Grundstückskaufvertrag – Hinweispflicht des Verkäufers aus bestehende Mängel

OLG Düsseldorf – Az.: I-12 U 44/10 – Urteil vom 02.02.2012

Die Berufung der Kläger gegen das am 13.01.2010 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer – Einzelrichterin – des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I.

Die Kläger kauften von dem am 06.10.2010 verstorbenen – ursprünglichen – Beklagten (hiernach: Erblasser) mit notariell beurkundeter Urkunde vom 22.04.2004 den im Grundbuch des Amtsgerichts M, Blatt , eingetragenen Grundbesitz S in M zum Kaufpreis von € 520.000,00. In § 7 des Kaufvertrages heißt es unter anderem:

“Dem Käufer ist bekannt, daß er ein gebrauchtes Haus erwirbt. Die Verkäuferin versichert, daß ihr versteckte Mängel nicht bekannt sind.

Der Käufer hat den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt. Er wird von ihm gekauft im gegenwärtigen altersbedingten Zustand.


Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen….”

Die Übergabe des Kaufobjektes erfolgte entsprechend der vertraglichen Vereinbarung am 01.07.2004.

Die Kläger haben Minderung erklärt und mit Anwaltsschreiben vom 25.01.2007 die Zahlung von € 50.000,00 vom Erblasser verlangt, weil die im Anbau des Hauses befindliche Fußbodenheizung auf einer Fläche von ca. 120 qm ausgelaufen und irreparabel defekt sei. Sie haben behauptet, dieser Mangel sei dem Erblasser sowie seiner beim Vertragsschluss für ihn handelnden (Bl. 13 d. Akte) und als seine Betreuerin bestellten Ehefrau, der Zeugin J, vom Heizungsmonteur, dem Zeugen K, mitgeteilt und daher bekannt gewesen, weswegen zusätzliche Heizkörper installiert worden seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und die darin wiedergegebenen Anträge Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, den Klägern stehe wegen des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Minderung zu. Dass der Handwerker dem Erblasser und seiner Ehefrau vor Gefahrübergang mitgeteilt haben solle, dass die Fußbodenheizung im Keller defekt sei und die Kläger vermuteten, dass der Erblasser die zusätzlichen Heizkörper deshalb installiert habe, reiche als Sachvortrag zur arglistigen Täuschung nicht aus. Die Kläger hätten nicht behauptet, wann der Handwerker mit dem Erblasser oder seiner Ehefrau gesprochen habe. Aus der Installation zusätzlicher Heizkörper lasse sich erst dann ein Rückschluss auf die Kenntnis eines Defektes der Fußbodenheizung ziehen, wenn diese nach dem Gespräch zwischen dem Erblasser und dem Handwerker installiert worden seien, wozu die Kläger nichts vorgetragen hätten. Auch sei nicht dargelegt worden, welche Einzelheiten der Handwerker dem Erblasser zu dem Defekt und seinen Folgewirkungen mitgeteilt habe. Der bisherige Sachvortrag der Kläger lasse trotz Hinweises der Kammer einen Rückschluss darauf, dass der Erblasser bzw. seine Ehefrau und Betreuerin den Klägern vor Vertragsschluss den Mangel der Fußbodenheizung trotz Kenntnis nicht mitgeteilt hätte, nicht zu. Die Vernehmung des Zeugen K käme einer Ausforschung gleich. Daher komme es nicht darauf an, ob der Sachvortrag der Kläger im Hinblick auf die begehrte Minderung ausreichend sei.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag auf Verurteilung zur Zahlung von € 50.000,00 nebst Zinsen weiterverfolgen. Sie tragen vor, es sei erstinstanzlich dargelegt worden, dass dem Erblasser und seiner zur Betreuerin bestellten Ehefrau der irreparable Defekt der Fußbodenheizung vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages und vor Gefahrübergang bekannt gewesen sei. Hierauf seien sie durch den von ihnen, den Klägern, benannten Zeugen K hingewiesen worden. Dieser Mangel sei ihnen jedoch wider besseren Wissens verschwiegen worden. Die Forderung des Landgerichts, substantiierter zum Zeitpunkt und zum genauen Inhalt des Gesprächs zwischen dem Zeugen K und dem Erblasser vorzutragen, überfordere sie. Es sei lediglich bekannt, dass dieses vor Gefahrübergang stattgefunden habe. Die zusätzlichen Heizkörper habe der Erblasser in zeitlichem Zusammenhang hierzu in den Räumen installiert, in denen sich die Fußbodenheizung befunden habe. Dies sei erfolgt, weil die Fußbodenheizung nicht mehr funktioniert habe und auf einfachere Art und Weise diese Räume nicht mehr zu beheizen gewesen seien. Es sei daher ausreichend hinsichtlich einer arglistigen Täuschung vorgetragen worden.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des am 13.01.2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Duisburg – Aktenzeichen 2 O 149/07 – die unbekannten Erben des am 06.10.2010 verstorbenen U J zu verurteilen, an sie € 50.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.02.2007 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagtenseite verteidigt das angefochtene Urteil und trägt unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag vor, die Kläger hätten zum vermeintlich arglistigen Verhalten des Erblassers weiterhin nicht substantiiert vorgetragen. Da die Kläger mit dem Heizungsmonteur gesprochen haben müssten, könne von ihnen auch weiterer Sachvortrag verlangt werden. Der Zeuge K solle nach der Vorstellung der Kläger nur ausgeforscht werden.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Erstattungsanspruch der Kläger gegen den Erblasser gemäß §§ 441 Abs. 4, 437 Nr. 2 BGB wegen des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses verneint. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Erblasser oder die beim Vertragsschluss für ihn handelnde Zeugin J, deren Kenntnisse er sich nach § 166 Abs. 1 BGB hätte zurechnen lassen müssen, einen Mangel im Sinne von § 444 BGB arglistig verschwiegen haben.

1. Das Verschweigen eines Mangels erfüllt nur dann die Voraussetzungen von § 444 BGB, wenn eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bestand (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 71. Aufl., § 442 Rn. 18, m. w. N.). Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, den Vertragspartner über alle Umstände aufzuklären, die für den Vertragszweck und daher für den Kaufentschluss des anderen Teils offensichtlich von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urt. vom 28.04.1971, VIII 258/69, NJW 1971, 1795 (1799)). Ein arglistiges Verschweigen eines solchen aufklärungspflichtigen Umstandes setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. (vgl. BGH, Beschl. vom 08.12.2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835 (836)). Hierfür ist der Käufer darlegungs- und beweisbelastet (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 71. Aufl., § 444 Rn. 4).

2. Die Kläger machen ausschließlich geltend, dass die Fußbodenheizung ausgelaufen gewesen und deshalb irreparabel defekt gewesen sei. Die Kläger haben jedoch weder das Vorliegen dieses behaupteten Defekts der Fußbodenheizung noch eine etwaige Kenntnis oder ein Fürmöglichhalten des Erblassers oder der Zeugin J hiervon bewiesen.

Der hierzu von den Klägern benannte Zeuge K hat im Senatstermin vom 12.01.2012 im Gegenteil ausgesagt, dass die Heizung weder ausgelaufen noch irreparabel defekt gewesen sei. Anschaulich hat er bekundet, dass die Fußbodenheizung zwar über die Jahre schwerfälliger wurde und häufiger gespült werden musste, weil sie zunehmend verschlammte. Den von den Klägern behaupteten Mangel hat er indessen nicht bestätigt. Dies stimmt mit der Aussage der Zeugin J überein, die zwar auch ausgesagt hat, dass die Fußbodenheizung gespült werden musste. Der von den Klägern behauptete Mangel der Fußbodenheizung ließ sich anhand ihrer Aussage jedoch ebenfalls nicht feststellen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass zumindest in den früher angeblich als Büro genutzten Kellerräumen zusätzliche Heizkörper eingebaut worden sind. Insbesondere lässt sich nicht feststellen, dass diese Heizkörper etwa deshalb eingebaut wurden, weil die Heizung nicht mehr funktionierte und auf einfachere Art und Weise diese Räume nicht mehr zu beheizen gewesen sind. Vielmehr hat der Zeuge K – ohne dass es darauf ankommt, ob er dies der Zeugin J oder, wie er auf Vorhalt einräumte, eventuell “Frau J sen.” empfohlen habe – auch insoweit nachvollziehbar bekundet, dass er empfohlen habe, zusätzlich Heizkörper einzubauen, weil dem Erblasser häufiger kalt gewesen sei.

3. Ein arglistiges Verschweigen ist auch nicht etwa deshalb anzunehmen, weil es sich bei der Fußbodenheizung nach der Aussage des Zeugen K wegen der dünnen wasserführenden Leitungen, die sich häufig zusetzten und dann schneller verschlammten, um eine “Fehlkonstruktion” gehandelt habe. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die Kläger diesen Mangel geltend oder sich die diesbezüglichen Bekundungen des Zeugen K zumindest zu eigen machen wollen. Auch in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 24.01.2012 behaupten sie weiter, die “Fehlkonstruktion habe nicht nur zu einer nachlassenden Heizleistung, sondern vielmehr zum Austritt von erheblichen Mengen an Wasser” geführt. Dass dies etwa schon vor Vertragsschluss erfolgte und dem Erblasser oder der Zeugin J bekannt gewesen ist, haben sie – wie erörtert – allerdings nicht bewiesen. Hinzu kommt, dass durch die Kläger auch nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich ist, dass der Erblasser oder die Zeugin J die Konstruktion der Fußbodenheizung mit der Folge einer Aufklärungspflicht selbst als Mangel angesehen haben. Insoweit kann daher auch dahinstehen, ob es sich wegen des Alters der bereits im Jahre 1982 eingebauten Heizung überhaupt um einen aufklärungspflichtigen Mangel des ausdrücklich als gebraucht gekauften Hauses handelte.

4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, ZPO. Eine Zulassung der Revision ist nicht veranlasst. Zulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

Streitwert der Berufung: € 50.000,00