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Grundstückskaufvertrag – arglistiges Verschweigen Altlastenverdacht

Schadensersatzpflicht

OLG München – Az.: 20 U 1016/18 – Urteil vom 09.01.2019

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 22.02.2018, Az. 74 O 2444/14, aufgehoben.

II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 12.760,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 27.09.2018 zu bezahlen.

III. Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern als Gesamtgläubigern verpflichtet ist, den Klägern den weiteren Schadensbeseitigungsaufwand zu ersetzen, welcher den Klägern aus der Sanierung der Grundstücke FlNr. …77/16 und …77/19, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts L. für I., Blatt …44, aufgrund der Entsorgung des eingebrachten kontaminierten Materials und der Rekultivierung des Grundstücks entsteht.

IV. Es wird festgestellt, dass den Klägern gegen den Kaufpreisanspruch des Beklagten aus dem Kaufvertrag des Notars Dr. Markus K. vom 09.04.2014, UrNr. …63/2014, in Höhe von 40.000 € ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

V. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

VII. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger verlangen Schadensersatz und Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Schäden wegen der Kontaminierung eines Grundstücks, das sie vom Beklagten gekauft haben. Weiter verlangen sie Feststellung, dass ihnen hinsichtlich des noch nicht bezahlten Kaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

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Die Kläger haben mit notariellem Kaufvertrag vom 09.04.2014 (Anlage K 1) den dort bezeichneten Grundbesitz zum Preis von 290.000 € vom Beklagten erworben. Vom Kaufpreis sind noch 40.000 € offen. Der Kaufvertrag enthält in Abschnitt V. Absatz 2 die Regelung: „Alle Rechte wegen Sachmängeln werden hiermit ausgeschlossen. Ausgenommen ist die Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm versteckte Mängel, auch Altlasten und andere schädliche Bodenveränderungen nicht bekannt sind.“ Vor Abschluss des Kaufvertrages hat der Beklagte gegenüber den Klägern angegeben, es sei eine Auffüllung mit mineralischem Bauschutt erfolgt.

Die Kläger haben behauptet, das Grundstück sei stark kontaminiert. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei ihnen von dritter Seite mitgeteilt worden, dass auf den Kaufgrundstücken Bauschutt und sonstiges Abfallmaterial abgelagert worden sei. Sie hätten daraufhin Schürfgruben angelegt und drei Proben genommen. Bereits aus den Schürfgruben habe sich ergeben, dass neben Kunststoffteilen auch PVC-beschichtetes Holz und sonstige Abfälle zur Auffüllung verwendet worden seien. Die Laboruntersuchung der Proben habe eine starke Kontaminierung ergeben, die zu einer Einordnung in die Schadstoffklassen > Z 2 bzw. Z 1.2 führe. Der Beklagte habe den Umfang der Auffüllung und die ihm bekannte Auffüllung mit belastetem Material arglistig verschwiegen; er habe nur eine Verfüllung mit mineralischem Bauschutt mitgeteilt.

Der Beklagte hat bestritten, dass die veräußerten Grundstücke im Bereich der Auffüllung kontaminiert seien. Er hat insbesondere bestritten, dass die untersuchten Proben von den verkauften Grundstücksflächen stammen und dass sich aus den angelegten Schürfgruben ergeben habe, dass neben Kunststoffteilen auch PVC-beschichtetes Holz und sonstige Abfälle zur Auffüllung verwendet worden seien (Bl. 21 d.A.). Er habe sich bei der Auffüllung strikt an die Anweisungen des Landratsamtes gehalten. Es sei nach seinem Wissenstand kein Material der Kategorie > Z 2 bzw. Z 1.2 verwendet worden.

Das Landgericht hat ein Gutachten des Sachverständigen Dipl. A. vom 05.10.2015 (Bl. 58 ff. d.A.) und ein Ergänzungsgutachten vom 15.11.2016 (Bl. 85 ff. d.A.) eingeholt. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass im Auffüllhorizont kontaminiertes Material der Kategorien  > Z 2 und Z 1.2 vorhanden ist. Die Kosten der Entsorgung beziffert er mit minimal 23.000 €, maximal 218.000 €.

Das Landgericht hat die Zeugen S. und H. vernommen und mit Urteil vom 22.02.2018 die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt das Landgericht aus, es sei nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen, dass der Beklagte arglistig gehandelt habe. Kenntnis des Beklagten von der Kontaminierung sei nicht nachgewiesen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ergebe sich durch das Antreffen von Fremdstoffen noch nicht die Einstufung des Materials als kontaminiert. Aufgrund des Auffüllens mit Fremdstoffen habe der Beklagte deshalb noch nicht von einer Kontaminierung wissen können. Auch den Klägern seien die umfangreichen Auffüllungen bekannt gewesen. Der Zeuge S., der im Jahr 2004 das Elternhaus der Kläger abgebrochen und den Schutt auf das streitgegenständliche Grundstück gekippt habe, habe angegeben, das sei den Klägern bekannt gewesen. Der Zeuge H. habe berichtet, dass den Klägern bei der Besichtigung des Grundstücks der Auffüllungsplan übergeben und über die Auffüllung gesprochen worden sei. Er habe angegeben, dass die Kläger schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine Probebaggerung durchgeführt hätten, bei der sie Bretter und PVC-Boden gefunden hätten. Den Klägern sei deshalb bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen, dass dort auch Bretter und PVC-Boden, zumindest in kleinem Umfang, verfüllt worden sei.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger. Das Landgericht habe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verkannt. Der Beklagte habe damit rechnen müssen, dass Altlasten vorhanden seien. Er habe die Auffüllung selbst beantragt und die Genehmigung dafür erhalten. Er habe die Auffüllarbeiten mit seinem eigenen Betrieb durchgeführt oder Dritten gestattet, Material abzulagern. Niemand habe kontrolliert, welches Material verwendet worden und woher es gekommen sei.

Bislang sei der Aushub für das Wohnhaus und die erste Halle erfolgt. Dabei seien für Beprobung und Auffüllkies Kosten in Höhe von 12.760,14 € angefallen. Die Rechnungen für Beprobung, Abfuhr und Sonderdeponiekosten stünden noch aus. Der Aushub für die zweite Halle sei noch nicht erfolgt.

Die Kläger beantragen im Berufungsverfahren:

1. Das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 22.02.2018, Az. 74 O 2444/14, wird aufgehoben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 12.760,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem Tag der Klageänderung zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern als Gesamtgläubigern verpflichtet ist, den Klägern den weiteren Schadensbeseitigungsaufwand zu ersetzen, welcher den Klägern aus der Sanierung der Grundstücke FlNr. …77/16 und …77/19, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts L. für I., Blatt …44, aufgrund der Entsorgung des eingebrachten kontaminierten Materials und der Rekultivierung des Grundstücks entsteht.

4. Es wird festgestellt, dass den Klägern gegen den Kaufpreisanspruch des Beklagten aus dem Kaufvertrag des Notars Dr. Markus K. vom 09.04.2014, UrNr. …63/2014, in Höhe von 40.000 € ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Sachverständige habe klar herausgestellt, dass sich durch das Antreffen von Fremdstoffen noch nicht ergebe, dass das Auffüllmaterial kontaminiert sei. Der Beklagte habe nur von der Auffüllung gewusst. Diese sei auch den Klägern bekannt gewesen. Der in der Berufungsbegründung skizzierte Altlastenverdacht bestehe nicht. Der Beklagte bestreite mit Nachdruck, dass niemand kontrolliert habe, welches Material zum Auffüllen verwendet worden sei und woher es gekommen sei. Die Beklagten hätten vor Beurkundung eine Probebaggerung durchgeführt, bei der zwei Stück Bretter und ein Quadratmeter PVC-Boden zum Vorschein gekommen seien. Der Beklagte habe daraufhin gegenüber dem Zeugen H. die Vermutung geäußert, es könne nur Auffüllung aus der Baustelle der B 15 sein; positives Wissen habe er nicht gehabt.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T. und H.; auf die Sitzungsniederschrift vom 09.01.2019 wird Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist begründet. Die Kläger haben nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Beklagte nicht berufen, weil er den Klägern arglistig Umstände verschwiegen hat, die geeignet sind, einen Altlastenverdacht zu begründen.

1. Das Grundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB auf, weil es unter anderem mit Material aufgefüllt worden ist, das einen Altlastenverdacht begründet. Nach den Feststellungen des Sachverständigen sind im Auffüllhorizont neben Kies, Sand und Schluff folgende Fremdkomponenten in stark schwankenden Anteilen vorhanden: Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, schwarzes Material (nicht genauer identifizierbar), Schwarzdecke (Asphalt), Metall, gemischter Bauschutt (vgl. Gutachten vom 05.10.2015, S. 10, Bl. 67 d.A.). Dieser Verdacht hat sich bestätigt, denn von 15 Proben sind drei als kontaminiert einzustufen (davon 1/3 Kategorie Z 1.2, 2/3 Kategorie > Z 2). Der Sachverständige kommt deshalb zu dem Ergebnis, dass schätzungsweise 630 t Aushub als Z 1.2 und etwa 1.260 t Aushub als > Z 2 zu entsorgen sind. Soweit das kontaminierte Material in die Kategorie > Z 2 einzustufen ist, ist eine Verwertung ausgeschlossen, so dass Aushub auf Spezialdeponien entsorgt werden muss (vgl. S. 13 des Gutachtens, Bl. 70 d.A.).

2. Der Beklagte hat den Klägern arglistig die Umstände verschwiegen, die einen Altlastenverdacht begründen konnten.

a) Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen hatte. Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Fall der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden. Dieser Zielrichtung liefe es zuwider, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389/390 m.w.N.).

b) Es ist deshalb nicht entscheidend, ob der Beklagte von der tatsächlich gegebenen Kontaminierung des Bodens im Bereich der Auffüllung wusste. Zu offenbaren hatte er nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen konnten. Ein solcher Umstand ist die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind. Wenn das dem Beklagten nicht bekannt gewesen sein sollte, hatte er darauf hinzuweisen, dass er als Eigentümer des Grundstücks nicht verfolgt oder überprüft hat, welches Material von Dritten auf dem Grundstück verfüllt worden ist. Auch das begründet den Verdacht, dass Altlasten vorhanden sein können, denn es liegt auf der Hand, dass unkontrollierte Auffüllmaßnahmen das Risiko mit sich bringen, dass auf diese Weise kontaminiertes Material entsorgt wird.

c) Der Senat ist davon überzeugt, dass der Beklagte es zumindest für möglich gehalten hat, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Der Sachverständige hat festgestellt, dass im aufgefüllten Bereich neben „normalem“ Bauschutt etwa aus dem Abbruch eines Hauses u.a. auch Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und nicht genauer identifizierbares schwarzes Material vorhanden ist. Die Auffüllung des Grundstücks hat der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks durchgeführt bzw. veranlasst; er hat auch die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung beantragt und erhalten. Wenn die vom Sachverständigen vorgefundenen Materialien nicht vom Beklagten selbst oder auf Veranlassung des Beklagten durch einen Dritten eingebracht worden sind und der Beklagte – wie von ihm vorgetragen – keinerlei Kenntnis von Materialien dieser Art hatte, kann ihr Vorhandensein auf dem Grundstück des Beklagten nur damit erklärt werden, dass in erheblichem Umfang unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden haben.

d) Die Aufklärungspflicht des Beklagten ist nicht deshalb entfallen, weil die Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages am 09.04.2014 bereits aus anderer Quelle von der Auffüllung mit altlastenverdächtigen Materialien wussten.

Den Klägern war zwar bekannt, dass Schutt aus dem Abbruch von Gebäuden – wie des Elternhauses der Klägerin – für die Auffüllung verwendet worden war. Unstreitig hat der Beklagte ihnen mitgeteilt, dass mineralischer Bauschutt bei der Auffüllung verwendet worden ist (vgl. S. 4 der Klage). Daraus ergibt sich aber kein Verdacht auf eine Kontaminierung des Bodens.

Die von den Klägern durchgeführte Probebaggerung hat erst ab dem 22.04.2014, also nach der Beurkundung des Kaufvertrages am 09.04.2014, stattgefunden.

(1) Das ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus der Aussage des Zeugen T., des Sohnes der Klägerin zu 2). Er hat berichtet, dass er – nachdem die Kläger den Kaufvertrag unterschrieben hatten – auf dem Grundstück Sachen abgestellt habe. Es habe ihn ein Nachbar angesprochen, dem er vom Erwerb des Grundstücks erzählt habe. Daraufhin habe der Nachbar geäußert, sie sollten nicht zu tief zu graben. Am Sonntag – dem 20.04.2014 – sei er mit den Klägern am Grundstück gewesen, um den Platz für das geplante Wohnhaus anzuschauen. Es sei ein anderer Nachbar hinzugekommen und habe ebenfalls davor gewarnt, zu tief zu graben; der Vorbesitzer habe alles Mögliche eingefüllt. Daraufhin habe der Zeuge am nächsten Tag einen Bagger bestellt, der am 22.04.2014 gekommen sei. Mit Hilfe dieses Baggers habe man in den folgenden Tagen Probelöcher ausgehoben. Nach ca. 30 – 40 cm Erdreich seien Bauschutt, PVC, Plastik und ähnliche Abfälle zu Tage gekommen. Man habe dann die Löcher abgesteckt und Photos angefertigt. Um das Weitere habe sich der Kläger gekümmert.

Der Senat hat keine Zweifel daran, dass der Zeuge T. den Sachverhalt wahrheitsgemäß geschildert hat. Der Senat verkennt nicht, dass der Zeuge T. eine enge persönliche Beziehung zu den Klägern hat und auf dem streitgegenständlichen Grundstück selbst Gebäude für seinen Betrieb errichten will. Seine Angaben zur zeitlichen Einordnung der Probebaggerung werden jedoch durch die vorgelegte Rechnung über die Anmietung des eingesetzten Baggers gestützt. Darüber hinaus erscheint es lebensfremd, dass die Kläger – hätten sie bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages von der Art des verfüllten Materials erfahren – ohne weitere Untersuchungen den Vertrag mit dem darin vorgesehenen Gewährleistungsausschluss abgeschlossen hätten.

(2) Der Zeuge H. konnte bei seiner Vernehmung vor dem Senat aus eigener Wahrnehmung nichts dazu angeben, ob die Probebaggerung der Kläger vor oder nach der Beurkundung des Kaufvertrages stattgefunden hatte. Er hat erläutert, dass er allein aus der Reaktion des Beklagten auf die telefonische Mitteilung von der Probebaggerung und den Funden den Schluss gezogen habe, diese sei vor der Beurkundung erfolgt. Der Beklagte habe sich nämlich darüber erregt, dass der Kläger noch vor Verbriefung und Bezahlung auf dem Grundstück grabe.

Der Zeuge H. konnte auch nicht bestätigen, dass er den Klägern vor Abschluss des Kaufvertrages mitgeteilt habe, dass auf dem Grundstück Abraum von der Baustelle der B 15 neu verfüllt worden sei. Er hat angegeben, dass er selbst von diesem Umstand gewusst habe. Er konnte sich aber nicht erinnern, dass er dies den Klägern gesagt habe. Konkret erinnern konnte sich der Zeuge H. nur daran, dass bei einer Besichtigung des Grundstücks der Auffüllplan gezeigt und erörtert worden sei. Hieraus sei klar gewesen, in welchen Bereichen und in welchen ungefähren Mengen verfüllt worden sei. Über das Material, mit dem verfüllt worden sei, sei glaublich nicht gesprochen worden.

3. Die Kläger haben den bisher entstandenen Schaden, der insbesondere die Beprobung betrifft, mit 12.760,14 € beziffert. Der vom Beklagten zu erstattende Schaden umfasst die Kosten für die Beprobung des gesamten Aushubs, denn nur so kann festgestellt werden, inwieweit dieser kontaminiert ist (vgl. Ergänzungsgutachten S. 3 f.). Die von den Klägern vorgetragenen Kosten hat der Beklagte nicht bestritten.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

4. Es besteht weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis für die beantragte Feststellung, weil die endgültigen Kosten noch nicht feststehen. Hinsichtlich der kleinen Halle, mit deren Bau begonnen ist, stehen die Kosten für Beprobung und Entsorgung noch nicht fest. Für die große Halle haben die Aushubarbeiten noch nicht begonnen.

5. Den Klägern steht wegen ihres Schadensersatzanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des noch nicht bezahlten Kaufpreisteils zu (§ 273 Abs. 1 BGB).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

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