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Grundstückskauf – Widerruf unwiderrufliches Angebot zum Grundstücksverkauf durch Elternteil

AG Bielefeld – Az.: 34 F 1367/18 – Beschluss vom 05.11.2019

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, der Löschung der zugunsten der Antragsgegnerin im Grundbuch von G. des Amtsgerichts Bielefeld Blatt 1… an den Grundstücken Flur x, Flurstücke 2, 3, 4 und 5 eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung zuzustimmen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin mit Ausnahme der durch die Verweisung entstandenen Kosten, die der Antragsteller trägt.

Verfahrenswert: 50.000,00 Euro.

Gründe

I.

Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin die Zustimmung zur Löschung einer zugunsten der Antragsgegnerin (und zugunsten des Ehemannes der Antragsgegnerin / des Sohnes des Antragstellers) eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks, Flur x Flurstück 5 sowie Miteigentümer der Grundstücke Flur x Flurstücke 2, 3 und 4, sämtlichst eingetragen im Grundbuch von G. des Amtsgerichts Bielefeld Blatt 1…. Wegen der Einzelheiten wird auf die Grundbuchauszüge in Ablichtung (Bl. 6ff. d.A.) verwiesen.

Die Antragsgegnerin und einer der zwei Söhne des Antragstellers, Herr I. H. L., sind seit dem Jahr 1990 miteinander verheiratet und haben drei gemeinsame Töchter.

Der Antragsteller und sein Sohn schlossen am 26.05.1997 eine Vereinbarung, nach der der Sohn auf eigene Kosten das streitgegenständliche Grundstück als wirtschaftlicher Eigentümer bebauen dürfe. Er sei Bauherr eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden. Zivilrechtlich bleibe der Antragsteller Eigentümer des Grundbesitzes, im Innenverhältnis habe der Sohn einen entsprechenden Ausgleichsanspruch hinsichtlich der Bebauung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Vereinbarung in Ablichtung (Bl. 50 d.A.) verwiesen.

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Im Jahr 1997/1998 errichteten die Eheleute auf dem Grundbesitz des Antragstellers ein Einfamilienhaus, in das sie im März 1998 einzogen. Der Wert des Grundbesitzes des Antragstellers als bebautes Grundstück beträgt mindestens das Dreifache des im Kaufangebot fixierten Kaufpreises von 250.000,00 Euro für das Grundstück ohne Bebauung.

Mit notarieller Urkunde vom 17.11.2005 des Notars D. in Bielefeld, unterbreitete der Antragsteller der Antragsgegnerin und seinem Sohn ein unbefristetes Angebot zum Ankauf des Grundbesitzes (§ 2 der notariellen Urkunde).

Dabei lautet die notarielle Urkunde u.a. wie folgt:

Ҥ 2 РAngebot

Der Erschienene zu 1., nachstehend “der Verkäufer” genannt, bietet hiermit

a) seinem Sohn I. L.,

b) seiner Schwiegertochter Dr. C. L.,

den Abschluss des dieser Urkunde als Anlage beigefügten Kaufvertrages an.

Das Angebot ist unbefristet und kann jederzeit angenommen werden.

Die Annahme hat zu notarieller Urkunde eines deutschen Notars zu erfolgen. Der Verkäufer ist von der Annahme unverzüglich durch Übersendung einer beglaubigten Abschrift zu unterrichten.

§ 3 – Auflassungsvollmacht, Eigentumsvormerkung

1. …

2. Zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs des Käufers bewilligt und beantragt der Verkäufer die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB im Grundbuch an rangbereiter Stelle.

Anlage zum Kaufangebot…

§ 1 Kaufgrundstück

1. Herr I. L., im folgenden “der Verkäufer” genannt, verkauft hiermit an seinen Sohn I. L. und seine Schwiegertochter Dr. C. L., im folgenden “der Käufer” genannt, den in § 1 der Angebotsurkunde näher bezeichneten Grundbesitz zu je 1/2 Anteil. Der Kaufgegenstand ist bebaut mit einem Einfamilienhaus. Die Kosten des Bauvorhabens hat der Käufer selbst getragen.

Die Übertragung erfolgt mit allen Rechten, Bestandteilen und Pflichten.

Sollte bei Annahme des Kaufangebotes einer der beiden Angebotsempfänger verstorben sein, so erwirbt der überlebende Angebotsempfänger den Grundbesitz zu alleinigem Eigentum.”

Wegen der Einzelheiten des Angebots wird auf die Ablichtung der notariellen Urkunde nebst Anlage (Bl. 14ff. d.A.) verwiesen.

Zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Eheleute am 28.11.2005 in das Grundbuch eingetragen.

Eine Annahme des Angebots durch die Eheleute in der Folgezeit unterblieb.

Die Antragsgegnerin und der Sohn des Antragstellers leben seit dem 20.10.2015 getrennt voneinander. Die Trennung war dem Antragsteller seit der Trennung selbst bekannt. Das Scheidungsverfahren ist unter dem Aktenzeichen 34 F beim Amtsgericht Bielefeld rechtshängig.

Der Antragsteller widerrief das Angebot vom 17.11.2005 mit Schreiben vom 02.01.2018 gegenüber der Antragsgegnerin und seinem Sohn und forderte beide auf, ihm die Bewilligung zur Löschung der Vormerkung zukommen zu lassen. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf die diesbezügliche Ablichtung (Bl. 22f. d.A.) verwiesen.

Der Sohn des Antragstellers erklärte sich mit der Löschung der Vormerkung einverstanden. Am 02.10.2019 unterzeichnete der Sohn des Antragstellers zur UR-Nr. des Notars C. die Löschungsbewilligung der zu seinen Gunsten zu 1/2 Anteil eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung im hier verfahrensgegenständlichen Grundbuch. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abschrift der notariellen Urkunde (Bl. 97 d.A.) verwiesen.

Der Antragsteller behauptet, die Antragsgegnerin sei keine eigenen finanziellen Verpflichtungen für die Errichtung des Hauses eingegangen. Die Darlehensverträge bei der Sparkasse Bielefeld habe allein der Ehemann der Antragsgegnerin unterzeichnet. Aus diesem Grund sei auch die Vereinbarung vom 26.05.1997 zwischen dem Antragsteller und seinem Sohn geschlossen worden.

Die Abfassung und Formulierung des Kaufangebotes vom 17.11.2005 sowie die Vorlage an den Antragsteller sei durch die Antragsgegnerin und ihren Ehemann veranlasst worden. Er selbst habe das Angebot um des lieben Friedens willen unterschrieben und sich insbesondere über eine Trennung damals keine Gedanken gemacht. Zumindest auf den Antragsteller treffe es nicht zu, dass er bewusst auf die Aufnahme eines Widerrufsrechts verzichtet habe.

Wären die Antragsgegnerin und der Sohn des Antragstellers nicht verheiratet gewesen, hätte er das Angebot in dieser Form nicht unterbreitet.

Der Antragsteller bestreitet mit Nichtwissen, dass sein Sohn auf den Vorschlag der Antragsgegnerin, den Kaufpreis zu zahlen, mit der Begründung nicht eingegangen sei, man könne sich dies sparen, weil sie das Grundstück sowieso später erben würden.

Der Antragsteller ist der Ansicht, es sei für ihn unzumutbar, noch heute an den damals ermittelten Kaufpreis gebunden zu sein, der sich in den letzten Jahren aufgrund der stattgefundenen Wertentwicklung erheblich erhöht habe.

Der Antragsteller beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, der Löschung der zugunsten der Antragsgegnerin im Grundbuch von G. des Amtsgerichts Bielefeld Blatt 1… an den Grundstücken Flur x, Flurstücke 2, 3, 4 und 5 eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung zuzustimmen.

Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin behauptet, zu dem Angebot im Jahr 2005 sei es gekommen, als sie herausgefunden habe, dass das Grundstück weiterhin dem Antragsteller gehört. Die Antragsgegnerin habe um eine Absicherung gebeten, insbesondere auch für den Fall, dass sie irgendwann alleine ohne ihren Mann dastehen würde.

Ein Widerrufsrecht in der Urkunde für den Fall der Trennung oder Scheidung sei deshalb nicht aufgenommen worden, da dies bewusst nicht gewollt gewesen sei.

Durch Beschluss vom 14.06.2018 hat das Landgericht Bielefeld das Verfahren hierher verwiesen.

Die Akte 34 F ist beigezogen gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 06.11.2018 (Bl. 84 d.A.) und vom 15.11.2019 (Bl. d.A.) sowie den weiteren Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist begründet.

Der Antragsteller hat einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB. Der Antragsteller kann von der Antragsgegnerin gemäß § 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen, da das Grundbuch aufgrund des Erlöschens der Auflassungsvormerkung unrichtig geworden ist.

Die (akzessorische) Vormerkung erlischt, wenn der gesicherte Anspruch durch Rücktritt vom anspruchsbegründenden Vertrag bzw. durch Widerruf des Angebots erlischt (vgl. zum Erlöschen einer Vormerkung OLG München, Endurteil vom 17.11.2016 – 23 U 1928/16 m.w.N.; BGH, Urteil vom 22.01.2009 – IX ZR 66/07; Palandt-Bassenge, BGB, 78. Aufl. 2019, § 886 Rn. 4 m.w.N.).

Das ursprünglich bindende Angebot ist wirksam widerrufen worden.

Grundlage für die Eintragung der Vormerkung war der künftige Anspruch der Antragsgegnerin und ihres Ehemannes auf Eigentumserwerb aus dem verbindlichen Angebot des Antragstellers vom 17.11.2005. Nach § 883 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Eintragung einer Vormerkung für einen künftigen Anspruch möglich und ergab sich vorliegend aus dem o.g. bindenden Angebot.

Das Angebot ist von den Eheleuten gemeinsam nicht angenommen worden.

Eine (von beiden Eheleuten freiwillige) gemeinsame Annahme ist nach der Trennung der Eheleute und der Zustimmung des Sohnes des Antragstellers zur Löschung der Vormerkung auch nicht mehr zu erwarten. Den Kaufpreis hatten die Eheleute bis zu ihrer Trennung nicht gezahlt.

Das Angebot selbst ist mit Schriftsatz vom 02.01.2018 wirksam widerrufen worden. Zwar war das Angebot in der Urkunde unwiderruflich ausgestaltet. Nach § 145 BGB galt die Bindung eines solchen Angebots grundsätzlich uneingeschränkt. Nach dem Rechtsgedanken der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB war dem Antragsteller jedoch ein Widerrufsrecht zuzubilligen (vgl. zur Bindungswirkung eines Antrags MüKo-BGB / Busche, § 145 Rn. 24 m.w.N.).

Der Antragsteller hatte sich für eine unbestimmte Zeitdauer, vorliegend rein tatsächlich gelebt für eine Dauer von mehr als zehn Jahren, so weitgehend in die Hände seines Sohnes als auch der Antragsgegnerin begeben, dass es eines Korrelats – bei tatsächlichen Veränderungen – in gleicher Weise bedarf wie bei einer tatsächlich erfolgten Auflassung. Nach § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums in zehn Jahren. Unter Berücksichtigung dieser Wertung ist auch ein Widerruf eines Angebots bei veränderten Umständen nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage möglich.

Das von ihm abgegebene Angebot hinderte den Antragsteller während der Bindungswirkung an einer anderweitigen Verwertung des Kaufobjektes. Die wirtschaftlichen Folgen einer solchen Bindung hinzunehmen, war dem Antragsteller nach Scheitern der Ehe seines Sohnes und der Antragsgegnerin nicht mehr zumutbar.

Grundlage für das Angebot des Antragstellers war der Fortbestand der Ehe zwischen seinem Sohn und der Antragsgegnerin. Dies ergibt sich insbesondere aus der Anhörung des Antragstellers. Der Antragsteller hat im Rahmen seiner mündlichen Anhörung angegeben, das Grundstück seinem Sohn und seiner Schwiegertochter zur Verfügung gestellt zu haben, um den beiden ein Heim für die Kinder zu schaffen. Er sei in Vorlage getreten, da ihm bewusst gewesen sei, dass die finanziellen Verhältnisse der beiden ein solches Vorhaben sonst nicht ermöglicht hätten. Die Vereinbarung im Jahr 1997 zwischen seinem Sohn und ihm sei auf Anraten des Steuerberaters geschlossen worden, damit sein Sohn nicht mit leeren Händen dastehe. Das Angebot im Jahr 2005 sei aus seiner Sicht angesichts der Vereinbarung aus dem Jahr 1997 ohnehin überflüssig gewesen. Das Angebot sei nicht von ihm, sondern von seinem Sohn und seiner Schwiegertochter ausgearbeitet und ihm vorgelegt worden. Er habe den Vertrag vorher nicht juristisch abgeklopft, da es sich ja schließlich um seine Familie gehandelt habe.

Ein anderes Ergebnis folgt auch nicht aus den Angaben der Antragsgegnerin im Rahmen ihrer Anhörung. Die Antragsgegnerin hat selbst angegeben, dass sich ihr Mann bezüglich des Angebots an den befreundeten Notar gewandt habe. Auch für die Formulierung sei ihr Ehemann zuständig gewesen. Im Ergebnis oblag damit der Inhalt des Angebots nicht dem Einflussbereich der Antragsgegnerin. Auch aus Sicht der Antragsgegnerin sollte das Angebot jedoch der Absicherung der Eheleute dienen. Dass Geschäftsgrundlage des Angebots damit das Bestehen der ehelichen Lebensgemeinschaft war, begegnet keinem vernünftigen Zweifel.

Hierfür spricht im Übrigen auch der Wortlaut der Anlage zum Kaufangebot. Denn in § 1 ist für den Fall des Versterbens eines der Eheleute, die ausdrücklich als Sohn und Schwiegertochter benannt werden, vorgesehen, dass der überlebende Ehegatte den Grundbesitz zu alleinigem Eigentum erwerben kann. Die Möglichkeit des Versterbens wurde mithin einkalkuliert, die Möglichkeit einer Trennung hingegen nicht.

Das Festhalten an dem Angebot war dem Antragsteller unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch der vertraglichen Risikoverteilung, nicht zuzumuten, sondern würde für den Antragsteller zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen (vgl. zur Störung der Geschäftsgrundlage bei einer Schwiegerelternschenkung BGH, Beschluss vom 03.12.2014 – XII ZB 181/13). Der Zweck des Angebots, dem Sohn und seiner Familie ein gemeinsames Heim zu ermöglichen, kann für die Zukunft nicht mehr erreicht werden. Der Antragsteller würde bei Fortbestand des Angebots ohne ausreichenden finanziellen Ausgleich an einer Verwertung seines Grundvermögens gehindert. Die Antragsgegnerin selbst ist auf einen Ausgleich über das eheliche Güterrecht im Verhältnis zu ihrem Ehemann zu verweisen und wird hierdurch hinreichend abgesichert. Denn insoweit bleibt es bei der Vereinbarung vom 26.05.1997, wonach der Sohn im Innenverhältnis gegen seinen Vater einen entsprechenden Ausgleichsanspruch hinsichtlich der Bebauung hat. Unabhängig davon hat die Antragsgegnerin in der Vergangenheit durch die Möglichkeit der Nutzung des Grundstücks ohne Pachtzahlung vom Angebot profitiert. Sie hatte es mit ihrem Ehemann gemeinsam jahrelang in der Hand, das Angebot anzunehmen. Das Risiko einer Trennung und damit einhergehend mit der Unzumutbarkeit des Festhaltens ihres Schwiegervaters an seinem Angebot lag in der Sphäre der Eheleute.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 111, 112 Nr. 3, 113, 91 ZPO, 17b Abs. 2 GVG.

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