Grundstückskaufvertrag: Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens einer Feuchtigkeitsproblematik; Darlegungs- und Beweislast des Käufers

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 07. September 2016 – 4 U 171/10

Orientierungssatz

1. Bei einer arglistigen Täuschung des Verkäufers sind Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden durch die Regelungen in §§ 434 ff. BGB über die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln nicht ausgeschlossen (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 30. November 2012, V ZR 25/12).(Rn.27)

2. Voraussetzung einer Haftung unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung und eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens ist, dass der Verkäufer den Käufer bei Abschluss des hier in Rede stehenden Kaufvertrages, der einen Gewährleistungsausschluss beinhaltet, Feuchtigkeitsprobleme arglistig verschwiegen hat. Auch ungefragt besteht bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks eine Pflicht zur Aufklärung über erhebliche Feuchtigkeit im Keller des Hauses (vgl. KG, Urteil vom 20. Juni 2005, 8 U 220/04).(Rn.29)

3. Die Darlegungs- und Beweislast für die den aufklärungspflichtigen Mangel begründenden Umstände sowie diejenigen Umstände, die darauf schließen lassen, dass der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kannte oder zumindest für möglich hielt, liegt auf Seiten des Käufers.(Rn.33)

4. Nach einer Sanierung besteht eine Aufklärungspflicht nur dann, wenn Umstände aufgetreten sind, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass die Sanierung nicht fachgerecht ausgeführt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. März 1993, V ZR 140/91).(Rn.43)

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5. Lässt sich nicht mit der für eine Überzeugungsbildung des Senats erforderlichen Gewissheit feststellen, dass der Verkäufer etwa eingedrungene Feuchtigkeit bemerkt haben muss, steht dem Käufer kein Schadenersatzanspruch wegen eines Mangels der Abdichtung des erworbenen Hauses gegen drückendes Wasser zu.(Rn.55)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 22.09.2010 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund der Urteile vollstreckbaren Beträge, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I.

Grundstückskaufvertrag: Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens einer Feuchtigkeitsproblematik; Darlegungs- und Beweislast des Käufers
Symbolfoto: Tinnakorn/Bigstock

Randnummer 1

Die Kläger nehmen die Beklagten aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 11.11.2005 auf Schadensersatz wegen Mängeln des verkauften Hausgrundstücks …straße 20 in F… in Anspruch. Die erstinstanzlich erhobene Widerklage der Beklagten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.

Randnummer 2

Die Beklagten errichteten in den Jahren 1992/1993 auf dem Grundstück …straße 20 in F… ein Einfamilienhaus, für das nach der ursprünglichen Planungsdokumentation vom 16.07.1991 eine Kellerabdichtung gegen drückendes Wasser vorgesehen war. Bereits während der Bauphase drang Wasser in den Keller des Gebäudes ein, weshalb die Beklagten wiederholt eine Abnahme verweigerten. Die mit der Bauausführung beauftragte N… GmbH nahm Nachbeschichtungsarbeiten vor, woraufhin die Beklagten, die sich durch die Sachverständigen T… und Q… des Verbandes P… e.V. beraten ließen, am 27.10.1993 die Abnahme erklärten. Am 15.01.1994 kam es erneut zu einem Wassereinbruch. Ob und ggf. welche Maßnahmen infolge dieses Wassereinbruchs getroffen worden sind, ist zwischen den Parteien streitig.

Randnummer 3

Im Jahr 2003 bemerkten die Beklagten in einem der Kellerräume, dem sog. Arbeitsraum/Büro, in den Wandbereichen Feuchtigkeitserscheinungen. Der Sachverständige Q…, durch den sich die Beklagten erneut beraten ließen, führte diese auf Kondenswasser infolge unzureichender Belüftung zurück.

Randnummer 4

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 11.11.2005 veräußerten die Beklagten das Hausgrundstück an die Kläger. In § 5 dieses Vertrages wurde folgende Regelung getroffen:

Randnummer 5

„Das in § 1 bezeichnete Grundeigentum wird verkauft, wie es steht und liegt sowie besichtigt ist, ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit. Den Käufern ist der Zustand des Grundeigentums bekannt.“

Randnummer 6

Nachdem die Kläger das Haus bezogen hatten, stellten sie Mauerschäden fest, die sie auf Feuchtigkeitsprobleme zurückführten. Mit Schreiben vom 18.12.2005 erklärten sie, sie fühlten sich von den Beklagten getäuscht, da diese auf wiederholte Fragen immer wieder versichert hätten, dass keine versteckten Mängel im und am Hause vorlägen, sich im Keller vielmehr nur Belüftungsprobleme ergeben hätten.

Randnummer 7

Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 04.01.2006 erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrages, schlugen jedoch nach Einholung eines Gutachtens des Ingenieurbüros Sc… vom 17.01.2006 mit weiterem Schreiben vom 25.01.2006 vor, die dort vorgeschlagenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu Kosten von 19.402,73 € durch einen Innungsbetrieb nach Wahl der Beklagten vornehmen und sodann die ausgesprochene Anfechtung hinfällig werden zu lassen. Mit Anwaltsschreiben vom 09.01.2007 erklärten die Kläger, dass sie im Interesse einer außergerichtlichen gütlichen Einigung Anfechtung und Rücktritt nicht aufrechterhalten würden.

Randnummer 8

Im Jahr 2007 kam es nach starken Regenfällen zu einem erheblichen Wassereinbruch mit der Folge, dass Wasser auf der Kellersohle stand und gleichzeitig auf einer Höhe von 15 cm oberhalb des Fußbodens durch die Wände im Wirtschaftsraum und im Werkraum eindrang. Die Kläger beauftragten den Sachverständigen Sch… mit einem weiteren Gutachten, das dieser nach Besichtigungen am 19.07.2007 und 22.08.2007 unter dem 28.09.2007 erstattete.

Randnummer 9

Auf der Grundlage dieses Gutachtens forderten die Kläger die Beklagten mit weiterem Anwaltsschreiben vom 19.10.2007 unter Bezugnahme auf die Anfechtungserklärung zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks auf, unterbreiteten jedoch gleichzeitig ein auf Zahlung von 200.000,- € durch die Beklagten an die Kläger gerichtetes Vergleichsangebot. Mit Schriftsatz vom 06.01.2008 erhoben die Kläger sodann die auf Schadensersatz gerichtete Klage.

Randnummer 10

Die Kläger haben behauptet, die Beklagten hätten ihnen bekannte Mängel der Abdichtung des Kellers bewusst verschwiegen. Bereits die Bodenplatte sei nicht wie ursprünglich geplant aus WU-Beton errichtet, sondern es sei mit Wissen und Wollen der Beklagten wasserdurchlässiger Beton der Güte B 15 bei gegen Rissbildung unzureichender Stahlmattenbewehrung verbaut worden; darüber hinaus sei die Gebäudesohle 40 cm tiefer gegründet als ursprünglich geplant. Von den ursprünglichen Feuchtigkeitsproblemen hätten die Kläger nur erfahren, weil die Beklagten offenbar versehentlich Ordner mit entsprechendem Schriftverkehr in dem Gebäude zurückgelassen hätten. Die Durchführung der von den Beklagten bezogen auf das Jahr 1994 behaupteten Arbeiten sei nicht ersichtlich; die Maßnahmen seien für eine nachhaltige und vollständige Mängelbeseitigung ungeeignet gewesen, was den Beklagten über die von ihnen beauftragten Fachleute auch bekannt gewesen sei. Die von den Beklagten für die Feuchtigkeitserscheinungen im Jahr 2003 angeführte Erklärung sei konstruiert und nicht nachvollziehbar; tatsächlich sei es im Jahr 2003 wegen hohen Grundwasserstandes zu einem erneuten Wassereinbruch gekommen. In den Jahren 1994 bis zum Verkauf des Hauses am 11.11.2005 sei wiederholt Wasser in den Keller des Hauses eingedrungen. Die Kläger haben die Ansicht vertreten, die Beklagten seien ihnen infolge arglistigen Verschweigens der mangelhaften Abdichtung des Hauses gegen drückendes Wasser sowie gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB zum Schadensersatz verpflichtet, den sie auf der Grundlage der nach der Einschätzung des Sachverständigen Sch… erforderlichen Kosten für den Einbau einer Wanne aus WU-Beton auf 154.000,- € beziffert haben. Darüber hinaus haben sie einen Ausgleich für den Minderwert des Hauses in Höhe von 5.098,87 € verlangt.

Randnummer 11

Die Beklagten haben behauptet, die anfängliche Undichtigkeit des Hauses sei im Jahr 1994 durch von der N… GmbH mit Produkten der Fa. R… durchgeführte Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von ca. 100.000,- DM beseitigt worden, die durch die Sachverständigen des Verbandes P… e.V. begleitet worden seien. Der Keller des Hauses sei komplett durch Ausgraben freigelegt und von außen eine Abdichtung u.a. durch Bitumendickanstrich aufgebracht worden. Im Innenbereich sei der Putz von den Wänden abgeklopft und der Estrich entfernt worden. Das Mauerwerk sei durch Druckinjektion mit rotem Kunststoffharz abgedichtet worden. Es sei eine wasserdichte Innenwanne aufgebracht und anschließend neuer Estrich eingebracht und die Wände neu verputzt worden. Seit 1994 sei der Keller dicht. Während ihrer Nutzung hätten sich mit Ausnahme der nach den Angaben des Sachverständigen Q… auf ihr Lüftungsverhalten zurückzuführenden Feuchtigkeitsproblematik im Jahr 2003, über die die Beklagten die Kläger während der Kaufvertragsverhandlungen informiert hätten, keine Feuchtigkeitsschäden gezeigt. Die von den Klägern behaupteten Wassereinbrüche in den Jahren nach 2007 müssten andere Ursachen haben, z.B. eingedrungenes Oberflächenwasser nach Extremwetterlagen, eine nicht gewartete Rückstauklappe im Waschkeller oder die klägerseits vorgenommene neue Versiegelung der Garageneinfahrt.

Randnummer 12

Im Übrigen wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Randnummer 13

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 22.09.2010 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klage auf Zahlung von Mängelbeseitigungskosten und Ausgleich für eine Wertminderung sei nicht begründet. Es könne dahinstehen, ob aus technischer Sicht die von den Klägern behaupteten Abdichtungsmängel des Kellers vorlägen und der beanspruchte Betrag von 154.000,- € tatsächlich zur Beseitigung dieser Mängel eingesetzt werden müsse. Ein Ersatzanspruch scheitere daran, dass sich ein arglistiges Handeln bei Abschluss des Kaufvertrages im November 2005 aus dem Vortrag der Kläger nicht ergebe. Den Beklagten hätten sich nachhaltige Zweifel am Erfolg der im Jahr 1994 durchgeführten Maßnahmen zur Behebung der damaligen Abdichtungsprobleme nicht aufdrängen müssen. Die Einschätzungen, die der von den Beklagten eingeschaltete Fachmann ausweislich der als Anlage B 1 vorgelegten Schilderung des Sachverständigen Q… vom 05.03.2008 ihnen gegenüber formuliert habe, stünden einem Arglistvorwurf unabhängig davon entgegen, ob sie nach bausachverständiger Einschätzung tatsächlich zugetroffen hätten. Die Kläger hätten Umstände, aus denen sich der Vorwurf arglistigen Verhaltens der Beklagten ableiten lasse, nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt. Auch für die im Jahr 2003 aufgetretenen Symptome liege eine Erklärung von Seiten des Herrn Q… vor, an der zu zweifeln die Beklagten keinen Grund gehabt hätten. Die Ausführungen des Gutachtens des Sachverständigen Sch… gäben dafür, dass den Beklagten zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses ein bestehendes Abdichtungsproblem bekannt gewesen sei, nichts her.

Randnummer 14

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiter verfolgen. Sie machen geltend, das Landgericht habe zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass bei einem Grundstückskauf ein arglistiges Verschweigen eines Mangels in Form von Feuchtigkeitsproblemen bereits dann anzunehmen sei, wenn der Verkäufer den Mangel kenne oder ihn zumindest für möglich halte. Dies gelte auch nach einem Sanierungsversuch, wenn dessen Erfolg zweifelhaft sei. Diese Voraussetzungen lägen vor. Die gelte bereits deshalb, weil den Beklagten bekannt gewesen sei, dass die Sohlplatte nicht aus WU-Beton der Betongüte B 25 errichtet worden sei und es – unstreitig – Anfang Januar 1994 zu massiven Wassereinbrüchen gekommen sei. Dies habe zur Folge, dass die Beklagten die Beweislast für die ihnen günstige Behauptung des nachträglichen Wegfalls der Mangelkenntnis trügen. Die von den Beklagten behaupteten Mängelbeseitigungs-/Sanierungsmaßnahmen aus den Jahren 1993/1994 seien nicht durchgeführt worden, jedenfalls aber unzureichend bzw. ungeeignet gewesen. Die ausweislich des Gutachtens des Ingenieurbüros Sc… im Januar 2006 festgestellten und durch Fotos dokumentierten Putzschäden im Erkerzimmer und im Abstellraum sowie Nässeschäden an der Wandfläche im Keller müssten vor Beurkundung des Kaufvertrages vom 11.11.2005 entstanden sein. Sie seien bei der Besichtigung des Gebäudes vor dem Kauf lediglich nicht zu sehen gewesen, da die Beklagten die Wände mit verschiedenen Gegenständen verstellt hätten. Aus den Grundwasserständen im Zeitraum zwischen 1994 und 2005 ergebe sich, dass mehrfach, insbesondere in den Jahren 2002 und 2003, von unten drückendes Wasser in den Kellerbereich eingedrungen sein müsse.

Randnummer 15

Die Kläger beantragen,

Randnummer 16

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 22. September 2010 – 4 O 8/08 –

Randnummer 17

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 159.098,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei Rechtshängigkeit zu zahlen sowie

Randnummer 18

2. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägern sämtliche weiteren materiellen Schäden zu ersetzen, die diesen im Rahmen notwendiger Instandsetzungsarbeiten bezüglich der Undichtigkeit der Kellersohle des Gebäudes …straße 20, F…, entstehen werden.

Randnummer 19

Die Beklagten beantragen,

Randnummer 20

die Berufung zurückzuweisen.

Randnummer 21

Sie verteidigen das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages. Sie behaupten insbesondere, das Erscheinungsbild der im Jahr 1994 vorgenommenen nachträglichen Kellerabdichtung sei bei den insgesamt fünf Besichtigungen der Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages erkennbar gewesen. So sei die rote Injektionsflüssigkeit an vielen Stellen farblich durchgeschlagen; in den nicht tapezierten Bereichen seien die Wände der Höhe nach unterschiedlich, teilweise mit Sanierputz, verputzt gewesen. Der Beklagte zu 1. habe den Kläger zu 1. auch von der Ursache der Verfärbungen, nämlich der Sanierung, sowie von der Feuchtigkeit im Jahr 2003 und deren Ursache in einem Belüftungsfehler unterrichtet. Die Beklagten hätten – auch in Bezug auf die im Jahr 2003 festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen – eine bestehende Undichtigkeit nicht für möglich gehalten. Der Sachverständige Q… habe den Beklagten versichert, dass kein Mangel vorliege. Sämtliche Bauordner, in die die Kläger bereits etwa Ende September 2005 Einsicht bekommen hätten, hätten die Beklagten den Klägern am 15.12.2005 übergeben.

Randnummer 22

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung von Gutachten zum einen des Sachverständigen Dr. F… vom 31.01.2013, das dieser unter dem 04.11.2013 schriftlich ergänzt und im Verhandlungstermin vom 12.12.2014 (Protokoll Bl. 595 ff. d.A.) erläutert hat, und zum anderen des Sachverständigen Prof. Dr. B… vom 18.06.2015, das dieser mit Stellungnahme vom 10.12.2015 (Bl. 694 ff. d.A.) schriftlich ergänzt und im Verhandlungstermin vom 06.07.2016 (Protokoll Bl. 762 ff. d.A.) mündlich erläutert hat. Auf die jeweiligen Ausführungen wird Bezug genommen.

Randnummer 23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

II.

Randnummer 24

Die Berufung ist zulässig; in der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg.