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Grundstückskaufvertrag – Schadenersatzanspruch bei Feuchtigkeit, Schimmel- und Holzwurmbefalls

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 75/12 – Urteil vom 08.08.2013

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 14. August 2012 – Az. 1 O 636/10 – wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 99.000,00 €

Gründe

I.

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Juni 2009 von den Beklagten zu 1 und 2 das Grundstück …straße 33 in T… zu einem Preis von 80.000,00 €. Das Grundstück ist mit einem im Jahr 1920 errichteten Haus bebaut. Der Beklagte zu 3 war als Makler tätig und besichtigte mit der Klägerin das Kaufobjekt am 8. und am, 19. Mai 2009. Die Klägerin macht wegen des arglistigen Verschweigens von Mängeln gegen die Beklagten Schadensersatzansprüche geltend.

Die Klägerin beruft sich in diesem Zusammenhang auf eine starke Durchfeuchtung der Wände im Keller und im Erdgeschoss, Schimmelpilzbildung (innen) an den Außenwänden von Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer und Bad sowie Holzwurmbefall an vier Dachbalken im Dachgeschoss. Diese Mängel seien bei der Besichtigung des Hauses vor Abschluss des Kaufvertrages und bei der Übergabe des Hauses im August 2009 wegen der warmen und trockenen Witterung sowie wegen des Neuanstrichs der Hausfassade nicht zu erkennen gewesen. Die Mängelbeseitigungskosten sollen sich auf insgesamt 99.000,00 € brutto belaufen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen und Beiziehung des Beweissicherungsverfahrens 1 OH 16/09 Landgericht Neuruppin die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es könne bereits nicht festgestellt werden, dass ein Mangel der Kaufsache vorliege. Nach den Feststellungen im Beweissicherungsverfahren könne bei einem im Jahre 1920 errichteten Haus nicht erwartet werden, dass eine horizontale und vertikale Isolierung des Teilkellers vorhanden sei. Deren Fehlen sei kein bautechnischer Mangel. Mit der Formulierung im notariellen Kaufvertrag „wie besichtigt“ hätten die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB getroffen. Aufsteigende Feuchtigkeit, Schimmelbildung und Holzwurmbefall seien nur dann ein Mangel, wenn sie nicht dieser vereinbarten Beschaffenheit entsprächen.

Darüber hinaus seien die Rechte des Käufers nach § 442 BGB ausgeschlossen, wenn ihm der Mangel bekannt gewesen war oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Feuchtigkeit, dadurch hervorgerufene Schimmelpilzbildung und Holzwurmbefall seien der Klägerin jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben. Die Feuchtigkeitsmängel seien offensichtlich gewesen, der Beklagte zu 3 habe im Rahmen seiner Anhörung zudem ausgeführt, hierauf bei der Besichtigung hingewiesen zu haben. Demgegenüber habe der Zeuge K… die Behauptung der Klägerin, aufsteigende Feuchtigkeit sei erstmals im Herbst 2009 erkennbar gewesen, nicht bestätigt. Seine pauschale Behauptung, damals sei schönes Wetter und alles trocken gewesen, könne nicht den Nachweis erbringen, die Wände seien trocken gewesen. Dass die Klägerin bei der zweiten Besichtigung den Keller nicht besichtigt hätte, sei nicht den Beklagten zu 1 und 2 anzulasten. Auch wenn das Licht im Keller, wie dies die Klägerin behaupte, nicht funktioniert habe, wäre es ohne weiteres möglich gewesen, den Keller mit Hilfe einer Taschenlampe oder in einem weiteren Termin zu besichtigen. Die Klägerin habe unter keinem Zeitdruck gestanden, nach den unbestrittenen Angaben des Beklagten zu 3 habe sich das Objekt keiner großen Beliebtheit erfreut. Dass der Beklagte zu 3 keine Hinweise wegen der fehlenden vertikalen und horizontalen Isolierung erteilt habe, habe der Zeuge K… nicht bestätigt. Zwar habe er auf ausdrückliches Nachfragen ausgesagt, sich mit dem Beklagten zu 3 nicht über den Zustand des Kellers unterhalten zu haben, er habe aber auch ausgesagt, dass er die Gespräche zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 3 nur unterschwellig, quasi nebenbei, mitbekommen habe.

Hinsichtlich des Holzwurmbefalls sei schon fraglich, ob den Beklagten zu 1 und 2 der Zustand der Dachbalken bekannt gewesen sei. Unstreitig hätten sie das Grundstück im Jahr 1997 erworben und bis 2004 verschiedene Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, jedoch zu keinem Zeitpunkt in dem Haus gewohnt. Da die Arbeiten am Dach bis 2004 ausgeführt worden seien, könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Holzwurmbefall erst in der Folge entstanden sei und den Beklagten zu 1 und 2 daher nicht bei den Arbeiten am Dach habe bekannt werden können. Unabhängig davon sei der Klägerin auch dieser Mangel in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben. Auch wenn nach dem Vortrag der Klägerin eine Öse der Dachluke gefehlt habe und eine Treppe nicht vorhanden gewesen sei, habe ebenfalls die Möglichkeit bestanden, die Besichtigung in einem weiteren Termin nachzuholen.

Demgemäß sei ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 3 ebenfalls weder aus Vertrag noch aus Delikt begründet. Da der Beklagte zu 3 zudem nicht auf Mängelbeseitigung hafte, könne er allenfalls auf den nach der Differenzhypothese zu ermittelnden Vermögensschaden haften, der aber nicht hinreichend dargelegt sei. Insbesondere mache die Klägerin nicht die mit einer Rückabwicklung des Vertrages verbundenen Kosten geltend, sondern die Mängelbeseitigungskosten.

Gegen das ihr am 14. August 2012 zugestellte Urteil des Landgerichts Neuruppin hat die Klägerin mit am 22. August bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 12. Oktober 2012 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Sie macht mit ihrer Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens geltend, entgegen der Auffassung des Landgerichts könne in der Formulierung im Kaufvertrag, der Käufer habe den Vertragsbesitz besichtigt und kaufe ihn im gegenwärtigen Zustand, keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden. Die Beklagten hätten vom Fehlen der Vertikal- und Horizontalsperre und der hierdurch hervorgerufenen Feuchtigkeit gewusst. Sie hätten das Haus nur oberflächlich saniert, ohne diese Mängel zu beheben. Ihnen hätte insoweit eine Aufklärungspflicht oblegen. Diese Mängel seien einer Besichtigung nicht ohne weiteres zugänglich gewesen. Bei der Besichtigung des Kellers und der Wohnräume sei weder die Feuchtigkeit noch der Holzwurmbefall bemerkt worden. Sie, die Klägerin, habe daher davon ausgehen müssen, dass eine ordnungsgemäße Vertikal- und Horizontalabdichtung vorhanden sei, zumal gerade auch die Fassade des Gebäudes saniert worden sei. Die Beklagten hätten auch arglistig gehandelt; Arglist läge bereits vor, wenn der Verkäufer einen Fehler der Kaufsache für möglich halte und gleichzeitig wisse oder damit rechne und billigend in Kauf nehme, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kenne und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Die Räume des Hauses seien kurz vor den Verkaufsverhandlungen neu tapeziert und gemalert und das Haus mit einem neuen gelben Anstrich versehen worden. Den Beklagten sei es darauf angekommen, gerade durch Vortäuschung eines trockenen Hauses die Klägerin zum Vertragsschluss zu bewegen. Da auf dem Dachboden umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt worden seien, sei den Beklagten auch der Holzwurmbefall bekannt gewesen. Die Beklagten hätten in I. Instanz die Kenntnis der Mängel nicht in Abrede gestellt, vielmehr lediglich behauptet, die Klägerin sei hierauf durch den Beklagten zu 3 hingewiesen worden. Für diese Behauptung seien die Beklagten indes beweisfällig geblieben.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts bestehe der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auch gegenüber dem Beklagten zu 3.

Nachdem der Senat mit Beschluss vom 7. Januar 2013 darauf hingewiesen hatte, dass beabsichtigt sei, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, hat die Klägerin ergänzend vorgetragen, die erstinstanzliche Beweisaufnahme habe ergeben, dass auf den Mangel der Feuchtigkeit nicht hingewiesen worden sei. Dies belege die Aussage des Zeugen K…, nach der es insbesondere eine Besichtigung des Kellers nicht gegeben habe. Die Beklagten zu 1 und 2 hätten nicht bestritten, vom Schädlingsbefall im Bereich des Dachbodens Kenntnis zu haben. Der Beklagte zu 3 habe diese Darstellung übernommen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 27. Juli 2012 – Az. 1 O 636/10 – die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 99.000,00 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 16. Oktober 2010 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1 bis 3 beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens. Die Beklagten zu 1 und 2 bestreiten mit Schriftsatz vom 21. Mai 2013 ausdrücklich, dass ihnen zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages verborgene Mängel bekannt gewesen seien. Die Klägerin rügt dieses Vorbringen als verspätet.

Der Senat hat Beweis erhoben durch erneute Vernehmung des Zeugen M… K…; der Beklagte zu 3 wurde ebenfalls erneut angehört. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der Anhörung des Beklagten zu 3 wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20. Juni 2013 Bezug genommen.

Das Beweissicherungsverfahren 1 OH 16/09 Landgericht Neuruppin lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin (§§ 517, 519, 520 ZPO) bleibt in der Sache ohne Erfolg. Der Klägerin stehen Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu 1 und 2 als Verkäufer sowie gegen den Beklagten zu 3 als Makler bzw. Vertreter der Verkäufer unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, weil nicht festgestellt werden kann, dass die Beklagten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 19. Juni 2009 ihnen bekannte Mängel des Kaufobjektes arglistig verschwiegen haben.

1.

Wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 7. Januar 2013 ausgeführt hat, kann allerdings entgegen der Auffassung des Landgerichts in der Formulierung „Vertragsbesitz von außen und innen besichtigt“ eine Vereinbarung einer konkreten Beschaffenheit der Kaufsache (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) nicht gesehen werden. Damit wird schon eine Eigenschaft oder ein der Sache anhaftender tatsächlicher, wirtschaftlicher oder rechtlicher Umstand nicht in Bezug genommen. Der Begriff der „Beschaffenheit“ ist mit dem tatsächlichen Zustand der Sache gleichzusetzen, d. h. mit den ihr anhaftenden Eigenschaften. Mit der Angabe, dass die Kaufsache besichtigt worden ist, wird zudem lediglich eine Wissenserklärung des Käufers bekundet, nicht aber eine vertragliche Abrede über die geschuldete Beschaffenheit der Kaufsache getroffen (vgl. Palandt/Weidenkaff, 72. Aufl. 2012, § 434 BGB Rdnrn. 10 ff.).

Weiter trifft es aus rechtlichen Gründen nicht zu, dass die Rechte der Klägerin als Käuferin bereits nach § 442 BGB ausgeschlossen sind. Für eine positive Kenntnis der Klägerin von den behaupteten Mängeln der Kaufsache bei Abschluss des Kaufvertrages ist nichts ersichtlich. Eine – unterstellte – grob fahrlässige Unkenntnis vom Vorliegen eines Mangels schließt Ansprüche wegen arglistigen Verschweigens dieses Mangels nicht aus (§ 442 Abs. 1 S. 2 BGB).

2.

Ein Anspruch aus §§ 444, 434, 437 Nr. 3, 280 ff. BGB gegen die Beklagten zu 1 und 2 wegen der behaupteten Feuchtigkeitsbildung im Keller des Hauses und der damit verbundenen aufsteigenden Feuchtigkeit scheitert daran, dass insoweit der Klägerin der ihr obliegende Nachweis, dass sie nicht durch den Beklagten zu 3 über das Vorliegen eines solchen Mangels vor Abschluss des Kaufvertrages informiert worden ist, nicht gelungen ist; hinsichtlich der weiteren Mängel (Schimmelbildung in einzelnen Räumen, Holzschädlinge in der Dachkonstruktion) kann bereits nicht festgestellt werden kann, dass den Beklagten diese Mängel bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt waren.

a) Es ist bereits zweifelhaft, ob die vom Keller aufsteigende Feuchtigkeit ein Mangel des Hauses im Sinne des § 434 BGB ist.

Das Fehlen einer Horizontal- und Vertikalsperre ist, wie sich aus dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing D… ergibt, für sich genommen kein Mangel der Kaufsache, weil solche Abdichtungsmaßnahmen bei einem um 1920 errichteten Haus nicht erwartet werden können. Auch wenn im Rahmen der Neuherstellung des Sockelputzes diese Abdichtungsmaßnahmen – theoretisch – hätten vorgenommen werden können, hätte es sich nach den weiteren Feststellungen des Sachverständigen auf S. 26 seines Gutachtens vom 10. September 2010 um eine Modernisierung gehandelt und nicht um eine Instandsetzung der vorhandenen Baukonstruktion.

Das Fehlen dieser Abdichtungsmaßnahmen begründet damit schon keinen Mangel der Kaufsache im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB. Zudem lässt sich ein arglistiges Verhalten der Beklagten insoweit nicht feststellen. Weder haben die Beklagten zu 1 und 2 bzw. der Beklagte zu 3 im Rahmen der durchgeführten Besichtigungen diesbezügliche Fragen der Klägerin wahrheitswidrig beantwortet noch haben sie das Vorhandensein einer solchen Bauwerksabdichtung wahrheitswidrig behauptet. Im Gegenteil machen die Beklagten zu 1 und 2 geltend, durch den Beklagten zu 3 sei im Rahmen der Besichtigung ausdrücklich auf das Fehlen einer solchen Abdichtung hingewiesen worden.

Hinsichtlich der von dem Sachverständigen festgestellten massiven Durchfeuchtung der Kellerwände ist das Vorliegen eines Mangels zumindest zweifelhaft. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungsmaßnahmen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, welchem Zweck die Kellerräume dienen und ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft worden ist (m. w. Nachw. BGH NJW-RR 2012, 1078). Ein Sachmangel könnte danach, da die Kellerräume ersichtlich nicht für eine Nutzung zu Wohnzwecken geeignet sind, allenfalls dann vorliegen, wenn die übrige Bausubstanz und damit die Nutzbarkeit als Wohngebäude betroffen ist und/oder die gewöhnliche Nutzung von Kellerräumen in Altbauten beeinträchtigt ist.

Weitere Beweiserhebungen zu dieser Frage sind indes entbehrlich. Selbst wenn man zugunsten der Klägerin insoweit vom Vorliegen eines Sachmangels ausgeht, scheitert der geltend gemachte Anspruch daran, dass ihr der Nachweis, über einen solchen – unterstellten – Mangel nicht informiert worden zu sein, nicht gelungen ist.

b) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstückes besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, besteht keine solche Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGHZ 132, 30, 34; NJW 2001, 64; NJW-RR 2003, 772, 773).

Der für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung darlegungs- und beweispflichtige Käufer muss zudem dann, wenn der Verkäufer im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast eine konkrete Aufklärung über einen Mangel behauptet, diese seinerseits widerlegen (BGH NJW 2001, 64).

aa) Die Beklagten haben – insoweit ihrer sekundären Darlegungslast genügend – behauptet, anlässlich der beiden genannten Besichtigungstermine im Mai 2009 sei die Klägerin auf das Fehlen einer Vertikal- und Horizontalsperre und die Feuchtigkeit im Keller hingewiesen worden. Der Klägerin ist der Nachweis, dass es anlässlich der Besichtigungen im Mai 2009 einen solchen Hinweis nicht gegeben hat, nicht gelungen.

Unstreitig hat es im Mai 2009 zwei Besichtigungen des Kaufobjektes gegeben, an denen jeweils die Klägerin und der Beklagte zu 3 teilgenommen haben; beim zweiten Besichtigungstermin war zudem der Zeuge K… anwesend, der zu diesem Zeitpunkt bereits Mieter der Klägerin war und in dem von der Klägerin dann erworbenen streitgegenständlichen Objekt dann die Einliegerwohnung gemietet hat, die er bis heute bewohnt.

Der Zeuge K… hat bei seiner Vernehmung vor dem Senat am 20. Juni 2013 durchaus nachvollziehbar und glaubwürdig geschildert, dass er sich anlässlich der Besichtigung des Hauses zwar die Räumlichkeiten im Erd- und Obergeschoss angesehen hat, sich in diesem Zusammenhang aber im Wesentlichen für die Einliegerwohnung interessiert habe. Insbesondere für den Keller des Hauses habe er sich nicht interessiert, dies sei nicht sein „Part“ gewesen. Er könne nicht ausschließen, dass er dann, wenn das Licht funktioniert hätte, sich auch den Keller des Hauses angesehen hätte. Wenn die Klägerin Interesse an dem Keller gehabt hätte, hätte sie einen Fachmann hinzuziehen können. Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge die Unwahrheit gesagt haben könnte, sind für den Senat nicht ersichtlich.

Ähnlich nachvollziehbar und glaubwürdig sind indes auch die Angaben des Beklagten zu 3 im Rahmen seiner persönlichen Anhörung. Danach hat sich die Klägerin bei dem ersten Besichtigungstermin den Keller nicht angesehen, aber angekündigt, zu dem zweiten Termin jemanden mitzubringen, der sich den Keller ansehen könne. Bei dem zweiten Termin habe sich dann der Zeuge K… den Keller angesehen und es sei von ihm insbesondere auf die fehlende Vertikal- und Horizontalsperre sowie auf die im Keller ohnehin deutlich erkennbare Feuchtigkeit hingewiesen worden. Dabei habe er darauf hingewiesen, dass insbesondere im Bereich des Regenabfallrohres von außen Feuchtigkeit eindringe und eine Abdichtung des Kellers nicht vorhanden sei. Man müsse daher darauf achten, dass von außen keine Feuchtigkeit in den Keller gelange.

bb) Bei umfassender Würdigung des Inhaltes der Verhandlung und des Ergebnisses der Beweiswürdigung lässt sich zur Überzeugung des Senates nicht feststellen, dass insbesondere bei der Besichtigung des Grundstückes am 19. Mai 2009 der Beklagte zu 3 nicht auf den Zustand des Kellers, insbesondere die fehlenden Abdichtungen und die dort vorhandene Feuchtigkeit hingewiesen hat.

Allein die Aussage des Zeugen K… reicht nicht aus, insoweit den Nachweis der fehlenden Aufklärung zu führen. Trotz der glaubhaften und glaubwürdigen Bekundung des Zeugen, entsprechende Hinweise verbunden mit einer Besichtigung des Kellers seien anlässlich dieses Besichtigungstermins nicht erfolgt, verbleiben insoweit Zweifel. Diese gründen sich insbesondere auf die ebenfalls ohne weiteres nachvollziehbaren Angaben des Beklagten zu 3, der im Einzelnen den Ablauf der beiden Besichtigungstermine und die bei dieser Gelegenheit hinsichtlich des Kellers erteilten Informationen geschildert hat. Insbesondere seine Angabe, die Klägerin habe sich anlässlich des ersten Besichtigungstermins nicht für den Keller interessiert und erklärt, zu dem weiteren Termin einen Bausachverständigen mitzubringen, wird durch die von ihm im Termin überreichte, von ihm vorbereitete und von der Klägerin unterzeichnete „Niederschrift“ gestützt. Darin hatte der Beklagte zu 3 auf S. 2 unter „Kaufgegenstand“ zunächst festgehalten, die Klägerin habe Gebäude und Baulichkeiten mit einem Baufachmann eingehend besichtigt. Zwar hat die Klägerin die Bezeichnung „Baufachmann“ in dieser Niederschrift gestrichen und durch das Wort „Bekannten“ ersetzt, dies ändert aber nichts an dem Umstand, dass die Klägerin damit selbst erklärt, zusammen mit einem Dritten den Kaufgegenstand eingehend besichtigt zu haben. Die ursprüngliche Angabe „Baufachmann“ beruht nach den Bekundungen des Beklagten zu 3 allein auf der Ankündigung der Klägerin anlässlich des ersten Besichtigungstermins und dem Umstand, dass sich der Zeuge K… bei der weiteren Besichtigung am 19. Mai 2009 nicht näher vorgestellt hat. Es ist danach auch wenig plausibel, dass die Klägerin sich allein wegen einer nicht funktionierenden Lampe von einer beabsichtigten Besichtigung des Kellers abhalten ließ und sich dann noch nicht einmal näher nach dessen Zustand erkundigt haben will. Jedenfalls solche Erkundigungen drängten sich angesichts des bekannten Alters des Gebäudes für einen Käufer, der zudem die zu erwerbende Immobilie selbst zu Wohnzwecken nutzen will, auf.

Die Angaben des Zeugen K… werden zudem nicht durch andere Umstände gestützt.

Die erstinstanzlichen Bekundungen des Zeugen F…, die Klägerin habe gemeinsam mit dem Zeugen K… das Objekt – einschließlich des Kellers – bereits im Herbst 2008 besichtigt, findet in diesem Zusammenhang deswegen keine Berücksichtigung, weil die Beklagten zu 1 und 2 selbst vorgetragen hatten, erst im Frühjahr 2009 aufgrund ihrer wegen der erforderlichen ärztlichen Betreuung ihrer Tochter geänderten Lebensplanung den Beklagten zu 3 mit dem Verkauf des Hauses beauftragt zu haben (Klageerwiderung vom 18. Februar 2011, Bl. 32 d. A.) und sich nachfolgend die Angaben des Zeugen F… nicht ausdrücklich zu eigen gemacht haben. Sie hatten lediglich vor Vernehmung des Zeugen diesen mit Schriftsatz vom 1. September 2011 für zwei weitere, zeitlich nicht näher eingeordnete Besichtigungen als Zeugen benannt. In diesem Zusammenhang muss zudem berücksichtigt werden, dass die Beklagten zu 1 und 2 zu keinem Zeitpunkt in dem Kaufobjekt wohnten, nicht an Besichtigungen teilnahmen und wegen ihres Wohnsitzes in F… insoweit auf Informationen Dritter angewiesen sind. Es lässt sich daher entgegen der Auffassung der Klägerin nicht feststellen, dass die Beklagten zu 1 und 2 mit der Behauptung weiterer Besichtigungstermine im Beisein des Zeugen F… bewusst wahrheitswidrig vorgetragen haben.

Es lässt sich schließlich auch nicht feststellen, dass die Beklagten zu 1 und 2 durch einen neuen Farbanstrich bewusst Mängel des Kaufobjektes verbergen wollten. Sie haben vielmehr ebenfalls bereits in der Klagerwiderung vorgetragen, wegen der Geburt ihrer behinderten Tochter im Jahr 2004 die begonnenen Sanierungsarbeiten zu diesem Zeitpunkt abgebrochen zu haben. Für ihr entsprechendes Vorbringen hat die Klägerin, worauf der Senat bereits in seinem Beschluss vom 7. Januar 2013 (dort S. 7) hingewiesen hat, auch in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Juli 2013 keinen Beweis angetreten.

c) Eine Haftung der Beklagten zu 1 und 2 wegen der weiteren Mängel (Schimmelbefall, Befall mit Holzschädlingen) kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil nicht festgestellt werden kann, dass diese Mängel den Beklagten zu 1 und 2 bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt waren.

aa) Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten zu 1 bis 3 bereits in I. Instanz und damit in jedem Fall rechtzeitig bestritten, dass ihnen der Mangel eines Schädlingsbefalls in der Holzkonstruktion des Daches bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt waren.

Die Beklagten zu 1 und 2 haben in der Klageerwiderung unter Vorlage des notariellen Kaufvertrages und Bezugnahme auf diesen bestritten, der Klägerin vorgetäuscht zu haben, das Haus sei frei von Baumängeln, Feuchtigkeitsschäden und Holzwurmbefall (Bl. 35 d. A.). Sie haben in diesem Zusammenhang allerdings in erster Linie bestritten, dass hinsichtlich des Holzwurmbefalls überhaupt ein Mangel vorliegt. Der Beklagte zu 3 hat dann in seiner Klagerwiderung vom 29. April 2011 ausdrücklich bestritten, dass den Beklagten zu 1 und 2 der Schädlingsbefall im Dach bekannt war; ihm selbst sei dieser ebenfalls nicht bekannt gewesen (Bl. 82 d. A.). Dieses Vorbringen haben sich die Beklagten zu 1 und 2 jedenfalls stillschweigend zu Eigen gemacht. Auch das Landgericht geht in der angefochtenen Entscheidung davon aus, dass den Beklagten zu 1 und 2 dieser Mangel nicht bekannt war, also insoweit von einem hinreichenden Bestreiten auszugehen ist.

Vor diesem Hintergrund wäre ein – unterstelltes – erstmaliges Bestreiten in der Berufungsinstanz durch die Beklagten zu 1 und 2 auch nicht verspätet, weil sie darauf hätten hingewiesen werden müssen, dass bisher die behauptete Kenntnis vom Holzwurmbefall nicht hinreichend bestritten sei.

bb) Allein aus den Arbeiten am Dach (Dacherneuerung), die zusammen mit weiteren Arbeiten zwischen 1997 und 2004 durchgeführt wurden, kann auf eine Kenntnis des Mangels nicht geschlossen werden. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagten, die die Arbeiten von ihrem Wohnsitz in F… aus haben durchführen lassen, selbst diesen Mangel wahrgenommen haben oder von ausführenden Firmen hierauf hingewiesen worden sind.

Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens im Beweissicherungsverfahren steht nicht einmal fest, dass der Holzwurmbefall zu diesem Zeitpunkt überhaupt schon erkennbar war. Der Sachverständige hat aufgrund seiner Ortsbesichtigung im Jahr 2010 lediglich festgestellt, dass der Befall mehrere Jahre vor Abschluss des Kaufvertrages aufgetreten sein muss. Da die Beklagten selbst nie in dem Haus gewohnt haben, im Jahr 2004 die Sanierungsarbeiten vielmehr nach der Geburt ihrer behinderten Tochter eingestellt haben, kann eine Kenntnismöglichkeit zwischen Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahr 2004 und Verkauf im Jahr 2009 nicht festgestellt werden. Dass bei Durchführung der Arbeiten am Dach (spätestens 2004) der Holzwurmbefall überhaupt erkennbar war, steht aufgrund der vagen Angabe im Beweissicherungsgutachten („mehrere Jahre“, Bl. 57 d. A.) nicht hinreichend sicher fest.

d) Da ein arglistiges Verhalten der Beklagten zu 1 und 2 nicht festgestellt werden kann, kommen Ansprüche aus Delikt bzw. der Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis dem Grunde nach nicht in Betracht.

e) Es kann danach dahinstehen, in welcher Höhe der Klägerin überhaupt ein Schaden entstanden ist. Allerdings kann die Erstattung der Mehrwertsteuer von der Klägerin gegenwärtig schon deswegen nicht verlangt werden, weil die Arbeiten bislang nicht ausgeführt worden sind. § 249 Abs. 2 S. 2 BGB gilt entsprechend auch für vertragliche Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln (Palandt/Grüneberg, 72. Aufl. 2013, § 249 BGB Rdnr. 29 m. w. Nachw.).

3.

Eine Haftung des Beklagten zu 3 aus Delikt bzw. aus der Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis kommt ebenfalls schon dem Grunde nach nicht in Betracht.

Hinsichtlich der Feuchtigkeitsmängel ist aus den o. g. Gründen davon auszugehen, dass der Klägerin der Nachweis, dass eine entsprechende Information nicht erfolgt ist, nicht gelungen ist. Hinsichtlich der weiteren Mängel ist nichts dafür ersichtlich, dass der Kenntnisstand des Beklagten zu 3 ein anderer ist als derjenige der Beklagten zu 1 und 2.

4.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

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