art. 24 EuGVVO.

1. Die EuGVVO findet Anwendung (Art. 1 Abs. 1 EuGVVO), da eine Zivilsache betroffen ist und die beteiligten Staaten Mitgliedsstaaten im Sinne von Art. 1 Abs. 3 EuGVVO sind.

2. Die Zuständigkeitsregel des Art. 24 EUGVVO besagt, dass das Gericht dadurch zuständig wird, dass der Beklagte sich vor diesem auf das Verfahren einlässt (Art. 24 Satz 1 EuGVVO), ohne sich lediglich auf den Mangel der internationalen Zuständigkeit zu berufen. Für eine Sacheinlassung, die zur internationalen Zuständigkeit des angerufenen Gerichtes führt, genügen aber bereits Verfahrenseinreden (Zoller, ZPO, 29. A, Anhang I, Art. 24 Rz. 5), die sich nicht auf die internationale Zuständigkeit beziehen. Dies war hier in mehrfacher Hinsicht der Fall, beispielsweise im Hinblick auf die Kritik an der Übersetzung der Klageschrift.

Ob zudem die ausschließliche Zuständigkeit nach Art. 22 EUGWO gegeben ist, kann dahinstehen, da der allein in Betracht kommende Absatz 1 der Vorschrift (unbewegliche Sache) ebenfalls zur Zuständigkeit des Landgerichts Leipzig führen würde.

II.

Die zulässige Klage auf Erteilung von Löschungsbewilligungen ist begründet.

Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte folgt aus abgetretenem Recht des Insolvenzverwalters Dr. … (§ 398 BGB) aus § 242 BGB i.V.m. den Sicherungsverträgen.

1. Zwischen den Schuldnerinnen und der Beklagten sind Sicherungsabreden getroffen worden, aus denen den Schuldnerinnen ein Rückgewähranspruch zuwächst; nur dessen Fälligkeit hängt von der Erledigung des Sicherungszweckes ab (Palandt, BGB, 71. Auflage, § 1191 Rzn. 17, 26). Der – hier ausdrücklich vereinbarte – Sicherungszweck besteht in der Befriedigung der durch die Grundschulden gesicherten Ansprüche (aus Darlehen, §§ 488 ff. BGB). Dabei kann die Frage, ob derartige Ansprüche überhaupt entstanden sind oder ob es insoweit an einer Valutierung zu Gunsten der Schuldnerinnen fehlt (§ 488 Abs. 1 Satz 1 BGB), dahingestellt bleiben, da die Beklagte in jedem Fall zur Abgabe der Löschungsbewilligung verpflichtet ist.

2. Ein möglicher Rückgewähranspruch des Grundstückeigentümers fällt im Falle von dessen Insolvenz in die Insolvenzmasse. Dem Grundschuldgläubiger steht dann ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO zu.

a)

Dieses Absonderungsrecht steht einem freihändigen Verkauf des Grundstückes im Wege. Der Käufer eines solchen Grundstückes wird ausschließlich an einem lastenfreien Erwerb interessiert sein. In diesem Fall des lastenfreien freihändigen Verkaufes durch den Insolvenzverwalter müssten die Grundpfandgläubiger vorher Löschungsbewilligung erteilt haben (Tetzlaff, in: MüKo-InsO, 3. Auflage, Bd. 2, Rzn. 32, 179).

Daher bildet die fehlende Löschungsbewilligung auch nachrangiger Grundpfandgläubiger ein Hindernis für den freihändigen Verkauf des Grundstückes in der Insolvenz seines Eigentümers (Rein, Anmerkung zu BGH, Beschluss vom 20.03.2008, Az.: IX ZR 68/06, NZI 2008, 365, zitiert nach Beck-Online). Nach inzwischen zutreffen und überwiegend vertretener Auffassung führt diese Konstellation allerdings im Lichte des Gebots von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in bestimmten Fällen zu einem Anspruch des Insolvenzverwalters auf Erteilung einer Löschungsbewilligung, nämlich dann, wenn und sobald feststeht, dass der Grundschuldgläubiger wegen vorrangiger, wertausschöpfender Belastungen des Grundstückes sein Absonderungsrecht nicht auch nur teilweise wird verwirklichen können (so ausdrücklich: Tetzlaff, in MüKo-InsO, a.a.O., Rz. 182 (3); Landgericht Regensburg, Urteil vom 21.09.2009, Az.: 4 O 1442/09, für die gleiche Sachlage in Bezug auf Herausgabe des Grundschuldbriefes).

Dem kann auch nicht entgegen gehalten werden, dass alternativ die Zwangsversteigerung möglich wäre, da anerkannt ist, dass dies zu deutlich geringeren Erlöschancen führt (BGH, a.a.O., Tz Rz. 6; Landgericht Regensburg, a.a.O.). Diese Auffassung steht insbesondere im Einklang mit der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs, in der die Praxis der Insolvenzverwalter, für derartige „Schornsteinhypotheken“ eine Lästigkeitsprämie zu zahlen, als insolvenzzweckwidrig und damit nichtig beurteilt wird. Diese Zahlung ist nämlich in dieser Konstellation nicht erforderlich, da ein Anspruch auf Löschungsbewilligung schon kraft Gesetzes aus § 242 BGB i.V.m. der Sicherungsabrede besteht.

b)

Ein solcher Anspruch setzt voraus das feststeht, dass der Betroffene nachrangige Grundschuldgläubiger wegen vorrangiger und bereits wertausschöpfender Belastung des Grundstückes aus seinem Absonderungsrecht keinerlei wirtschaftlichen Vorteil mehr ziehen könnte.

So liegt es hier. Zwischenzeitlich unstreitig ist ein Gesamtwert der fraglichen Grundstücke gemäß Wertgutachten jedenfalls von 18,98 Mio. EUR gegeben. Die durch Grundschulden gesicherten Ansprüche der Klägerin belaufen sich nominell bereits auf 20,355 Mio. EUR; zur Tabelle anerkannt ist ein noch höherer Betrag, nämlich in Höhe von 25,176 Mio. EUR. Gegenstand der eingetragenen Grundschuld ist auch eine jährliche Verzinsung von 18 %, wonach dieser höhere Betrag von der Grundschuld umfasst ist.

c)

Dem Anspruch steht nicht entgegen, dass die Klägerin sich selbst darauf beruft, Inhaberin der erstrangigen und wohl wertausschöpfenden Grundschuld zu sein. Denn zum einen hat sie sich mit dem freihändigen Verkauf einverstanden erklärt, zum anderen besteht bei ihr die Besonderheit der wirtschaftlichen Wertlosigkeit ihres Sicherungsrechtes gerade nicht.

d)

Keine Bedenken bestehen an der Wirksamkeit der Abtretung dieses Anspruchs durch den Insolvenzverwalter an die Klägerin.

aa)

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist unter dem Blickwinkel der Aktivlegitimation die Frage nicht streitentscheidend, ob die Klägerin, wie sie selbst behauptet, Rechtsnachfolgerin der … Bank N.A, Niederlassung Frankfurt, ist, die in den dritten Abteilungen der Grundbücher eingetragen ist, da die Klägerin hier nicht aus eigenem, sondern aus abgetretenem Recht des Insolvenzverwalters vorgeht.

bb)

Die Abtretung ist am 04.07.2012 erfolgt (Anlage BB 13).

cc)

Ein Abtretungsverbot besteht nicht (§ 399 BGB).

dd)

Die Abtretung durch den Insolvenzverwalter ist auch nicht ihrerseits treuwidrig (§ 242 BGB). Zum einen besteht nämlich ein Vorteil für die Gesamtheit der Insolvenzgläubiger dadurch, dass unstreitig seitens der Klägerin nicht nur das Kostenrisiko des vorliegenden Löschungsklageverfahrens übernommen wird, sondern auch eine Zahlung an den Insolvenzverwalter erfolgt. Zum anderen hat die Klägerin verbindlich erklärt, selbst für den Fall des freihändigen Verkaufs Löschungsbewilligung zu erteilen.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen §§ 91, 709 ZPO, der Streitwert aus § 3 ZPO bei 20 % des nominellen Wertes der streitgegenständlichen Grundschulden (dazu Zöller, a.a.O., § 3 Rz. 16, Stichwort „Löschung“).