Grundstückskaufvertrag – unzutreffende Angaben über Mieterträge in Mehrparteienhaus

LG Hamburg – Az.: 328 O 543/10 – Urteil vom 25.09.2014

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 100.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17.12.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 23% und die Beklagten als Gesamtschuldner 77% zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin macht Mängelansprüche auf der Grundlage eines Kaufvertrages über ein Mehrfamilienhausgrundstück geltend.

Die Beklagte veräußerte unter dem 5. Januar 2007 der Klägerin das Mehrfamilienhausgrundstück in der M. Straße …-… in H.. Das Grundstück ist mit einem öffentlich finanzierten und geförderten Wohnhaus bebaut. Es handelt sich um 37 Wohnungen, die nur zu der sogenannten Kostenmiete vermietet werden durften. Auch der Verkauf und die Ablösung der Finanzierung führte nach dem damaligen Stand zu einer weiteren beschränkten Vermietbarkeit von 10 Jahren. In § 7 des Kaufvertrages (Anlage K 1) ist folgende Regelung enthalten:

„Die Mietverträge und die Höhe der Mieteinnahmen sind dem Käufer bekannt. Sie ergeben sich aus der diesem Protokoll als Anlage beigefügten Liste. Der Verkäufer übernimmt für die Richtigkeit der Angaben in dieser Anlage – mit Ausnahme der „Grundmieten“ für die Wohnungen – keine Gewähr.“

Die 37 Wohnungen waren mit „Grundmieten“ von € 5,50, 5,51 und 5,55 pro m² in der Anlage zum Kaufvertrag gelistet. Durchschnittlich ergab sich ein Wert von € 5,54. Diesem Wert lag die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 13. Juni 2005 (Anlage K 2) zugrunde, die eine zulässige Kostenmiete von € 5,55 pro m² ausweist. Der Kaufvertrag sah eine Übergabe bzw. den Verrechnungstag für den 16. Juli 2007 vor.


Auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Beklagten und den Festsetzungen der WBK konnte eine Erhöhung der Kostenmiete zum 1. Juli 2007 erfolgen, da alle zwei Jahre jeweils zum 1. Juli eine Anpassung der Zinsbeihilfen erfolgte. Die Verwalterin der Beklagte erstellte unter dem 21. März 2007 eine hierauf angepasste Wirtschaftlichkeitsberechnung zum 1. Juli 2007 (Anlage K 9), die eine zulässige Kostenmiete von € 5,76 vorsah. Diese Erhöhung konnte die Beklagten noch realisieren, da eine Übergabe erst zum 16. Juli 2007 vereinbart war.

Nach Übernahme des Grundstückes durch die Klägerin ließ diese auf Basis der aktuellen Daten eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung und Bewertung dieser durch die Wohnungsbaukreditanstalt im September 2007 vornehmen. Unter dem 14. September 2007 teilte die WBK der Klägerin mit, dass einige Parameter der Berechnung fehlerhaft seien, so dass nur eine Miete von € 5,49 zulässig sei (Anlage K 3). Auf Basis dieser abweichenden Berechnung setzte die Klägerin die Kostenmiete neu fest.

Unter dem 11. Dezember 2008 erklärte die Klägerin die Minderung des Kaufpreises und machte daneben Schadensersatz geltend (Anlage K 6).

Die Klägerin meint, dass ihr aufgrund der fehlerhaften Angabe der Grundmiete Mängelansprüche gegen die Beklagte zustünden. Sie behauptet dazu, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses am 5. Januar 2007 allenfalls eine Kostenmiete von € 5,22 pro m² zulässig gewesen sei. Hieraus errechne sich eine monatliche Mietdifferenz von € 776,54. Ausgangspunkt des Mangels sei eine fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wegen der Einzelheiten der vorgetragenen Fehlerhaftigkeit der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 13. Juni 2005 nimmt das Gericht Bezug auf die Klagschrift (Seite 5f.). Die Klägerin meint, der Mietertrag sei auch bei öffentlich gefördertem Wohnraum eine zusicherungsfähige Eigenschaft. Aufgrund des verminderten Ertrags könne sie den Kaufpreis um € 125.000,00 mindern. Gegenstand der Klage sei nur eine erstrangiger Teilbetrag von € 100.000,00. Aus der Differenz zwischen der vertraglich zugesicherten Grundmiete und der zulässigen Kostenmiete errechne sich ein Schaden im Verlauf der Mietpreisbindung von € 51.734,60 sowie nach der Mietpreisbindung für 12 Jahre von € 84.979,68.

Weiter trägt sie vor, die Parteien seien sich im Rahmen der Verhandlungen zum Kaufvertrag einig gewesen, dass auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Beklagten eine Erhöhung der Kostenmiete zum 1. Juli 2007 erfolgen konnte, da alle zwei Jahre jeweils zum 1. Juli eine Anpassung der Zinsbeihilfen erfolgte. Diese Erhöhung sollten die Beklagten noch realisieren, da eine Übergabe erst zum 16. Juli 2007 vereinbart war.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner € 100.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.12.2008 an die Klägerin zu zahlen.

2. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, als Gesamtschuldner der Klägerin alle unvermeidbaren Mietertragseinbußen zu ersetzen, die dadurch entstehen und entstehen werden, dass die Klägerin für die 37 Wohnungen belegen im Gebäudekomplex M. Straße …, …, … in (PLZ)H. wegen der Differenz zwischen der auf der Grundlage des Kaufvertrages vom 5. Januar 2007 jeweils zugesicherten und der rechtlich wirksam vereinbarten Miete jeweils nur eine geringere als die zugesicherte Miete erzielen kann, soweit der Gesamtbetrag dieser Mietertragseinbußen den von dem Gericht festgestellten Minderungsbetrag übersteigt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten meinen, dass die Grundmieten nicht im rechtlichen Sinne zugesichert worden seien. Die Beklagten haben nur dafür einstehen wollen, dass die angegebenen Mieten tatsächlich auch gezahlt werden. Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. Zudem behaupten die Beklagten, die Klägerin würde unzulässigerweise die erhöhten Mieten weiterhin einziehen, so dass Ersatzansprüche ausscheiden würden.

Im Übrigen nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur bezogen auf den Antrag zu 1. begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zahlung von € 100.000,00 gemäß § 441 Abs. 4 BGB. Ihr steht ein Minderungsrecht zur Seite, das sie in unverjährter Zeit ausgeübt und geltend gemacht hat.

1. Das von der Klägerin erworbene Grundstück leidet an einem Sachmangel, § 434 BGB. Der Kaufvertragsgegenstand entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit. Die nach dem Vertrag zulässig erzielbare Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² war nicht erzielbar.

Es ist allgemein anerkannt, dass der zulässig erzielbare oder erzielte Ertrag eines Mietobjekts eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 BGB darstellt (vgl. Palandt-Weidenkaff, 73. Auflage, § 434 Rdn. 65 m.w.N.). Das gilt auch bei preisgebundenen Wohnraum (BGH, 2.12.1988, V ZR 91/87, juris). Ein entsprechender Fall liegt hier vor. Über die mitbeurkundete Anlage zum Kaufvertrag haben die Parteien eine aktuelle Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² als Ertragsgröße vereinbart. Entgegen des sonst gültigen vertraglichen Ausschlusses von Mängelansprüchen haben die Parteien in § 7 des Vertrages geregelt, dass die Beklagten eine „Gewähr“ für die „Grundmieten“ übernehmen. Diese Gewähr bezieht sich zum einen auf die Höhe der aktuell relevanten und tatsächlich gezahlten Miete. Darüber hinaus betrifft diese Gewähr auch den Umstand, dass die Kostenmiete in zulässiger Art und Weise erhoben wird und folglich den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbindung bei öffentlich gefördertem Wohnraum entspricht. „Grundlage für die beim Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit der Wertschätzung des Grundstücks sind im Regelfall nur zulässige Erträge“ (BGH, 8.10.1997, VIII ZR 373/96, juris, Tz. 22).

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 5. Januar 2007 wäre die zulässige Kostenmiete mit € 5,29 pro m² zu ermitteln gewesen. Damit wich der vereinbarte Soll-Zustand (€ 5,54) von dem tatsächlichen Ist-Zustand (€ 5,29) ab. Das Gericht folgt insoweit den Feststellungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 3. Dezember 2013. Auf den Seiten 24 ff. des Gutachtens hat der Sachverständige im Einzelnen berechnet, dass sich ein jährlicher, anrechenbarer Kostenaufwand von insgesamt € 154.453,24 ergibt, so dass hieraus eine Kostenmiete von € 5,29 pro m² folgt. Einwendungen gegen die Berechnung der zulässigen Kostenmiete haben die Parteien nicht vorgebracht.

Dieser Sachmangel lag auch zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vor. Unberücksichtigt bleibt dabei, dass kurz vor dem Gefahrübergang am 16. Juli 2007 eine Erhöhung der Kostenmiete zum 1. Juli 2007 erfolgen konnte. Diese Erhöhung auf Basis der Berechnung der Beklagten auf sodann € 5,78 pro m² (Anlage K 9, Berechnung vom 21. März 2007) beruhte auf einer turnusmäßigen Erhöhung auf der Grundlage der Änderung von Zinsbeihilfen jeweils zum 1. Juli beginnend im Jahr 1995 und sodann zuletzt in den Jahren 2003, 2005 und 2007 (Anlage K 8). Diese Erhöhung war für die Parteien schon beim Vertragsschluss absehbar. Sie war jedoch nicht Gegenstand der Gewähr vom 5. Januar 2007. Überdies kommt diese Erhöhung den Beklagten auch im rechtlichen Sinne nicht zu Gute, da sie auf der streitgegenständlichen fehlerhaften Wirtschaftlichkeitsberechnung aufbaut.

2. Die Klägerin kann den Kaufpreis mindestens in der geltend gemachten Höhe von € 100.000,00 mindern, § 441 Abs. 3 BGB. Der Wert des Grundstückes in mangelfreiem Zustand beläuft sich auf € 3,1 Mio. und in mangelbehaftetem Zustand auf € 3,0 Mio. Aus dem Verhältnis dieser Wertangaben zum Kaufpreis von € 3,2 Mio. errechnet sich ein Minderungsbetrag von € 103.225,00 (= € 3,2 Mio. * € 100.000,00 / € 3,1 Mio. nach dem Dreisatz bzw. der Verhältnisgleichung).

Das Gericht folgt dem Sachverständigen bei der Ermittlung der Verkehrswerte für das Grundstück in mangelfreiem und mangelbehafteten Zustand. Die Ermittlung des Sachverständigen unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken.

Dem Sachverständigen ist zunächst darin zu folgen, dass er ausgehend von einer normalen Ertragswertberechnung unter Berücksichtigung üblicher Vergleichsmieten sodann die Mietverluste, die durch die Mietpreisbindung entstehen, quasi in Abzug bringt. Es ist aus Sicht des Gerichtes auch nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige im Rahmen dieser Ermittlung von einer Mietpreisbindung von 10 Jahren sowie einer Kappungsgrenze nach Auslaufen der Bindung von 20% ausgeht, obgleich seit dem Jahr 2013 feststeht, dass die Kappungsgrenze nunmehr bei 15% liegt. Der Sachverständige hatte zur Ermittlung des Verkehrswertes die Rahmenbedingungen des Jahres 2007 zu beachten, denn in diesem Zeitraum haben die Parteien den Preis auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt.

Soweit die Beklagten weiter in diesem Sinne monieren, dass der Gutachter nicht ausgehend von der Kostenmiete den Ertragswert ermittelt und in diesem Rahmen das Ergebnis bei der Anwendung des Liegenschaftszinsen marktgerecht relativiert hat (so OLG Düsseldorf, 14.7.1988, 6 (9) UF 151/86, NJW-RR 1989, 1417), ist bereits der Einwendung nicht zu entnehmen, ob die Berechnung für die Beklagten zu günstigeren Ergebnissen kommen würde. Die Beklagten führen überdies selbst aus, dass der hiesige Gutachterausschuss den Liegenschaftszins nicht im iterativen Verfahren aus einer Inbezugsetzung von Mieten und den aus Marktbeobachtung entnommenen Kaufpreisen ermittelt, so dass eine speziell auf die Besonderheiten des öffentlichen Wohnungsbaus abgestimmte Rechengröße vorliegen würde. Dem gerichtlich bestellten Sachverständigen stünde somit dieser Weg folglich gar nicht offen. Überdies ist zu berücksichtigen, dass der Sachverständige in dem zitierten Verfahren vor dem OLG Düsseldorf allein „freie Mieten“ ohne jede Korrektur in die Ertragswertberechnung einstellt. Diese Berechnung moniert das OLG Düsseldorf und folgt dem dortigen Gutachterausschuss darin, dass die zulässige Kostenmiete Kriterium der Wertermittlung sein muss. Der Sachverständige im vorliegenden Verfahren hat jedoch unstreitig die Kostenmiete im Wege des Abzugs bzw. der Rückrechnung berücksichtigt, so dass der grundlegende Einwand aus dem Verfahren vor dem OLG Düsseldorf hier nicht durchgreift.

Schließlich folgt das Gericht dem Sachverständigen auch darin, die ermittelten Verkehrswerte auf volle Hunderttausender zu runden. Rein rechnerisch kommt der Sachverständige zu Verkehrswerten von € 3.101.000,40 und € 3.032.776,54. Diese Werte entsprechen einer nicht plausiblen Scheingenauigkeit. Ein Verkehrswert lässt sich nicht genau festlegen. Das folgt schon aus dem Umstand, dass der Sachverständige auch die Marktlage zu berücksichtigen hat, die sich nicht mathematisch genau erfassen lässt.

3. Dem Minderungsrecht der Klägerin steht auch nicht der Einwand von Treu und Glauben entgegen. Die bloße Behauptung der Beklagten ins Blaue hinein, die Klägerin würde von ihren Mietern noch immer die unzulässig hohe Kostenmiete verlangen, bleibt ohne Substanz. Der Vertreter der Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vom 28. August 2014 (unprotokolliert) angegeben, dass die Klägerin die Miete entsprechend der Festsetzung der WBK vom 14. September 2007 angepasst habe. Dem sind die Beklagte nicht mehr entgegengetreten.

4. Der Anspruch der Klägerin aus der Minderung ist auch durchsetzbar. Verjährung ist nicht eingetreten. Die Klägerin hat die Minderung unter dem 11. Dezember 2008 (Anlage K 6) erklärt. Mit der Ausübung dieses Mangelrechts in unverjährter Zeit entsteht ein neuer Anspruch aus der Minderung, der innerhalb der regelmäßigen Frist des § 195 BGB verjährt. Fristbeginn ist gemäß § 199 BGB der Ablauf des 31. Dezember 2008. Die Klage vom 27. Dezember 2010 hemmt den Ablauf der dreijährigen Frist.

5. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280, 286 BGB. Die Beklagten haben mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 16. Dezember 2008 (Anlage K 7) jegliche Ansprüche zurückgewiesen. Hierin liegt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsweigerung, die sofort zum Eintritt des Verzuges führt.

II.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagten Schadensersatz in Höhe der nominell über das Minderungsbegehren hinausgehenden finanziellen Nachteile aufgrund der geringeren Ertragsfähigkeit zu leisten haben. Ein solcher Anspruch besteht nicht.

Der Feststellungsantrag zu 2) bezieht sich seinem Wortlaut nach auf die unvermeidbaren Mietvertragseinbußen. Dieser Mangelschaden wird umfassend von dem Klagantrag zu 1) bezogen auf die Minderung des Kaufpreises abgedeckt. Bereits die Formulierung des Antrags in Abhängigkeit von den Feststellungen des Gerichtes zur Minderungshöhe macht deutlich, dass beide Anträge eine Kompensation für die geringere Ertragsfähigkeit des Grundstücks darstellen sollen. Eine Kombination aus Minderungsbegehren und kleinem Schadensersatzanspruch für die eigentliche Mangelerscheinung ist jedoch nicht möglich. „Für dieselbe Vermögenseinbuße schließen sich Minderung und Schadensersatz statt der Leistung aus“ (BGH, 27.5.2011, V ZR 122/10, juris, Tz. 16, ebenfalls zu der Ertragsfähigkeit eines Kaufgegenstandes). Die fehlerhaften Angaben in der Wirtschaftlichkeitsberechnung haben zu der vorliegenden unzulässigen Ermittlung der Grundmiete geführt, für die die Beklagten einzustehen haben. Wegen des geringeren Ertragswertes hat die Klägerin die Minderung erklärt und den Minderwert zugesprochen erhalten. Eine weitere Kompensation derselben Einbuße findet nicht statt. Mit der Erklärung vom 11. Dezember 2008 (Anlage K 6) hat die Klägerin ihr Wahlrecht bezogen auf die Mängelrechte verbindlich ausgeübt.

Es kann dahinstehen, ob etwaige Mängelrechte der Klägerin bezogen auf einen Schadensersatzanspruch noch durchsetzbar sind. Auf die Frage, ob die Ertragsfähigkeit dem Grundstück als Beschaffenheit anhaftet oder dem Bauwerk, kommt es nicht mehr an, § 438 Abs.1 Nr. 2 und 3 BGB.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 709 ZPO.