Grundstückskaufvertrag – Schadenersatzanspruch aufgrund der Beseitigung von Feuchtigkeitsmängeln

LG Düsseldorf, Az.: 7 O 163/15, Urteil vom 12.01.2016

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens, trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger verlangt Schadensersatz nach Erwerb eines Hausgrundstücks aufgrund einer angeblichen arglistigen Täuschung. Er erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 03.02.2012 von den Beklagten ein Anwesen, das mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof bebaut war. An diesen waren zwei Anbauten angebaut, von denen einer von 1940 und einer aus den 60iger Jahren des 20. Jahrhunderts stammten. In dem Kaufvertrag, für dessen Inhalt auf die Anlage K 1 Bezug genommen wird, wurde die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Im Zuge eines von den Klägern angestrengten selbstständigen Beweisverfahrens wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt, für deren Beseitigung der Sachverständige 79.673,27 EUR brutto veranschlagte.

Der Kläger behauptet, während der Besichtigung des Gebäudes seien lediglich zwei Feuchtigkeitsschäden aufgefallen. Die Beklagten hätten sich jedoch dahin eingelassen, dass diese auf einem Wasserrohrbruch beruht hätten, die Ursache der Schäden aber behoben sei. Angesprochen auf Schimmel in einem an die Tordurchfahrt angrenzenden Raum hätten die Beklagten erklärt, hier Kaminholz gelagert zu haben, wodurch es zur Bildung von Feuchtigkeit gekommen sei. Das Gehöft sei jedoch in den Jahren 2007 und 2008 komplett saniert worden, Feuchtigkeitsschäden seien nicht zu erwarten.

Tatsächlich habe es jedoch schon zu Besitzzeiten der Beklagten erhebliche Feuchtigkeit gegeben. Die Reinigungskraft habe bereits früher im ehemaligen Flur des Hauptwohnhauses großflächig schwarzen Schimmel entfernt. Hierauf habe diese die Beklagten auch hingewiesen. Ferner hätten sich an der Wand zwischen dem jetzigen Notfallbehandlungsraum und T-Straße dunkle Verfärbungen gezeigt und der Putz sei abgeblättert. Auch im Fitness- und Partyraum hätten sich dunkle und gelbe Verfärbungen gezeigt, ebenso im Anbau hinter dem ehemaligen Wohnhaus. Die senkrecht stehenden Balken einer Wand des Gästezimmers seien im Fußbodenbereich völlig durchnässt gewesen. Die Beklagten hätten vor dem Verkauf die Wände streichen lassen, um die Schäden zu verschleiern.

Im Hinblick darauf vertritt der Kläger die Auffassung, dass die Beklagten ihm das Ausmaß der Feuchtigkeit arglistig verschwiegen hätten.

Er beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 79.673,27 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.03.2013 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, dem Kläger jeden weitergehenden Schaden zu erstatten, der sich aus der Behebung der im Gutachten des Sachverständigen I.K. vom 20.02.2015, das im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens Z. ./. M, Az. 7 OH 9/13, Landgericht Düsseldorf, eingeholt wurde, ergibt;

3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.085,95 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.08.2015 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, ehemals vorhandene Feuchtigkeitsschäden seien fachmännisch beseitigt worden. Zusicherungen hätten sie nicht gegeben, angesichts des Alters des Gebäudes sei das auch nicht möglich gewesen. Es sei erkennbar gewesen, dass die alten Gebäude ohne wesentliche Veränderungen in ihrem Zustand belassen worden seien. Dass eine Horizontalsperre zu tief eingezogen worden sei, wie der Sachverständige festgestellt habe, sei ihnen nicht bekannt gewesen. Sie vertreten die Ansicht, dass der Kläger weitere Ursachenforschung hätte betreiben müssen, nachdem ihm zwei Feuchtigkeitsschäden aufgefallen seien. Im Übrigen stellten Feuchtigkeitsschäden in derart alten Häusern schon keinen Mangel dar.

Für die weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivortrages wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Die Akte hat vorgelegen und ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Jakobs vom 20.02.2015, BA 7 OH 9/13 Landgericht Düsseldorf verwiesen.

Ferner sind die Parteien persönlich angehört worden. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.12.2015, Bl. 32 – 36, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.

1.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Kosten der Beseitigung der behaupteten Feuchtigkeitsmängel gem. §§ 437 Ziff. 3, 280 Abs. 1 BGB nicht zu.

a.

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Grundstückskaufvertrag - Schadenersatzanspruch aufgrund der Beseitigung von Feuchtigkeitsmängeln
Symbolfoto: FreedomTumZ /Bigstock

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedenfalls hinsichtlich des Altbaus schon fraglich, ob überhaupt ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB, also eine vertragswidrige Abweichung des Ist- vom vereinbarten Sollzustand, vorliegt. Zwar hat der Sachverständige auch hier Feuchtigkeitserscheinungen festgestellt und insbesondere für den Bereich des ehemaligen Stalls hohe Feuchtigkeitsmesswerte ermittelt, die auf die Salzbelastung der Wände durch die ehemalige Nutzung zurückzuführen ist. Auch weist der Altbau keine und der Anbau von 1940 nur eine nicht funktionsfähige Horizontalsperre auf.

Dies stellt jedoch keinen Mangel im Sinn der genannten Vorschrift dar. Bei Feuchtigkeit und mangelnder Isolierung bei Altbauten ist nicht der gleiche Maßstab anzulegen wie bei neu zu errichtenden Gebäuden. Wurde das Gebäude zu einer Zeit errichtet, zu der entsprechende Abdichtungen noch nicht üblich waren, so muss die Frage der Mangelhaftigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden (Staudinger-Martinek, BGB, Neubearbeitung 2013, § 434, Rdnr. 169).

Nach diesen Maßstäben liegt hinsichtlich der Altbauten schon kein Mangel im Rechtssinne vor. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass Bauten, die vor 1920 errichtet wurden, in der Regel keine und Bauten, die vor dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden, häufig jedenfalls keine wirksamen Horizontalsperren haben. Auch wenn diese Einzelheiten den Parteien nicht vor Augen gestanden haben mögen, konnten der Kläger danach jedenfalls nicht erwarten, dass ein über 300 Jahre altes Bauernhaus völlig frei von Feuchtigkeit sein würde. Gleiches gilt auch für den bereits 1940 erstellten Anbau.

Dass er dies auch tatsächlich nicht erwartete, lässt sich schon der eigenen Darstellung des Klägers entnehmen, der während seiner Anhörung ausgeführt hat, der Gewölbekeller sei erkennbar feucht gewesen, was er auch akzeptiert habe. Soweit zunächst schriftsätzlich ausgeführt worden ist, die Beklagten hätten erklärt, das Gebäude sei …/… komplett saniert worden, kann dieser Vortrag angesichts der Äußerung des Klägers jedenfalls nicht bedeuten, dass die Beklagten nunmehr die einem Neubau entsprechende Abdichtung schuldeten.

b.

Letztlich kann dies aber dahinstehen. Selbst wenn in allen Gebäuden Mängel im Sinne des § 434 BGB vorliegen sollten, ist der geltend gemachte Anspruch nicht gegeben, da die Sachmängelgewährleistung durch den Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen ist. Auf diesen Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten auch berufen, da nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht ersichtlich ist, dass ihm durch die Beklagten ein Mangel arglistig verschwiegen worden wäre bzw. diese eine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses übernommen hätten, § 444 BGB.

Eine Garantie ist nicht schon durch die erwähnte Behauptung ausreichend vorgetragen, die Beklagten hätten mitgeteilt, die Häuser seien …/… nach dem technisch neusten Stand umfassend saniert worden. Wie oben ausgeführt, ist dieser Vortrag schon deshalb widersprüchlich und unsubstanziiert, weil der Kläger, wie er in seiner persönlichen Anhörung angeben hat, wusste, dass jedenfalls der Keller des Altbaus in einem nicht unerheblichen Ausmaß feucht war, wie dies für sehr alte Gebäude dieser Art auch typisch ist. Ihm war insofern auch bekannt, dass jedenfalls im Hinblick auf Feuchtigkeit die behauptete komplette Sanierung gerade nicht stattgefunden hatte.

Zudem ist die allgemeine Formulierung in der Klageschrift, die Beklagten hätten versichert, “mit Bauschäden sei nicht zu rechnen”, ohnehin nicht geeignet, um auf dieser Grundlage anzunehmen, dass die Beklagten eine Garantie für die Feuchtigkeitsfreiheit eines über 300 Jahre alten Gebäudes übernehmen wollten.

Nach dem eigenen Vortrag des Klägers ist aber auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten den Kläger und seine Ehefrau über den Zustand der Gebäude arglistig getäuscht hätten. Zwar muss auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, jeder Vertragspartner den anderen Teil über solche Umstände aufklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern dieser die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (BGH, Urt. vom 10.01.1988 – V ZR 46/75, zitiert nach juris, Rdnr. 19; Urt. v. 16.06.1999 – V ZR 74/88, zitiert nach juris, Rdnr. 14, st. Rspr.). Für den Kauf eines Hausgrundstückes wird eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig aber nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen sein, die nach der Erfahrung für das Entstehen bestimmter Mängel sprechen (BGH, Urt. v. 16.06.1999 – V ZR 74/88, zitiert nach juris, Rdnr. 15). Die vom Kläger gerügten Feuchtigkeitsschäden waren indessen nicht verborgen, sondern konnten während der Besichtigung ohne weiteres von ihm erkannt werden und wurden es auch. Wie bereits ausgeführt, war schon die Feuchtigkeit im Gewölbekeller ohne weiteres wahrzunehmen und wurde vom Kläger auch bemerkt. Auch hinsichtlich des Durchgangs bzw. Eckraums, in dem die Beklagten Holz gelagert hatten, zweifelte der Kläger nach seiner eigenen Aussage nicht daran, dass der Raum feucht war. Die Beklagten haben zudem ausgeführt, dass die Ausblühungen, die in dem ehemaligen Stall vorhanden sind, ebenfalls besichtigt wurden und diese auch visuell und haptisch wahrnehmbar waren. Soweit der Kläger behauptet hat, die Beklagten hätten das gesamte Haus auf Empfehlung des Maklers vor der Besichtigung gestrichen, so dass diese Schäden nicht zu erkennen gewesen seien, ist der Vortrag widersprüchlich und unsubstanziiert. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass jedenfalls der ehemalige Durchgangs- bzw. Eckraum (Lagerort des Holzes) in keiner Weise gestrichen war. Unstreitig ist auch, dass die Schäden, die aufgrund eines Wasserrohrbruchs am Estrich entstanden waren, von den Beklagten nicht beseitigt waren. Angesichts dessen ist die Behauptung des Klägers, die Beklagten hätten das gesamte Gebäude gestrichen, um die Schäden zu vertuschen, nicht nachvollziehbar und wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 1 ZPO unbeachtlich. Waren die Mängel aber bei genauerer Besichtigung ohne weiteres erkennbar, bestand schon deshalb keine Aufklärungspflicht, weil der Kläger und seine Ehefrau angesichts des Alters des Anwesens ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen mussten, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheineinnahme und Untersuchung nahegelegt hätte (vgl. BGH, a.a.O., Rdnr. 17).

Eine arglistige Täuschung lässt sich auch nicht deshalb bejahen, weil die Beklagten auf die ausdrückliche Frage nach Feuchtigkeit eine bewusst falsche oder eine Auskunft ins Blaue hinein gegeben hätten. Auch dies lässt sich dem eigenen Vortrag des Klägers nicht entnehmen. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Ehefrau des Klägers vor dem Notartermin telefonisch ausdrücklich nachgefragt hat, nachdem sie von einem Immobilienhändler die Auskunft bekommen hatte, dass das Anwesen unter extremen Feuchtigkeitsproblemen gelitten habe. Nach Angaben der Beklagten habe sich das Telefongespräch aber nur auf einen akuten Wasserschaden nach einem schweren Gewitter bezogen, der anschließend repariert worden sei. Dieser Darstellung hinsichtlich des Inhalts des Telefongesprächs ist der Kläger nicht entgegengetreten. Insofern war auch die Antwort auf die Frage, dass insofern bleibende Feuchtigkeitsschäden nicht mehr gegeben seien, gerade nicht falsch oder ins Blaue hinein abgegeben worden.

2.

Besteht ein Anspruch auf Schadensersatz nicht, ist auch der Feststellungsantrag unbegründet. Ferner steht dem Kläger kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zu.

3.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Streitwert: 90.000,- EUR