Grundstückskauf – Schadensersatzanspruch des Käufers bei Wandrissen und undichtem Dach

LG Coburg – Az.: 14 O 271/17 – Urteil vom 25.03.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger begehren Schadensersatz in Form von Mängelbeseitigungskosten nach dem Abschluss eines Kaufvertrages.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.09.2016 (Anlage K1) erwarben die Kläger das mit einem Reihenhaus bebaute Grundstück … von den Beklagten. Das Wohnhaus wurde Anfang der 1970er Jahre errichtet und von den Beklagten im Jahr 1977 erworben. Der Kaufpreis aus dem streitgegenständlichen Kaufvertrag betrug 150.000,00 Euro. Unter Ziffer XII. “Sachmängelhaftung” vereinbarten die Parteien folgendes:

“Für Sachmängel wird jede Sachmängelhaftung ausgeschlossen, soweit dies gesetzlich zulässig ist und soweit nachstehend nicht etwas anderes bestimmt ist. Der Veräußerer haftet insbesondere nicht für bestimmte Beschaffenheiten, Richtigkeit des angegebenen Flächenmaßes, den Zustand der Gebäulichkeiten und für die Verwendbarkeit für die Zwecke des Erwerbers. Etwaige Mängel hat der Erwerber, der den Vertragsgegenstand nach seiner Erklärung genau besichtigt hat, danach auf eigene Kosten zu beseitigen. Ansprüche gegen den Veräußerer stehen ihm insoweit nicht zu.

Der Veräußerer versichert jedoch, dass ihm verborgene Mängel, Altlasten und Bauabstandsflächenübernahmen nicht bekannt sind und keine Wohnungsbindung vorliegt. Weitergehende Garantien werden nicht übernommen…”

Einige Wochen vor Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages besichtigten beide Kläger das Anwesen in Anwesenheit des Beklagten zu 1 und des …. Zu diesem Zeitpunkt war ein großer Teil der Wände mit Holz verkleidet, im übrigen waren die Wände mit Tapeten, zum Teil mit Fototapete bzw. Geschenkpapier verkleidet. Die Klägerin zu 2 wies den Beklagten zu 1 hierbei auf einen mutmaßlichen Riss in der Decke des “Kinderzimmers” hin. Der Beklagte zu 1 erwiderte hierauf, dass es sich wohl hierbei um eine “Spinnenwebe” handele und an dem Haus alles in Ordnung sei. Die Übergabe des Grundstückes fand am 15.11.2016 statt. Ab diesem Zeitpunkt entfernten die Kläger die Tapeten und Teile der Holzverkleidung und entdeckten innen diverse Risse an den Wänden. Die Risse befanden sich unter der Holzverkleidung und unter den Tapeten.

Ferner entdeckten die Kläger, nachdem sie die Tapete im Dachgeschoss entfernt harten, einen Schimmelfleck. Nachdem sie die Rigipsplatte entfernt hatten, entdeckten sie ein Loch im Dach. An der Stelle des Loches waren die Dachlattung und die Dachbalken angefault. Die Kläger ließen am 21.11.2016 eine Notreparatur durchführen, für die sie Kosten in Höhe von 1.069,10 Euro aufwandten. Für die Entfernung der Rigipsplatten entstanden ihnen Kosten in Höhe von 111,72 Euro und 40,00 Euro. Das Dach war bereits jahrelang undicht, wobei der genaue Zeitpunkt unbekannt ist. Ursache des Schadens war eine gebrochene Dachlatte, die laienhaft mit einer weiteren Latte gedoppelt war. Die Ziegel darüber waren unfachmännisch angebracht.

Die Kläger behaupten, dass die Risse an den Wänden teils Schwind- bzw. Fugenrisse, teils Risse aus der tragenden Konstruktion seien, die von Anfang an vorhanden gewesen seien. Dabei handele es sich um einen Mangel, der den Beklagten bekannt gewesen sei und über den die Beklagten die Kläger hätten informieren müssen. Zur Mangelbeseitigung seien Kosten in Höhe von 9.355,00 Euro netto erforderlich, von denen sie sich einen Abzug neu für alt hinsichtlich des Anstriches in Höhe von 10% anrechnen ließen, so dass sie einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 8.419,50 Euro gegen die Beklagten hätten. Auch seien die Beklagten zur Zahlung der Kosten des außergerichtlich eingeholten Gutachtens des Privatsachverständigen … in Höhe von 852,04 Euro verpflichtet. Bezüglich des Loches im Dach behaupten die Kläger, dass dieses den Beklagten bekannt sein musste. Sie meinen, die Beklagten seien den Klägern daher auch zur Zahlung der Beseitigungskosten in Höhe von insgesamt 1.789,00 Euro verpflichtet. Die Kläger meinen, dass sich die Beklagten gemäß § 444 BGB wegen arglistiger Täuschung der Kläger nicht auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen könnten.

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Die Kläger beantragen:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 12.281,36 Euro nebst 5% über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 16.03.2017 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Risse an den Wänden seien erst durch das Entfernen der Holzverkleidung und die Tapeten durch die Kläger sichtbar geworden. Sie meinen, es liege insoweit kein Sachmangel vor, da mangels Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit die übliche Beschaffenheit der Maßstab sei. Der Zustand des Hauses entspreche der üblichen Beschaffenheit. Eine arglistige Täuschung der Beklagten liege nicht Selbst im Fall eines Ersatzanspruches betrüge der vorzunehmende Abzug neu für alt 100% Bezüglich des Daches behaupten die Beklagten, dass ihnen keine Schäden an dem Dach bekannt gewesen seien und dass während ihrer Besitzzeit keine Feuchtigkeit aufgetreten sei. Sollte dem Grunde nach ein Anspruch bestehen, sei in jedem Fall ein Abzug neu für alt vorzunehmen, da die Lebensdauer des 45 Jahre alten Daches erreicht sei.

Das Gericht hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 28.08.2017 informatorisch angehört. Wegen des Ergebnisses wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.08.2017 (Bl. 32 ff. d. Akten).

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Fichtl vom 18.01., 19.06. und 24.11.2018.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen, auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien nebst Anlagen sowie ihre Erklärungen zu gerichtlichem Protokoll.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Den Klägern stehen gegen die Beklagten aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme keine Zahlungsansprüche gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB zu.

1. Risse an den Wänden

Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten scheidet insoweit bereits deswegen aus, weil den Klägern nicht der Nachweis gelungen ist, dass ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB vorliegt. Gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB), sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB).

Grundstückskauf - Schadensersatzanspruch des Käufers bei Wandrissen und undichtem Dach
(Symbolfoto: Von Ariene Studio/Shutterstock.com)

Bezüglich einer vereinbarten Beschaffenheit oder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignete Beschaffenheit liegt kein entsprechender Vortrag der Kläger vor.

Maßgeblich ist danach eine Eignung der Sache, hier konkret des Hauses auf dem Grundstück, für die gewöhnliche Verwendung und eine übliche Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB.

Dass das Anwesen sich nicht für die gewöhnliche Verwendung als Wohnhaus eignet, haben die Kläger bereits nicht vorgetragen.

Bezüglich der Beschaffenheit hat die durchgeführte Beweisaufnahme nicht den Nachweis erbracht, dass das Reihenwohnhaus nicht die übliche Beschaffenheit eines Reihenwohnhauses mit einem Baujahr Anfang der 1970er Jahre aufweist und die der Käufer nach der Art der Sache nicht erwarten kann. Vielmehr hat der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten überzeugend ausgeführt, dass die in der Gerichtsakte dokumentierten Risse keine Abweichung darstellen, die bei vergleichbaren Gebäuden gleichen Baualters und gleicher Qualität nicht zu erwarten gewesen wären. Die ursprüngliche Gesamtqualität des Reihenmittelhauses sei aus sachverständiger Sicht eher als einfach bis durchschnittlich zu bewerten, jedoch keinesfalls als hochwertig. Somit seien für die jeweiligen Bauteile eher unterdurchschnittliche technische Lebensdauern zu erwarten. Dies betreffe sowohl die Innenwandverkleidungen wie den Putz als auch die Dacheindeckung. Bei der Bewertung sei grundsätzlich zu berücksichtigen, dass Verkleidungen wie der Innenputz nur eine technische Lebensdauer aufweisen können, die der tragenden Unterkonstruktion entspreche. Die Entstehung von Rissen in geputzten Wandflächen innerhalb von 45 Jahren sei als vollkommen ortsüblich zu bewerten. Zum Zeitpunkt der Übergabe sei das Anwesen 45 Jahre alt gewesen. Die technische Lebensdauer des gegenständlichen Innenwandputzes sei zum Zeitpunkt der Übergabe erreicht und stellenweise überschritten gewesen. Aufgrund des einfachen Standards des gesamten Gebäudes stelle dies auch keine Abweichung von dem zu erwartenden Zustand dar (Gutachten vom 18.01.2018, S. 14 ff.). Der Sachverständige kam darüber hinaus zum Ergebnis, dass anders, als dies in dem von den Klägern eingeholten Privatgutachten dargestellt wurde, keine Risse aus der tragenden Konstruktion, das heißt keine statisch relevanten Risse aufgetreten seien bzw. vorlägen, weswegen die von den Klägern nach Enterb des Hauses durchgeführten Sanierungsmaßnahmen mit – bloßem – Einspachteln eines Gewebes soweit Erfolg hatten, dass zum Zeitpunkt des Ortstermins im Dezember 2017 keinerlei Risse feststellbar waren. Statisch relevante Risse hätten innerhalb kürzester Zeit wieder zu einem Aufbrechen der Risse führen müssen (Gutachten von 18.01.2018, S. 16). Der Sachverständige führte des Weiteren aus, dass er zum Zeitpunkt des Ortstermins selbst keine Risse gesehen habe, da diese von den Klägern nach Erwerb des Anwesens überputzt wurden. Soweit die Kläger eine Rissbreite von 0,1 mm bis 0,7 mm anführen, könne er diese zwar nicht bestätigen, jedoch sei die Rissbreite in jedem Fall vollkommen problemlos ohne jegliche weitere Maßnahme behebbar (Gutachten vom 24.11.2018, Seite 3). Selbst Risse in einem Bereich bis 5 mm stellten bei einem 45 Jahre alten mineralischen Innenputz keinen Mangel dar, da diese Risse aufgrund des Baualters und der einfachen Konstruktion nicht als unüblich zu bewerten seien (Gutachten vom 19.06.2018, Seite 8 ff.). Der Verweis des Privatsachverständigen auf die DIN Normen betreffe nicht den tatsächlichen Fall, da alle zitierten technischen Regeln und Vorschriften sich auf die Neuherstellung von Putzen bezögen und keinesfalls auf Rissbildungen von Putzen, die ein Alter von 45 Jahren aufwiesen. Es sei als vollkommen üblich zu bewerten, dass mineralische Innenputze im Laufe der technischen Lebensdauer Risse erhielten (Gutachten vom 19.06.2018, Seite 8 ff.).

Die Ausführungen des Sachverständigen waren umfangreich, nachvollziehbar und überzeugend. Sie setzen sich auch mit den Argumenten in dem von den Klägern eingeholten Privatgutachten des Sachverständigen … auseinander. Zuletzt wurden gegen die Ausführungen des Sachverständigen auch keine Einwände mehr erhoben. Die Einzelrichterin schließt sich daher der sachverständigen Bewertung an. Nachdem der Sachverständige das Vorliegen der von den Klägern behaupteten Risse bei dem streitgegenständlichen Alter des Innenputzes von 45 Jahren kann als vollkommen üblich bezeichnet hat, liegt kein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB vor, über dessen Vorliegen die Beklagten, ihre Kenntnis unterstellt, die Kläger hätten aufklären müssen. Aus diesem Grund bedurfte es auch nicht der Einvernahme der von den Klägern angebotenen Zeugen für die Behauptung, dass sich in allen Reihenhäusern in der gegenständlichen Wohnlage von Beginn an Risse gezeigt hätten.

Auf die streitige und von den Klägern zu beweisende Behauptung, dass die Beklagten die Kläger arglistig über das Nichtvorliegen von Rissen getäuscht hätten, kommt es dementsprechend auch nicht mehr an.

2. Dachundichtigkeit

Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass das Dach zur Gartenseite zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger undicht war, die Dachlattung und die Dachbalken angefault waren und die Rigipsplatten verschimmelt waren und beseitigt werden mussten und dass auch die von den Klägern behaupteten Kosten hierfür und für die Notreparatur des Daches anfielen. Ein undichtes Dach eignet sich nicht für die gewöhnliche Verwendung als Wohnhaus und weist auch keine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art, das heißt einem Wohnhaus, üblich ist und die der Käufer auch nicht nach der Art der Sache erwarten kann. Ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs.1 S. 2 Nr. 2 BGB liegt mithin vor.

Allerdings haben die Parteien einen grundsätzlich wirksamen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag unter Ziffer XII. getroffen. Auf diesen könnten sich die Beklagten dann nicht berufen, soweit sie den Mangel, das heißt die Undichtigkeit des Daches, arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen haben, § 444 BGB.

Dass eine Beschaffenheitsgarantie vereinbart worden sei, wurde von den Klägern nicht vorgetragen.

Mithin kommt nur arglistiges Verschweigen des Mangels durch die Beklagten in Betracht. Hierfür tragen die Kläger die Beweislast. Dieser Beweis ist ihnen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gelungen.

Für die Behauptung, dass den Beklagten die Undichtigkeit des Daches bekannt war, haben die Kläger bereits keinen Beweis angeboten. Die Kläger haben vielmehr im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 28.08.2017 selbst angegeben, dass sie den Schimmelfleck im Dachgeschoss erst entdeckten, als die Tapete von ihnen abgenommen war. Sonst sei nichts vorhanden gewesen, was auf Feuchtigkeit hingewiesen habe, zum Beispiel auch keine Wasserflecken auf dem Boden. Erst nach Entfernung der Rigipsplatte mit dem Schimmelfleck sei das Loch im Dach sichtbar geworden. Es sei alles mit Teppichboden ausgelegt gewesen. Darauf sei kein Wasserfleck oder ähnliches zu erkennen gewesen. Sie würden sowohl die entfernte Tapete als auch den entfernten Teppichboden als sehr alt bezeichnen. Die Kläger gaben an, dass sie die Mitarbeiter der von den Beklagten eingeschalteten Räumungsfirma gefragt hätten, ob ihnen Feuchtigkeit aufgefallen sei. Dies sei von den Mitarbeitern der Räumungsfirma verneint worden (Protokoll S. 3, Bl. 34 d. Akten).

Der Beklagte zu 1 gab im Rahmen informatorischer Anhörung an, dass ihm oder seiner Frau nichts von Feuchtigkeit oder einem undichten Dach bekannt gewesen sei. Wäre dies so gewesen, dann hätten sie es reparieren lassen. Eine Dachreparatur sei ihm nicht bekannt. Eine solche sei von ihm nicht durchgeführt oder auch nicht in Auftrag gegeben werden. Das einzige, was am Dach gemacht worden sei und den Klägern auch bekannt sei, sei der Einbau von Fenstern ins Dach. Die auf dem Dach befindlichen Dachziegel seien die ursprünglichen gewesen, mit denen das Dach erstmals gedeckt worden sei. Sie hätten das Dach während ihrer Besitzzeit neu decken lassen (Protokoll S. 3 f., Bl. 34 f. der Akten).

Hieraus ergibt sich nicht, dass den Beklagten die Undichtigkeit im Dach oder deren Folgeschäden wie durchdringende Feuchtigkeit bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen.

Der beauftragte Sachverständige … hat zu der Frage, ob die Dachundichtigkeit zur Gartenseite hin den Beklagten bekannt gewesen sein muss und ob während der Besitzzeit der Beklagten zwischen 1977 und dem 15.11.2016 eine unfachmännische Dachreparatur und eine Erneuerung des Dachfirstes durchgeführt wurde, während dieser die zu diesem Zeitpunkt schon vorhandene Dachundichtigkeit hätte auffallen müssen, ausgeführt, dass zum Zeitpunkt seiner Ortsbesichtigung im Jahr 2017 die Dacheindeckung, die Dachliegefenster, Dämmung, Dampfsperre und Unterkonstruktion aus Holz neu erstellt gewesen seien. Der ursprüngliche Zustand sei nicht mehr vorhanden gewesen. Der Kläger habe einen Dachstein gezeigt, der als halber Stein nach seiner Auskunft auf der Dachfläche verlegt gewesen sei und der sichtbar mittig zerbrochen jedoch mit einer dauerelastischen Masse verklebt worden sei. Ferner habe der Kläger den Teil eines Trockenfirstes mit einer Dachlatte und Trockenfirsthaltern und passenden Abdeckungen aus Spezialgewebe gezeigt, bezüglich deren im Zuge der Überarbeitung der Dachfläche ein Zurückbau erfolgt sei und dieses Material in den 70er Jahren üblicherweise nicht verwendet worden sei.

Der Sachverständige führte hierzu aus, dass die vorgelegten Bauteile kein eindeutiger Nachweis über die Überarbeitung innerhalb des streitigen Zeitraums seien. So sei das Gebäude 1971 erstellt worden, und die Firma Braas habe seit 1971 auch die Ausbildung als Trockenfirst im Lieferprogramm. Die Ausführung als Trockenfirst 1971 sei auch in den Fachregeln des Dachdeckerhandwerkes dargestellt. Es treffe zu, dass der geklebte Dachstein ein gewisses Risiko hinsichtlich einer Undichtigkeit darstelle und die aufgedoppelte Dachlatte einen Hinweis auf eine eventuelle Überarbeitung darstellen könne, aber nicht müsse. Ein sicherer Nachweis über die Kenntnis einer Dachreparatur könne aus technischer Sicht des Sachverständigen durch die vorgelegten ausgebauten weiteren Bauteile nicht erfolgen, da diese Ausführung auch zur Bauzeit 1971 hätte ausgeführt werden können (Gutachten vom 18.01.2018, S. 18 ff, Gutachten vom 19.06.2018, S. 10, Gutachten vom 24.11.2018, S. 4). Hiernach könnte nach den Ausführungen des Sachverständigen in technischer Hinsicht, denen sich das Gericht ebenfalls anschließt, der geklebte Dachziegel und die gedoppelte Latte auch bereits zum Zeitpunkt der Errichtung des Anwesens mit dem Dach oder – als weitere Möglichkeit – im Zuge einer Überarbeitung vor der Übernahme des Anwesens durch die Beklagten stattgefunden haben. Dies lässt keinen sicheren Rückschluss auf die Kenntnis der Beklagten von einer Dachundichtigkeit zu. Aus technischer Sicht des Sachverständigen, der sich das Gericht anschließt, lässt sich die Frage, wann die nach der Formulierung der Kläger laienhafte Dacheindeckung erfolgte, jedenfalls nicht beantworten.

Soweit die Kläger die Einvernahme von mehreren Zeugen zum Beweisthema der Kenntnis bzw. des Kennenmüssens der Beklagten von der Dachundichtigkeit angeboten haben, war diesem Beweisangebot nicht nachzugehen, da dies kein geeignetes Beweisangebot darstellt. Sämtliche benannten Zeugen, insbesondere die Zeugen der Dachdeckerfirma … können nach den Angaben der Kläger nur Aussagen dazu treffen, wie sich der Zustand des Daches zum Zeitpunkt der Dachreparatur nach Übergabe des Anwesens an die Kläger im Jahr 2016 darstellte, aber keine eigenen Wahrnehmungen dazu wieder geben, wann eine etwaige Überarbeitung des Daches im Sinne des vorgefundenen Zustandes stattfand.

Dass die Beklagten keine Kenntnisse von der Undichtigkeit des Daches hatten, ist auch nicht unplausibel. Unstreitig fanden sich Innerhalb des Hauses, bevor die Kläger daran gingen, die Jahrzehnte alten Tapeten zu entfernen, keine Hinweise auf eine eventuelle Feuchtigkeit des Daches. Außerdem ist unstreitig, dass die Beklagten in ihrer Besitzzeit Umbaumaßnahmen am Dach bezüglich des Einbaus von Fenstern vornehmen ließen. Hätten sie als vernünftige Hauseigentümer zu diesem Zeitpunkt von einer Undichtigkeit des Daches Kenntnis gehabt, wäre es plausibel gewesen, im Zuge des Einbaus von Dachfenstern auch den einen unfachmännisch verlegten Ziegel bzw. die dazu gehörige Dachlatte erneuern zu lassen. Dass dies nicht geschehen ist, stützt die Argumentation der Beklagten. Ein Nachweis der Kenntnis der Beklagten von der Undichtigkeit des Daches und in der Folge ein Nachweis des arglistigen Verschweigens einer Dachundichtigkeit durch die Beklagten gegenüber den Klägern ist damit jedenfalls nicht geführt.

II.

Mangels Hauptforderung stehen den Klägern auch keine Nebenforderungen gegen die Beklagten zu.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, S. 2 ZPO.