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Grundstückskaufvertrag – arglistiges Verschweigen eines vorhandenen Bunkers

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 5/14 – Urteil vom 16.06.2016

Die Berufung der Kläger zu 1 und 2 gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 29. November 2013, Az. 12 O 113/12, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu je ½ zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieser Urteile beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 20.201,07 €

Gründe

I.

Die Kläger begehren Schadensersatz wegen erhöhter Beräumungskosten für das von den Beklagten zu 1 bis 4 unter Vermittlung des Beklagten zu 5 am 12. Mai 2011 gekauften Grundstücks, weil ihnen arglistig verschwiegen worden sei, dass sich auf dem Grundstück ein Bunker aus dem 2. Weltkrieg befindet. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Grundstückskaufvertrag - arglistiges Verschweigen eines vorhandenen Bunkers
(Symbolfoto: Ja Crispy/Shutterstock.com)

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das verkaufte Grundstück weise zwar einen Sachmangel auf, den indes die Beklagten nicht arglistig verschwiegen hätten. Im Grundstückskaufvertrag sei das Grundstück als mit einem Wochenendhaus und weiteren Schuppen bebaut ausgewiesen. Ein durchschnittlicher Käufer erwarte dann, dass er das Grundstück bebauen und die anfallenden Abrisskosten anhand der vorhandenen Baulichkeiten bestimmen könne. Die Abrisskosten seien damit für die Kaufpreisbildung von Bedeutung. Dabei komme es nicht nur darauf an, welche Gebäude vorhanden seien, sondern auch darauf, wie diese beschaffen seien. Ein Bunker, dessen Abriss erhebliche Kosten verursache, sei danach ein Sachmangel, da ein Durchschnittskäufer mit einem solchen Bauwerk nicht rechnen müsse. Diesen Sachmangel hätten aber die Verkäufer, die Beklagten zu 1 bis 4 nicht arglistig verschwiegen. Eine arglistige Täuschung durch Verschweigen komme nur in Betracht, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestehe. Es gebe keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des Käufers von Bedeutung sein könnten. Umstände allerdings, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssten ungefragt offenbart werden. Dies gelte insbesondere für solche, die geeignet sind, den Vertragszweck zu vereiteln oder erheblich zu gefährden. Das Gericht gehe aufgrund der Tatsache, dass der Bunker, wie von dem von den Klägern beauftragten Privatsachverständigen festgestellt, äußerst massiv ist, davon aus, dass erhebliche Kosten bei seiner Beseitigung entstehen. Es handele sich also um einen Umstand, auf den die Verkäufer ungefragt hätten hinweisen müssen. Die Offenbarungspflicht setze aber das Wissen um den Bunker und dessen Massivität voraus. Dass die Beklagten zu 1 bis 4 vom Vorhandensein des Bunkers Kenntnis hatten, sei unstreitig. Es könne dahinstehen, ob die Beklagten zu 1 bis 5 auf das Vorhandensein des Bunkers hingewiesen haben oder der Beklagte zu 5 die Skizze mit dem eingezeichneten Bunker (Bl. 97) übergeben habe, denn die Bunkeranlage sei offensichtlich vorhanden gewesen. Der oberirdische Zugang zu dem Bunker sei bei der Besichtigung ohne weiteres erkennbar gewesen. Dies belegten die vorgelegten Lichtbilder (Bl. 85 f.). Es sei auch unstreitig, dass der Zugang offen war und die Kläger den Bunker hätten besichtigen können. Die weitere Pflicht, die Käufer auch über die Massivität des Bunkers aufzuklären, hätten die Beklagten zu 1 bis 4 jedenfalls nicht arglistig verletzt, weil nicht festgestellt werden könne, dass ihnen die konkrete Beschaffenheit des Bunkers bekannt gewesen sei. Die Kläger legten schon nicht dar, dass den Beklagten der Zustand des Bunkers, wie er von dem von ihnen beauftragten Sachverständigen nachträglich festgestellt worden sei, bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen sei oder sie in der Vergangenheit die Baulichkeit untersucht hätten. Der Bunker habe bei Übernahme des Grundstücks durch die Beklagte zu 1 und ihren Ehemann als ein mit Erdreich versehener Hügel aus dem Boden herausgeragt. Zwar sei die Holztür zu der unterirdischen Baulichkeit gefunden worden, das Bauwerk von den Beklagten zu 1 bis 4 aber nie näher untersucht worden. In dem Kaufvertrag, mit dem die Beklagten zu 1 bis 4 das Grundstück erworben hatten, werde in dessen Abschnitt III nicht auf einen Bunker hingewiesen, sondern auf einen Keller mit einem Fundament mit einer Größe von 25 m², der zur Aufstellung eines Bungalows geeignet sei. Damit könne zwar nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Beklagte zu 1 oder ein Angehöriger ihrer Familie vor Errichtung des Bungalows über die Stabilität des Bunkers als Fundament selbst informiert und damit möglicherweise Kenntnis von dessen Massivität erlangt habe, es könne aber nicht zwingend auf ein solches Wissen geschlossen werden. Zwar gehe das Gericht auch davon aus, dass die Beklagten zu 1 bis 4 den Bunker im Laufe der Zeit auch einmal betreten haben, dies sei aber auch den Klägern während der Besichtigungstermine möglich gewesen. Wie die Kläger aber selbst ausführten, bringe eine bloßes Hineinschauen oder gar Betreten des Bunkers keine wesentlichen Erkenntnisse über die tatsächliche Massivität. Von der Außenholztür führe eine Treppe im Winkel von 90° nach unten, so dass der eigentliche Eingang in den Bunker nicht zu sehen sei. Die Innenbereiche seien normal verfliest gewesen. Selbst bei einem Hinuntersteigen bis zum eigentlichen Bunkerraum wäre dieser als solcher also nicht erkennbar gewesen. Auch die massive Betondecke sei unstreitig mit Erdreich bedeckt gewesen.

Die Klage sei auch gegen den Beklagten zu 5 unbegründet. Zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 5 sei ein Maklervertrag zustande gekommen. Ein Makler sei zwar grundsätzlich verpflichtet, alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den konkreten Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss seines Auftraggebers maßgeblich sind. Er habe jedoch nur eigenes Wissen zu offenbaren und sei nicht verpflichtet, eigene Nachforschungen anzustellen. Wenn schon nicht festgestellt werden könne, dass die Beklagten zu 1 bis 4 Kenntnis von der Massivität dieser Baulichkeit hatten, so müsse davon ausgegangen werden, dass der Beklagte zu 5 ebenfalls kein positives Wissen hatte. Er habe daher keine Informationspflicht verletzt.

Gegen das ihnen am 18. Dezember 2013 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) haben die Kläger mit am 13. Januar 2014 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 11. März 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und machen insbesondere geltend, sie seien durch die Beklagten bewusst darüber im Unklaren gelassen worden, was sich unter dem Bungalow tatsächlich befinde. Auf die Frage bei den Besichtigungen am 20. Februar 2011 und am 31. März 2011, was sich unter dem Bungalow befinde, habe der Beklagte zu 5 geantwortet: „Ein Berliner Kartoffelkeller“. Weil sie von dem Sachverstand des Maklers ausgegangen seien, sei von einer Besichtigung Abstand genommen worden, zumal der Kläger zu 2 eine Arachnophobie habe. Für den Geschäftsführer des Abrissunternehmens H… sei klar gewesen, dass, weil es sich um einen Kartoffelkeller handele, Abrisskosten nur in der üblichen Höhe anfielen, und zwar unter Berücksichtigung der Grundfläche des Bungalows, der auf dem „Keller“ errichtet worden sei. Es sei zudem unmöglich gewesen, den Keller zu besichtigen, weil dieser unter Wasser gestanden habe und der Bunkereingang im Inneren um 90° abgewinkelt sei, also von oben nicht sichtbar sei. Die Beklagten hätten unstreitig gewusst, dass es sich um einen Bunker handele. Die Beklagten hätten für den Bau des Bungalows die gesamte Erde über dem Bunker abgetragen und eine Böschung von etwa 1,40 m angeschüttet. Dies entspreche in etwa der Höhe, mit der der Bunker aus der Erde herausrage. Wegen des Bunkers sei das Grundstück auch nur schwer verkäuflich gewesen. So habe ein Mitarbeiter der Gemeinde drei bis vier Jahre vorher das Angebot der Beklagten zu 4, das Grundstück für über 100.000,00 € zu erwerben, wegen des Bunkers abgelehnt. Dadurch erkläre sich auch, dass weder das Exposé noch der Kaufvertrag einen Hinweis auf den Bunker enthalte. Nachdem der Zeuge Kr… im Rahmen seiner Vernehmung angegeben hatte, nicht der von den Klägern insoweit als Zeuge benannte Geschäftsführer des Abrissunternehmens H… habe an einem Besichtigungstermin teilgenommen, sondern ein Mitarbeiter dieses Unternehmens, der Zeuge G…, haben die Kläger diesen als Zeugen benannt und insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2016 auf die Vernehmung des Zeugen H… verzichtet.

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Mit Schriftsatz vom 26. Mai 2016 haben die Kläger weiter ein Schreiben der Firma W… vom 24. Mai 2016 vorgelegt, in dem diese bestätigt, dass ein von dem Zeugen G… unter dem Datum 4. April 2011 unterschriebenes Angebot die Position „Abriss Bungalow in Leichtbauweise, teilweise massiv, teilweise unterkellert“ enthalte. Das Angebot sei dann, nachdem der Zeuge G… aus Gesundheitsgründen aus dem Arbeitsleben ausgeschieden sei, von dem Geschäftsführer der Firma H… weiter bearbeitet worden.

Die Kläger zu 1 und 2 beantragen, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 29. November 2013, Az. 12 O 113/12, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 20.201,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27. Oktober 2011 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.023,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten zu 1 bis 5 beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten zu 1 bis 4 verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese. Sie hätten alle ihnen verfügbaren Informationen dem Beklagten zu 5 zur Verfügung gestellt, gerade auch die Skizze mit dem eingetragenen Bunker. Die Beklagten zu 1 und 4 seien ein einziges Mal mit der Klägerin zu 1 auf dem Grundstück zusammen getroffen, die Beklagte zu 4 habe dabei ungefragt darauf hingewiesen, dass der Bunker ursprünglich für ein eigenes Bauvorhaben als Ringanker habe dienen sollen, von einem Keller sei nie die Rede gewesen. Entgegen ihrem erstinstanzlichen Vorbringen, die Beklagten zu 1 bis 4 vor dem Beurkundungstermin nicht gesehen zu haben, habe die Klägerin zu 1 bei ihrer Anhörung vor dem Landgericht angegeben, die Beklagten zu 1 bis 4 hätten neben dem Beklagten zu 5 immer von einem Keller gesprochen. Die Kläger räumten selbst ein, dass es den von ihnen beauftragten Fachfirmen, u. a. dem beauftragten Abrissunternehmen, vor Abschluss des Kaufvertrages möglich gewesen sei, das Grundstücks frei zu besichtigen. Es sei kaum vorstellbar, dass der Beklagte zu 5 den unterirdischen Raum als „Berliner Kartoffelkeller“ bezeichnet habe, ein Begriff, der ihnen selbst völlig unbekannt sei und der auch im üblichen Sprachgebrauch nicht verwendet werde.

Bereits erstinstanzlich hatten die Beklagten zu 1 bis 4 zudem in der Klageerwiderung gerügt, der geltend gemachte Schadensersatzbetrag von 20.201,47 € sei nicht nachvollziehbar dargelegt. Sie haben die Höhe der entstandenen Abrisskosten bestritten. Da der Bunker ohnehin habe abgerissen werden sollen, sei zudem nicht nachvollziehbar, warum dann ein Sachverständiger damit beauftragt werde, dessen Größe zu ermitteln.

Der Beklagte zu 5 verteidigt ebenfalls die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und sein bisheriges Vorbringen. Wie bereits in I. Instanz vorgetragen, habe er die Handskizze (Anlage B 2, Bl. 97) den Klägern überreicht. Zu der Beschaffenheit des Gebäudes, die ihm konkret nicht bekannt gewesen sei, habe er keine Angaben gemacht. Auf Hinweis des Senates mit der Ladungsverfügung hat der Beklagte zu 5 sein erstinstanzliches Vorbringen, anderen Kaufinteressenten in diesem Zeitraum sei ebenfalls die o. g. Skizze anlässlich durchgeführter Besichtigungen zur Verfügung gestellt worden, weiter konkretisiert und unter Beweis gestellt. So sei von dem Zeugen T… Ha… am 21. und 27. März 2011 das Grundstück besichtigt worden. Bei dieser Gelegenheit sei die Skizze übergeben worden. Entsprechendes sei bei den Besichtigungen durch den Zeugen A… We… erfolgt. Die Besichtigungen seien parallel zu denen der Kläger erfolgt. Er habe bei den Besichtigungen durch die Kläger auch darauf hingewiesen, dass es keinen Zugang vom Haus her zu dem unterirdischen Raum gebe. Zudem sei es Sache der Kläger gewesen, durch die von ihnen beauftragen Unternehmen die Abrisskosten zutreffend schätzen zu lassen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T… Ha…, S… Kr… und R… G…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 27. August 2015 und vom 21. April 2016 Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kläger haben nicht zur Überzeugung des Senats nachgewiesen, dass ihnen die Beklagten vor Abschluss des Kaufvertrages arglistig das Vorhandensein des Bunkers auf dem Grundstück verschwiegen bzw. ihnen vorgetäuscht haben, bei dem unterirdischen Gebäude handele es sich um einen Keller („Berliner Kartoffelkeller“), der beim beabsichtigten Abriss keine besonderen Kosten verursache. Ihnen steht daher bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch nach §§ 433, 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 444, 437 Nr. 3 280, 281 Abs. 1 BGB zu.

1.

Wegen des Vorhandenseins des unterirdischen Schutzraums (Bunker) ist – den Vortrag der Kläger zu dem durch den Abriss eines Bunkers im Verhältnis zum Abriss eines gemauerten Kellers entstehenden nicht unerheblichen Mehraufwand als zutreffend unterstellt – das Grundstück i. S. v. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB mangelhaft. Gegenstand des Kaufvertrages ist ein bebautes Grundstück, dessen vorhandene Bebauung abgerissen werden kann und nach den erkennbar zu Tage getretenen Absichten der Kläger auch abgerissen werden sollte, um es sodann neu zu bebauen. Zu dieser nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung gehört auch der Abriss eines ohne weiteres im Rahmen einer Besichtigung erkennbaren Kellers, der für eine neue Bebauung beseitigt werden soll, sicher nicht mehr aber eines als solchen nicht erkennbaren Bunkers, mit dem auf einem Grundstück mit Wohnbebauung nicht zu rechnen ist und dessen Abriss gegenüber dem Abriss eines Kellers vergleichbarer Größe zu einem erhöhten Kostenaufwand führt.

2.

Wegen des in § 9 des notariellen Kaufvertrages vom 12. Mai 2011 vereinbarten Gewährleistungsausschlusses haben die Beklagten zu 1 bis 4 nur dann für diesen Mangel einzustehen, wenn sie die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über das Vorhandensein des Bunkers arglistig getäuscht haben. Der Beklagte zu 5, mit dem die Kläger einen Maklervertrag abgeschlossen haben, haftet den Klägern dann auf Schadensersatz wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten, wenn er das Vorhandensein des Bunkers bei den Besichtigungen verschwiegen oder den Bunker verharmlosend als normalen Keller (bzw. „Berliner Kartoffelkeller“) beschrieben hätte.

a) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH WM 1978, 1073). Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (BGH NJW 1994, 253; BGHZ 117, 363; NJW 2007, 835). Es genügt, dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält). Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH, NJW-RR 2003, 989, 990; NJW 2013, 2183).

b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann arglistiges Handeln bzw. die Verletzung vertraglicher Pflichten nicht nur unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Sachmangels in Betracht kommen, sondern nach dem Vorbringen der Kläger auch durch aktives Tun, nämlich durch falsche Angaben zu dem vorhandenen Bunker im Rahmen der Besichtigungen des Grundstücks.

Es ist unstreitig, dass den Beklagten zu 1 bis 4 das Vorhandensein des Bunkers bekannt war. Dies ergibt sich ohne weiteres daraus, dass sie nach ihrem eigenen Vorbringen dem Beklagten zu 5 zum Zwecke der Information von Kaufinteressenten die Skizze Bl. 97 d. A. übergeben haben wollen, auf der der Bunker unter Ziffer 13 eingezeichnet ist, und zwar unter Angabe seiner Grundfläche. Die Beklagte zu 1 behauptet zudem, zusammen mit der Beklagten zu 4 bei einem Besichtigungstermin anwesend gewesen zu sein und dabei die Klägerin zu 1 auf das Vorhandensein des Bunkers hingewiesen zu haben. Auch dem Beklagten zu 5 war nach seinem Vorbringen das Vorhandensein des Bunkers bekannt, denn er trägt vor, die oben bezeichnete Skizze von den Beklagten zu 1 bis 4 erhalten und an Kaufinteressenten, u. a. an die Kläger, übergeben zu haben. Lediglich die genaue Beschaffenheit des Bunkers habe er nicht gekannt, weil er diesen nicht weiter untersucht habe. Es ist auch davon auszugehen, dass den Beklagten zu 1 bis 4 entgegen der Auffassung des Landgerichts die Massivität des unterirdischen Gebäudes bekannt war, auch wenn sie es, entgegen dem Vorbringen der Kläger, nicht selbst errichtet oder seine Beschaffenheit näher überprüft haben, denn ein „Bunker“ zeichnet sich gerade dadurch aus, dass er im Verhältnis zu einem „Keller“ durch seine massive Bauweise deutlich stärker gegen äußere Einwirkungen gesichert ist.

c) Es kann dahinstehen, ob eine arglistige Täuschung durch Verschweigen eines Sachmangels schon deswegen ausscheidet, weil der Bunker als solcher im Rahmen einer ordnungsgemäßen Besichtigung auch ohne besonderen Hinweis durch die Verkäufer bzw. den Makler erkennbar war. Die Beklagten sind hinsichtlich des konkreten Hinweises auf den auf dem Grundstück befindlichen Bunker ihrer sekundären Darlegungslast nachgekommen, indem sie dargelegt haben, dass durch den Ehemann der Beklagten zu 4 die Skizze mit dem eingezeichneten Bunker gefertigt, diese dann dem Makler übergeben worden sei, der sie wiederum anlässlich der Besichtigung auch den Klägern übergeben habe. Zudem behaupten die Beklagten zu 1 und 4, die Klägerin zu 1 bei einem Besichtigungstermin darüber in Kenntnis gesetzt zu haben, dass sich an der bezeichneten Stelle ein Bunker befinde. Die Beklagte zu 4 behauptet weiter, dass ihre eigene Überlegung im Falle eines Neubaus gewesen sei, diesen Bunker als Ringanker zu verwenden. Den ihnen obliegenden Nachweis, den Plan des Grundstücks mit dem eingezeichneten Bunker nicht erhalten zu haben bzw. vom Beklagten zu 5 durch die Angabe, bei dem Bunker handele es sich um einen Keller (bzw. einen „Berliner Kartoffelkeller“), dessen Abriss keinen besonderen Aufwand erfordere, getäuscht worden zu sein, haben die Kläger nicht erbracht. Nach Würdigung aller Umstände ist weder die Darstellung der Kläger noch die der Beklagten zur Überzeugung des Senats nachgewiesen, die Nichterweislichkeit der Behauptung der Kläger geht zu ihren Lasten.

aa) Die Kläger haben in I. Instanz vorgetragen, das Grundstück sei durch die Klägerin zu 1 besichtigt worden. Bei diesen Besichtigungen seien ihr Ehemann bzw. der Zeuge Kr… zugegen gewesen sowie der Beklagte zu 5. Auf den Bunker sei bei diesen Gelegenheiten nicht hingewiesen worden (Bl. 3 und Bl. 105). Bei ihrer Anhörung vor dem Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 20. September 2013 hat sie hierzu weiter erklärt, das Bauwerk sei ihnen gegenüber stets als Keller bezeichnet worden, sowohl der Beklagte zu 5 als auch die Beklagten zu 1 und 4 hätten immer von einem Keller gesprochen. Sie hätten darauf vertraut, dass es sich um einen einfachen Keller handelt und deshalb das Bauwerk nicht weiter untersucht. Bei ihrer Anhörung vor dem Senat im Termin vom 27. August 2015 hat sie ergänzend angegeben, mit den Beklagten zu 1 und 4 erstmals beim Notar und dann bei der Übergabe des Grundstücks zusammengetroffen zu sein. Bei der Übergabe habe die Beklagte zu 1 auch von einem Keller gesprochen.

Der Kläger zu 2 hat im Termin vom 21. April 2016 erklärt, bei dem Besichtigungstermin, an dem auch der Zeuge G… teilgenommen habe, habe er mit dem Zeugen Kr… und dem Beklagten zu 5 über den „Berliner Kartoffelkeller“ gesprochen. Dieser Begriff sei ihm nicht geläufig gewesen, er habe aber noch nachgefragt, ob ein solcher Keller beim Abriss Probleme bereite und der Beklagte zu 5 habe erklärt, dies sei nicht der Fall. Der Zeuge G… sei bei diesem Gespräch nicht anwesend gewesen.

Der Zeuge Kr… hat bei seiner Vernehmung im Wesentlichen angegeben, er habe das Grundstück zusammen mit dem Kläger zu 2 und dem Beklagten zu 5 besichtigt. Der Beklagte zu 5 habe bezogen auf den Bunker dabei erklärt, es handele sich um eine Teilunterkellerung, um einen „Berliner Kartoffelkeller“. Dieser Begriff sei ihm nicht geläufig gewesen. Man sei auch hineingegangen. Dort habe sich eine Eisentür befunden und man habe noch mit einer Kamera und einer Lampe versucht, genaueres zu erkennen, was aber nicht möglich gewesen sei. Der Keller sei nicht begehbar gewesen, weil alles voll Wasser gestanden habe. Von dem Beklagten zu 5 sei noch erklärt worden, der Keller werde schon seit Jahren nicht mehr als solcher benutzt. Über das Vorhandensein einer Eisentür habe er sich keine rechten Gedanken gemacht. Bei dem Termin sei eine Skizze nicht übergeben worden, dies sei erst später erfolgt. Es habe dann Ende März noch einen weiteren Termin gegeben, in dem im Wesentlichen die Kostenfrage geklärt werden sollte, d. h. welche Kosten mit dem Abriss verbunden seien. Auch hier sei noch einmal unter Verwendung des Begriffs „Berliner Kartoffelkeller“ von der Teilunterkellerung gesprochen worden. Bei diesem Termin sei weiter ein Mitarbeiter der Fa. H… anwesend gewesen, der Zeuge G…. Dieser habe auch mit dem Beklagten zu 5 die näheren Einzelheiten besprochen. Bei dem zweiten Termin sei die Klägerin nicht anwesend gewesen. Der Zeuge G… habe den Bunker auch nicht betreten können, er habe, weil er keinen Gummianzug dabei gehabt habe, nur versucht, ein paar Fotos für das Aufmaß zu machen. Wenn in dem Angebot der Fa. H… das Maß 60 m³ auftauche, so gehe er davon aus, dass diese Angabe von dem Beklagten zu 5 stamme.

Der Zeuge G… hat bekundet, er habe seinerzeit mehrere Grundstücke für die Kläger begutachtet, es sei immer um den Abriss von Bauwerken gegangen. Er habe ein Abrissangebot für den Bungalow unterbreiten sollen, von dem ihm gesagt worden sei, dass er teilunterkellert ist. Ein Teil des Kellers soll unter der Terrasse gewesen sein, ein Teil unter dem Bungalow. Die Information, dass es sich um eine Teilunterkellerung handele, sei sowohl von dem Beklagten zu 5 als auch von dem Zeugen Kr… gekommen. In den Keller habe man nicht gehen können, weil dort ca. 0,50 m hoch das Wasser gestanden habe. Dort sei auch eine Stahltür gewesen. Zu dem Keller sei ihm von dem Beklagten zu 5 gesagt worden, dass es sich um einen normalen Keller handele. An den Begriff „Berliner Kartoffelkeller“, der für ihn durchaus gebräuchlich sei, könne er sich in diesem Zusammenhang nicht erinnern. Das, was er von dem Keller gesehen habe, sei normales Mauerwerk gewesen. Er habe den Keller von außen aufgemessen. Man könne anhand der Terrasse dessen Ausmaße erahnen, den Bereich unter dem Bungalow habe er geschätzt. Hinsichtlich der Höhe habe er nachgefragt, welche Auskunft er erhalten habe, könne er nicht sagen. Das bei den Gerichtsakten befindliche Angebot vom 22. Juli 2011, das für den Kellerabbruch 60 m³ veranschlage, sei nicht von ihm unterzeichnet. Sein Angebot habe er binnen weniger Tage erstellt. Ob er dabei von einer Abbruchmasse von 60 m³ ausgegangen sei, könne er heute nicht mehr sagen. Unter einem „Berliner Kartoffelkeller“ stelle er sich einen gemauerten Keller vor, die Decken als Rundungen ausgeführt, d. h. als gewölbte Decke.

bb) Demgegenüber hat zunächst der Beklagte zu 5 vorgetragen, es habe vier Besichtigungen gegeben, wobei die Kläger zweimal persönlich in Begleitung eines Vertreters der Hausbaufirma das Grundstück besichtigt hätten, nämlich am 20. Februar 2011 und am 31. März 2011. Zwei weitere Male seien im Lager der Kläger stehende Personen auf dem Grundstück gewesen. Er habe sämtlichen Interessenten den Zugang zu dem unterirdischen Bauwerk gezeigt und ihnen die von den Beklagten gefertigte Skizze übergeben, in der unter der Nr. 13 das Gebäude als „Bunker“ bezeichnet ist. Zudem hätten auch die Verkäufer selbst den Klägern mitgeteilt, dass ein Bunker vorhanden sei.

Die Beklagte zu 1 hat im Rahmen ihrer Anhörung angegeben, sie sei mit der Klägerin zu 1 bei der Übergabe zusammengetroffen. Sie habe sie bei dieser Gelegenheit gefragt, ob sie überhaupt einmal unten im Bunker gewesen sei. Die Klägerin zu 1 habe die Frage mit „nein“ beantwortet, sei aber nicht erstaunt darüber gewesen, dass ich von einem Bunker gesprochen habe. Sie habe die Klägerin zu 1 auch schon vor der notariellen Beurkundung getroffen. Sie seien auf dem Grundstück herumgelaufen, die Klägerin zu 1 habe ihr Kind dabei gehabt und es sei recht beschwerlich gewesen mit dem Kind. Auch in diesem Zusammenhang sei von dem Bunker gesprochen worden. Sie habe noch der Klägerin zu 1 gegenüber geäußert, dass sie nicht verstehe, warum sie den Bunker unbedingt abreißen wollten. Sie, die Beklagte zu 1, habe immer wieder versucht, das Haus und den Bunker zu retten. Sie habe auch noch nach dem Notartermin gesagt, es wäre doch besser, wenn sie, auch für die Kinder, das Objekt erhalten würden.

Die Beklagte zu 4 hat angegeben, bei der Besichtigung sei sie, im Beisein mit ihrer Mutter, der Beklagten zu 1, mit der Klägerin auf dem Grundstück herumgegangen. Bei der ersten Besichtigung habe sie ihr den Bunker gezeigt. Der Begriff des „Berliner Kartoffelkellers“ sei von ihrer Seite nie verwendet worden. Die Skizze mit dem u. a. eingezeichneten Bunker sei von ihrem Mann erstellt worden, sie habe Skizze und Schlüssel am 10. März 2011 dem Makler übergeben. Bei allen Gesprächen sei der Begriff des „Bunkers“ verwendet worden.

Der Zeuge Ha… hat ausgesagt, er habe das Objekt zweimal besichtigt. Bei der ersten Besichtigung habe der Makler keinen Schlüssel dabei gehabt und die Besichtigung sei deswegen von außen erfolgt. Bei der zweiten Besichtigung, die nach dem Vortrag des Beklagten zu 5 am 27. März 2011 stattgefunden hat, habe es eine Skizze gegeben, in der der Bunker eingezeichnet gewesen sei. Der Beklagte zu 5 habe auch den Begriff „Bunker“ verwendet. Die Skizze habe er nicht mehr, aber es könne eine solche wie die auf Bl. 97 d. A. sein. Er sei die Treppe hinunter gegangen, habe in den Bunker hinein geschaut, und ihm und seiner Frau sei sehr schnell klar gewesen, dass aufgrund des Bunkers das Objekt nichts für sie sei.

cc) Darlegungs- und beweispflichtig dafür, von den Beklagten vor Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht worden zu sein, sind die Beklagten. Soweit die Kläger geltend machen, nicht über das Vorhandensein des Bunkers, insbesondere durch Übergabe der Skizze, informiert worden zu sein, obliegt es ihnen, die von den Beklagten konkret behauptete Information durch Übergabe der Skizze und durch die verbale Bezeichnung des unterirdischen Gebäudes als Bunker, zu widerlegen.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme, der Anhörung der Parteien und des zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewordenen Vorbringens der Parteien kann der Senat nicht mit einer für die Überzeugungsbildung hinreichenden Gewissheit feststellen, dass den Klägern die vom Ehemann der Beklagten zu 4 gefertigte Skizze mit dem eingezeichneten und als Bunker gekennzeichneten unterirdischen Gebäude im Rahmen der von ihnen vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführten Besichtigungen nicht übergeben worden ist und/oder der Beklagte zu 5 bei den Besichtigungen erklärt hat, es handele sich um einen gemauerten Keller (bzw. um einen „Berliner Kartoffelkeller“), dessen Abbruch keine besonderen Kosten verursache.

Die Aussage des Zeugen G… war insoweit weitgehend unergiebig. Da er nur beim zweiten Besichtigungstermin am 31. März 2011 anwesend war und das Gespräch zwischen dem Kläger zu 2 und dem Zeugen Kr… einerseits und dem Beklagten zu 5 andererseits nicht durchgehend verfolgt hat, kann aus dem Umstand, dass in seiner Gegenwart eine Skizze nicht überreicht worden sein soll, nicht geschlossen werden, dass diese überhaupt nicht übergeben worden ist. Der Begriff des „Berliner Kartoffelkellers“ ist in seiner Gegenwart nicht verwendet worden. Der Zeuge hat zwar bekundet, auf Nachfrage habe der Beklagte zu 5 erklärt, es handele sich um einen Keller mit normalem Mauerwerk. Es bestehen indes Zweifel, ob die Erinnerung des Zeugen insoweit hinreichend sicher ist, denn er konnte sich im weiteren Verlauf seiner Vernehmung nicht mehr daran erinnern, welche Angaben er von dem Beklagten zu 5 zu den Ausmaßen des Kellers erhalten haben will. Der Zeuge hat ohnehin, obwohl die Kläger nach ihrem Vorbringen die genauen Abrisskosten ermittelt haben wollten, die Ausmaße des unterirdischen Gebäudes – wenn überhaupt – nach seinen Angaben nur äußerst grob geschätzt und auf diesen Punkt ersichtlich keine große Mühe und Aufmerksamkeit verwandt. In diesem Zusammenhang bleibt auch nach dem ergänzten Vorbringen der Kläger unter Vorlage des Schreibens der Firma W… vom 24. Mai 2016 ungeklärt, woher die exakte Angabe des umbauten Raumes des Bunkers in dem den Klägern unterbreiteten Angebot stammt. Eine theoretische Grundlage dieser Angabe kann, da die Grundfläche des Bunkers von außen nicht festgestellt werden kann und der Bunker unstreitig nicht betreten worden ist, die Angabe in der Skizze sein, in der Länge und Breite mit 5,55 m x 4,90 m (= 27,195 qm) angegeben ist.

Der Zeuge Kr… will zwar gehört haben, wie der Beklagte zu 5 den Begriff „Berliner Kartoffelkeller“ verwandt und in diesem Zusammenhang von einem gemauerten Keller gesprochen hat. Er konnte aber nicht näher erklären, warum trotz des Umstandes, dass weder ihm noch dem Kläger zu 2 dieser Begriff bekannt gewesen sein soll und am Kellereingang jedenfalls eine Stahltür erkennbar war, nicht näher nach der Beschaffenheit des Kellers gefragt worden ist.

Der Kläger zu 2 hat im Termin vom 21. April 2016 die Angaben des Zeugen Kr… im Wesentlichen bestätigt. Auf sein Nachfragen hin habe der Beklagte zu 5 noch erklärt, der als „Berliner Kartoffelkeller“ bezeichnete Keller bereite beim Abriss keine Probleme.

Die Klägerin zu 1 hat angegeben, bei den Besichtigungen sei von einem Keller die Rede gewesen.

Diesen im Kern glaubhaften und glaubwürdigen Angaben insbesondere des Zeugen Kr… und des Klägers zu 2 stehen indes die jedenfalls nicht weniger glaubhaften und glaubwürdigen Angaben der Beklagten zu 1, 4 und 5, ergänzt durch die Aussage des Zeugen Ha… gegenüber. So hat die Beklagte zu 1 anschaulich geschildert, wie sie mit der Klägerin zu 1, die noch ein kleines Kind bei sich gehabt habe, auch über den Bunker und das Haus gesprochen habe, weil es ihr am Herzen gelegen habe, dass beides erhalten bleibt. Die Beklagte zu 4 hat dies durch die Angabe ergänzt, dass die von ihrem Ehemann gefertigte Skizze dem Beklagten zu 5 übergeben worden sei, der wiederum erklärt habe, sie den Kaufinteressenten übergeben zu haben, für die die vorhandenen Baulichkeiten von Interesse gewesen seien, also auch den Klägern. Nähere Angaben zu dem Bunker habe er nicht machen können, weil er diesen nicht untersucht habe. Dass die Beklagten zu 1 bis 4 dem Beklagten zu 5 tatsächlich die Skizze Bl. 97 d. A. mit dem eingezeichneten Bunker übergeben haben, wurde durch den Zeugen Ha… bestätigt, der glaubhaft und glaubwürdig aussagte, eine solche Skizze von dem Beklagten zu 5 erhalten zu haben, obwohl er aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr sicher bestätigen konnte, dass die übergebene mit der Skizze Bl. 97 d. A. identisch war. Zwar steht damit nicht fest, dass auch den Klägern eine solche Skizze übergeben worden ist. Es ist damit nicht ausgeschlossen, dass der Beklagte zu 5 die Skizze den Klägern deswegen nicht übergeben hat, weil er eine Abstandnahme vom Abschluss des Kaufvertrages aus den Gründen, die der Zeuge Ha… angegeben hat, in diesem Fall vermeiden wollte. Gegen diese theoretische Möglichkeit spricht indes, dass dem Beklagten zu 5 die Absicht der Kläger, den Bunker abzureißen, bekannt war und er damit rechnen musste, dass eine Täuschung über dessen Beschaffenheit rasch zu Tage treten wird, die Täuschung also in keinem Fall verborgen bleiben kann.

Die Ausführungen der Kläger im Schriftsatz vom 26. Mai 2016 bauen im Kern darauf auf, dass die eigene Darstellung zutreffend und durch die Vernehmung der Zeugen nachgewiesen ist. Der Zeuge G… kann in diesem Zusammenhang aber nicht als Kaufmann angesehen werden, der auf die Angaben des Beklagten zu 5 vertraut habe. Im Gegenteil war er vor Ort, um im Interesse der Kläger aufgrund der eigenen Sachkunde die Abrisskosten zuverlässig zu ermitteln.

Kann sich der Senat i. E. weder von der Darstellung der Kläger noch von der Darstellung der Beklagten mit hinreichender Sicherheit überzeugen, so gehen diese Zweifel zu Lasten der insoweit beweispflichtigen Kläger, deren Rechtsmittel damit ohne Erfolg bleibt.

3.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

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