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Grundstückskaufvertrag Mehrfamilienhaus ohne Baugenehmigung

LG Lübeck – Az.: 15 O 145/21 – Urteil vom 12.11.2021

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der durch die Nebenintervention entstandenen Kosten zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 151.475,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein mit einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten und Garagen bebautes Grundstück unter der Anschrift  … , verzeichnet im Grundbuch von  …  zu Blatt  … , Flurstück  …  mit  …  qm und Flurstück  …  mit  …  qm, zu einem Kaufpreis von 245.000 EUR. Für das vorgenannte Objekt existiert lediglich eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1947, die den Umbau von einer Meierei zu einer Fabrikanlage zur Herstellung von Elektromotoren und Kleinwaschmaschinen gestattete. Dieses Vorhaben wurde jedoch nie umgesetzt.

Sämtliche Wohnungen in dem Gebäude sind seit Jahrzehnten vermietet.

Im Jahr 2015 erwarb die Beklagte das Grundstück von einer Frau  …  erworben.

Im Jahr 2016 kam es zu Verkaufsverhandlungen zwischen den Parteien. Grundlage der Verkaufsverhandlungen war dabei ein Exposé der Streithelferin. In diesem wurde u.a. auch darauf hingewiesen, dass jährliche SOLL-Mieteinnahmen in Höhe von 27.840 EUR zu erwarten seien. Hinsichtlich der Einzelheiten wird insoweit auf Anlage K 2 (Bl. 19 f. d.A.) Bezug genommen.

Im Zuge der Verkaufsverhandlungen erteilte die Geschäftsführerin der Beklagten der der Streithelferin eine Vollmacht zur Akteneinsicht u.a. in die Bauakte. Diese wurde am 12. Oktober 2016 dem Geschäftsführer der Streithelferin, Herrn  … , gewährt, der in der Bauakte nach Grundrissen sowie Wohn- und Nutzflächenberechnungen suchte, derartiges in der Akte jedoch nicht fand.

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Grundstückskaufvertrag Mehrfamilienhaus ohne Baugenehmigung
(Symbolfoto: Radovan1/Shutterstock.com)

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Dezember 2016 erwarb sodann der Kläger das

streitgegenständliche Grundstück. In dem Vertrag heißt es auszugsweise wörtlich:

㤠1

(…)

Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten und Garagen bebaut.

§ 2

(…)

(2) Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes (…) sind ausgeschlossen, mit Ausnahme

1. ggf. in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien,

2. vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine Mängel verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Vertragsobjektes einen Hinweis erwarten durfte.

(…)

§ 3

(…)

(3) Eintragungen im Baulastverzeichnis, (…), Überbauungen oder baurechtswidrige Zustände sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer garantiert folgende Umstände:

– Wohnungsbindung oder Einschränkungen aufgrund sozialer Wohnraumförderung sowie aufgrund Denkmalschutzes bestehen nicht.

– Die derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche Erschließung gem. BauGB und Kommunalabgabengesetz mit Straßenausbau und Entwässerung sowie die Anbindung an die öffentliche Wasserversorgung sind endabgerechnet und bezahlt.“

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den als Anlage K 1 vorliegenden Kaufvertrag (Bl. 7 ff. d.A.).

Erst nach Zahlung des Kaufpreises und Übergabe des Kaufgegenstandes stellte der Kläger fest, das für die Wohnungen und Garagen keine gültigen Baugenehmigungen vorlagen. Sie forderte die Beklagte hierauf mit Schreiben vom 21. November 2017 auf, den Nachweis über eine Baugenehmigung beizubringen. Die Beklagte teilte hierauf mit, dass auch sie jetzt erst in Erfahrung gebracht habe, dass keine Baugenehmigung vorläge.

In der Folge bemühte sich der Kläger ohne Erfolg um eine nachträgliche Baugenehmigung. Der entsprechende Antrag wurde jedoch durch die zuständige Baubehörde am 23. Oktober 2018 zurückgewiesen. Einen hiergegen eingereichten Widerspruch nahm der Kläger zurück, nachdem die Baubehörde ihn formlos darauf hingewiesen hatte, dass beabsichtigt sei, diesen zurückzuweisen.

Für den Ablehnungsbescheid sind Gebühren in Höhe von 200 EUR angefallen. Des Weiteren sind dem Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.743,47 EUR entstanden.

Der Kläger behauptet, die Geschäftsführerin habe bereits vor Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis von der fehlenden Genehmigung gehabt. Er behauptet, auch der Makler habe aufgrund der von ihm vorgenommenen Akteneinsicht Kenntnis von der fehlenden Genehmigung gehabt. Er selbst müsse aufgrund der fehlenden Genehmigung nunmehr jeden Tag mit einer Nutzungsuntersagung rechnen. Der tatsächliche Wert des Grundstückes betrage insgesamt 98.700 EUR. Der Kläger behauptet, im Zuge seiner Bemühungen 2.000 EUR an den Architekten  …  für eine Bestandsaufnahme und weitere 2.975 EUR an den Architekten  …  für den Nutzungsänderungsantrag gezahlt zu haben.

Der Kläger behauptet zudem mit nachgelassenem Schriftsatz vom 1. November 2021, dass mit Ausnahme der Beurkundung des Kaufvertrages alle Gespräche und Verhandlungen sowie der Austausch von Informationen allein über die Streithelferin erfolgte. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den vorgenannten Schriftsatz.

Die Klägerin meint, es läge eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend vor, dass jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 24.840 EUR erzielbar seien. Sie meint weiter, dass sich die Beklagte zudem die Kenntnis des Maklers von der fehlenden Baugenehmigung zurechnen lassen müsse. Ihm stehe daher das Recht zur Minderung in Höhe von 146.300 EUR zu. Hinsichtlich der Berechnung des Minderungsbetrages wird Bezug genommen auf die Klageschrift, dort S. 5 (Bl. 5 d.A.). Hinsichtlich der oben aufgeführten Kosten stehe ihm im Übrigen ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 151.475 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.743,47 EUR zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Streithelferin der Beklagten beantragt ebenfalls, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass die Verkäuferin in 2015 die folgende Garantie abgegeben habe:

„Der Verkäufer garantiert, dass sämtliche Gebäude (…) so wie sie zum gegenwärtigen Zeitpunkt genutzt werden, falls erforderlich bauordnungsrechtlich genehmigt und abgenommen sind.“

Die Beklagte behauptet, bei Abschluss des Kaufvertrages keine Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung gehabt zu haben. Sie bestreitet, dass das Objekt nicht genehmigungsfähig sei. Auch der Geschäftsführer der Streithelferin habe keine positive Kenntnis gehabt und auch anlässlich der Akteneinsicht nicht gewonnen. Denn ihn haben nur die Grundrisse, die Flurkarte sowie die Wohnflächenberechnung interessiert. Auf Baugenehmigungen habe er nicht geachtet.

Die Streithelferin behauptet ebenfalls, dass ihr anlässlich der Akteneinsichtnahme verborgen geblieben sei, dass keine Baugenehmigung für die gegenwärtige Nutzung vorliege.

Die Bauakte  …  lag in der mündlichen Verhandlung vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber unbegründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.

1. Der Kläger kann zum einen keine Rückzahlung zu viel bezahlter Beträge nach Minderung gem. §§ 434, 437 Nr. 2, 441 BGB verlangen.

a. Zwar dürfte grundsätzlich ein zur Minderung berechtigender Sachmangel im Sinne von § 434 S. 1 BGB vorliegen, da eine – wie hier – fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums darstellt (BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11 -, NJW 2013, 2182).

b. Auf diesen Mangel kann sich der Kläger jedoch nicht berufen. Denn ausweislich des von ihm wirksam abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages sind „alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen (…) ausgeschlossen“. Folge dieser – allgemein üblichen – Klausel ist, dass es grundsätzlich Sache des Käufers ist, sich vor Abschluss des Kaufvertrages über alle für ihn wesentlichen Gegebenheiten, einschließlich der baurechtlichen Lage, selbst zu vergewissern, da ihm im Nachhinein eben gerade keine Möglichkeiten mehr zur Verfügung stehen, sich auf Mängel zu berufen.

c. Dieser Ausschluss der Mängelgewährleistung ist auch wirksam gem. § 444 BGB bzw. des insoweit gleichlaufenden § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Kaufvertrages.

(1) Das Gericht konnte insbesondere keine Überzeugung dahingehend gewinnen, dass die Beklagtenseite den baurechtlichen Mangel arglistig verschwiegen hat.

(a) Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen von Arglist ist insoweit der Kläger. Dieser muss beweisen, dass ihn die Beklagtenseite im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen bezüglich der fehlenden Baugenehmigung arglistig getäuscht hat. Dies setzt vor allem voraus, dass der Kläger beweist, dass der Beklagtenseite überhaupt bekannt war, dass das verkaufte Objekt für die Nutzung als Wohngebäude über keine Genehmigung verfügte.

(b) Substantiierter Vortrag der Klägerseite, dass die Geschäftsführerin der Beklagten selbst positive Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung hatte, liegt nicht vor.

(c) Das Gericht kann zudem nicht erkennen, dass sich die Beklagtenseite positive Kenntnis der Streithelferin zurechnen lassen müsste. Dabei kann dahinstehen, ob die erforderlichen Voraussetzungen für eine derartige Wissenszurechnung (vgl. etwa OLG Stuttgart, Urteil vom 24. Januar 2011 – 13 U 148/10 -, Juris) vorliegen. Denn jedenfalls ist das Gericht nicht der Überzeugung, dass der Geschäftsführer der Streithelferin zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses positive Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung hatte.

Das einzig hierfür vorgetragene Indiz, nämlich der Umstand, dass der Geschäftsführerin der Streithelferin vor Abschluss des Kaufvertrages Einsicht in die Bauakte genommen hat, ist nicht geeignet, eine derartige Überzeugung zu begründen. Wie schon die 10. Zivilkammer in dem Verfahren 10 O 359/19 ist auch die hiesige Kammer – Einzelrichter – nach dem persönlichen Eindruck aus der mündlichen Verhandlung nicht davon überzeugt, dass der Geschäftsführer der Streithelferin anlässlich seiner Einsichtnahme in die Bauakte positive Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung erlangt hat. Das Gericht erachtet es insoweit für jedenfalls nachvollziehbar, dass ein Makler, der – wie von der Streithelferin vorgetragen – nur nach verwertbaren Grundrissen, Flurkarten oder Wohnflächenberechnungen sucht, die Bauakte nur oberflächig durchsieht ohne vertieft von deren Inhalt Kenntnis zu nehmen. Für einen derartigen Geschehensablauf spricht auch ergänzend der (ebenfalls bereits von der 10. Zivilkammer betonte) Umstand, dass die Streithelferin nach Abschluss des Kaufvertrages und nach Eingang des Schreibens der Klägerseite vom 21. November 2017 erneut Akteneinsicht begehrte und ihr nunmehr das Fehlen der Baugenehmigung von einer Mitarbeiterin der Baubehörde erläutert wurde.

Ob im Übrigen die Streithelferin eine Pflicht traf, Erkundigungen nach der baurechtlichen Situation einzuholen (vgl. etwa OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. September 1995 – 7 U 230/94 -, Juris), kann zur Überzeugung der Kammer dahinstehen. Denn selbst wenn eine solche Pflicht bestanden haben sollte, indiziert dies nicht zwingend, dass sich der Geschäftsführer der Streithelferin dessen auch bewusst war, entsprechende Nachforschungen auch tatsächlich anstellte und entsprechend positive Kenntnis gewann. Vielmehr ist ebenso denkbar, dass er – wie glaubhaft vorgetragen – nicht derart handelte und entsprechend pflichtwidrig und fahrlässig in Unkenntnis blieb. Fahrlässige (selbst grob fahrlässige) Unkenntnis genügt jedoch in keinem Fall um einen Fall arglistiger Täuschung nach § 444 BGB annehmen zu können

(„Entgegen der Auffassung des BerGer. genügt es dagegen nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.“, BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11 -, NJW 2013, 2182).

(2) Das Gericht kann des Weiteren auch nicht zu Grunde legen, dass die Beklagtenseite eine Garantie für das Vorliegen einer Baugenehmigung übernommen hat. Schon aus dem Wortlaut des Vertrages folgt, dass die Beklagte für das Vorliegen der Baugenehmigung nicht garantieren wollte. Vielmehr erklärte sie lediglich, dass ihr baurechtswidrige Zustände „nicht bekannt“ seien. Auch aus der Systematik des Vertrageswerkes folgt unmissverständlich, dass eine Garantie gerade nicht übernommen werden sollte. Denn die Umstände, hinsichtlich derer eine Garantie übernommen wurde, sind in § 3 Abs. 3 Satz 2 ausdrücklich aufgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung gehört nicht zu diesen Umständen. Zuletzt kann auch aus § 1 letzter Satz bzw. aus den Angaben zu den SOLL-Mieteinnahmen im Exposé keine Garantie für das Vorliegen einer Baugenehmigung abgeleitet werden. Ersichtlich haben diese Angaben lediglich beschreibenden Charakter bzgl. des rein tatsächlichen Status-quo. Hätte die Beklagtenseite insoweit eine Garantie abgeben wollen, wäre dies in § 3 Abs. 3 Satz 2 des Vertrages aufzunehmen gewesen. Dies ist jedoch nicht erfolgt.

c. Der Kläger kann seinen Rückzahlungsanspruch auch nicht – wie wohl mit Schriftsatz vom 1. November 2021, dort S. 2 angedeutet – alternativ auf den Umstand stützen, dass der Geschäftsführer der Streitverkündeten dem Kläger nicht mitgeteilt habe, dass er in der Bauakte weder Grundrisszeichnungen noch Wohnflächenberechnungen hinsichtlich des Kaufobjektes vorgefunden habe. Insofern erschließt sich weder, weshalb fehlende Grundrisszeichnungen oder Wohnflächenberechnungen einen Mangel des gekauften Objektes darstellen sollen, noch inwieweit dieser Vortrag auch nur ansatzweise zu einer Minderung in der geltend gemachten Größenordnung berechtigen sollte. Insbesondere war das Vorhandensein entsprechender Unterlagen weder vereinbart (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) noch stellt deren Fehlen (für sich betrachtet) die vertraglich vorausgesetzte Verwendung in Frage (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB).

2. Der Kläger kann auch keinen Ersatz ihm entstandener Kosten gem. §§ 434, 437 Nr. 3, 440 BGB verlangen. Denn auch insoweit ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. Auch hierbei gilt im Übrigen, dass nichts anderes aus dem Vortrag vom 1. November 2021 zu der unterlassenen Mitteilung zu Grundrisszeichnungen bzw. Wohnflächenberechnungen folgt, wobei auch hier offen gelassen werden kann, ob – wofür wenig spricht – überhaupt eine Pflicht zum Hinweis auf diesen Umstand angenommen werden kann. Denn selbst wenn eine solche Pflicht bestanden haben sollte ist nicht schlüssig vorgetragen, weshalb deren dann anzunehmende Verletzung kausal zu den geltend gemachten Kosten geführt hätte. Insbesondere fehlt jeder Vortrag zu der dann entscheidenden Frage, wie der Kläger auf einen entsprechenden Hinweis reagiert und weshalb diese Reaktion zur Vermeidung des Schadens geführt hätte.

In Ermangelung einer Hauptforderung stehen dem Kläger auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht zu.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

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