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Grundstückskaufvertrag Rückabwicklung – Abstandsunterschreitung Nachbarhaus

OLG Stuttgart – Az.: 3 U 218/15 – Urteil vom 04.05.2016

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Einzelrichters der 16. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 12.11.2015 wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil sowie das vorstehend bezeichnete Urteil des Landgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: 376.894,62 €

Gründe

A.

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Rückabwicklung eines Kaufvertrags über eine Doppelhaushälfte in Anspruch.

Der Beklagte war Eigentümer des mit der Doppelhaushälfte S… Straße … bebauten Grundstücks Flurstücknummer … in W…, welches eine erhebliche Freifläche aufwies. Im Jahr 2005 bebaute der Beklagte dieses Grundstücks mit bestandskräftiger Baugenehmigung der Stadt W… mit dem frei stehenden Wohnhaus S… Straße … In der Folgezeit teilte der Beklagte das Grundstück auf, indem er den mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücksteil als Flurstücknummer … abteilte. Das Wohnhaus S… Straße … steht nach der Teilung auf der Grundstücksgrenze, der Abstand zur Doppelhaushälfte S… Straße … betrug rund 1 m. Das abgeteilte Grundstück mit der Doppelhaushälfte verkaufte der Beklagte mit notariellem Kaufvertrag vom 25.02.2010, in welchem die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen wurde, an die Kläger (Anlage K 2). Im Hinblick auf den nicht vorhandenen Grenzabstand des Hauses S… Straße … sowie den Dachüberhang ist das von den Klägern erworbene Flurstück Nummer … mit Dienstbarkeiten zu Gunsten des Flurstücks Nummer … belastet. Die Kläger haben nach dem Erwerb der Doppelhaushälfte Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Umfang und Kostenaufwand streitig ist. Durch die im Auftrag der Kläger aufgebrachte Isolierung verminderte sich der Grenzabstand der Gebäude weiter.

Die Stadt W… hat als untere Baurechtsbehörde zunächst die Auffassung vertreten, die Gebäude S… Straße … und … genügten den brandschutztechnischen Anforderungen. Das Regierungspräsidium als höhere Baurechtsbehörde hat hingegen die Stadt W… mit Verfügung vom 14.01.2015 angewiesen, gegenüber den Parteien als Eigentümer geeignete Anordnungen zu treffen, um den Brandschutz sicherzustellen (Anlage K 8). Nachdem Verhandlungen der Parteien über eine einvernehmliche Rückabwicklung des Kaufvertrags gescheitert waren, traten die Kläger durch Anwaltsschriftsatz vom 18.02.2015 vom Kaufvertrag zurück (Anlage K 17). Mit Verfügung vom 13.08.2015 ordnete die Stadt W… gegenüber den Klägern an, näher bezeichnete Fenster ihrer Doppelhaushälfte auszubauen und entweder doch hochfeuerhemmende Fenster (F 60) zu ersetzen oder komplett zu verschließen (Anlage K 33). Dieser Anordnung sind die Kläger zwischenzeitlich nachgekommen, indem sie brandbeständige Fenster haben einbauen lassen, die nicht geöffnet werden können. Auch gegenüber dem Beklagten ordnete die Stadt W… Maßnahmen an, um den Brandschutz zu ertüchtigen. Auch der Beklagte hat die von der Baubehörde geforderten Maßnahmen zur Durchführung beauftragt.

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Die Kläger haben in erster Instanz im Wesentlichen die Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Wertersatz für ihre Renovierungsaufwendungen verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil zwar ein Sachmangel vorliege, dieser jedoch von dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss umfasst werde. Entgegen der Auffassung der Kläger liege kein Rechtsmangel vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands in erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihre erstinstanzlich erfolglos gebliebenen Anträge weiter. Sie bringen vor, das Landgericht habe zu Unrecht einen Rechtsmangel verneint. Entscheidend sei, dass nicht lediglich die Nutzungsmöglichkeit aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen beschränkt sei, sondern die Sozialbindung des Eigentums in Frage stehe, weil den Klägern im Interesse der Allgemeinheit kraft öffentlichen Rechts durch die Baubehörden Verpflichtungen auferlegt würden.

Die Kläger beantragen,

I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 372.094,62 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen aus 370.048,62 € seit 27.02.2015 und aus weiteren 2.046,00 € seit Rechtshängigkeit zu bezahlen, dies Zug um Zug gegen

  • Rückgabe, Rückauflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung des Grundstücks „Grundbuch von W…, Nr. …, Gemarkung W…, Flurstück Nr. …, S… Straße …, Gebäude- und Freifläche, 2 a 73 qm“ an den Beklagten,
  • Löschungsbewilligung der im vorgenannten Grundbuch unter der lfd. Nr. 1 in Abt. III zu Gunsten der S…-Bank Baden-Württemberg eG eingetragenen Grundschuld in Höhe von 155.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 15 % p.a. und 5 % einmaliger Nebenleistung und
  • Abtretung des etwaigen Anspruchs der Kläger auf Rückerstattung der von ihnen bezahlten Grunderwerbssteuer gegenüber dem Finanzamt W…

II. Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte hinsichtlich der von den Klägern Zug um Zug zu erbringenden Leistungen in Annahmeverzug befindet.

III. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern alle weiteren und künftigen Schäden, die ihnen aus der Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags vom 25.02.2010 (Notar S…, Urkundenrolle 1a Nr. …) entstanden sind oder noch entstehen werden, und alle weiteren Aufwendungen / Wertsteigerungen auf die streitgegenständliche Kaufsache zu ersetzen.

Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht zwar von berechtigten Mängelansprüchen, nicht jedoch von einem Rücktrittsrecht ausgehen sollte:

Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägerin alle Kosten zu erstatten, die ihnen dadurch entstehen, dass sie von behördlicher Seite verpflichtet werden, bauliche Änderungen an der nördlichen Giebelwand ihres Gebäudes oder sonstige Maßnahmen brandschutzrechtlicher Art, die wegen Nichteinhaltung der brandschutzrechtlichen Vorgaben aufgrund des geringen Gebäudeabstands der Gebäude S… Straße … und S… Straße … angeordnet werden, vorzunehmen.

IV. Der Beklagten wird verurteilt, an die … Rechtsschutzversicherungs AG, … Straße …, … K…, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.077,43 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit und an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 150,00 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Das Landgericht habe zutreffend einen Rechtsmangel verneint. Der von den Klägern geltend gemachte Mangel sei in der Beschaffenheit der Kaufsache begründet, was zur Anwendung von Sachmängelgewährleistungsrecht führe und einen Rechtsmangel ausschließe.

Im Hinblick auf das weitere Berufungsvorbringen wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

B.

I.

Das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass die von den Klägern geltend gemachten brandschutzrechtlichen Mängel keinen Rechtsmangel (§ 435 BGB) darstellen, so dass der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss für Sachmängel eingreift.

1. Ein Rechtsmangel kann sich allerdings nicht nur aus dem privaten Recht eines Dritten am Kaufgegenstand ergeben, sondern auch aus dessen Bindung kraft öffentlichen Rechts (BGH, Urteil vom 27.04.1979 – V ZR 204/77, WM 1979, 949 [juris Rn. 25]; vom 04.06.1982 – V ZR 81/81, NJW 1983, 275; vom 28.10.1983 – V ZR 235/82, WM 1984, 214 [juris Rn. 9]). Nicht jede öffentlich-rechtliche Beschränkung, welche sich auf den Kaufgegenstand bezieht, ist aber ein Rechtsmangel.

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Kaufgegenstand aus öffentlich-rechtlichen Gründen der Beschlagnahme unterliegt, namentlich wegen der steuerrechtswidrigen Vermischung von Dieselkraftstoff mit Heizöl (BGH, Urteil vom 05.12.1990 – VIII ZR 75/90, NJW 1991, 915, 916) sowie bei der rechtmäßigen Beschlagnahme des Kaufgegenstands durch die Staatsanwaltschaft nach § 111b StPO wegen des Verdachts, dass der Kaufgegenstand dem Verfall oder der Einziehung unterliege (BGH, Urteil vom 18.02.2004 – VIII ZR 78/03, NJW 2004, 1802). Ebenfalls als Rechtsmangel ist in ständiger Rechtsprechung angesehen worden, wenn die verkaufte Wohnung nach vorangegangener Förderung des Wohnungsbaus aus öffentlichen Mitteln der Sozialbindung nach dem Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WohnungsbindungsG) unterliegt und daher nur nach Maßgabe gesetzlicher und behördlicher Vorgaben benutzt werden darf (BGH, Urteil vom 09.07.1976 – V ZR 256/75, BGHZ 67, 134 [juris Rn. 13 f.]; vom 28.10.1983, aaO; vom 21.01.2000 – V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).

Allen diesen Fällen des Rechtsmangels ist gemein, dass die Eingriffsbefugnisse allein mit der Vorgeschichte der Kaufsache zusammen hängen, nicht aber mit deren stofflichen Eigenschaften, so dass der Kaufinteressent auch bei genauer Prüfung der Kaufsache keine rechtlichen Beschränkungen erkennen kann (vgl. BGH, Urteil vom 28.10.1983, aaO). Beruhen die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen im Hinblick auf die Kaufsache hingegen auf deren körperlichen Eigenschaften, so ist vom Bundesgerichtshof ein Rechtsmangel abgelehnt und stattdessen ein Sachmangel angenommen worden. Denn ein Sachmangel braucht nicht der Sache selbst anzuhaften, sondern kann auch in ihrer rechtlichen Beziehung zur Umwelt besehen. Öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen aufgrund bauordnungs- oder planungsrechtlicher Bestimmungen begründen daher regelmäßig einen Sachmangel (BGH, Urteil vom 06.06.1986 – V ZR 67/85, NJW 1986, 2824 f.; vom 13.10.2000 – V ZR 430/99, NJW 2001, 65). Ebenso liegt ein Sachmangel vor, wenn die erforderliche Baugenehmigung fehlt, so dass die Nutzung der Kaufsache untersagt werden kann (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 9). Auch bei Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen eines Grundstücks, welches vormals Gegenstand eines Fideikommisses gewesen ist und nach dem Fideikomissauflösungsrecht Anordnungen des Fideikommissgerichts unterlag, ist ein Sachmangel und kein Rechtsmangel angenommen worden. Der Bundesgerichtshof hat insoweit darauf abgestellt, die Beschränkung des Eigentums sich nicht allein aus der – dem Erwerber unbekannten – Vorgeschichte des Grundstücks ergebe, sondern auch aus deren Lage und der baulichen Besonderheiten des verkauften Gebäudes (BGH, Urteil vom 27.04.1979 – V ZR 204/77, WM 1979, 949 [juris Rn. 26]).

2. Ist demnach entscheidend für die Einordnung als Sachmangel, dass die rechtliche Umweltbeziehung in den körperlichen Eigenschaften der Sache und nicht nur in ihrer Vorgeschichte wurzelt, so sind die von den Klägern geltend gemachten brandschutztechnischen Unzulänglichkeiten als Sachmangel anzusehen. Der Umstand, dass die beiden Gebäude nahe beieinander stehen und daher die Gefahr besteht, ein Brand in einem Gebäude könne auf das andere übergreifen, betrifft die körperliche Beschaffenheit der Gebäude. Deutlich wird der Bezug des geltend gemachten Mangels zur stofflichen Beschaffenheit der Kaufsache auch daran, dass die behördlichen Eingriffsbefugnisse nicht im zu geringen Grenzabstand, sondern in der fehlenden Ausführung der angrenzenden Wände als Brandwände liegen. Das Vorhandensein von Fenstern an der Außenwand, welche bauordnungsrechtlich bei Brandwänden nicht zulässig sind, stellt ebenso wenig einen Rechtsmangel dar wie die baurechtliche Unzulässigkeit eines Gebäudes unter anderem Gesichtspunkt.

3. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht aus dem Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 07.08.2013 (9 U 108/12, juris). Denn Anspruchsgrundlage für die Haftung des Verkäufers gegenüber den Käufern im dort entschiedenen Fall waren gerade nicht kaufvertragliche Ansprüche, sondern der gesetzliche Anspruch aus § 24 Abs. 2 BBodSchG. Nachdem diese Regelung an die öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeit anknüpft, war diese Bestimmung anwendbar, obwohl jegliche denkbaren Ansprüche aus dem Kaufvertrag verjährt waren (aaO juris Rn. 34). Mit der Annahme, dass dieser gesetzliche Anspruch nicht durch den vertraglich vereinbarten Ausschluss für Sachmängel ausgeschlossen sei (aaO juris Rn. 36 ff.), ist nicht die Aussage getroffen worden, dass es sich dabei um einen Rechtsmangel (§ 435 BGB) handle.

II.

Liegt demnach kein Rechtsmangel vor, sondern ein Sachmangel, so wird dieser von dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss umfasst. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass dem Beklagten zum Zeitpunkt des Verkaufs die Probleme des Brandschutzes bekannt gewesen wären. Arglistiges Handeln des Beklagten, welches eine Ausnahme vom Gewährleistungsausschluss (§ 444 Fall 1 BGB) begründen und eine Haftung aus § 311 Abs. 2 BGB ermöglichen würde, ist nicht festzustellen und wird von den Klägern auch nicht behauptet. Soweit die Kläger vorbringen, der Beklagte müsse sich das Verschulden des mit dem Neubau beauftragten Architekten zurechnen lassen, kann dies der Klage ebenfalls nicht zum Erfolg verhelfen. Denn zum einen war der Architekt nicht Erfüllungsgehilfe bei der Wahrnehmung der vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Beklagten, zum anderen würde auch eine nach § 278 BGB dem Beklagten zuzurechnende Fahrlässigkeit des Architekten nicht der Arglist gleichstehen. Arglistiges Handeln des Architekten wird von den Klägern nicht behauptet und liegt auch fern, zumal die Ausführung von der Baurechtsbehörde genehmigt worden ist, welche – wie auch die spätere Auseinandersetzung mit dem Regierungspräsidium zeigt – den Brandschutz als ordnungsgemäß erachtet hat.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die grundlegenden Rechtsfragen geklärt sind und lediglich deren Anwendung im Einzelfall in Frage steht.

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