Grundstückskaufvertrag – sittenwidrig überteuerter Kaufpreis

OLG München, Az.: 8 U 3965/16, Beschluss vom 13.02.2017

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts Deggendorf vom 30.08.2016 (Az.: 31 O 159/13) wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Der vorliegende Beschluss und das bei I. genannte Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

IV. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 36.630, 00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche auf Schadensersatz wegen des Erwerbes einer ihrer Meinung nach sittenwidrig überteuerten Eigentumswohnung geltend.

Mit notarieller Urkunde vom 23.04.2007 (Anlage K 1) unterbreitete die Klägerin der „M. I.- und P. GmbH & Co KG“ (M.) ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags über die in Bl. 7 der Anlage K 1 näher bezeichnete Immobilie zum Kaufpreis von 70.000,00 €. Dieses Angebot nahm der Beklagte mit notarieller Urkunde vom 16.05.2007 (Anlage K 4) in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Komplementärin der M. an. Auf den finanzierten Kaufpreis sowie an Zahlungen an die Hausverwaltung, auf Vermittlungs- und Verwaltungsentgelte, auf Grundsteuer und auf Jahreskurbeiträge hat die Klägerin insgesamt 59.559,52 € geleistet, im Gegenzug hat sie 26.205,00 € an Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielt.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte hafte ihr wegen vorsätzlicher arglistiger Täuschung über den tatsächlichen Wert der Immobilie. Die Immobilie sei sittenwidrig überteuert verkauft worden, der Verkehrswert habe höchstens 32.000,00 € betragen. Der Beklagte habe der Klägerin daher Schadensersatz in Höhe von 33.300,00 € zu leisten.

Mit Endurteil vom 30.08.206 (Az.: 31 O 159/13) hat das Landgericht Deggendorf die Klage abgewiesen. Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, dass der wirksam zustande gekommene Kaufvertrag zwischen den Parteien weder nach § 138 Abs. 1 noch nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig ist, noch die Klägerin nach § 826 BGB Schadensersatz in Gestalt der Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen einer vorsätzlich arglistigen Täuschung fordern kann. Zu dieser Feststellung kam das Landgericht auf Grundlage des gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Jürgen S. (vgl. Hauptgutachten Bl. 68/83 d.A., Ergänzungsgutachten Bl. 114/117 d.A., mündliche Erläuterungen Bl. 143/146 d.A.), welcher den Wert der streitgegenständlichen Wohnung zum Verkaufszeitpunkt auf 40.000,00 € bestimmte.

Gegen das Endurteil des Landgerichts Deggendorf hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 01.10.2016, eingegangen bei Gericht am selben Tag (Bl. 165/166 d.A.), form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 05.12.2016, eingegangen bei Gericht am 07.12.2016, form- und fristgerecht begründet (Bl. 171/176 d.A.). Die Klägerin rügt, das Landgericht habe einen Verfahrensfehler begangen, weil es den von der Klägerin angebotenen Zeugen Robert P. nicht vernommen habe. Zudem habe das Landgericht materielles Recht verletzt, da es nicht auf den vom Sachverständigen ermittelten (niedrigeren und damit zu einem besonders groben Missverhältnis führenden) Vergleichswert, sondern – wie auch der Sachverständige – auf den höheren Ertragswert abgestellt hat. Selbst unter Zugrundlegung des Ertragswertverfahrens hätte sich der Ertragswert auf höchstens 36.000,00 € belaufen dürfen.

Die Klägerin beantragt (Bl. 171/172 d.A.):

1. Das Endurteil des Landgerichts Deggendorf vom 30.08.2016, Az.: 31 O 159/13, wird aufgehoben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 33.300,00 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.13 zu zahlen und dieser vorgerichtliche Kosten iHv 1.761,08 EUR zu erstatten.

3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtlichen Schaden zu ersetzen, der aus deren Kaufvertrag mit der M. I.- und P. GmbH & Co. KG vom 23.04. / 16.05.07 und deren Darlehensvertrag mit der C.bank AG vom

11.05.07 resultiert und über den Betrag in Ziff. 1 hinausgeht.

4. Die Verpflichtungen des Beklagten erfolgen Zug um Zug gegen lastenfreie Übertragung des im Grundbuch des AG V. Bezirk R. Blatt … eingetragenen 55,69/1000 Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 A und zu dem zugeordneten Sondernutzungsrecht an den Kfz-Stellplätzen Nrn. S 22 und S 23.

Der Beklagte beantragt (Bl. 179 d.A.): Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Verfahrensfehler nicht vorliege, da es sich bei dem Zeugen P. nicht um ein erhebliches Beweisangebot handeln würde. Zudem habe das Landgericht kein materielles Recht verletzt, insbesondere würden die Voraussetzungen der § 138 und § 826 BGB nicht vorliegen.

Unter dem 17.01.2017 hat der Senat den aus Bl. 186/196 d.A. ersichtlichen Hinweisbeschluss im Sinne des § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO erlassen. Den mit Schriftsatz vom 02.02.2017 (Bl. 197 d.A.) eingereichten Antrag der Klägerin auf Fristverlängerung hat der Senat mit Verfügung vom 03.02.2017 zurückgewiesen (Bl. 198 d.A.). Die Anträge der Klägerin vom 07.02.2017 (Bl. 199/201 d.A.) auf Aufhebung der Verfügung vom 03.02.2017, auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand und auf Verlängerung der Stellungnahmefrist zum Hinweisbeschluss des Senats gemäß § 522 Abs. 2 ZPO um weitere zwei Wochen sowie die Gehörsrüge der Klägerin vom 07.02.2017 wurden mit Beschluss vom 08.02.2017 zurückgewiesen (Bl. 202/206 d.A.).

Zur weiteren Ergänzung des Sach- und Streitstands verweist der Senat auf alle zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf alle gerichtlichen Entscheidungen und Protokolle.

II.

Alle Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Insbesondere hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Der Senat verweist auf seine Ausführungen im oben genannten Beschluss vom 17.01.2017, die er nach erneuter Überprüfung nach wie vor für zutreffend hält und auf die die Klägerin inhaltlich nicht erwidert hat.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO sowie §§ 47, 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO.