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Grundstückskaufvertrag – Bildung von Rhizomen bei Bambus

LG Köln – Az.: 12 O 119/16 – Urteil vom 24.05.2017

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger jeweils zur Hälfte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche.

Die Parteien sind durch notariellen Kaufvertrag vom 12.2.2013 über das Grundstück B 1 in K verbunden. Die Kläger sind die Käufer des Grundstückes. Der notarielle Kaufvertrag sieht unter III. 1. den Ausschluss der Ansprüche wegen Sachmängel vor. Im Übrigen wird auf die Ablichtung der Urkunde Bezug genommen (Bl. 51ff. d.A.). Am 25.8.2013 wurde das Grundstück an die Kläger übergeben. Zuvor wurde das Haus von der Familie der Tochter der Beklagten als Mieter bewohnt.

Zum Garten hin verfügt das Grundstück über zwei Terrassen in Holzbauweise. Die obere Terrasse wurde auf einer vorhandenen Terrasse aus Steinplatten aufgelegt. Unterhalb der Holzbohlen der oberen Terrasse waren Unterlegplatten eingebracht worden. Beide Terrassen waren mit Bambus innerhalb von Beeten bepflanzt. Eine Rhizomsperre war bei der Bepflanzung nicht eingebracht worden. Die Bepflanzungen waren durch den Zeugen M durchgeführt worden.

Die Kläger besichtigten vor Abschluss des Kaufvertrages das Grundstück am 16.12.2012, 12.1.2013 und 1.2.2013 im Beisein eines durch die Kläger beauftragen Sachverständigen, dem Zeugen L2. Zum Zeitpunkt der Besichtigung war die obere Terrasse und die untere Terrasse im Garten des Grundstücks in Beeten mit Bambus bepflanzt. Bei den Besichtigungen des Grundstückes nahmen die Beklagten selbst nicht teil, sondern überließen dies den Mietern.

Im Frühjahr 2014 stellten die Kläger fest, dass zwischen den Holzbohlen der Terrasse kleine Bambuspflanzen sprossen. Die Bambusse bildeten Rhizome unterhalb der Terrassen. Beide Terrassen waren flächendeckend mit Bambusrhizomen unterminiert, die teilweise auch ins Wärmedämmverbundsystem eingedrungen waren. Dieser Zustand bestand bereits bei Abschluss des Kaufvertrages.

Die Kläger behaupten, dass der Beklagten die Ausbreitungstendenz der Bambusrhizome bekannt gewesen sei. Es sei allgemein bekannt, dass Bambus lange Rhizome ausbilde, die durch eine Rhizomsperre zu begrenzen seien. Die Beklagten haben den Rhizombefall feststellen müssen, anhand der sich ihnen zeigenden Bambuspflänzchen, welche zwischen den Terrassenbohlen sprossen. Zudem sei die Befestigung der oberen Holzterrasse in unterschiedlicher Höhe erfolgt um auszugleichen, dass die darunterliegenden Platten bereits durch die Rhizome herauf gedrückt worden seien. Zudem sei ein dickes Rhizom durch die Mieter im Bereich der Hauswand abgeschnitten worden. Auch sei der Zeuge M auf die Notwendigkeit des Einbringens einer Rhizomsperre von der Zeugin T hingewiesen worden. Auch zeige sich die Kenntnis vom Bambusbefall darin, dass die Wurzeln mit Bodendeckern durch die Zeugen M verborgen worden sein sollen. Das Verhalten und die Kenntnis der Zeugen M sei den Beklagten zuzurechnen.

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Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als   Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 20.906,63 EUR nebst Zinsen in Höhen von 5 % über dem Basiszinssatz aus 12.719,63 seit dem 08.04.2016 und aus 8.186,72 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen, festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, jeden weiteren über den Klageantrag zu 1.) hinausgehenden Schaden der Kläger zu ersetzen, der diesen zur Feststellung und   Beseitigung des Bambusbefalls auf dem Grundstück B 1 in K entstehen wird und dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kläger von allen damit zusammenhängenden Kosten freizuhalten.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass die unterschiedlich hohe Befestigung der Holzterrasse dazu diente ein Gefälle und die nicht flächenbündige Verlegung des Plattenbelages auszugleichen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Beiziehungen der Akte des selbständigen Beweisverfahren (12 OH 3/14) und Vernehmung der Zeugen T, M und L2. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sachverständigengutachten des Sachverständigen L2 vom 27.5.2015 und das Ergänzungsgutachten vom 8.10.2015 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2017 (Bl.338 ff. d.A.).

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gereichten Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Grundstückskaufvertrag - Bildung von Rhizomen bei Bambus
(Symbolfoto: Von Laurence Berger/Shutterstock.com)

Den Klägern steht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 20.906,63 EUR zu. Ein solcher ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 437 Nr. 3, 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB. Die Parteien haben bei Abschluss des Kaufvertrages die Rechte wegen Sachmängel wirksam abbedungen. Insoweit kann es lediglich dann zu einer Haftung der Beklagten kommen, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hätten, § 444 BGB. Die Kläger können jedoch nicht nachweisen, dass die Beklagten einen Mangel des Grundstücks bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen haben.

Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und wenn er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (BGH, NJW 2007, 835, 836). Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel genügt für Arglist indes nicht (BGH, NJW 2004, 1032, 1033).

Hinsichtlich der Beklagten selbst, hat die Klägerseite schon nicht hinreichend dargetan, dass diese Kenntnis von einem Mangel des Grundstücks hatten. Soweit vorgetragen wurde, die Beklagten hätten Kenntnis von der Bepflanzung mit Bambus gehabt, ist dies nicht ausreichend, da allein die Bepflanzung mit Bambus kein Mangel ist. Dass die Beklagten Kenntnis von der Ausbreitung eines Rhizomteppichs unterhalb der Terrassen gehabt haben, ist schon nicht hinreichend konkret vorgetragen. Allein der Umstand, dass die Beklagten die Zeugen M des Öfteren in der Immobilie besucht haben, lässt nicht den Schluss zu, dass sich ihnen die Ausbreitung habe zeigen müssen. Auch eine Pflicht als Eigentümer zur Prüfung des Grundstückes ist nicht ersichtlich und nicht schlüssig vorgetragen.

Soweit auf die Kenntnis der Zeugen M abgestellt werden soll, so kann dahingestellt bleiben ob diese Kenntnis den Beklagten zuzurechnen ist, analog § 166 Abs. 1 BGB. Jedenfalls steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die damaligen Bewohner des Hauses Kenntnis von der Notwendigkeit des Einbringens einer Rhizomsperre oder von der fortgeschrittenen Ausbreitung der Rhizome hatten. Das Gericht hat gemäß § 286 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Es ist dabei keine absolute Gewissheit nötig, sondern ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der etwaigen Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen.

Aus dem Vorbringen der Kläger, den Zeugen M habe die Ausbreitung bekannt sein müssen, da auch während der Zeit in der die Zeugen M auf dem Grundstück gelebt haben, sich kleine Bambuspflanzen zwischen den Holzbohlen gezeigt haben müssten, kann auch bei wahr Unterstellung nicht zweifelsfrei geschlossen werden, dass sich den Zeugen M die Ursächlichkeit hierfür habe aufdrängen müssen. Der Zeuge M gab in seiner Vernehmung an, dass sich zwischen den Holzbohlen zwar Pflanzen gezeigt haben, die er regelmäßig entfernt hat, die er aber für gewöhnliches Unkraut gehalten habe. Diese Erklärung ist nachvollziehbar und konnte auch nicht durch die Kläger entwertet werden. Dass sich im Bereich von Terrassenfugen, ob Holz oder Stein, Unkrautpflänzchen zeigen, dürfte allgemein bekannt sein. Es musste vom Zeugen M auch nicht erkannt werden, dass es sich möglicherweise bei den Pflanzen um  Bambussprösslinge gehandelt hat. Die Behauptung der Kläger hierzu ist zudem auch nicht substantiiert. Soweit allein darauf abgestellt wurde, dass das Aussehen von Bambuspflanzen wegen der Bepflanzung mit dieser Pflanzensorte bekannt gewesen sein müsste, kann dem nicht gefolgt werden. Die Identifizierung einer Jungpflanze im Vergleich zu einer ausgewachsenen Pflanze und damit die Unterscheidung zwischen gewöhnlichem Unkraut und Bambus dürften für einen Laien nicht ohne weiteres möglich und folglich nicht zu erwarten sein.

Soweit die Kläger darauf verweisen, dass ein dickeres Rhizom in der Nähe der Hauswand einen Schnitt aufgewiesen habe, so ist nicht hinreichend vorgetragen inwieweit diese durch die Zeugen M erfolgt sein muss bzw. auch zu welchem Zeitpunkt.

Auch kann nicht auf die Kenntnis geschlossen werden, anhand der Behauptung beim Bau der Terrasse habe den Zeugen M sich zeigen müssen, dass die Platten durch Rhizome nach oben gedrückt worden waren und allein aus diesem Grund sei die Befestigung der Terrasse in unterschiedlicher Höhe erfolgt. Entgegen dem Dafürhalten der Kläger kann das auch nicht dem Gutachten des Sachverständigen entnommen werden. Dieser hat sich lediglich dahingehend eingelassen, dass nach seiner Auffassung die unterschiedlichen Höhen der Holzelemente dem Ausgleich eines Gefälles dienen. Dies lässt aber keinen Rückschluss darauf zu, ob damit ein bereits ursprünglich eingebrachtes Gefälle zwecks Entwässerung gemeint ist oder ein Niveauunterschied der einzelnen Platten. Selbst wenn letzteres der Fall sein sollte, so steht nicht fest, dass sich die Ursächlichkeit hierfür den Zeugen M erschlossen hat. Dem steht schon die Aussage des Zeugen M entgegen, der stringent und widerspruchsfrei bekundet hat, dass die Terrassen aus optischen Gründen angelegt worden seien.

Der Vortrag, dass sich die Kenntnis in dem Umstand zeige, dass die Zeugen M versucht haben die Rhizome mit Bodendeckern oder ähnliches zu verbergen, bleibt unsubstantiiert und zudem unbewiesen. Es lässt sich dem Vortrag schon nicht entnehmen inwieweit allein das Einbringen von Bodendeckern für eine Verdeckungsabsicht spricht.

Auch wurde dem Zeugen M die Kenntnis über die Notwendigkeit einer Rhizomsperre nicht aufgrund eines Gespräches mit der Zeugin T zuteil. Der Aussage der Zeugin T kann schon nicht entnommen werden was genau sie mit dem Zeugen M betreffend das Verhalten von Bambus besprochen hat. Dies ist jedoch entscheidend, denn nur soweit dies feststeht kann möglicherweise darauf geschlossen werden, welche Vorstellung der Zeuge M sich von dem Verhalten von Bambus gemacht haben könnte. Aus der Aussage kann nur entnommen werden dass die Zeugin ihn darauf angesprochen hat, dass das Bepflanzen mit Bambus problematisch sei. Erst auf mehrfaches Nachfragen des Gerichts hat die Zeugin ihre Aussage immer weiter präzisiert. So sagte sie zunächst aus, dass sie gesagt habe, dass was man einpflanzt nicht so einfach wieder entfernt werden könne. Erst auf erneutes Nachfragen präzisierte sie dahingehend, dass sie tatsächlich gesagt habe, dass Bambus dazu neige lange Wurzeln zu bilden. Im Hinblick auf dieses nicht stringente Aussageverhalten, kann schon nicht zweifelsfrei geschlossen werden, was genau die Zeugin zum Zeugen M gesagt hat. Selbst wenn die Zeugin T jedoch zum Zeugen M gesagt haben sollte, dass Bambus dazu neige lange Wurzeln zu bilden, so musste dies beim Zeugen M nicht zur Kenntnis oder zum Möglich halten von der Notwendigkeit zum Einbringen einer Rhizomsperre führen. Zum einen macht schon die Unterscheidung zwischen Wurzel und Rhizom einen erheblichen Unterschied, da letzteres eben dazu dient sich zu verbreiten. Zum anderen zeigte auch das weitere Verhalten des Zeugen M, geschildert von der Zeugin T, dass dieser die Gefahr für nicht hoch einschätze und die Warnung nicht ernst nahm, was zwar möglicherweise fahrlässig war, aber nicht für ein arglistiges Verhalten spricht.

Zwar kannte der Zeuge M unstreitig den Umstand, dass keine Rhizomsperre eingebracht wurde, und damit waren ihm wenigstens teilweise die Umstände bekannt die eine Mangelhaftigkeit begründen. Für den Vorsatz in Bezug auf das Vorhandensein des Mangels genügt zwar, dass der Verkäufer die mangelbegründenden Umstände gekannt oder mit ihnen gerechnet hat; ob er diese Umstände rechtlich zutreffend als Mangel einordnet, ist bedeutungslos (BGH NJW-RR 2003, 989; NJW 2007, 835). Jedoch gehört zu den mangelbegründenden Umständen auch die Frage der Notwendigkeit des Einbringens einer Rhizomsperre. Diese Kenntnis von der Notwendigkeit kann nur dann angenommen werden, wenn die Kenntnis des Zeugen M betreffend die Neigung von Bambus zur Rhizombildung nachgewiesen wäre. Dies ist den Klägern nicht gelungen, denn es verbleiben erhebliche Zweifel. Auf die Kenntnis kann auch nicht geschlossen werden soweit behauptet wird, die Neigung zur Rhizombildung bei Bambus sei Allgemeinwissen (entgegen LG Düsseldorf, Urt. v. 26.03.2013, zit. nach juris). Zum einen ist schon nicht dargetan, worauf die Klägerseite ihre Annahme stützt, dass es sich insoweit um Allgemeinwissen handele. Allein der Umstand, dass dies den Klägern selbst bekannt gewesen ist und auch dem ein oder anderen Laien bekannt ist, führt nicht zu der Annahme, dass bei einem weiten Personenkreis dieses Wissen vorhanden ist. Es mag als bekannt unterstellt werden können, dass Pflanzen unterschiedliche Eigenschaften im Wurzelungsverhalten aufweisen können. Die Kenntnis eines eine bestimmte Pflanze betreffenden spezifischen Verhaltens ist jedoch gerade im Hinblick auf die Unüberschaubarkeit und Sortenvielfalt der Flora ohne den Nachweis eines botanischen Fachverstandes nicht von einem Laien zu erwarten. Auch wenn man als bekannt unterstellen kann, dass bekannt ist, dass Pflanzen existieren, die dazu neigen sich weit zu verwurzeln ist dies nicht gleichzusetzen mit der Fähigkeit von Bambus Rhizome von vielen Metern Länge auszubilden. Die Besonderheit liegt darin, dass eine Durchwurzelung des Bodens ein Grundstück in seiner Substanz nicht im Sinne eines Mangels beeinträchtigt muss. Bei Rhizomen ist dies jedoch anders, da diese sich auf diese Weise auch verbreiten und insoweit auskeimen können. Die Unterscheidung von Wurzeln und Rhizomen dürfte jedoch grundsätzlich als botanisches Fachwissen eingeordnet werden können. Zudem existieren ausweislich des Sachverständigengutachtens unterschiedlichste Sorten von Bambus, insbesondere auch Sorten, sog. Gartenbambusse, die eben keine ausbreitenden Rhizome bilden. Die Einordnung der verschiedenen Bambuspflanzen ist von einem Laien nicht zu erwarten.

Soweit die Kläger meinen, dass für eine Ausführung entgegen lege artes eine Haftung ohne weiteres anzunehmen sei, so kann dem nicht gefolgt werden. Dies würde letztlich zu einer Nachforschungspflicht und damit wieder zu einer Eintrittspflicht des Verkäufers für fahrlässige Unkenntnis führen. Im Falle des zulässigen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte ist die Haftung jedoch begrenzt.

Mangels Hauptforderung stehen den Klägern auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht zu.

Aus den obigen Gründen ist auch der Feststellungsantrag unbegründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 20.906,61 EUR festgesetzt.

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